物业共用设施设备管理服务方案

本文格式为Word版，下载可任意编辑——物业共用设施设备管理服务方案物业共用设施设备管理服务方案

一、房屋建筑主体修理养护筹划及标准表

序号工程时间

间隔次数修理养护内容工作标准

1地基根基半年一

1、检查地基有无超过允许范围的不平匀沉降。

2、检查其中有无开裂、破损，基脚有无破损。有超过允许范围的不平匀沉降请专家鉴定，制定维护方案由专业公司实施。无白蚁，布局性能完好。

每季一适时安置白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无察觉白蚁，检查公共部位有无白蚁。

每年一检查房屋根基布局性能是否完好以及地基沉降总量处境。

2承重布局梁每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。布局性能完好、安好，无弯曲变形，裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳。对于承重布局部件，若展现因设计或不成抗拒因素引起的严重损坏，嘱托专家举行分析、计算，拟定修理方案，由专业公司实施处理。

每年一检查整体布局性能是否完好。

板每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。

每年一检查整体布局性能是否完好。

柱每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。

每年一检查整体布局性能是否完好。

承重墙每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。

每年一检查整体布局性能是否完好。

金属构件

每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。

每半年一对油漆脱落、起壳、锈蚀片面刷漆处理。

每年一分析金属布局各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属布局整体承载才能。

备注

1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金属布局和支撑体系的适时检测。

2、加强地震等不成抗拒自然力作用后，对金属布局和支撑体系的检测维护工作。

3、在大风暴雨后加强对金属布局的检查，根据检查的结果举行必要的维护。

3非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。布局性能完好墙体平直，无裂缝、孔洞、风化缺陷。

每年一检查墙体布局性能是否完好。

4屋面防水涂层、采光玻璃每周一

1、清扫、冲洗屋面，更加留神采光天棚的清洁。

2、检查雨水口有无堵塞，察觉奇怪实时疏通。

3、检查屋面有无积水。

4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，察觉奇怪即时修复。

5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，察觉损坏实时修复。

6、察觉防水层破损、老化造成屋面渗漏的，实时修复或更换。

7、检查避雷网有无脱焊和休止，察觉奇怪实时补焊。屋面、采光棚清洁，雨水口无堵塞，伸缩缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。隔热层无空洞、起鼓、渗漏；防水层无破损、老化。避雷网无脱焊和休止。

每年一

1、全面修补隔热层板，重新勾缝。

2、检修屋面防水层。

3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好处境。

4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。

5、油漆圆钢避雷网。

备注每年雨季对屋面举行留心检查，实时消释涂料防水层破损、老化，实时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏处境。

5楼地面每季一

1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破碎。

2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，察觉问题实时处理。

3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。楼地面平整完好，无空鼓、破碎，地面饰面材料无松脱、空鼓、破损

每年一检查楼地面面布局功能的完好性。

6楼梯每半年一

1、检查扶手、踏步有无损坏，察觉奇怪随时修复。

2、补换损坏的地砖。

3、修复空鼓的地砖。扶手、踏步，地砖无损坏，扶手、护栏油漆完好。

每年一

1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。

2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

7公共通道每周一

1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；察觉奇怪实时修复。

2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，察觉奇怪随时处理。地面无起砂、空鼓、开裂、松脱，墙面无污迹、剥落。

每月一对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

8内墙面涂料、石土质块材每月一

1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落片面。

2、处理内墙面变色现象。

3、处理内墙面局部渗漏。

4、更换破损的石土质块材。墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水。石水质块材完好，无破损、裂缝。

每季一处理内墙面大面积渗漏。

每年一雨季对用户窗台举行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

9外墙面喷涂饰面、玻璃每周一修补涂料饰面破损、脱落片面。

更换破损的外墙饰面玻璃。

清洗外墙饰面人为造成的污染片面。涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹。石材饰面无破损、裂纹、钢挂坚韧无松动。外墙面无渗漏水。每年清洗外墙面一次。每5年翻新涂料饰面一次。

每半年一结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。

处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。

每年一

1、雨季时期对用户窗台举行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。

根据需要

1、强风暴雨天气实时发布信息，指点用户关好、锁好门窗。

2、外墙清洗务必用绿色环保型清洁剂。

3、更换外墙饰面应按原设施要求举行。

4、每25年翻新外墙面一次。

10吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，察觉损坏实时修补。无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏。

每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，察觉有水浸、腐烂、胀裂、霉变的片面实时修复。

11门窗每月一

1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。

2、门转轴或摩控磨损部位加润滑油。

3、防火门（塑）钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈。门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏，转轴生动，无变形、生锈。

每半年一更换门窗的易磨损部件。

12地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，察觉问题实时修复。天花、墙面、地板无起壳、脱落、渗漏水。

二、供配电系统维护、管理筹划及标准

工程时间次数修理养护内容工作标准

高压环网柜每周一

1、检查外观是否完好、运行有无噪声。

检查指示灯是否完好。

2、备用柜“遏止合闸”标示悬挂位置是否正确。

清理外部灰尘。外观完好、清洁，运行无噪声，指示灯切实完好，操作机构生动、互锁机构正常。

每年一

1、检查操作机构是否生动、互锁机构是否正常。

2、检测接地电阻（应符合规定要求）。

3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。

4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。

变压器每周一

1、检查外观是否完好，有无奇怪响声。

2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。

3、变压器电压、电流是非在额定范围内。电缆接头坚韧，运行声音正常，备用变压器能实时投入使用，绝缘良好，对电阻符合要求，安好防护措施完好，标示明确。

每年一

1、检测接地电阻，各接线装置紧固。

检测变压器线圈绝缘电阻。

2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。

3、清理灰尘。

配电柜、动力柜、操纵柜、每天一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无奇怪声响。

3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

4、检查开关是否在正确位置，标示是否领会，

5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达成要求。

6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。安好稳当运行，配电元件安好稳当，母线排完好无奇怪，配电房无安好隐患，安好防护措施得当，功力因素达0.9以上，各类标识，警告牌齐全，周边环境感激。

半年一1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。

2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。

一年一

1、重复上述检查。

2、检测接地电阻。

3、测试过流养护装置、联锁装置是否稳当。

供电线路每周一

1、清洁卫生。

2、检查敷设环境有无积水、杂物。

3、供电电缆标示是否明显、脱落。线路敷设环境卫生，无积水杂物，接线装置完好无过热现象，标识明显，无脱落，金属支架安装坚韧。

每月一

1、重复上述内容。

2、检查线路有无过热现象。

3、检查进出线路接线装置是否完好。

每年一

1、重复上述内容。

2、检测线路绝缘电阻。

3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

三、消防系统维护、管理标准

工程时间次数修理养护内容工作标准

烟雾、温度等探测器每月一检查外观是否完好，查看其是否处于工作状态。

检测是否有误报，解除报警、查出故障、实时处理。

按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，（每次测试记录内务必笼罩全体回路和单元）。探测器外观完好，性能稳定，报警正常，处于良好的工作状态。

每半年一

1、重复上述检查。

2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常回响报警。

每年一

1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。

2、举行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的实时处理。

3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。

4、对全体探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。

报警装置每周一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，运行是否正常。外观清洁完好，接线无松动、脱落。正常报警，联动切实。

每年一

1、更换损坏的报警装置。

2、手动试验报警装置是否联动，并实时处理故障。

3、检查接线是否松动、脱落。

消防操纵主机每日一

1、对主机、联动柜外观清洁，并做好记录。

2、对主机举行探测、查询，随时了解系统运行处境。

3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动实时记录事发时间、地点及进展处境。主机、联动柜清洁卫生，无灰尘，接线无松动、脱落，工作温度正常，无过热现象，能切实显示、打印报警、联动、故障信息。

每周一内部吸尘、清洁，并做好记录。

消防联动柜每月一对消防联动柜按钮举行检查测试，若有故障实时修理处理，并做好记录。

每季一对主机、联动柜内各接线端子举行检查、清扫、紧固，并做好记录。

每半年一

1、消防演习时能正常操纵消防设备的运作，并能切实检测有关信息。

2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。

3、对存在的故障予以处理。

测试系统接口信号是否正常。

软件数据备份。

测试系统接口模块、各种按钮的性能。

测试系统接地电阻。

测试各回路的对地电阻。

消防播送和背景音乐系统每季一

1、清洁设备。

2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达成的标准。

3、在双休日用实况播送检测每层消防播送喇叭是否完好。外观完好、清洁，放音明显正常，火警时能正常联动、切换。

消火栓每季一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好。

3、检查配件是否齐全。

4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。

5、消火栓按钮是否能正常使用。箱体清洁卫生，配件齐全，阀门开启生动，无锈蚀、掉漆，水带无霉变，破损，按钮能正常联动消火栓泵。

每半年一消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。

对消防水带作防霉变处理。

喷淋、消火栓等管网每周一检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。管网压力正常，水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常。喷淋头无滴漏现象。

每年一

1、更换失灵压力表。

2、放去管网污水，并试验。

3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。

4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。

5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。

防排烟系统每月一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。

3、外观标示是否明显。风机及各阀门外观清洁卫生，无掉漆、锈蚀，标识明显，联动正常，阀门启闭生动。

每半年一

1、手动试运行，检查风机有无奇怪现象，并做好记录。

2、查看消防演习时是否联动

3、检查防排烟阀门运作处境。

4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。

每年一

1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。

2、风机外壳清锈刷漆。

3、更换各类标示。

气体灭火系统每月一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，有无泄漏气表达象。

3、检查气压表的完好处境。外观清洁卫生，气压正常无泄漏，模拟测试联动正常。

每半年一

1、检查气瓶压力。

2、气瓶外壳除锈、刷养护漆。

3、模拟测试气体消防灭火系统的运作处境。

四、排水系统维护、管理标准

工程时间次数修理养护内容工作标准生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵

每天一

1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持明净无尘。

2、每2小时查看其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无奇怪声音，电机，操纵柜有无异味。

3、检查压盘根处滴水是否符合模范，如不符合那么应加盘根或拧紧盘根螺栓。

4、检查湿式报警阀、液位报警器、操纵系统工作是否正常。

5、检查水位深度指示是否明显。

6、察觉故障及故障隐患实时处理。机房环境、设备设施明净无灰尘，水位水压、电压、电源符合模范要求，电机、水泵无奇怪声音，湿式报警阀、液位报警器、操纵系统工作正常。

每月一

1、重复上述检查。

2、生活供水的主、备用泵举行手动切换试验并记录。

3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或开启水泵出水管放水试验。

4、留神水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。

每年二

1、电机、泵体轴承清洗加滑油；如有奇怪声响，那么更换同型号规格轴承。

2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。

3、检测电机接地电阻。

4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏那么更换。

5、更换磨损的水泵轴衬套。

6、性能测试。

水箱、水池每周一

1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口排水管口、溢水管口、透气管口防虫纱网是否完好。

2、开启排污阀排污。

3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。

4、查看水质处境，检测水的PH值。

5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。水箱（池）无跑、冒、滴、漏现象，防虫网完好，水箱（池）盖板完好且上锁，每月定期投消毒漂白粉、每年对水池（箱）不少于二次举行清洗消毒处理且水样检验全格。

每月一

1、重复上述内容。

2、按规定比例按时投放消毒药品。

每半年一

1、清洗水池，按比例投放漂白粉举行消毒。

2、送水样至市卫生防疫站举行水质化验。

3、各类金属构件及管道作防锈处理。

给水井、雨水井、污水井每周一

1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污物，如有那么除掉明净。

2、检查井盖铸造字迹是否明显、正确。井盖完好，井底无污物，排水管道畅通，井盖标志明显正确。

半年一

1、重复上述检查。

2、清理污泥，疏通下水管道。

3、各类井盖及金属构件刷漆。

供水、排污管网每周一

1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。

2、检查闸阀，查看供水压力表是否正常。

3、阀门开启位置是否正确，标示是否明显。外观完好无滴漏现象，供水压力正常，阀门、闸阀开启、关闭生动、无跑冒、滴、漏现象，管道畅通，止回阀、浮球阀、液位操纵器正常，管道支架无诱蚀，标示切实齐全。

每季一

1、重复上述内容。

2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。

3、检查闸阀开启、关闭是否生动，有无跑、冒、滴、漏现象。

每年一

1、重复上述内容。

2、检查修整全部管架。

3、管道及支架除锈刷漆。

4、检查止回阀、浮球阀、液位操纵器是否正常。

5、管道内部清洗、作防腐处理。

6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。

7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。

五、中央空调系统维护、管理标准

工程时间次数修理养护内容工作标准

空调主机每年供冷暖季节机组启动前一

1、检查制冷剂液位和油面。

2、检查加热器和变频压缩机。

3、检查和测试全体运行操纵和安好操纵功能。

4、检查调整微电脑操纵中心的设定值。

5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。

6、根据运行记录，分析处理机组问题。各仪表正确稳当，冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能好；安好阀、附属阀件正常稳当，每年清洗机油过滤器并更换一次冷冻机油，管道无腐蚀，测试电路动作稳当，各安好装置性能良好，主机运行正常无异响，电机绝缘达成要求

运行期间一

1、检查机组各项运行参数的工况，调整安好操纵装置。

2、检查操纵装置的运行。

3、检查制冷剂液位和油位

4、检查润滑系统的运行。

5、检查回油系统。

6、检查电机和启动器的运行。

7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时举行机组检修。

8、每月举行一次泄漏检查。

9、记录和报告有需要更换的零配件。

10、冷却电机轴承打油/更换轴承。

11、高/低压操纵检测/修理/更换。

12、空调机组检测/修理/更换零配件。

13、冷凝器清理沉积物质。

14、电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。

15、操纵和养护装置调整设定值检测/修理/更换。

每年制冷暖终止停机期间一

1、检查压缩电机组件的各项环节。

2、检查压缩机润滑油系统。

3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器。

4、检查操纵面板，确定各操作状态是否正常。

5、检查冷凝器清白处境是否需要清洗。

6、检查系统的泄漏、制冷剂并赋予正确的处理方法。

冷冻泵每天一

1、检查电机电流、电压、温度，查看有无奇怪现象。

2、泵体盘根处滴水是否符合要求。水泵、电机轴承、轴套等部件无较严重磨损，若磨损严重那么更换；更换密封效果差的部件，电机绕阻绝缘符合要求，管系统阀门工作正常无漏水，电路动作稳当。

每季一

1、检查运行记录；检查联轴器及盘根的使用处境。

2、转动阀门，检查阀门能否生动开启、关闭。

每年一

1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。

2、检测电机接地电阻，并记录。

3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。

4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。

5、泵壳、泵体清锈刷漆。

新风机组每天一

1、机组外部清洁。

2、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。机组外部清洁明净，电磁阀、温控器工作正常，过滤网保持明净，排水管畅通，电机、风机运行良好，操纵片面工作性能良好。

每季一

1、重复上述检查。

2、清洗风机过滤网。

3、风机轴承加注黄油。

每年一

1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口。

1、更换或清洗电电机及风机轴承

并加注黄油。

2、风机外壳清锈刷漆。

4、测试操纵片面工作性能。

风机盘管每周一

1、查看风机是否正常运行，有无异

常声响。

2、空调开关及电磁阀工作是否正常。风机盘管运转正常，电机绝缘性能好，皮带轮无磨损，管系、盘管无漏水、漏气、堵塞，风机、散热翅片清洁明净。

每季一

1、检查冷凝水摘录不盘是否畅通排水。

2、保温要求达成的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。

3、清洗回风口、出风口、过滤网。

每年一

1、检测电机接地电阻及电机绝缘

电阻值。

2、清洗接水盘。

3、盘管风机轴承加注黄油。

六、安好技防系统维护、管理标准

工程时间次数修理养护内容工作标准

闭路监控系统

摄像机每周一

1、清洁除尘

2、检查外观完好处境。外观清洁无灰尘，接线稳固，监控位置切实无偏移，图像明显，云台传动部件运转生动。

每季一

1、线路整理。

2、检查各视频及音频接头。

每年一

1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。

2、线路标号是否明显可见，合理编排线路，并检修调整。

3、检查云台机械机构和电动元器件的工作处境。

计算机和监视器每月一

1、主机、显示器及打印机清洁除尘。

2、检测UPS工作处境是否正常。

3、检查各连接线路是否坚韧完好，是否有氧化腐蚀现象。各部件外观完好清洁，UPS工作正常，断电多数据损失，电脑无病毒，监视器显示明显。电脑数据定期备份。

每半年一

1、清洁主机内部灰尘。

2、数据整理与备份。

3、计算机数据整理、内部测试。

录像机每周一

1、清洁除尘。

2、检查外观是否完好。外观清洁卫生，各按键功能正常，回放质量良好，报警录像转换正常。

每月一

1、检察录制标准。

2、测试各功能键的工作处境。

每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

画面分割器、切换器和AD主机每周一

1、清洁除尘。

2、检查外观是否完好。

3、检查连接线路的坚韧程度。外观清洁，接线稳固，各按键功能正常，报警显示及输出正确。

每季一1、测试各功能键的工作处境。

每年一1、线路整理，功能测试。

七、电梯系统维护、管理标准

工程时间次数修理养护内容工作标准

电梯设备

每天一

1、清洁卫生。

2、轿厢照明是否正常。

3、操纵盘指示层、指示灯是否正常。

4、检查操纵柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是符合到要求，运行是否有奇怪和振动。

5、检查引机减速箱油位是否符合要求。

6、检查各内选、外选接扭工作处境，是否灵敏。机房环境设施设备清洁无灰尘，轿箱照明应急照明、风扇正常、安好，制动装置有效，减速箱油位，缓冲器油位符合要求，各层标记明显，各活动部件润滑良好，系统运行正常且符合国家标准，每年由成都市技术监视局举行检测并取得合格证。

每半月一

1、检查并拧紧各接线端。

2、检查安好装置，并做好记录。

3、轿箱上不锈钢油。

4、检查轿箱照明及风扇。

5、对各安好装置清洁检查，并举行调整。

6、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。

每月一

1、测试各装置安好回路的电器操作。

2、检查选项层器、限速器接线端、接线和有关操纵点处境。

3、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作处境。

每季一

1、检查各钢丝强张力是否平衡、有无破损断股现象。

2、检查底坑缓冲器油位处境，并作补油。

3、检查各层标记是否明显。

4、检查安好装置工作是否正常。

每年一

1、对导轨夹块螺钉举行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏处境。

2、对各活动部件换油润滑。

3、做好修理保养记录。

4、由成都市技术监视局按国家有关标准对电梯、扶梯举行年度检查。

八、公共照明系统维护、管理标准

工程时间次数修理养护内容工作标准动力柜、操纵柜、

每天一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无奇怪声响。

3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

4、检查开关是否在正确位置，标示是否领会，

5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达成要求。

6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。外表清洁,零部件完整,指示灯仪表按装坚韧,指示正常无奇怪声响,振动过热,二次线路布线排列整齐,线号明显,主体接地良好,养护装置齐全稳当,整定值符合要求,操作机构生动稳当.

半年一

1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。

2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。

一年一

1、重复上述检查。

2、检测接地电阻。

3、测试过流养护装置、联锁装置是否稳当。

照明器具每天一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，有无奇怪响声。

3、检查灯具照度的平匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等处境。外观完好无异响,灯具的平匀度,眩光度,频闪度符合要求,合理调整开灯时间,俭约能源

每月一

1、重复上述内容。

2、调整亮度，俭约能源。

3、更换过热配件，制止短路现象。

4、根据季节的变化处境合理调整灯光工程的开机时间。

供电线路每周一

1、清洁卫生。

2、检查敷设环境有无积水、杂物。

3、供电电缆标示是否明显、脱落。环境卫生,无积水杂物,接线装置完好无过热现象,标示明显,无脱落,金属支架安装坚韧.

每月一

1、重复上述内容。

2、检查线路有无过热现象。

3、检查进出线路接线装置是否完好。

每年一

1、重复上述内容。

2、检测线路绝缘电阻。

3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

篇2：中海物业中海大厦设施设备管理程序

设施设备管理程序

1．目的：

为保证服务产品的符合性，本程序规定了必要设施设备的配置、供给和维护要求，以确保物业服务中所用设施设备处于受控状态。

2．范围：

适用于本公司设施设备的操纵和管理。

3．职责：

3.1总经理负责抉择设施设备的配置。

3.2工程部负责设备的操纵和管理。

3.3工程部负责设备购买、人员配置和组织操作技能培训。

3.4相关维保专业人员负责区域内设备设施的维护和日常保养。

4．程序：

4.1设备的规划

总经理组织相关人员计划和确定本公司所用设施设备，工程部负责将所配置的设备列帐于《设备管理台帐》中，并确定重点设备档案。

4.2设备的供给

工程部根据需求确定设备的规格、型号及配套装置，提出购买申请报总经理审批后，举行购买。

4.3设备购买及验收

4.3.1工程部选择质量稳定、环境影响较小、具有相当技术才能、检验才能和信誉较好的供给商，按购买筹划定购产品，执行《购买操纵程序》。

4.3.2工程部按照购买筹划、合同要求及随货清单验收购进的设备，阅历收不合格的设备按有关要求，办理退货或调换，执行《不合格操纵程序》。

4.4安装、调试、验收

工程部根据需求制定安装筹划，组织对设备的安装调试，并按验收标准验收，填写《设备安装、调试、验收记录》，同时应要求供给商供给相应设备操作培训。

4.5设备的维护保养

4.5.1设备投入运行后，由各设备维保专业人员和操作人员按《工程管理手册》中的设备维护保养制度举行维护保养。

4.5.2由工程部组织制定年度、月度维保筹划，各专业编制《中海大厦设备年度维保筹划表》及《中海大厦设备月度维保筹划表》，经审批后组织实施。

4.5.3对大修后的设备由工程部组织举行验收，合格后投入运行，并保存设备维护记录。

4.6设备的修理

4.6.1设备需要修理时，各部门报工程部经理申请修理。

4.6.2由工程部根据设备损坏程度，确定修理筹划。假设需要嘱托外部机构修理，那么需要经过总经理同意。修理后的设备可组织修理方、使用方举行联合验收，验收结论记录在设备修理记录中。

4.6.3设备修理途中，须在故障设备上挂“待修”标识牌作识别。

4.7设备的报废

4.7.1对无法修复、使用的设备由工程部报总部专业综合管理部举行报废审批。

4.7.2报废设备应中断使用，由工程部举行隔离存放，未搬出访用现场的应作明显的“报废”标识。

4.8关键设备的管理

4.8.1工程部确定关键设备，每台设备采用挂铭牌的方式举行标识，标明设备的名称和编号等。

4.8.2关键设备在验收、任何修理和改造之后，需要经过工程部组织鉴定，并挂状态标识牌标明：完好、可用、待修等。

4.8.3设备鉴定时，需要对设备的操作和维护保养方法、程序以及筹划的适合性举行确认，另外还需要对设备操作、维护人员的才能举行鉴定。

4.8.4监视和测量设备的操纵参见《监视和测量设备操纵程序》。

4.9人员配备操纵

4.9.1工程部应依据需求及岗位设置、任职要求有关规定，配备确定资格的管理、操作人员，按《人力资源操纵程序》执行。

4.9.2工程部应依据需求，培训管理人员和操作人员，确保其学识和技术得志设备验收、操作、维护过程的操纵需要。

4.10工程部及相关维保专业负责保存设备修理、维护等各项记录。

4.11对于各类设施设备的管理应做到

1）各类设施档案资料齐全，管理良好；

2）设施运行正常，有完善的保养、检修制度；

3）运行人员严格按照操作规程执行；

4）消防设备完好，可随时启用；

5）锅炉、空调、水、电等运行正常。

5．相关文件：

《购买操纵程序》COP/JL-*WJ-07

《不合格操纵程序》COP/JL-*WJ-12

《工程管理手册》COP/MM-GC

《监视和测量设备操纵程序》COP/JL-*WJ-09

《人力资源操纵程序》COP/JL-*WJ-03

篇3：做好物业设施设备管理工作

一、做好设施设备管理中的人力资源工作

在各项工作中，人都是第一要素，在设施设备修理管理工作中也不例外。怎样在物业设施设备修理服务工作中调配人力，使修理工作既生动急速又精简高效呢？我们本着队伍逐步专业化的原那么，对修理队伍做出了合理调配。针对公司设施设备系统特点、专业性能与安好工作要求，我们在原有修理队伍的根基上选拔培训技术人员，分别成立电梯管理部与消防弱电部。电梯管理部特意对公司管辖范围内的各类电梯举行巡检、修理与保养。专业队伍从事专业修理，责任更明确，效率更高，技术人员的业务技能更加精通与纯熟。电梯管理部的12名技术人员负责管辖范围内的100多台各类电梯的维保工作，并使我公司多年来保持了电梯运行零事故的安好记录。消防弱电部的职责是对公司管辖范围内的消防、监控、播送、通讯等弱电系统举行修理保养。目前消防弱电部仅有5名员工，对我公司25万平方米的消防、监控、播送等系统举行修理保养。从工作效果来看，消防弱电专业人员对系统内全体线路布控、布局走向、哪是端口、哪是枢纽等处境都如数家珍，对设施设备的“病”瞧得准，瞧得快，效率大大提高。我们还成立了技术协调联动小组，由各管理处技术骨干、业务精英组成，负责对管辖区域内各种技术疑难问题的“会诊”及重大技术问题的探讨。技术协调联动小组的成立，整合了公司技术队伍的脑力资源，提升了整个修理队伍的战斗力。除了两大专业性与安好性较强的系统外，我们对其他系统如给排水系统、照明系统、空调系统、配送电系统的人力等均实行条块状管理，即以地域性划分班组，班组内由配电、空调、水暖等各系统工种员工组成。无论哪一个班次、哪一个区域发生哪一个系统的故障都能随时解决摈弃，大大提高了修理效率。金原广场管理处修理员工13名，运行工16名，较好地确保了金原广场13.4万平方米的修理运行任务。人力资源的合理调配，不仅促进了修理队伍专业化进程，同时精简了人力，提高了工作效率。随着设施设备的技术参数不断提高，我们不断加强对员工的业务技能培训工作。不断组织专业系统员工加入专业技能培训与学习，对新型或特殊的设施设备，我们积极组织技术人员加入设施设备厂家组织的专业培训等等。通过培训与学习，一方面使技术人员懂得设备的用途、布局原理、技术性能等根本学识，另一方面加强运行工的修理业务技能培训，使运行工既会运行又能修理，逐步培养修理队伍中的“多面手”，提高整个修理队伍的协调战斗才能。二、做好设施设备的根基性资料管理工作（一）对设施设备原始档案的管理设施设备的原始档案是在物业修理与更新改造过程中必不成少的原始资料，是我们开展物业维保工作的重要依据。主要包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等几大类。需要留神的是，在前期介入过程中要积极取得工程部门的合作，模范管理这些原始资料。其中轻易被忽略的是机电设备资料的收集与保存，如机电设施设备的出厂、安装、使用说明，质量合格证书，安装调试及验收记录，卫生许可证等资料，这些资料都是我们开展后续维保工作的重要原始资料。（二）建立设备档案卡档案卡主要包括设备名称、数量、制造厂商、规格型号、制造日期、修理及更换记录等内容。建立设备档案卡宛如建立设施设备的“病历”档案。更换主要配件时要记入档案卡，使我们在设备使用过程中随时掌管设备的健康状况，并尽量通过修理保养延长设施设备的使用寿命。（三）建立公用设施设备维护保养记录表要对管辖区内全体设施设备建立设备管理卡，指定设备管理责任人，负责设施设备的日常保养与巡检。建立设备管理卡宛如为每一台设备配备一名“保健医生”，设施设备的“保健医生”即设备责任人通过眼看、手摸、鼻闻、耳听的巡检方式，对全体运行及非运行的设施设备从温度、声音、气味、外观等运行状态举行查看、判断，按时对其举行加油、紧固、除尘等保养措施，并据此建立维护保养记录表。通过维护保养记录掌管设施设备的各项健康指标处境，在运行过程中，多做预防性维保，少做事后修理，使物业保值增值。三、做好设施设备的制度化管理工作做好设施设备管理，就要做好设施设备的制度化管理工作。第一，建立健全员工的岗位职责制度。对全体涉及到的岗位以制度举行明确。如空调技术员管理职责、电梯技术员岗位职责、配电运行岗位职责等，报告员工该去做什么。其次，建立各系统运行作业指导书。如中央空调制冷系统操作运行指导书、电梯操作作业指导书、高压配电作业指导书等，报告员工对各系统设施设备怎么去操作与运行。同时，对如何处理各系统可能展现的奇怪处境做出了规定，如给排水系统奇怪处境处理、各类泵系统奇怪处境处理、电梯各类故障应急处理等都予以明确规定。第三，要建立细致的设施设备维护作业指导书。如发电机保养维护作业指导书、消防主机保