工程管理操作手册

编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第1页共79页生效期2013年07月01日工程管理操作手册编制：唐先录日期：2013年06月10日审核：日期：20年月日批准：日期：20年月日修订记录日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人编号 GC-CQ01-01版本 A/0威琅集团达强物业 工程管理操作手册 页码 第2页共79页生效期 2013年07月01日目 录公共设施设备管理程序 4给排水系统异常情况处理作业指导书 8水泵操作与保养作业指导书 12水池（箱）清洗作业指导书 14供配电设施操作与保养作业指导书 16停电管理作业指导书 19公共照明控制作业指导书 20加工维修工具操作作业指导书 22特约维修服务作业指导书 24柴油发电机运行管理作业指导书 25柴油发电机维修保养作业指导书 28柴油发电机操作作业指导书 32弱电系统运行管理作业指导书 34电气焊工安全操作规程 35泥瓦（防水）工安全操作规程 38油漆（抹灰）工安全操作规程 40空调设备操作与保养作业指导书 42电梯系统管理规定 47房屋本体管理作业指导书 50设备房管理规定 55设备机房值班室管理制度 56设备机房值班交接班制度 .............................................................................................................57编号 GC-CQ01-01版本 A/0威琅集团达强物业 工程管理操作手册 页码 第3页共79页生效期 2013年07月01日报修维修工作规程 58维修作业应急事件处理规程 61常见急救处理方法 66住户维修服务作业规程 69编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第4页共79页生效期2013年07月01日公共设施设备管理程序1．目的：规范机电设备等公用设施管理，保持公用设施良好状态及正常使用。2．范围：适用于公司各业务部门。3．定义3.1供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱） 、公共照明、供电线路、防雷系统等。3.2给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供排水管网、水泵等。3.3消防系统：火警探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统。3.4电梯系统：轿箱、轿顶、电梯控制柜、底坑、钢丝绳、电机等。3.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、其它类空调及供暖设备等。3.6电讯系统：程控电话、消防对讲系统、有线电视、网络、紧急广播系统等。3.7安防系统：闭路监控设备、门禁控制及停车场管理设备、保安对讲设备、居家报警设备、红外线对射系统、巡更设备等。4．职责4.1各部门工程主管负责做好设备的前期介入工作并组织对公共设施接管做出方案。4.2各部门工程主管负责组织对公共设施建立编号和设备台帐并完善设备标识。4.3设备责任人负责公共设施日常保养维修工作。 工程主管组织解决技术难题、 草拟技术改造方案。部门经理负责公共设施保养维修工作的检查、监督工作。4.4公司营运管理部（或品质专员）负责对各部门的公共设施保养维修工作进行督导、评估和巡查，审批检修计划和技术改造工作，不定期抽查各部门设备保养情况及相威琅集团达强物业 工程管理操作手册关质量记录，监督设备重要维修工作。

编号 GC-CQ01-01版本 A/0页码 第5页共79页生效期 2013年07月01日4.5对公共设施的日常保养维修、检修质量进行鉴并记录在《设备 /设施保养维修记录表》上。方法和过程控制1设备的前期介入及接管。前期介入人员与甲方及施工单位沟通，对机电设备的安装调试工作进行跟踪，掌握工程进度，及时向公司反馈信息。设备交接人员对交接设备逐项进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见；收集设备资料及分承包方的联系方式并整理归档。设备责任人负责在接管前编制设备的作业指导书并张贴；维护保养和故障处理作业指导书在设备接管后三个月内完成。设备接管由分公司营运管理部会同项目技术员、甲方进行，对设备的接管做出方案，接管依据以设备使用说明书及国家有关规范为标准。如达不到上述条件的应在验收表格中注明，由甲方签字盖章确认。2设备编号及台帐设备编号由以下四部分组成：XX-ZZ-YY-00XX-------项目名称英文缩写ZZ--------设备类别代码01-供配电设备YY-------设备识别码01-发电机00-------设备列序号01、02、03、04⋯⋯例如：XX7-01-01-01XX项目供配电设备发电机 1#机组设备类别代码按照 3.定义顺序进行编号设备识别码按照3.定义各小项列文顺序进行编号设备台帐的建立。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第6页共79页生效期2013年07月01日各部门设备编码原则给项目所有设备进行编号，填写《物业配套设备设施台帐》，并录入项目物业管理软件；设备接管时随设备配置的工具、零部件应列在《物业配套设备设施台帐》中的附件栏。设备台帐由项目工程主管负责管理，设备变更、维修情况及时向分公司营运管理部汇报，分公司营运管理部每季度根据设备台帐对各项目设备进行一次检查。设备标识的管理各项目应在接管验收后 1个月内对所有设备进行标识。设备管理卡内容：设备编号、技术参数、产地、责任人等。设备卡模板：设备编号资产编号

名称投入时间技术功率频率参数电流尺寸产地图纸编号责任人设备房及设备重新油漆应按照附表 1的要求进行粉刷。5.3设备的日常性工作及维修和改造方案设备检修等级按以下分类进行 :日检：对设备进行清洁，记录设备运行数据，检查设备有无异常现象。月检：对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行检修。季（半年）检：对设备进行清洁、加油、调试。年检：对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零、部件及附属装置。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第7页共79页生效期2013年07月01日大修：对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合辖区发展的需要进行技术改造。 工程主管及时提交设备大修报告，经部门经理和分公司负责人审核，经管理者代表审批后，报业委会或甲方批准执行。分承包方保养维修：依据合同之内容，由分承包方进行定期保养及故障的处理。对于设备的日常保养维修情况应按维修级别进行记录，将设备检修情况及重要零部件更换情况记录在《物业配套设备设施台帐》与项目物业管理软件上。工程主管应根据批准的检修计划和内容， 做好准备工作及防范措施。 对于重要维修工作，分公司营运管理部及部门经理需到现场指挥、协调、组织，各项目在每年12月15日前将年度检修计划上报管理者代表审批。对运行设备的技术图纸、产品说明书及相关资料项目须派专人保管。5.4营运管理部每季度对各部门的机电设备运行和保养维修情况进行检查， 重点以抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。营运管理部要对检查情况进行总结，存在问题限期整改并于一个月内进行复查，检查和复查结果通报公司各部门。6．各类设备（设施）保养一览表 6.1公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（ “Y”表示需要；“N”表示不必）项目每日周检半月月检两月季检半年年检每年巡检检检检三月低压配电室YYNYNNYYN发电机NYNNNNYYN电梯YYYYNYNYN编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第8页共79页生效期2013年07月01日空调系统YYNYNYYYN各类水泵YNNYYYNYY电讯系统YNNYNNNYY安防系统YYNYNNNNN防雷接地NNNNNNNNY煤气紧急切断系NYNNNNYNN统清洁绿化设备NYNNNNNNN消防系统及设施YYNYYYYNN7．质量记录和表格7.1设备责任人日常保养和工程主管日常巡查中发现的问题及处理情况记录在 《设备设施保养维修记录表》中。7.2周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备 /设施保养维修记录表》中记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容需在《物业配套设备设施台帐》中记录。7.3对于设备的突发性故障的抢修应在《设备大修记录表》中记录。8．质量记录和表格DQMG6.0-01-F1 《设备/设施保养维修记录表》DQMG6.0-01-F2 《设备大修记录表》DQMG6.0-01-F3 《物业配套设备设施台帐》给排水系统异常情况处理作业指导书1．目的：为保证各管理处给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第9页共79页生效期2013年07月01日消防用水的正常运行，特制定本规定。2．范围：适用于公司各项目。3．方法和过程控制3.1给排水设备操作规程给水设备（水泵）操作规程将水泵控制柜的转换开开启出水阀 开启进水阀关拨到“手动”位置将控制柜上的转换开关按控制柜上的“停按控制柜上“启拨到“自动”位置，水泵止”按钮水泵停止动”按钮开启水进入自动状态供水泵供水消防设备（消火栓泵、喷淋泵）操作规程按控制柜控制柜转换开关 消防水泵“启动”按钮按控制柜“停止”控制柜转换开关 消防水泵按钮3.2给排水设备（设施）运行管理：日巡视检查流程值班室 水泵房 地下水池 地下排水泵 供排水干管设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视，检查各设备的运行状况，并将巡视、检查情况记录在《设备/设施保养维修记录表》内。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第10页共79页生效期2013年07月01日设备责任人至少每天上午、中午、晚上须对水泵房巡视检查三次，检查设备运行状态及设备控制柜内元器件运行状态， 并记录设备运行数据及状况（电压、电流、声音、温升、压力等）于《设备 /设施保养维修记录表》内。水泵房的管理按照《公共设施管理程序》执行。对二次供水管理按照《重庆市生活饮用水二次供水管理规定》执行。3.3给排水系统运行故障应急处理方法：若运行中的生活、消防泵出现故障，工作人员应立即切断该泵电源并挂上标识牌。与维修人员一起抢修、排除故障，事后将事故情况填写《设备 /设施保养维修记录表》中，如更换零部件需填写《设备台帐》；若水管或配件、阀门破裂、损坏，工作人员应即刻停止该区域的供水。与维修人员一起抢修、排除故障，并报告工程主管和客户中心；3.4水泵的突发事故水泵能正常运转，但抽不上水，应立刻停止水泵工作，同时检查：水井、水箱、水池是否有水源。水泵是否有漏气现象，旋开放气螺丝把空气排放掉。水泵进出水的管道阀门是否全开。检查供水管道是否有爆裂。水泵过滤网是否有杂物堵塞。水泵不运行，应检查：电源是否正常，热继电器是否动作断开，接触器是否吸合。水泵、电动机是否卡阻；电动机是否过热。电机线圈是否对地或烧坏。电机启动电容是否烧坏。3.5水压不够检查水龙头过滤网是否阻塞。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第11页共79页生效期2013年07月01日检查阀门是否完全开启。检查电动机转速是否正常。叶轮有无异常。3.6水管或配件破裂消火栓管道漏水，立即关闭该区域阀门。如阀门关不严实，可用消防水带引至室外。立即通知管理处经理赶到现场，组织人员抢修。对破裂的PVC管进行焊补或更换，一小时后才可通水。无缝钢管可用水中胶修补，焊补或重新更换。φ32以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补，应采用丝口连接。3.6.6ABS供水管破裂需更换新管或用快干胶粘结，24小时后方可以通水。3.6.7PPR供水管破裂，应采用热熔技术进行维修，5分钟后即可供水。3.7阀门不正常漏水3.7.1阀门压盖破裂，更换新压盖。3.7.2阀门铰或销断落，重新更换装上阀门铰或销。3.7.3阀门破裂，重新更换。3.7.４阀门漏水无法关紧，需重新更换或修复好。3.8市政突然停水向市政部门询问详细情况，并对其原因及供水时间张贴于宣传栏内。3.9水井塌裂即刻断开水泵电源。立即制定维修方案。疏散无关人员。说明停水原因和供水时间并张贴于宣传栏内。4．相关文件GC-CQ01 《公共设施管理程序》威琅集团达强物业 工程管理操作手册5．质量记录和表格GC-CQ01-01-F1 《设备设施保养维修记录表》GC-CQ01-01-F2 《设备工具汇总表》GC-CQ01-01-F3 《设备设施完好记录表》GC-CQ01-01-F4 《机电设备台帐表》GC-CQ01-01-F5 《设备设施检查记录表》GC-CQ01-01-F6 《设备年度检修计划表》

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第12页共79页生效期2013年07月01日水泵操作与保养作业指导书1．目的：维修人员正确操作和保养水泵，维持水泵良好性能，确保各类水泵运行正常。2．范围：适用于公司各项目。3．方法和过程控制3.1日检检查泵体外观及标识。倾听水泵运转声音有无异常，手模电机温度是否正常。检查水泵前后阀们是否正常、水表的运行情况。检查水泵电容器是否有电解液泄漏。检查水泵自动控制线路是否正常。测试水井低水位报警器是否正常报警。3.2月度维护检修对各控制柜进行检查、测试运行状况。检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。3.3季度维护检修检查水泵轴承润滑油油脂、油封、水封圈、盘根线是否完好。检查泵叶、泵壳的腐蚀情况。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第13页共79页生效期2013年07月01日检查并测量电容容值。测试水泵、浮球阀自动控制装置。3.4年度维护检修检查泵叶轮、泵壳的腐蚀情况，损坏严重的需更换。清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承并更换密封填料。检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。3.4全面解体水泵先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”逐极拆卸。用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。清理所有需更换的部件。将密封环分别装在进水段和中段上。把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在泵体的中段上。将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。将出水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。装上平衡盘和轴套。将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，清理设备外部。检测马达绝缘情况。注入水放空气试机，测水泵轴速，观察异常振动及噪音。填写《设备抢修（大修）记录表》。威琅集团达强物业 工程管理操作手册4．相关文件GC-CQ01 《公共设施管理程序》5．质量记录和表格GC-CQ01-01-F1 《设备设施保养维修记录表》GC-CQ01-02-F1 《设备抢修（大修）记录表》GC-CQ01-02-F2 《给排水运行记录表》GC-CQ01-02-F3 《报废单》GC-CQ01-02-F4 《设备（设施）抢修记录表》GC-CQ01-02-F5 《设施设备故障登记表》

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第14页共79页生效期2013年07月01日水池（箱）清洗作业指导书1．目的：规范水池（箱）清洗操作，保证二次供水水质良好，维护业主及作业人员的人身安全。2．范围：适用于公司各项目。3．方法和过程控制3.1清洗前的准备工作必须由持有专业资质证书的水处理单位进行清洗。停水须提前三天与业主或承租户沟通并发布通知，告之其做好蓄水工作。水处理单位应提前两天完成相关准备工作（包括提供人员操作许可证等） ，物业服务中心予以配合。在清洗作业过程中，须采用鼓风机向内鼓风，已防氧气不足。水处理单位根据停水时间及日消耗量，将水位控制在容量的 1/5左右，然后排水。对无法排干的水池（箱），须用具有漏电保护的潜水泵抽干。3.2清洗过程：由物业服务中心运行人员切断水泵主电源及控制电源；采用安全电压照明方式照明并由专人监控。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第15页共79页生效期2013年07月01日如水位高于1米，严禁清洗人员进入。清洗人员进入水池（箱）前，应戴口罩并对手部、脚部进行消毒处理。水位降到30厘米时停止排放，利用此部分清水进行清洗。用钢丝刷刷洗内壁、管道并采用高压水枪冲洗，直到内壁手感无滑腻为止。用专业消毒剂配成高浓度消毒溶液，用高压水枪将溶液喷洒到内壁、管道进行冲洗消毒并排掉脏水，如此反复三次。用高压水枪取自来水对内壁、管道反复冲洗三次，洁净后，人员退出。将水池（箱）灌水至40厘米时投放消毒剂拌匀后， 浸泡30-60分钟；消毒剂Kg＝（水池有效容水量×10）/（1000×消毒剂含有效氯%）。3.2.9物业服务中心运行人员调节自动控制装备后启动水泵供水；观察30分钟，无异常情况即可锁上人孔防护盖并密封。 物业服务中心运行人员须检查水池（箱）的溢流管、放空管、透气管的管口防虫网是否完好。水处理单位联系水务局水质检测中心抽取水样， 物业服务中心应派专人监控水样提取，如检测结果不合格，清洗单位须免费重新清洗。恢复供水后，物业服务中心应将检测合格的报告张贴于公告栏中一周。物业服务中心将清洗情况与检测结果记录在 《水池（箱）清洗消毒记录表》上。水质化验单、停水通知、《水池（箱）清洗消毒记录表》物业服务中心须存档。若在二次供水水池（箱）清洗消毒过程中，导致人员伤害事件，水处理单位负责人应积极采取抢救措施。物业服务中心运行人员并填写《紧急事件处理记录表》。4．相关文件GC-CQ01 《公共设施管理程序》5．质量记录和表格编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第16页共79页生效期2013年07月01日GC-CQ01-03-F1 《水池（箱）清洗消毒记录表》供配电设施操作与保养作业指导书1．目的：保证供配电设备处在最佳工作状态和设备的安全运行

,优质供电，防止危害人身安全和环境公害，特制定本规定。2．范围：适用于公司各项目。3．方法和过程控制3.1日常保养配电房每日巡视两次，巡视需注意设备房温度、有无异响及异味，并填写《电力运行记录表》。设备责任人操作供配电设备时必须做好安全防范措施。配电房室内卫生每周清洁一次；各电器设备应保持正常，并作好记录。3.2每月保养维修每月由设备责任人检查维护一次低压配电柜、动力控制柜、电表箱和照明配电箱（草坪灯、路灯等），对外壳接地螺栓及接线端子除锈、拧紧，并除尘。检查所有配电设备元器件是否运行正常，线路有无损坏。检查动力配电柜手动、自动转换是否正常。检查供电变压器母线接触是否良好，变压器温控报警系统是否正常。检查变压器冷却通风装置是否正常。3.3每半年保养维修低压配电柜、变压器、动力控制柜（箱）停电检修由物业服务中心组织。 对配电柜抽屉须停电检查，紧固各个端口，重点检查与母排连接夹头弹力，并对连接夹头清洁和加中性凡士林。对已停电的变压器除尘并检查紧固各类接线端子。检查开关接触器触头接触是否良好，动作是否灵活，若有老化及时更换。检查电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第17页共79页生效期2013年07月01日对已停电的变压器和变压器冷却装置除尘。3.4年度保养维修详细检查、紧固所有配电柜开关、母排螺栓、并测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。重复半年保养维修的内容。测试联络开关的电气、机械联锁装置是否可靠灵活，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。3.5每日、每月、每半年、年度的维修保养记录需在《设备设施保养维修记录表》的“备注”栏内予以标明维修保养类别。3.6低压带电作业安全注意事项：，严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作服、绝缘鞋，确认安全才可进行。严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中带电作业，电流互感器不得开路,电流互感器的铁芯和二次绕组，均应有永久性、可靠性的保护接地。电压互感器不得短路。检修人员应向物业服务中心经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。作业前应充分做好带电检修设备与其他设备的隔离保护措施，作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。工程部主管必须指定一名现场监护人，操作必须由两人执行，一人操作，一人监护。低压设备或线路停电检修，必须做好以下四项保证安全的技术措施：（1）停电；（2）验电；（3）装设接地线；（4）悬挂标示牌与装设临时遮栏。3.7停电检修设备时安全注意事项编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第18页共79页生效期2013年07月01日在停电和检修设备前，由工程部主管指定一名技术员为现场监护人；同时，向现场所有作业技术员阐述停电检修的范围及相关注意事项。设备责任人应严格按照停电秩序对检修设备进行停电；同时，必须在此设备的主开关上悬挂“有人工作，严禁合闸”的标识。停电后，由工程部主管用高压（低压）验电笔、万用表等测量工具对停电设备确认已停电后方可进行下一道工序。由工程部主管确认无误后，对停电检修设备必须由该设备责任人挂接临时接地线并经工程部主管核对。检修完毕，由工程部主管对检修设备进行检查，确认无工具等其它东西遗留在设备内后，由原挂接地线人员拆去接地线， 同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。由设备责任人严格按照送电程序对设备进行送电，并恢复正常。设备恢复供电后，设备责任人与工程部主管应确认运行正常后方能离开现场。3.8倒闸操作注意事项在手动合隔离开关时必须迅速果断，在合到底时不能用力过猛，以防合过头和损坏支持瓷瓶。在合隔离开关时如发生弧光或误合时，则应将隔离开关迅速合上。隔离开关一经合上，不得再行拉开。在手动拉开隔离开关时，应按“慢一快一慢”的过程进行。。隔离开关装有电气(电磁)联锁装置或机械联锁装置的，若装置未打开、隔离开关不能操作时，不可任意解除联锁装置强行进行分、合闸，应查明原因后才能进行操作。隔离开关经操作后．必须检查其“开”、 “合”位置。4．相关文件GC-CQ01 《公共设施管理程序》5．质量记录表格威琅集团达强物业 工程管理操作手册GC-CQ01-01-F1 《设备/设施保养维修记录表》GC-CQ01-04-F1 《变配电运行记录表》GC-CQ01-04-F2 《高低压开关操作登记表》GC-CQ01-04-F3 《设备设施定期保养记录表》GC-CQ01-04-F4 《系统完好率统计表》

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第19页共79页生效期2013年07月01日停电管理作业指导书1．目的：规范因各种原因引起的停送电管理，确保项目正常运行。2．范围：适用于公司各项目。3．方法和过程控制3.1市电计划性停电。物业服务中心根据供电公司的停电计划，及时将停电范围、停电时间通知业主或承租户并发放停电通知。物业服务中心根据停电计划并加强安全监控力度。3.2物业服务中心的计划性停电。由供配电运行人员提前 2天填写《停水/电/气/试消防设施申请表》经工程部主管审核，物业服务中心经理审批后并报营运部备案。计划性的停电检修应与业主或承租户做好沟通，并提前 24小时张贴告示。计划性停电，须保证消防设施处于警戒状态。供配电运行人员填写《停送电操作票》，提前1天做好检修的准备工作。3.3突发性停电。市电突发性停电，物业服务中心及时向供电局询问停电原因及来电时间并对顾客解释。由电气故障等引起的停电，供配电运行人员迅速查明故障原因并及时处理，如不能及时处理，须立即通知工程部主管处理并报营运部备案。涉及到设备、人生安全的紧急停电，立即断开负载，查明原因，恢复险情编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第20页共79页生效期2013年07月01日后按送电程序送电。3.4所有的停电情况必须及时通知顾客并张贴停电通知，并做好记录。3.5突法性停电、计划性停电物业服务中心应加大安全巡查力度。3.6主线路的检修及停送电程序。工作负责人填写《停送电操作票》一式两份后报工程部主管审批。工作负责人在检修前 30分钟将《停送电操作票》交设备责任人进行停电。设备责任人根据《停送电操作票》的许可停电时间进行停电并挂上标识，将实际停电时间和实施的安全措施填入《停送电操作票》 。工作负责人对停电安全措施检查，确认线路无电，在工作票上签字，执一份工作票到现场开始检修工作。检修完成，工作负责人对工作现场进行验证，持工作票交给设备责任人。 工作负责人将检修完成情况汇报给工程部主管，经工程部主管确认并在《停送电操作票》上签名，配电值班负责人解除安全措施后送电，检修结束。4．相关文件GC-CQ01 《公共设施管理程序》5．质量记录和表格GC-CQ01-05-F1 《停送电操作票》GC-CQ01-05-F2 《停水电气试消防设施申请表》公共照明控制作业指导书1．目的：保证照明系统正常运行。2．范围：适用于公司各项目。3．职责：3.1工程部主管根据辖区实际情况制定辖区照明系统的运行时间。3.2值班运行人员负责辖区照明系统的维护和开启。3.3监控中心负责辖区照明系统运行的监控。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第21页共79页生效期2013年07月01日4．方法和过程控制4.1照明分类辖区路灯辖区出入口射灯、广告灯辖区草坪灯、庭院灯、景观灯公共楼道照明灯4.2照明系统运行时间控制辖区路灯、辖区出入口射灯、广告灯、辖区草坪灯：春夏开启时间：19：30---次日5：30秋冬开启时间：18：30---次日6：30物业服中心可根据能见度及时调整照明系统运行时间。4.3照明系统维护设备责任人负责对照明系统的日常巡视，发现问题及时处理并记录在《设备/设施保养维修记录表》上。工程部主管每周负责对照明系统进行检查，发现问题及时要求设备责任人进行处理并记录在《设备 /设施保养维修记录表》上。每月物业服中心经理、工程部主管及设备责任人对照明系统的状态及其质量记录进行一次巡查，并在《设备 /设施保养维修记录表》上记录，发现问题，明确处理责任人、完成日期，完成后由工程部主管复查，并做复查记录。监控中心、当班运行人员每天应监控照明系统的开启时间及运行状态，发现情况及时通知设备责任人处理，并登记在《工作日志》中。5．相关文件GC-CQ01 《公共设施管理程序》6．质量记录和表格GC-CQ01-01-F1 《设备设施保养维修记录表》GC-CQ01-06-F1 《工作日志》编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第22页共79页生效期2013年07月01日加工维修工具操作作业指导书1．目的：让维修人员正确使用和维护加工维修工具，保证操作人员的安全及工具的正常使用。2．范围：适用于公司各项目。3．职责：仓管员负责对加工/维修工具的保管工作。3.1加工维修工具、设备管理由仓库管理员负责分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。由仓库管理员按照设备保养规定进行定期保养工作。使用者须办理借用手续，填写《物资领 (借)用单》登记，按有关操作指导书正确使用。使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位并完善手续。加工场地所使用电器应符合用电安全技术要求。加工场地应配足消防器材。4．方法和过程控制4.1电焊、气焊4.1.1焊割场地应备有充足的灭火器。4.1.2焊割场地应清除周围的易燃、易爆等危险品。4.1.3装过易燃、易爆物品的容器不予焊割；如需焊割须做好安全措施。4.1.4焊条规格及焊割电流应根据焊割材料性质进行调整。4.1.5施焊人应戴好面罩、焊工手套、穿好防护服，以防电弧焊渣灼、烧伤。4.1.6焊割作业时，夹有焊条的焊钳、切割枪不允许随意放置。4.1.7使用气焊时，乙炔瓶要立放，不能横放。4.1.8使用气焊时，氧气瓶与乙炔瓶之间的距离不能小于10米。4.1.9使用气焊时，应检查氧气表、乙炔表是否完好，气管有无泄漏。工作完毕，工作人员要清理现场，关闭电源，除掉火种，关闭氧气、乙炔编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第23页共79页生效期2013年07月01日阀门，直至无误后方可离开。4.2台钻、手提电钻和冲击钻使用台钻、手提电钻和冲击钻时，严禁戴手套。钻孔时，必须经常提起钻头进行排屑和断屑，以防损坏钻头。 使用时用力均匀，轴承温度不得超过 60oC，电动机外壳温度不得超过70oC，如有异常，立即停止工作，待查明原因处理完毕后使用。钻头的轴线方向应垂直于工作面， 控制钻头不要四周摆动，以防损坏钻头。4.3砂轮机及切割机台式砂轮机应安装平稳、牢固，砂轮机的防护罩应完好。砂轮片应无缺口和裂纹。工作时人体必须偏离砂轮机转向平面，脸眼必须避开火花集中的方向。对大型和特殊工件进行打磨时，应注意采取固定装置。带有托板的砂轮机，应注意使托板和砂轮之间的转动间隙控制在 3-5mm。使用电动型材切割机，注意切割力度必须平稳。4.4虎钳安装平稳，台虎钳手柄夹紧或松开工件时，不能利用手锤击手柄或套加力杆的办法来松开、夹紧工件、台虎钳螺杆有滑扣现象时禁止使用，以防伤人。若工件超过钳口过长时，应另加支承。虎钳的螺杆、螺母各活动部件及回转部位，每半年要加油润滑一次。5．相关文件GC-CQ01 《公共设施管理程序》6．质量记录和表格GC-CQ01-01-F2 《设备/设施保养维修记录表》编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第24页共79页生效期2013年07月01日特约维修服务作业指导书1．目的：规范特约维修服务的运作程序，为业主提供优质服务。2．范围：适用于各项目公司。3．定义特约维修服务指由业主主动提出，由维修人员提供上门维修服务，由业主在《维修服务单》上签名并确认维修质量和维修服务费。4．职责3.1工程部主管负责安排特约维修服务工作，并检查服务质量。3.2维修人员负责为业主提供优质维修服务。3.3部门经理指定专人负责收取维修服务费用，并进行业主回访。5．方法和过程控制5.1物业服务中心须对业主要求的特约维修服务进行记录，维修人员按约定时间上门服务。5.2一般情况下，维修人员在 10分钟内到达现场，如有特殊原因，须与业主约定服务时间。5.3维修人员进行室内维修服务时，应随身携带工作护垫及脚套。5.4维修过程中如发现业主室内存在安全隐患，须向业主指明，并向物业服务中心汇报，采取措施，以消除隐患。5.5维修服务完成，请业主在《维修服务单》的“业主签名”栏签字确认。5.6物业服务中心定期对特约维修服务进行回访， 每月回访率须保证在 50%以上（以《维修服务单》数量记），人工费超过200元的维修服务须上门回访；每月对服务需求进行总结分析，填写《业主服务分析报告》报部门经理。5.7如业主提出《服务项目表》以外的服务需求时，部门经理根据部门能力决定是否提供该项服务，报公司营运管理部、财务管理部审批后方可执行。6.相关文件KF-CQ08-01《服务项目一览表》威琅集团达强物业 工程管理操作手册7．质量记录和表格KF-CQ08-01-F2《客户服务单》KF-CQ08-01《服务项目一览表》柴油发电机运行管理作业指导书

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第25页共79页生效期2013年07月01日1.目的：规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。2．范围：适用于各公司项目。3．职责3.1工程部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。3.2发电机技术员负责对运行管理工作的组织及实施。4．方法及过程控制4.1巡视监控发电机技术员应对发电机的运行每 1小时进行一次巡视。包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟及回风系统、控制柜（箱） 、储油箱、蓄电池、消音系统等。巡视监控内容如下有无异常声响或振动。有无异常气味。排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油） 、漏水现象。机油压力、冷却水温、机油温度是否正常。频率偏差是否较大，电压是否正常，电流有无过载。各信号灯指示是否正常。检查蓄电池状况（温度不能超过 45℃，用半导体湿度计）。威琅集团达强物业 工程管理操作手册回风是否顺畅。

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第26页共79页生效期2013年07月01日紧固件是否有松动现象； 柴油箱油位； 消音效果是否理想。对于巡视中发现的不正常情况，发电机技术员应及时采取措施予以解决。不能处理的问题，应立即向工程部主管汇报，请求支援。4.2柴油发电机异常情况的处理柴油发电机“飞车”的处理：若出现“飞车”，发电机技术员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施。切断油路：将油门开关拉到停机位置，若仍未停机，可拆掉油泵进油管或高压油管。切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或拆下空气滤清器，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全） 。绝对禁止减少或去掉负载。柴油机停机后，立即查找原因。排除故障后试运行，正常后方可使用。若发电机组在运行过程中突然停机，则立即赶到发电机房、按下急停按钮，并通知主管及其他专业人员，共同分析停机原因，待故障排除后，方可再次启动发电机。以下原因均可引起发电机停机：机油压力低；水温过高；超速飞车；过负荷运行；紧急停机按钮动作等。柴油发电机房发生火灾时按《消防灭火作业指导书》处理。柴油发电机房发生水浸时的处理。视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机。切断水源。如漏水较大，立即通知工程部主管，同时尽力阻止进水。漏水源堵住后，立即排水。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第27页共79页生效期2013年07月01日排干水后，立即对湿水设备设施进行除湿。确认湿水已消除、各绝缘阻值正常，开机试运行，正常后投入使用。4.3发电机技术员应调整好自动控制的开停及时间，“市电”停电时发电机应在1分钟内启动并供电，“市电”来时应在空载运行 15分钟后停止。对于手动操作的柴油发电机，“市电”停电时，应在 15分钟内启动柴油发电机并开始供电；“市电”来电时，应在 20分钟内关停柴油发电机。每次空载试运行8~15分钟，每两周试运行一次；每季度一次带负荷运行（如水泵、消防泵等负载），运行时间不少于20分钟4.4技术员应据其负荷的变化，适当调整其油门的大小以便功率得到充分利用。4.5设备责任人应对机组运行中的各项数据进行分析，以便及时了解发电机状况,发现存在隐患。4.6发电机燃油箱内应储备 24小时满负荷用油量。4.7柴油发电机机房管理非工作人员不准进入机房，若需进入，经工程部主管同意并有专人陪同。机房内严禁吸烟和存放易燃、易爆、等危险品，备齐消防器材于显眼处。每周打扫一次机房卫生并保持整洁。机房应通风顺畅、光线良好、门窗开启灵活。机房须上锁，钥匙由发电机技术员保管，任何人员不得私自配钥匙。4.8发电机技术员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在《 柴油发电机运行记录表》内，并于每月的 5号之前将上一个月的记录整理并交给资料管理员存档，保存期为三年。支持性文件威琅集团达强物业 工程管理操作手册GC-CQ01-10 《柴油发电机维修保养作业指导书》GC-CQ01-11 《柴油发电机操作作业指导书》

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第28页共79页生效期2013年07月01日6．质量记录和表格GC-CQ01-09-F1 《柴油发电机运行记录表》柴油发电机维修保养作业指导书1．目的：规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能、运行良好。2．范围：适用于各公司项目。3．职责3.1经理负责检查柴油发电机维修保养计划执行情况。3.2工程部主管负责组织制定柴油发电机维修保养计划并组织、监督计划的执行。3.3柴油发电机技术员负责柴油发电机的日常维修保养。4．方法及过程控制4.1柴油发电机维修保养年度计划的制定每年12月15日前，工程部主管与柴油发电机技术员一起研讨、制定柴油发电机维修保养年度计划，汇总到《设备年度检修计划表》中报经理审核后交公司营运部审批。制定柴油发电机维修保养年度计划的原则柴油发电机使用的频度； 柴油发电机的运行状况； 合理的时间。柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容维修保养项目及内容； 实施维修保养时间； 预计费用；零、部件计划。4.2柴油发电机的日常维护及外部附件的维修保养，由柴油发电机技术员负责；其余（大修、机体内零部件更换等）维修保养由分包方完成，维修保养按《设备年度检修计划表》进行。4.3柴油发电机维修保养编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第29页共79页生效期2013年07月01日进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置、顺序及拆卸的力度。空气滤清器的维修保养周期为每运行 250小时进行一次。松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯。滤芯不太脏时直接用压缩空气吹净， 压力不能太大，喷嘴不能太近滤芯。如滤芯太脏，用专用清洁液清洗并用电吹风吹干 （注意温度不能过热）。 清洁完毕并检查，方法是用灯泡是从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，则应更换同型号的滤芯； 若无则小心装好。蓄电池的维修保养周期为每运行 50小时进行一次。用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电。检查电池液位是否在极板上 15mm左右，不够则加蒸馏水至上述位置。检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕， 否则应处理或更换并涂上黄油。用比重器检查电池电解液的比重，如有偏差，应添加蒸馏水或电解液。皮带的维修保养周期为每运行 100小时进行一次。检查皮带，发现损坏或失效的，应及时更换。在皮带中段加40N压力，能按下12mm左右，太松和太紧都需要调整。散热器的维修保养周期为每运行 250小时进行一次。外部清洁 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射。对顽固污渍的清除，拆下散热器在热碱水中浸 20分钟再用热水清洗。内部除垢排干散热器中的水，把散热器与管子相连的地方拆开并封口。把45℃4%的酸溶液倒入散热器管中，15分钟后排干酸溶液并检查。如仍有水垢，则用 8%的酸溶液再洗一次。除垢后用3%的碱溶液中和两次，再用清水冲洗三次。清洗完成后，检查散热器有无漏水，如漏水须请分包方修补。散热器装回应重新灌满清水并加入防锈剂。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第30页共79页生效期2013年07月01日润滑机油系统维修保养周期为每运行 250小时进行一次。启动柴油发电机运行 15分钟，然后停机。将预热的机油从油底壳螺塞排出，排完后用 110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，再向油底壳加同型号的新机油，涡轮增压器内也应添加同型号机油。更换机油滤清器时，应在滤清器内注满同型号的新机油。柴油滤清器的维修保养周期为每运行 250小时应进行一次，换上新的滤清器并加满新柴油，然后装回。充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行 600小时进行一次。清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油。清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的 1/2则须更换。 检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮如磨损严重须申请分包方维修。发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。 清除灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应处理并拧紧。4.4对于柴油发电机的拆机维修或调整应由工程部主管填写《外委维修保养申请单》，经管理处经理、公司营运部批准后，由分包方单位完成。4.5对于突发性的柴油发电机故障，由工程部主管组织解决措施，事后填写《设备大修/抢修记录表》上报公司营运部。4.6对于上述的所有维修保养工作都应清晰、 完整、规范的记录在《设备/设施维修保养记录表》上。柴油发电机组检查保养内容及周期序号检查保养项目保养项目保养周期01发电机外部清洁用抹布擦除油污。1次/月发电机燃油、机存0#燃油够运行24H，机油位接近油尺（HI），不02油量、冷却用水够加补MOBLLSAEISW—40机油。，水箱水位在1次/月量水盖下50毫米，不够加满。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第31页共79页生效期2013年07月01日启动电瓶电瓶电解液高出极板10毫米—15毫米，不足加蒸03馏水补齐，用比重计测试读值是1.28（251次/月度）。04机油滤清器更换机油滤清器250运行小时05燃油滤清器更换燃油滤清器250运行小时06水滤清器更换水滤清器250运行小时07空气滤清器拆下吹净，太阳晒干后再装上。250运行小时08机油更换同型号机油250运行小时09水箱水换水后加防锈水4~6瓶。250运行小时10空气滤清器更换空气滤清器250运行小时11断路器、电缆接拆开发电机侧板，对断路器固定螺丝紧固，紧固发点电机电源输出端与电缆接线螺丝。1次/年12送、排风机（装检查、清洁、紧固、润滑1次/年置）13控制箱检查、清洁、测试1次/年14烟尘净化装置检查、清洁、换水250运行小时1、主要参数及功能符合要求，各部件运转正常，无异响、无剧烈震动、无超温现象，油耗正常；15综合检查项目2、润滑良好，油位正常，油质符合要求，滤清器及完好标准1次/年的滤芯按时更换、清洗，冷却装置齐全、正常3、整机内外清洁，无漏水漏油，防护装置完整；4、配套装置及监控仪表工作正常，灵敏可靠。5．支持性文件GC-CQ01-10 《柴油发电机操作作业指导书》GC-CQ01-12 《柴油发电机运行管理作业指导书》6．质量记录和表格GC-CQ01-01-F1 《设备设施维修保养记录表》威琅集团达强物业 工程管理操作手册GC-CQ01-02-F1 《设备抢修(大修)记录表》GC-CQ01-01-F6 《设备年度检修计划表》GC-CQ01-14-F4 《外委维修保养申请单》

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第32页共79页生效期2013年07月01日柴油发电机操作作业指导书目的：规范柴油发电机组的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机。2．范围：适用于公司各项目。3．职责3.1工程部主管负责检查本程序的执行情况。3.2发电机技术员依照本程序负责进行柴油发电机的操作。4．方法及过程控制4.1启动前检查在检查前，对于有“自投”功能的发电机组，为保证安全，首先将发电机启动开关置于“手动”或“停止”档位（或拆除蓄电池组负极与发电机之间的连接电缆），且检查完毕后，务必将其恢复至“自动”位置。检查机油油位是否在刻度线以内， 不够加同型号机油至刻度线以内位置，燃油是否足够。检查冷却液是否在水箱盖以下 8cm左右，不够加软水至上述位置。检查电解液液位是否在电极板上15mm左右，不够加蒸馏水至上述位置。清理发电机组现场，确保冷却通风道顺畅。确保柴油发电机组总空气开关在“关闭” （OFF）状态，确认与“市电”的连接是否已断开。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第33页共79页生效期2013年07月01日；传动皮带松紧是否适度；。手动启动检查正常后，按下手动模式，再按下确认健，机组正常启动，如柴油发电机不能启动，隔30秒钟后重新启动，连续3次启动失败，则应查明原因并排除故障后才可启动。启动成功后，应检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机 10~15秒内，油压是否达到正常范围60～70psl），如果有异常现象应处理，正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。观察发电机控制盘上各仪表的指示值，确认油压表指示值在正常范围内，且电压达到380V，频率达到50HZ后，合上主断路器至闭合位置；三相电压、电流指示值应对称，不允许长期超负载运行或三相负载严重不对称运行，在特殊情况下，相电流不对称量不得超过额定值的25%。环境温度超过40度时，应适当减少输出电流，以保证电机温升在规定范围内。手动停机按一下控制面板上的停止按键，机组停止运行如果有紧急情况需停机，立即按急停按钮。4.3柴油发电机自动启动控制屏的启动、停机操作。自动启动把控制屏面板上的各按钮复位。按一下自动（AUTO）开关，机组进入待机状态，把柴油发电机总空气开关合上（ ON）位置。“市电”停电，柴油发电机在 5～8秒内便会自行启动并送电。 如果柴油发电机不能自动启动，应按下控制面板上红色的急停按钮按键，查明原因并排除故障后启动。自动停机编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第34页共79页生效期2013年07月01日“市电”来电，双电源转换将自动切换成“市电”，柴油发电机在空载下运行3分钟后自动停机。5．支持性文件GC-CQ01-10 《柴油发电机维修保养作业指导书》GC-CQ01-09 《柴油发电机运行管理作业指导书》6．质量记录和表格GC-CQ01-01-F1 《设备设施维修保养记录表》弱电系统运行管理作业指导书1．目的：用于规范各管理处各弱电系统的操作运行及维修保养，确保弱电系统设备处于良好的运行状态。2．范围：适用于公司各管理处。3．职责3.1设专人负责弱电系统设备的运行、保养及维护管理。弱电系统设备责任人应对弱电系统有一定程度的了解，并于工作中不断努力熟悉本辖区内各系统设备的性能及操作、维修知识。3.2设备责任人应为中控室、停车场出/入口岗等安全员编制操作说明，进行培训；并定期对岗位操作人员的操作能力进行考评。3.3工程部主管负责对上述工作的检查、监督及汇总工作。3.3部门经理负责对上述工作的检查并进行监督。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第35页共79页生效期2013年07月01日4．工作程序4.1管理人员工作程序弱电技术员弱电技术员每天一次对系统中设备的运行状况进行检查并填写《弱电运行记录》。 随时通过电脑监视各监控点状态，发现异常情况或故障，记录并通知相关部门。 弱电系统出现故障，应及时排除故障并汇报告。 工程部主管 对弱电技术员进行工作指导，检查记录文件。 组织对系统维保工作，制定维保项目的具体内容，检查维保工作的结果。 组织系统故障分析，预测系统运行状况及系统不良工作状态。 组织系统相关培训。5．质量记录和表格GC-CQ01-12-F1 《弱电运行记录表》电气焊工安全操作规程1.0目的使电气焊工作业人员在作业过程中， 得到规范的指导，减少和预防违章操作事故的发生。2.0适用范围管理处辖区作业人员进行电气焊工作业的安全管理。3.0内容3.1.1 通用规范操作要求编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第36页共79页生效期2013年07月01日作业前必须检查所使用的劳动防护用品，填写 《维修工具安全检查表》，不合格产品不得使用。作业前应根据现场的作业环境条件，要做好防脏防乱的预防措施，设置合适的警示标示牌、或警示带、或警示栏。作业过程中，使用维修工具时，应严格执行《维修工具安全操作规程》相关要求执行。作业过程中，进行登高作业时，应严格执行《登高作业安全操作规程》相关要求执行。在作业过程中，所有作业人员禁止吸烟。涉及动火作业时，应到消防中心办理好“动火作业证”，并在现场配置至少一个合格的灭火器。作业过程中，发生应急事件，应按《应急事件处理作规程》相关要求执行。作业过程中，发生触电、摔伤等工伤事故，应按“正确急救救护方法”相关程序处理。电气焊作业中产生的焊渣会对土壤造成污染，应清理按不可回收类处理。作业完毕，应清理干净现场，如有需要时，应通知环境组进行二次清理。3.1.2 电焊专业操作要求：0未获得有效电气焊工操作证者不得进行电气焊作业；0作业人员要熟知电气焊工具工的性能和正确的使用方法；0电焊机要设独立开关，机外壳做接零或接地保护。一次线长度应小于5m，二次线长度小于 30m，两侧接线压接牢固，并安装可靠的防护罩。4. 0 电焊线要双线到位，不得借用金属管管道、金属脚手架、轨道及结构钢编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第37页共79页生效期2013年07月01日筋作回路地线。0焊接工作业开始前，应首先检查焊机和工具是否完好和安全可靠。焊接用的电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆由电工进行。0电焊机所设的单独开关要放在防雨的闸箱内，拉合时要戴手套侧向操作。0在焊接储有易燃、易爆、有毒物品的容器或管道时，必须将其清除干净，并将所有孔口打开。0焊接用的把线、地线，禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳或机电设备代替零线，所有地线接头，必须连接牢固。0施焊场地周围清除易燃物品，或进行覆盖、隔离。0在狭小空间、船仓、容器和管道内工作时，为防止触电，必须穿绝缘鞋，脚下垫有橡胶板或其他绝缘衬垫；最好两人轮换工作，以便互相照看。否则须有一名监护人员，随时注意操作人员的安全，一遇有危险情况，可立即切断电源进行抢救。0身体出汗后而使衣服潮湿时，切勿靠在带电的钢板或工件上，以防触电。0工作地点潮湿时，地面应铺有橡胶板或其他绝缘材料。0更换焊条一定要戴皮手套，不要赤手操作。0在带电情况下，为了安全，焊钳不得夹在腋下支搬被焊工件和将焊接电缆挂在脖颈上。0推拉闸刀开关时，脸部不允许直对电闸，以防止短路造成的火花烧伤面部。0确保接地线接头良好,避免场地潮湿引起触电事故及避免场地不整洁引起火灾事故。3.1.3 气焊气割专业操作要求未获得有效气焊工操作证者不得进行电气焊作业；作业人员要熟知电气焊工具工的性能和正确的使用方法；施焊场地周围应清除易燃、易爆物品，或对其进行覆盖、隔离。d) 氧气瓶、乙炔瓶所在的位置距火源不得少于 10m，使用时两瓶距离不得少于5m，存放时两瓶距离不得少于 2m。乙炔瓶要放在空气流通好的地方，严禁放在高压线下面，要立放固定使编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第38页共79页生效期2013年07月01日用，严禁卧放使用。使用乙炔瓶时，必须配备专用的乙炔减压器和回火防止器。瓶阀开启要缓慢平稳，以防气体损坏减压器。在点火或工作过程中发生回火时，要立即关闭氧气阀门，随后关闭乙炔阀门。重新点燃前，要用氧气将管内的混合残余气体吹净后进行。严禁在带压的容器或管道上焊割。带电设备应先切断电源。装置要经常检查和维修，防止漏气。同时要严禁气路沾油，以防止引起火灾。氧气瓶、乙炔瓶（或乙炔发生器）在寒冷地区工作时，易被冻结。此时只能用温水解冻（水温为40℃），严禁用火烤。点火前，检查加热器是否有抽吸力，其方法是：拔掉乙炔胶管，只留氧气胶管，同时打开氧气阀和乙炔阀，这时可用手指检查加热器乙炔管接口处有无抽吸力。有抽吸力时，才能接乙炔管进行点火；如果没有抽吸力，则说明喷嘴处有故障，必须对加热器进行检查，直至有抽吸力时，才能进行点火。停止工作时，必须检查加热器的混合管内是否有窝火现象，待没有窝火时，方可收起加热器。乙炔气使用压力不得超过0.15MP，输气流速不超过1.5—2.0立方米/小时。当需要较大气量时，可将多个乙炔瓶并联起来使用。点火时应遵循操作程序避免引起回火导致氧气瓶爆炸。确保作业现场清洁干整，易燃物及油污应及时清理，通气橡皮管在作业前应检查，避免引起爆炸起火。泥瓦（防水）工安全操作规程1.0目的使泥瓦工作业人员在作业过程中， 得到规范的指导，减少和预防违章操作事故的发生。2.0适用范围服务中心辖区作业人员进行泥瓦工作业的安全管理。威琅集团达强物业 工程管理操作手册3.0内容3.1.1 通用规范操作要求

编号GC-CQ01-01版本A/0页码第39页共79页生效期2013年07月01日0作业前必须检查所使用的劳动防护用品，填写《维修工具安全检查表》，不合格产品不得使用。0作业前应根据现场的作业环境条件，要做好防脏防乱的预防措施，设置合适的警示标示牌、或警示带、或警示栏。0作业过程中，使用维修工具时，应严格执行《维修工具安全操作规程》相关要求执行。0作业过程中，进行登高作业时，应严格执行《登高作业安全操作规程》相关要求执行。0在作业过程中，所有作业人员禁止吸烟。作业现场不得进行动火作业。0作业过程中，发生应急事件，应按《应急事件处理作规程》相关要求执行。0作业过程中，发生触电、摔伤、割伤等工伤事故，应按《正确急救救护方法》相关程序处理。0木工作业中产生的木渣属可燃物品，应按日产日清处理。0作业完毕，应清理干净现场，如有需要时，应通知环境组进行二次清理。3.1.2 专业操作要求：1．作业人员要熟知泥瓦工具的性能和正确的使用方法；2．装卸、搬运碎水泥时，，防止粉末飞扬。3．装卸、搬运、熬制、铺涂沥青，必须使用规定的防护用品，皮肤不得外露4．在地下室、基础、池壁、管道、容器内等处进行有毒、有害的涂料防水作业，应配戴口罩或防毒面具，定时轮换，通风换气。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第40页共79页生效期2013年07月01日5．操作前检查架子和高凳应牢固，且跨度应小于 2m。在架上操作时，同一跨度内作业不应超过两人。6．室内抹灰使用的木凳、金属支架应平稳牢固，架子上堆放材料不得过于集中。7．不准在门窗、暖气件、洗脸池等器物上搭设脚手架。8．在阳台部位作业，外侧必须挂设安全网，严禁踩蹋脚手架的护栏和阳台拦板。9．贴面使用预制件、大理石、磁砖等，应边用边运。待灌浆凝固后方可拆除临时支撑。10．使用磨石机，应戴绝缘手套、穿胶靴，电源线不得破皮漏电。11．作业前应首先搭好作业面，在作业面上操作的瓦工不能过于集中。12．为防止荷载过重及倒塌，堆放材料要分散且不能超高。13．作业面搭设应符合要求、防止高处作业防护不到位发生高处坠落事故。14．斩砖操作时,，防止碎砖击落伤人或造成交叉作业下方人员物体打击事故。15．砌砖使用的工具应放在稳妥的地方， 斩砖应面向墙面，工作完毕应将脚板和墙上的碎砖、灰浆清扫干净，防止掉落伤人。16．砌墙完后应立即安装桁条或加临时支撑，防止倒塌。17．在屋面坡度大于 25度时，挂瓦必须使用移动板梯，板梯必须有牢固的挂钩，没有外架子时檐口应搭防护栏杆和防护立网。18．玻璃面、天花面作业时，应保持受力均衡，如有必要时，应铺设通道板。19．使用推车向料斗倒料时，要有挡车措施，不得用力过猛和撒把。20．浇筑混凝土时，不准直接站在溜槽帮上或站在模板及支撑上操作。油漆（抹灰）工安全操作规程1.0目的使油漆工在作业过程中，得到规范的指导，减少和预防违章操作事故的发生。2.0适用范围物业中心工程部作业人员进行油漆作业的安全管理。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第41页共79页生效期2013年07月01日3.0内容3.1.1 通用规范操作要求：1、作业前必须检查所使用的劳动防护用品，填写 《维修工具安全检查表》，不合格产品不得使用。2、作业前应根据现场的作业环境条件，要做好防脏防乱的预防措施，设置合适的警示标示牌、或警示带、或警示栏。3、作业过程中，使用维修工具时，应严格执行《维修工具安全操作规程》相关要求执行。4、作业过程中，进行登高作业时，应严格执行《登高作业安全操作规程》相关要求执行。5、在作业过程中，所有作业人员禁止吸烟。作业现场不得进行动火作业。6、 作业过程中，发生应急事件，应按 《应急事件处理作规程》相关要求执行。7、作业过程中，发生触电、摔伤、割伤等工伤事故，应按《正确急救救护方法》相关程序处理。8、木工作业中产生的木渣属可燃物品，应按日产日清处理。、作业完毕，应清理干净现场，如有需要时，应通知环境组进行二次清理。专业操作要求：1、作业人员要熟知油漆工具的性能和正确的使用方法；2、操作前检查架子和高凳是否牢固，且跨度应小于 2m。在架上操作时，同一跨度内作业不应超过两人。3、室内抹灰使用的木凳、金属支架应平稳牢固，架子上堆放材料不得过于集中。4、不准在门窗、暖气件、洗脸池等器物上搭设脚手架。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第42页共79页生效期2013年07月01日5、在阳台部位粉刷，外侧必须挂设安全网，严禁踩蹋脚手架的护栏和阳台拦板。6、进行机械喷灰喷涂时，应戴防护用品，压力表、安全阀门应灵敏可靠，管路摆放顺直，避免折弯。7、贴面使用预制件、大理石、磁砖等，应边用边运。待灌浆凝固后方可拆除临时支撑。8、使用磨石机，应戴绝缘手套、穿胶靴，电源线不得破皮漏电。9、各类油漆和其他易燃、有毒材料，应存放在专用库房内，挥发性油料应装入密闭容器内，妥善保管。、库房应通风良好，不准住人，库房与其他建筑物应保持一定的安全距离、用喷砂除锈时，喷嘴接头要牢固，喷嘴堵塞，应停机消除压力后，方可进行修理或更换。、进行下列工作时，应：①使用煤油、汽油、松香水、丙酮等溶济调配油料，应戴好防护用具；②沾染油漆的棉纱、破布、油纸等废物，应存放在有盖的金属容器内并及时处理，防止其自燃；③在室内或容器内喷涂，要保持良好通风，喷涂作业周围不准有火种；④使用喷浆，加油不得过满，打气不应过足，使用的时间不宜过长。、刷外开窗扇，必须将安全带挂在牢固的地方，做到高挂低用。刷封檐板、水落管等应搭设脚手架或吊架。空调设备操作与保养作业指导书1．目的：为了规范中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备（设施）处于良好运行状态特制定本规程。2．范围：适用于公司各项目。3．方法和过程控制3.1日常保养开机前的检查冷却水、冷冻水水阀是否处于打开位置。冷却塔补水阀及进出水阀是否处于打开位置。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第43页共79页生效期2013年07月01日3.1.4主机无渗漏油、无渗漏制冷剂痕迹。3.1.5检查所有水系统管路，确认无漏水，且水流方向正确。3.1.6检查所有水阀是否处于正常位置。3.1.7检查供给机组的电源，其电压波动范围应不超过压缩机铭牌所示额定电压的±10%,且相电压不平衡不得超过2%。3.1.8核实是否有足够的供电容量，以满足机组的启动和满载运行。3.1.9确保压缩机油加热器至少通电24小时以上。3.1.10通过油分离器视液镜观察油面是否处于正常位置（约在油分离器视液镜镜面一半）。3.1.11检查供液截止阀是否处于全开位置。3.1.12检查所有安全控制阀是否在初始状态。3.2正常后准备启动系统。3.2.启动系统；系统启动顺序：冷却塔风机——冷却水泵——冷冻水泵——末端风柜——空调主机启动冷却塔风机：启动冷却塔风机的绿色启动按钮，轻按一下，则绿灯亮，同时红灯也亮，说明冷却塔已全部打开，转入正常运行状态。启动冷却水泵、冷冻水泵：启动冷却水泵、冷冻水泵对应的绿色启动按钮，则绿灯亮，泵开始运转，供水回水压力需保持在 0.4kgf/CM 2以上，为运行正常。启动末端风柜设备：检查末端设备须开启 70%以上。以上设备正常运行后,启动空调主机.在主机操作面板上按启动按钮 2秒，主机显示屏上会立刻显示“ L-ON”字样，按一下确认健，主机进入自检状态正常操作时，不允许连按两次。编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第44页共79页生效期2013年07月01日主机接受到启动信号后，系统开始自检。如果此时冷冻水回水温度低于设定值时，这时主机不会立即启动。当温度超过设定值时，主机会进一步检测冷却水、冷冻水是否已流动，如果正常，几秒钟后，主机启动。3.3运行主机正常运行后，每隔 2小时须按《中央空调运行记录表》内容记录好各项数据。运行过程中，冷冻水回水温度超过 12℃，供水温度超过 8℃时，表明目前空调的负荷增大，需投入另一台主机或更换制冷量较大主机运行。为确保空调主机、水泵、冷却塔保持较好工作状态，保证各设备的正常保养工作，原则上单台在连续24小时运行后，都需更换其它相应设备运行。如因设备故障、天气等原因，需单台设备连续运行超过24小时，需增加运行检查次数，每2小时一次改为1小时一次。连续工作不得超过72小时。停机操作：按下空调主机面板上关机按钮，在按下确认健，主机系统进入自动停机状态，在主机停止后，冷冻水泵运行10分钟后手动停止此泵，在逐步关掉冷却水泵和冷却风机。3.6注意事项在主机运转时若发生异常响声， 立即按下主机的开关健，在主屏幕上显示“L-OFF”时，按下确认健，机组自动关机。运行中注意机组局部温度是否正常， 机组油冷却供液膨胀阀两边的管道应有明显的温差。确保冷却塔自动补水浮球阀处于正常状附表：空调系统设备检查保养内容及周期编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第45页共79页生效期2013年07月01日序号检查保养项目保养内容周期1机组外观清洁1次/月2控制柜检查、清洁1次/月3水流开关检查、调整灵敏度1次/月4柜机/新风机过滤网清洗1次/月5压缩机电机润滑注二硫化钼1次/季6冷却塔过滤网清洗，损坏更换1次/季7布水器清洗、调整，损坏更换1次/季8闸阀螺杆涂黄油除锈、紧固1次/季9水泵电机轴承加黄油、更换盘根1次/季10进水浮球阀检查、调整，损坏更换1次/季11空调风机皮带调整松劲，损坏更换1次/季12盘管滤网、电机轴承清洁，检查，损坏更换1次/季13电动机润滑加润滑油1次/季14设备房地漏检查、清理1次/季15冷却塔风机检查、调整风叶角度1次/半年16压力表、温度计损坏更换1次/半年17排气阀损坏更换1次/半年18设备机座检查、紧固地脚螺栓1次/半年19管道吊支架如有松动、脱落，紧固、更换1次/半年20制冷剂量测漏、补充制冷剂1次/半年21冷冻水补充乙二醇浓度1次/年22压缩机电机绝缘检查1次/年23管道保温修补更换1次/年24管道防锈除锈，刷漆或换管1次/年编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第46页共79页生效期2013年07月01日25电气主回路、二次回路检查、测试1次/年1、制冷量、冷却能力及运行参数基本达到设计要求或工艺需要，无超温、超压现象2、各传动系统运转正常，润滑良好，油质符合要求，运行噪音符合环保部门26综合检查保养项目规定1次/年及完好标准3、清洁，无腐蚀、破坏、漏水、漏风、堵塞现象4、附件齐全，灵敏可靠，保温良好，色标正确5、电气控制系统级保护装置齐全，工作正常。空调系统运行故障应急处理方法：现象原因分析处理方法是否停电暂时关闭电源，确保安全水泵/压缩机无法启动电源开关是否合上合上电源开关电源保险丝是否断更换保险水泵启动但水未流动补充水是否不够加足足够的补充水水管上阀门未开足开足水阀门冷冻水调节阀开得是否足够开大调节阀压缩机不按设定温度动作大设定的控制温度是否够大调整水温设定制冷时压缩机停止后无法自行冷冻水火冷却水水流量是否调节到合适流量启动合适编号GC-CQ01-01威琅集团达强物业工程管理操作手册版本A/0页码第47页共79页生效期2013年07月01日设定的控制温度是否合适调节水温设定冷冻水过滤器是否堵塞使过滤器畅通冷凝器中冷却水是否流动，提供足够的冷却水水压是否太低制冷很短时间压缩机停止运行冷却水泵是否停止启动冷却水泵（按启动键后压缩机可重新启冷却塔风机是否启动使冷却塔正常运转动）冷却水过滤器是否堵塞清除堵塞物喷嘴是否堵塞检查