规避物业设施设备维修责任风险

本文格式为Word版，下载可任意编辑——规避物业设施设备维修责任风险如何回避物业设施设备修理责任风险

物业设施设备风险是指在物业管理区域内，在物业设施设备管理使用过程中，由于工程工程建立中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误,更加是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的风险以及不成预见的自然苦难所造成的风险。

由此引发的突发紧急事情有：房屋主体安好，突发性停水、停电、停气，水管锈蚀渗漏、爆裂，煤气泄漏，消防报警，设施损坏、伤人、自然苦难、公共卫生破坏等等。

设施设备修理责任风险回避

物业服务公司对管理区域内的设备设施修理责任风险防范的根本措施为，交接过程中举行查验应明确责任范围、重点部位设置警示标识、定期检查消释隐患、加强设备运行管理、做好巡查与修理记录的管理、专项管理外包以及添置保险，做到“谋划在前，对症下药”，提高风险防范才能。

明晰边界裁减责任纠纷。《物业管理条例》第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承受物业管理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任”。因此，物业服务企业承接新工程时，首要工作是要确认物业管理区域的产权关系和专营公司的设施设备处境，其应由专营单位自行修理、养护。除了专营单位对设施设备承受修理、养护责任外，物业服务企业应当依据法定责任、商定责任确认物业管理范围，不是只要在物业管理区域就都是物业服务企业的管理义务。

明确职责降低管理风险。物业服务企业应当加强对员工举行物业管理学识、技能、物业管理法律、法规、物业风险防范、物业服务意识等方面学识的学习培训，以降低企业的运营风险。好多时候，工作中的一个小瑕疵往往会使物业服务企业面临赔偿风险。例如，某业主起诉物业，因没有按照《物业服务合同》的商定，供给24小时楼宇巡查等服务，且案发前很长时间，小区的可视对讲系统均损坏未能得到修理，致使两名嫌疑人进入小区作案，物业服务企业应当承受相应的责任，故法院判决物业服务企业赔偿业主经济损失。

保险转嫁修理责任风险。物业服务定期检查和有效排查潜在的各种风险，是制止法律风险的最有效手段，做到不放过任何隐患。将一些存在高度危害的重要设施，外包给专业检修和质保机构，由其承受因质量修理引发的责任事故。对于某些特殊产品的严重危害可能性，可以添置相关的保险举行转移风险。《公众责任保险》和《物业管理责任保险》都可以对物业管理企业在物业服务过程中，发生的突发事故的损失举行赔偿。这两种保险，均为物业管理企业转移突发事情损失的风险。

突发紧急事情的处理原那么

1、按照预先制定的处理预案实施处理尽可能地操纵事态扩大和曼延，把损失和危害降到最低限度。

物业设施设备管理典型紧急事情处理预案包括：火警、火灾应急处理程序;电梯故障困人应急处理程序;故障停电应急处理程序;故障停水应急处理程序;监控、防盗系统故障应急处理程序;燃气泄漏应急处理程序;浸水、漏水应急处理程序。

紧急事情处理预案编制核心内容包括：对紧急处境或事故及其后果的预料、辨识和评估;规定应急救援各方组织的细致职责;应急处理中的组织措施和技术措施;应急处理行动的指挥与协调;应急处理中可用的人员、设备、设施、物资、经费保障和其他资源，包括社会和外部资源等;在紧急处境或事故发生时养护生命好、财产和环境安好的措施;现场恢复;应急培训和演练，法律法规的要求等。

2、以补救人员安好为第一，保障财产安好为其次。

3、处理紧急事情的人员应实时决断处理，不消极回避。

4、处理紧急事情应有统一现场指挥调度。

5、应随事情进展过程的变化生动掌管预案的实施。

6、处理事情应以不造成新的更大损失为前提。

篇2：游泳池设备修理保养规程

1．目的

模范游泳池设备保养工作，保障游泳池设备各项性能完好。

2．适用范围

游泳池设备保养管理

3．程序要点

3.1电动机修理保养

3.1.1用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否那么应烘干处理或修复。

3.1.2检查电动机轴承有无阻滞或奇怪声响，如有那么应更换同型号规格轴承。

3.1.3检查电动机风叶有无碰壳现象，如有那么应修整处理。

3.1.4清洁电动机外壳。

3.1.5检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重那么应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

3.2水泵修理保养

3.2.1检查水泵轴承是否生动，如有阻滞现象，那么应加注润滑油。如有奇怪摩擦声响，那么应更换同型号规格承。

3.2.2转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，那么应更换同规格水泵叶轮。假设轴键槽损坏严重，那么应更换同规格水泵轴承。

3.2.3检查压盘根处是否漏水成线，如是那么应加压盘根。

3.2.4清洁水泵外表。

3.2.5假设水泵脱漆或锈蚀严重，那么应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

3.2.6检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏那么应更换。

3.2.7检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛那么应拧紧。

3.3.操纵柜修理保养

工程技术员每年应对游泳池设备房的操纵柜举行二次清洁、保养。

3.3.1用小毛刷，明净干抹布清洁柜内全体元器件，清洁操纵柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

3.3.2检查、紧固全体接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。

3.3.3检查柜内全体线头的号码管是否明显，是否有脱落现象，如是那么应整改。

3.3.4交流接触器修理保养

1)除掉灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。

2)除掉触头外观及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。

3)清洁铁心上的油污及脏物。

4）检查复位弹簧处境。

5）拧紧全体紧固件。

6）检查接触器线圈是否烧坏，通断正常、生动，是否符合使用要求。

3.3.5自耦减压启动器修理保养

1)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否那么应举行枯燥处理。

2)外壳应稳当接地，如有松脱或锈蚀那么应在除锈处理后，拧紧接地线。

3.3.6热继电器修理保养

1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏那么应更换。

2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有那么整修处理，达不到要求的应更换。

3）检查热继电器线圈是否烧坏，通断正常、生动，是否符合使用要求。

3.3.7自动空气开关修理保养

1)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否那么应烘干处理。

2)除掉灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，假设灭弧罩破碎那么应更换。

3)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动片面与灭弧室的零件应无卡住现象。

4)检查触头外观是否有小的金属颗粒，如有那么应将其除掉，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

5）定期对自动空气开关（带漏电养护装置）举行试验，是否符合使用要求。

3.3.8中间继电器、信号继电器修理保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否稳当，（若有线圈那么检查线圈是否烧坏）输出信号是否正确，如有问题那么应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

3.3.9信号灯、指示仪表修理保养

1)检查各信号灯是否正常，如有不亮那么应更换同规格的小灯泡。

2)检查各指示仪表是否正确，如有偏差那么应作适当调整，调整后偏差仍较大的那么应更换同规格同型号的仪表。

3.4阀门、止回阀的修理保养

3.4.1阀门修理保养

1)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水那么应更换密封胶垫。

2)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水那么应更换加压黄油麻绳。

3)对阀门阀杆加黄油润滑。

4)对锈蚀严重的阀门（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

5）检查阀门开关是否生动及在正常开关位置，否那么应举行调整或更换。

3.4.2止回阀修理保养

1)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏那么应更换。

2)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软那么应更换同规格弹簧。

3)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重那么应处理重新油漆。

4）检查止回阀安装方向是否正确，动作应生动稳当。

3.5潜水泵或排污泵修理保养

3.5.1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否那么应拆开潜水泵或排污泵，对线圈举行烘干处理。

3.5.2检查密封圈是否已老化，如已老化那么应更换。

3.5.3检查轴承磨损处境，如转动时有明显的奇怪声响或有阻滞现象，那么应更换同型号同规格的轴承。

3.5.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重那么应在外观处理后重新油漆一遍。

3.5.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否坚韧，如松弛那么应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的全体螺母。

3.6.明装给排水管修理保养（每年10月举行一次）

3.6.1检查流向标示是否鲜明醒目，否那么应整改。

3.6.2检查支持托架是否坚韧，否那么应加强。

3.6.3检查养护漆是否完好，如脱漆较严重那么应重新油漆一遍。

3.6.4检查各连接处是否有漏水现象，如漏水那么应处理（更换胶垫）。

3.7突发性设备设施故障，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

3.8工程技术员应将修理保养工作明显、完整、模范地记录在《游泳池设备设施修理保养记录表》内，于每次修理保养后3天内整理成册存档，保存期为1年。

4．相关文件与记录

QR-SB-014《事故报告》

QR-SB-021《游泳池设备设施保养记录表》

篇3：供配电设施设备修理保养标准作业程序

一、目的

模范供配电设备设施修理保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。

二、适用范围

适用于物业部辖区内供配电设备设施的修理保养。

三、职责

1、管理处主任负责审核《供配电设施设施修理保养年度筹划》并检查该筹划的执行处境。

2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施修理保养年度筹划》并组织监视、实施该筹划。

3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施举行修理保养。

4、事务部负责向有关用户通知停电的处境。

四、程序要点

1、《供配电设备设施修理保养年度筹划》的制定

(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施修理保养年度筹划》制定的原那么：

(2)《供配电设备设施修理保养年度筹划》制定的原那么：

①供配电设备设施使用的频度；

②供配电设备设施运行状况(故障隐患)；

③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

(3)《供配电设备设施修理保养年度筹划》应包括如下内容：

①修理保养工程及内容；

②概括实施修理保养的时间；

③预计费用。

2、对供配电设备设施举行修理保养时，应严格遵守《供配电设备设施安好操作标准作业程序》，按《供配电设备设施修理保养年度筹划》举行。

3、高压开关柜、变压器的主要修理保养工程由外委完成，外部清洁及片面外部附件的修理保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的修理保养由变配电室值班电工负责。

4、变压器修理保养

(1)外委修理保养：每年的11月份嘱托供电公司对住宅小区内全体变压器举行测试、试验等工程的修理保养，此项工作由变配电室值班电工负责监视举行，并将结果记录在《供配电设备设施修理保养记录表》内。

(2)外部修理保养：每年的4月份、10月份对小区内全体变压器外部举行一次清洁保养：

①测定变压器线圈的绝缘电阻，如察觉其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外嘱托试验)，如绝缘油不合格那么应全部换掉；换上崭新的合格绝缘油后，假设变压器的绝缘电阻还低于120m，那么应对变压器线圈举行处理(外委完成)；

②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

③拧紧变压器引出线的接头，如察觉接头烧伤或过热痕迹，应举行整修处理并重新接好；

④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并除掉油枕集泥器中的水和污垢；

⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

5、高压开关柜修理保养。每年12月份嘱托供电公司对小区内全体高压开头柜举行一次修理保养，此项工作由变配电房管理员负责监视举行并记录在《供配电设备设施修理保养记录表》内。

6、低压配电柜修理保养：每年的4月、10月份对小区内的全体低压配电柜内外都举行一次清洁，先用压缩空气举行吹污、吹尘，然后用干的明净抹布擦拭。

(1)刀开关修理保养：

①检查安装螺栓是否紧因，如松驰那么拧紧；

②检查刀开关转动是否生动，如有阻滞现象那么应对转动部位加润滑油；

③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题那么举行机械调整或整修处理；

④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻假设低于10M那么应举行烘干处理，烘干达不到要求的那么应更换。

(2)熔断器的修理保养：

①新熔体的规格和外形应与更换的熔体一致；

②检查熔体与保险座是否接触良好，接触片面是否有烧伤痕迹，如有那么应举行修整，修整达不到要求的那么应更换。

(3)交流接触器修理保养：

①除掉接触外观的污垢，尤其是进线端一致的污垢；

②除掉灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

③除掉触头外观及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

④清洁铁芯外观的油污及脏物；

⑤拧紧全体紧固件。

(4)自耦减压启动器修理保养：

①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5M,否那么应举行枯燥处理；

②外壳应稳当接地，如有松脱或锈蚀那么应除锈处理后拧紧接地线。

(5)电容器修理保养：

①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

②检查电容有无膨胀、漏油或奇怪响声，如有那么应更换；

③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有那么应除锈处理并拧紧；

④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是那么更换电容。

(6)热继电器修理保养：

①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏那么更换；

②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有那么整修处理，处理后达不到要求的应更换。

(7)断路器(自动空气开关)修理保养：

①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否那么应烘干处理；

②除掉灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，假设灭弧罩破碎，那么应更换；

③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动片面与灭弧室的零件应无卡住现象；

④在使用过程中察觉铁芯有特异噪音时，应清洁其工作外观；

⑤各传动机构应注入润滑油；

⑥检查主触头外观有小的金属颗粒时，应将其除掉，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否稳当，否那么应修复；

⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否稳当，否那么应修复；

⑨检查接头处有无