仲量联行商业房地产的市场分析与项目定位课件

仲量联行李杰2010年5月商业房地产的市场分析与项目定位仲量联行李杰2010年5月商业房地产的市场分析与项目定位122目录

一．商业房地产市场研究概述 二．前期组建及准备 三．场地分析 四．宏观经济政策分析 五．办公楼项目市场分析及定位 六．零售项目市场分析及定位 七．酒店项目市场分析及定位 八．服务式公寓项目市场分析及定位 九．项目综合分析 一○．财务可行性分析22目录2Month00,20023一．商业房地产市场研究概述Month00,20023一．商业房地产市场研究概述3Month00,20024工程监理承建商开发商饰设计材料/设备/产品供应商

相关政府机构房地产顾问银行/投资 人

买家/租户规划/建筑/园林/装营销中介 造价工程师物业管 理商业房地产开发的主要参与者

主要参与 者主要服务及产品供应商环境评估广告及媒体消费者Month00,20024工程监理承建商开发商饰设计材料45房地产顾问场地分析经济产业人口分析房地产市场分析租售策略确定租金售价预测目标市场定位

最高最好用途确定 建筑规划初步建议 财务可行分析环境评估物业管理银行/投资人承建商工程监理材料/设备/产品供应商建筑施工商业房地产开发流程及相关服务

购买土地 开发决策 规划/建 筑设计施工启动建筑/规划/园林/装饰设计造价工程师营销中介（主力店招商等）市场营销营销中介（主力店招商等）广告及媒体物业入伙项目成功关键开发阶段综合服务商业房地产市场研究的最佳时间在购买土地之前目前70-80%的国内房地产公司均是在购得土地之后才进行相关研究。

Month00,20025房地产顾问场地分析 最高最好用途确定物业管理银行/投资人承5确确定调研需需要研研究启动中中期报告初初稿最最终报告初初稿Month00,20026调研程序土地购买/

设计启动终报告 稿期报告 稿究启动定调研 要开发商步骤一： 确定调研需要，并进行相关内部沟通， 确定研究预算、研究时间及负责人步骤二： 向相关的房地产顾问公司发出项目建议 书邀请（RFP即RequestforProposal)

并邀请初次见面步骤三： 评审顾问公司提交的项目建议书 （Proposal),与相关的顾问公司举行会 议，听取公司介绍、研究框架、历史案 例、研究时间和人员团队等步骤四： 基于如下标准选择顾问公司： 类似历史案例和本地区研究经验 团队组成及服务态度 可否提供其他关联服务 费用和时间顾问公司

制作实力介绍（CapabilityStatement)

参照RFP要求提交项目建议书

4周开发商

研究正式启动后，需要尽快与 研究公司进行研究的详细沟通： 相关土地资料 相关规划条件 开发商对项目开发的愿 望 开发商在商业项目开发 方面的经验 开发商的资金实力 在研究过程中，开发商应该持 续跟进研究过程，建议1-2周 与研究公司开会，以便了解研 究进展 为研究公司安排相关的政府机 构访谈顾问公司

启动研究工作 为开发商寻找第三方公司进行 消费者防谈工作 及时汇报工作进展 按期提交中期报告（市场部分）

4-6周开发商

审阅顾问公司 提交的顾问报 告并提出修改 意见顾问公司

参照开发商意 见对中期报告 进行修改 完成最终报告 研究（建议及 结论部分）

3周

开发商

审阅顾问公 司提交的顾 问报告并提 出修改意见

顾问公司

参照开发商 意见对最终 报告进行修 改 与开发商聘 请的设计人 员进行沟通全过程历时

3-4个月

2周确确定调研需需要研研究启动中中期报告初初稿最最终报告初初稿M6Month00,20027研究方法

1.项目开发商访谈，充分了解开发公司对该项目的期望和目标；同时了解该公司 的支柱产业及其未来自身发展对房地产所产生的需求

2.政府相关部门访谈，了解政府各级相关部门对该项目的目标和看法，以及政府 部门对项目周边区域的整体规划和产业定位

3.政府有关方面政策与计划的分析和评价如十一五规划等

4.政府机构具统一口径的统计数据

5.重大活动（如奥运会、世界博览会等）的影响分析

6.详细的市场信息和数据收集，进行定性定量的研究

7.针对该项目进行来自直接租户、运营商和消费者的市场需求调查分析，包括规 模分析、倾向性分析等

8.国际国内案例研究，吸取经验教训

9.通过采用十年折现现金流进行详细的财务分析，确定财务回报和敏感性Month00,20027研究方法7研究内容（开发商难题）研究方法项项目整体定位各各物业组成的比例项项目开发分期项项目规划初步意见项项目未来核心竞争力目目标市场确定租租售策略确定/租金售价预测财财务可行性88研究内容与研究方法研究方法研究内容（开发商难题）

目整体定位 物业组成的比例 目开发分期 目规划初步意见 目未来核心竞争力 标市场确定售策略确定/租金售价预测 务可行性开发商访谈政府整体规划和产业定位经济产业人口预测政策与计划及统计数据开发商访谈市场研究场地SWOT分析市场研究市场研究（未来竞争性项目）开发商访谈房地产市场研究开发商访谈市场研究开发商访谈市场研究市场研究需求调查市场研究需求调查需求调查需求调查折现现金流分析研究内容（开发商难题）研究方法项项目整体定位各各物业组成的比899研究报告前期组建及准备市场分析场地分析开发建议的确认和形成 初步评估 修正与测试成本评估

初步成本估算 时间 阶段建筑设计建议

建筑体量 功能 阶段全面的可行性分析 推荐开发方案 建议与结论零售社会经济研究办公酒店服务式公寓报告形式：

PPT演示版本顾问公司一般提供初稿彩色打印稿一份，修改稿彩色打印稿两份电子版报告为PDF格式财务分析EXCEL模型为PDF版本报告语言为中文或英文报价形式：

全包价格（含研究费用、 差旅费用、第三方访谈费 用） 研究费用（不含差旅费用、 第三方访谈费用） 小时费用（根据不同级别

收取50美金/小时-400美金

/小时不等）提交方式：

通过邮寄（打印稿）和电 子邮件（电子版）方式提 交 采用单一联络人方式 报告一经提交给该联络 人，即视为该公司接收99研究报告前期组建及准备市场分析场地分析开发建议的确认和形9Month00,200210二．前期组建及准备前期组建及准备市场分析场地分析成本评估

初步成本估算 时间 阶段建筑设计建议

建筑体量 功能 阶段开发建议的确认和形成 初步评估 修正与测试 全面的可行性分析 推荐开发方案 建议与结论零售社会经济研究办公酒店服务式公寓Month00,200210二．前期组建及准备前期组建及101111主要内容顾问公司按照已经签定的项目建议书和合同，迅速组建研究团队顾问公司对开发商和其他参与项目开发单位进行访谈，以便获得相关信息在开发商的协助安排下，顾问公司对相关的政府机构进行访谈，从宏观层面了解城市/区域发展的计划和他们对项目的期望1111主要内容顾问公司按照已经签定的项目建议书和合同，迅速111212相关访谈开发商访谈规划部门访谈土地储备中心（国土部门）访谈旅游部门访谈商业部门访谈交通部门访谈对外经济部门访谈1212相关访谈开发商访谈规划部门访谈土地储备中心（国土部门12Month00,200213三．场地分析前期组建及准备市场分析场地分析成本评估

初步成本估算 时间 阶段建筑设计建议

建筑体量 功能 阶段开发建议的确认和形成 初步评估 修正与测试 全面的可行性分析 推荐开发方案 建议与结论零售社会经济研究办公酒店服务式公寓Month00,200213三．场地分析前期组建及准备市131414主要内容就项目地块的地理位置诸如四至范围、周边用途、区域形象、配套设施和可视性进行研究就项目地块特性诸如面积、形状、地形、临街面、与相邻建筑物的景观等进行研究就项目地块的开发限制诸如土地用途、覆盖率、容积率和限高等进行研究就项目地块的交通情况如进出口、交通状况、未来交通发展和到达城市核心区域等进行评价地块S.W.O.T.分析，我们将对地块的优势与劣势进行分析，并提出建议以扬长避短，同时，我们会对地块的限制及机遇作出结论1414主要内容就项目地块的地理位置诸如四至范围、周边用途、14

1515地理位置四至范围周边用途区域形象配套设施 可视性明确项目的具体位置和东南西北四个边界周边项目的用途可能直接影响本项目的定位和开发分期区域形象在很大程度上决定了本项目的整体定位和未来目标市场与住宅一样，商业物业对配套设施也有较高要求可视性将决定是否可以成为区域的标志性建筑 15地理位置四至范围明确项目的具体位置和东南西北四个边界15

1616地块特性

面积 形状 地形 临街面相邻建筑物的景观商业项目中尤其是零售项目需要汇集大量的人流和车流，因此，适宜的面积才能满足公共空间和内部循环的要求形状规则为好一般场地平整为好对零售项目而言，至关重要相邻建筑物与本项目具有协同效应，因此相邻建筑物的景观将直接影响本项目的形象 16地块特性 面积商业项目中尤其是零售项目需要汇集大量的16

1717开发限制土地用途 覆盖率 容积率 限高完成时间明确本项目的土地用途，“住宅禁商”关键指标，将影响产品定位关键指标，将影响项目整体面积决定是否可以成为标志性建筑物受航空、微波通道、古城保护和其他因素决定经常受到大型活动例如奥林匹克和世博会等的限制，可能人为造成某一段时间供应过量 17开发限制土地用途明确本项目的土地用途，“住宅禁商”17

1818交通情况

地铁公交巴士 进出口 高架桥 火车站 航空轨道交通对于办公楼、零售至关重要，通过将地下室与地铁非付费通道连接，可以带来无限商机；但是成本较高在没有地铁的城市，对于办公楼、零售至关重要项目与外部交通的连接，高架桥对零售项目一般有负面影响由于人流密集，治安混乱，火车站附近的商业项目难以成为高端项目对于办公、酒店等有积极的促进作用。 18交通情况 地铁轨道交通对于办公楼、零售至关重要，通过18Month00,200219四．宏观经济政策分析前期组建及准备市场分析场地分析成本评估

初步成本估算 时间 阶段建筑设计建议

建筑体量 功能 阶段开发建议的确认和形成 初步评估 修正与测试 全面的可行性分析 推荐开发方案 建议与结论零售社会经济研究办公酒店服务式公寓Month00,200219四．宏观经济政策分析前期组建192020宏观经济2020宏观经济20

2121主要内容办公楼

零售 酒店服务式 公寓人口境外投资外籍人口生产总值城市居民可支配收入和消费性支出城市居民消社会消费品 费结构零售旅游正面正面正面正面正面正面正面正面正面正面正面正面 21主要内容办公楼 零售人口境外投资外籍人口生产总值城市居212222资料来源各个城市的政府公报和年鉴，以年鉴为准相关专业年鉴如房地产年鉴、旅游年鉴等十一五规划政府访问2222资料来源各个城市的政府公报和年鉴，以年鉴为准22城市居民消费结构

2004年，上海市城市恩格尔系数（食品消费占消费品支出的比重，是反映居民生活水平与 生活质量的指数）由1990年的56.5%下降到36.4%，下降了20.1个百分点。 近年来，城市居民用于娱乐以及教育的支出稳定增加。城市居民消费结构20002001200220032004食品交通和通信衣着教育文化娱乐服务家庭设备用品及服务居住医疗保健杂项商品和服务%

50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0资料来源:上海市统计局

23

23城市居民消费结构城市居民消费结构20002001200220232424宏观政策2424宏观政策242525主要内容各个城市/区域出台的相关优惠政策（以上海虹口区航运服务产业为例）国家、城市、区域出台相关房地产限制性政策（以国家各部委相关政策为例）2525主要内容各个城市/区域出台的相关优惠政策（以上海虹口252003年1月1日起新办航运服务企业2002年12月31日前引进的航运服务企业企业所得税前三年按企业所得税的区实得部分（中央所得税除外）的100%给予专项补贴按企业所得税的区实得部分（中央所得税除外）的100%给予专项补贴后二年按50%给予专项补贴按50%给予专项补贴当年上缴的营业税和增值税的区实得部分由企业申报，实施超额累进计算5—100万元40%20%100—200万元45%25%200—30050%30%300—50055%35%500万元以上“一事一议”“一事一议”2626虹口区《支持航运服务产业发展的若干意见》依托于区内现有的航运交易所以及未来北外滩的规划，虹口区将航运服务业作为区内经济发展的支柱产业；尽管目前区内仍缺乏大型航运企业，但产业集聚效应已有相当体现，即其办公楼用户以航运企业为主导需求；在此产业政策引导下，预计产业聚集趋势将得以延续，由此对办公楼需求产生正面影响。2003年1月1日起新办航运服务企业2002年12月31日前26

2727宏观政策及影响/限期开发，以盘活增量土地增加中低商品房土地供应购房首付款比例提高至30%提高资本金比例及贷款利率相应提高税率（契税）、延长征税期限（营业税）及征缴所得税加息土地政策信贷政策税收政策货币政策加速供应量释放以抑制房价快速上涨抑制需求提高进入门槛，但相对抑制供应提高交易成本抑制投机/投资需求快速增长同时抑制需求及供应 27宏观政策及影响/限期开发，以盘活增量土地土地政策加速供27Month00,200228五．办公楼项目市场分析及定位前期组建及准备市场分析场地分析成本评估

初步成本估算 时间 阶段建筑设计建议

建筑体量 功能 阶段开发建议的确认和形成 初步评估 修正与测试 全面的可行性分析 推荐开发方案 建议与结论零售社会经济研究办公酒店服务式公寓Month00,200228五．办公楼项目市场分析及定位28原原始资料收集供供应分析需需求分析指指标分析需需求/租金预测定定位建议研究步骤全市历史供应未来供应租户分析需求访谈 租金 售价 空置率 宏观 微观 比较法

应分析 求分析 标分析求/租金预测 位建议

项目所在区域 全市 项目所在区域 全市 项目所在区域 需求预测 租金预测最佳规模/建筑分期 目标市场

租售策略租金/售价

29

29始资料收集供应/需求数据原原始资料收集供供应分析需需求分析指指标分析需需求/租金预测293030办公物业分类甲级办公楼乙级办公楼丙级办公楼校园式办公楼3030办公物业分类甲级办公楼校园式办公楼303131原始资料收集3131原始资料收集31

3232办公楼资料收集

收集方法：需要由专业办公楼研究人员进行为期两周的办公楼扫盘工作 资料来源： 直接办公楼考察 政府相关房地产网站公开数据（销售价格/销售速度等） 中介访谈 客户提供数据？？14.架空地板15.16.17.18.电梯数量及品牌车位数量及位置物业管理公司穿梭巴士/通勤车19.20.21.22.23.24.25.26.27.租户组合购买者目的（自用/出租）租赁面积倾向性开盘时间/稳定时间平均价格平均租金空置率物业管理费租赁条款所需资料包括：1.2.3.4.办公楼名称建成时间办公楼级别所在行政区5.6.7.8.9.10.11.12.13.所在商圈出租/出售/自用建筑面积写字楼面积单层面积实用率层数层高空调系统供应信息需求信息供应信息指标情况 32办公楼资料收集14.架空地板15.电梯数量及品牌19.32办公楼资料收集

资料格式：Excel文件格式 资料分析及录入的相关注意事项：1.2.3.4.5.数据分析及录入：所有数据在收集后必须当天输入电脑，以免遗失。数据分析人员：该数据分析员与报告写作人必须是同一人，不能由他人协助完成，保证数据前后分析的一致性。数据Excel文件：每个物业品种研究只能有一个Excel文件，以便未来数据检索的方便性。在此Excel文件中，建议开设以下Sheets：原始数据、供应需求、价格租金、租户等等。数据Copy方式：禁止简单Copy任何数据，所有数据必须建立链接，方便检索。数据分析工具：禁止使用计算器。所有数据分析计算必须使

用Excel，所有计算过程必须明确、清楚的标注，易于识别和 使用。资料收集方式：？？

33

33办公楼资料收集1.数据分析及录入：所有数据在收集后必须当天输333434供应分析3434供应分析34

3535供应分析

办公楼的供应总量将对办公楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的 影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的办公楼市场的发展和整 体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以 对目前的办公楼市场供应有一个全面而深入的认识。主要内容应该包 括：1.2.3.4.5.6.办公物业市场整体供应水平概述办公物业历史和现实的供应量分析，包括分区供应分析办公楼市场未来供应量预测及主要分布区域，重点关注该项目所在地的未来供应量主要办公楼物业的建筑特征、综合素质、开发商实力和物业管理水准研究历史供应的变化特征，了解经济、政策和市场互动特别关注项目所在区域市场。 35供应分析1.办公物业市场整体供应水平概述35办公物业区域目前分布

将全市的不同级别办公楼集聚区通过地图形象 地反映出来，同时表明项目所在地，以便报告 阅读人能够迅速地获得初步感觉，即项目目前的商务氛围通过不同颜色来表示不同级别的办公楼如甲级、乙级、丙级和校园式办公楼针对如下因素详细研究每个核心商务区：地理位置（作出概括描述）

可及性（地铁、高架、机场） 商务配套设施（宾馆、服务式公寓等） 办公项目（楼宇数量、面积和代表项目）提请注意，由于国内许多城市正在进行大规模的城市改造，因此，目前办公楼的聚集区域并不代表未来项目聚集区域。

36

36黄浦区卢湾区静安区浦东徐汇区本项目

虹桥 长宁办公物业区域目前分布的商务氛围通过不同颜色来表示不同级别的办363737办公楼项目特征—建筑特征办公楼项目单体体量研究所有办公楼的平均规模为？？？平方米不同级别办公楼的平均规模为？？？平方米，请注意不同级别办公楼的规模不同。单层面积研究不同级别办公楼需要分别进行研究。例如当地甲级写字楼单层面积平均为1,500平方米，而乙级办公楼单层面积平均为1,100平方米。层高不足由于层高是甲级办公楼的一个主要指标，需要详细研究对于不同级别办公楼进行分别研究。层高不足将压抑办公室环境的空间感，并影响用户的使用感受，国内客户和国际客户有不同感受3737办公楼项目特征—建筑特征办公楼项目单体体量研究所有办373838办公楼项目特征—设备及配套客梯数量客梯数量直接影响办公楼使用者的候梯时间电梯平均的服务建筑面积车位配置充分考虑到当地车辆拥有量、公共交通例如地铁系统、当地建筑设计标准等架高地板架高地板的作用、高度和使用租户空调系统甲级办公楼乙级办公楼物业管理公司本地管理公司国际管理公司3838办公楼项目特征—设备及配套客梯数量客梯数量直接影响办383939办公楼项目特征—租售策略及其他租售策略一线城市与二线城市的区别甲级/乙级产权问题管理问题穿梭巴士/通勤车与项目所在地的交通状况相关3939办公楼项目特征—租售策略及其他租售策略一线城市与二线394040需求分析4040需求分析404141未来供应概述需求分析应该包括如下部分：每年吸纳量租户组合购买者目的（自用/出租）租赁面积倾向性开盘时间/稳定时间4141未来供应概述需求分析应该包括如下部分：每年吸纳量购买41平方米199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005

4242办公楼吸纳量分析350,000300,000250,000200,000150,000100,000 50,000 0办公楼吸纳量计算方法：

一线城市：通过详细的租赁 数据库 二线城市：数据缺乏，以统 计局的相关办公楼销售面积 计算办公楼吸纳量应该与供应面积和当时的经济、政策宏观环境联系起来平方米19911992199319941995199619942办公楼微观需求研究—方法

现实需求研究—

办公楼租户调查需要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查。

分析现有租户特质分析

潜在需求研究—

潜在办公楼租户调查选取相关企业（最近刚租用购买办公楼物业或者计划租用购买办公楼物业）进行研究。

潜在用户倾向性研究如何收集相关数据？

43

43办公楼微观需求研究—方法 现实需求研究— 潜在需求研究43

工程与制造业工程与制造行业指以产品生产制造或以工程施工为主的企业。该行业的生产环节大部分是通过在郊区以自建厂房的形式来实现，通常只有其销售或客服部门对市区内的办公楼有所需求。

高新技术及信息产业高科技信息类企业指以高科技和信息类产品研发、生产、销售以及售后服务为主的公司。该产业对物业需求呈现明显两极分化：一般甲级写字楼里的高科技信息类企业多为知名跨国公司，而乙级写字楼内的租户则是小型公司。

金融机构银行、保险等大型金融机构以及金融服务类公司对办公场地的需求量大，是写字楼市场的重要吸纳力量。近年来随着中国内地金融市场的开放，该类客户逐渐成为主要租户之一，未来金融行业对高质量办公物业的需求会进一步增大。

服务业以文教、广告、会计、律师等企业为主的专业服务类公司是写字楼的主要吸纳力量。一线城市主要集中在甲级办公楼，而二线城市主要集中乙级写字楼。4444办公楼用户行业类型概述资料来源:仲量联行战略顾问部 工程与制造业 高新技术及信息产业 金融机构 服务业4444444545潜在办公楼租户调查—研究目的与受访者背景调查目的：办公楼租户对于本市办公物业的倾向性选择调查样本与方法：至少30个样本，通过问卷、电话等访谈方式调查对象：在该城市设立公司和正在该城市寻找办公空间的公司主要问题：来源国家和行业公司在当地配备人员数量和办公面积使用情况（销售和市场部门、办事处、公司总部）办公首选地点、交通可及性、停车位、邻近供应商/客户、物业管理、物业品质、配套设施等租金可承受能力物业硬件的重要性配套设施的重要性4545潜在办公楼租户调查—研究目的与受访者背景调查目的：办454646市场指标分析4646市场指标分析46市场衰退期，巨大供应吞噬需求，谷底租金为0.377美元，较最高峰下跌82%市场复苏，强劲需求推动租金回升。美元/天/平方米（建筑面积）19931994199519961997199819992000200120022003200420052006

4747市场指标分析—租金变动

2.50值达

2.00 1.50 1.00 0.50市场扩张期，供应紧缺，租金大幅上扬。峰0.00到2.06美元/天/平方米。通过历史数据，详细研究租金的变化在二线城市，由于历史数据的缺乏，可以使用相关的统计指数来代替租金计算使用加权平均市场衰退期，巨大供应吞市场复苏，强劲需求推动租金回升。美元/47美元/天/平方米2000200120022003200420052006

48481.000.800.600.400.200.001.20A区和B区由于其成熟商务氛围及高品质办公物业，持续受到用户追捧，市场表现超过市场平均水平。

C区由于机场搬迁，市场地 位日益下降，其未来发展潜 力有限。市场指标分析—分区市场租金

2004年全市甲级办公楼供应缺 乏，C区甲级办公楼由于准确地市场进入时机，市场表现优越。通过历史数据，详细研究不同区域的租金的变化分析变化的原因租金计算使用加权平均美元/天/平方米200020012002200320042048市场衰退期，巨大供应吞噬需求，谷底租金为0.377美元，较最高峰下跌82%市场复苏，强劲需求推动租金回升。1986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004美元/天/平方米（建筑面积）199319941995199619971998199920002001200220032004200520062005

494910% 5% 0%20%15%50%45%40%35%30%25%市场扩张期中，外资企业需求大幅上升平市场衰退期中，市场受供应冲击明显，空置率最高达45%。市场指标分析—空置率变动

高科技企业和国内公司扩大需求来源，同时偏紧的供应推动空置率快速下降。值达

均空置率快速下降至

1994年底的0.4%。

2.50 2.00 1.50 1.00 0.50市场扩张期，供应紧缺，租金大幅上扬。峰0.00到2.06美元/天/平方米。空置率计算方法：SUM（所有楼盘的空置面积）/SUM（所有 楼盘的面积）空置率不可以用简单算术平均了解空置率和租金之间的关系市场衰退期，巨大供应吞市场复苏，强劲需求推动租金回升。19849B区侯

不同级别之间 同一区域不同级别之间。车位费用 停车费用 停车场使用率物业管理费用及停车费用

区域物业管理费用比较

物业管理费 区域之间012345678910青

元/月/平方米资料来源：仲量联行战略顾问部

50

50区

A金牛 武

C区羊全全市市B区侯 不同级别之间物业管理费用及停车费用012345505151市场其他租赁条件租约期装修条件免租期（装修期）支付方式5151市场其他租赁条件租约期装修条件免租期（装修期）515252市场未来需求与租金预测5252市场未来需求与租金预测52宏观方法微观方法

5353市场未来需求预测方法：

微观方法基于企业数量的增长的判 断，预测未来需求

宏观方法基于经济发展的增长的判 断，预测未来需求宏观方法微观方法 53市场未来需求预测方法： 微观方法 53甄别相关宏观经济变量甄别相关物业市场变量物业市场预测的宏观方法甄别相关宏观经济变量甄别相关物业市场变量方程拟合多元线性回归方程

拟合优度检验—检验回归模型对样本数据的拟合程度。AdjustedR2—决定系数以检验拟合

优度预测

54

54甄别相关宏观经济变量甄别相关物业市场变量物业市场预测的宏观方54甲级办公市场需求预测步骤甲级办公市场需求预测步骤回归模型拟合当期累计吸纳预测未来当期累计吸纳计算未来当期净吸纳确定未来年度市场需

55

55办公楼市场未来需求预测—模型方法

办公市场需求基本关系式

当期需求=当期净吸纳量 当期净吸纳量=当期累计吸纳量—前期累计吸纳量 吸纳量之决定因素（自变量）

GDP或者FDI吸纳总量受制于前期供应存量甲级办公市场需求预测步骤甲级办公市场需求预测步骤回归模型拟合55未来不同企业增长预测不同企业所需要的平均面积新增需求物业市场预测的微观方法

数据局限性：很多城市/区域没有不同行业数量的5-10年数据未来预测存在较大的不确定性在新增需求中，需要进行如下相关调整： 增加老企业扩展所引起的面积增加 减少老企业停止运营所引起的面积减少未来不同企业增长预测不同企业所需要的平均面积 新增需求

微观方法具有相当的局限性相关调整

56

56未来不同企业增长预测不同企业所需要的平均面积新增需求物业市场56美金/平米/天199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005万平米3.7488***5.3655***-3.8467***0.61050.6284-0.0146F-Statistic=341.2366***

C α βAdj.R2=0.852t-ValueCoefficient

办公楼市场租金预测—回归方程

回归方程平均租金(t)=C+α*平均租金(t-1)+β*空置面积(t)+ε(t)租金拟合0.500.002.502.001.50100

301.00 20605040空置面积实际租金估计租金

57

57美金/平米/天19911992199319941995199575858项目定位5858项目定位585959项目定位研究内容项目级别合理规模建筑分期目标客户相关的建筑指标5959项目定位研究内容项目级别相关的建筑指标596060办公楼项目级别未来区域行业政策未来区域城市改造和交通规划计划周边目前办公楼现状未来办公楼及其配套设施供应和竞争趋势开发商计划完工时间开发商资金实力开发商租售计划6060办公楼项目级别未来区域行业政策未来区域城市改造和交通60平方米300,000200,000100,000 0700,000600,000500,000400,0002006200720082009201020112012

办公楼项目市场进入时间确定800,000选择在不同区域的供应低谷进入市场是较为稳健的方法同时也需要结合开发商自身的开发要求和项目施工的正常施工工期结合政府的相关建设施工要求（如奥林匹克运动会和世界博览会等）

61

61平方米300,000700,000200620072008261

6262确定各项目 市场份额确定市场需求量确定各项目当年吸纳量合理规模分析

项目规模最终确定项目各期吸纳量项目吸纳周期项目竞争力溢价

多目标各竞争性项目属性决策竞争力评估 62确定各项目确定市场需求量合理规模分析项目各期吸纳量 多62

竞争力关键因素0%5%10%15%20%开发商背景 配套设施 可及性 市场营销物业协同性 物业管理 建筑规格

竞争性项目2009年项目

AA

BB

CC

DD

EE2011年项目

FF

GG

HH

II

JJ区位及商务氛围

体量较大项目应该延长吸纳时间，即可能参与两年的市场竞争

63

63本项目规模估计II：项目竞争力分析

根据市场研究及市场成功案例，确定决定办公楼竞争力的关键指标及其权重 竞争力0%5%10%15%20%开发商背景 竞争性项目区位63办公物业租售策略 出租 分拆出售 整栋出售

要求，分拆除受并非 甲级办公楼主流营销 策略 项目整栋出售机构投资者偏好成熟商建议采用出租的策略，持有办公物业，以充分享受未来租金和物业升值办公物业租售策略

分拆出售 高品质用户对于管理

务区办公物业，且交易 具有较大不确定性资料来源：仲量联行战略顾问部

64

64办公物业租售策略 要求，分拆除受并非建议采用出租的办公物业租64

6565其他贸易及其他办公物业主要目标租户

可 支 付 能 力

金融业 专业服务业

制造业市场目前租户群分析未来政府相关优惠政策和产业发展政策项目自身条件（交通、建筑品质、开发商背景等）

需求之面积 65其他贸易及其他办公物业主要目标租户市场目前租户群分析656666开发建议入口与可及性（注意与零售的关系）楼面规格（甲乙级不同）层高、进深与楼地面建筑总高空调与电梯供应停车位其他配套服务设施6666开发建议入口与可及性（注意与零售的关系）空调与电梯供66LEED简介LEED（节能与环保设计优先）于1998年由美国绿色建筑委员会和业界（包括科学家、建筑师、工程师和建筑行业）创建。衡量系统透明且可应用于各不同地理区域。右图为LEED评估体系的具体解释。表面上看，LEED认证几乎是无需费用的，但实际上，认证过程相当苛刻。为了完成复杂的申请程序，许多开发商都聘请专业顾问机构并依赖经过LEED培训的建筑师和工程师，确保建筑从开发过程一开始从认证角度上就有效地进行。目前杭州写字楼市场上获得LEED认证的项目仅有欧美中心。

67

67LEED评估体系LEED简介LEED（节能与环保设计优先）会和业界（包括科学676868LEED应用举例举例而言，目前在获得LEED认证的建筑物中普遍配备有如下等节能环保部件：中空Low-E玻璃：内外层均为钢化玻璃，内层加镀银、钛、锡等五层金属膜层，两片玻璃之间用净化气体，四周密封，具有极好的节能保温、防结露、防紫外线、防潮、防静电、隔音、高透光度和采光度等效果。夏天，它能有效将长波红外线折射出去，减少外界高温对室内的辐射；冬天，可以大大减少热能的流失，从而有效降低空调成本，起到良好的节能效果，并且消除了冷窗效应。呼吸幕墙结构：分为封闭式内循环体系热通道幕墙与敞开式外循环体系热通道幕墙两类。呼吸幕墙采用的是双层幕墙结构，而且有一层幕墙通常采用中空玻璃。与传统的单层玻璃幕墙的能源消耗相比，采暖时可节约能源42%~52%，制冷时可节约能源38%~60%。此外，呼吸幕墙通常采用无色玻璃，不仅可以减弱光反射，而且可以保证建筑物内外具有良好的通透性。6868LEED应用举例举例而言，目前在获得LEED认证的建686969LEED认证的益处美国绿色建筑委员会（USGBC）最近一项就过去十年建造的33座不同类型、获LEED认证的建筑物的调查发现：开发LEED认证的建筑的成本增加额平均为工程总造价的1.8%，而大厦整个生命周期内的平均成本则会降低20%。这些数字本身足以说明一切。获LEED认证的建筑对开发商来说有以下益处：意味着中国写字楼市场已发展至新的水平，可持续设计将日渐成为优质工程的前提条件。意味着中国市场建造可持续建筑所需要的技术和专业技能日趋成熟。意味着公众和政府将对可持续建筑将会有更多了解，如LEED的评估系统可以为开发商带来提高公众形象的良机和推广工程的新平台。获LEED认证的建筑对租户来说有以下益处：意味着租户将可以选择更好的满足全球企业社会责任要求的办公空间。意味着选择可持续建筑的租户将可节省能源开支并由于室内办公环境改善而提高生产力。意味着在评估办公选择时，需要取得物业所有可持续性规格的信息。任何获得LEED认证的建筑都应具备详细的能源建模数据。6969LEED认证的益处美国绿色建筑委员会（USGBC）697070其他可持续建筑标准评估系统7070其他可持续建筑标准评估系统70Month00,200271六．零售项目市场分析及定位前期组建及准备市场分析场地分析成本评估

初步成本估算 时间 阶段建筑设计建议

建筑体量 功能 阶段开发建议的确认和形成 初步评估 修正与测试 全面的可行性分析 推荐开发方案 建议与结论零售社会经济研究办公酒店服务式公寓Month00,200271六．零售项目市场分析及定位前717272零售物业分类（商务部）7272零售物业分类（商务部）727373零售物业分类（商务部）7373零售物业分类（商务部）737474零售物业分类（商务部）7474零售物业分类（商务部）7475零售业态定义由发起企业有计划地开设不低于营业面积40%的设，统一规划布局运营停车场，功能齐全，集购管理，店铺分散承担独物、休闲、娱乐、餐饮为立运营一体内部结构由百货店或大型综合超市作核心店以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成市级中心、城乡结合经营辐射半径10公里以营业面积10部的交通枢纽交汇点上，目标顾客以流动顾万平方米以 客为主上大型购物中心市级中心、地区中心、目标顾客以流动顾客为营业面积综合性、门类齐全、以销售采取柜台销售或开架面注重服务，设导购、餐饮、新城(县城扩大)以及主10,000平方米服装、衣料、化妆品、礼品、售相结合方式娱乐场等服务项目和设历史形成的商品集散以上家庭用品为主施，功能齐全地百货店程度较高采取自选销售方式，出设相当于营业面积的停车入口分设，计算在集中场的收银处统一进行以销售大从衣、食、用品为以上，目标顾客以中小10,000平方米主，自有品牌占相当部分，零售店、餐饮店、集团左右实行低价格，批量销售购买和流动顾客为主城乡结合部的交通要经营辐射范围半径5公里营业面积道仓储商店程度较高采取自选和开架面售相设不低于营业面积50%的结合方式停车场，提供相关技术和 服务地区中心、城郊结合经营服务辐射半径5公里营业面积以销售某类商品为主，体现部、交通要道和符合以上，目标顾客以有目3,000平方米专业性、深度性、品种丰城市规划的大型居住的的选择某类商品中的以上富，选择余地大区附近流动顾客为主专业店具备丰富的专业知识，并根据专业性知识服务采取柜台销售或开架面注重品牌声誉，从业人员售方式以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利市级中心地区、中心、目标顾客以中高档消费营业面积根专业街以及百货店、者和追求时尚的年轻人据商品特点购物中心内为主而定专卖店程度较高入口分设，结算在集中停车场的收银处统一进行业品牌开发以上流动顾客为主道和符合城市规划的以上，目标顾客以居民、5,000平方米满足一次性购全，注重本企大型居住区附近综合超市

施，开设多项商品性服务程度较高 项目采取自选销售方式，出设不低于营业面积50%的以开架自选为主，结算营业时间16小时以上，提在收银处统一进行供即时性食品的辅助设急性等特点大众化衣、食、用品齐全，地区中心、居住区、目标顾客以居民、单身、营业面积100以销售食品、小百货未知，交通要道、以及车站、年轻人为主平方米左右有即时消费性、小容量、应医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区城郊结合部、交通要经营范围辐射半径3公里营业面积便

利 店大型程度较高采取自选销售方式，出营业时间12小时以上入口分设，结算在集中的收银处统一进行经营服务辐射半径0.5公营业面积500以销售食品、生鲜食品、日里，目标顾客以居民为平方米以上常用品为主主地区中心、居住区超市商业信息 自动化服务功能经营方式商品(经营)结构规模商圈、目标客户选址分类郑州市主要八种零售业态设置基本条件一览表75零售业态定义由发起企业有计划地开设不低于营业面积40%75百货公司与购物中心的比较分析百货公司购物中心

零售业态，以购物为主通过专柜销售收入的分成方式获利，统一收银 以商品为主导 通常选择中等规模物业 采取柜台销售和开架销售相结合方式 以商品岛柜方式布局，环境较局促 消费人群有限且较为固定 作为购物场所，服务特定商圈的消费人群 发展空间有限，面临调整和变革多业态复合，集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体 通过分租物业的租金收入方式获利，分散收银 以物业为主导 体量较大，包括占地面积、建筑面积和停车面积 采取独立店铺为主的专卖店形式 较大的建筑空间尺度，购物环境良好 消费人群较广且有众多随机消费城市商业主体、城市消费文化聚集和地产物业需求 新兴行业，仍有较大的提升空间

76业态构成盈利方式经营模式物业体量平面布局购物环境消费人群城市功能发展阶段百货公司与购物中心的比较分析百货公司购物中心 零售767777原始资料收集7777原始资料收集77

7878零售资料收集收集方法：需要由专业零售研究人员进行为期两周的零售扫盘工作资料来源： 直接零售考察 政府相关房地产网站公开数 据（销售价格/销售速度等） 中介访谈 消费者调研 零售商访谈 客户提供数据？？所需资料包括：1.开业时间2.建筑面积3.楼层数4.零售类别5.市场定位6.业态组合7.租户列举8.租金水平9.销售水平 78零售资料收集收集方法：需要由专业零售研究人所需资料包括787979市场分析7979市场分析79

80801.2.3.4.5.6.7.如何判断未来商业发展趋势？需求模型？如何确定商圈？业态种类？如何进行消费者调研？如何进行零售商访谈？影响租金的因素？市场分析

零售部分市场分析所采用的方法与办公楼大同小异，本部分我们将着重分析零售所具有的一些 不同的特性。 801.如何判断未来商业发展趋势？市场分析80

8181如何判断未来商业发展趋势？1.2.3.4.5.6.7.8.商业网点发展规划商业（零售）土地的转让轨道交通的未来发展CBD的开发大型住宅社区的建设大型活动如奥林匹克/亚运会/世博会等的举办大型旅游景点的建设依托传统商业氛围 81如何判断未来商业发展趋势？1.商业网点发展规划818282商业网点发展规划根据《市商业网点发展规划》未来整个商业网点由1个市级商业中心、6个外围组团商业中心、19个片区商业中心、100个左右居住区商业中心以及街坊商业、专业街、中心镇商业和一般镇商业、农村商业构成。1个市级商业中心市级商业中心发展以商务中心、购物中心为主体的商业中心及现代服务业。6个外围组团商业中心6个外围组团商业中心分别是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都－青白江、郫县和温江外围组团商业中心。各外围组团商业中心将依据各地的地理基础与人文风情来进行规划。19个片区商业中心将在中心城范围内居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边，着力培育19个片区商业中心。片区商业中心特点是，鼓励设置专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化网点、娱乐网点；适度设置百货店、购物中心、大型综合超市、仓储式商场、生活服务网点；限制设置农贸市场。8282商业网点发展规划根据《市商业网点发展规划》未来整个商82需求模型“马斯洛”需求层次模型高层次需求 基本需求

自我实现需求 尊重需求社交需求安全需求生理需求

奢侈品 高档餐饮、高档零售、 私人会所、国外旅游 中档餐饮、大众娱乐、 中高档零售、国内旅游 快餐、简餐、服务配套、生活型卖场、超市、便利店、大众化零售高档次低档次零售业态模型按照“马斯洛”的需求层次模型，普通人类的需求一般分为五大类，从基本需求到高层次的需求分别是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。人们在满足较高层次的需求之前，总是先尽力满足较低层次的需求，一旦较低层次的需求得到满足之后，才会产生更高层次的需求。人们的需求层次可以通过多种形式来得到满足，零售购物便是其中的一种主要形式。一些基本的生理需求可以通过较为低档、大众化的服务配套和大众化零售得到满足，比如消费者的吃穿方面的需求。随着零售档次的不断提升，消费者越来越注重购物时的体验而并非商品本身，消费者更关注购物整个过程所带来的感觉。

83

83需求模型“马斯洛”需求层次模型高层次需求 自我实现需求 83步步行时间在5-10分钟内第第一商圈消费群体离离项目路程在500米之内第一商圈消费群体对本项目而言，项目及周边的住宅居民和项目的商务人群是未来的第一商圈消费群体。此类消费群体其在周边项目的消费频率是最高的，同时消费的类型也较为多样性。此部分消费群体中居民的基本需求主要为社区配套型商业，商务人群的基本需求主要为商务型配套。

84

84本项目及周边的住宅居民本项目的商务人群一商圈消费群体项目路程在500米之内行时间在5-10分钟内步步行时间在5-10分钟内第第一商圈消费群体离离项目路程在584主要商业元素高档次低档次零售业态模型小型餐饮、快餐、简 餐美容美发、棋牌室、 茶楼银行、邮局、 电信零售大中型 餐饮商业主要功能元素第一商圈消费群体第一商圈最主要的消费需求为基本的生活需求及少量较高层次的社交需求。生活需求通过零售业态模型则主要表现为快餐、简餐、服务配套、便利店以及大众化的零售等。社交需求则表示为少量的大众娱乐及适量的中档餐饮。上述的零售业态中所拥有的商业主要功能元素相对本项目则主要建议分为四大类，在餐饮方面则是小型餐饮、快餐和简餐、大中型餐饮等，在娱乐方面为美容美发、棋牌室和茶楼等，在服务配套方面为银行、邮局和电信营业厅等，大众化零售主要以小面积的大众化服饰类为主。第一商圈其人口规模较少，限制了消费群体规模的，因此制约了商业的规模。

85

85奢侈品高档餐饮、高档零售、私人会所、国外旅游

中档餐饮、大众娱乐、中高档零售、国内旅游

快餐、简餐、服务配套、生活型卖场、超市、便利店、大众化零售主要商业元素高档次低档次零售业态模型小型餐饮、快餐、简美容美85第第二商圈消费群体步步行时间在10-20分钟内离离项目路程在0.5-1.5公里之内第二商圈消费群体（包含第一商圈消费群体）大部分本区域的居民和部分其他地区的居民及本区域内的商业设施中的商务人群是未来的第二商圈消费群体。整体而言，此商圈的消费群体其消费频率和消费业态种类与第一商圈的消费者相比都有所下降。此部分消费群体，其需求主要为社区配套型商业和商务型配套，同时对于其它零售业态的需求也会扩大，如娱乐等。

86

86二商圈消费群体

本项目及周边的住宅居民 本区或附近区域其他居民行时间在10-20分钟内本项目的商务人群本区域内的商业设施中的商务人群项目路程在0.5-1.5公里之内第第二商圈消费群体步步行时间在10-20分钟内离离项目路程在86主要商业元素高档次低档次零售业态模型小型餐饮、 快餐、简 餐美容美发、棋牌室、 茶楼银行、邮局、 电信零售大中型餐 饮商业主要功能元素第一和第二商圈消费群体第二商圈最主要的消费需求除了最基本的生活需求外，其社交需求也值得我们关注。随着商圈范围的扩大，更多的社交需求逐渐显现出来。相对本项目而言其主要表示为大众娱乐和中档餐饮。则相对应的零售业态中，结合本项目所处的区域特质，建议需要新增的商业功能元素为大型娱乐中心（包含KTV），以满足人们的社交需求并发挥吸引人流的作用。同时由于商圈辐射面积的扩大，需求也随之扩大，则商业规模也应随之扩大以满足新增的需求。因此第一商圈所建议的零售的店铺数量也应相对增加，一些店铺的面积也可以相应的扩大以提高档次，吸引较高层次的消费群体。

87

87奢侈品高档餐饮、高档零售、

私人会所、国外旅游 中档餐饮、大众娱乐、中高档零售、国内旅游

快餐、简餐、服务配套、生活型卖场、超市、便利店、大众化零售大型娱乐中心（含

KTV）主要商业元素高档次低档次零售业态模型小型餐饮、美容美发、银行87第第三商圈消费群体步步行时间在20分钟之外离离项目路程在1.5公里之外第三商圈消费群体（包含第一和第二商圈消费群体）本项目第三商圈消费群体相对第二商圈消费群则更为广泛。在居民类中包括了附近区域的居民，同时也包含城市其它居民；商务类消费群体也扩大为全市其它区域的商务人群。此部分消费群体，其基本的需求也十分巨大。原有的社区配套型商业已经不能很好的满足庞大的基本生活需求。随着商圈的扩大，商业设施中需要更多目的性较强的消费来吸引离项目距离较远的消费者。

88

88三商圈消费群体项目路程在1.5公里之外本项目及周边的住宅居民其他附近区域的居民本项目的商务人群本区域内的商业设施中的商务人群

全村市其它商务人群附近区域以外的居民观光游客当地市其它的游客

全市其它居民行时间在20分钟之外第第三商圈消费群体步步行时间在20分钟之外离离项目路程在1.88主要商业元素高档次低档次零售业态模型小型餐饮、快餐、简餐、美 食广场美容美发、 棋牌室、 茶楼银行、邮局、 电信零售大中型餐 饮商业主要功能元素第一、第二和第三商圈消费群体大型生活卖场是吸引人流的有效主力商家。较高层次需求亦需要更多的商业功能元素来体现，从而需要更多的商业面积为载体。除了建议增加大型生活卖场以满足较大规模日常生活需求外，在考虑本项目所处的区域及未来发展的情况，大型娱乐及餐饮中心亦是未来大众化消费的主要场所，以满足人们的社交需求。同时当商圈辐射面积再次扩大之后，则商业规模也应随之扩大以支撑辐射区域的需求。在考虑到未来可能的建筑形态，部分店铺的面积需要调整以适应新的建筑形态。

89

89大型娱乐中心（含

KTV）大型生活卖场奢侈品高档餐饮、高档零售、

私人会所、国外旅游 中档餐饮、大众娱乐、中高档零售、国内旅游

快餐、简餐、服务配套、生活型卖场、超市、便利店、大众化零售主要商业元素高档次低档次零售业态模型小型餐饮、快美容美发、银89业态种类1.2.大类可分为四大类：零售、餐饮、文化休闲娱乐、服务详细分类为：综合性购物中心百货店各种专卖店大型中餐厅西餐厅西式快餐店，如必胜客，肯德基等咖啡馆茶坊电影院卡拉OK/迪士高健身中心美容美发SPA儿童乐园真冰溜冰场书店

90

90手机/电信营业厅银行邮局洗衣房宠物店面包房便利店票务礼品鲜花旅行社等零售服务餐饮文化休闲娱乐业态种类1.大类可分为四大类：零售、餐饮、文化休闲娱乐、服务909191消费者调研研究目的消费者市场调查的主要目的是透过了解消费者的消费现状以及对未来开发项目的期望,为本项目的定位、设计及之后的市场推广提供指导性的参考数据。了解当地消费者的构成及背景资料了解消费者现有的购物、餐饮、文化休闲娱乐、服务的消费习惯了解消费者对未来开发项目的市场定位、商品组合的期望透过上述的消费者市场调查，可了解消费者的市场需求，从而为本项目拟定目标客群及发展方向。利用消费者市场调查所得的数据，可作为未来推广本项目的重要招商推广工具。9191消费者调研研究目的消费者市场调查的主要目的是透过了解919292研究设计本次消费者市场调查的实地访问工作一般由第三方市场调查公司执行。调查抽样方法采用了街头随机拦截方法，主要覆盖有消费意欲及购买力的受访者为保证拦截的随机性，街头拦截访问遵从隔五抽一的原则进行为确保资料的准确性，访问时间控制在15分钟之内市场调查需要完成500份有效问卷，具体问卷分布应该同时涵盖不同商圈9292研究设计本次消费者市场调查的实地访问工作一般由第三方929393受访者条件受访者当中包括本地和外来居住居民周边工作的工作人员因商务或观光休闲而外来的游客受访者或家庭成员没有在相关行业工作过去6个月没有接受任何方式的市场调查9393受访者条件受访者当中包括本地和外来居住居民周边工作的93消费习惯分析项目概念测试

需求分析现有需求分析 潜在需求分析消费区域消费金额交通工具业态测试定位测试消费频率

商 圈 偏好消费可能性商业设施喜好结论

94

94消费者调查分析架构

消费者背景分析商业形态测试消费习惯分析项目概念测试 需求分析消消交业定消 商消商结论消949595消费者调研结论家庭规模：前往大卖场/超市的频率：前往娱乐场所的频率：月均支出排位：购物影响因素：倾向的餐饮：倾向的娱乐：倾向的交通工具：9595消费者调研结论家庭规模：前往大卖场/超市的频率：倾向959696零售商访谈背景资料调研目的：通过对部分国内和国际知名零售商进行访谈，了解他们未来业务拓展计划及相关要求，以考察他们对本项目区域的看法和未来发展趋势。9696零售商访谈背景资料调研目的：通过对部分国内和国际知名96

9797A百货公司

现时营运状况行业 百货公司分店 目前在中国有？？家店，在本市有？？家分 店。平均面积:约40,000平方米

未来3年拓展计划在未来几年有保持每年1-2家新开店铺的拓展计划，但主要发展东北和华南，短期内没有继续开拓当地市场的计划。

开店决定的主要考虑因素

商圈的成熟程度

对本项目的意见/评语承租兴趣:

暂时没有，因目前已有2家店，且不是开拓市场 的首选城市。 但如果项目合适的话，可以考虑。承租/技术要求： 面积：40,000平方米 单层面积必须大于5000平方米 楼层高度最多６层 租约年期为１０年以上 97A百货公司 现时营运状况 开店决定的主要考虑因素97

9898影响租金的因素1.2.3.4.楼层越高，租金要大幅降低出入口（含电梯、扶梯口）的租金明显高于其他区域租金不同业态有不同的租金承受能力开业初期和稳定期 98影响租金的因素1.楼层越高，租金要大幅降低989999市场定位9999市场定位99100100规模预测方法1.宏观法（消费品零售总额）2.微观法（业态组合和租户组合）100100规模预测方法1.宏观法（消费品零售总额）2.100大型零售物业市场需求预测步骤大型零售物业市场需求预测步骤回归模型拟合当期累计吸纳预测未来当期累计吸纳计算未来当期净吸纳确定未来年度市场需

101

101零售物业市场未来需求预测—宏观法

大型零售物业市场需求基本关系式

当期需求=当期净吸纳量 当期净吸纳量=当期累计吸纳量—前期累计吸纳量 吸纳量之决定因素 社会消费品零售总额的增长与零售物业吸纳量息息相关。大型零售物业市场需求预测步骤大型零售物业市场需求预测步骤回归101平方米零售物业市场需求拟合

10210214.915***0.135741F-Statistic=222.471***αR2=0.965-4.046***-233,980.1Ct-检验值系数

零售物业需求未来预测—回归方程与检验结果回归方程及检验结果

累计吸纳量(t)=C+α社会消费品零售总额(t)+ε(t)零售物业市场需求拟合1,200,0001,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 -1995199619971998199920002001200220032004当期累计吸纳量实际值当期累计限量估计值平方米零售物业市场需求拟合 10214.915***0根据据项项目目所所在在零零售售市市场场发发展展及及未未来来商商业业规规划划，，确确定定项项目目的的主主要要目目标标客客户户群群。。参参考考同同类类型型项项目目之之规规模模配配比比，，确确定定本本案案可可承承受受零零售售面面积积范范围围。。根根据据主主要要目目标标客客户户群群并并结结合合自自身身项项目目定定位位，，确确定定项项目目有有可可能能引引进进的的主主力力租租户户和和零零售售商商家家。。综综合合以以上上各各项项，，并并结结合合确确定定项项目目的的业业态态组组合合及及主主要要业业态态比比例例。。依依据据所所确确定定的的业业态态及及其其相相应应的的需需求求面面积积，，综综合合其其他他物物业业功功能能的的比比例例，，最最终终确确定定项项目目可可承承受受零零售售面面积积。。零售物业市场未来需求预测—微观法103103根根据据项项目目所所在在零零售售市市场场发发展展103Month00,2002104七．酒店项目市场分析及定位前期组建及准备市场分析场地分析成本评估

初步成本估算 时间 阶段建筑设计建议

建筑体量 功能 阶段开发建议的确认和形成 初步评估 修正与测试 全面的可行性分析 推荐开发方案 建议与结论零售社会经济研究办公酒店服务式公寓Month00,2002104七．酒店项目市场分析及定位104105105原始资料收集105105原始资料收集105

106106酒店资料收集收集方法：需要由专业酒店研究人员进行为期两周的酒店扫盘工作资料来源： 直接酒店考察 政府相关网站公开数据（客 房率/等） 运营商访谈 客户提供数据？？ 所需资料包括：1.2.3.4.5.6.7.地理位置开业时间管理公司客房类型及数量套内面积会议室配套设施所需资料包括：8.9.10.11.12.13.14.市场价格协议价格收入比例客房率及季节性价格历史增长率和未来增长预测客源类型构成客户国别构成15.16.主要大型企业客户主要销售渠道 106酒店资料收集收集方法：需要由专业酒店研究人员进行为期106107107高星级酒店物业的界定依据仲量联行在国际酒店市场积累的经验，并根据国家星级酒店评定方法的有关规定，界定高星级酒店的评判标准主要包含以下几个方面：酒店的客房及配套设施酒店的管理水平酒店的品牌经营策略酒店的市场定位酒店的价格策略只有营业一年以上的酒店才有资格申请评定星级107107高星级酒店物业的界定依据仲量联行在国际酒店市场积107管理方式描述项目例举自建并管理中资发展商/中资酒店管理集团多采用该方式外资酒店管理集团较少见，仅香格里拉酒店管理集团和半岛酒店（未来项目）采用该种方式新锦江大酒店浦东香格里拉大酒店全权委托管理通常为外资酒店管理集团所采用万豪旗下所属酒店带资管理中资酒店管理集团多采用该方式外资酒店管理集团参股经营的非常少见希尔顿酒店108108高