创意园区企业运营方案

创意园区企业运营方案技术创新，变革未来创意园区企业运营方案技术创新，变革未来0目录企业调研情况总结重点意向客户需求描述企业成功外迁案例目录企业调研情况总结一、潜在客户需求分析提供的潜在企业客户整体以多媒体及其相关产业类企业为主。企业目前正在使用在上海的产业园物业，并且在短期或中短期内可能会有外扩或外迁的发展趋势。潜在客户总体发展趋势总体潜在趋势分析整体看来，现有的客户在未来2-3年左右有部分企业会考虑外扩至长三角其他城市，几个主要的共同原因是：多数服务业产业受政府关注度进一步提升，发展前景更广；上海各方面商务成本较高，资源竞争较严重，可将部分功能转移至周边二三线城市以降低成本；长三角整体交通环境更加完善，城际间便捷度更高，使得本区域同城化的的程度加快。外地的服务业重视程度更高，人才及办公成本更低，基础设施及配套环境有了很大改善，有的地方提供更为专业化的软硬环境，同时政府在政策及税收等各方面扶持力度更大。市场调研总结根据前期与业主的沟通，我们选取的市场调研样本主要来自两个方面：现有多媒体产业园区的企业以及XX全球客户。其中xx公司全球客户的选取主要基于几个方面：企业属于现代服务业范畴，在国内已经有业务基础，重点发展区域集中在长三角尤其是上海地区。调研途径：上海及长三角周边重点客户为面谈，外地客户多为电话或邮件调研。一、潜在客户需求分析潜在客户总体发展趋势总体潜在趋势分析市场二、xx公司潜在客户需求分析xx公司选取的调研样本重点集中在研发、外包以及专业服务业领域，力求突破相对单一的客户网络，寻求更广的定位空间。在客户空间角度，重点选取上海地区各产业的代表性企业，同时兼顾国内其他发展服务业比较成功的城市，如大连，以期获得最为全面的产业发展样本，同时也为后期的市场推广做好铺垫。1.xx公司潜在客户总体发展趋势（上海地区）总体潜在趋势分析（上海地区）整体看来，目前选址在上海的客户普遍表现出对商务成本和人力资源成本上涨的忧虑，在考虑扩展和搬迁时节约成本成为重要考量因素。综合来看，在长三角二三线城市有潜在外扩或外迁需求趋势比较明显的企业多集中在信息服务产业领域，以专业服务业为代表的高端服务业产业这种发展趋势不很明显，主要因为其目标客户多集中在上海，且这类企业人才要求较高，且人才对于城市各方面环境要求也较高，二三线城市相比上海仍有较大差距；同时这类企业需要与客户进行比较频繁的会面，因此要求比较紧密的空间距离，另外多数企业对于物业的空间要求相对不是很大，因此商务成本的上升对其影响相对较小。市场调研总结二、xx公司潜在客户需求分析1.xx公司潜在客户总体发展趋2.xx公司潜在客户总体发展趋势（其他地区）总体潜在趋势分析（其他地区）以大连为代表的国内重点服务业外包城市，对于直接外扩至长三角二三线城市的意向不明显，这些企业如果要扩展，方式也通常是先在华东、华南的一线城市布点，再从一线城市转移至周边二三线城市，因此直接从外扩至可能性不大。市场调研总结综上所述，新智慧园区产业项目的潜在客户定位主要可以从两个方面考虑：地域方面：重点挖掘上海外扩或外迁的企业；产业方面：发挥现有的客户资源优势，以多媒体企业带动人气和知名度，同时努力争取研发及外包产业客户。企业暂时没有在扩展/转移计划的原因：目前除了两家企业在已选定无锡作为扩展地区，另外一家企业选定苏州作为扩展地区，短期内没有可能再在进行扩展，其余企业没有意向的企业均是不考虑向上海周边二三线城市扩张，主要是目前无业务上的需求迫使他们到二三线城市布点，占没有意向的企业总数的65%；其次是担心在类似于等城市难以招到合乎企业需求的人才，占总数的13%，企业反而需要花更多的财力和精力从其他地方招募，并且员工较易流失，难以沉淀；其他原因还有管理不便，特别是对扩展客户，在上海的公司保留的情况下，如何两头管理公司也是让许多客户担心的问题。总体需求总结2.xx公司潜在客户总体发展趋势（其他地区）总体潜在趋势分市场调研总结受访企业关注问题分析1.企业基本情况分析此次调研所选的企业中，大部分为信息服务业企业，占总被访企业的62%，其次为创意产业，占21%，另外有17%的企业为研发设计业企业。此次调研所选的企业中，外资企业占主导，约占总被访企业的46%，其次为内资企业，占43%，其余分别有7%和4%的合资企业和港澳台企业。此次调研所选的企业中，大部分规模都较大，过半数的企业年产值超过3000万，另外有26%的企业年产值在500至1000万，19%的企业年产值在1000万至3000万。此次调研所选的企业中，集团公司占主导，其余为子公司和分公司，均占企业总数的29%，另有4%为代表处。市场调研总结受访企业关注问题分析1.企业基本情况分析此次调研市场调研总结受访企业关注问题分析2.企业物业情况分析从左图可以看出，被访的大部分企业的现有物业投资模式均为租赁标准物业，占到总被访企业的85%，这也比较符合未来本项目的运营模式。从左图可以看出，被访的大部分企业的主要业务方向在国内，占到总被访企业的55%，另外主要以欧美和日韩为业务方向的分别占26%和19%从左图可以看出，被访的大部分企业的现有物业用途为研发，占到总被访企业的59%，另外主要以办公为主，占30%。从左图可以看出，绝大部分企业的业务运作与客户地理位置的紧密度不高，这些企业可以通过网络与客户沟通，因此具有将非商务型功能转移到二三线城市的可能。市场调研总结受访企业关注问题分析2.企业物业情况分析从左图可市场调研总结综上可以看到，在有需求意向的企业的各项关注点中，园区服务和政策以及人才是各个企业关注度非常高的，对园区的基础设施和配套设施的关注度也较高，在物业标准方面有特殊需求的企业比较少。从各个细节的关注度来看，物业体量、内部结构、通信、电力、交通、税收政策和人才招募度是企业相对来说较为关注的。另外在商务成本方面，各家企业都力求能够得到最优厚的房租、物业管理等待遇（关于商务成本问题如何确定，将在后面的竞争分析中进一步阐述）。市场调研总结综上可以看到，在有需求意向的企业的各项关注点中，目录企业调研情况总结重点意向客户需求描述企业成功外迁案例目录企业调研情况总结附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式目前所在地意向拓展区域多媒体动画1997年5000平方米租赁上海上海周边城市业务领域：数字视觉技术及服务供应商，专注于以三维图像为核心的数字媒体技术手段发掘，并涵盖影视拍摄、互动程序开发、互联网图像应用等多方面技术领域。分布现状：总部位于中国北京，分公司设立在上海、南京、杭州、深圳、香港、新加坡、天津7座城市。外扩/外迁原因：公司计划将后期制作团队转移至周边二三线城市，原因如下：（1）后期制作团队可以在相对较为封闭的环境中进行，二三线城市可以完全满足其需求，同时能提供相对更舒适的工作环境；（2）由于公司的扩张，现有物业的容量已经较难满足未来的员工扩展；（3）由于上海的商务成本不断升高，将部分功能转移出上海可以降低一部分成本。预计扩展需求规模：50-100人预计需求时间：未来1-2年对于新智慧园区产业项目的态度：可以将该项目作为外迁的目标园区之一。多媒体产业企业的选址特点总结：－随着该行业的迅速发展，一些在一线城市成规模的企业正在面临人员的扩张以及一线城市市中心商务成本上升的压力，二三线城市可以作为其部分功能转移的方向。－企业选址主要看中这些二三线城市的园区是否能够提供对员工的生活保障，对企业的优惠政策，较为完善的服务及技术平台，以及该园区是否具有一定的品牌效应，从而帮助企业进一步提升自身的形象。附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式目前所在地意向拓展区域信息服务2004年10000平方米租赁上海上海周边二线城市公司名称：高知特信息技术（上海）有限公司业务领域：全球领先的软件外包和业务流程外包供应商。目前现状：只有在上海张江地区拥有办公场所，人员已经发展到700人。外扩/外迁原因：（1）由于上海地区的商务成本不断上涨，希望找到成本洼地，减少支出。（2）由于中国业务迅猛发展，总部希望扩大在中国的运营规模。该公司选址要求：－人员的招募度以及成本因素为第一考量，是否能招到质优价廉的人才是重中之重。－政府若能以采购、定向招标等模式每年给与其一定业务量，比起商务上的优惠如免房租等更能吸引其落户。－特别注重企业员工培训，若能较好的解决招募员工培训问题，企业愿意支付一定的费用与专业培训机构合作。预计扩展需求规模：5000平方~10000平方，人员500~800人预计需求时间：2009年对于新智慧园区产业项目的态度：在考虑和考察的范围内附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式目前所在地意向拓展区域信息服务2007年2200平方米租赁上海上海周边二线城市公司名称：艺洛软件（上海）有限公司业务领域：全球最大的软件中间件和构件供应商，Nasdaq上市公司。目前现状：在上海和北京地区拥有办公场所，人员60多人，上海作为其开发基地，IBM已经宣布将于今年四季度在全球对其进行收购。外扩/外迁原因：公司规划于上海建立高端研发以及商务团队，将成本中心置于上海周边二三线城市。该公司选址要求：－综合商务成本要低廉，主要承接上海研发总部拿到的项目。－虽然是成本中心，但是对人员素质仍有一定要求，所以对当地人才招募度亦须进行考察。－与上海距离要近，以便上海的研发中心能够随时派员赴当地指导培训。预计扩展需求规模：2000~2500平方，人员150人预计需求时间：2009年对于新智慧园区产业项目的态度：可以考虑纳入考察的范围内附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式目前所在地意向拓展区域汽车设计1999年10000平方米购地自建上海上海远郊及周边二线城市公司名称：上海同济同捷科技股份有限公司业务领域：国内最大的全专业综合性的独立汽车设计工程公司，也是中国最早的汽车设计公司。目前现状：在上海金桥和南汇拥有研发基地，人员1000多人，属于上海重点扶持的创新研发型企业。外扩/外迁原因：（1）由于本身物业空间限制不能满足人员扩展需要。

（2）由于上海市工业土地地价上涨，积极寻找上海远郊以及周边二三线城市土地。该公司选址要求：－扩展模式为购地自建，对土地价格敏感。－由于汽车设计人才在中国相对比较稀缺，对当地人才招募度比较重视。－由于业务依赖专业汽车测试，当地要有足够场地以供其自行检测，另外与专业汽车测试机构距离有要求。预计扩展需求规模：300~400亩，人员1000人预计需求时间：2010年对于新智慧园区产业项目的态度：可以考虑纳入考察的范围内附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式目前所在地意向拓展区域信息服务2003年500平方米租赁上海上海周边二线城市公司名称：上海实卓信息技术有限公司业务领域：专业从事软件开发和信息咨询服务的一家国内民营企业。目前现状：在上海张江有500平方米的办公场所，雇员60人，主要从事对日软件出口。外扩/外迁原因：节约商务成本是外扩的主要原因。该公司选址要求：－要求商务成本低廉。－要求保证人员素质前提下，人力成本要低。预计扩展需求规模：500平方，人员20~30人预计需求时间：2009年对于新智慧园区产业项目的态度：可以考虑纳入考察的范围内附：重点意向客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式附：重点客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式目前所在地意向拓展区域业务流程外包1993年2000平方米自建上海暂无明确意向业务领域：本次调查的公司为埃森哲外包业务中心，主要致力于应用软件外包、基础设施建设外包与业务流程外包分布现状：目前公司在上海、北京、大连、广州、成都均设有分公司。外扩/外迁的意向描述：从埃森哲的三大业务板块来看，咨询和信息技术与系统集成外迁可能性很小，而业务流程外包则有可能外迁，但短期内可能性不大。（1）由于业务流程外包最主要的成本来源于人力资源成本，因此一些较为低端的业务可以在二三线城市发展，以降低成本。（2）但是由于目前埃森哲已经在成都设立了分公司，主要承接中低端业务，因此短期内没有在其他二三线城市扩展的需要。对于新智慧园区产业项目的态度：短期内暂不考虑外包服务产业企业的选址特点：－发展服务外包业，最关键的一点是数据通讯环境，即保障当地互联网与国际互联网对接的高可靠性和高速度，因此园区的通信及供电水平是其选址较为看重的因素。附：重点客户需求描述行业成立时间现有物业规模物业投资方式目前目录企业调研情况总结重点意向客户需求描述企业成功外迁案例目录企业调研情况总结毕博全球研发中心成功外迁案例2002年底，毕博管理咨询在中国设立了第一个毕博全球开发中心，开创了国际性管理咨询公司在中国投资研发领域的先河，毕博全球开发中心坐落于上海浦东张江高科技园区，面积达4500平方米，该开发中心拥有员工700名，预计在未来3-5年内发展到5000名员工；该开发中心将主要为国内外企业提供软件开发以及管理外包服务，完善毕博已经在国内提供的企业战略咨询、业务流程重组、ERP以及系统集成等服务，使毕博可以以完整的价值链涵盖客户所有的专业服务项目，实现为客户提供全方位的、“端到端”的服务；2004年12月通过CMM5级，成为国内唯一一家通过CMM最高认证的管理咨询公司。2004年6月，毕博在中国第二家全球开发中心在大连高新技术园区开业，人数计划达到2000人。毕博在大连的扩张主要原因是大连作为对日软件外包的桥头堡，拥有大量的日语软件技术人才，建立研发中心能够满足当时不断扩张的对日软件外包需求；再加上大连市倾力打造软件外包基地，并将其作为整个城市的产业发展方向，并给与了软件企业很多优惠政策，当时对一大批软件外包企业都产生了极大的吸引力。公司介绍外迁经验毕博研发中心毕博全球研发中心成功外迁案例2002年底，毕博管理咨询在中花旗软件成功外迁案例2006年6月，花旗集团在大连市正式成立了一家新的软件和技术中心。该中心隶属于花旗集团旗下的花旗软件技术服务（上海）有限公司。花旗软件大连中心的成立反映出花旗集团对日韩业务的重视以及对大连作为中国主要的对日韩软件出口基地的认可。花旗软件大连中心将致力于为花旗集团在亚洲乃至全球的业务提供软件开发、系统维护与业务流程外包等服务，计划三年内，其业务覆盖亚洲以及全球范围，尤其是那些要求日语和韩语的服务。2002年8月，花旗集团旗下的花旗银行在上海成立了其附属子公司，花旗软件技术服务（上海）有限公司（以下简称“花旗软件”）。花旗软件目前主要为花旗集团亚太地区、中东及欧洲国家提供软件开发和技术支持，并为花旗集团亚太地区提供后台数据处理服务。总部在上海，下设广州、珠海分公司，截至目前为止共拥有近900位员工，其中开发人员占95%左右。公司介绍外迁经验花旗软件成功外迁案例2006年6月，花旗集团在大连市正式成立特殊优惠政策大连软件园产业优惠政策软件专项发展基金2004年起，每年安排不低于2000万元的软件产业发展资金，税费优惠园区企业出口产品的产值达到当年总产值40％以上的，经税务机关核定，减按10％的税率征收所得税园区企业生产的符合国家或省高新技术产品目录的产品和经园管办认定的高新技术项目与产品，从试销之日起，可分别免征产品税（增值税）三年和一至二年。人才鼓励及其他对于高科技人员调动、毕业生就业落户等方面予以优先照顾。在高新技术企业任职2年以上，具有本科以上学历的专业技术人员和经营管理人员，给与其本人和配偶子女落户等。房地产优惠政策房价及其他高新技术企业和项目新建或新购置的生产经营场所，自建成或购置之日起5年内免征房产税，免收购置生产经营用房的交易手续费和产权登记费，契税由同级财政部门按实际交纳给与返还，如改变土地使用性质的，需全额补交所免的各项税费。新认定的高新技术企业和项目用地，用房，5年内免征土地使用税费。大连市是我国北方的一个重要信息化产业基地。经过近十年的发展，已经将软件外包和软件出口作为整个城市重点发展的支柱产业，甚至已经将其作为城市的名片和代名词，在中国信息产业版图中占有重要席位。大连很好的抓住了2000年到2006年这一波世界软件外包产业向新兴软件大国转移的潮流，在招商引资的过程中占得了先机，值得借鉴的经验有:1.集全市之力，集中抓软件外包和出口产业的招商。从市长开始自上而下非常重视软件企业的引进。即使很多规模不大的公司，大连市长都出面亲自接见并落实招商政策，使企业感受到了当地政府的诚意。2.在政策层面敢于突破，先试先行。两个例子：埃森哲到一些城市去考察，想申请“业务流程外包”（BPO）经营范围皆受阻于电信增值业务关于外资的限制，大连市经过研究很快拍板通过，埃森哲随即落户，并让其他从事同样业务的外资公司羡慕不已。在全国范围内首先突破了个调税不能返还的禁区，针对软件工程师设立基金，进行财政补贴，且力度最大。其他园区如上海张江直至3年后才仿效执行，且力度颇小。3.重视人才的培养和供给。大连从起始阶段就非常重视产业所需人才的培养。通过以东软为代表的一批软件培训学院和组织以成熟的市场机制，专业的培训课程和雄厚的师资力量，供给了大量切实可用的软件外包人才，成为产业发展的基石。当地园区政策及招商策略特殊大连软件园产业优惠政策软件专项发展基金2004年起，每年萨蒂扬软件技术有限公司（纽约证券交易所代码：SAY）是一家全球性信息技术咨询与服务供应商，在印度软件外包企业中排名第四。萨蒂扬在六大洲55个国家设有办事处，在全世界22个城市设有研发中心。萨蒂扬中国在所有的驻华印度IT公司中具有最广泛的分布：在上海，大连和广州设立研发中心，在北京，香港和台湾设立销售处。成功外迁案例萨蒂扬在2007年2月8日，位于南京的全球解决方案中心启动。这个中心拥有2500个座位，是萨蒂扬在印度以外最大的研发设施，使得萨蒂扬中国能够更好的为欧美，日本，韩国和香港的客户提供更好的离岸、近岸服务。在引进萨蒂杨时，南京高新区给与了极大的优惠措施，包括多年的房租补贴等。南京作为江苏的省会城市，相比其他二三线城市拥有更多人才储备，同时生活交通等配套设施比较齐备，生活成本又比上海相对低廉，是一个极具竞争力的软件外包城市。公司介绍外迁经验萨蒂扬软件技术有限公司（纽约证券交易所代码：SAY）是一家全特殊优惠政策南京高新区软件园产业优惠政策软件专项发展基金每年安排3000万元软件产业发展基金税费优惠我国境内新办软件生产企业经认定后，经税务机关批准，自开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。国家规划布局内的重点软件企业(研究开发机构)，如当年未享受免税优惠的，减按10%的税率征收企业所得税。人才鼓励及其他重点培育一批35岁以下的软件企业经营管理人才，对其产品研发、市场开拓、成果转化和培训进修项目予以资助。每人资助50万元，每年资助不超过4人。支持高校和社会培训机构开展软件学历教育和职业技术培训，对年培训规模1000人以上和办学质量达到一定要求的，经考核认定授予“南京市软件人才培训基地”称号，每年对培训成效显著的前5家培训基地给予每家10万元的奖励。鼓励软件企业和“南京市软件人才培训基地”合作开展就业培训和岗前培训，对高校大专以上应届毕业生和尚未就业的高校大专以上毕业生（以下简称“学员”）通过此类合作培训3个月以上后被我市软件企业录用并签订2年以上《劳动合同》的，给予用人企业和被录用人员一定的培训费用补贴。对经认定的软件企业中年薪在10万元以上的技术和管理人员，由同级财政对其在本市第一次购买商品房或汽车给予奖励，额度为其上年度已缴纳个人所得税本市财政实际留成部分。世界500强企业在南京设立软件企业总部或区域总部、中国软件100强企业在南京设立总部的技术和管理人员，符合同等条件的，连续3年享受奖励。房地产优惠政策房价及其他入园企业租用软件创业中心办公用房，合同期在五年以上者，第一年至第二年免收房租，第三年免收50%租金。南京作为长三角重要一线城市，历来重视对软件产业的研究和引进。其招商特点有：1.自上而下，非常重视软件产业的发展。举一例，2005年，江苏提出了全省重点发展软件服务外包产业的产业方向。在这以后，在省级高官的带领下，向软件产业先进地区开展了学习考察。在学习考察过程中，展开随时随地的招商活动，高级官员亲自与企业高官见面，并且解答企业所关心的问题，取得了非常良好的效果。应该说SATYAM到南京高新区的落户，与这种官员直接招商密不可分。2.紧密依托教育和人才优势。南京是长三角地区科教重镇，人才的丰富使得软件产业的发展有了坚实的人力资源基础。3.政策力度较大。如免房租政策，SATYAM落户南京高新区，可享受三年免房租政策。当地园区政策及招商策略特殊南京高新区软件园产业优惠政策软件专项发展基金每年安排30塔塔集团至今已有130多年的历史，已发展成为印度最大的也是最多元化的私人企业，总资产达140亿美元，业务涉及到钢铁、汽车、纺织、软件等等诸多领域。TCS作为塔塔集团中专门从事软件咨询业务的公司，是第一家在中国设立全资子公司的印度软件企业，在中国拥有500多名咨询顾问并使用最新技术和设施为多家客户提供服务。该公司将从三方面拓展在华业务：一是把中国发展成为亚洲软件研发中心之一；二是使中国成为日本和韩国等周边市场提供外包服务的基地；三是开拓中国巨大的内地市场，为其提供所需的服务和解决方案。成功外迁案例塔塔软件TCS2003年进入中国上海，随即在杭州进行扩展，建立了一支400多人的研发团队；2005年与微软合资在北京成立了公司，2008年又于天津建立了第二支研发团队。上海团队的主要任务是在市场开拓方面，杭州和天津团队主要进行开发工作。之所以选择杭州和天津建立研发团队，一是相对成本都较上海低，二是都有丰富的人才储备。最近选择天津，是看中了其作为下一轮中国改革开放的桥头堡，渤海湾经济圈的门户，在中国传统产业蓬勃发展时寻找信息产业的大量商机。公司介绍外迁经验塔塔集团至今已有130多年的历史，已发展成为印度最大的也是最特殊优惠政策杭州国家软件产业基地产业优惠政策软件专项发展基金国家信息产业软件专项资助资金1100万元和浙江省软件专项及电子财政专项资金1145万元以及杭州市软件业资助资金1643万元设立与浙江大学全面合作专项资金，区财政每年安排800万元，用于软件与集成电路设计、科技创新与成果转化、人才培训与实习三个平台建设及项目资助税费优惠除享受国家相关税费优惠政策外，杭州目前无特殊税费优惠政策人才鼓励及其他凡被新认定为国家、省、市级高新技术研发中心、工程技术研究中心或企业技术中心的，按规定比例给予配套资助；其他企业经有关部门批准组建技术研发机构、并取得显著经济效益的，经考核验收，给予企业一次性3-5万元的资助。软件企业新通过CMM2/CMMI2/PCMM2级认证的，给予企业主要经营者一次性20万元的奖励。每上升一级，相应增加10万元奖励。设立区人才开发专项扶持资金，区财政每年安排不少于100万元，用于扶持企业人才引进、培养和使用等开发项目的补贴凡归国留学人员创办企业，租用留学生创业园生产、研发用房的，给予100平方米内第一年全额，第二、三年减半的租金补贴；企业自行解决科研生产用房的，给予100平方米以内第一年1元/平方米·天，第二、第三年减半的房租补贴，并在两年内给予50万元以内贷款的贴息资助。凡当年对区级财政的实际贡献首次突破1000万元的生产、研发企业，一次性奖励企业主要经营者价值100万元的住房一套。房地产优惠政策房价及其他宗地投资密度在每平方米600美元合同外资以上的外资项目或每平方米5000元人民币以上的内资项目，经营期在10年以上的，根据注册资金大小给予一次性资助，资助资金管理办法另行制订。凡国内外知名企业、大专院校、科研院所进入基地新建研发中心、技术中心的，经市政府批准，其直接用于研发中心、技术中心所需用地缴纳的土地使用权出让金中的级差地租，由市财政即缴即返。杭州作为浙江省的省会城市和国家软件产业基地所在地之一，在对软件外包和研发企业的招商引资中与众多兄弟城市相比有其鲜明的特点。1.鉴于自身民营经济较发达的特点，特别重视民族品牌和企业的发展，代表性的企业如阿里巴巴公司。在对民营软件企业和软件外包的扶持方面有充分经验。2.充分依托本地教育资源优势，如浙江大学和中国美院，成为了吸引软件及多媒体产业的重要因素。尤其杭州的多媒体产业依托人才资源优势，逐渐使这座城市发展成了全国多媒体产业的重镇。3.招商手段简明实用。对于软件外包企业来说，控制成本是第一要务。当时印度第一大软件公司TCS到杭州考察，杭州市政府一下子给与了5年的免房租政策，TCS方面当即同意在杭州设立一个400人的研发团队。应该说这种招商手段虽然简单，但是直切要害，在初期阶段就能占得先机。当地园区政策及招商策略特殊优惠政策杭州国家软件产业基地产业优惠政策软件专项发展基金SAP公司成立于1972年，总部位于德国沃尔多夫市，是全球最大的企业管理和协同化电子商务解决方案供应商、全球第三大独立软件供应商。目前，SAP在50多个国家拥有29,000多名员工。SAP在120多个国家和地区拥有18,800多家客户、56,000多个系统安装点以及1,000万多名最终用户，世界500强中80%以上的公司都在使用SAP的管理解决方案。成功外迁案例1994年SAP中国公司在北京成立，随即又成立了上海分公司和广州分公司。2004年，SAP的中国研究院首先在上海成立了第一家分支机构，并将所有的研发力量渐渐转至上海；2006年，SAP又在大连成立了研发中心，2007年又与成都和西安商洽建立研发中心事宜。从整体上看，SAP的扩张是依据其在中国各地实际业务量的需要进行的。SAP集中选择那些人才储备丰富，工业基础雄厚，商业环境优良的城市作为其被选城市。由于SAP处于产业链的高端，拥有自主知识产权，因此对成本的因素不敏感，实际业务的需要是其最终考量。SAP公司介绍外迁经验SAP公司成立于1972年，总部位于德国沃尔多夫市，是全球最特殊优惠政策成都国家软件产业基地产业优惠政策软件专项发展基金每年3000万元（市科技局1000万元，市经委1000万元资金，市信息办500万元，市财政500万元）税费优惠软件企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项技术开发费用应逐年增长，增长幅度在10％以上的企业，可再按实际发生额的50％抵扣应税所得额。人才鼓励及其他市计划、科技、经委、信息等行政主管部门按各自职能，对符合条件的项目，接受申报，并负责对申报项目组织评估。通过评估的项目，可给予无偿资助或者贷款贴息。

高级人才奖励资金专项奖励主要用于高级管理人员和技术人员购买商品房、购买汽车，以及在区内投资新办高新技术企业或再投入企业增加资本金。来开发区工作并自愿定居的留学生，可优惠购买自用福利住宅一套；在留学期间获得博士学位的留学生，可按国家有关规定优先分配住房一套。在本市行政区域内第一次购买住房、轿车的软件企业高级管理人员、高级技术人员，经核准，可以享受市政府或受益地方政府财政给予的补贴。房地产优惠政策房价及其他单个项目一次性投资额（仅指土地、厂房、设备投入）在人民币（或折合为人民币，下同）4亿元以上的产业项目，土地地价款由高新区管委会全额补贴支付。对经认定进入高新区的软件企业，从入园纳税注册之日起3年内由受益地方政府财政予以扶持，或对工作房租金予以适当补贴。成都是我国西南重镇，在经济、文化、科技等各方面都占有重要地位。成都也是首批成立的国家软件产业基地之一。成都软件产业的发展遇到过挫折，但是凭借其雄厚的实力，近年来在对软件产业的招商引资方面取得了很多成绩。1.主打城市的成本优势。成都和沿海城市相比，商务和生活成本都相对较低，但是城市的基础设施和商务环境却很发达。对许多对成本敏感的科技型企业来说，成都是一个优良的选择。2.雄厚的教育基础，丰富且价廉的人力资源是吸引软件企业落户的又一重要因素。西南地区来说，成都集聚了该地区最多的高校，每年人才的毕业人数最多。优良的人才但是成本却相较于东南沿海相对低廉。3.顺应潮流，后起直追。与大连等先发城市相比，成都由于外部和内部的原因，在软件外包和服务产业的引进方面相对落后。成都正确判断形势，认识到其承接软件产业转移第二波的使命和任务，在其他重要的软件产业先发城市，如北京、上海、大连等地发掘适应这一趋势的企业，如SAP等大企业也成为其客户，应该说因势利导加上自身努力是其成功的经验所在。当地园区政策及招商策略特殊优惠政策成都国家软件产业基地产业优惠政策软件专项发展基金附件1：《江苏省关于促进服务业发展的政策意见》摘录实施税收优惠

13、促进现代生产服务业发展。对于开发区的配套生产服务业集聚区内的生产服务业企业，比照开发区工业企业给予税费优惠。

对承接国际服务业外包的生产性外商投资企业，实行2年内免征企业所得税，免征期满后再减半征收企业所得税3年。对缴纳增值税的服务贸易出口企业，出口后享受出口退税政策。17、设立省级服务业发展引导资金。20052007年，由省级财政在预算内资金中分年度共安排3亿元，主要用于国家引导资金的配套，以及影响大、带动作用强、具有示范效应的服务业重点项目的贴息或补助。各市、县（市、区）政府也要在预算内安排一定数额的服务业发展引导资金，扶持服务业发展。加大财政扶持力度

附件2：《苏州市关于促进服务业跨越发展的政策意见》摘录（自2005年1月1日起执行）市场准入政策一、放宽市场准入。凡是符合国家法律、法规和产业政策的服务业项目，各有关部门应给予支持，积极引导。鼓励境外（包括港澳台地区）投资者在我市设立服务业企业和分支机构，或与境内企业联合创办服务业企业。十三、对新办的独立核算的从事咨询业（包括科技、法律、会计、审计、税务等）、信息业（包括统计、科技、经济等信息的收集、传播和处理服务业，软件开发、数据处理、数据库服务和计算机修理、维护等）、技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，第一年至第二年免征企业所得税。财政税费政策四十六、加大市级财政对服务业发展的引导和支持力度。每年在预算内安排并逐步增加服务业发展引导资金，主要用于引导和扶持服务业重点发展领域和新兴领域中成长性强，具有示范作用，发展前景好，或带动性强，能够实现规模化、产业化经营，对增加地方税收和扩大就业具有明显成效的服务业重点投资项目，报经有权部门审批后，给予一定的项目贷款贴息或补贴。四十七、鼓励在苏州投资创办软件开发和售后服务等高科技服务业企业。该类企业如经省级科技主管部门确认为高新技术企业，可同时享受高新技术企业和市级重点服务业项目的优惠政策。项目投资政策相关政策摘录附件1：《江苏省关于促进服务业发展的政策意见》摘录实施税收优附件3：《苏州工业园区进行鼓励技术先进型服务企业发展试点工作政策》摘录（财税2006147号）信息技术外包服务业：系统操作、系统应用、基础信息技术外包服务等。技术性业务流程服务外包企业：包括为其他企业提供业务流程外包服务，企业内部管理，业务运做以及供应管理等方面的数据集成、数据处理、数据分析等数据库管理及信息化服务等。此上述企业均可以被认定为技术服务型企业。开展试点的技术服务型企业认定标准附件4：《关于鼓励和支持中国发展服务外包产业的若干政策》摘录（征求意见稿）鼓励各种所有制企业积极从事和发展服务外包业务。将服务外包列如《外商投资产业指导目录》鼓励类、《产业结构调整目录》鼓励类、《高新技术产业目录》和《鼓励外商从事高新技术产品目录》。对用于承接服务外包项目进口所需自用设备，以及按照合同随设备进口的技术（含软件）及配套件和备件及进口测试样品等，免领《国家鼓励发展的内外资项目确认书》，不占用投资总额项下免税额度，按国家有关规定免征关税和进口环节增值税。按合同规定，向境外支付的软件费及特许权使用费，免征关税和进口环节增值税，免征营业税和预提所得税。经批准，服务外包企业固定资产可以加速折旧，海关和出入境检验检疫部门要为服务外包企业提供通关便利。研究制定服务外包服务产品出口退税政策。经认定的服务外包企业可以享受高新技术产业的相关优惠政策，并减按15%的税率征收企业所得税，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，享受”两免三减半“的优惠政策。服务外包企业实际发生的合理工资和培训费用，可以在企业所得税前扣除。对企业从事服务外包业务所取得的收入免征营业税，并给予减免个人所得税优惠。对服务外包企业从事远程支持的网络业务处理、数据运营中心、呼叫中心、在线数据处理等基于电信网络和互联网提供的服务外包业务，以及为提供外包服务而为客户采购并提供相关电信网络宽带和接入服务的服务外包企业，在市场准入方面不做限制。在东北和中西部地区增加用于服务外包产品出口的国际电信出口。相关政策摘录附件3：《苏州工业园区进行鼓励技术先进型服务企业发展试点工作产业链外迁细分环节总结产业链外迁考虑的因素当地业务需求—企业扩迁一方面是要考虑节约成本，另一方面当地的实际业务需求量也是企业外迁所考量的因素，比如从目前企业来看，很多中小型企业聚集，并处于发展阶段，企业的信息化进程中需要软件服务类企业帮助其突破瓶颈，因此能够在寻求到一定业务量的企业是未来招商中可重点把握的对象。当地人才聚集度—相关人才在当地的聚集度是企业外迁选址过程中的重要考量因素，因此，本项目可根据当地的人才培养基础，结合本项目的定位以及未来产业发展情况，寻找出能够在短期内培养并聚集起来的人才类型，以相关人才吸引相关产业链细分环节的外迁。当地政府支持—政府支持和政府效率也是企业考虑在本地落户的重要因素，因此，政府出台的相关政策以及建立的相关服务平台都对吸引企业外迁起着重要的作用。本项目可重点考虑的细分环节动漫产业中的加工制作以及衍生品研发游戏软件网络服务（有线/无线）移动互联网、数字电视、数字广播服装设备的研发设计、服装业电子商务、服装企业信息化管理的软件研发及广告设计；工艺品设计。数字媒体内容IT外包服务ITO中的互联网应用，信息管理，软件开发、硬件维护等BPO中的数据信息采集，集成，分析等研发设计业主要考虑电子信息业的研发设计结合本地特色产业的相关环节产业链外迁细分环节总结产业链外迁考虑的因素当地业务需求—企业问题及策略问题及策略本项目早期周边配套环境缺失的问题及应对策略本项目在基建方面规划与产业需求的匹配问题及应对策略本项目的开发进度与市场需求匹配问题与应对策略本项目人才招募度问题与应对策略本项目与政府招商政策利益衔接问题及应对策略本项目与周边环境如何形成产业配套互补关系问题及应对策略本项目遇到的问题与应对策略基于前面在产业分析、竞争分析及企业需求调研的结果，对于本项目，我们总结出如下几个业主在开发前期重点需要考虑的问题，从另一角度来看，这些问题主要是会在项目前期暴露出来的，其实也就是本项目是否能够顺利进行以及力求达到最好开发预期效果所需要认真解决的。本项目早期周边配套环境缺失的问题及应对策略本项目在基建方面规短期配套问题：项目所处东部新区，整个新区目前正处于发展初期，尽管项目地块周边的土地资源已经有了项目落地，如住宅、商务CBD区已进入了发展规划阶段，但预计真正能够达到开发成熟足够带动人气还需要至少2-3年时间。而根据集团与政府达成的开发计划，我们的项目启动时间几乎无法等到该地区达到比较成熟的状态，对于周边配套的可依赖度明显不足，因此，如何满足前期入驻企业在配套方面的需求，是对未来招商的一个重要挑战。长期配套问题：预计在3-5年后，周边配套环境开始进入成熟和完善期，由于项目所处东部新区的CBD核心区，周边规划的配套项目从体量和质量上都属于较高水准，此时不可避免地会遇到区内配套与区外配套在某些功能上因雷同而产生的竞争问题，这就需要考虑本项目在配套功能定位的问题配套环境的问题短期配套问题的应对策略：前期项目中，区内的配套与产业设施的开发要同比例同步进行，并且区内配套的开发速度要尽量稍微优先于产业设施，尤其在企业员工的住宿、日常餐饮、基本休闲娱乐方面有基本保证，另外，要建立完善的区内外交通体系，开通园区到老城区中心的班车，使得企业能够较方便的使用到市中心的配套资源尽可能弥补前期配套不足，对于引入的上海外迁/外扩企业，至少要开通每周1-2次的城际班车，解决企业在迁入新的地区异地之间的交流问题。长期配套问题的应对策略：区内配套最终的功能定位要强调服务产业、贴近产业的各种细节，在品质与风格上要区别于周边公共型配套，突出商务、高效、经济、实用的特点，根据产业定位的结论，本项目的配套环境打造要体现出研发和信息服务及创意的科技型氛围，如打造较为私密幽静的园区大环境、公共的休闲运动场地、便捷的员工餐厅、商务会所提供商务会议、培训、展示空间、为企业加班人员提供24小时提供服务便利店、以及员工单身和家庭公寓设施等。应对策略问题引发策略策略弥补不足早期周边配套环境缺失的问题及应对策略短期配套问题：项目所处东部新区，整个新区目前正处于发展初期，基建问题：电力：对于现代服务业来说，在电力方面如最明显的就是信息服务及研发设计产业，要求至少双回路、园区有比较安全的应急备用电力供应设备，除此之外，电子信息研发企业需要配备较高容量的电力等方面的电力设施问题；通信：基于对通信资源安全和连续性方面考虑，园区要体现公平竞争原则，对通信运营商的服务采取公开透明开放的态度，以便企业可以自行选择适合自己的运营商，同时竞争有利于企业获得更多的资费优惠等待遇；另外，有些园区流行的无限局域网覆盖其实对于信息服务及研发设计产业的企业来说，出于保密和安全性考虑，这项服务对于企业来说其实没有促进作用，反而降低了企业的私密性和信息安全性。停车位：目前很多发展较成熟的园区普遍存在的一个细节问题，停车位与产业物业的配比以及停车设施类型是园区需要早期考虑的，以免后期造成对园区大环境的影响及企业运营的不便。基础设施建设的问题基建问题的应对策略：电力：信息服务及研发设计产业对双回路供电的要求最好能够达到两路3.5万伏以上的“真双回路”供电，这个规划一旦确定后期很难修改，因此，园区前期基建规划要尽可能达到这一标准；对于电容量的配备问题，要考虑经济性和实用性相结合，前期不要一次性安装过高容量的电力，但要协调政府预留这一部分的资源；在前期企业相对较少、规模尚未成熟的情况下，按照研发产业楼通常的电力容量要求标准，基本范围是50-100W/平方米。通信：联合多家（至少3家）以上的通信运营商接入园区，同时协调运营商与入驻企业之间的增值服务问题；本项目建议不要考虑提供无线局域网服务。停车位：上海市06年的商务园区的标准是0.4车位/百平方米，近期该标准更新为1车位/百平方米，可见车位需求的增长速度很快。建议园区在停车位规划时考虑地面和地下多种类型，在数量方面要有比较超前的考虑，至少达到现行标准。应对策略问题引发策略策略弥补不足基建规划与产业需求的匹配问题及应对策略基建问题：基础设施建设的问题基建问题的应对策略：应对策略问题短期进度问题：本项目按照目前的计划2008年底之前要完成定位规划及报批，2009年3月左右开始一期项目的开工建设，预计一期整个周期不超过2年，也就是说在2010年底左右一期可以达到入住条件。而按照目前的进度，地块周边的项目配套肯定要在2011年后才能完成一期建设，而大环境的状况会影响到本项目招商的效果，面对一个相对空白的市场，一期体量规模、各类功能物业的配比及开发进度如何推进，将是一个很重要的问题。长期进度问题：预计在3-5年后，周边配套环境开始进入成熟和完善期，本项目也将进入中期及后期的开发时期。这时期周边大环境的改善将对本项目的招商产生带动作用，如何确定发展期和成熟期物业体量、物业功能配比及品质定位，来迎合市场需求的提升时期，是项目最终能否达到开发预期的发展的关键问题。开发进度与市场需求度的问题短期进度问题的应对策略：一期项目主要以创造知名度，提升认知度为目的，这就需要一期的项目在环境设施、建筑形态和功能定位方面要充分体现本项目的定位点，一期区内的配套与产业设施的开发要同比例同步进行，并且区内配套的开发速度要尽量稍微优先于产业设施，一期配套要体现满足基本需求的几个方面如员工公共食堂、员工公寓、小规模的休闲运动设施等，整体配套设施体量占总规划配套设施体量的80%左右；一期的产业物业体量不建议开发过大，但要把多种功能的产业物业以样板形式推出，不要超过总产业物业体量的20%；同时在产业物业上开发少量带装修的标准产业楼宇，作为园区样板，建筑形态要突出园区整体特点。长期进度问题的应对策略：在进入快速发展期时，也就是项目的开发中期，在体量上相对增大，产业楼开发体量控制在50%，此时开发配套设施比例要达到整体配套体量的20%，重点进行中高端的配套设施的开发，如中高档餐饮娱乐设施等，使得总的配套设施完整，整个中期开发周期控制在2年以内也就是在2012年底投入使用；三期重点开发剩余的30%产业楼，开发周期约为1.5年。应对策略问题引发策略策略弥补不足开发进度与市场需求匹配问题与应对策略短期进度问题：本项目按照目前的计划2008年底之前要完成定位短期人才问题：对于来说，人才问题一直是制约城市经济发展的一个比较重要的问题之一，从基础教育及职业技术培训两个角度来看，整体的本地人才供应在质和量上均存在明显的缺口，尤其对于发展现代服务业来说，本地教育机构培养的人才能够配合发展现代服务业的专业比较单一，整体培训水平不高，中高端人才如有资质的软件、外包服务、研发技术人才非常缺乏；另外，由于城市目前整体环境的不够完善，对于海外或其他城市中高端人才的吸引力也不高，而相对于其他的产业发展因素来说，人才问题的解决不是一朝一夕或者是开发商靠自身努力所能解决的，本项目在2-3年内启动的计划。长期人才问题：城市将在未来3-5年面临科技和服务产业大提升的高速发展期，本项目所定位的服务业和研发业对于人才的需求将会呈现成倍的增长，如何制定长期的可持续的人才培养和引入政策和机制将是决定未来能否顺利实现项目预期的至关重要的因素之一。人才招募度的问题短期人才问题的应对策略：人才培养是需要一定时期的，对于本项目前期入驻的企业，我们的招商策略是重点瞄准上海及江浙省会城市的外迁/外扩企业，这类企业在早期运营阶段对于中高端的管理人员的配备多数还需依赖原有资源，因此要重点考虑对这类人才的引入和挽留中所关注的安置问题。如前期园区要重点考虑中高端管理人才的住宿、日常餐饮、基本休闲娱乐和区内外交通问题；协调政府对于急缺的重点人才提供人才引入优惠政策，如个税减免、落户安置补偿，对获得专业资质的人才给予经济鼓励等激励机制，另外要在前期尽量协调好政府与相关的产业培训机构，搭建短期职业培训服务平台，对于重点龙头企业提供定向人才定制培训服务，以稳定重点客户人才需求。长期人才问题的应对策略：长期来看，要重点加强完善本地人才的培训，区内企业的人才培训要形成一个长期有效的机制，依靠政府的力量和经济支持，着重培养中高端人才，引入专业人才培训机构，将培训带入产业化和规模化的发展方向。同时借助城市整体环境提升的时机，强化对外地/海外中高端人才的吸引力，制定较好的人才引入激励政策，使人才资源得到持续全面提升。应对策略问题引发策略策略弥补不足本项目人才招募度问题与应对策略短期人才问题：对于来说，人才问题一直是制约城市经济发展的一个无锡软件人才培训机制借鉴2.微软无锡软件及服务外包然才培养基地：微软无锡软件培训及服务外包人才培养基地引入全日制技能教育，引进微软和国家发改委合作的系统架构师和项目管理师培训，并积极规划建立江苏省大学生软件产业就业培训中心。3.南京金陵软件教育培训学院无锡分院是无锡新区与联创科技全面战略合作的一部分，主要开展电信软件和欧美外包领域人才的实训。4.中国电信数据语音服务合作项目将依托宽带网络核心的骨干节点构建高速主干网，使得入驻各个科技园区的企业能够快速接入网络，共享信息资源，为软件、服务外包和动漫网游产业的基础通信网络及信息服务平台提供可靠保障和高效服务。

此外还有江苏汇众益智教育进修学院、三维影视动画岗前定单培训项目等一系列定向培养培训机构。1.IBM软件及服务外包实训基地：由无锡高新区政府投资,为无锡高新区定制培养目前急需的软件及服务外包人才而设定的专业人才实训基地。规划在未来三年内为无锡新区培训约3000名软件及服务外包方面的专业人才。培训方式：实训基地采用模拟公司环境实习培训的形式，培训领域涉及主机平台开发人员和Java平台开发人员的实际动手能力和职业技能的培训。

经费来源：项目实施第一年学员的培训费用由政府补贴，补贴额度为每位学员1万元/年；第二年及第三年的培训费用由政府视第一年项目运作情况（包括招生规模、就业率、毕业学员落户无锡新区工作的比例等）予以协调落实。就业方向：由IBM派驻一批资深人士指导。同时还有一批长期具有实践经验的骨干教师担任教学工作。取得IBM软件服务外包培训证书的学员，可被推荐在无锡新区就业，服务期1年以上。

结论：可见，在人才培训方面，主要的发展基础就是来自政府的扶持与企业的配合，对于本项目来讲，在目前人才基础比较薄弱的阶段，在自身争取联系相关培训机构合作之外，一定要尽早积极争取政府的支持，通过联合龙头企业，快速高效的提升本地的人才资源，为长期的产业发展打下必要的人才基础。目前无锡高新区已经引入的四大合作培训项目本项目人才招募度问题与应对策略无锡软件人才培训机制借鉴2.微软无锡软件及服务外包然才培养基本情况：“市南太湖科技创新中心”坐落于经济开发区西南分区，总占地面积225亩，总建筑面积30余万平方米。总体定位：集科技研发、实验中试、成果展示、会展交易、科技交流、教育培训、行政商务、中介服务、后勤保障等功能为一体，突出“现代生物技术、先进环保技术、先进材料技术和电子信息技术”等重点学科和领域。

开发情况：项目分三期进行建设。一期工程是集研发、实验、中试和办公于一体的综合大楼，占地面积25亩，建筑面积3.2万平方米，其中地下室4256平方米，地上面积27846平方米，主要包括研发中试大楼一幢和辅房一幢，主要安排中国科学院应用技术与产业化研究中心、中国科学院工业生物技术产业化中心、浙江大学生物技术产业创新中心等相关高技术产业创新中心入住；二期工程主要是人才公寓和综合商务大楼，人才公寓占地面积18.2亩，建筑面积2.7万平方米，综合服务大楼占地面积38亩，建筑面积8.6万平方米；三期工程占地143.8亩，主要是安排浙江大学生物技术产业创新中心、浙江大学膜法环保技术产业创新中心和浙江大学信息技术创新中心等。整个中心计划2010年基本建成。目前，科创中心一期工程已经基本建成，已有13家大学、科研院所提出了合作入驻意向。经济开发区管委会与中国科学院长春应用化学研究所、浙江大学材料与化学工程学院、西北工业大学计算机学院签署正式合作协议。南太湖科技创新中心一、二期工程项目总平面图与本地政府资源的竞争问题针对经济技术开发区即将建成的孵化基地项目等同类项目的竞争，如何使本项目与经开区等政府项目在产业功能上形成一个良性应对策略。本项目与政府资源利益衔接问题及应对策略基本情况：“市南太湖科技创新中心”坐落于经济开发区西南分区，定位体现梯度差异性：南太湖科技创新中心（科创中心）主要为拓展学术型及孵化型研发创新项目，以此带动产业型项目的发展，从水平方向来看在产业定位范围上有一定雷同性，但从垂直方向来看，与本项目的产业链定位环节还是有一定的梯度差异性。科创中心主要依托的学术型科研机构其实正是本项目未来重点发展的产业型中高端研发客户的产业链前端，而就我们所看到的科创中心的大规模的高层产业楼、生产研发型产业楼以及配套设施的规划，重点瞄准孵化型企业，而其实是对发展中高端研发企业不是非常合适的物业形态，缺乏整体中高端商务园区氛围的特色性和独立性，因此我们建议本项目营造一个低密度，生态型、科技型、创意型的整体环境，着重体现主导产业所关注的特色性和品质，在功能方面体现出完善的综合性、在物业形态上增强灵活性、以此来体现出定位的差异性。物业品质和价格体现差异性竞争优势：作为政府主导的孵化型项目，尽管目前没有明确的价格定位及鼓励政策，但我们预计科创中心针对市场客户在价格及政策方面将会有比较大的优势。本项目在初期必然会面临比较严峻的价格战，这就需要在引入客户尤其是重点客户方面需要在前期牺牲一定的租金收入，但作为一个企业运营的项目，不可能单纯依靠拼价格来争取客户，因此要在政策方面能够尽量贴合目标企业的真实所需，优惠力度恰到好处。同时价格的竞争也就进一步验证了上面提到的要明确定位的梯度差异性，也就是说真正非常在意商务成本的企业多数是孵化型或者后台服务型企业，而有一定实力和品牌的企业往往还要关注企业形象和整体环境，为达到这些目的，他们会综合考量各种因素，如楼宇品质、园区服务、配套环境等，多数企业是可以在一定范围内接受相对较高的价格来获取更高标准的综合商务环境，因此，如果本项目在品质、环境和服务等环节都能充分体现特色和品质，在单纯的价格竞争中我们会占据更好的优势地位。运营模式：南太湖科技创新中心是由政府发起的，经济技术开发区管理委员会具体实施和管理的一个政府性发展科技产业创新的项目。项目的主旨是依托引入的行业比较领先的大学、科研院所的科技创新和研发机构的力量和辐射带动效应，进一步拉动总体的科技产业水平，带动科技产业尽快向更高标准提升。根据目前引入的机构来看，基于政府方面提供了比较完善的优惠政策，如房租减免、配套设施优惠提供，税收减免等；项目初期的基本达到预期目的，已经有一系列鼓励的科技产业研发机构入驻，但是产生的辐射带动效应目前尚不明显，需要一定时期的培养和成熟。同时，该中心也面向市场吸引与科技创新研发产业相关的企业入驻，并提出对于鼓励类企业也会有比较优惠的扶持鼓励政策，但具体细节不明确，目前我们知道的政府方面对于入驻企业房租方面的价格初步定位在0.5元/平方米/天左右，最终定价仍有待商榷。另外会提供如营业税减免、人才鼓励、以较低廉的价格提供公寓等配套服务等。重点引入有发展前景的孵化型企业。本项目与政府资源利益衔接问题及应对策略差异性策略定位体现梯度差异性：南太湖科技创新中心（科创中心）主要为拓展配套服务更加完善：政府的反应速度和服务效率相对较慢，往往不能真正了解市场真实需求。体现高效、特色、超前的服务意识。公共信息服务平台、和针对企业的人才定向培养服务将是非常有利于园区长期发展的必要条件。本项目作为企业化运作的产业园区，在配套服务方面要充分发挥企业化运作灵活的优势，打造一个更为贴合企业需求的完善的综合性配套服务环境。下面列举一个企业化运作的产业园区如何打造服务配套环境的案例：津通集团，是一家以工业科技地产开发为主业，集住宅、商业地产开发，产业发展和产品研发及制造为一体的大型集团公司，下辖津通投资建设有限公司、津通创业投资有限公司、津通物业管理有限公司、津恒能源科技有限公司等多家企业。目前该公司已经成功运营了常州津通国际工业园，并开始着手打造常州南太湖动漫产业基地。作为一家民营企业，它的成功除了为企业提供了规划合理的物业载体外，还为入驻企业提供各类切实有效的增值服务和客户解决方案。目前津通已为企业提供了诸如智能化管理系统（信息网络系统、智能管理系统、智能办公系统）、专业的服务网点（海关、商检、物流、工商、税务、物业管理、配餐中心、银行、邮政、超市便利店）、齐全的功能设施（远程视频会议、同声翻译系统、商务洽谈会场、临时办公场所、新闻发布会场）等。津通集团下辖的津通创业投资有限公司和津通投资建设有限公司还可为入驻园区的创新性、符合投资方向的企业或项目提供资金、技术、管理等方面支持，如设立“种子基金”，为入驻的孵化型企业提供资金支持。此外，津通集团已与国内外资深认证、外贸、咨询、法律、会计、设计、广告、信息通讯、金融、教育培训、人力资源、租赁、会展、税务等专业化机构和政府部门形成良好的合作关系。例如目前津通已与IBM、阿里巴巴合作建设电子商务平台，为其园区的企业提供了良好的信息交流平台。这些现代服务型企业的注入，可为园内企业提供高效率、低成本的多种核心流程以外的其他业务。津通的这种运营模式除了能够为企业提供集中的物理平台，还能为企业打造信息化平台以及现代服务业平台，从硬环境和软环境两方面为企业提供全方位的服务。本项目与政府资源利益衔接问题及应对策略推出时间的差异性策略：科创中心目前处于高速开发期，计划2010年全部竣工，在目前现代服务产业尚未形成气候的时期，科创中心的体量已经属于比较大规模的，因此，本项目在推出时间要适当回避科创中心等相近项目的发展高峰期，针对目前本项目可能的进度，我们建议在2009年底前开始动工，前期开发酒店等综合服务设施，以打造商务配套氛围为主要工作，2010-2011年待本项目的商务氛围初具规模，而科创中心项目形成初期的产业氛围的条件下，推出本项目对现代服务业产业升级的概念，将会更有利于未来的招商效率和效果。配套服务更加完善：政府的反应速度和服务效率相对较慢，往往不短期互补问题：项目所处东部新区，整个新区目前正处于发展初期，尽管项目地块周边的土地资源已经有了项目落地，如住宅、商务CBD区已进入了发展规划阶段，但预计真正能够达到开发成熟足够带动人气还需要至少2-3年时间。而根据集团与政府达成的开发计划，我们的项目启动时间几乎无法等到该地区达到比较成熟的状态，对于周边配套的可依赖度明显不足，因此，如何满足前期入驻企业在配套方面的需求，是对未来招商的一个重要挑战。长期互补问题：预计在2-3年后，周边配套环境开始进入成熟和完善期，由于项目所处东部新区的CBD核心区，周边规划的配套项目从体量和质量上都属于较高水准，此时不可避免地会遇到区内配套与区外配套在某些功能上因雷同而产生的竞争问题，这就需要考虑本项目在配套功能定位的问题本项目与周边的产业配套如何形成互补关系的问题短期互补问题的应对策略：前期项目中，对于有较早入驻意向的企业，区内配套暂时无法满足基本需求，而周边配套设施也处于初期的情况下，可利用的完善设施不会很多，而且多集中在住宅、和办公，对本项目的互补主要体现在居住功能方面，但由于这些商品房为销售模式，对于刚入住企业员工，有些尚未决定是否马上安定，自购住宅的可能性较低，园区可以考虑包租一部分住宅设施，以租赁形式提供给企业中高级管理人才，而一期最先开发的员工公寓基本可以满足中低端操作人员的居住需求。早期的商业配套设施还是主要依靠中心城区，因此交通问题非常关键。长期互补问题的应对策略：项目发展到中后期，周边的商业配套环境开始进入成熟期，由于周边多数项目定位为中高端项目，大的商业氛围基本形成，因此园区可以充分依托这个氛围，进一步提升园区配套设施水平，但重点要强调与企业关联度较高的如私密性较强的商务会议、培训活动的会所设施，相对有特色的时尚型酒店及白领公寓及相应的餐饮娱乐休闲服务设施。应对策略问题引发策略策略弥补不足本项目与周边环境如何形成产业配套互补关系问题及应对策略短期互补问题：项目所处东部新区，整个新区目前正处于发展初期，同业竞争在产业定位、价格竞争、开发时序及配套服务几个重点因素上体现差异性竞争策略，力求将竞争关系转变为合作关系，达到共赢的良性竞争目的。人才培养及招募以寻求政府扶持为主要方向，重点发展企业与培训机构合作的定向人才培养机制制定比较有吸引力的人才引入鼓励机制，以最高效的方式形成适合产业发展的人才资源库。开发进度配合周边商业及配套项目的开发进度，在周边地块开始有带动人气提升时候适时推出体现项目特色概念的配套及产业楼宇；同时考虑同类竞争项目的开始时序，适当回避竞争对手的开发高峰期。功能定位及物业标准突出功能的完善，物业设计方面贴合产业客户实际需求，在注重通用性的前提下，体现不同产业楼宇特色型功能，力求打造精品产业楼宇，吸引更高端的客户入驻。配套环境项目自身的配套设施要在前期推出，在功能定位和设计规划方面充分体现商务型，有别于周边如上实等纯商业型的功能定位，打造一个独特园林式商务氛围的配套环境。本项目遇到的问题与应对策略的总结策略总结：基于前面对于本项目定位开发中面临的各个问题的细节分析及应对策略建议，现将几个问题归结为如下几个方面的策略建议总结。同业竞争在产业定位、价格竞争、开发时序及配套服务几个重点因素谢谢！谢谢！创意园区企业运营方案技术创新，变革未来创意园区企业运营方案技术创新，变革未来41目录企业调研情况总结重点意向客户需求描述企业成功外迁案例目录企业调研情况总结一、潜在客户需求分析提供的潜在企业客户整体以多媒体及其相关产业类企业为主。企业目前正在使用在上海的产业园物业，并且在短期或中短期内可能会有外扩或外迁的发展趋势。潜在客户总体发展趋势总体潜在趋势分析整体看来，现有的客户在未来2-3年左右有部分企业会考虑外扩至长三角其他城市，几个主要的共同原因是：多数服务业产业受政府关注度进一步提升，发展前景更广；上海各方面商务成本较高，资源竞争较严重，可将部分功能转移至周边二三线城市以降低成本；长三角整体交通环境更加完善，城际间便捷度更高，使得本区域同城化的的程度加快。外地的服务业重视程度更高，人才及办公成本更低，基础设施及配套环境有了很大改善，有的地方提供更为专业化的软硬环境，同时政府在政策及税收等各方面扶持力度更大。市场调研总结根据前期与业主的沟通，我们选取的市场调研样本主要来自两个方面：现有多媒体产业园区的企业以及XX全球客户。其中xx公司全球客户的选取主要基于几个方面：企业属于现代服务业范畴，在国内已经有业务基础，重点发展区域集中在长三角尤其是上海地区。调研途径：上海及长三角周边重点客户为面谈，外地客户多为电话或邮件调研。一、潜在客户需求分析潜在客户总体发展趋势总体潜在趋势分析市场二、xx公司潜在客户需求分析xx公司选取的调研样本重点集中在研发、外包以及专业服务业领域，力求突破相对单一的客户网络，寻求更广的定位空间。在客户空间角度，重点选取上海地区各产业的代表性企业，同时兼顾国内其他发展服务业比较成功的城市，如大连，以期获得最为全面的产业发展样本，同时也为后期的市场推广做好铺垫。1.xx公司潜在客户总体发展趋势（上海地区）总体潜在趋势分析（上海地区）整体看来，目前选址在上海的客户普遍表现出对商务成本和人力资源成本上涨的忧虑，在考虑扩展和搬迁时节约成本成为重要考量因素。综合来看，在长三角二三线城市有潜在外扩或外迁需求趋势比较明显的企业多集中在信息服务产业领域，以专业服务业为代表的高端服务业产业这种发展趋势不很明显，主要因为其目标客户多集中在上海，且这类企业人才要求较高，且人才对于城市各方面环境要求也较高，二三线城市相比上海仍有较大差距；同时这类企业需要与客户进行比较频繁的会面，因此要求比较紧密的空间距离，另外多数企业对于物业的空间要求相对不是很大，因此商务成本的上升对其影响相对较小。市场调研总结二、xx公司潜在客户需求分析1.xx公司潜在客户总体发展趋2.xx公司潜在客户总体发展趋势（其他地区）总体潜在趋势分析（其他地区）以大连为代表的国内重点服务业外包城市，对于直接外扩至长三角二三线城市的意向不明显，这些企业如果要扩展，方式也通常是先在华东、华南的一线城市布点，再从一线城市转移至周边二三线城市，因此直接从外扩至可能性不大。市场调研总结综上所述，新智慧园区产业项目的潜在客户定位主要可以从两个方面考虑：地域方面：重点挖掘上海外扩或外迁的企业；产业方面：发挥现有的客户资源优势，以多媒体企业带动人气和知名度，同时努力争取研发及外包产业客户。企业暂时没有在扩展/转移计划的原因：目前除了两家企业在已选定无锡作为扩展地区，另外一家企业选定苏州作为扩展地区，短期内没有可能再在进行扩展，其余企业没有意向的企业均是不考虑向上海周边二三线城市扩张，主要是目前无业务上的需求迫使他们到二三线城市布点，占没有意向的企业总数的65%；其次是担心在类似于等城市难以招到合乎企业需求的人才，占总数的13%，企业反而需要花更多的财力和精力从其他地方招募，并且员工较易流失，难以沉淀；其他原因还有管理不便，特别是对扩展客户，在上海的公司保留的情况下，如何两头管理公司也是让许多客户担心的问题。总体需求总结2.xx公司潜在客户总体发展趋势（其他地区）总体潜在趋势分市场调研总结受访企业关注问题分析1.企业基本情况分析此次调研所选的企业中，大部分为信息服务业企业，占总被访企业的62%，其次为创意产业，占21%，另外有17%的企业为研发设计业企业。此次调研所选的企业中，外资企业占主导，约占总被访企业的46%，其次为内资企业，占43%，其余分别有7%和4%的合资企业和港澳台企业。此次调研所选的企业中，大部分规模都较大，过半数的企业年产值超过3000万，另外有26%的企业年产值在500至1000万，19%的企业年产值在1000万至3000万。此次调研所选的企业中，集团公司占主导，其余为子公司和分公司，均占企业总数的29%，另有4%为代表处。市场调研总结受访企业关注问题分析1.企业基本情况分析此次调研市场调研总结受访企业关注问题分析2.企业物业情况分析从左图可以看出，被