物业管理第十一章

十一章

各种类型物业的物业管理本章主要讨论对各类物业的管理服务特点、要求及形式进行介绍和阐述11.1住宅小区的物业管理住宅小区是按统一规划、综合开发、配套建设和统一管理原则开发建设的，具有比较齐全的公共配套设施，且建筑面积达到一定规模，能满足业主正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界所围成的相对独立集中的生活区域。住宅小区的功能

居住功能服务功能城市功能市场功能社会功能住宅小区的特点

规划建设的集中化建筑样式的多样化公共设施的系统化物业产权的多元化住宅小区的物业管理住宅小区物业管理是指在小区范围内，以住宅房屋及配套的设施设备和场地为对象，以为业主和使用人提供全方位服务为核心的一系列管理服务活动的总称住宅小区物业管理的特点1.管理机构的统一性2.小区管理的综合性3.业主的自治管理住宅小区物业管理的模式以房管所为主的管理模式以街道办事处为主的管理模式以街道办事处为主三结合的管理模式专业化物业服务企业的管理模式住宅小区物业管理的要求增强物业功能改善居住环境加强物业服务企业的自身建设11.2公寓物业管理公寓公寓一般指具有分层住宅形式，各有室号及专门出入，成为各个独立单位的物业高档公寓的特点1.封闭性和共处性2.业主和住户的经济收入高3.建筑档次高，硬件设施齐全公寓的物业管理的特点(1)客户相对稳定，服务周期长(2)管理要求严，服务层次高(3)管理服务市场化程度高。公寓物业管理的要求房屋和设备保养维修要及时到位。配套建设要完善。特约服务要齐全。保安、消防服务管理措施得当，制度严格。关注业主和住户的公共交往。11.3别墅的物业管理别墅的概述别墅：原指本宅以外另置的园林建筑游息处所，先泛指在郊区和风景区等地建造的供休养、居住的园林住宅别墅的特点1建筑个性化强2建筑面积大3环境优美别墅的物业管理别墅物业管理的特点（1）管理水准高 （2）特约服务多（3）环境氛围高雅别墅物业管理的内容别墅的环境管理别墅的安全保卫管理与服务别墅的综合服务11.4写字楼物业管理写字楼是指各种政府机构的管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业活动的楼房。写字楼的类型按面积大小分小型写字楼中型写字楼大型写字楼按功能分单纯型写字楼商住型写字楼综合型写字楼按智能化程度分一般写字楼智能化写字楼按级别分甲级写字楼乙级写字楼写字楼的特点

规模大，人数多造型美观，装饰精良功能齐全，设施完备良好管理，周到服务写字楼的物业管理的内容

营销推广前台服务设施设备管理安全保卫管理消防管理清洁卫生管理写字楼物业管理的要求

管理要制度化标准化规范化强化时效性，提高经济效益明确重点，强化管理要做好应付突发事件的准备写字楼物业管理的模式

自主经营型的物业管理委托服务型的物业管理模式11.5工业厂房的物业管理工业产房的概念工业厂房是指提供生产企业、科研单位安置生产设备与实验设备，进行生产活动或科学实验的物业及附属设施设备工业厂房的物业管理的特点专业性强、维护保养费用高清洁难度大、环保要求高隐患多，出现险情几率高安全保卫工作难度大常规服务坚持高标准工业厂房物业管理工业厂房物业管理的内容工业厂房物业管理的要求工厂厂房物业管理模式11.6收益性物业的物业管理收益性物业的概念收益性物业是指用于出租，供需要者承担进行了商业性或收益性活动以获得租金费用的物业此类物业以写字楼、商业楼、高档公寓为主商业楼宇最具有代表特征商业楼宇的物业管理1.管理形式委托管理服务型委托经营服务型自主经营管理型2.管理的内容商业楼宇的形象管理对承租者的管理商业楼宇的日常管理3.管理的要求外树形象，内重条件切实做好治安保卫工作重视消防管理搞好环境管理11.7特种物业的物业管理特种物业特种物业是指除住宅小区物业，公共商业楼宇物业，高层办公楼宇物业和工业物业以外，有必要、有可能用到物业管理方法实施管理的物业特种物业的物业管理的特点

服务对象具有年龄、文化、性格等差异服务需求普遍要求环境幽静，标识明显管理要求做好防火防盗防潮防尘等工作医院的物业管理陪床服务病人的生活服务医院的卫生保洁供热供水等服务医院公共设施设备的维养保护其他杂物[案例描述]

2004年5月6日，正丰豪苑管理处服务中心接到F2—39业主的电话要求家政，服务中心安排蒲玉琴去完成，蒲玉琴来到业主家中，当时业主不在家，家中只有业主的父亲，经过询问后才得知主要是擦拭客厅和走道的地板。于是蒲玉琴在征得业主父亲的同意后就先用毛扫把扫除表面上的灰尘，然后用湿毛巾进行擦拭。不料当业主回家后，打电话到管理处投诉家政服务操作不当，导致木地板表面擦拭后没有光泽，而且操作过程中将地板两处刮伤。案例处理管理处通知姜部长进行现场调查发现，客厅茶几下木地板的表面的确有细微的刮花痕迹，手触摸地板有粘手的感觉。业主认为地板没有光泽是蒲玉琴没有使用纯棉毛巾和乱用清洁剂造成的，两处刮花则是工作是搬动茶几所致。经过与蒲玉琴沟通后得知，是业主自己在清洁地板时使用玻璃水引起的，使用玻璃水清洁地板后地板会发粘，容易停灰，所以光泽度较差。至于两处轻微的刮花，蒲玉琴说在服务过程中根本就未曾动过。姜部长对业主做了详细的解释，业主表示认同。