台湾长庚养生文化村项目简介

－长庚养生文化村之关键成功因素分析

长庚养生文化村

简介2012-08战略运营中心基本情况．面积：占地34顷(510亩）；．位置：台湾桃园县龟山乡；．规模：总投资500亿元新台币；．户型设计：一房一厅约46平米和一房两厅约73平米两个等级；．总户数：4000户（已建成2000户左右）；．交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区；．定位：集养老、医疗、文化、生活和娱乐等功能于一体的“银发族小区”；．入住资格：年满60、且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。源起．源起——出自台塑集团董事长王永庆的创意；．桃园县龟山乡，占地34顷(510亩），总投资高达500亿元新台币；．集养老、医疗、文化、生活和娱乐等功能于一体的“银发族

小区”。．达到「老扶老、老助老」目标。第一部分前期进程．1991年，开始前期筹划和评估、分析工作；．1997年，通过都市规划，进入正式筹备期，使用地由保护区变为医疗专用区；．1999年，护理之家（400张病床）动工并于2001年完工启用；．2001年，首栋住宅大楼（A栋，706户）动工并于2004年完工；．2004年，申请登记老人住宅，并开放第一阶段预约登记；．2005年，申请者入住；．2009年，二期住宅大楼（C栋，1362户）完工，完成整体规划4000户的一半。每个人在其多元丰富的人生过程中，都会累积许多有用的经验，而且各自拥有不同之专长，由此而构成了宝贵的文化，可以奉献于社会大众。基此有此深长意义所在，以及为了实践「老吾老，以及人之老」的理想，提出养生文化村观念，并且规划设计出一个让年长者依然可以过着多彩多姿，而且自在又有尊严的生活环境。

「养生」的目的，是为了达到健康的生活。「文化」的强调，是为了丰实生活的内容；养生文化村的规划是要提供一个使年长者在身体活动、心智认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康乐趣的生活环境。

1.是积极的经营生活，而不是被动的接受养护。2.协助年长者过独立自主的尊严生活。3.提供医学中心级的健康监护和卫教指导、预防保健。4.有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。5.建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。6.是一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所。7.与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。8.是一个年长者学术研究的中心。9.退休人员可负担的费用。创办理念规划特色宽阔幽雅的养生环境

享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道

远离尘嚣烦扰，沉浸在大自然中

提供您最佳的健康养生环境全方位的照护规划

为银发族体贴设想的全方位照护服务

兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐

满足银发族的生活需求，让您有家的感觉

享受家庭、社会与亲情的温暖关怀养生文化代代相传

塑造多元养生文化，丰富退休生活价值

规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际

提供文化传承的发展机会，贡献智慧薪火相传住得好、付得起

全村4000户不同坪数住房

有良好的经营管理质量

规划多元的银发学园课程

举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵

安排住户中学有专长者，担任教学或服务工作，贡献人生经验

真正享受快乐优质的退休生活居家规划银发族最佳小区

1.完整的邻里街坊，充满人情味的银发族小区。

2.提供多种住屋坪数选择、满足不同需求的养生住宅。全区无障碍的环境设计

1.专为银发族设计的生活空间，室内户外全面无障碍。

2.全村绿化的景观设计。紧急救援服务

每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。完整的小区机能

1.设有超商、书局、银行服务等商店区（规划中）。

2.设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务(规划中)。

3.设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能

(规划中)。

4.设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研习会，增进小区活力(规划中)。

5.设有招待所，提供家属探访的住宿需求。第二部分居家社区介绍宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。网络化小区

每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多

元使用。安全的警卫门禁系统

1.二十四小时严密警卫，确保居住安全。

2.进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。便利的交通

专属小区巴士定时定线行驶，连结台北、桃园地区交通网。

1.每日免費由養生文化村往返台北專線專車

2.每日08：50由養生文化村大門發車，免費往桃園經國路家樂福專

車，回程11：30由家樂福大門發車返回養生文化村。

3.每日龜山鄉免費鄉民公車。

4.免費接駁車，往返養生文化村、桃園分院與林口總院。

觀景區餐廳用餐餐廳親子活動公園管理員室農園美容理髮室洗衣烘乾室步道戶外步道戶外丘頂區中庭A棟建築便利商店完整的小区机能完善健康照护-健康保健规划特色1.专职护士提供健康咨询。

2.专职社工师协助规划愉悦的健康生活。

3.专属小区医院，派驻医学中心级的专业医师，提供周全服务。健康评估定期给予长者身、心、灵、社会、环境的健康评估。健康计划1.依身体状况量身订做个人专属的养生健康计划。

2.建立个人健康数据库，并随时关心生活动态掌握健康情形。

3.照护管理计算机化，连结长庚医院医疗体系，提供完整健康照护与紧急医疗服务。健康促进1.定期安排健康检查、体适能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。

2.定期安排流行性疫苗注射，预防流行性感冒。

3.定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。健康维护

1.小区内设置小区医院、特约门诊、复健中心，并与桃园分院、林口长庚院结合方便看病复健。

2.用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询。

3.小区内设有自动血压机、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。紧急救护

1.定期举办救护训练，提高员工救护知能。

2.紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾（社区位于长庚医院对面）。长期照护与疗养有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

多元养生休闲-社团资源太极拳社

太极拳社为养生文化村第一个自治组织的社团，已成立将近三年之久，目前社团活动时间地点为每周一至周五上午九点二楼餐厅，每周五会由老师教导新的课程，与长辈互动，周一至周四由太极拳助教老师及社长共同带领长辈一同复习太极拳法及太极剑香功社

香功社自民国九十四年三月正式开始活动，在村内长辈的带领与支持之下，目前每周一至周五上午七点四十五分在二楼中庭(天候不佳则改至室内)进行活动。因为动作和缓简单，对养生保健亦有效果，广受村内长辈喜爱，参与人数逐件增加，目前已进展至中级功。元极舞社

元极舞活动时间地点为每周五上午十点在二楼餐厅，由村内志工何会姐带领长辈一同运动。国剧社

国剧社活动时间地点为每周二下午两点与每周四晚上七点在三楼社团教室３活动，周二的活动有国剧老师来教唱，周四时，由社长带领长者一同吊嗓练习。卡啦OK社

卡啦OK社活动时间地点为每周一至周六晚上七点至九点在三楼卡啦OK室活动，由村内长辈一同活动唱歌。

社区中绿色环境

占到17公顷（50%）第三部分社区设计介绍藉由山林之气提供户外静心、亲近自然、活动交流等空间，让大自然的力量整合身、心、灵间之平衡。同时透过动手作东西，种植草花所产生的乐趣，为生活中增添意义及成就感。针对学习之乐趣及与大自然的亲近，让教学及交流活动可视天候于户外举行。另在考虑年长者的动态性活动及与亲子间的互动，设置运动场、儿童游戏场及体健设施，让年长者间、亲子间可产生更优质的互动性及体能之训练。介于养生村南村与北村之间，中间由计划道路贯穿分割成左右两侧，总面积约为25.67公顷，其中左侧4.17公顷，右侧21.5公顷，全区可活动面积约为9.6公顷，环山步道总长1,456公尺。动物生态

养生文化村户外公园占地约15公顷以上，在动物生态部份目前有鸟类23种，分别为五色鸟、绣眼画眉、大卷尾、白头翁、斑颈鸠、红嘴黑鹎、黄头鹭、竹鸡等，哺乳类两种分别为赤腹松鼠及东亚家蝠，蝶类19种，爬虫类5种，另有具生态指标意义之昆虫独角仙及锹形虫等活动栖息。植物生态

植物种类目前具有241种原生种，园区植物具有500种以上，其中乔木120种以上，依四季变化分别可看见不同树种之开花、结果、红叶及新芽，并具有香气性、诱鸟性、采果性与季节颜色变化性，林荫与生态性植物树种，未来将成为多功能之生态及教学园区。步道系统和缓步道/低氧步道

铺面以高压水泥砖为主，利用此步道串联各栋及全区使步道成为环状系统，坡度控制在12.5%以下，可供年长者使用。动力中心至山顶工作平台间路段，则可供高尔夫球车使用以为紧急事件处理。休闲步道/中氧级步道

铺面为刷石子，此步道所需运动量略大于和缓步道，坡度在25%以下。在环山步道系统下增设另一条步道，增加动在线的趣味性与挑战性。休闲步道/高氧级步道

铺面为顶铸石板步道，提供活动力较强且体能状况良好者使用，其间坡度变化大，利用阶梯达到高氧的活动。休闲步道/中至高氧级道

林栈道以斜坡及阶梯穿插，提供喜爱走楼梯者使用，其间搭配木平台，除休憩外还可亲近自然环境。从老人的寝居地步行到餐厅，从房间到餐厅平均要走约七、八十公尺的路。一天內往返六次，在室內走约五百公尺；而刮风下雨则可以在走廊散步，而走廊的长度，至少可以走三十分钟而不会重复，从而保证每天的运动量。果园区配合季节性栽种各种水果，提供住民采果及观果的乐趣，如元月份有橘子、三月有莲雾、四月有桃子、六月份的杨梅、七月荔枝、八月有龙眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生长之金桔、柠檬及香蕉等共二十二种水果。

野趣农园区主要提供年长者接近大自然动手种植栽、观看自然，藉由自然环境资源让心灵回归大地，种植种类以蔬菜为主，让长者劳动筋骨、体验简易的田野生活；且利用瓜果的蔓藤特性，创造果实累累之情境，蔬果种植以青江菜、Ａ菜、红苋菜、韭菜、地瓜叶、过沟蕨、秋葵、南瓜、丝瓜等有机蔬菜为主。面积约960坪，可供70单元之承租菜圃及15单元轮椅者栽植区，每单元面积约为1.5坪（5m/L×1m/w），农园区并设有工具室、瓜果架、洗涤区及厕所。活动大草坪面积约420坪，并设有一座工作坊，提供户外教学及举办活动之使用。活动大草坪区

以草坪为主的活动空间，让住户在聚会聊天时，享受大自然聚会之开阔性。户外教室区

设置木平台为工作平台，可在此享受自己动手做木作或绘书及写作等工作乐趣。而草坡式的户外阶梯则提供使用者满足表演的欲望，同时为养生文化村户外最高点，在气候良好时，可远眺桃园市虎头山公园、龟山最高山峰大栋山、东方高尔夫球场、长庚桃园分院等景点，让此活动区充满动态之活动。儿童游乐与运动场区分散于计划道路左右两侧，面积约2,215坪，设有儿童游戏场、篮球场、网球场、体健活动区等各一座，及两座槌球场供住民活动使用。并为加强亲子间的互动，将动态之球场、游戏场及体健等活动在此融合使用，以达互动之功能。

木栈道观景平台区提供住户训练体能、耐力之步道，同时强化外围的植栽，创造观、听、动之空间特性。木栈道总长265公尺，提供住民观景及春季赏樱的最佳景点，并供训练体能、耐力之场所，创造观、听、动之使用空间。养生文化村福德宫——信仰中心养生文化村福德宫为百年历史的土地公庙，座落于养生文化村左侧公园第一停车场上方，为养生文化村在地山神土地公，依地方耆老表示，土地公为石雕金身，故有百年历史。本村于建院阶段将原有土地公祠予以迁移位置，并于九十四年元月份完成改建为福德宫，为地方及养生文化村住民供奉信仰中心。．使命：养生、文化．愿景：积极、自尊、精心照护．目标：长期目标——小区化、家庭化、自尊及自我实现；短期目标——以本身之管理与医疗资源，营造高质量的高龄小区。．现行决策：规划方案、建立连续性照护体系第四部分市场经营经营模式．顾客区隔．顾客利益．核心技术－连续性照护退休小区(CCRCs)．营销价值链：一：出租模式知晓预约参观参观解说登记住房签订合约缴费进住小区生活到期续约搬出注：社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验

之旅。一：出售模式由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已销售一空。买房规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

服务项目及收费．入住保证金．管理费．膳食费．水电费．其他服务收费项目消费群体分析消费者市场区隔变项项目长庚养生文化村人口统计变项年龄．年满60岁，配偶年满50岁家庭生命周期．空巢二期．鳏寡期所得．具相当的经济能力地理变项区域分布．北台湾，又以南台北市最为主心理变项生活型态．喜好学习．积极经营生活健康状况．接受长庚医院身体检查合格者(生活可以自理）动机．独立自主的尊严生活．远离都市尘嚣．追求自我实现行为变项期望利益．养生．文化目标市场选择

目标对象为年满60岁，及配偶年满50岁的北部地区银发族，且普遍具有相当的经济能力，想要追求自我的实现以及独立自主的老年生活的银发族。产品定位以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件。品质价格长庚养生村永越仁爱之家润福大台北华城润福生活新象目前入住老年人以军公教退休人员居多。

SWOT分析机会（Opportunity）１.高龄人口比例上升２.丰厚的获利能力之预估３.政府奖励企业兴建老人住宅４.教育水平及经济能力较高的高龄者日益增加５.重视退休生活的规划及养生概念的重视威胁（Threat）１.市场不景气的影响２.两岸往来之日益频繁３.许多企业纷纷加入抢食市场４.在地老化的观念根深蒂固５.大众常将其于疗养院混为一谈，予以刻板不良的印象优势（Strength）１.丰富的医疗资源２.高质量为经营定位３.集团形象良好４.创国内提供终身连续式照护５.地点环境佳劣势（Weakness）１.位于山坡地，较具天然灾害之虞２.交通不便３.对外广告公关较少，信息较不为大众所知４.对入住者设限标准过于严谨五力分析潜在竞争者威胁★★★★养生住宅庞大商机，已吸引国内大型财团竞相投入。尤其以拥有医院的企业集团及寿险集团为最替代品的威胁★★★

区别「老人院」、「疗养院」在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理现有竞争者威胁★★台塑企业的良好形象及长庚医完