海南文昌首席SOHO商务广场项目可行性研究报告

文昌首席SOHO商务广场项目

可行性研究报告2008年12月20日1----------------------------------------------------------前言：

海南文昌市政府有意向邀请开发商在文昌市内建设一个写字楼项目，我们海南公司通过一定渠道了解到该意向，并开始研究文昌市是否需要写字楼？文昌市是否存在写字楼的需求？应该建何种类型的写字楼？等等问题。我们带着这些问题，对该设想作了可行性分析(初稿)，并将根据公司的意向来完善本报告。2----------------------------------------------------------文昌市宏观经济研究第一部分：GDP分析三产比重分析固定资产投资及增速分析人口分析旅游产业分析房地产业分析酒店业规模分析3----------------------------------------------------------GDP分析文昌市GDP连续多年保持稳定、高速增长，特别是2008年前三季度GDP为61.84亿元，同比增长13.5％，远高于国家的平均增速。受全球金融危机的影响，文昌的GDP增速在年底会有轻微影响，但由于航天城项目启动和东环铁路建设的推动作用，文昌经济也将迎来一轮新的增长周期。4----------------------------------------------------------三产比重分析（一）：文昌三大产业的比重比例大致为49%:20%:31%。很明显第二产业增加值的比重过低。通常情况下，GDP以及第三产业对GDP的贡献率对写字楼市场的发展有着直接而明显的影响，这两项指标越高，则写字楼市场的发展空间就越大。5----------------------------------------------------------三产比重分析（二）：

●第三产业划分:传统服务业、现代营利性服务业和现代非营利性服务业●写字楼的市场主体：营利性现代服务业

文昌以旅游业、房地产业和金融保险业为主体的营利性现代服务业近年来增速较快，占第三产业的比重也在逐步提高。但仍处于较低水平。6----------------------------------------------------------固定资产投资及增速分析：文昌近些年来固定资产投资同比增长速度在2006年和2007年上半年减缓后，受房地产和建筑业的拉动，在2007年下半年开始又继续高速增长。7----------------------------------------------------------人口分析：1、文昌从2006年开始人口增长率已经接近普通城市增长速度。2、受航天城建设和旅游地产开发的影响，文昌新市区（清澜开发区）常住人口将快速增长。8----------------------------------------------------------旅游产业分析：文昌从2004年开始旅游接待人数保持稳定增长，近两年来增速都在15%以上，其中2008年上半年旅游接待人数达86.21万人次，旅游收入4.24亿元。文昌旅游产业潜力巨大，由此，旅游业也将带动其它相关产业的发展。9----------------------------------------------------------房地产业分析－房地产投资额：1、文昌2005年以前房地产投资集中于老城区、小规模、低水平的开发，以及居民自建房。概括分析：2、2006年投资额4.4亿元，2007年投资额3.7亿元；2008上半年2.88亿元。相对于其它城市来说，文昌的房地产投资额偏少，从2005年开始算是文昌房地产业的起步阶段。并且文昌房地产的投向集中于住宅。10----------------------------------------------------------房地产业分析－开发规模（一）：四大板块文城老市区板块清澜开发区板块高隆湾板块铜鼓岭旅游区板块11----------------------------------------------------------房地产业分析－开发规模（二）：项目数量和开发面积在原来的基础上，本次报告新增了一个铜鼓岭旅游区板块该板块开发简介：西靠航天城发射基地，以开发中高档滨海旅游度假公寓、酒店和休闲娱乐为主。由华隆投资集团和文昌市人民政府合作共同开发。文昌目前楼盘开发规模：近20个，正在开工建设面积近60万平米。12----------------------------------------------------------房地产业分析－开发规模（三）：板块分布楼盘板块名称项目名称体量建筑类型售价高隆湾板块白金海岸、森海湾、椰海尚品130万方，其中已经开发近一半。酒店式公寓、多层/高层住宅、少量别墅4500-7000元/平米清澜开发区板块天海紫贝、碧海城、金山美域、清澜别院67万方，主要是碧海城规划有55万方，剩余近45万方未开发。小高层公寓和规划酒店3800元/平米文城老市区板块文华园、亿嘉广场、怡喜园、月亮城、海岸金城开发近20万方多层和小高层住宅3300元/平米铜鼓岭旅游区板块基础设施建设中13----------------------------------------------------------房地产业分析－金融危机下的文昌楼市2008全球金融危机文昌的楼市特征：（1）整体的市场需求也有一定程度萎缩，但在12月份市场整体有所好转。（2）各项目可售住房供应速度减缓，土地供应量也降低，本在年前推出的土地延后。（3）不同地段、不同建筑品质的楼盘销售业绩差异化明显，具有海景卖点的毛坯或简装住房依然受欢迎，老市区和新旧城交叉口的楼盘销售不大理想。（4）岛外客户对文昌的认同感增强，但由于受全球性金融危机、个人收入水平降低和整个国内楼市降价潮的影响，岛外客户的观望心态也颇浓。14----------------------------------------------------------文昌酒店业规模：目前，在文昌市区，三星级酒店共3家，五星级酒店只有1家，民营小宾馆80余家。高隆湾旅游区有1家（白金海岸海航产权式酒店），未评星级。清澜开发区还缺少高档酒店和产权式酒店的开发。15----------------------------------------------------------第二部分：文昌城市规划及写字楼市场现状十一五规划产业发展思路文昌市区发展规划写字楼市场现状市场小结16----------------------------------------------------------文昌市十一五规划产业发展思路（1）实施“大企业进入、大项目带动”战略；（2）强力推进重点项目建设；（3）大力发展七大支柱产业：即：特色农业、资源型加工工业、航天产业、旅游业、房地产业、能源业和现代服务业写字楼物业的潜在需求17----------------------------------------------------------文昌市区发展规划城市发展方向：以清澜开发区为主体的南部新市区为城市首要发展方向，城市东部航天城次之，城市向东、向南拓展，巩固城北老市区的发展。18----------------------------------------------------------文昌办公楼市场现状：（1）市场中办公楼数量十分有限，集中在老城区，基本上为品质较差多层商住楼，或商场办公连在一起的混合式物业。（2）由于现代服务业欠发达，中小型企业对办公的需求质量并不高。（3）本地就业人员已经习惯于老市区偏利的交通和完善的配套设施。（4）整个市区至今没有专业的写字楼供应，而这与城市现代服务业的日趋发展是完全不相匹配的。19----------------------------------------------------------市场小结（一）：1、宏观经济增速稳定、但产业结构不合理，第二、三产业比重有待提高；2、快速发展的旅游业、房地产业、外贸物流、中介服务业等现代服务业能给写字楼项目带来实际的需求；3、受航天城发射场和航天主题公园项目的推动作用，有适宜地段、良好自然景观的地产项目仍将受到岛外购房者的青睐；4、一定量在册登记企业数量和写字楼市场的空白点带有一定的利润诱惑感。20----------------------------------------------------------市场小结（二）：但是纯写字楼项目的销售有无问题？因此，我们在思考一个新的问题：有没有一种既能分得文昌写字楼市场这块蛋糕，而又回避开发风险的办法？企业有写字楼的需求，他们会来租，但并不意味着他们会来购买？有21----------------------------------------------------------第三部分：项目研究项目定位项目定位原因分析项目选址地价建议投资开发方式和时间项目建筑类型商业定位目标客户群分析样板房参考22----------------------------------------------------------项目定位：

建造一个集SOHO写字楼、SOHO酒店式公寓（产权式酒店）附带配套商业的综合性中高档商务广场。海南文昌首席SOHO商务广场一个融合工作、休闲生活享受的RBD休闲商务主题公馆23----------------------------------------------------------定位理由（一）：SOHO概念：是英文[Small

OfficeHomeOffice]的头一个字母的拼写，就是[单独办公、家里办公]的意思。音译是“苏豪”[苏活]，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。

采用SOHO概念的初衷：SOHO是小型办公的代表，最为典型的是北京潘石屹先生的SOHO系列项目。我们将此概念运用到文昌，有以下几点理由：1、SOHO户型可以从40-150平米不等，户型可自由分割，具有很大的灵活性；2、SOHO写字楼实际上是公寓和办公的擦边球，这样对今后销售就有很大的调整余地，避免出现写字楼滞销问题；3、SOHO实际上是后写字楼时代的产物，对于文昌这样一个写字楼市场空白，习惯于在老市区低层次住房办公的中小企业来说，相对于纯写字楼更容易接受这一概念；4、小户型、低总价的SOHO产品更能贴近岛外购房者的投资或居住度假需求。24----------------------------------------------------------定位理由（二）：SOHO写字楼：因文昌市政府要求，必须有一定体量的写字楼物业配置；但楼层上下部的户型设计要错开。SOHO酒店式公寓：可以采用SOHO产权式酒店的形式推出市场，作为对

SOHO写字楼的商业配套，并弥补文昌星级酒店短缺的现象。裙楼及底商配套商业中心：根据写字楼的商业配套要求配备。项目亮点：在SOHO的基础上增加了一个概念度假25----------------------------------------------------------项目选址：考虑到本案实际上已经侧重于住宅的物业开发，文昌市政府也偏向于在开发区内建造等因素，拟选择清澜开发区距离市政府1.5公里范围内的土地。26----------------------------------------------------------地价建议：文昌市内目前地价文城老市区清澜开发区高隆湾旅游区45-80万元/亩

50-60万元/亩

52-65万元/亩要求以不高于38万元/亩取得土地，土地规模在25-50亩之间。土地投资额在950万元－1900万元之间。27----------------------------------------------------------投资方式和时间：投资方式：独立开发或合作开发。投资时间：在2009年上半年与市政府签订投资合作协议，并在三年内开发完毕。28----------------------------------------------------------项目建筑类型：建筑类型：1栋19层板式SOHO写字楼和2-3栋SOHO酒店式公寓。其中写字楼1-3层为商业，4-14层为小户型45-90平米，15-19层为敞开式。SOHO酒店式公寓选择一栋精装修，通过售后返租委托酒店经营，其余的毛坯。29----------------------------------------------------------商业定位：以餐饮、休闲娱乐为主力的业态布局。银行咖啡厅休闲餐饮便利店票务中心1F风味中餐厅西餐厅娱乐会所温泉馆2F3F品味生活馆SOHO美食馆悠闲生活馆项目分层主题与业态组合30----------------------------------------------------------目标客户群分析：市场上存在的主要客群岛外有度假、养老、投资需求的购房者，主要为浙江、北京、上海、东北、山西等省市客户；市内有高品质办公需求的中小企业和高收入职员；公司老客户及老客户的联动销售客户岛内外短线投机者本项目可提供的产品是什么？SOHO写字楼SOHO酒店式公寓小户型、低总价室内高品质SOHO概念酒店管理公司统一管理意味着舒适便利的居住环境稳定的投资收益经济的居住、办公成本31----------------------------------------------------------样板房参考－SOHO写字楼：32----------------------------------------------------------样板房参考－SOHO酒店式公寓：33----------------------------------------------------------第四部分：财务分析指标假设销售价格预测利润测算表34----------------------------------------------------------财务分析－测算指标：1、土地征用面积：35亩（23333平米）2、容积率：2.53、建筑面积58300平米其中：SOHO写字楼15000平米

SOHO产权式酒店14000平米

SOHO酒店式公寓及裙楼等29300平米4、建筑密度：15%测算指标：35----------------------------------------------------------财务分析－产品销售定价：1、SOHO写字楼4400元/平米2、SOHO产权式酒店5200元/平米

3、SOHO酒店式公寓4000元/平米4、底商5000元/平米36--------------------