西安木塔寨项目可研

西安木塔寨可研报告项目背景1、项目性质：西安城中村改造项目，基本程序为（1）投资商与村委会及所在区城中村改造办公室签订三方合作协议；（2）做拆迁安置摸底、策划方案；（3）利润可行的情况下与所在区城中村改造办公室签订改造协议；（4）报区（市）政府立项；（5）批复后，投资商结合政府规划部门的要求申请土地控规指标，该项目不考虑拆迁与安置；（6）土地控规指标批准后，投资商开始缴纳拆迁保证金，区城中村改造办公室负责拆迁；（7）净地后，区城中村改造办公室将其中用于商品房开发的土地交由市国土资源局定向招拍挂；（8）投资商之前投入资金和后期安置房建设资金可用于抵充土地出让金。2、投资商：木塔寨项目现已有所在区城中村改造办公室批复的投资商陕西铭源房地产开发有限公司，并对该项目有一定的前期资金投入，现想将该项目的商品房开发用地拿出来和我公司合作。3、地块指标：项目商品房开发用地面积90亩，地块地形规整，住宅用地，容积率暂时按4.0考虑（容积率以最终报批为准）；4、项目进展：项目公司已完成看地和土地批复投资商公司初步商谈，确定出让价格为550万/亩。土地属性市场竞争项目定位经济测算区域价值分析地块价值分析目录一项目城市位置宗地二项目功能位置宗地经济开发区装备航天技术区三城市土地规划宗地四城市交通规划宗地五项目卫星图片木塔寨路太白南路科技六路地块处于高新区核心区域，地块整齐，区域成熟，可开发性强；地块现为城中村以及建材市场，可建设一定量的商业；周边地块储存量较少，未来3-5后可竞争项目较少；地处高新区二次核心区域，毗邻三大公园、高新管委会，紧邻南三环，地理位置卓越，周边项目林立，未来区域竞争项目将逐年递减；宗地科技七路白沙路土地属性市场竞争项目定位经济测算区域价值分析地块价值分析目录一项目交通项目区域周边交通便利，南二环、南三环、绕城高速、数10路公交线路四通八达，太白南路为双向六车道，向南直达丰裕口度假区；地铁6号线，2012年开建2017年前建成。地铁六号线南二环南三环宗地二项目医疗配套项目区域医疗配套完善，兼有高新区与电子城的医疗配套如：高新医院、体育医院、天佑医院、521医院等；39所医院体育医院丈八医院高新医院电子医院神农医院521医院618医院天佑医院长安大学医院省肿瘤医院宗地三项目教育配套项目区域教育配套完善：西安电子科技大学、西安石油大学、西安美术学院、西安文理学院、高新第一中学、高新第二中学、高新第一小学、高新第二小学、高新第三小学等；719所学校高新一中西安美术学院西安石油大学西安618中学西安电子科技大学西安国际中学西安文理学院西安欧亚学院高新第四小学吉的堡幼儿园绿地国际小学木塔寨小学西工大附小融侨高新第二小学高新第三小学高新第三中学宗地四项目其它配套项目周边世纪金花、金鹰百货、卜蜂莲花、华润万家、人人乐、电子城商业步行街、香格里拉酒店、丈八沟国宾馆、绿地假日酒店、新纪元国际俱乐部、唐遗址公园、永阳公园、木塔寨公园以及高新管委会。世纪金花卜蜂莲花金鹰百货人人乐超市电子城商街绿地正大广场永阳公园木塔寺公园唐遗址公园高新管委会人人乐华润万家绿地假日酒店宗地五项目四至现状科技六路（40米）白沙路市建四公司建邦华庭(在建)兰亭坊(外立面完成)枫林绿洲门面洗车行及彩钢厂房商品混凝土搅拌站原测量范围在建4层民房安置用地（28亩）商品房用地（约93-28=65亩）六项目四至规划科技六路（40米）木塔一路（30米，地下管线施工中）木塔A路（30米，规划中）白沙路（30米，规划中）白沙路安置用地（28亩）商品房用地（约93-28=65亩）市建四公司建邦华庭(在建)约265米约240米约100米约1166米①拟补25亩兰亭坊(外立面完成)枫林绿洲②拟补25亩七地块实景照片项目内建筑垃圾及南侧市建四公司住宅七地块实景照片南侧商品混凝土搅拌站及市建四公司住宅七地块实景照片西南角苗木兰亭坊七地块实景照片位于规划木塔A路上的在建民房七地块实景照片安置楼基坑开挖施工兰亭坊七地块实景照片宗地东北角的沿街铺面、洗车行及彩钢厂房七地块实景照片东邻：建邦华庭西邻：兰亭坊八小结土地属性分析1、本项目位于高新区太白南路核心区，周边项目林立，各项配套成熟；交通四通八达，出行便利，地处连接高高新与长安、电子城的枢纽区域；地处高新管委会永久住址旁、三大公园环绕未来区域发展潜力巨大；2、本项目1个规整的矩形组成，体量不大，易于开发，周边有商业气氛，利于商业+住宅+公寓的业态开发；3、地块上方目前已经拆迁进行，地块已经接近平整；4、周边可开发土地存量小，未来竞争性会逐年递减。区域未来土地放量不大，3-5后该区域项目竞争性减弱；配套齐全、适合居住，有基础打造中、高端房地产产品；土地属性市场竞争项目定位经济测算土地市场分析市场销售分析目录典型项目分析一政策法规时间政策名称办法部门主要内容及影响1月新“国八条”出台国务院对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2月西安出台“限购令”二套房首付最低60%禁三套西安市政府西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，俗称“限购令”。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。4月5月起商品房成交价不得高于申报价西安房管局商品房项目申请预售许可时，应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价”，“一价清”相关规定，销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价。二规划建设时间主题内容及影响1.26我省将建设45万套保障性住房据了解11年，我省将建设45万套保障性住房，其规模大致为去年的2.5倍2.17西安年内建成8．6万套保障房记者近日从西安市住房保障和房屋管理局了解到，2011年，西安市目标建设保障性住房8．6万套，比2010年翻了两番，分别为：经济适用房2万套，廉租住房1．31万套、公共租赁房3．7万套，限价商品房1．59万套。4.2西安投资80亿改造城中村

12万居民年内回迁4月2日全市城中村和棚户区改造会议，今年我市计划让12万城中村和棚户区居民回迁新居。其中城中村改造完成23个村的回迁安置，涉及4.5万人;棚户区改造完成9个安置小区的回迁，涉及7.5万人。4.24陕西省将严查房地产商违规调整容积率等问题省住房和城乡建设厅下发通知，对今年我省工程建设领域突出问题专项整治进行部署，要求继续深入治理房地产领域违规变更规划、调整容积率等问题。三土地供应2011年1-4月土地供应月份数量其中住宅面积其中住宅住宅面积占比1月13宗5宗488715.8254103.452%2月6宗3宗117390.361686.153%3月14宗9宗421294.9388295.292%4月8宗3宗397594.7295230.1524%合计41宗20宗1424995.72799314.8556%2011年1—4月高新区土地供应为3宗，面积39229.5平方米，占土地应总面积的2.8%；四土地成交2011年1-4月土地成交月份数量其中住宅面积其中住宅成交总价其中住宅住宅面积占比1月15宗12宗677801.09631572.534582522208793%2月——

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——3月3宗2宗134471.4117542.2599405826087%4月4宗4宗112839.1112839.13469734697100%合计22宗18宗925111.59861953.844046231504493%2011年1-4月高新区土地成交为5宗，面积150120.8平方米，占土地应总面积的16.2%；本项目所在区域周边均为成熟楼盘，土地资源供应紧缺，在未来3—5年内无竞争性楼盘。土地属性市场竞争项目定位经济测算土地市场分析市场销售分析目录典型项目分析一月销售情况面对限购令的巨大冲击，西安房产投资性需求受到了强烈的压制，楼市被浓烈的观望气氛所充斥，2011年3月，西安商品房市场销量跌到了近两年以来最低点，同比上年跌幅达七成；进入4月，受部分刚需力量蓄势爆发，商品房销量得到了小幅回暖，环比上涨33.81%，但同比上年仍明显回落55.77%，目前西安商品房市场交易呈现低位趋稳的态势。从数据明细中看出，本月普通住宅市场销量增长幅度较为显著，环比上涨58.43%，而其余各物业类型销量都呈现下滑态势。二月放量情况房企“试探性”释放房源

4月，西安商品房新批准预售面积124.35万平方米，环比上月下滑7.56%，同比上年下滑9.25%。三购买人群2011年4月商品房购买人群分析从4月全市普通住宅购买者来源比例来看，本市以外的人群仅占7.49%，与3月份1.41%的比例相比上涨了6.08个百分点。总体来看，本市户籍购房人群购买依旧占据绝对优势。四区销售情况4月高新区商品房销售量133537.84万平米较上月环比上涨38.68%，销售量占全市住宅销售总量的21.27%，其中，普通住宅类物业成交面积77620.21平方米，环比上月上涨35.51%车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计西高新8053.7277620.216871.9740991.94133537.84单位：平方米西高新区2011年4月份销售情况四区销售情况4月高新区普通住宅共成交798套，相比上一月增加76套。从本月销售情况来看70-90㎡区间销售套数占到高新区总销售套数的38.2%；其次为90-110㎡段所占比例为14%。50以下50－7070－9090－110110－130130－144144—180180—220220—260260以上846430511210279241873分段单位：平方米西高新2011年4月份普通住宅各面积段销售套数四区销售情况6500-7000元/平方米的房源共成交215套，占本月高新区的26.9%；7000-7500元/平方米的价格区间，占总量的17.2%；各价格段成交套数所占比重与上月并未出现大的变化；一方面反映出实际需求的稳定性另一方面也表现出了高新区楼市各价格段的市场接受度西高新2011年4月份普通住宅各价格段销售套数分段单位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000081841212349132215137656128土地属性市场竞争项目定位经济测算土地市场分析市场销售分析目录典型项目分析一区板块划分项目区域位列高新区太白路板块，周边配套较为锦业板块与唐延路板块较为成熟、隶属高新区核心居住区域。唐延路板块锦业板块太白路板块宗地二竞争项目分布项目地处高新区太白路板块，区域现阶段竞争项目较多，未来土地储备量稀缺；建邦华庭紫薇公园时光和城裕昌太阳城兰亭坊荣禾城市理想晶城秀府金泰假日花城绿地世纪城锦业时代锦业76缤纷南郡龙天名郡数字生活橡树街区枫林意树八号府邸高新领域太白路板块宗地名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品建邦华庭科技六路与太白南路交汇处西南角10栋高层、小高层占地85333平方米建筑面积32万平方1762户绿化率64.1%；容积率4.15；90001:1.2毛坯一期3栋96-129平米的高层、小高层，2梯4户共640户，12年10月31日交房。二期为150-200平米的纯板高层三典型楼盘1、建邦华庭（北京建工地产）目前在售的是1号楼，目前施工到地上16、17层名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品高山流水和城太白南路与丈八东路交汇处项目由6栋19-33层高层和公寓构成占地面积55亩总建筑面积22万平方米1967户以商业带动住宅，多客群去化多元化产品（住宅、LOFT、公寓）76001500个毛坯80-90平米的二室二厅、110-130平米的三室二厅、40-60平米的LOFT公寓2、高山流水和城（西安和成置业）目前4号楼已封顶，2号楼已盖至地上10层三典型楼盘名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品荣禾城市理想西安市太白南路与电子二路交汇处6栋楼体组成，由时尚公寓、精品商业、国际酒店及纯住宅等占地26869平方米建筑面积16.8万平方米700户户型配比合理，跨度大，产品多元化8600714个毛坯二居89-116平米三居132-173平米四居170平米预计2012年4月交房。3、荣禾城市理想（荣盛置业）所剩房源只有顶层，目前项目已封顶三典型楼盘名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品金泰假日花城丈八东路与太白南路十字东北角板楼、塔楼、板塔结合、小高层、高层占地212333平方米建筑面积66万平方米4000户五期开发，层数11层-30层不等，从38平米到230平米的十余种户型83001:0.8毛坯目前4.1期在售的是高层和纯板式小高层，主力户型90-105平米。4.2期6栋纯板式小高层4、金泰假日花城（陕西金泰恒业）目前4.1期已部分封顶，4.2期预计9月开盘三典型楼盘名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品高新领域丈八东路与子午大道东南角8栋楼，总高32层、33层占地面积69000平米建筑面积为12万平米总户数1600户户型面积37-137平米，跨度大，产品多6900地下两层车库毛坯面积区间从33-137平米之间的一居室两居室三居室均有，1-4层为临街商铺配套5、高新领域（陕西益民置业）因为证件问题，整体营销进度较慢，项目价格有望提升三典型楼盘名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品晶城秀府丈八东路与子午大道东南角11栋楼，板楼小高层高层占地面积为68701平米建筑面积21万平米总户数1536户户型设计引入错层、下跃、复式、庭院，层高3米，最大限度满足人居舒适度8600-13000900个1:0.6毛坯主力户型——平层：80—160平米；复式、跃层：180—300平米；6、晶城秀府（北京嘉恒/陕西天宝物业投资/锦园物业）一期11年8月31日交房，二期最高价1.3万元/平米三典型楼盘名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品裕昌太阳城太白南路与丈八东路十字向东500米板塔结合、多层、高层

占地面积为76590平米建筑面积为35万平米总户数2759户采用聚落式主题庭院布局，30000平米北美风情园林7500-8500990个毛坯面积95、103、150、160平米7、裕昌太阳城（北京裕昌置业集团）现房均价8500元/平米，期房均价7500元/平米三典型楼盘名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品兰亭坊高新科技六路中段（木塔寨遗址公园东侧）板楼、高层占地面积为64602平米建筑面积为16万平米总户数1000户中式文化、大宅尺度将客群定位在高端人群，与出色的产品走在高新价格的凸点18000800个毛坯平层130—310，复式344-3558、兰亭坊（天地源股份）目前项目将出正负零，2011年6月11日开盘，预计2012年年底交房三典型楼盘名称位置建筑形式项目规模楼盘特色价格车位比装修产品紫薇公园时光高新科技六路中段（木塔寺遗址公园内）板楼、高层占地面积为31869平米建筑面积为11万平米总户数326户紫薇公园时光设计、建造、景观、服务无不体现出豪宅的尊贵性、私密性、独享性23000804个1:2精装修共7栋，总高18、24、30层，面积区间179-449㎡9、紫薇公园时光（西安紫薇地产）目前一期已封顶，二期即将出地面三典型楼盘四周边商业价值项目价格面积区间备注金泰假日花城均价34000元/㎡36-300；荣禾城市理想估计32000-35000元/㎡未公布；裕昌太阳城均价30000元/㎡90-130；1、2层整体销售和城均价35000-40000元/㎡未公布；商业多以社区或者沿街底商为主（2-3层）、面积区间跨度较大，价格35000元左右。未来仍有升值空间。五小结项目绿化率%容积率价格面积区间备注建邦华庭354.15均价8500元/㎡90-200；和城37.55.9均价8900元/㎡90-130；荣禾城市理想405.6均价8500元/㎡30-173；金泰假日花城423.1均价8500元/㎡90-130；高新领域305.5均价6600元/㎡33-137；50年产权裕昌太阳城395.0均价8000元/㎡95-150；晶城秀府35.53.5均价9000-13000元/㎡64-400；兰亭坊452.5均价18000元/㎡280-355；紫薇公园时光402.9均价21000元/㎡179-499；地块区域价格以8500元/平为主流、多以高层、容积率5左右的90-150平产品为主，豪宅项目价格于13000-18000元/平之间，户型180—400为主；产权大多以70年为主；土地属性市场竞争项目定位经济测算客户定位产品建议目录一客户描述结合土地属性分析、市场竞争分析及对客户的感性了解，我们给出如下目标客户概述：地缘属性工作区域主要来自高新区白领，其次市中心外迁改善客户，再次长安区内迁改善客户。居住区域主要来自市中心，其次为长安区从商人士。阶层和职业属性阶层为中等层次，以西安老城区和高新区城市白领为主，高新专业市场小业主为辅，还有部分周边商业、服务业的青年从业人员。品类属性希望能在满足工作及生活便利的同时获得较好居住品质的客户主力客户35～40岁西安主城区的三口之家，购房目的为居住改善，3-4房为主；高新区白领就近置业，2－3房为主；25～34岁高新区青年之家刚需，购房目的为首次置业，2房为主；次主力客户长安区迁入型改善客户，3房为主，其它周边地区进入西安高新区工作或做生意的客户，2房为主。二户型配比经过周边市场的调查与了解，我们建议如下户型配比：90-14065%市场主流户型，比重大；2-3室160-18020%改善型户型，比重适中；4室200以上15%资产型户型，比重较少；4室以上土地属性市场竞争项目定位经济测算客户定位产品建议目录一主力客户目标客户价值需求基本需求描述交通便捷，可快速到达，紧邻城市成熟区，周边规划配套完善。相对密度较低，小区景观好，栋距大，立面品质感强，舒适、享受的室内空间，好的开发商品牌和物业服务地段交通出行便利商业周边有大超市，未来配套完善，能满足日常生活需求医疗较看重教育较看重周边环境要求较高，且重视人文环境产品景观景观层次饱满，绿化精致宜人，可参与性强，特别需考虑老人、孩子的需求楼层小高层（最好一楼带花园，户户有露台）公共部分舒适的地下电梯门厅（包括地下室电梯门厅），一楼大堂地下车位车位配比1：0.8会所较大型会所，有餐饮、健身、棋牌房、老年活动中心、儿童活动室等功能户型功能大面积，功能全，看重主卧、主卫、客厅、厨房；餐厅独立，需要3个房间，有储藏室、走入式衣柜，最好有入户花园、露台等附加空间，设备阳台可设在楼梯转折处。层高3米。朝向至少两卧朝南、客厅朝南采光主要功能空间均需采光好通风南北通透物业品质高的物业服务装修为控制总价，建议不要精装修；为保持立面干净，可送全套分体空调（翡翠城的做法）。品牌看重开发商品牌二次主力客户基本需求描述交通便利，从公交，地铁和道路系统多重考量；看重区域发展潜力，紧邻城市成熟区，周边规划配套完善；小面积、紧凑实用的户型、总价合理，小区景观较好。地段交通出行便利商业周边有大超市，未来配套完善，能满足日常生活需求医疗一般教育较看重周边环境一般产品景观景观层次饱满，绿化精致宜人，可参与性强楼层小高层（最好一楼带花园，户户有露台）公共部分舒适的电梯门厅（包括地下室电梯门厅），一楼大堂地下车位车位配比1：0.5会所较大型会所，有餐饮、健身、棋牌房、儿童活动室等功能户型功能户型紧凑、实用、精致，浪费面积少，2-3个房间，有储藏室，最好有入户花园、露台等附加空间。层高3米。朝向1-2卧朝南，客厅朝南采光主要功能空间均需采光好通风南北通透物业品质较高的物业服务装修为了控制总价，建议不要精装修。品牌较看重开发商品牌目标客户价值需求土地属性市场竞争项目定位经济测算目录初步方案财务分析一概念方案二概念方案指标三指标初定商品房经济指标与方案内容经济技术指标备注用地面积（㎡）6000090.0容积率4.00

用地性质住宅用地总建筑面积（㎡）294000

1、地上建筑面积（㎡）240000

其中高层住宅（㎡）22832030层沿街商铺（㎡）10000

物管、社区用房（㎡）1680

2、地下建筑面积（㎡）54000

停车位（个）140074%其中地上停车位（个）50

地下不可售停车位（个）375

地下可售停车位（个）975

3、可售建筑面积（㎡）238320

4、总户数（户）1903120㎡/户5、建筑高度（m）100

6、建筑密度（%）30%

7、绿化率（%）35%

土地属性市场竞争项目定位经济测算初步方案财务分析目录一成本构成二、地块开发成本构成明细表序号费用名称单项名称单价（元/㎡）计算面积（㎡）总额（万元）一土地费小计2139.3523832050985二前期费小计158.792383203784三小计531.9223832012677四基础设施费小计166.092383203958五建安工程费小计2246.6223832053541六开发间接费小计15.60238