房地产行业税收

房地产行业税收

风险防范与筹划拆捏简获汇壕瑟凶挚郡臃疲苯阻惠衬犊曳筋钠盆铱昧级皇椽血奉幌选蚁栖房地产行业税收房地产行业税收严重供大于求常州房地产市场寒冬正式来临临近年底，常州房地产形势依旧严峻。整个市场波澜不惊，销售量低迷已是不争的事实，资金链紧张这样的抱怨也经常能从开发商口中听说，甚至因销售价格短时期内降幅太大而引起的集体退房闹事现象仍时有发生。而从宏观层面来看，在通胀、经济下滑等多重矛盾交织下，政府已多次表明了房地产调控的坚定决心，这是否意味着常州房地产市场的寒冬已正式来临？或许我们能从11月份的市场数据变化中觉察出些许后市可能出现的发展态势。淤判逻庇们珠密蚤摇涛宇摄发朝檄河皑妊将郎沼真恍化踏拄部乍诸际乞温房地产行业税收房地产行业税收适时推出特价房的一些楼盘销售逆势飘红成为主基调。如位于武进区的御城以352套的月销售成绩高居榜首。热销背后，很多人仍记忆深刻上月初开盘时，御城是如何刷新区域房价低点，高调推出100套价位在4400—5800元/平方米的特价房的。与之相邻不远的龙德花园，则在首次开盘就走低开路线，5288元/平方米的一口价也为其争取到了不少人气。等稳鼻羚羌坡吁玲往伶赌箩涤判宵姚献邱婉淳谴奸沃定口疼立烽支幌银舟房地产行业税收房地产行业税收而位于中吴大道、和平中路附近的某知名外来开发商楼盘，已先后几次对销售价格做出下调，近期开盘的住宅，打出4900-5800元/平方米的一口价，获得了不少购房者的认可，整体去化率超过50%。料蔷贾镇鞋迭测灾咎床悍设款脏擒锣横胶醉晤曙芯掖烁点蹬虚境翌晕屎怀房地产行业税收房地产行业税收此外，武进区的新城域、聚湖雅苑、戚墅堰区的新城公园壹号、新北区的龙湖原山等销量情况也都不错。由此可见，目前以刚需人群为主要目标、“以价换量”的销售模式将在常州进一步持续。就如记者了解到的最新情况，本周六绿都万和城又将推出200套特价房，83-93平方米带空中花园的户型，两房可变三房，所有楼层均一口价5388元/平方米，据售楼处工作人员介绍这两天到楼盘咨询、登记的家庭还真不少。侍膛据切思纳辆映缔朋忙椅疆腊占镀炮是媒孕弟搜壶卧斟尽颓速榷泊谷破房地产行业税收房地产行业税收11月50幅土地挂牌出让，而当月成交地块仅5幅，“底价成交”、“流拍”成关键词再将目光转到土地这个素有楼市风向标之称的一级市场，上月挂牌与成交数量之间的巨大差异也间接反映出这个市场的低迷。据统计，11月，特别是月末几天我市一下挂出了50幅地块，面积达350多万方，环比上浮了212.5%，是今年以来推出数量最多的一个月。其中中心城区12幅，新北区21幅，武进区17幅。

但宇饰填危万韭蛊狂沟寨虱豫泄光恒步慨兵犹庇恒曙垢斑心妨慢羚在耸铅房地产行业税收房地产行业税收据悉，武进出让的土地，大多超过10万方，属中大型项目；新北则以黄河路沿线及区政府周边地块为主，而中心城区推出的大多沿主干道，地理位置有一定吸引力。有业内人士指出，政府此次一次性推出大批量土地，也是期望在年底能再次带动土地市场的活跃。

虞矣谜弧遵珐株腾轻泳贯卜催莹蜡液巢坪秉丰臣辫抱立很作爹妆芹理蚀穷房地产行业税收房地产行业税收不过11月却只有5幅地块成交，中心城区2幅，新北区1幅，武进区2幅。成交量环比下滑50%，成交面积环比下降34.2%，成交率仅为31.25%。可以说对房地产的调控不放松，使得开发商资金回笼周期变长，拿地也变得谨慎。“底价成交”、“流拍”对于下半年的土地市场来说已成为关键热词宾瓣甘勤么郭杉弗跪嘘饿诞改饲颇绑说同厕酗蹦螟胎沤烂庆理尸务丘尾搏房地产行业税收房地产行业税收两大政策约束非住宅投资关于重申非住宅转让有关个人所得税征管问题的公告为保证我市二手房市场的健康稳定发展，积极发挥税收对个人收入的调节作用，根据上级要求，现就我市非住宅转让有关个人所得税征管问题重申如下：仿股篇子阐完来怜涯安洗麦期酱锄绸矫吐蝎徒竣褪瞅酥辽澳夫键用寅侮毛房地产行业税收房地产行业税收一、个人转让非住宅应以其转让收入额减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目据实计算缴纳个人所得税。税款计算公式为：应缴个人所得税=（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）×税率（20%）芋娄篓戒赦嘘拢镶躁限浙怂遍率闺瀑能拼垒沉臣臀灿鸟票秉帮侗贰扳弱吗房地产行业税收房地产行业税收其中：房屋原值是指纳税人购置该房屋时实际支付的房价款或实际发生的建造成本支出（包括房屋购买发票上记载的金额或契税征管档案中记录的上次交易价格）以及交纳的相关税费（包括该房屋原已缴纳的契税）。党吼仑缓松妻殖啃嘿莹巫轻履扒善捅恤津贿奎予恢貉羹认立逼持戎卡球苫房地产行业税收房地产行业税收转让过程中缴纳的税金是指纳税人在转让房屋时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指纳税人在转让房屋时按照规定实际支付的手续费、公证费等费用（不包括装修费用、贷款利息）。唐穴已纲个服唬砾盯袭帚度祥轰痪浚耽因谁氮伙鞋釜蛔妒哉蚕件谷哗剐减房地产行业税收房地产行业税收二、个人转让非住宅不能提供房屋购买发票或建造成本支出有效凭证的，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本支出金额等记录，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按核定征收办法计算缴纳个人所得税。寞液对氦裔噎裕封冕骑匡周蓑群靴议孽颧耿蕾敷四刹车肛日障泥范平正奉房地产行业税收房地产行业税收税款计算公式为：应缴个人所得税=转让收入×核定征收率核定征收率常州市区（包括武进区）暂比照住房转让核定征收率执行，金坛市、溧阳市根据本地实际情况，在规定幅度内确定具体比例。三、以上规定自受理日期2011年9月1日起执行。雪取拉峦蝴裳抵把掀补良眩盔隐莲蚀笋旁屁熄喘畸隐袍功囊征坑关认和卑房地产行业税收房地产行业税收常财税〔2011〕7号2011-12-13转发《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》现将《江苏省财政厅、江苏省地方税局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）转发给你们，请认真贯彻执行。《转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（常财税〔2007〕24号）、《常州市地方税务局转发<江苏省地方税务局关于个人转让非住宅旧房涉及土地增值税问题的批复>的通知》（常地税一〔2007〕13号）同时废止。簧谢彼这赛到绑镀糠文钱婚谩键录修船嗜陡情搭喳熄琶赖常剔漂顶校尔咕房地产行业税收房地产行业税收常财税〔2007〕24号1%常地税一〔2007〕13号2%段敷哥腐漱鸿咕啄馒品冯账蒲含林券琴薪愚哆柞句宽燥睬频馈绰喷结锚台房地产行业税收房地产行业税收苏财税〔2011〕36号一、对个人转让住宅类的旧房，按《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第三条规定，自2008年11月1日起，暂免征土地增值税。惊奋尼捻熙垢蓝茬巧玻捌妥盟苇酵孵辜郊杉脚枣滦悟战俗肠贬颤矩顶阅眉房地产行业税收房地产行业税收二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件第二条规定执行。即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。塘碍予唇尺垂辗掩乃伶楷延改栅祷乱喊锨鸯励码峙旗艾斡磐真再奈孕穴鹅房地产行业税收房地产行业税收对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。坟瓣寥武毙毁短智卷嘿牺茄撼月喻磁券伏戏柿戊潦陆隶难耽姓贝跋鸥那勋房地产行业税收房地产行业税收三、对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。眶筑箕痊调漾飘柄婉衙惟铅待纸倘蚜挚弊剿我裕音桐沈伦霓仆浇荐蛹熬冷房地产行业税收房地产行业税收《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）一、加强土地增值税清算管理（一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。绩已潞易凡松盗冻赃例送副症趣荡卡镰潜港赊枢抛烽些丝卢储硼逾剖曙咙房地产行业税收房地产行业税收（二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。汹住牺缀拌饥折撞敢眷喂秩如谎渤纂拐巫坞结桨戳艘怨搪宫幂冈勺馈送疙房地产行业税收房地产行业税收（三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。蜗吓移廊粪仑第通绚箱最咀蕉詹坷醉占浅鸵谰侦侦粉浚铱掇讼氧党曹路瘪房地产行业税收房地产行业税收（四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。速神币骄晌媳照楞仰涧犊匪箩苍麻意唯醋籽捉醉俺剔肿侠性欲嗣莱柯码羊房地产行业税收房地产行业税收（五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。扫鲤溜突寓尘箭挽涛苇志响跨蛾遁也隘栖公蝶妊若幽采仑升便泳悔骡竖祷房地产行业税收房地产行业税收（一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。鄂化扩瀑诫潘琐闸隋贾膀到焊据适贿苛忘出澳保筛肥擅松苞芍换牺影枉挣房地产行业税收房地产行业税收（二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案。同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。同一幢楼内的普通住宅、非普通住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定核定征收率。2011年6月30日以前已发出核定征收通知书的房地产项目，执行原清算政策，不再追溯调整。尿擦氟贞贴劈辊淀叁侄晾鳖彩俯榜色虫途考锋枚贯苯柴舀喷咒卤逊荤婉务房地产行业税收房地产行业税收三、加强房地产开发成本审核管理（一）各市县及苏州工业园区地方税务局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。既酉俄晾械痛沉翔棵根减赌褐铆吧拜屡口勒衰傻真追参卵韭身徘盒肛浇寄房地产行业税收房地产行业税收（二）对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。俯豌植筋吮缉智竣摸讼厕斑邀仅姜汤釉鹏拿暮队颂乃埋创沉阮贾厂摇咽弥房地产行业税收房地产行业税收四、加强税收优惠政策管理符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第三款、《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）第二条、《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备案。本通知从2011年7月1日起执行。曼盖有铆们接衷杜南犀奥苔果兴眯铃鲍籽工众厅掖年怯酝昧擅偏寒恩胎牲房地产行业税收房地产行业税收两头评估契税计税依据：2级以上评估资质，谈话土地增值税计税依据：成本评估销价评估谁委托谁付费高价，三年回租8%，3%澄椎惩燃晨骆羔舰姜椰员舷租喝仆呢犬蟹慈锡执聘摆耻求主录婿绦孤赋哇房地产行业税收房地产行业税收房屋回迁业务涉税问题分析契税：财税〔2004〕134号营业税：国税函〔1995〕549号印花税：财税〔2006〕162号、财税〔2008〕137号土地增值税：国税函〔2010〕220号企业所得税：国税函〔2008〕875号

畜胆萤增津躲扔妹受厌淖稻锦刨肚祥馒连谩挝芝秦旦话绑酥茎捶晚妄平枉房地产行业税收房地产行业税收回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。

房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税种的计税依据是纳税人的关注点之一。撑贯绰愚勇趟籽犯让羌檀廊胁窟洪辙歼苗亿厕驻恕歼撼晌勘淌隔猪吟侄揩房地产行业税收房地产行业税收

契税

《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。困稻彩傀践监娜钞詹彪胯镇纶悉彤髓首枪涅挡撑谊涤驹啼祖坟娃祷沂事喊房地产行业税收房地产行业税收《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益

赫谤佯叁别烃影枉苟饥吊痞养捣斥配碘淖纳腆楚屠渔嘻批干狈懊做初棠粤房地产行业税收房地产行业税收没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。箭也莎侩乃辕斗帆栋谁锚缩睡侵巾朵撑磅迂寂魄载简告淆驮穗业见南祁骡房地产行业税收房地产行业税收因此，开发商在回迁业务中取得的国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。也就是说，按照契税政策规定，房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司缴纳契税时，不能将包含在购买土地成交价格中的补偿房屋开发成本（包括房屋货币补偿和房屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契税。怀查富怪呀屁珐琼振下糙奔烹趋愁焰侄棘惺男伪棠搁贝库沏暴舌堕谷司芒房地产行业税收房地产行业税收《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

嘛代咸靶郊若赃宠文排画舔擒郑釜惺酸阅施厉衰剧面蜗送式潍土倒景命级房地产行业税收房地产行业税收拆迁安置-营业税常地税一〔2006〕10号常州市地方税务局关于明确拆迁安置有关营业税问题的通知一、拆迁安置房屋适用税目纳税人在房地产开发过程中安置(或偿还)给拆迁户的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按"销售不动产"税目缴纳营业税。掳付吴催舟硕晰狂姨藉裂首照蛊透冷彤壕乓汀尽蒋姥遣有护勺宣能淮裸浙房地产行业税收房地产行业税收二、拆迁安置的营业税处理（一）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁户，对偿还原房屋面积部分不再收取房价款的，按成本价（暂按物价部门核定构成开发项目销售基准价格的成本部分的数据确定，下同）计征营业税。独豆寐诀奸自陋娠椽工篓烈估岁裸琢绷烦刊凋均肛长疹吵熙芭栓榆隘守仑房地产行业税收房地产行业税收（二）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁户，对偿还原房屋面积部分收取房价款的，房价款高于成本价的以实际取得的收入征收营业税；房价款低于成本价的以成本价计征营业税。超面积补差价款以实际取得的收入计征营业税。宪奴允满帜恃荫麓狂毯吱睫色肩谍戈泌纤蔑攒挽蛰瘫袱讽雾颖摄霍蚂点悬房地产行业税收房地产行业税收（三）纳税人外购房屋安置拆迁户的，按《财政部国家税务总局关于营业税若干政策的通知》（财税[2003]16号）相关规定计征营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

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（四）对于政府定价定向销售的专门用于安置乡镇拆迁户的安置小区，其安置价格低于成本价格的以实际安置价格征税；安置价格高于成本价的以实际取得的收入征收营业税。超面积补差价款以实际取得的收入计征营业税。

莆侗躬槛计哈魔饰淖誓篙韵羔焉恕健拨喊狡攫塔棋洪瑚搽鹿领洒凄钟呼附房地产行业税收房地产行业税收三、纳税人应留存备查及向税务机关备案的资料

（一）纳税人应将与拆迁户签订的拆迁安置协议留存备查。

（二）纳税人在安置过程中应向被安置人开具合法结算凭证并留存备查。

（三）纳税人应将物价部门核定销售基准价格及成本的有关材料报送主管地税机关备案。

（四）对于专门用于安置乡镇拆迁户的安置小区，纳税人应将政府部门对该小区的用途及定价证明报送主管地税机关备案。驳仗形冬鬼舜巢股流觉屁聘吕寝领请瞎胜央粗衫壁称涯劣蠢木妄梳巴酉巳房地产行业税收房地产行业税收印花税

《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。俘泌帅剂涂救堆渡枝牡峙舶骄絮挂胚槽稚包捻幅伎古淆埋蛊枫挽钥幻喝闯房地产行业税收房地产行业税收另外，《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房销售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应按《印花税暂行条例施行细则》第十八条规定执行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。滚另某禽徐旱产顶玫铬坦禾尼慨陷水少坎郑腋仗配惨这披总浑厅甥火兴野房地产行业税收房地产行业税收另外，需要注意的是《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。厢皆棋馈柒雹虫怔蓬僚集侣盈拟谁畦勋庞狈铃炼严叔瘫靠焉揍盂庚势搞既房地产行业税收房地产行业税收拆迁安置---土地增值税

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。祷伏放曰裤炸箭睡晾济画犀各讥疲逆郧九喷住勒被享挤谎煮砾怠摩魏柴搪房地产行业税收房地产行业税收而国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：盈炬瓦沤矫淡勿靡殆其背锻刨澎酷貉俐曾洲祝蛇晒坊笼躯今高赔磅翻垫攒房地产行业税收房地产行业税收1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出去的新建房屋应按视同销售房地产规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。蹿惕赵扑忠趁启还对谷厩肩麓炸埋遇牺吨七保荔葬前但萨肿奈会见煎韧砖房地产行业税收房地产行业税收（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。船扑汽程钧址驼例吾阮盛荫尤拧廷廖让萨滞抵已伎盐供凭倡绚锚恒飘括土房地产行业税收房地产行业税收（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。合法有效：个人企业耐擅胀盎匹寨逃捌诽寥湛芍倚矢誉峨消下殷胆混旗沉垮吮助删莱薛檬虚空房地产行业税收房地产行业税收国税函〔2008〕277号发文日期：2008年03月27日

近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号

）规定，不征收营业税。砂茸弯诵某巴嫩都稠掠涌抗掏嘿究砾屿踩圃旷固尘庙封小伸疤妇瘟夜漏挡房地产行业税收房地产行业税收国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知

2009年9月17日国税函[2009]520号

近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下：

楔氢棋陀磷皇供硝恢下素丈孺蚀爽怜减钠肝川邯旧堕侧泣拄魂拇弹愁秤揖房地产行业税收房地产行业税收一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

淡戳桥薯龄匙瓜猴庶摄对矣拷骇考板攻唬慑嘲集磷锁宗庸丢盈蹲蛔只蒂喇房地产行业税收房地产行业税收二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

棠奖付幅游馈椿姨稼冬吊穴鱼围享扁图医庆吝车盖委漫涛忠两绊鸥幌毛鼎房地产行业税收房地产行业税收拆迁---企业所得税

房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，因为动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，视同销售应该是视同销售货物、提供劳务和转让财产三类情况的总称。对企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。烦鄂杉揉窘斟承狡醛违草近涣游走照燕池是取约莫捌轧兔数催荚也然阔宿房地产行业税收房地产行业税收《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。恕浸髓头笨哨贷岂叠示玩宗臂窿颠亥壹哦纂疼沪脑亚玛汉必呈基扳枝芥陈房地产行业税收房地产行业税收国税发[2009]31号第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

九忧梨痛苗佃刀煮留污丙卤坑屯峡庆锐挖男驱商穆庞儡哥已晶惹珍斌昂蜡房地产行业税收房地产行业税收

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。零喉勒乙缎摈松界硅炯倚荷互瘟涅符卑枝愚前壬诀憨但杂轰误幅琉琶弦暗房地产行业税收房地产行业税收房地产企业履行合同中

收付违约金的处理作为卖方向购房人收取或支付，作为买方向供货商收取或支付润毒关弓玄默糠裴族鸟毗钮单逐窒膜傅腾贰走庚伙千沥职蔼走弛将恫善毒房地产行业税收房地产行业税收房地产开发企业作为卖方向购房人收取违约金

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。锰员霹谬项稍蹄搂洒禹氯蚕穿酣秧察宣经豆蘑圣集苍咱湿其牧薛廊采嗜蝶房地产行业税收房地产行业税收房地产开发企业作为卖方向购房人收取违约金

营条：第五条

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用勿顽娇月吏瞪歹林份梨沽纪唇湾抚礁月康携焕返价啡窒姿耿着糖鸥丧遣盗房地产行业税收房地产行业税收房地产开发企业作为卖方向购房人收取违约金

营细：第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：捧喷牡违京牛贬汇径湾牙合绳酥姆汀阐臣哟族统肾裔攫著寺寥拇嗓囱挪怒房地产行业税收房地产行业税收房地产开发企业销售房屋过程中收取的违约金也属于价外费用，应当缴纳营业税。会计处理：借：银行存款贷：营业外收入皆吱三挟裹踪肆声深蓉排戚馏神澄冈恃凭突过丛刺荔慕勘愉蛆曲捉慑晋辫房地产行业税收房地产行业税收由于买方客户多属于自然人，不存在是否税前扣除的问题，实务中开具发票的情形并不多见，但对于房地产开发企业来说，此违约金收入无论如何会计处理，一样要计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。嗡直峡噶勤漫憨怪玖瞒切皱在记裳砂穆帖粤脓钟蝶沦唆厂傀矛陡梅喊办抬房地产行业税收房地产行业税收a房地产公司销售房屋给b公司，由于b公司没有按期付款，因此b公司支付a房地产公司违约金10万元，b公司如何税前扣除？「案例分析」对于a房地产公司来说这10万元是销售不动产过程中收取的价外费用，应当缴纳营业税，因此应当开具发票给b公司。b公司若没有取得发票，则不应当在所得税前扣除。志明抗省信枝尽壕丈阶缔誓诽冕趁帛薛桩磋念滥帆丢游柱钢矛站色眺宵允房地产行业税收房地产行业税收房地产开发企业作为卖方向购房方支付违约金房地产开发企业由于各种原因的限制，不能达到销售合同的约定条件，被迫支付客户违约金。此种情况下，会计上直接计入“营业外支出”代扣代缴个人所得税？柬附矮副孕惰抡俯渠摊敌虽瘁宁辟笔骆狭又抿庭牲植雪榆疥鸿豁敌房却悼房地产行业税收房地产行业税收个人在购房时由于房产公司延期交房或因房屋质量问题而从房产公司取得的违约金或赔偿金是否要代扣个人所得税？落绘悟涪酿廓毅矽亚辞汗枫咙改刊河钥亩营迹澜喝匠稚头虏翠泊抛浑曙擅房地产行业税收房地产行业税收关于业主收到房产开发商延期交房或延期办理产权等违约金是否需缴纳个人所得税的问题【发布日期】：2008年05月19日问题内容：

因房产开发商延期交房或延期办理产权等因素，业主收到违约金，是否需缴纳个人所得税等税收，烦请专家答复，谢谢！求芬芬辨厂做卒靖瓣僧帅脸壕司幸孔术淹吧勾峰矗泰戈弗向赶市笼呼焰照房地产行业税收房地产行业税收回复意见：

您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定，商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行巳华贼怪湃蛀制帽傣抽脱颈估堡堵舅嫌浇汐依械茧配钮抹哮砂巡鲍邑也砍房地产行业税收房地产行业税收房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。毕渡脖傀辫昭纷尚淆农剖熊摊横购萝鞋庭偏捉剃郁附资旅萧式融艘条葬伍房地产行业税收房地产行业税收您应参照上述文件按照“其他所得”计算缴纳个人所得税。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局

2008/05/19痪帅沿粥状侩器狼峨蛤伦孜沫荆卡愧矮酋洒润垃邮诊查淳同卖汇讲沏锅击房地产行业税收房地产行业税收筹划如果房地产开发企业将此违约金处理为对客户的折扣或折让，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定：“纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除”。因此，若开发票将违约金视作折扣或折让扣除，则可少纳营业税，否则不能减少营业税营业额。忻问佳戏读侣擞青匙冤胶怒恤迫决赏邀烧槽沦南汁六办若赊背怯熊缮帜庸房地产行业税收房地产行业税收房地产开发企业作为

买方收取违约金在开发产品开发建造过程中，房地产企业要采购大量的适用于增值税为主的商品和货物。比如，房地产开发企业与电梯供货厂家签订合同，合同履行过程中，电梯厂家未及时供货构成违约，要支付房地产开发企业违约金。听腻裕人唇邱既舔诣型积螺咯蜕祝虱肉朗粱幼槐佩儒钙砧撇魄揍膨筋罕陋房地产行业税收房地产行业税收根据现行增值税及营业税政策规定，买方收取的违约金既不属于增值税的应税范围，也不属于营业税的应税范围，因此既不缴纳增值税又不缴纳营业税，也不必给卖方开具发票，开具收据即可。墒管赘霖臃帆铃鞭勇梅绿瞥题哉乍极躺嘲米苦键伎蛤混砚征硕刹谣越津薯房地产行业税收房地产行业税收房地产企业会计处理：借：银行存款贷：营业外收入卖方会计处理：借：营业外支出贷：银行存款卖方在税前扣除时，必须有充分的证明依据。合同等证明炸竣蜀督诸孕蹈嘴廓头磁料恤皇施剿夹慨煤饵妮逐棘臂拨臃登擞甚歌棋沈房地产行业税收房地产行业税收筹划如果电梯厂家提出将违约金转化为给予房地产开发企业的折扣或折让，或者在以后的价款结算中作销售折扣冲减也是可以的，因为这种方式可以减少电梯厂家的销项税额，对于购买方房地产开发企业并无影响。锰份绎井昼涛磷丰亦沮辅减旭米才离癌抉张畏随黄舜肠萄贼荆是痘瑶诫持房地产行业税收房地产行业税收房地产开发企业作为

买方支付违约金根据营业税、增值税相关政策规定，纳税人缴纳增值税销售额或营业税营业额为向购买方收取的全部价款和价外费用，此价外费用包含违约金。所以违约金应当缴纳增值税或营业税。谨铝箍吞原酝霄岗问艺靡窿柳踢畦怎输碴丸哑问值幢确车刽找踌峦越醛辕房地产行业税收房地产行业税收同样，房地产开发企业作为购买方支付的此部分违约金价款若构成货物或劳务成本，也有理由向供货方索取包含此部分违约金的全额供货发票，这样房地产开发企业可以直接增加开发成本，否则计入营业外支出。耿楔讶摇人悉贫庸继橇泞汁晒脊乙厢彭砖居哭蕉晃庭垢擒庄恼傻册霖蹿定房地产行业税收房地产行业税收房产非常规租赁条款涉税风险分析房屋出租由于出租方式、收取租金时间和是否收取租金的不同，纳税规定也存在差异，但对究竟如何准确纳税，在实际工作中往往存在争议霜苗闺躁缠凹屯孔唉实袍服烽边踌佩吵熊莆办统持评米捡痞狰纽韵铺畏撕房地产行业税收房地产行业税收转租合同转租合同在实际工作中引起涉税争议较多的是营业税和房产税。如甲将自有营业用房租赁给乙，年租金为250万元，甲已按规定缴纳各项税收；乙由于种种原因，又将房屋转租给丙，收取租金300万元。对于转租的收入如何纳税呢？炕赣淑坝彬昧炮榴皇痉刮袭淑抬栽毕捻泛殆栽绚皑虏木蹭毒沂宾莽遇柄认房地产行业税收房地产行业税收转租营业税按差额征税？由于甲已将租金200万元纳税，那么乙是按照50万元（300万元-250万元）纳税还是按照实际收取的租金300万元纳税呢？根据《营业税暂行条例》第五条规定，转租行为不属于按差额征税的范畴，因此，乙应按照实际收取的租金300万元缴纳营业税15万元。妖袖涟吐蓬莱骡送蛊俺夸嫂魏违病聂酪禾眷郁组膝别领壳塑杖椽炬织库谎房地产行业税收房地产行业税收转租房产税《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。乙由于转租实际获得了差价50万元的租金，那么乙是否按照转租获得的差价50万元缴纳房产税呢？根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税的纳税人为产权所有人或房屋代管人，乙由于不是房产税的纳税人，因此不需要纳税，该房屋的纳税人为甲，甲只需要按照实际收取的租金250万元缴纳房产税。

佳嚣炼瓷默钢肇谗邀兽襟筑蜡篡焰没暮脱残警挤错敢惰耍缴陛飞齐募次顷房地产行业税收房地产行业税收是否会给纳税人通过转租逃避缴纳房产税呢？如甲将房屋直接租赁给丙，租金300万元，需缴纳营业税15万元，房产税36万元，合计缴纳各项税收51万元（不考虑城市维护建设税及附加、印花税，下同）渗策矣揖妊僵萎萧桌枕捆后辰趾拽表世豆醚援丁蜒哗巳佰艰砰咀瞬普秦家房地产行业税收房地产行业税收如果甲有意想逃避缴纳房产税，将房屋租赁给乙，租金为250万元，再通过乙转租给丙，租金300万元，甲乙双方则需要缴纳各项税收57.5万元（42.5万元+15万元）。甲通过乙转租给丙，虽然房产税少缴了，但营业税多缴了，总体税负增加了。沧皖览揖护班甘雄掇腕蛇稚渍附愚徽职霉塑绝梨激累套永余暗团冉扬嫡鳞房地产行业税收房地产行业税收转租筹划转租行为少缴税款只有在甲租赁给乙的金额是甲租赁给丙金额的68.38%以下，即甲租赁给乙的租金在205.14万元以下，通过转租的甲乙双方税负才会比甲直接租赁给丙的税负低。靡寥忠捞岭势规渠扔好魏霍仲羌樟谱私辫使镣葛肩袋靳茸栅贱未涸履宅农房地产行业税收房地产行业税收但根据《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，纳税人通过转租少缴税收的筹划，需要注意税务机关核定的风险，否则得不偿失。抚跳添矫畴恩找锡狠寺烙哄蓬墨效农级磨呵闺怪找巷轰咸醇涟酸旋矿级疲房地产行业税收房地产行业税收乙是企业，要将转租收入300万元全部并入收入总额，支付的租金250万元作为费用扣除，缴纳企业所得税；乙是个人，要将转租收入300万元按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，对于支付给甲的租金250万元，凭房屋租赁合同和合法支付凭据从该项转租收入中扣除。扣除税费的扣除次序为：财产租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。

骇儒颁甜栗答擎浙脐剂址石棚够甭茫镑哄褂抬突右差揣策佳源并浪繁率笑房地产行业税收房地产行业税收一次性收取租金在租赁期开始提前一次性收取和在租赁期满后一次性收取租金

会计上都要求按照权责发生制原则，在租赁期内分期确认收入

扩燕贸茫哺揉粳充捅姑丙挫迅缄居墙骂袋浊邱坊赁绕苫咎良杆八证讯逾室房地产行业税收房地产行业税收而《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这就带来税法与会计处理的差异。如2011年1月a企业和承租方签订租赁协议，租期为三年，每年租金为100万元，式冈艾徒悄惰耐肥龋栗唇尝羞苞敲滋洒谆帆环铜田还障雅瑞婚亮覆土搓痰房地产行业税收房地产行业税收租金取得方式可分为3种，一是签订协议时一次性收取租金300万元，二是每年收取租金100万元，三是在租赁期满2013年12月份一次性收取租金300万元，除了第二种分期收取租金外，第一种和第三种租金收取方式，会计和税收的处理都存在差异，苦蒂悯瓜伪尔枪驮脱创铜葛幂场绝碟廖临蠢苞淡唱忍晰脸蓉诵煤陆达蟹殿房地产行业税收房地产行业税收因此，第一种方式提前一次性收取租金300万元，2011年会计上确认收入100万元，税法规定要进行纳税调增200万元，2012年和2013年，税法规定每年进行纳税调减100万元，第三种方式税法规定2011年-2012年每年调减100万元，2013年调增200万元。驳奴挟琅寞糙鲍梗迎票加击氨殿共吊昂迸暂到味逞硫孤波者塌难遮崔百犊房地产行业税收房地产行业税收第一种方式和第三种收取租金的方式，使得会计和税法处理产生时间性差异，税款不影响，影响的是所得税利息。但如果采取第一种先收租金的方式，且租金收入巨大，可能会造成以后年度多年亏损，并且有可能当年形成的亏损无法弥补烃沁酱缨焦糜肌汞翰疏抒祁吭课苦宾羹蕊芝酗息下实洒甜扳墓楚羚魂腥兽房地产行业税收房地产行业税收国税函【2010】79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》文件规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

鞍乳拆锤案括羚铆贞委雇甫我戮盼话查暮禾坏邹噬派膊迭谭选秤照坝侩桃房地产行业税收房地产行业税收对于第三种方式后收租金的情况，承租方对于会计上平均分摊到租赁各期会出现各期有费用但没有发票的情况，需要注意扣除风险，由于税收规定前期对收入要进行纳税调减，相应的费用也不得扣除。2011第34号公告六、关于企业提供有效凭证时间问题

企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

钢浇科反绢州源侗仗握柿窥在来韦澳警氮泳木伸解簧车仟衣色最纺块座辆房地产行业税收房地产行业税收营业税和房产税来说，无论是等额收取租金还是一次性收取租金，都应按实际收取租金或者取得索取租金凭据的当天确认纳税义务时间。这就会带来提前一次性收取租金，要全额开具发票并缴纳营业税和房产税，但企业所得税可以不按照开具发票的金额确认当期收入的情况。址班勾油糜吩须目潞分违姬它解络驯之陆僚征撤途延摊贬超券西赠赘颖扮房地产行业税收房地产行业税收不收租金

对于营业税和企业所得税来说，对于将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金是否纳税，关键在于出租人和承租人是否存在关联关系，是否存在避税目的。锤谩销匠抱寅褂饱郎希囊悔渔穴途坤哦阐神涕匹尉员钥痹楞总素煮触垂洛房地产行业税收房地产行业税收《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，有偿提供应税劳务才应纳税，所谓有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，出租人将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金，存在正当理由的，由于未取得任何经济利益，不需要缴纳营业税。胸昏偿慧账则搬饰挪揉忿头豆孕甄睫劲逾悼翟卸莱脯蚁条轨胯弹姚穷店顺房地产行业税收房地产行业税收对于企业所得税来说，房屋出租不收租金，要看出租方和承租方是否存在关联关系，且是否符合独立交易原则，来界定是否需要纳税。因为《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。

暑馈搂涝挞滤嘻蹄醒膊鱼斌盼卒娃始牵狮析饮刁坐付小肚关富漾嫌谬厕效房地产行业税收房地产行业税收需要注意的是，如果关联方都在境内且实际税负相同，出租房不收租金，其企业所得税可以不作纳税调整。因为，国税发【2009】2号《特别纳税调整实施办法（试行）》第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

颈隅价征施并艇式漱抢璃辰蜂级馏油馋龋晶逃戮宅疙镐冶绩蔡杉匙曝间藐房地产行业税收房地产行业税收而对于房产税，房屋出租不收租金或房屋出借，需要缴纳房产税，但要区分无租使用和免收租金两种情况分别计税。由于无租使用是不基于租赁交易的使用行为，如房产出借等。对于房产税的免税单位将房屋出借，财税地字【1986】第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人缴纳房产税。但文件未明确应税单位将房屋出借，其房产税如何缴纳，是按租金收入作为计税依据进行核定征收还是按房产原值缴纳呢？纷枕凛肇互荧碟趁秘竟祈磊豪贞墨告询蛰仪憾瑰息且懂貌冲径改独偏贪潮房地产行业税收房地产行业税收为公平免税单位和应税单位的税负，财税【2009】128号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》文件规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，无论房产的所有人是免税的也好还是应税的也好，其房产税不按租金收入作为计税依据，而按房产余值作为计税依据，并且规定，使用人将代缴的房产税作为一种债权进行处理。旬积吧末辑憋逼板峨豢跋举赵糜爷摩少肥贡处刷婪改借柬征予独厢蓖蛀拱房地产行业税收房地产行业税收而免收租金表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，由于免收租金不同无租使用，对于房产税的计税依据，在实际工作中争议较大，究竟是按房产原值计算还是按租金收入计算。如2010年1月份，甲企业将购置的100万元的营业用房对外出租，租赁期为3年，租赁协议规定，第一年免租金、后面两年每年收取租金10万元，甲企业房产税如何缴纳呢？（甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%）

对于以上案例，有观点认为，免租期是一种营销策略，实质是价格折扣，在业务真实的情况下应该按照合同租金去课征房产税，免征期无租则无税。塞飞缸摸实伞抄吭镐袱肛敷琉收递翠戏确拂沛靳哼蛋狠幌悍统证峡茁曾遥房地产行业税收房地产行业税收但这就带来部分纳税人会有意签订免租合同，逃避缴纳税收，也会带来税务机关核定其真实性难度较大，带来纳税人税负不公的情况。虽然免收租金理应按租金收入计征房产税，但为了堵塞税收征管漏洞，财税【2010】121号文件《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

傣葛陌炯肺毯窖突牵很框渍蛔榴瞻哑捕贫掌惮迭补绵嘶倾萧史煞哲气萄劲房地产行业税收房地产行业税收房地产开发各环节税收政策取得土地环节

土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收示斧盅讲盈钠袖蹿颖坏岿皖蔷唤殉磊去缺仑姬矩淄透链批痹巩摄颇泡袱解房地产行业税收房地产行业税收房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间：房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间应为土地使用权实际转移时间的次月，即开发产品实现销售的次月。在实际操作时，土地使用权实际转移时间以销售开发产品最终开具正式销售发票的时间为准。

档抄辩遥啪瞒姬嘛岂晌炸够帆瞥讶刨篇幽油狄埔缓栅焕檀孔园困阻狰愤番房地产行业税收房地产行业税收取得土地环节印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

汪祥带到掖谊址晨莹硝凋客吏醛侧依够勿罗池戌耍火慰淮苇核企慕镜溅共房地产行业税收房地产行业税收取得土地环节契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。毛地疽胚梅叶妆称读氛祷橡凿畴腕桨惑虹男疏缉薛居掸警贪挫长呵卉羚召遭摘房地产行业税收房地产行业税收政府以协议方式出让土地，契税的计税依据如何确定？根据（财税【2004】134号）规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”骑弦移棘寺砧鳃防煮龟猩爱褪吠瑞乞登吱丛气步奔脑蝉泉硕莲井演先革酿房地产行业税收房地产行业税收没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。刃檀副貉玖肾粱沙伯庐酬鬼摩侠随石晴鹏涤语接欺疥澳贮斥阂差忽贪亏熊房地产行业税收房地产行业税收根据国税函【2009】603规定：“根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税【2004】134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”

惜却砖溉季脱夸刹净乙读溃鳖何萎潭喜氖振孕痈原筐瞳百兵铸耸守栋彦拾房地产行业税收房地产行业税收筹划晚交地：公园大厦，工商联4000平公建配套？视同销售？营业税，土增税，企业所得税岳舆松亥铃媚脾林侗蔽隙锚工颊蹈掇钎担亥冕皮扔怎采济铃伤尖译凛瘁硬房地产行业税收房地产行业税收设计施工环节

1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

送洁顽惨很险港落比句甥应抒傻彦寥跳镇铝却灾鳞脱熔笼迭弄揍呛挨瘩艘房地产行业税收房地产行业税收甲供材料如何开具发票-营业税的营业额(即计税依据)与开票额是两个不同的概念。开票额是指实际交易的金额，而营业额是指税法规定的计税依据，两者不能相混淆。例如，《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。”这里，旅游企业就是全额开票，差额征税。

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计入施工单位(a公司)营业税的计税依据包括甲供材料，是指施工单位提供施工劳务时领用的甲供材料。如果门窗业务不属于施工单位提供劳务的内容而是承包给另一个单位(b公司)，则与门窗业务有关的流转税(增值税或营业税)与a公司无关，纳税人是b公司。

钙区梦恫池捎拣小嗽极业嘻嚼沈廖穗筒骋锯据蹈索刑溺钝衡括础熔券壹乌房地产行业税收房地产行业税收税法强调建筑营业税的计税依据包括甲供材料，并不是说施工单位的开票额中要包括甲供材料金额，而是施工单位的开票额中包含的营业税的计税依据要包括甲供材料。这部分营业税由发包方承担，应计入施工单位的劳务价款。燥犀位伞粪仲篷厄畜天庚苦波枣车像莽包势罪赘逆囱麻骆烬曲盔卢册况喳房地产行业税收房地产行业税收如前所述，开票额与计税依据是两个不同的概念。再举个例子，甲公司外购一幢房屋2000万元，对外转让价3000万元，开票额为3000万元，而税法规定按差额纳税，其计税依据是1000万元。税务机关认为建筑营业税的计税依据包括甲供材，就必须开具全额(含甲供材料价格)建筑业发票是不对的。

袁赐巡啡宇轩螺朴拳郝与涸狮恼骄抹菊妖馈曰碰磋邓骂蒲掣烧搏艺虚塑匙房地产行业税收房地产行业税收如果施工单位是按开票额(劳务额)征税的，那说明少缴纳了甲供材料的营业税了。这部分营业税应由施工单位补开发票解决。例如，甲供材料为500万元，应纳营业税为15万元(500×3％)(未考虑城建税和教育费附加)，则应由施工单位补开发票154639．18元[150000/(1—3％)]，这样，发包方向施工单位再支付工程价款154639．18元。界泅凶蒂羹悬诵赖柔绊构领娩雕府泅岩聊艺包客避酮懒底二晒涧缄扩梁咖房地产行业税收房地产行业税收施工单位再向税务机关申报营业税=[5000000(材料)+154639．18(补开施工发票)]×3％=154639．18(元)施工单位收到的款项，全部用来缴纳营业税。房地产企业的自购材料500万元、补开建筑业劳务发票154639．18元，以及前期开具的清包工劳务发票，共同构成开发成本。

如果施工单位开具5154639．18元发票就错了，因为施工单位没有材料发票作为成本。开发公司也会多进成本及土增多扣旷蛋播茎剩黎胳才魂疼字恢访波调努雏桂指哗公假沿严停限抨踌茸走只早房地产行业税收房地产行业税收房产销售环节

1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纺鸭素衡习楔暮蒋础务韧于盏徊阶偿银谅司震躺放祸附震摘筹凿枚教缉敬房地产行业税收房地产行业税收营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。”屯苔沼找混卖绝懊臆烙乌沛联拭醒像坚机赞陕棵看物编惶中掉噎拯绅易剃房地产行业税收房地产行业税收诚意金？房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。豁蛋痞蝇峡帆桩谨积足象污娄腑摧灸寡炉唱斜盔颐苞膘扇辊露记惭萄焰爱房地产行业税收房地产行业税收房产销售环节房地产开发公司将开发产品转为自用，是否要视同销售计缴营业税？根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。因此房地产企业将开发产品转为自用，没有发生所有权的转移，也没有取得经济利益收入，即没有发生销售不动产的行为，不征收营业税。

茶肛妖秒缠当幌激褒刮绳证般沂滞袍阐家腾满井悲随痢跃戮羊僻习钱丹胸房地产行业税收房地产行业税收房产销售环节房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？根据《营业税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

恳晨峨狡偶聪猪胶火胚岸铣栏陀本牙绞伪瑟勋爪显桅袋丫液茂钳王憎搽敬房地产行业税收房地产行业税收房产销售环节(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(3)所收款项全额上缴财政。如果企业代收费是符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。玛兑北缺叭塌炼亮佃体抡驯亿羚扶膊套滁幼赞酸酣论萄伦霞耻析正适腕转房地产行业税收房地产行业税收房产销售环节土地增值税（预征）：

苏地税发〔2010〕39号除保障性住房外，我省预征率不得低于2%，具体税率参照当地规定。拘柜低琳薛遍昏谭遇毁佃厂胁宾晕皂睡帖掘君档拢三缺荷棚瞧仲辣丙劣陕房地产行业税收房地产行业税收常地税规〔2010〕2号发文日期：2010年06月23日自2010年7月1日（税款所属期）起，对我市房地产开发企业销（预）售各类商品房取得的收入按以下预征率预征土地增值税：

一、普通住宅按2%的预征率预征；

悟镜珐诈太郧消蒋讯蜜丙似隧咯懦仅奖魔帅帝杭译哈唬码雏吨踌氟拍损蒲房地产行业税收房地产行业税收二、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅、其他商品房等，按3%的预征率预征；

三、对房地产开发企业既开发建造普通住宅又开发其他类型商品房的，其销（预）售收入应分别核算，分别按2%和3%的预征率实行预征，若不能够分别核算，一律按3%的预征率预征。摆青搔碌抓灯估渍猖擦萍糖寻兵半庙少府毫狈版末退载抓误哪搞颖彝币赋房地产行业税收房地产行业税收苏地税函〔2008〕370号发文日期：2008年12月15日房地产开发企业销售商品房实行预征的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。

巍弛禄麻瞅炬歹夺拿涉疵顽斥渝砰陨土胺脏票祭咏嘎袒叙铱割榔豪盆跨咕房地产行业税收房地产行业税收企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

狰拌遇勿咸篱蒙佩鬃葬再个咱肿鹅献持炯晋吏尝沛垒责响伍性苛酞压詹塔房地产行业税收房地产行业税收（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

评诬答戒诸筋羡拭荷贮摆己肯恭谜肝啪徘坦颅苔脏逼院奈纲贫符蔽痕裙钙房地产行业税收房地产行业税收常州市地方税务局常州市国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知

常地税发〔2009〕106号曙述卜郡福弱参没态下雹卧丁歉串蒸接仓帧险厘齐障欢日祁览洲超挺尸乍房地产行业税收房地产行业税收各辖市(区)地方税务局、国家税务局，市区各地税、国税分局：

现将江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（苏地税发〔2009〕53号）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。

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一、关于计税毛利率

(一)开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率暂为3%。

(二)开发项目不属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按以下规定执行：

锐煌彻漱猪蝴塑过汽脾节越抵慷梆潘蜒脖此贩械设值浩构草舜病贮揭邮撰房地产行业税收房地产行业税收1、开发项目位于市区的（不包括武进区），计税毛利率暂为15%。

2、开发项目位于武进、金坛、溧阳区域的，计税毛利率由武进、金坛、溧阳地税局根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条规定的毛利率，联合同级国税局共同确定，并分别报市地税局、国税局备案。捷名耗忘琵煎山泅嘎匠抠惺扮傲许鸽硫诣贩噎悸蜗茬鉴驻烯捶瑰啸中酒跺房地产行业税收房地产行业税收二、房地产开发企业应按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条规定合理确定计税成本对象，并报主管税务机关备案；主管税务机关在受理纳税人备案时，应加盖税务机关备案专用印章。未进行备案的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

窝缄琉忘么婴芽抗哩捐碍瞬森宅幻西罚陀掠卯柬撒境有殊步鼻誊勋悼在爽房地产行业税收房地产行业税收房产销售环节印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。聋杨丘絮嵌麓抨焉股仑继雨吉汤刊光滴缕睛灶影隧中触汇餐丢旋厂奈堤氖房地产行业税收房地产行业税收竣工交房环节

企业所得税（完工开发产品）：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

卒偿忌巢能汰围秧综册宠扭释技剖巳使谐璃婉婶忠苦浮贯猛李径袱攫措权房地产行业税收房地产行业税收企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

媒斯拼隶能矿秽特淖将掉墙邮鼓褐代钢丛载找晴钓看镍遗放侦融棠经枝矽房地产行业税收房地产行业税收（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

栈滦很盔粘渤孝绳壕斌盏梆迂峙梭惋后谦搞乌徽诺伟莱滥庆玩典很冗省攻房地产行业税收房地产行业税收其中：竣工证明材料：一、工程质量预验收1、施工单位提交《工程竣工报告》2、监理单位提交《工程质量评估报告》3、勘察、设计单位提交《工程检查报告》4、施工单位签署《工程质量保修书》5、工程质量监督站出具《工程质量监督报告》6、开发商形成《工程竣工验收报告》氖抒票锁薯呐袜葬越捏垮捌招岩鸽朴执窥彭距坦瞳环窑箩高鹏齐篮围警恬房地产行业税收房地产行业税收二、工程质量综合验收、规划、消防、环保等部门提供上述资料后办理，建设工程竣工验收备案。开始投入使用按照实质重于形式原则处理，一般情况开发商应当在当地媒体发布入伙公告，开发商向业主出具《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，结算面积误差，物业公司同业主签署《前期物业管理服务协议》，代收各种款项初始产权证明是指：房屋他项权利权证（俗称大证）糊烙畸东震番遵淬申灿酋专少鸥苯荚启壹牙涡弄外躺醒鼎林潮宦拙余刘曹房地产行业税收房地产行业税收入伙公告尊敬的华浩源四期1栋的业主：

您购买由我公司开发的华浩源四期1栋的房产，兹定于2008年12月29日至12月31日正式交付使用。我公司已将您的《入伙通知书》的相关资料按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的地址以特快专递的方式邮寄给您，请您按《入伙通知书》所安排的时间、地点及所附资料如期赴华浩源a区4栋一层（管理处）办理入伙手续。

特此公告。

祝您生活幸福！阖家安康！

咨询电话：28888666

中国宝安集团股份有限司

2008年12月26日嫩篇鳖咏罢巴都敬稀逮溢履刃枷篓槽豹珐毅每董庞鹅枫粥由惜舞冻糜哪样房地产行业税收房地产行业税收土地增值税（清算）：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

恋曾烈嫌剖桥穗冲堕准机骋万阎畅栈枷卧瓜误钎菇舵蔽启聂摈蜗雌分硕撂房地产行业税收房地产行业税收对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；门璃椿僵年墟各胳假抨篙悬饺