北京地产市场及其报告

北京地产市场分析报告精品资料网（）专业提供企管培训资料2006地产综合分析2006住宅楼市分析2006写字楼市场分析2006商业地产市场分析精品资料网（）专业提供企管培训资料2006地产综合分析“7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局市场“原需求”被调控住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战最新说法——中小户型住宅面积标准将明确北京可达106平米建设部近期出台了《90平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。

精品资料网（）专业提供企管培训资料信贷央行控制偏紧，多种手段频用企业融资困难，基金蠢蠢欲动由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是07年1月开始执行的“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。政府中央政府鞭指地方，土地财政受约束地方政府的扩张欲依然强盛

2006年9月5日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。精品资料网（）专业提供企管培训资料银行

房地产业发展的第二大受益者银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。消费者观望，降价希望落空受政策制约，2006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。购房投资者心存疑虑，小心谨慎炒房空间日小，股市启动，移地再战由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。精品资料网（）专业提供企管培训资料2006北京楼市交易分析北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手房市场和这2000亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。基于这些数据，我对2006年北京的房地产市场做了一些简单的分析。总量2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比去年增长了20％；销售面积2287万平方米，比去年增长3％；

2006年销售的项目共865个项目，前100个销售排名占了销售额的50％；前200个项目占了销售额的71％；前300个项目占了销售额的83.5％；前400个项目占了整个销售额的92％。在这865个项目中，约有150个项目销售金额不足1000万元，只是一些零星的尾房在销售。

这也基本上符合“三七”的原则，即30％的项目完成70％的销售额。销售额从区域的分布来看，朝阳区占全北京销售额的45％，其次是丰台区、海淀区、昌平、通州、大兴。而怀柔、亦庄开发区、门头沟、平谷、密云销售额非常的少，对北京房地产市场的影响微乎其微，基本可以忽略不计。空置率下降2006年5月末的调控风暴刮起后，北京房地产市场开始经历了短暂的寒冬。但与新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。根据北京市统计局的统计数据，从5月调控措施出台起，北京商品房空置率就持续走低，到8月末时，全市商品房空置面积比上年末水平下降31.7%；其中住宅空置面积更是下降了37.7%.此后空置率下降直到年底也未停止。力道十足的调控背后掩盖不住的是市场上强劲的真实需求。价格06北京京房地产产销售均均价8792元元/平同同比上上涨16.7%市房地产产信息网网透露，，18区区县房地地产平均均销售价价8792元/平米，，销售面面积2287万万平米2006年北京京市十八八区县房房地产平平均销售售价格8792元/平平方米，，同比上上涨16.7%.昨日日，北京京房地产产信息网网在一论论坛上公公布该数数据。数数据还显显示，虽虽然经历历了“国国六条””等严厉厉的宏观观调控，，2006年北北京房地地产销售售面积总总量仍有有增长。。865个个项目，，销售总总额2001亿亿元搜狐焦点点网公布布了2006年年北京房房地产分分析报告告，该报报告数据据显示：：2006年北京京在售项项目共有有865个，销销售总面面积达到到2287万平平米，销销售总额额则达到到2001亿元元人民币币平均销售售价格为为8792元/平米。。而2005年年销售均均价为7543元/平平米，2006年比上上一年销销售均价价上涨了了16.7%.注：该数数据统计计包括了了普通住住宅、别别墅、写写字楼、、商铺等等各类楼楼盘。精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料2006年北京京市房屋屋月销售售情况对对比图精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料月份销售套数销售面积(平米)销售金额(元)销售均价(元/平米)1月12,2391,426,27810,639,743,1747,4602月9,8841,128,5678,541,675,2767,5693月18,5482,167,00617,955,886,2518,2864月20,1892,546,21122,965,273,5559,0195月15,3181,879,44215,652,602,4928,3286月15,3811,997,36016,810,993,6538,4177月14,1011,710,67015,440,328,7119,0268月14,8591,814,70516,285,644,3458,9749月17,9202,199,84318,579,131,7628,44610月13,9571,711,82415,588,432,9829,10611月17,7282,372,08622,817,633,8919,61912月15,4041,924,31119,864,988,92910,3232006年185,52822,878,304201,142,335,0218,792区域销售套数销售面积(平米)销售金额(元)销售均价(元/平米)朝阳区73,3608,735,28890,672,918,60810,380丰台区26,9062,985,57420,040,828,1096,713海淀区19,9852,608,64927,902,531,20610,696昌平区15,1832,082,85512,555,975,1256,028通州区11,6681,252,7436,447,337,1355,147大兴区6,922864,8324,675,675,0195,406顺义区4,294714,6045,281,378,9907,391房山区5,304640,8712,596,330,3534,051西城区2,518616,1039,263,980,54915,036宣武区5,394496,5915,290,236,76010,653崇文区4,358437,3964,628,307,20610,581石景山区3,840433,0592,621,189,3906,053东城区1,406407,0866,255,901,24415,368怀柔区1,382179,033882,186,6404,928开发区717137,139986,938,8757,197门头沟区948113,713466,006,1184,098平谷区1,020112,422319,341,3002,841密云区32360,346255,272,3954,230总计185,52822,878,304201,142,335,0218,792精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料2006北京房房屋销售额前前十排名项目销售面积(平米)销售金额(元)销售均价(元/平米)1中国(朝外尚都/建外143,4953,930,009,31427,3882华贸中心146,1662,835,188,11119,3973日坛国际广场(日坛上街)144,5992,799,023,72919,3574北京国际中心118,3952,318,617,25319,5845主语城（主语商务中心）142,4302,110,498,22014,8186星河湾118,6432,060,514,72717,3677国兴·观湖国际134,7421,982,602,51314,7148科协家园住宅小区301,5171,807,122,4415,9939金融街F2大厦88,3281,642,438,84018,59510明天第一城240,2821,578,110,8726,5682006北京房房屋销售售均价前前十精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料排名项目销售面积(平米)销售金额(元)销售均价(元/平米)1大钟寺国际广场7,272338,865,36846,6012昆仑公寓1,63575,800,00046,3483银泰中心35,1741,475,426,81841,9474庄胜二期（商业中心）9,707367,420,23737,8525中关村e世界(中关村金融中心)8,123297,024,26436,5676朝外361,249,00034,2857新保利大厦24,697756,794,71630,6448中国红街7,792225,142,68228,8949紫玉山庄5,417155,013,49128,61410中国(朝外尚都/建外S143,4953,930,009,31427,3882006北京房屋销售售额前十十排名项目销售面积(平米)销售金额(元)销售均价(元/平米)1中国(朝外尚都/建外)143,4953,930,009,31427,3882银泰中心35,1741,475,426,81841,9473万通中心26,693648,724,01424,3034新城国际18,402319,050,09917,3385万达广场12,504276,300,34822,0966中环世贸中心13,268218,890,14616,4977东方梅地亚中心10,383200,102,17619,2718韦伯国际发展中心19,484194,281,9079,9729蓝堡国际中心6,77683,529,15512,32710世贸商业中心4,42673,240,76916,5482006北京公公开交易易土地面面积和房房屋销售售面积对对比精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料2楼盘销售售额20强仅5盘低于于7000元/平米据统计，，2006年865个个在售项项目中有有435个销售售总额在在1亿元元以上，，从这些些项目的的成交套套数分析析发现，，2006年交交易比较较活跃的的项目有有400多个，，除了部部分项目目属于尾尾盘销售售外，年年度交易易量不到到100套住宅宅项目也也相当多多，这些些项目集集中分布布在昌平平、大兴兴、石景景山等区区域。如如销售价价格为12729/平平米的庐庐师山庄庄，仅售售了5套套。2006年销售售前20名的楼楼盘中，，只有明明天第一一城、科科协家园园住宅区区（新龙龙城）、、远洋山山水、富富力又一一城等5个项目目的销售售均价低低于7000元元/平米米，而其其他包括括建外、、泛海国国际、星星河湾等等销售前前10名名的项目目均价都都在14000元/平平米以上上。精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料几年内将将保持2000万平米米销售量量从公布的的数据统统计中可可见，2006年北京京销售总总面积达达到2287万万平米。。而同样样来自北北京房地地产信息息网站的的数据显显示，2004年北京京房地产产销售总总面积为为2602万平平米，2005年销售售总面积积为2216万万平米。。从以上数数据分析析可以看看出，虽虽然经历历了宏观观调控，，2006年北北京房地地产市场场销售总总量并没没有减少少，反而而比2005年年上升了了3.2%.2006年是是宏观调调控比较较严厉的的一年，，该年来来自中央央及相关关部委、、北京市市的有关关房地产产政策接接连不断断，尤其其是以国国六条和和九部委委新政为为核心的的调控政政策对北北京房地地产市场场形成了了一定的的影响。。从2006年6月1日日起，北北京有关关部门在在执行90平米米70%比例政政策时，，采取了了“一刀刀切的政政策，导导致好多多住宅项项目因此此推迟了了入市时时间。北北京2006年年进入市市场的房房地产供供应量是是减少的的。在市场供供应减少少的情况况下，销销售量上上升，说说明北京京房地产产市场的的需求非非常强大大，在这这种刚性性的需求求支持下下，北京京房地产产的销售售量会在在几年内内稳定在在2000万平平米左右右。2007年京城城住宅用用地供应应总量将将超去年年北京市国国土资源源局公布布了首批批土地一一级开发发项目招招标结果果。从今今年起，，北京将将全面实实行土地地一级开开发招标标制，共共有90多个项项目、约约5000公顷顷土地将将在2至至3年内内完成一一级开发发，形成成“熟地地”并上上市。同同时，今今年的住住宅用地地供应总总量将超超过去年年。全面推行行土地一一级开发发招标今年起，，北京全全面推行行土地一一级开发发招投标标制度。。今年约有有40余余个项目目、约860公公顷土地地通过了了政府储储备土地地和入市市交易土土地联席席会的审审议，土土地一级级开发实实施方案案也已按按程序审审核完成成，目前前正在编编制招标标方案。。从今年年开始将将陆续通通过招投投标方式式完成征征地等工工作，尽尽快形成成“熟地地”，并并进入土土地二级级市场。。今年住宅宅用地计计划正在在编制对于今年年的住宅宅用地供供应量，，张维表表示，目目前还在在编制计计划，““可以肯肯定的是是2007年的的供应总总量肯定定比2006年年的实际际供应土土地要多多。”2006年初，，北京提提出年度度供应住住宅用地地1800公顷顷。截至至11月月底，供供应量完完成60％，预预计全年年完成计计划的80％。。昨日，，张维坦坦言，2006年的土土地年度度供应计计划指标标没有完完成。他他同时表表示，土土地供应应量并非非越多越越好，如如果供应应过多，，不利于于存量用用地的开开发利用用。来自伟业业顾问的的统计显显示，2007年北京京有效土土地供应应量约为为1192公顷顷，并且且乐观地地预测2007年将打打破2006年年供不应应求的局局面。今今年新增增住宅供供应量大大涨，涨涨幅超过过50%。北京房地地产交易易管理网网的统计计数据显显示，去去年北京京取得预预售许可可住宅面面积达到到1700万平平米。如如果按照照伟业顾顾问的预预测，2007年北京京新增供供应量将将达到2500万平米米，此新新增供应应量则有有望与2004年持平平，超过过2003年和和2005年的的新增加加供应。。「供应」」07下半半年万套套小户型型井喷按照北京京房地产产市场推推盘的习习惯，新新盘放量量主要是是在5月月份以后后，在9月前后后形成高高潮。来来自中原原地产、、中大恒恒基等代代理公司司的统计计数据显显示，今今年1月月新开盘盘的数量量为29个，而而新盘只只有11个。而而2006年上上半年的的供应量量也以老老盘后期期为主，，这样的的情况将将延续到到2007年上上半年。。而到下半半年，新新盘将形形成集中中入市的的局面。。据不完完全统计计，2006年年因政策策因素而而推迟至至今年入入市的项项目达到到上百个个，因此此将带来来2007年新新盘供应应的高潮潮局面，，而且它它们将带带来与2006年最大大不同点点————新开盘盘项目中中90平平米以下下中小套套型住宅宅供应量量增。此外，去去年9月月1日至至今，北北京市成成交地块块共18块，规规划总建建筑面积积为260万平平米，除除去两个个容积率率较低的的地块外外，如果果按照70％建建成90平米套套型估算算，将有有2万套套90平平米以下下的小户户型。根根据开发发周期1年左右右计算，，这批因因规划改改变带来来的小户户型将集集中在今今年九十十月份到到2008年上上半年入入市。「产品」」主流住宅宅单价将将涨至1万－1.2万万元仲量联行行日前发发布报告告预测，，受强劲劲需求和和众多新新项目投投放市场场的预期期影响，，2007年北北京物业业市场持持续乐观观。展望2007年年的住宅宅市场，，新建住住宅的价价格增长长幅度将将放缓，，降至11%到到14%不等，，多数地地区的租租金将保保持平稳稳或略有有下调。。由于惯惯性的原原因，2007年上半半年住宅宅价格仍仍可能上上涨，但但下半年年将趋于于稳定。。由于奥奥运会日日益临近近，许多多潜在的的买家可可能选择择持币待待购，从从而造成成交易量量的短期期下降。。北京房地地产信息息网的数数据显示示，2006年年11月月普通住住宅期房房销售均均价已经经达到8542元/平平米。事事实上，，这个均均价是北北京所有有区县普普通住宅宅产品销销售的平平均价格格，即包包括了密密云、延延庆、怀怀柔等售售价约3000元/平平米的住住宅。四环附近近的住宅宅售价均均在每平平米万元元左右，，而8000元元/平米米左右的的住宅逐逐渐减少少。如果延续续去年的的势头，，则2007年年北京住住宅均价价仍将持持续快速速上涨。。那么，，到2007年年底的时时候，北北京住宅宅主流价价格将跨跨越万元元大关，，10000元元－12000元/平平米的价价格将可可能成为为住宅主主流价格格。近两年，，北京房房价持续续高位增增长，一一年前认认为是有有些疯狂狂的价格格，在一一年后就就成为一一个正常常的表达达。比如如，2005年年北京住住宅主流流价格集集中在6000元－8000元/平平米，而而2006年，，多数住住宅售价价都跨越越8000元/平米，，集中至至8000元－－10000元元/平米米之间。。「价格」」精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料土地增值值税全国将从从2007年2月1日日起开展展房地产产开发企企业土地地增值税税清算，，扭转目目前以““预征””为主的的土地增增值税缴缴纳现状状，土地地增值税税税率从从30至至60%不等，，将以房房地产开开发项目目为单位位进行清清算，分分期开发发的项目目以分期期项目为为单位清清算。抑制开发发的暴利利由于土地地增值税税的税率率较高，，在30%—60%之之间，并并且实行行累进税税率，开开发利润润与开发发成本之之比越高高(也就就是投入入产出比比越高)，利润润被国家家征收的的比例就就越高，，投入产产出比达达到200%以以上，开开发商的的利润中中就有60%被被切走。。如果按按照开发发商们乐乐于承认认的房地地产行业业30%利润来来计算，，交纳土土地增值值税后，，利润空空间就变变成了12%——21%，如果果按照开开发商的的实际投投入产出出比来计计算，这这个利润润空间的的下滑幅幅度更是是惊人。。这样一一来，尽尽管推动动房价上上涨依然然可以获获得超额额利润，，但利润润已经开开始变得得稀薄。。由于房房地产行行业是高高风险行行业，对对时间和和资金尤尤其敏感感，房价价上涨存存在拉长长销售周周期和造造成资金金紧张的的风险，，在推高高房价所所获利润润难以对对应所导导致的高高风险情情况下，，从理性性的角度度上讲，，开发商商势必会会重新考考虑价格格战略。。规范土地地和房地地产市场场交易秩秩序，并并借此抑抑制房地地产投机机和炒卖卖活动。。由于高额额土地增增值税的的存在，，使得开开发商在在储备土土地战略略上必须须慎重思思考，因因为大量量土地储储备占用用资金的的成本很很高，如如果因为为高额土土地增值值税的征征收，大大幅降低低了利润润，大量量囤积土土地是否否值得就就不得不不重新考考量。因因此，如如果土地地增值税税严征的的政策得得到落实实，有望望在一定定程度上上遏制盲盲目拿地地和爆炒炒地价的的现象，，开发商商的经营营行为也也会更加加理性和和规范化化。「政策」」「市场」」12大板板块将成成2007北京京住宅市市场热点点区域2007年北京京住宅市市场将依依然是东东胜于西西，北大大于南。。东部的的朝青区区域、百百子湾区区域、管管庄区域域、通州州八通线线沿线，，北部的的亚奥区区域、望望京区域域、昌平平13号号线沿线线将依然然是北京京住宅密密集供应应的热点点；东南南部的亦亦庄马驹驹桥区域域、西北北部的清清河西三三旗区域域和海淀淀山后区区域也有有望异军军突起，，成为北北京住宅宅市场新新的热点点区域。。东部的朝朝青区域域继续发发力。除除星河湾湾、天鹅鹅湾、逸逸翠园、、泛海国国际居住住区、润润枫水尚尚等项目目继续推推出后期期产品外外，还将将有招商商地产东东八里庄庄项目、、恒世同同方与方方晟八里里庄项目目、方晟晟京棉项项目、银银帆西雅雅图等项项目全新新上市。。同时，，朝青区区域的持持续东扩扩将推动动管庄区区域逐步步成为住住宅热点点区域。。全新上上市的中中联置地地项目，，以及北北京新天天地、万万象新天天、苹果果派等项项目的后后期产品品则将推推动管庄庄区域继继续吸引引东部置置业者的的眼球。。东南部的的亦庄马马驹桥区区域有望望成为新新热点。。该区域域凭借自自身独特特的地缘缘优势，，借力““京城新新地王””的上市市以及品品牌地产产商的集集中进驻驻，2007年年有望异异军突起起。该区区域现有有的样本本及天鹅鹅堡项目目基本完完成了亦亦庄马驹驹桥区域域的整合合，而金金地格林林小镇6、亦庄庄大羊居居住区项项目以及及珠江、、复地、、卓越项项目的相相继上市市则可能能使该区区域真正正成为北北京东南南区域的的热点。。此外，东东部的百百子湾区区域将保保持相对对平稳的的态势。。产品以以老项目目后期为为主，沿沿海赛洛洛城、金金都杭城城、华侨侨城、富富力又一一城等项项目均会会有新的的产品推推出，广广渠路36号项项目也可可能在2007年底正正式上市市。通州州八通线线沿线新新增供应应将继续续萎缩，，通州八八通线沿沿线新推推出的产产品主要要是世纪纪星城等等老项目目后期。。全新大盘盘推动亚亚奥区域域继续繁繁荣，老老项目后后期支撑撑望京热热点区域域形象。。保利金金泉广场场、傲城城尊邸、、公园2008等项目目的后期期产品将将陆续推推出，立立水桥以以北的清清河营以以及霍营营均会有有新的大大盘上市市。望京京区域基基本为老老项目的的后期，，东湖湾湾、首开开知语城城等项目目将继续续吸引东东北部区区域购房房者的眼眼球。西西北部部的清河河西三旗旗区域、、海淀山山后区域域有望迎迎来一股股新的发发展浪潮潮。清河河西三旗旗区域除除今年已已上市的的橡树湾湾、富力力桃园、、左邻右右社、领领秀新硅硅谷等项项目以外外，总规规模达80万平平方米的的清河新新城也将将在明年年全新上上市。海海淀山后后区域依依靠日益益改善的的道路、、配套状状况以及及得天独独厚的自自然景观观资源逐逐步成为为北部新新的关注注热点。。除海科科建开发发的百旺旺新城等等项目继继续有新新产品入入市以外外，保利利冷泉项项目、北北辰温泉泉镇项目目以及正正源温泉泉镇项目目也将于于明年推推出，届届时海淀淀山后区区域将真真正掀起起住宅开开发建设设的高潮潮。2007年，西西部和南南部缺乏乏新的大大盘冲击击，产品品多以老老项目后后期为主主。如万万年花城城、中海海城、亿亿城天筑筑、晓月月新苑、、天鸿美美域等项项目。而而万科假假日风景景将成为为明年西西南区域域的热点点，携同同珠江峰峰景、亿亿城天筑筑等项目目，迅速速推动西西南部区区域价值值的提升升。2006北北京写字楼楼市场分析析关键词：◆中低档档写字楼““大翻身””

◆价价格：同比比上涨13.3%◆◆供供应：新增增6804套增长长71％◆◆需求求：成交11598套同比比增长201.71％

◆区区域：三三老一新四四方角力精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料

整体特征整栋租售强强劲

主要要原因是由由于跨国公公司和中小小型公司需需求强劲。。

从去年年全年来看看，旺盛的的需求使写写字楼租赁赁市场十分分活跃，12月份大大面积的写写字楼成交交包括，斯斯必克斯租租赁佳程广广场两层，，面积约4000平平米。中小小型公司的的需求也很很旺盛，新新进入北京京的美国基基金租赁赁了双子座座高层的面面积。临临近2006年末末，写字楼楼销售市场场继续呈现现整售态势势，而国内内投资商成成为了主力力军。一方方面商业地地产的投资资价值正在在逐渐被国国内投资商商所认识；；另一方面面，国家限限制外资投投资政策的的影响，为为国内机构构投资者抢抢占优质商商业地产项项目提供了了机会。预预计在在今后两年年、金融街街等主要商商圈还将有有大量单一一业权的写写字楼项目目进入租赁赁市场，在在区域位置置与硬件标标准差别不不大的情况况下，竞争争将变得更更加激烈。。预计市场场将呈两极极化，优质质楼盘的租租金与品质质较差的楼楼盘租金的的差异将近近一步扩大大。而对于于在写字楼楼推广与运运营方面缺缺少经验的的国内开发发商，与国国际性的代代理公司合合作是一个个有效的办办法，同时时自身品牌牌形象的建建立将成为为提高竞争争力的关键键。在在整体楼市市供应萎缩缩的背景下下，2006年北京京写字楼新新增供应达达到写字楼楼市场供应应的最高峰峰。如果说说2005年写字楼楼供应量还还是在稳步步增长的话话，那么2006年年写字楼放放量则可看看成是一次次井喷。2006年年写字楼累累计新增供供应347.6万平平米，同比比2005年增加55.7%，比2004年增增加69.2%。戴戴德梁行行第四季度度发布会数数据显示，，本季度甲甲级写字楼楼市场相比比上季度更更为活跃。。主要因为为市场上旺旺盛而稳定定的需求。。写字楼空空置率继续续下降，但但租金却小小幅下调。。投资市场场一扫上季季度的低迷迷状态，活活跃程度明明显提升，，出现三栋栋甲级写字字楼被整售售。民生人人寿购买北北京国际中中心2号楼楼，泰康人人寿购买金金融街F2大厦B座座，花旗银银行收购喜喜欢广场南南北侧T1、T3两两栋写字楼楼，也是本本季度写字字楼整售最最大的一单单。

整体区位优优势明显特特别是2006年年下半年的的八、九两两个月，其其每月供应应量都在50万平方方米以上。。随着金融融街的F1大厦和凯凯晨广场、、上地的硅硅谷亮城以以及立水桥桥的东亚奥奥北中心等等大体量项项目的相继继入市，2006年年写字楼的的新增供应应量突破历历史新高。。

经过数数年发展，，城市中心心区域剩余余土地多为为商务、商商业等综合合用地性质质，在总供供应紧缩的的情况下，，反倒成就就了写字楼楼的急剧放放量，无论论以为代表表的商务核核心，还是是以望京为为代表的新新兴城区无无不如此。。据戴德梁行行日前对全全球48个个国家及地地区共134个商业业区的写字字楼进行调调查结果显显示，2006年全全球租务开开支排名首首10位的的商业区与与2005年大致相相同，香港港仍然名列列第3位，，北京由于于供应上升升压低租金金，排名跌跌至第11位。但但对于计划划在中国进进行业务扩扩展的企业业来说，上上海的优质质写字楼供供应有限，，而香港的的租金高昂昂，北京在在这方面有有很强的竞竞争优势。。中低端写字字楼迎来春春天

2006年6月，北京京市工商局局下达14号文件———住宅禁禁商”政策策。许多完完全按写字字楼标准建建设的商住住楼销售从从政策颁布布开始一度度陷入瘫痪痪，让盛行行多年的商商住楼市场场陷入混乱乱。

但““住宅禁商商”对写字字楼需求的的刺激作用用已开始显显现。从2006年年3季度开开始，中低低端写字楼楼需求出现现明显回升升，销售量量出现大幅幅增长，这这从一个侧侧面反映了了政策对刺刺激写字楼楼市场需求求的推动作作用。随着着2007年3月年年检的到来来，中低端端写字楼市市场需求有有望再度因因此出现井井喷行情。。为此，增增加中小套套型、中低低档次的写写字楼供应应，面对即即将到来的的需求井喷喷已成为写写字楼市场场发展的一一个重要方方向。而而2006年初写字字楼外资大大单交易也也依旧延续续2005年的热度度，交易非非常活跃。。据房地产产交易网统统计数据显显示，2006年前前4个月北北京写字楼楼交易量就就已达到46.8万万平米（注注：这个交交易量已经经超过03、04年年全年水平平，并且已已经超过历历史最高水水平05年年的40％％）。其中中，写字楼楼大单交易易量占主体体。从交易易区域来看看，整体还还是、金融融街等核心心地段的高高档物业比比较受欢迎迎。精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料

“限外令””影响另一个重要要的宏观调调控政策““外资设限限”政策颁颁布后，外外资投资机机构大单收收购写字楼楼物业大幅幅减少，而而正在接洽洽中的写字字楼整售项项目则遭遇遇“滞后””或“搁浅浅”的结局局。

2006年国国六条调控控政策不同同以往之处处，其中重重要一点是是转向控制制短期投资资需求的过过快增长。。7月，建建设部、商商务部、央央行等六部部委联合下下发了“关关于规范房房地产市场场外资准入入和管理的的意见”，，针对目前前房地产领领域外资短短期化的趋趋势，提高高了外资进进入房地产产市场的门门槛，对外外资购买加加强了控制制。受限外外政策影响响，下半年年外资购买买写字楼量量出现明显显下降。但但另一方方面，“限限外令”出出台更好的的规范了中中国房地产产市场秩序序，对于关关注于远期期投资回报报的海外投投资机构而而言，投资资风险明显显降低，反反而促使其其增加投资资。同时，，还有更多多大型海外外投资机构构也正在积积极运作自自己看好的的写字楼项项目。据据一在中国国发展多年年的海外投投资机构内内部人士透透露，该公公司已经盯盯上好几个个有巨大升升值潜力的的写字楼项项目，并且且已经开始始积极运作作。

但是是海外投资资机构介入入中国房地地产市场的的方式和投投资行为，，已从去年年下半年开开始发生了了较大的变变化。以股股权收购购购买写字楼楼成熟物业业或以股权权方式介入入房地产开开发已渐渐渐成为海外外投资机构构的主要投投资行为方方式。造造成这种改改变的原因因是多方面面的。首先先是海外投投资者，原原来对中国国房地产项项目开发过过程中从土土地取得到到规划、建建设、竣工工等过程中中风险因素素难以控制制，但是这这种情况现现已初步改改善，于是是他们现在在更倾向于于需求国内内实力开发发商的合作作；再之是是国内对商商品房销售售和经营过过程中的税税制使得购购买行为成成本过高；；另外，出出自投资风风险组合、、写字楼等等类型物业业的上涨空空间等因素素也是促使使海外投资资机构投资资行为方式式发生改变变的重要原原因。价格：同比比上涨13.3%租租售价稳稳中看涨根根据北京京写字楼信信息网的最最新统计数数据，截至至2006年12月月，北京写写字楼市场场均价16789元元/平方米米（建筑面面积报价）），与2005年相相比上涨13.3%；平均租租金22.9美元/平方米··月（建筑筑面积报价价），与2005年年相比上涨涨4.1%；空置率率18.5%，与2005年年相比下降降24.4%。租租金上升的的主要原因因是市场需需求旺盛。。新增的项项目平均质质素较高，，并以高于于市场平均均租金水平平推向市场场抬高了整整体租金，，另外，人人民币升值值也是造成成租金上涨涨的原因之之一。2006年年北京优质质写字楼租租金走势呈呈现稳步上上升态势。。写字楼租租金价格在在第三季度度维持在较较高的价位位，10月月份，区域域的写字楼楼租金价格格为27.96美元元/月·平平方米·月月，到第四四季度末，，优质写字字楼平均租租金报价为为每月每平平方米22.1美元元，较去年年底上升了了4％。值值得注意意的是，与与上月相比比，租金下下滑幅度为为4.74%，而10月份的的入住率为为94.29%，比比9月份的的入住率上上升了6.56%。。

租金价价格与入住住率出现相相背离的现现象，这主主要是因为为目前很多多中小客户户选择租金金价位相对对比较低的的写字楼；；同时，调调控政策对对写字楼租租金价格的的影响也逐逐渐减弱。。一业内人人士指出，，“住宅禁禁商”政策策颁布之初初，一些客客户开始加加快入住写写字楼的步步伐，在这这种趋势下下，价格增增幅超过入入住率增幅幅，甚至出出现入住率率下降，而而写字楼租租赁价格上上涨的现象象，这种现现象违背了了市场规律律，10月月份，入住住率出现上上升，而写写字楼租赁赁价格下降降，则这时时的写字楼楼租赁价格格是比较理理性的，也也能体现写写字楼在市市场中的真真正价值。。预计未来来写字楼租租赁价格在在市场需求求的作用下下，将维持持在目前的的价位水平平，波动幅幅度不会太太大。写写字楼目前前平均租金金报价为每每月每平方方米25.2美元，，较2005年底上上升了3％％，而中关关村和金融融街两个商商务区租金金报价较2005年年底均上涨涨6％。及及周边地区区是北京优优质写字楼楼最为集中中的区域，，占总供应应量50％％的写字楼楼面积集中中在该地区区及周边，，市场供应应量大。同同时，北京京写字楼投投资及自用用市场的需需求也在增增加，到2006年年底，北京京优质写字字楼平均售售价较去年年同期上涨涨9.8%。

但北北京甲级写写字楼价格格水平一直直处于平稳稳上升的态态势，北京京甲级写字字楼成交均均价在今年年3季度突突破2万元元/平方米米。到2006年底底，北京优优质写字楼楼平均售价价为每平方方米2710美元，，较去年同同期上涨9.8％。。

在资深深分析师张张化学看来来，北京写写字楼价格格的增长要要远远低于于北京住宅宅价格的增增长，并且且绝对值也也是写字楼楼价格低于于住宅价格格，这是一一种不正常常的现象。。从价格来来看北京写写字楼市场场的价格还还有比较大大的增长潜潜力。均价价10000～～20000元元项项目目最最畅畅销销由由于于写写字字楼楼的的新新增增供供应应逐逐步步向向边边缘缘集集团团扩扩散散，，导导致致北北京京地地区区写写字字楼楼整整体体均均价价呈呈现现下下降降态态势势。。但但甲甲级级写写字字楼楼价价格格水水平平一一直直处处于于平平稳稳上上升升的的态态势势，，成成交交均均价价已已突突破破20000元元/平平方方米米。。据据《《楼楼市市》》市市场场研研究究部部数数据据显显示示，，在在不不同同价价格格的的写写字字楼楼成成交交数数量量来来看看，，2006年年均均价价在在10000～～20000元元/平平方方米米的的写写字字楼楼最最畅畅销销。。单单价价在在20000元元/平平方方米米以以上上的的写写字字楼楼销销售售也也不不错错，，在在2006年年销销量量排排行行榜榜中中占占据据五五席席。。而而单单价价在在10000元元/平平方方米米以以下下的的项项目目销销售售与与去去年年相相比比增增加加4560套套，，同同比比增增长长198.26％％。。这这主主要要是是由由于于住住宅宅禁禁商商的的影影响响。。单单价价在在20000元元/平平方方米米以以上上的的优优质质写写字字楼楼对对周周边边写写字字楼楼的的租租售售价价格格会会产产生生巨巨大大的的影影响响，，如如国国贸贸之之于于。。北北京京写写字字楼楼市市场场涌涌现现出出自自持持经经营营的的浪浪潮潮金隅隅集集团团开开发发的的50万万平平方方米米商商务务综综合合体体环环球球贸贸易易中中心心自自持持租租赁赁。。金金地地集集团团宣宣布布金金地地中中心心将将全全部部自自持持经经营营。。中中海海地地产产透透露露位位于于的的20万万平平方方米米的的中中海海广广场场将将不不再再对对外外发发售售，，全全部部改改为为公公司司持持有有，，对对外外出出租租。。金金融融街街控控股股也也宣宣布布持持有有150万万平平方方米米的的金金融融街街中中心心广广场场,其其中中写写字字楼楼部部分分为为20万万平平方方米米。。2006年年年年初初浙浙大大网网新新购购买买中中关关村村的的北北京京国国际际A座座，，第第四四季季度度，，国国内内的的大大型型保保险险公公司司开开始始积积极极地地在在北北京京寻寻找找优优质质物物业业进进行行长长期期的的投投资资与与经经营营，，由由北北京京金金融融街街控控股股股股份份有有限限公公司司开开发发，，位位于于金金融融街街核核心心区区内内的的F2－－B大大厦厦于于在在11月月16日日进进行行了了预预售售登登记记，，写写字字楼楼总总建建筑筑面面积积37913平平方方米米，，成成交交总总价价79600万万元元，，经经核核实实此此项项目目的的买买家家为为国国内内最最大大的的保保险险公公司司之之一一。。2006年年，，越越来来越越多多的的开开发发商商开开始始放放弃弃销销售售，，转转向向自自持持经经营营。。原因因有有四四点点，，第第一一是是销销售售压压力力，，第第二二是是良良好好的的租租金金回回报报和和稳稳健健的的长长期期发发展展趋趋势势，，第第三三是是上上市市公公司司在在资资本本市市场场的的持持续续稳稳定定表表现现预预期期。。业业权权统统一一的的写写字字楼楼在在租租赁赁市市场场的的出出色色表表现现，，也也是是促促使使开开发发商商们们做做出出自自持持的的重重要要原原因因。。

精品品资资料料网网（（））专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料供应应：：新新增增6804套套增增长长71％％供应应接接近近前前两两年年总总和和2005年年，，北北京京写写字字楼楼供供应应量量是是185万万平平方方米米，，仅仅比比2004年年增增加加了了37万万平平方方米米，，而而2006年年，，写写字字楼楼供供应应量量猛猛增增到到341万万平平方方米米，，接接近近前前两两年年总总和和。。而而且且从从新新盘盘供供应应分分布布地地区区来来看看，，包包括括、、中中关关村村、、建建国国门门在在内内的的““著著名名””写写字字楼楼商商圈圈增增量量并并不不大大，，七七大大传传统统商商圈圈的的供供应应量量加加起起来来只只有有115万万平平方方米米，，仅仅占占年年度度供供应应总总量量的的37％％，，大大量量新新增增写写字字楼楼分分布布在在非非主主力力商商圈圈之之外外，，包包括括各各个个边边缘缘集集团团。。据据仲仲量量联联行行统统计计，，2006年年北北京京写写字字楼楼市市场场需需求求非非常常旺旺盛盛，，总总空空置置率率仅仅为为14%左左右右。。受受到到加加入入后后的的金金融融改改革革带带动动影影响响，，银银行行金金融融业业成成为为2006年年吸吸纳纳办办公公物物业业最最大大的的行行业业之之一一。。第第四四季季度度空空置置率率同同比比下下降降0.5%，，净净吸吸纳纳量量预预计计将将超超过过27万万平平方方米米，，此此数数字字约约占占甲甲级级写写字字楼楼新新竣竣工工总总面面积积的的80%。。整整栋栋租租售售产产品品增增加加从从2005年年开开始始，，整整栋栋交交易易俨俨然然已已经经成成为为京京城城写写字字楼楼市市场场的的主主流流。。包包括括摩摩根根斯斯坦坦利利购购买买富富力力双双子子座座北北楼楼、、新新加加坡坡嘉嘉德德置置地地购购买买中中环环世世贸贸中中心心栋栋、、扬扬子子基基金金和和汇汇富富金金融融集集团团购购买买远远洋洋新新干干线线、、瑞瑞海海物物业业购购买买光光彩彩国国际际中中心心、、高高盛盛购购买买京京汇汇大大厦厦等等，，已已掀掀起起了了北北京京写写字字楼楼市市场场的的整整栋栋交交易易风风潮潮。。涉涉及及金金额额最最高高的的交交易易是是日日本本私私募募基基金金－－年年初初斥斥资资26亿亿人人民民币币，，购购买买了了位位于于西西大大望望路路的的华华贸贸中中心心两两栋栋写写字字楼楼，，面面积积12万万平平方方米米。。而而高高盛盛则则从从新新加加坡坡政政府府投投资资公公司司手手中中购购买买了了位位于于大大北北窑窑的的京京汇汇大大厦厦。。而而在在外外资资机机构构的的带带领领下下，，今今年年更更多多新新兴兴的的国国内内投投资资机机构构也也加加入入到到这这个个行行列列，，如如中中物物理理想想购购买买中中国国电电子子大大厦厦、、安安联联投投资资购购买买北北京京国国际际中中心心3号号楼楼、、中中钢钢集集团团购购买买中中关关村村金金融融中中心心等等。。再再加加上上今今年年以以来来大大型型国国有有企企业业的的强强劲劲发发展展，，对对整整栋栋自自用用需需求求的的增增加加，，更更是是成成为为今今年年京京城城写写字字楼楼整整栋栋销销售售面面积积持持续续攀攀升升的的原原因因。。与与此此同同时时，，由由于于越越来来越越多多的的开开发发商商根根据据整整栋栋交交易易的的需需求求特特征征来来设设计计、、开开发发产产品品，，如如华华远远··首首府府、、凤凤凰凰置置地地广广场场、、硅硅谷谷亮亮城城，，使使得得整整栋栋销销售售的的市市场场供供应应也也在在不不断断增增加加，，吸吸引引了了更更多多的的国国内内外外投投资资机机构构选选择择整整栋栋交交易易。。2006年年7月月国国家家出出台台的的限限制制外外资资投投资资国国内内房房地地产产的的政政策策，，在在一一段段时时间间内内给给外外资资整整购购京京城城写写字字楼楼带带来来了了影影响响。。但但事事实实证证明明，，经经过过几几个个月月的的市市场场消消化化期期，，目目前前这这一一影影响响正正在在逐逐步步减减弱弱。。而而另另一一方方面面，，根根据据一一项项统统计计数数据据显显示示，，自自2005年年以以来来，，北北京京写写字字楼楼市市场场共共成成交交约约57宗宗大大单单销销售售交交易易案案例例，，总总成成交交面面积积约约230万万平平方方米米。。其其中中，，外外资资投投资资机机构构仅仅占占了了11宗宗交交易易，，即即占占不不到到1/5的的市市场场份份额额，，仅仅排排在在总总交交易易量量的的第第二二位位。。排排在在第第一一位位的的是是国国有有企企业业，，共共成成交交了了19宗宗大大单单，，占占到到了了市市场场1/3的的份份额额。。由由此此可可见见，，虽虽然然近近年年来来外外资资投投资资机机构构已已经经成成为为了了北北京京写写字字楼楼整整栋栋交交易易市市场场的的重重要要客客户户群群，，但但却却仍仍不不足足以以左左右右北北京京写写字字楼楼整整栋栋交交易易市市场场的的走走势势。。北北京京写写字字楼楼整整售售的的市市场场主主力力仍仍然然是是以以国国