rtkl无锡东部新城核心区项目城市设计

无锡锡东新城商务核心区项目城市设计WuxiHighSpeedRailStationCoreArea中期汇报midterm2009.8.4无锡印象Wuxiimpression京沪高铁

highspeedrail旧城和新城OldandNewTownCenters旧城和太湖新城CBD高铁的引入将影响城市空间发展三角关系的形成轨道交通将加强这种关系无锡城市结构

wuxiurbanstructure锡东新城

siteineastwuxinewtown高铁地区交通系统

regionaltransportationsystem高铁地区景观资源及功能结构

regionallandscaperesource&structure定位与功能策划PositioningandProgramming1三大视角

ThreePerspectives城市副中心职能角度Sub-centerinUrbanStructure高铁站驱动力角度DriversfromHighSpeedRail未来产业升级角度EconomicUpgrading高铁商务核心区定位与功能组合FunctionZoningAndProgramming差异性发展特色角度UniqueLocalIdentity城市总体发展策略

Wuxi’sOverallUrbanStrategy中心主城CentralCity两翼辅城Twosatellite-cities十二个新市镇Twelvetownships六城Sixcoreareas两区Twodistricts六镇Sixtownships“魅力”发展轴“活力”发展轴“动力”发展轴“实力”发展轴锡东新城位于城市向东发展的“动力”发展轴，应该为城市注入新的发展动力市域:Metropolitan市区:Centralcity各个新城的资源与特色

ComparisonofSub-centers区位新城名称资源与优势挑战与劣势主题/特色东部锡东新城科技新城1.产业区聚集为城市造血2.高铁、空港等对外沟通枢纽3.东部引领大片待开发腹地旅游休闲资源相对较弱现阶段城市化相当不够产业并不强势TOD交通导向性商务与服务与居住功能南部太湖新城1.太湖自然景观资源2.平坦的用地3.未来城市CBD将迁入生活气氛不足社区尚不成熟人文活力富集的新都心西部蠡湖新城1.太湖自然景观资源2.生态旅游资源旅游业易受季节性影响生态敏感度高，开发建设有限生态悠游的度假游乐胜地北部惠山新城1.对接江阴的强势生产基地2.对接长江运输港口缺乏特色强势资源产业结构能级较低生产与蓝领服务导向的新城副中心发展策略

OverallDevelopmentStrategies在近郊田园中创造强势的都市化服务核心使都市化节点沉浸于郊区田园化氛围中破除郊区均质化建设，组团式紧凑建设城市破除城市化建设干涩感，在建设中穿插生态肌理设计城市的同时设计新兴产业与就业，有处挣钱刺激产业与就业的同时刺激生活与消费，有地花钱铸造引擎和谐建设增长人气国际副中心成功案例

CaseStudy:AGrowthofSub-center硅谷乃至美国加州的重要商业中心：以市中心联合广场为核心，附近大商店、名牌商场林立，广场四周有4条街道，分别为Powell、Post、Stockton、Geary，整个圣荷塞市shop-mall多达10家

硅谷的市政与精神文化中心：提供包括一站式客户服务中心提供各种市政服务，还有各类社区活动中心，这些公共交流场所成为硅谷精英进行热衷的场所硅谷的办公金融中心：位于联合广场以东聚集了大量的高科技与金融保险集团的总部圣荷塞的城市功能十分丰富，而且随着发展，部分城市功能的辐射范围已经超越了硅谷范围，某种程度上，圣荷塞已经成长为“加州之心”京沪高铁的历史性意义

AStrongEngine——HighSpeedRail京沪高铁全线长1318公里，串联了11个百万人口上大城市，串起的四省三市国土面积占全国的6.5%,人口占全国的1/4,GDP占全国的40%,是我国经济发展最活跃和最具潜力的地区。350公里时速，直达各大城市核心腹地，是比飞机更安全更有效更大传输量的“贴地飞行的航班”，它将为无数企业提高交换交流的效率并直接节省人力财力消耗。中国东南沿海各城市的经济引领地位与商务能力将实现梯度提升！高铁站对于锡东的意义

NewGatewayToTheCity以其速度、舒适与便捷，中高阶层商务人士和访客更多选择交易Trading交换Exchange交通Transportation无锡老城区京沪高速铁路无锡站太湖新城机场交往Communication交流Business传统铁路站与高铁站的区别

DifferingFromTraditionalRailStation传统铁路站印象新兴高铁站形象关键词：肮脏、混乱、低层次低品质、拥堵关键词：秩序、便捷、高层次高品质，无缝对接国际成功案例

CaseStudy:SuccessfulStationArea国际案例：Paddingtonstation由于帕丁顿火车站带来大量人流，并且对接通向机场的快速轨道。它不仅没有成为让周边物业“退避三舍”的负面因素，反而成为城市中心物业、新兴功能聚集的核心。在它的周边聚集了帕丁顿最佳的商业广场、高档商务公园、城市公园、会晤酒店等等。对于城市服务功能的更新起到促进作用。Itisanimportantstationincentralcity,aswellasatransitiontoexpressmetrolinkingtoairport.Thelargeamountofpeoplebroughtbythishubdidn’tmaketrouble,instead,theyarewellorganized.Therailstationdidn’tdrivetherealestatekeepingawayfromit.Infact,itlinkupnewdevelopment:SOHOoffice,square,characteristicmall,hotelsandapartmentbuildings.Itcontributestothecity’srevolutionandkeepitalive.无锡东部产业发展现状

EastWuxi’sCurrentEconomicLevel可见，锡东新城经济目前还主要依赖生产制造——以生产资料投入驱动为主的发展阶段。传统制造业发展模式反思

LessonsFromTraditionalEDZ曾经蓬勃的生产竞争Past:boomingeconomy如今无奈的萧条倒闭Now:closingplants东莞给全中国的警钟！CaseofDongguan必须预留未来产业升级、服务升级的可能，如2.5产业，并且促使地区整体向健全的多功能模式发展！单一的生产mono-functionofproduce多数人口为暂住蓝领mostofthepopulationareworkingclass没有生活氛围lackoflivingcircumstance粗放占地extensiveuseofland空矿的厂房closingplants大量失业，人口流失Lotsofpeoplelostjob.Populationdecreased.废墟般的死城ingadyingcity土地再利用困难landishardtoredevelop生产制造业绿色化

Greenizemanufacturing产品生产与深加工，物流配送与管理Deep-processingindustry,supplychain…产品研发，专业培训，服务外包Research,training,IPO/ITOservice商务，信息与金融服务Info/finance,business2.5产业对于长三角城市的意义：长三角制造业领跑全国，在生产制造业实现二次转移之际，长三角的产业区应该积极主动的向2.5产业——强调知识创新与服务——方向转化。才能继续稳固长三角的经济领跑职能。绿色资源利用现状

CurrentUtilizationofGreenResource山林资源多数停留在观光游览等较潜层次开发，也为做品牌化市场营销，休闲旅游资源形同摆设。现代农场有较好发展，但价值尚停留于农业价值提升，尚存价值挖掘空间——与城市生活的结合点。绿色资源面向产业化

UrbanizationofGreenResource山林绿地（六座山体）水系景观（九里河）现代农业（农田农场）旅游休闲产业化休闲，探险，运动，赛事，养生滨水体验，文化交融，主题娱乐农耕体验，绿色美食，美食节滨水资源体验化农产内涵都市化国际成功案例

CaseStudy:VBA阿斯米尔花卉拍卖中心（简称VBA）位于阿姆斯特丹南面约13公里，占地面积达71万5千平方米，拥有3万平方米的冷藏空间，拍卖大楼工作员工1800人。它是现今世界上最大的花卉拍卖市场，也是世界上最大的贸易建筑群VBA对花卉保鲜、包装、检疫、海关、运输、结算等服务环节实现了一体化和一条龙服务，确保成交的鲜花在当天晚上或第二天出现在世界各地的花店里。每天交易额达500万荷兰盾，独揽了荷兰全国日鲜花交易量的43％左右VBA是荷兰众多园艺种植公司所共同拥有的股份联合体（约有5千家），这些花卉园艺种植商必须按规定的义务将自己的产品经由拍卖中心出售供应商5个拍卖交易大厅同时进行，拍卖场有13个拍卖钟，即13条拍卖线，每个拍卖钟每小时可完成1500笔交易，每笔交易只需2至3秒钟拍卖拍卖成交后，一切信息立即被输入中心电脑进行处理。拍卖行的电脑为买方开出账单，由买方按账单在交款台现付或银行转账。同时有四家银行办事处设立在交款台对面结算花卉一经卖出，载着已经拍卖出的鲜花便退出拍卖大厅，马上传送到处于待命状态的冷藏车，冷藏车从VBA到阿姆斯特丹国际机场约需20分钟的车程物流当VBA拍卖进行的时候，阿姆斯特丹国际机场也在紧张地进行鲜花运输的准备工作。运送新鲜花卉的冷藏车一到立刻可以装机，当天或第二天即可到达目的地航运VBA是典型的2.5产业，具有众多优点：提供公开、公正、公平、快速的销售渠道，使生产者不必为建立销售渠道投资；交易量大且效率高，并减少流通环节，降低交易成本；保证品质，减少损耗；财务有保障，资金回收快VBA将供应－拍卖－结算－物流－航运完美结合，形成完整高效的2.5产业链，这种发展模式为虹桥综合港“产业聚集区”提供了现实样板竞争特色与客群研究

NeedsForAnUniqueIdentity上海北京无锡苏州昆山镇江常州在长三角1小时交通圈内，各个江南都市各具吸引力，无锡特色在哪里？吸引怎样人聚集？南京有无高铁对长三角格局的影响

NewCatchmentStructureinDeltaRegion1小时1hr2小时2hr1小时1hr前高铁时代，上海的1小时和2小时辐射圈主要依托高速公路，其中以沪宁高速与沪杭高速为主动脉。无锡，仅位于上海2小时辐射圈的边缘。后高铁时代，上海的1小时辐射圈加倍扩展，直至南京，沪宁发展轴的重要性得已极大提升。无锡，转为1小时圈较中心位置，半小时可达上海市区边缘。上海无锡苏州昆山镇江常州南京水乡园林外商投资科技生产慈善宜居道口经济生态宜居上海后院产业重镇历史文化？无锡的特色挖掘

PotentialStrongIdentityofWuxi关键词：1.最具幸福感的城市：2008年12月25日，无锡获选2008中国最具幸福感城市。无锡颁奖词：这是一座继承千年泰伯故里的荣耀，延续百年工商名城的辉煌。太湖之滨的明珠，正以江南锦绣繁华地的身姿，舒展尚德务实，和谐奋进的水袖，演绎一场关于幸福和感动的千古传奇——无锡。

2.吴文化发祥地：泰伯始定居于梅里（今梅村），泰伯先让贤后开辟江南作出了不可磨灭的历史贡献，他融合全国东、西文化，奠定了江南古文明的基础，他不仅仅是吴国的创始人，更重要的，泰伯是一位杰出古代思想家、政治家和群众领袖，他不坐享其成，而是历尽艰辛，去创建、去开发、去为百姓服务；他不因循守旧继承父业王位，而是去拓新，造就新天地。孔子曾评论泰伯，有“志让两家天下，功辟万古江南”的至德圣人尊称。无锡人民为永远怀念这位开国国君，厚葬于鸿山（皇山）。3.美食鼻祖之乡：有壮士专诸，他是烧鱼闻名国内，是著名的烹任专家，素有“厨师鼻祖”之称。国民幸福指数=生产总值指数×a%+社会健康指数×b%+社会福利指数×c%+社会文明指数×d%+生态环境指数×c%其中a，b，c，d，c分别表示各指数所占的权数，具体权重的大小取决于各政府所要实现的经济和社会目标泰伯庙会力造“幸福文化吴文化体验基地”

CreatingABaseOfHappinessAndJoy吴文化至少具有四个基本特征：稻渔并重、船桥相望的水乡文化；吴歌、昆曲、吴语小说：土语十足的吴语文化；尚武与重文：由刚及柔的民风习性；融摄与更新：适时顺变的开放功能。无锡已成为“养生游”——追寻幸福感的热土如何更进一步加强“幸福感”主题？！增强度假旅游居住与服务配套增强都市生活与周边山体水体资源的结合采取古法“因势利导、刚柔并进”的营城手法以统一的文化主线贯穿全城增加精神生活元素与体验性、参与性项目。高铁站区域目标客群总结

TargetCustomerTypes上海无锡苏州昆山镇江常州南京名企后台办公，休闲后花园，虹桥高收入者第二家园产业协作，养生游产业协作，游线整合产业协作，游线整合产业前沿办公，创新成果投产基地名企后台办公，养生游高铁核心区定位与角色

Conclusion:Positioning交通资源高铁枢纽幸福峡谷交融天地商务资源机遇蓬勃文化资源悠远动人自然资源山青水秀生活资源完善配套高速连通的幸福Happinessofrapidconnection温馨生活的幸福Happinessofcozyconvenientlife颐养身心的幸福Happinessoftouchingthenature发展成就的幸福Happinessofbusinessdevelopment寻根觅源的幸福Happinessofdiscoveringthehistory高铁站点区域产业功能策划

Conclusion:FunctionZoning板块II：Station高铁物业板块板块I：Gateway门户设施板块板块IV：Waterfront滨水创意板块功能板块一:门户设施板块

GatewayzoneProgramming板块名称功能业态策划设置原由开发期I.门户设施板块多功能会议交流中心用作会展会议、接待、新闻发布、举办博览会等。锡东地区展示销售广场展示和销售本地工业产品、特色商品。一站式都市生活Mall将削弱郊区感，符合都市人需求。是锡东市民购物、娱乐、休闲、餐饮、游艺集中体验的场所。会展酒店以及餐饮设施与会展会议展销紧密联系，同时也接待购物度假等人群科技主题体验公园开发如地球村项目，融科技体验、探索、科技时尚产品体验展销于一体的主题乐园功能板块二：高铁商务区

StationzoneProgramming板块名称功能业态策划设置原由开发期II.高铁商务板块访客接待/信息服务中心提供信息资讯，组织游览，租售登山、极限运动、露营等设备幸福印象广场枢纽站集散广场，也是体现锡东新区的印象广场，迎宾门户高级物流与事业单位与地铁有紧密联系的业态地标办公楼与星级酒店以地标性建筑、品牌酒店奠定商务气质与品质商业服务、餐饮娱乐街区和商务写字楼共同形成混合开发，底层商铺做商业餐饮服务活力感观公园从人的视、听、嗅、味、触等感观入手设置体验生命活力的项目，打造一个放松身心的乐园功能板块三：滨水创意板块

waterfrontzoneProgramming板块名称功能业态策划设置原由开发期III.滨水创意板块中央公园地标性商务公园，创造周边商务写字楼的地标地址特征名企后台办公基地来自京沪等重要城市的名企后台操作部门办公外服外包产业基地一个集中提供现代生产服务业、流程外包、对外服务的2.5产业基地白领商住社区，SOHO满足一些创业白领、金领“职宿一体”的需求，在工作岗位步行距离内居住社区河湾吴文化公园以吴越文化教育为主要线索，融露天电影、开放式酒吧、cosplay创意游戏等创意无限的公园幸福生活街区集市民化购物、美食、休闲饮食、DIY创意小商品与一体的文化休闲街区影剧院、体育馆大型区域级精神文化、全民健身设施，与公园相应成地标智慧社区提供滨水优质住宅、山景创作者居所，复合以社区商业开发规模研究StudyonDevelopmentScale2长宁区—中山公园商贸中心（地铁4－5站到CBD）规划占地面积从1.14km²中山公园附近的途经人流量达到30.6万人次/天，现状已开发80多万m²，其中包括商业面积接近50万m²，文化设施过万m²，24万m²办公与住宅开发等。在建和计划新增40万m²办公与住宅楼，5万配套商业设施。总体毛容积率FAR约1.15，剔除城市级中山公园约20公顷后，建设用地毛容积率约为1.4上海城市副中心数据

CaseStudyOfTypicalSub-center五角场—科教文化副中心（地铁7－8站到CBD）面积3.11km²，五角场地区常驻居民40万人。环岛商圈，平时日均客流量不少于30万人（次），双休日不少于50万人（次）计划开发总量为309.2万m²。包括：办公86万m²、办公配套43.5万m²、商业41.9万m²、文化设施23.2万m²、体育设施9.7万m²、教育科研12.9万m²、停车库6.4万m²、交通设施2.9万m²、住宅81.1万m²、中小学幼托1.6万m²，含两处公园绿地。总体毛容积率FAR约1.0，剔除站点和大型公园用地，毛容积率为1.3上海城市副中心数据

CaseStudyOfTypicalSub-center真如—交通城市副中心（地铁7－8站到CBD）研究范围6.21km²，核心区用地2.43km²交通：紧邻铁路上海西站，拥有沪宁高速和沪宁城际快速铁路，是上海和江浙连接的交通枢纽引用“垂直城市”设计理念，规划总建筑面积达465万m²，在现状125万m²的住宅和商业基础上，拟建新增180万m²办公和40万m²商业开发，100万m²住宅和20万m²公共设施。总体毛容积率FAR约1.9上海城市副中心数据

CaseStudyOfTypicalSub-center大部分用地正在更新建设中Mostoftheareaisunderrenewal数个交通一体化区域数据

DataOfOtherRailStationIntegrationArea

伦敦帕丁顿车站多伦多联合车站香港九龙车站北京西站上海南站总占地/功能18.2hm2(站场除外)流量30多万人次/天809.3hm2流量20多万人次/天60hm2流量不详62hm2流量20多万人次/天71hm230多万人次综合开发住宅72,000m222.0%4,800,000m283.2%608,000m255.4%770,000m250.2%1,542,800m281.57%商业7,500m22.3%9,00,000m215.6%90,000m28.2%114,000m27.4%70,800m23.74%办公150,000m245.7%232,000m221.1%480,000m231.3%116,700m26.17%酒店Nodata167,000m215.3%Nodata161,160m28.52%文化5,600m21.7%NodataNodata医疗93,000m228.3%NodataNodata站房Nodata70,000m21.2%Nodata170,000m211%合计328,100m2100.0%5,770,000m2100.0%1,097,000m2100.0%1,534,000m2100.0%1,891,460m2100.0%FAR1.80.711.832.472.66非中心型站区，住宅占50％以上，商业与酒店占比10％－20％，其余为办公与公共设施（文化娱乐医疗等等）总体开发量建议

SuggestionOnDevelopmentScaleForEachFunction规划范围总用地：238公顷，设计范围毛容积率约为1.5，因此总规模约为357万平方米；除去站场用地（38公顷），实际设计毛容积率约为1.8总体开发量：350万平方米左右住宅开发量：193万平方米左右（约占55％）酒店开发量：12万平方米左右（约占3.43％）其中：一处星级酒店8万平方米，多个经济型酒店/家庭旅馆合计4万平方米。商业开发量：40万平方米左右（约占11.43％）其中：区域大型商业体约10万平方米；公共服务性商业约20万平方米，社区配套商业约10万平方米。办公开发量：70万平方米左右（约占20％）其中：标准化办公楼20万平方米，创意产业/SOHO合计16万平方米。其他公共设施：35万平方米左右（约占10％）其中包括文化设施、娱乐设施、博览设施等。容积率制定因素：无锡锡东职能与新城人口规模副中心的开发强度经验值国内外高铁站区域开发经验总体规划草案masterplanscheme3基地控规

regulatoryplan优势strength--城市结构清晰clearstructure--与周边区域的联系较好不足weakness--单一的网状路网结构缺乏特色--景观系统缺乏无锡特色--土地功能过于单一基地设计条件分析

siteanalysis设计概念

designconcept充分利用高铁站点的引擎优势，带动站点周边地区城市化建设。充分利用站点带来大量人流的优势，促进基地商业，文化，办公，居住等功能开发。景观开放空间将高铁枢纽的活力及动力沿南北方向辐射，连接到基地每个地块。Stationasengine车站枢杻作为引擎设计概念

designconcept创造南北两个不同特色的混合功能核心区，体现无锡的传统风貌和现代形象。与站点之间有开放空间与站点相联系。Createtwocenters创造2个核心设计概念

designconcept创造富有无锡特色的景观系统，把一个站点核心、两个商业中心以及基地外围的绿化水系联系成一个整体。站点南北商业区的开放空间将表现出婉约及现代不同的风貌。Integratedopenspacemaketheplaceidentifiable连通的开放空间形塑环境特色。设计概念

designconcept基地将提供丰富的公共设施及功能服务于来访无锡的旅行者以及锡东新城的居民。丰富的活动节点为市民及游客提供多样的生活体验，感受无锡特色。。Variousactivitynodescreateasenseofplace丰富多样的活动节点创造场所感。设计概念

designconcept单一、网格、对称Grid,uniform,symmetrical丰富、有机、活泼organic,rich,dynamic控规regulatoryplan方案ourschme设计概念

designconcept严肃、对称Symmetrical,formal有机、活泼Dynamic,organic控规方案产业分区

urbandistrict总体结构

overallframework土地利用

landuse技术指标

datatabulation

LANDUSE用地功能AREA用地面积FAR容积率GFA建筑面积

residentialriverfrontserviceapartment滨河服务式公寓1204373.0361311168083144.28%mercial商住4398403.01319520commercialmixed-use混合功能1221474.048858890675223.89%hotel酒店374613.0112383shoppingmall商业中心883721.8159070retail商业624051.593608creativeproductshowcase商铺/创新产品展示531041.053104officecreativedistrict创意产业1177722.529443077720820.47%B.O.Hoffice企业后台办公582905.0291450landmarkofficetower地标办公239168.0191328publiclakefrontrestaurant/nightclub滨湖餐厅/酒吧865890.86927143131311.36%recreation/sports休闲/体育571950.528598culture/history文化/历史博物馆475290.838023teahouse茶室163710.34911transportation交通设施1200371.5180056conventioncenter会议中心466921.256030wuxishowcase特色产品展销中心453531.254424

green+water+road绿化+水体+道路844105

overall总计23876151.593796104

100.00%容积率分布

FAR城市设计草案urbandesign4三位体量

massing总平面图

masterplan南区—了解无锡

southzone—wuxiimpression南区—了解无锡

southzone—wuxiimpression景观意向

landscapereferenceimage印象无锡生态公园wuxiimpressionecopark景观意向

landscapere