南昌市巨成壹号街区商业街产品策略提报-53-2007年

【巨成·壹号街区产品提报】迈出通向成功的第一步写在前面一个项目的成功必须在前期作出正确的产品定位,明确项目将打造成什么类型,什么档次的产品形态,才有利于后续的项目规划,及营销推广.因此产品定位的正确,就确立了项目走向圣坛的第一步.风云2007经典是对经典的继承，经典是对经典的反叛国贸广场之后壹号街区再续辉煌BELONGTOTHEWORLD城市大势板块崛起南昌史记:2002年南昌提出城市东充、南扩、西进、北上发展目标2004城南板块、象湖新城拉开了城市南扩步伐2005年提出企业“退城进郊”，旧城城市复兴青云谱地处城市南扩，与旧城改造的核心段城市多块板化发展，城市多中心发展。东进西进北上南扩青云谱商圈何坊路、新溪桥迎宾大道红谷滩新建、湾里昌北洪都大桥（扬子洲片区）京东高新、昌东、瑶湖昌南（城南、象湖）近4年的发展，南昌基本上已经实现“一核四区”一核：以中山路、胜利路、八一广场为轴，形成的核心城区；四区：A、城北商圈（青山路为主的副中心城区，主力商业有蓝天碧水、紫金城等）；B、城东商圈（北京东路、上海路为主的副中心城区，主力商业有城东百货、恒茂国际都会等）；C、龙王庙商圈（解放西路、洪都中大道为主的副中心城区，主力商业有江信国际嘉园、隆鑫广场等）；D、正在形成的青云谱商圈（迎宾大道、何方西路、新溪桥为主的副中心城区，这里是青云谱以及包家花园、江铃、莲塘、象湖新城的聚集中心）。青云谱商圈迎宾大道、何坊西路新溪桥崛起2008青云谱板块年区域板块承上启下A、承载核心城区与副城区的重要作用B、同时也是城市南进的重要岔道口C、泛区域板块内人流量大，企业资源众多华联超市旺中旺连锁超市麦德龙好邻居超市好又多宏发连锁超市百货大楼迎宾南大道项目瑞祥·蓝堡国际公寓啤酒厂公寓楼水谢花园蓝天郡上林春天区位商业单一，缺乏主题复合式商业百货购物类型５家，街铺项目有５家购物中心/百货：主要有新溪桥路（华联超市），建设路的（旺中旺连锁超市），三店路（），洪都中大道商圈（麦德龙），何方西路的（好邻居超市），江铃（宏发超市）等——经营500平方米以上！规划中有：迎宾大道的百货大楼（青云谱店），井冈山大道的（物尔玛）街铺（项目）：井冈山大道（蓝天郡）、沿江路（上林春天）、迎宾大道（瑞祥·蓝堡国际公寓）、沿江路（水谢花园、象湖威尼斯等）、三店路（啤酒厂公寓楼）。规划中的有：何方西路与迎大道交汇处（百货大楼）、迎宾南大道（江铃对面）开发项目等商业超市等开发地产项目商圈已经形成，缺主题商业主场且本区域商业也仅仅都是社区性商业配套生活/社区商圈：１、建设路/京山路为代表的北面生活圈（深圳特产批发市场等）２、新溪桥为代表的东面生活圈（华联超市、洪都集团等）３、江铃为代表的南面生活圈（梨园小区等）

４、三店西路代表的西面商圈生活圈（象湖源等，好又多等）５、包家花园代表的东南生活圈（包家花园、昌南工业园等）６、八大山人代表的南面生活圈（八大山人、警官干部学院等）建设路商圈新溪桥商圈江铃住宅区商圈包家花园商圈三店西路商圈>>>商圈布置八大山人商圈青云谱区域商业分析区内市场：全市10个专业市场，该区就有5个：南昌建材市场、深圳农产品市场、南昌摩托车市场、南昌肉制品市场、南昌水果批发市场，按照“城郊大市场”的规划要求，昌南大市场、江南建材大市场等一批新的专业市场也开始了基础设施建设，专业市场的建设为该区三产业发展奠定了坚实的基础；区内商场：锦城商贸广场、何坊西路商贸城、时代商贸广场、三店商贸大厦、百货大楼京山分店、百城大卖场都获得了市政府正式批准，即将进入实质性运作阶段；洪都大道、朱桥东路两条商贸特色街开建在即；南昌梦幻世界娱乐休闲度假中心、深圳农产品昌南物流中心等区重点项目也即将开工。青云谱区域产业分析大中型企业：青云谱区是一个工业城区，境内有20多家大中型中央、省、市属企业，其中洪都航空工业集团公司。江铃汽车集团公司为全国500强工业企业。已形成以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、机械制造、新型建材、精细化工、装璜印刷为主的工业体系。中小型企业：区共有个私民营企业4015家，其中私营企业458家，个体工商户3557户；个私民营经济已初步形成以摩托车汽车配件制造、化工原料、机械加工、医疗器材、针织服装、饲料加工、禽蛋加工为主体，“多路并进、多业并举、多点延伸”的产业发展格局，城市多中心格局发展势不可当，青云谱区域地段优越，经济环境优越，在众多利好背景下，需要有项目迅速崛起，弥补现在的市场空缺，真正承担城市副中心的历史责任。BELONGTOTHEWORLD逐鹿中原异军突起本案上林春天蓝堡国际青云明珠中益SOHO城市溪地青云佳苑水榭花都蓝天郡上林春天蓝天郡蓝堡国际水榭花都青云明珠项目归结位置交通景观绿化规模配套品牌形象发展商实力楼盘定位中式园林人文社区高档品质社区现代高档公寓社区纯水岸景观豪宅高档人文社区？价格5100元/㎡5000元/㎡4800元/㎡5500元/㎡4500元/㎡>5000元项目名称一房面积/面积比率二房面积/面积比率三房面积/面积比率四房面积/面积比率销售均价蓝天郡38-41㎡10%85-87㎡30%109-134㎡50%135㎡5%5000-5100元/㎡上林春天无95-97㎡20%115-136㎡78%140㎡2%只有11套5100-5300元/㎡蓝堡国际公寓40㎡左右10%88㎡左右65%102-128㎡25%无4800元/㎡青去明珠无75-94㎡40%97-143㎡60%无4500-4600元/㎡水榭花都无无130-150㎡50%160-170㎡50%别墅5%5500-6000元/㎡项目名称商业体量销售模式经营模式主力店销售均价/租金蓝天郡3万㎡租赁引进主力店欧亚达家居独立经营招商欧亚达家居一层60元/㎡二层45元/㎡三层30元/㎡上林春天约6000㎡先售住宅暂未推商铺住宅配套商业暂未推商铺暂未推商铺蓝堡国际公寓约2000㎡先售住宅暂未推商铺二层捆绑销售二层面积为200㎡左右住宅配套商业无暂未推商铺青去明珠约3000㎡先售住宅暂未推商铺二栋一层、一栋二层临街店铺无暂未推商铺水榭花都商业5674㎡酒店75470㎡先售住宅暂未推商铺商业广场无暂未推商铺现区域内项目大多没有可以承载城市副中心的基础条件，对项目内的商业也都以社区商业的操作模式操作，基本所有的项目都在等项目住宅消化，带动社区人气后在推出商业部分。本项目将承担起城市副中心的历史使命，本项目三大使命支撑点：一、开发商的强大实力，及社会责任感。二、项目得天独厚的地段价值，交通环境。三、项目商业体量的支撑。一、项目解读：

项目座标：南昌市何方西路以北，迎宾大道以东项目占地：61.481亩规划要求：容积率≤2.0建筑密度≤28%绿地率≥40%其中商业、办公、公建（统称“商业用地”）总建筑面积不少于30%。即：项目总建筑面积约：81892.69平方米商业建筑面积约：24567.80平方米住宅建筑面积约：57324.89平方米综观青云谱房地产现状青云谱项目拥有商业规划指标，但现阶段各项目都在销售住宅、商业放后，即通过住宅来带动人气，促动商业发展，这是青云谱现阶段所有在开发项目所采用的方式。对此本案的压力就在于商业。商业的去化是本案的难点，如果本案也采取先推住宅，再通过住宅为商业带动人气，势必导致本案的住宅去化，而商业的大量积压。因为本案住宅体量不大，想通过57324.89平方米的住宅带动24567.80平方米的商业人气，压力可想而知。做为南昌知名企业巨成实力（国贸）所不能容忍的，对此我们需要突破和创新，提出全新的开发运营模式，为确保项目成功，必须以商业为突破口，成就项目价值，打造城市副中心。二、商业的出路：写字楼综合商城/商场街区商业？2.458万平方米商业，可以直接催生三大业态：写字楼（即集中性商业）、其二则是综合商城/商场，形成一个专业化的主题商城；第三则是借助本案的临街面，打造街区商业。南昌写字楼现状：

写字楼未来2年内供应量巨增，商业竞争日益白日化，势必导致供过以求，有价无市；

现有写字楼入驻率平均不足60%，且租金低廉（20元—30元为市场主力租金，突破40元的少之），势必打击写字楼的投资热以及经营者的兴趣，制约置业者的欲望；

南昌写字楼重心转移——红谷滩，市区写字楼受到交通、环境的制约，红谷滩在政府、以及新区良好的环境促动下，红谷滩写字楼受宠情里之中；

南昌写字楼销售价格并不理想，能高出住宅的5%-15%已经是相当不错的利润空间，且销售速度缓慢；

南昌现有几个商业地产项目，都有意识的把写字楼变想成为住宅进行销售，如海航白金汇—私人酒店，西雅图国际公馆—商务公寓等等，……本案虽有地段优势，但本案所处区域属于传统老城区，对于写字楼物业支持力度不大，这不是商务区，而是居住区；从开发风险和利润最追求角度分析，由于整个市场写字楼都想对不乐观，出现写字楼不如住宅价格局面，且销售速度缓慢，不利开发价值最大化，风险较大；间接把写字楼转化为酒店、或商务公寓销售，面临着未来经营以及水、电、物业管理等众多问题。对此写字楼的规划并非本案最佳选择！综合商城/商场现状：

大量的商业供应，导致众多综合商城/商场，空置率加大，如恒茂华城、国贸广场、胜利路广场、时代广场等城市中心项目综合商城空置；

综合商城的大量空置，带来的是招商压力加大，规划大型综合商城，其实就是把命运送给了经营商家，对此在南昌出现10年免租请商家入驻经营的局面；

综合商城在南昌主要分两类经营业态，一是专业综合市场，如金童女人城，风尚之城，IO时尚广场等专业市场，二是如太平洋、洪客隆之类的百货商场超市；

综合商城招商成功之后，产权发售也是压力，返租经营受政策打压，产权分割销售，业主自主经营在南昌至今没有成功过，势必造成开商风险加大；

同区域两个或以上综合商城/商场，存活的机率很少，如南昌中山路的太平洋，对面的综合商城（从早期的百老汇，到后来的百意百货，到今日的天虹商场），因为南昌的消费力有限。本案虽然地处“一核多中心”的青云谱商圈，但本案西南角的百货商场（2万的裙楼商业规划），将直接与本案构成竞争，本案难跳竞争的宿命，对此本案难于招到理想的大型的经营商家；如果本案放弃大型百货商家，而选择专业市场的话，本案又不处于核心城区，核心城区的金童、IO，以及时代广场在专业市场上走的都不是非常成功，本案在没有大量人流的支持下，成功机率可想而知；综合商城的规划，将导致产权销售的压力，以及招商的压力，让开发利润以及风险全都赌给了招商，赌给了经营商家，这不是我们所希望看到的。街区商业：街区，一个城市繁华的表区。街区具有开放性，包容性，在南昌也是最为活跃的商业模式，南昌的胜利路、中山路……，承载着南昌城市的繁华；近年来在南昌政府对出一系列的特色街头区打造，如餐饮一条街的孺子路，娱乐一条街的抚河路、福州路，素有南昌小香港之称的女人街渊明路……。街区商业正在书写一个又一个的商业传奇，一个又有一个成功业态。在南昌房地产街区打造上，最为成功的可谓恒茂国际华城，时尚酒吧一条街的打造，首次定义街区物业，至今在南昌津津乐道。“投资商城，不如投资街铺”这是所有投资者都知道的，因为街区具有开放性和包容性，街区的定义，从他服务的面是一个区域、一个城市，不限环境和区域限制，大多街区都能做到临街，这就是街区和商城最大的差别，同时街铺在产权发售上属于单独体，易销售，同时街铺和商城、写字楼的销售价格在南昌至少是50%-150%以的差异；规划街区有利的规避开发依赖别人，有利降低开发风险，本案临街面近300米，街区已经形成；加上本案又处于交通要塞，人气已经形成，有利的支持街区的形成；街区的打造有利开发利润最大化追求。综合上述所知：写字楼市场经济价值还不如住宅，区域不适合写字楼的塑造！综合商城/商场与百货大楼构成直接竞争，招商、经营压力大，销售不利！街区商业地段优势，街区投资热情较高，易于本案价值最大化追求！××√包家花园本案朝阳洲昌南八大山人象湖新城洪都江铃十字街、建设路片区井冈山、洪都大道项目的区域价值本案所处区域，是进入城南（南昌县）、八大山路、以及江铃、包家花园、象湖新城的主岔口，交通、人流在此汇总和分流。同时随着城市进一步南充，本案的地段价值将进一步彰显出来。本案有望成为城南片区的商业中心，在南昌一核多区中心发展促动下，本案将成为新的城市副商业中心。路段总长周边环境店铺数量店铺面积店铺租金经营类型经营状况何坊西路男科医院段200米男科医院、京山药店、交通便捷80左右5-10㎡为主、部分20㎡以上25-30元/㎡多为机械修理，电动车修理配件为主一般，经营环境杂乱何坊西路象湖段500米江西中山医院、京山派出所、银行、休闲小广场、街道办事处、大型餐饮、160左右10-20㎡为主、部分40㎡以上30-40元/㎡超市，餐饮，银行等。良好，经营环境杂乱迎宾北大道江铃路段500米药店、KTV、结石科医院、好又多超市、新华电脑学校、交通便捷200左右20-30㎡为主，部分60㎡以上30-40元/㎡以大型汽车配件销售店为主、日常生活配套店商业街比较繁华，经营环境一般迎宾北大道项目路段300米羽西幼儿园、汽车修理厂、物流公司、交通便捷120左右20-30㎡为主、部分60㎡以上45-60元/㎡以房产中介为主、超市、餐饮、银行汽配等良好，经营环境尚可。项目地段目前商业指数本案定位“街区”有意识的提升了商业与住宅的价值，同时也有效的结合了商业与住宅的互补，无疑是从市场角度，还是从区域发展角度都是可行的。虽然本案定位青云谱区商业主场，但做为商业，同样做为投资性物业，必须面向全市商业地产，南昌不缺少商业，同样也有街区项目的供应，至2007年7月，南昌在建开发商业用地达到680多亩，商业供应量全市达到近100万方（不计专业市场），这一统计数据还在随着南昌地产的进一步发展面紧每年10%-15%推量增加，可想南昌未来商业市场竞争的惨酷性！对此如何进一步的在产品定位上找到更为鲜明的产品差异化，是我们思考的关键。鲜明的产品定位，是最有利的市场武器全市代表性商住项目：江信国际嘉园（临街商业）金域名都（临街商业，小部分内街）隆鑫广场（临街商业、综合商城、内街）恒茂国际华城时尚酒吧街拥有内街，“街区”概念紫金城，拥有内街，与本案同属“街区”概念！临街商业代表商住项目，其商业供应量都在万于平方米，虽有临街优势，但其商业规划相对滞后，对此在本案临街商业的打造上，尽可能的去塑造产品差异化，才能占领市场高度，与同类产品产生本质区别。本项目沿城市干道，地处城市发源地承上启下连接今日城市南区版块，优越的地段价值，充足的人流环境，城市多中心发展的战略要地，本项目的出现承载着不可推卸的历史责任，如何成为城市多中心发展的典范，如何成就本项目的价值及历史使命？如何实现项目价值成就历史所托开创未来的先行者——住宅篇开创未来的先行者——商业篇开创未来的先行者——办公篇上面的这些项目都是人们耳熟能详的佳作，他们突破常规的创意表现，颠覆传统的操盘模式，成就了项目的最大价值，同时也为一座城市成就了世纪经典。他们成为了城市的名片、都市的会客厅。在感慨他们成功的同时，我们也在思考本项目的具体表现，怎样才能让本项目踏入世纪经典的之列，我们在借鉴的同时更要突破。本项目虽然不具备原生的优势，但无疑创意表现是项目唯一的出路！项目定位：创意街区创意：项目的硬件建设，成就产品的市场区别，造就世纪经典，与推广传播互动创造最大市场价值。街区：项目的软件建设，成就项目城市多中心价值，突破项目自身价值，商业与住宅的完美互动。1、创意街区，成就产品差异化无任是临街商业的金域名都，隆鑫广场，还是同属街区概念的恒茂国际华城、紫金城，在商业规划上都属于传统的“平板式商业”。平板式商业，在人气的汇集上，就过于依赖于招商，以及对住宅的依赖性，依赖主题店以及住宅人气，只有找到好的主题店，然后借助主题店的市场号召力，集人气，进而带动整个商业的去化。“创意街区”。通过产品规划的创新，即商业载体的创新，让产品本身就是磁场，就能汇集人气，号召人气。只有如此才能让本案的产品定位更为鲜明，更为突出，真正实现产品以生俱来的差异化竞争。2、“商业载体”创新，成就本案差异竞争虽然房地产的不断发展，好的商家已经是千金难求，招商的苛刻条件已经让越来越多的商家无法接受，近年来在上海，在一些发展城市一个全新的商业名字开始在众多商业地产开发中诞生，这就是“商业载体创新”（商业载体说白了就是商业建筑本身的创新），传统的商业都是通过招商业态来带动项目人气，如“业态=人气+销售+经营”。人气，足够多的市场吸引力是商业成功的关键。“商业载体”的创新其实就是商业建筑创新，商业建筑的外同具有吸引力、号召力，自身就有人气。在商业建筑满足商业业态经营的同时商业载体的创新，所带来的人气，无任是对招商业态（商家），还是对消费者而言都具有无穷大的人气号召力。即商业载体创新=招商业态人气（人气+销售+经营）+建筑吸引力（人气+招商业态+销售）。3、创意街区，为城市加冕南昌世界动感都会继南昌腾王阁、八大山人、八一起义之后，一批新的呈上世界纪录舞台的亚州第一喷泉秋水广场，摩天轮，新火车站的世界地图球……，正在书写南昌新的城市传奇。今天在南昌最具文化的地方——青云谱，在南昌人居文化上我们同样在继写传奇，因为我们的城市对新鲜事物的接受程度正在扩充、正在成熟，本案“创意街区”的打造，将被城市传承，展现动感都会的魅力，为城市加冕。街区，做为一种生活模式，不同行临街商业，和临街商业有着本质区别。临街只是一种商业名称，一种街铺而已，人不会因为临街面而修改一种生活方式，而街区本身就是一种便捷的生活方式，因为街区所提供的不供是消费，还有休闲、娱乐，是一种休情的现代化都市格调生活。“住在街上”欧洲发达国家，已经成为富人生活