北京养老地产市场调研报告

2014年养老地产现状目录51养老市场政策解读2养老市场产品变化1.养老市场政策解读》》》人口土地资金简政放权养老机构审批办法

社会背景——世界人口趋于老龄化进入老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的7%深度老龄化的标准：

65岁以上老年人口占国家总人口的14%超级老龄化的标准：

65岁以上老年人口占国家总人口的20%资料来源：2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望中国跑步进入深度老龄化社会社会背景——中国老龄化呈大趋势资料来源：中国1-6次人口普查资料美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据

2000年第五次人口普查，65岁以上人口8811万人，占人口总数的6.96%。60岁以上人口1.3亿人，占人口总数的10.2%。中国2000年已经步入老龄化社会。老年人口结构比率表2010年65－79岁之间的老人占老年总人口的83.3%，2050年此年龄段老人比率降低到66.7%；拟说明养老公寓和机构养老的未来发展趋势。年中国老年人口急剧增长加快养老产业的实施社会背景——北京人口老龄化严重

北京统计局公布数值2012年北京老龄产业研究报告2013年北京常住人口2114.5万人，65岁以上人口194.5万人，占常住总人口9.2%2015年65岁以上人口315.8万人，占常住总人口的14.1%2010年第六次人口普查：北京常住人口1961.2万人65岁以上人口170.89万人，占常住总人口8.7%进入老龄化深度老龄化超度老龄化2030年65岁以上人口500万人，占常住总人口的21.7%社会背景——养老床位建设纳入政府绩效考评截至2013年底，全市投入运营的养老服务机构床位总数达81491张。相当于每千人24张床位目标要求：2015年底前，北京市养老机构床位数应达到12万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到38张。到2020年，本市养老机构养老床位数达到16万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到40张。“十二五”期间养老床位考核：每少建一张床，区县须按每床55万元的标准上缴统筹建设资金。政策背景《老年人权益保障法》民政局《关于养老机构设立许可的通知》《养老服务设施规划设计技术要点》中国社科院发布《中国老龄事业发展报告》蓝皮书政策背景——土地市场的变化北京养老设施用地纳入土地规划政策背景——土地市场的变化事件：

2013年2月4日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地成交。一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”)以楼面地价888.5元/平米成功中标北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块一宗包含养老功能的居住用地意义：打破了养老用地多年“难产”的局面与住宅用地同推，可以说是土地市场破冰之举这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举养老综合用地实行“招、拍、挂”

就在中投发展投标密云A-01、B-01地块的当天，其还以9.25亿元拿到了密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块(以下简称“密云A-02、B-02、B-03、B-04地块”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地块建筑规模约为23.78万平方米，总出让价格是9.25亿元，楼面价3889.8元/平方米，土地性质是住宅用地。政策背景——鼓励集体土土地从事养养老产业农村可以将将未承包的的集体所有有的土地、、山林、水水面、滩涂涂等作为养养老基地，，收益供老老年人养老老。各级人民政政府和有关关部门在财财政、税费费、土地、、融资等方方面采取措措施，鼓励励、扶持企企业事业单单位、社会会组织或者者个人兴办办、运营养养老、老年年人日间照照料、老年年文化体育育活动等设设施。非营利性养养老服务设设施用地，，可以依法法使用国有有划拨土地地或者农民民集体所有有的土地。。《中华人民共共和国老年年人权益保保障法》【20130701】2014年两会期间间提出农用地承包入股，，将推动土地地向家庭农农场、农业业企业等新新型主体流流转。中央一号号文件发布布，实现农农村土地三三权分离。。集体经营性性建设用地地出让、租赁赁、入股，，与国有土土地同等入入市、同价价同权，实现产业升升级。宅基地，慎重稳妥推推进农民住住房财产权权抵押、担担保、转让让，继续试试点将闲置置农民住房房通过集体体经济组织织盘活利用用，发展符符合乡村功功能定位的的乡村旅游、、养老等产产业。政策背景——建立养老产产业服务体体系《社会养老服服务体系建建设十二五五规划》建立以居家为基础础、社区为为依托、机机构为支撑撑的“9073”养老服务务体系。居家养老和和社区养老老服务网络络基本健全全。全国每千名名老年人拥拥有养老床床位数达到到30张。全面推行城城乡建设涉涉老工程技技术标准规规范、无障障碍设施改改造和新建建小区老龄龄设施配套套建设规划划标准。改善老年人人居住条件件。引导开发老老年宜居住宅和和代际亲情情住宅，鼓励家庭成成员与老年年人共同生生活或就近近居住。推动和扶持持老年人家家庭无障碍碍改造。北京养老服服务体系格格局为“9064”居家养老对身体状况较好、生活基本能自理的老年人；以上门服务为主要形式提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人；提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务社区养老重点建设老年人日间照料中心、托老所（日、全）、老年人活动中心、互助式养老服务中心等社区养老设施；鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。机构养老以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能；养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构；老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务；重点实现以下功能：生活照料、康复护理、紧急救援政策背景——“9073”养老服务体体系功能定定位居家养老支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造。扶持居家服务机构发展，进一步开发和完善服务内容和项目，为老年人居家养老提供便利服务；新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。社区养老社区养老服务是居家养老服务的重要支撑；具有社区日间照料和居家养老支持两类功能；主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。机构养老重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设；县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施；在国家和省级层面，建设若干具有实训功能的养老服务设施。政策背景——“9073”养老服务体体系建设任任务与方式式居家养老养老配套适老设计需用社区提供上门服务社区养老托老所（日托型）老年活动中心承载居家有临时照料需求老人机构养老托老所（全托型）公共服务福利院民营敬老院健康护理中心养老公寓（高端、私立）政策背景——“9073”养老服务体体系的产品品表现形式式精装修（饰）老年大学等服务配套医疗等养护照料功能打造居家环境，拓展机构服务养老公寓政策背景——“9073”养老服务体体系的产品品表现形式式居家养老三亚清平乐北京太阳城北京东方太阳城生活居住区社区养老温都水城金手杖（全托型托老所）社区内建日托老所（截止2013.3拥有4397所）机构养老爱暮家（中低档民营）福夀敬老院（低档公办）恭和苑敬老院（高档）上海亲和源恭和苑燕达国际养护中心太申祥和将府庄园………养老公寓政策背景———社区养老见见落实80岁以上老人人，政府每每月以服务务券的形式式补贴300元/月,多用于老人就餐.北京社区养养老服务试试点在朝阳阳展开：以以“一卡通通”的形式式为老人提供上门服服务。政府府每年拨款款两次,每半年支付付一次1200元。老人持卡消费,费用由社区区指定的服服务公司(爱侬家政)统一与政府府结算。老年优待、、福利将““一卡通””政策背景——《关于加快本本市养老机机构建设的的实施办法法》【20131031】《建设方式》新建养老机机构的建筑面积积、用地面面积、基本本配建内容容、配建规规模及要求求应符合国国家标准及及本市地方方标准规定定，并应纳纳入相关规规划。鼓励民营资资本介入养养老市场《基本原则则》政府主导，，社会主体体，集约高高效利用土土地社会资本愿愿意投资建建设养老机机构的，优优先支持其其建设在社会资本本建设的养养老机构不不足以满足足老年人入入住需求时时，由政府府补充投资资建设《供地方式》社会资本投投资建设的养老老机构属于于营利性或或非营利性性，由民政政部门会同同国土、工工商等部门门共同认定定。政策背景——《关于加快本本市养老机机构建设的的实施办法法》运营补贴社会资本新新建、扩建建养老机构构时，每张张床位的市市级补助标标准由原来来8000元至16000元提高到2万元至2.5万元提高对社会会资本投资资建设非营营利性养老老机构的运运营补贴标标准。由社会资本本投资建设设、实际承承担集中养养老服务职职能的全托型社区区托老所，运营期间间享受同等等政策。接收生活能能够自理老老年人的，，补贴标准准由原来的的200元/人/月提高至300元/人/月；接收生活不不能完全自自理老年人人的，补贴贴标准由原原来的300元/人/月提高至500元/人/月。建设补贴资金方面给给予大力支支持政策背景——《关于加快本本市养老机机构建设的的实施办法法》税费优惠社会资本投投资建设的的非营利性性养老机构构运营期间间，符合条条件的可享享受营业税、印印花税、房房产税、城城镇土地使使用税、企企业所得税税等税收优优惠政策。。非营利性养养老机构建建设免征有有关行政事事业性收费费。社会资本投投资建设的的养老机构构用水、用电电、用气、、供暖价格格按照本市相相应居民收收费价格标标准执行。。由社会资本本投资建设设、实际承承担集中养养老服务职职能的全托型社区区托老所，运营期间间享受同等等政策。运营优惠资金方面给给予大力支支持政策背景——《关于加快本本市养老机机构建设的的实施办法法》开展相关政策试点工作，支持持引导社会会资本投资资建设营利性养老老机构，积极探索索给予其基基本建设补补贴、运营营补贴等相相关政策。。社会资本投投资建设的的营利性养养老机构运运营期间免征营业税；减半征收有关行行政事业性性收费。社会资本投投资建设的营利性养老老机构享受与社会会资本投资资建设的非非营利性养养老机构相相同的用水水、用电、、用气、供供暖的优惠惠政策；享受综合责责任保险财财政补贴政政策。资金方面给给予大力支支持政策背景——《关于加快本本市养老机机构建设的的实施办法法》医疗服务要要跟上对于养老机机构内设的的医疗机构构，符合职职工(城镇居民)基本医疗保保险和新型农村合合作医疗保保险定点条件的的，可以申请纳入医医疗保险定定点范围；鼓励养老机机构与就近近医疗保险险定点医疗疗机构签订订合作协议议，由就近近医疗保险险定点医疗疗机构为养养老机构提提供对口医医疗服务。。政策背景——《北京市养老老服务设施施规划设计计技术要点点》规划选址根据发展需需要可将村镇集体建建设用地进行适当调调整，用于于养老服务务设施的建建设。床位设置规规模独立占地的的养老院一一般要设置置300至500张床，最小小不宜低于于100张。床均用地面面积一般为20-40㎡/床，在非集集中建设区区床均面积积可适当提提高，但不不应超过60㎡/床。床均建筑面面积一般为35-45㎡/床，特殊设施施的床均建建筑面积可可适当放宽宽。容积率一般为，最高不应超超过2.5。室外场地除老年养护护院外，需需设置老年年人休闲、、健身、娱娱乐等活动动的室外活活动场地。。室外活动场场地人均面面积不低于于1.20㎡。交通要求主要出入口口不应直接接开向城市市主干道。。日照要求老年人居住住用房和主主要活动用用房日照标标准应不低低于居住建建筑日照标标准。建筑设计要要求——适适老化设计计政策背景——《北京市养老老服务设施施规划设计计技术要点点》建筑设计要要求——无无障碍设计计建筑出入口口内外应留留有不小于于1.50m×1.50m的轮椅回旋旋面积。走廊净宽不不应小于1.80m。通过式走廊廊两侧墙面面0.90m和0.65m高处应设Φ40-50mm的圆杆横向向扶手。二层（含二二层）以上上养老服务务设施建筑筑应设无障障碍电梯，，且至少有有1台能兼作医医用电梯。建筑的地面应采用不易易碎裂、耐耐磨、防滑、平整的材材料。老年人居室室的自用卫卫生间出入入口净宽不不应小于0.80m。应采用外开开门或平开门，并设置透透光的观察察窗及由外外部可开启启的门扇。。浴盆和便器器旁应安装装扶手，淋淋浴位置应应在一侧墙墙面安装扶手。政策背景——《北京市养老老服务设施施规划设计计技术要点点》建筑设计要要求——设备系统设设计其他设计要要求超过300床的每层均均应设置护护理站，并并应设置建建筑设备设设施控制系系统、紧急急呼叫系统统和电视监监控系统，，视线应覆覆盖所有老老年人公共共活动区域域。监控系统应根据功能能需求设置置相应的护理智能化化系统。电视监控系系统应设置在公公共部位。。呼叫装置公共空间、、居室及卫卫生间应设设紧急呼叫叫装置。水电计量应按老年人人居室设置置分室电计计量和水计计量系统。。照明开关老年人居室室主要照明明系统应能能实现在床床头、居室室入口等地地多地控制制。宽板翘板开开关，安装装高度宜距距地面1.10m。应做标识设设计，标识识应色彩鲜鲜明、字体体醒目、图图案清晰。。政策背景——昌平区养老老机构审批批办法取得民政部门《关于筹建养老机构的批复》到发改委立项到规划、土地、环保等部门办理相关手续到建委和消防部门办理相关手续到卫生部门办理相关手续法人代表的注册登记到民政部门办理《北京市养老服务机构执业许可证》营利性养老老服务机构构在取得《《北京市养养老服务机机构执业许许可证》后后，按照有有关规定到到工商部门门办理注册册登记手续续。非营利性养养老服务机机构按照有有关规定到到区民政局局社团登记记科办理注注册登记手手续。政策背景——养老机构建建设补贴申申请流程必须符合下下述条件建筑：符合合《北京市养老老服务设施施规划设计计技术要点点》规定，工程程质量和消消防安全验验收合格。。建设硬指标标：“十二五”期间，在新新审批建设设的养老机机构和政府府投资建设设的养老机机构中，80%以上的养老老床位应具具有护养功功能。向民政局书书面申报《社会办养老老机构建设设补贴》区县民政局局进行实地地调查填写写调查表区县县民民政政和和财财政政部部门门将将组组织织评评审审委委员员会会进进行行评评审审公示示报市市级级审审定定养老老机机构构建建设设补补贴贴申申报报流流程程建设设养养护护功功能能床床位位：：2.5万/张张x160张=400万建设设普普通通功功能能床床位位：：2万万/张张x40张张=80万万配套套功功能能建建设设1比1：480万建设设资资金金补补贴贴合合计计：：960万（（元元））年运运营营补补贴贴：：300元元/月月/床床x12个个月月x200床床=72万万元元机构构养养老老院院以以200张张床床为为例例估估算算建建设设补补贴贴养老老市市场场政政策策解解读读———综述述北京京老老龄龄化化突突出出，，政政府府高高度度重重视视，，持持续续出出台台土土地地和和资资金金层层面面的的相相关关政政策策，，为为养养老老地地产产提提供供了了前前所所未未有有的的支支持持。。未来来养养老老地地产产发发展展空空间间巨巨大大，，奤奤夿夿屯屯新新村村前前景景一一片片光光明明。。2014年两两会会期期间间提提出出：：集集体体经经营营性性建建设设用用地地，，实实现现产产业业升升级级，，宅宅基基地地发发展展乡乡村村旅旅游游和和养养老老产产业业，，农农村村可可以以将将未未承承包包的的集集体体所所有有的的土土地地、、山山林林、、水水面面、、滩滩涂涂等等作作为为养养老老基基地地，，收收益益供供老老年年人人养养老老。。奤夿夿屯屯新新村村可可合合理理合合法法介介入入养养老老产产业业的的建建设设、、经经营营。。“十二二五五””规规划划要要求求：：养养老老产产业业应应建建立立以以居居家家养养老老为为基基础础，，社社区区为为依依托托，，机机构构为为支支撑撑的的养养老老服服务务体体系系。。奤夿夿屯屯新新村村可可以以用用““9064””的总总体体目目标标指指导导4600亩村村域域的的规规划划建建设设。。目目前前，，首首要要须须利利用用养养老老机机构构打打开开困困局局。。凡养养老老项项目目需需向向地地方方民民政政局局申申报报筹筹办办，，到到发发改改委委立立项项，，方方可可减减免免建建设设和和经经营营等等税税费费，，经经验验收收合合格格才才能能取取得得相相应应的的建建设设和和运运营营补补贴贴。。因此，先立项，报规规划，保证可可持续发展。。寻找适合的盈盈利模式介入实现多方方共赢2.养老市场产品品变化》》》》13个市调样本以开业时间为为序产品DNA市调样本1太申祥和敬老老院（2002年年正式开业））区域位置：昌平辛庄桥西北房屋类别：公寓、合院机构性质：民办（已取得民政局许可证）规模：1000张床入住率：100%（全自理老人）蓄客：120余人经营模式：会员制（红嬉卡、青木卡、金福卡），押金80万—120万元，免费入住其他费用：成本餐￥12元/人/天房间格局：约25平米公寓单间，约30平米合院中一房特色：占地150亩，古典园林和七进院王府建筑群中医药文化旅游示范基地（医保）为侨服务定点单位转型成综合养生养老度假型产品服务机构：北京汇晨养老机构管理有限公司土地性质：北七家项目为划拔用地（已取得民政局许可证）规模与规划：一期占地147亩，712床位，规划用地813亩，总建筑面积约30万平米，后期规划建设没有时间表。连锁经营地点：昌平北七家沙各庄（公办民营）、朝阳北苑路（公办民营）、朝阳望京东园（民营）入住率：100%（排队300余人）经营模式：租赁制押金5万元管理费：￥4750——￥6980元，趸交一年费用可享92折标准间、小套间、标准套间、大套间四种户型，分别为48.6平米、65.6平米、80.5平米、112平米（开业初期48.6平米和80.5平米性价比高，出租率高）。特色：全南户型，满足老人采光需求温泉疗养、地板采暖汇晨老年公寓成为市民政建设资金支持的三个项目之一北苑与望京均为医养结合，接收半自理及不能自理老人市调样本2北京汇晨老年年公寓（2007年年开业）北七家北苑路望京东园市调样本2北京汇晨老年年公寓（北七家项目目)项目一期项目二期（待建）市调样本2北京汇晨老年年公寓（北苑项目））

建筑面积：7100平米户型面积：23－35平米，共计65间，120张床位；顶层为屋顶花园供老人沐浴阳光首层为门诊（北京市二甲隆福医院进驻）已对外营业，4层为住院处全部为半自理和非自理老人经营模式：租赁制押金5万元费用：床位费2600元/月，服务费2400元/月，合计5000元/月另加25元/天餐费；入住率：2013年1月1日开业，入住率50%以上市调样本2北京汇晨老年年公寓（望京项目））经营模式：租赁制押金5万元建筑面积：8000平米户型面积：17－40平米不等，105个房间248张床位收费：17平米，2000元床位费，37平米5200元床位费。护理费1000－3000元/月入住费：15%全楼出入、空间转换、电梯上下

均实行门禁刷卡提供独立洗浴空间和服务首层为门诊（暂不对外营业），

四层为住院处市调样本2北京汇晨老年年公寓（望京项目））投资商：十三陵温馨老年公寓（民营企业）区域位置：十三陵神路景点东400米规模：总占地面积15万平米，建筑面积16万平米进度：一期已竣工入住（100%），二期融资阶段土地性质：集体土地（已取得民政局许可证）营销模式：租赁制，会员制双轨执行。租金制：预付4600元押金，为老人特殊需求费用，如叫救护车等根据房间大小，每月付费￥1900——￥4500元，可月付趸交押金：40万起，每月房租可免。其他费用：煤水电餐自付。特色：古建风格，远山青黛，景色优美相对而言价格低，消费压力小软性服务周全，关注老人业余生活缺陷：居住条件简陋，除电视机外大部分

生活设备需要自行解决市调样本3十三陵温馨老老年公寓（2007年年开业）投资商：广东大顶矿业股份有限公司和深圳市联康投资公司区域位置：北五环外，环铁绿化带内机构性质：民办（已取得民政局许可证）土地性质：50年工业房屋类别：现房，5层全阳面板楼规模：庄园占地面积38万平方米，敬老院建筑面积10万平方米长者公寓入住率4%经营模式：租赁制长者公寓押金：3万元应急保证金

单间（34平米）：5700元/人/月含餐

双人间（34平米）：4200元/人/月含餐套间（52平米）：9400元/两人含餐居家式公寓押金:350万元/套（156平方

米），物业费2.5元/平米村落式别墅押金：1500万元/栋（580平方米），物业费3.5元/平米特色：湖景营造区内宁静优雅的环境酒店式养生养老庄园（赛特物

业）月梨中医医院市调样本4将府庄园敬老老院（2010年年开业）市调样本4将府庄园敬老老院老年大学活动动中心月梨中医医院院社区活动中心心开发商：燕达集团区域位置：北京东燕郊经济技术开发区思菩兰路西侧燕达国际健康城内土地性质：50年工业用地（已取得民政局许可证）规模：总建筑面积64万平米，规划设置床位12000张，已开放床位2300张（入住率8.7%）房屋类别：现房经营模式：租赁制押金：自理：2万/人；非自理：3万/人房费：

一居：4480元/月（66平米）

二居：7000元/月（86平米）

三居：10080元/月（123平米）特色：人文环境准三甲医院依托温泉入户缺陷：位置远价格高市调样本5燕达金色年华华健康养护中中心（2010年年开业）市调样本5燕达金色年华华健康养护中中心燕达迎宾酒店店开发商：上海亲和源股份有限公司地址：上海市南汇区康桥镇秀沿路299弄土地性质：50年工业用地（已取得民政局许可证）中国首家老年会员制社区占地面积8.33万㎡，建筑面积10万㎡总户数：838户（约1600人）特色：为老人作出“终身养老”服务承诺可继承可转让市调样本6上海亲和源（2010年年开业）市调样本6上海亲和源备注：入住条条件需男性满满60周岁，女性满满55周岁。红色部分价格格为最新上调调价格。卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准备注A卡永久（可继承、可转让）

大套（108㎡）75万（2009）98万（2013.5）118万（2014.3）6.98万7.38万1、可指定符合条件老人入住；2、入会时一次性支付会费。

中套（70㎡）3.98万小套（58㎡）2.98万B卡终身（15年内可退）

大套（108㎡）88万2.38万(2009)3.5万(2013)4.2万(2014)1、未住满15年，按年限退还；2、住满15年后，只需继续缴纳年

费；3、不可继承、不可转让；4、入会时一次性支付会费。中套（70㎡）55万60万小套（58㎡）45万经营模式：会会员制开发商：北京宏福集团区域位置：国家4A级景区温都水城内土地性质：集体用地（尚未取得民政许可证，已申请民政补贴）建筑面积：143801.25平米，其中地下36172.46平米，地上107628.79平米规模：1495套（5栋塔楼），最多可容纳近3000人入住率30%约500人左右经营模式：会员制会费：趸交押金60万——140万不等另行收取服务费、杂费、餐费等（详见后附表格）测算单价将近20000/平米房间精装主力户型：以50-70平米小户型为主特色：温泉入室三甲医院可继承可转让市调样本7温都水城国际际养生公寓（2011年年开业）市调样本7温都水城国际际养生公寓经营模式：会员制会费：趸交押押金60万——140万不等（依房房间大小和签签约年限收取取会费）具体情况：入会年龄入会30（20+10）年会员费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女50周岁男60周岁A户型约53平米10090400元／人／月700元／2人／月B户型约63平米120110C户型约72平米140130入会年龄入会15年会员费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女65周岁男65周岁A户型约53平米65万(3610元／月)60万（3330元／月）400元／人／月700元／2人／月B户型约63平米75万（4160元／月）70万（3880元／月）C户型约72平米85万（4720元／月）80万（4440元／月）市调样本7温都水城国际际养生公寓项目收费明细备注餐费25元／天（三餐）750元／月按用餐实际消费刷卡取暖费19元／平米（按房间面积实际收取）每年11月15日-次年3月15日送暖水电费冷水、热水按市政价收取、温泉水12元／吨床上用品600元（双人床）800元（2张单人床）可自带有线电视初装费360元有线电视收视费18元／月停车位费380元／月4560元／年一卡通20元（押金）其他收费明细细：温度水城养老老公寓——水城金手杖获获得运营补贴贴。开发商：九华山庄集团股份有限公司区域位置：九华山庄内产权性质：40年商业用地（尚未取得民政局许可证）规模：5栋精装修高端养生公馆，分三期推向市场进展：一期约800套高档公寓，2014年入住经营模式：会员制费用：房间押金从30万——150万元不等，签约30年，每年租金1万元，前期费用计算：30年x1万元+押金，租期满或可优先签约，但价格会有调整，不续签合同，押金不计息退还特色：九华温泉疗养中心，温泉入室九华体检中心医疗直通定点医院（王府井医院）可继承可转让期满押金可退还市调样本8九华国际养生生公馆（2012年开业）15号公馆5号公馆5号公馆：电梯板楼规模：300套出租率：95%以上75平米：押金120万元约120平米：押金180万元水电另算，温泉水费￥8元/吨，物业管理费2元/平米/月市调样本8九华国际养生生公馆15号公馆：回型建筑规模：500套出租率：25%左右38平米阴面：押金30万元48平米阳面：押金60万元水电费另算，温泉水费￥12/吨，物业管理费￥3600元/年地下有两层老年配套设施，满足老人日常健身、娱乐开发商：恭和苑养老机构管理有限公司，乐成老年事业投资公司的全资子公司性质：营利性养老机构（已取得民政局许可证）地址：北京朝阳区百子湾南二路92号价值主张：医养结合占地面积：13000平米规模：两栋楼内设269套居住单元，共439张床（入住率70%）经营模式：租赁制（押金5万/人）房费：双拼开间：2人住15600元/月（47.46平米）小开间：1人住：9800元/月（29.46）大开间：1人住：12800元/月（39.65）标准间：22400元/月（53.9平米）套房：26800元/月（79.99平米）尚未开放特色：市中心，交通便利高档装饰，配套设施精致首个注册为营利性养老机构，并获

得建设和运营补贴市调样本9北京双井恭和和苑（2012年年10月开业）市调样本9北京双井恭和和苑餐饮：突出养生理念，茶点加餐体现老人身心需求获得发改委批复的建设资金由于位处市中心，目前没有提供医疗诊所，但120急救中心专设急救站投资商：保利安平•和熹会地址：北京海淀区西北旺保利西山林语小区产权人：保利地产土地性质：商业40年（已取得民政局许可证）总建筑面积：约2.2万平米规模：内设200套居住单元，入住率90%经营模式：租赁制会员费5——20万元月费：自理收费区间：3400——8900元非自理收费区间：4200——9700元另有一次性安置费1000元/人医疗准备金20000元/人特色：医养结合（私立医院）与西山语林项目比邻，减少老人孤独感市调样本10保利安平•和熹会（2012年年11月开业）市调样本10保利安平•和熹会每层设有医护站健身房、书画室等配套设施齐备室内设备非常人性化，如大按键电

话市调样本10保利安平•和熹会经营模式：租租赁制1.自理型菜单式式收费表房型房间朝向床位费（元/月）餐费

（元/人/月）综合服务费（元/人/月）最低费用合计原价5万会费10万会费20万会费7.5折6折5折南向（X01-X17）、西双人标间向（X25、X27）50003750300025009005003900双人标间南向（X19-X23）46003450276023009005003700双人标间东北（X36、X38、X39、X68、X70）44003300264022009005003600双人标间东、西、北向40003000240020009005003400VIP套房

1500011250900075009005008900其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；市调样本10保利安平•和熹会2.非自理型房型房间朝向床位费（元/月）餐费

元/人/月综合服务费元/人/月最低费用合计原价5万会员费10万会员费20万会员费7.5折6折5折双人标间南向（X01-X17）、西向（X25、X27）50003750300025009001300-38004700双人标间南向（X19-X23）46003450276023009001300-38004500双人标间东北（X36、X38、X39、X68、X70）44003300264022009001300-38004400双人标间东、西、北向40003000240020009001300-38004200加护间

30002250180015009002800-38005200VIP套房

1500011250900075009001300-38009700其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；开发商：天津滨海发展投资控股有限公司国有独资企业区域位置：天津宝坻区平宝公路与京哈高速交口北一公里处规模与规划：总占地面积约1490亩，总建筑面积70万平米，可容纳10000人居住轮转式养老公寓总建面24.5万平米，总套数2277套，一期511户于2013年6月底入住经营模式：会员制，会籍费+年费形式，依房间的大小会籍

费从50万—120万不等，年费3万/人，3.5万/2人会员卡种类：围绕价格成多样性，自助型公寓有云杉卡、吉杉卡、轮转式公寓有福杉卡*筑福、福杉卡*纳福特色：生态农业轮转式公寓（内蒙呼和浩特、吉林珲春、广西钦州、天津静海、武清）市调样本11天津云杉镇（2013年6月开业）市调样本11天津云杉镇土地性质复杂：1、育种区：农耕地2、轮转式养老公寓：集体建设用地3、居家养式老公寓：50年商住两用地4、自助式养老公寓：70年住宅用地5、培训教育区：50年教育用地配套设施齐全开发商：泰康人寿保险股份有限公司旗下泰康之家瑞城置业公司区域位置：昌平新城，南丰路与白浮泉路交叉口用地性质：国有用地金融保险用地（尚未取得民政局许可证）产品性质：金融与地产相结规模：3000套已预售：1600套左右（首批600余户）工期进程：2012年开始动工，2015年第一批客户入住，2018年预计全部完成。经营模式：保险预定制（A、B两种）、会员制保险预定制（200万元）会员入门费：依房间大小，从65万元——235万元不等押金既定前提下服务费根据房间大小不等：￥12600－19200/间/月特色：寄宿幼儿园内部环境高端设施设备人性化保险、养老双受益市调样本12泰康之家燕燕园（预计2015年开始运营））市调样本12泰康之家燕燕园专业护理单元元临终关怀单元元康复医院协助生活单元元记忆障碍单元元会所独立生活单元元市调样本12泰康之家燕燕园市调样本12泰康之家燕燕园市调样本12泰康之家燕燕园配套设施：记记忆回廊、寄寄宿幼儿园等等计划设立宗教教信仰区，有有佛堂、基督督教堂等，现现为模拟展示示社区活动丰富富多彩，包括括定期户外旅旅游医疗：社区内内提供康复为为主的2甲医院，与协协和医院、安安贞医院、王王府医院等大大型医疗机构构磋商，拟建建就诊绿色通通道就餐：点餐，，无统一餐标标。市调样本12泰康之家燕燕园开发商：香河恒康房地产开发有限公司投资商：世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合

区位：香河京哈（京沈）高速香河东出口右转即达建筑类别：项目首发规划占地约4000亩，一期开发约400亩，全力营造英伦风情住区。涵盖联排、叠拼、板式高层公寓、养老公寓等全龄产品。经营模式：销售+会员制商品房售价：7300-13000/平米养老产品是会员制，价格未定特色：全龄化、全配套、自循环国家爱晚工程项目市调样本13爱晚大爱爱城（开业时间未未定）市调样本13爱晚大爱城政策支持：民民政部提出的的“国家爱晚晚工程”项目目关于养老产品品：总建面近近4万平米的养老老公寓由发展展商持有经营营，拥有养生生会所及近400套居住单元，，有套间、一一居室、两居居室等多种户户型可供选择择，专业养老老运营机构可可为老人提供供专业的养老老居所与全面面贴心的服务务。产权：70年产权开盘时间：2014年4月社区配套：大大型医院、、养老设施、、养生会所、、体育中心、、文化教育、、生态农场、、休闲公园、、缤纷商业、、高端酒店养生会所养老公寓市调样本的综综合情况——养老产品不再再受土地制约约序号项目名称土地性质1爱晚大爱城建设用地2九华山庄、保利和熹会、太申祥和、泰康之家燕园（金融保险用地）、双井恭和苑商业40年3亲和源、将府庄园、燕达工业50年4云杉镇综合土地5温都水城、十三陵老年公寓、汇晨老年社区集体用地市调样本的综综合情况一览览表1序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保目前情况1太申祥和2002年有中端1000张会员制=押金+餐费年签有有蓄客120人2十三陵老年公寓2007年有低端500张租赁制=押金+餐费+杂费房租+餐费+杂费年签无无入住95%3汇晨老年公寓2007年有中端712张租赁制=押金+房费+餐费+护理费年签有有蓄客340人4将府庄园敬老院2010年有中高1200张租赁制=押金+房费+服务管理费年签无无入住4%5上海亲和源2010年有中端838户会员制=押金+餐费+年服务管理费可继承可转让有入住95%6燕达国际2010年有高端2300张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签有有入住8.7%7温都水城2011.8无中端1500户会员制=押金+餐费+服务管理费30年有有入住率30%市调样本的综综合情况一览览表2序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保目前情况8恭和苑2012.10有高端439张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签无无入住率70%9和熹会2012.11有中端200套租赁制=押金+床位费+餐费+服务管理费年签有无入住率90%10九华山庄2012.6无中端约800套会员制=押金+年费+餐费+物业费+杂费20年有是未开11云杉镇2013.6无中端511套会员制=年费+杂费可转让可继承无无8%12爱晚大爱城2014年代考中高代考拟会员制、代考代考代考代考未开13泰康之家燕园2015年代考高端未开保险预售押金+月费（房费+餐费）年签暂无暂无未开养老市场产品品变化－－综述1.养老产品品不再受土地地制约。国有土地也好好，集体土地地也罢，只要要有民政支持持，均可获社社会认可和政政策补贴，但但政策落地性性有待考证。。2.养老产业逐渐渐由福利型向向市场化转型型，从而形成非营营利的福利型型养老院及营营利型的养老老机构，打破破了传统观念念上“重保障障轻商业的格格局”3.政策放宽，纷纷纷给予企业业民政支持。。前期建设符合合养老规划设设计的项目，，纷纷申请民民政支持，以以博取政策、、资金的维系系。4.营销模式仍处处于不断摸索索阶段，会员员制与租赁制制并存。换言之，销售售向持有过度度，以符合政政策导向，换换取后续的可可持续发展。。5.硬件规范化，，适老化设计计日趋完善。如室内外紧紧急呼叫系统统的建立，走走廊1.5米米宽，担架电电梯设置、活活动区功能设设置品质精良良，不能开设设幼儿园，也也会特设儿童童娱乐区等，，以适应老年年人心理、生生理的全面需需求。6.软性服务更加加关注老人的的养生、健康康、精神生活活。“医养结合””新模式逐步步渗透到各养养老项目，老老年文化建设设丰富多彩，，餐饮突出养养生理念等。。7.打造项目特色色。即每个项目都有有自己的DNA，以支撑自己己的经营。会员制（可继继承、可转让让）险金+租金如泰康之家*燕园：200万元8.经营模式：会员制和租赁赁制会费+服务管理费温都水城（可转让可继继承、期满押押金可退）九华山庄（可转让可继继承、期满押押金可退）上海亲和源（（A卡可转让、可可继承；B卡可退）云杉镇（可转转让可继承））太申祥和（（可退，但不不可转让、继继承）租赁制（持有有）低押金+高额服务费燕达：2－3万元和熹会：5－20万元将府庄园：3万元恭和苑：5万元汇晨养老公寓寓：5万元养老市场产品品变化－－综述THANKS9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。04:37:5004:37:5004:3712/31/20224:37:50AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:37:5004:37Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。04:37:5004:37:5004:37Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2204:37:5004:37:50December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山