房地产-整体解决房地产-整体解决方案

——金蝶房地产ERP整体(zhěngtǐ)解决方案创建、固化一套标准(biāozhǔn)、科学的管理体系第一页，共五十六页。房地产信息化概述(ɡàishù)房地产ERP系统介绍万科成本管理体系介绍动态成本管理（管理工具软件）责任成本管理（岗位职责设计）作业过程管理（规章制度完善）第二页，共五十六页。房地产核心(héxīn)价值流全程客户关系管理全程项目管理土地(tǔdì)获取人力

资源法律

支持政府

关系档案

管理行政

后勤经营

计划项目前期规划(guīhuà)工作设计工程销售售后服务财务管理（核算、预算、资金、报告）3第三页，共五十六页。金蝶房地产整体(zhěngtǐ)解决方案资本市场

供应市场协同供应协同计划协同设计[供应商关系管理]物业管理租赁管理[客户关系管理]销售管理投资者关系管理战略目标管理管理驾驶舱[企业绩效管理][财务管理]财务会计管理会计进度管理质量管理甲供材料工程档案[人力资源管理]人事管理薪酬福利招聘培训绩效管理办公自动化[知识管理]信息门户内容管理采购管理[项目作业控制][动态成本控制]目标成本合同管理付款管理项目估算消费市场知识市场资金管理税务会计4第四页，共五十六页。金蝶房地产行业(hángyè)产品的核心构架以资金为中心(zhōngxīn)以客户为中心以房产为中心租售系统项目管理客户服务系统物业管理系统财务系统客户房产资金人力资源5第五页，共五十六页。1、以资金(zījīn)为中心的系统应用框架图文档库房产

资源库建筑

材料库土地

资源库客户

知识库成本

数据库合作

伙伴库合同库工程(gōngchéng)招投标项目(xiàngmù)成本采购管理质量管理项目进度销售管理租赁管理物业管理客户服务应收管理项目管理平台客户关系管理平台合同管理应付管理财务系统集团管理战略管理总帐合并报表预算管理资金管理收支平台报表固定资产出纳业务报表基础政策数据仓库管理驾驶舱商业智能内

部

门

户人力资源办公管理知识管理行政办公6第六页，共五十六页。2、以客户(kèhù)为中心，全面的客户(kèhù)资源管理置地策划(cèhuà)设计(shèjì)施工市场营销现场销售售中

管理准业主管理入伙物业管理客户投诉客户服务意识贯穿全过程提高客户满意度增强客户忠诚度7第七页，共五十六页。2、以客户(kèhù)为中心，全面的客户(kèhù)资源管理房地产企业获取潜在客户的信息的成本相当高，平均获取一个电话或来访，成本在2000—10000元，但很多重要客户信息被业务员带走，造成企业客户资源流失。同时也造成对业务员管理的难度。客户知识库意向客户漏桶困境建立潜在客户和未成交客户的管理意向客户信息零漏损基本信息联络信息家庭信息行为偏好……职业信息销售机会认知途径客户事件……完整记录客户售前信息我们获得一个客户的成本是多少？

举例：一个十万平米(pínɡmǐ)的楼盘按照5,000元/M2，销售总额为5亿元；按照2%计，营销总费用为1,000万元；按照平均每个单位100平米来计，共有1000个左右的成交客户；每个成交客户的营销成本是1.0万元；8第八页，共五十六页。3、以房产为中心(zhōngxīn)业务流程指引房间基本信息、销售、租赁(zūlìn)、服务信息具有空间位置的楼盘表房间状态(包括销售、租赁及服务状态)销售合同、租赁合同、附加协议信息房客关系9第九页，共五十六页。集成监控－商业(shāngyè)分析10第十页，共五十六页。项目销售(xiāoshòu)签约分析分析项目签约销售情况，可以从集团、地区、分子公司、项目、项目分期、不同年度、不同月份的分析项目签约销售。另外，展现(zhǎnxiàn)中还结合了排名分析、趋势分析、结构分析、对比分析等方法展现(zhǎnxiàn)数据。11第十一页，共五十六页。项目认购(rèngòu)分析分析项目认购销售情况，可以从集团、地区、分子公司、项目、项目分期、不同年度、不同月份的分析项目认购情况。另外(lìnɡwài)，展现中还结合了排名分析、趋势分析、结构分析、对比分析等方法展现数据12第十二页，共五十六页。项目(xiàngmù)销售签约分析分析项目签约销售情况，可以从集团、地区、分子(fēnzǐ)公司、项目、项目分期、不同年度、不同月份的分析项目签约销售。另外，展现中还结合了排名分析、趋势分析、结构分析、对比分析等方法展现数据。13第十三页，共五十六页。项目销售(xiāoshòu)回款分析分析项目销售收款情况，可以(kěyǐ)从集团、地区、分子公司、项目、项目分期、不同年度、不同月份的分析项目的销售收款。展现中还结合了排名分析、趋势分析、结构分析、对比分析等方法展现数据。14第十四页，共五十六页。项目销售折扣(zhékòu)分析分析项目平均折扣以及各单点折扣、折扣额、折扣率，可以从集团、地区、分子公司、项目、项目分期、不同年度、不同月份的分析项目折扣情况。展现中还结合了排名分析、趋势分析、结构(jiégòu)分析、对比分析等方法展现数据。15第十五页，共五十六页。概述房地产ERP介绍万科成本管理体系介绍动态成本管理（管理工具软件）责任成本管理（岗位职责设计(shèjì)）作业过程管理（规章制度完善）16第十六页，共五十六页。制定(zhìdìng)目标——目标成本目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解,变成可执行的行动计划，并在执行过程中找出差距、分析(fēnxī)原因，制定改进措施。1万科成本(chéngběn)管理的四步法明确岗位职责——责任成本体系“责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。2跟踪执行——动态成本法动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。3知识管理——成本数据库“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。4第十七页，共五十六页。责任成本(chéngběn)管理目标(mùbiāo)成本管理作业(zuòyè)过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统岗位职责管理工具管理制度成本、工程文件万科成本管理体系介绍第十八页，共五十六页。概述房地产ERP介绍万科成本管理体系介绍动态成本管理（管理工具软件）责任成本管理（岗位职责设计(shèjì)）作业过程管理（规章制度完善）第十九页，共五十六页。很好的将成本、工程、财务(cáiwù)的内容结合起来，大幅提高了公司内部沟通协作的效率；以极为可靠的途径，解决了以其他软件制作台帐的数据安全性问题；及时准确的反馈实时的项目动态成本信息，掌握项目盈利状况变化；估算管理目标成本合同管理变更签证资金计划付款管理动态成本拿地招标项目实施付款全过程成本管理工程管理财务管理动态成本(chéngběn)管理（管理工具软件）第二十页，共五十六页。成本(chéngběn)系统整体流程图目标(mùbiāo)成本调整(tiáozhěng)成本动态成本成本库项目测算合同管理非合同管理待发生成本付款计划付款管理招投标投资计划财务资金财务资金财务总账进度管理甲供材料第二十一页，共五十六页。新项目(xiàngmù)发展规划设计扩初设计(shèjì)施工图设计(shèjì)施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本执行目标成本的形成过程第二十二页，共五十六页。项目(xiàngmù)测算常用的基本概念原始指标/计算系数项目测算时，某些成本科目(kēmù)的工作量不能直接得到，需要通过特定指标间接的关系得到，这些特定指标就是该成本科目(kēmù)的原始指标。例如：项目测算时，成本科目“门窗面积”的工作量不能直接得到，但我们可以通过“建筑面积”乘以“窗地比”得到门窗面积。我们就将“建筑面积”称为“门窗面积”的原始指标，“窗地比”称为“计算系数”。

第二十三页，共五十六页。项目(xiàngmù)测算第二十四页，共五十六页。成本(chéngběn)数据库系统项目(xiàngmù)规划指标库项目成本数据库材料设备数据库——成本数据平台，是新项目估算和结算(jiésuàn)分析的重要参考依据。第二十五页，共五十六页。分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同(bùtónɡ)项目间的同类指标进行比较分析。项目规划(guīhuà)指标库第二十六页，共五十六页。记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标(zhǐbiāo)进行比较分析。成本(chéngběn)指标库第二十七页，共五十六页。第二十八页，共五十六页。目标成本(chéngběn)管理第二十九页，共五十六页。第三十页，共五十六页。第三十一页，共五十六页。全项目动态成本表：

能够全面反映项目开发(kāifā)过程中各个时期的实际成本结果。产品成本分摊表：

是对动态成本数据的进一步明细，将其按产品（如商业、住宅、车库等）进行分摊，最终得到按产品的成本数据。动态成本：能够实时反映最新的成本构成情况(qíngkuàng)及其变化。动态(dòngtài)成本第三十二页，共五十六页。通过信息化建设，万科集团(jítuán)的整体成本管理能力得到大幅提升。万科对调整成本(chéngběn)的监控分析第三十三页，共五十六页。万科企业(qǐyè)如是说

“原来万科在成本上也是事后核算，对于管理提供的帮助不是很大。实施动态成本管理后，能够(nénggòu)展现全项目动态明细表，实时反映并监控动态成本，大大提高了企业在控制成本方面的作为。”

万科企业(qǐyè)股份有限公司

财务总监王文金从2000年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求.第三十四页，共五十六页。概述(ɡàishù)房地产ERP介绍万科成本管理体系介绍动态成本管理（管理工具软件）责任成本管理（岗位职责设计）作业过程管理（规章制度完善）第三十五页，共五十六页。责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行(zhíxíng)和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价(píngjià)标准；（4）评价(píngjià)人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为责任成本(chéngběn)－－明确岗位职责第三十六页，共五十六页。项目(xiàngmù)经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸

成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安(Jiànān)成本；组织型成本管理而非审价算帐型合理的架构分工－－责任成本(chéngběn)前提第三十七页，共五十六页。万科责任(zérèn)成本介绍第三十八页，共五十六页。岗位职责设计(shèjì)第三十九页，共五十六页。项目目标(mùbiāo)成本责任书第四十页，共五十六页。概述(ɡàishù)房地产ERP介绍万科成本管理体系介绍动态成本管理（管理工具软件）责任成本管理（岗位职责设计）作业过程管理（规章制度完善）第四十一页，共五十六页。万科地产(dìchǎn)成本管理制度成本管理职责

（一）集团(jítuán)总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责

成本监控

（一）成本监控系统（二）成本监控的要求房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理（八）其他环节的成本控制

第四十二页，共五十六页。项目(xiàngmù)发展施工(shīgōng)规划设计招标(zhāobiāo)竣工结算签约销售及物业管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位作业过程管理－－管理制度的建立房地产成本作业过程总目标第四十三页，共五十六页。控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则(yuánzé)：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：《新项目发展可行性评审体系》

3.1新项目(xiàngmù)发展成本控制第四十四页，共五十六页。控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求(xūqiú)文件：

《规划设计工作流程与评审制度》

3.2设计成本(chéngběn)控制第四十五页，共五十六页。容积率建筑(jiànzhù)占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.2设计阶段的主要(zhǔyào)经济指标第四十六页，共五十六页。控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则

需求文件：《工程(gōngchéng)及材料招标管理办法》

3.3招标(zhāobiāo)成本控制第四十七页，共五十六页。控制要点(yàodiǎn)：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：《工程合同管理办法》

3.4签约成本(chéngběn)控制第四十八页，共五十六页。控制要点(yàodiǎn)：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》3.5施工成本(chéngběn)控制第四十九页，共五十六页。控制(kòngzhì)要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：《工程预结算管理办法》

3.6结算(jiésuàn)成本控制第五十页，共五十六页。控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：独立、健康(jiànkāng)运营，不产生经营负担。需求文件：《销售管理制度》《物业管理制度》3.7销售承诺(chéngnuò)及物业管理成本控制第五十一页，共五十六页。业务流程优化第五十二页，共五十六页。财务和成本核算的科目(kēmù)做到了4级以上的统一，并且可以根据实际需要进行来调整。实现了项目的合同付款管理与总帐的一致，减少重复的劳动，提高效率。总帐与E结算系统的一体化，更方便了现金的管理。实现以项目各种产品类型动态成本为基础的年度成本结算方式，做到动态成本与核算成本的一致。实现全项目动态成本管理，准确控制好项目的成本。并且实现以项目成本为基础较为准确编制项目的资金计划，提高资金计划管理能力。万科集团应用(yìngyòng)取得主要的成果万科集团的基本数据(shùjù)平台第五十三页，共五十六页。金蝶房地产行业典型客户(kèhù)举例54第五十四页，共五十六页。9、人的价值，