初级经济师考试《房地产经济》考前冲刺试题

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一、单项选择题

1.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为1400元/平方米，乙土地的单价为1020元/平方米。甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，那么甲、乙两地的楼面地价分别为元/平方米。

A.280，340

B.260，320

C.240，380

D.240，320

正确答案:A

解析：楼面地价=土地单价/容积率。

2.房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是

A.区位状况修正

B.城市规划管理条件修正

C.实物状况修正

D.土地使用权年限修正

正确答案:D

3.估价时点是。

A.估价作出的日期

B.采纳估价嘱托的时期

C.提交估价报告的日期

D.估价结果对应的日期

正确答案:D

4.的展现是技术进步的必然结果，同时也是替代原理的表达。

A.重置价格

B.重建价格

C.重置价格和重建价格

D.以上都不是

正确答案:A

5.运用本金法估价时采用的是。

A.客观本金

B.实际本金

C.重置本金

D.以上都不是

正确答案:A

二、多项选择题

6.收益法估价的步骤包括。

A.搜集并验证可用于预料估价对象未来净收益的有关数据资料

B.预料估价对象的未来净收益

C.搜集房地产价格构成等资料

D.测算重新构建价格

E.选取可比实例

正确答案:AB

解析：运用收益法估价一般分为以下4个步骤举行：①搜集并验证可用于预料估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;②预料估价对象的未来净收益;③求取报酬率;④选用适合的收益法公式计算收益价格。.

7.楼面地价=。

A.土地总价÷土地面积

B.土地单价×容积率

C.土地单价÷容积率

D.土地总价×总建筑面积

E.土地总价÷总建筑面积

正确答案:CE

解析：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价÷容积率。

8.在建工程适用的估价方法有。

A.市场法

B.本金法

C.收益法

D.假设开发法

E.基准地价修正法

正确答案:BD

解析：新近开发创办完成的房地产简称新开发的房地产、可以假设重新开发创办的现有房地产简称旧的房地产、正在开发创办的房地产即在建工程、筹划开发创办的房地产，都可以采用本金法估价，本金法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的'房地产价值，例如可供开发创办的土地包括生地、毛地、熟地、在建工程包括房地产开发工程、可装饰装修改造或可变更用途的旧的房地产包括装饰装修、改建、扩建，假设是重建就属于毛地的范畴。

9.关于收益法，以下说法正确的是。

A.适用于评估收益性房地产

B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益

C.农地的估价可以采用收益法

D.收益法求得的价值称为积算价格

E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

正确答案:ACE

解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅更加是公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房用于出租的、仓库用于出租的、农地等。B项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的才能即可。D项，本金法求得的价值称为积算价格。

10.以下各项，适用收益法举行估价的是。

A.公寓

B.公园

C.停车场

D.加油站

E.行政办公楼

正确答案:ACD

解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅更加是公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房用于出租的、仓库用于出租的、农地等。

三、案例分析题

11-13题共用题干

某房地产开发公司取得土地一宗。筹划建立公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须去除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为600元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为1500元/平方米，新建房工程造价1300元/平方米，市场价2500元/平方米。

11.房地产开发公司在交易前计算建立本金包括。

A.土地使用权出让金

B.房屋拆迁安置补偿费

C.房屋建筑安装工程费

D.管理费

12.房地产开发公司为此工程施工招标时，务必具备。

A.工程综合说明

B.设计文件

C.主要施工方案

D.工程质量标准

13.该房地产开发公司在房屋创办期间预售，务必得志的条件是取得。

A.土地使用权证

B.创办工程规划许可证

C.预售许可证

D.房屋全体权证

正确答案:11.CD;12.AB;13.ABC

解析：1.AB两项属于土地取得本金，不属于房屋建立本金的范畴。

2.房地产开发工程招标时，开发企业将拟建的房地产开发工程，由企业本身或嘱托设计单位或接洽公司完成规划设计，估算出建成这项工程工程所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。