商业场竞争与环境分析课件

广州万达广场商业定位及营销策略建议广州万达广场项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争广州市GDP及人均可支配收入呈连续性增长

2008年实现GDP8,200亿元，增长12.3%。

2009年实现GDP9,112亿元，增长11.5%。

2008年人均可支配收入为25,317元，增长12.7%。

2009年人均可支配收入为29,610元，增长9.1%。消费市场日渐旺盛，消费总额逐年提升

2008年社会消费品零售总额3,140亿元，增长14.5%。

2009年社会消费品零售总额3,647亿元，增长16.2%。商业市场竞争与环境分析广州市经济发展前景分析小结：广州市作为珠江三角洲地区的经济龙头，为泛珠三角地区的经济起着举足轻重的作用。2008年后，在全球金融危机的笼罩下，经过国家的宏观调控和市政府的有效措施，经济发展仍能呈现可观的增长势头。2010年将迎来亚运年，广州的社会地位随之跃上新的台阶，为各经济领域带来更大的商机。旅游市场、春、秋交易会、车展、以及各类展销会将更备受关注，更多的外商前来广州投资。为广州的经济和消费市场带来前所未有的发展前景。广州市GDP及人均可支配收入呈连续性增长商业市场竞争与环境分商业市场竞争与环境分析广州商业市场布局主力商圈天河城商圈中华广场商圈北京路商圈上下九商圈

高端商圈天河北中信广场商圈环市路淘金商圈中国大酒店商圈次级商圈农林下路商圈人民路商圈江南西商圈商业市场竞争与环境分析广州商业市场布局主力商圈天河城商圈中华天河城商圈中华广场商圈北京路商圈附近有天河城广场、正佳广场、维多利亚商场、广州购书中心、体育西商业街、天河电脑城等。定位为集休闲、娱乐、饮食、购物于一体的中高端商业中心。周边高级写字楼林立，是地铁一、三号线沿线商圈，公共交通便利。本商圈自九十年代初期开始布局，至今已经形成浓厚的商业氛围，其租金价格在广州地区属于一流水平。附近有中华广场、流行前线、地王广场、老鼠街、东川路商业街、手机通讯用品市场等。定位为集休闲、娱乐、饮食、购物于一体的中低端至中高端的跨越式消费市场格局。地处广州市老城区，周边拥有庞大的居民人口，是地铁一号线的沿线物业，交通便利。北京路商业街属于广州市较早期的商业中心，由于发展成熟，不少开发商都围绕北京路步行街为核心，在周边陆续开发了广百百货、新大新百货、光明广场、名盛广场、五月花广场、动漫星城等多家较具规模的商场。北京路地下为南越王墓遗址，已被市政府列为保护文物和旅游景点。并为此加强对北京路商圈的打造，使其成为集旅游、购物于一体的景点。北京路商圈人流量密集，交通四通八达，是广州市最具规模的成熟商圈。其租金价格亦是广州商业行业中数一数二的。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析天河城商圈中华广场商圈北京路商圈附近有天河城广场、正佳广场、上下九商圈上下九步行街座落于古老的广州西关。步行街两旁的商铺大部分是过百年楼龄的西关大宅和旧广州标志性建筑“骑楼屋”。被市政府和旅游局定性为集“商贸消闲中心与特色岭南文化”的商业中心。是市旅游局属下的会员单位，每年都会吸引众多中外游客。商业街属于地铁一号线沿线物业，周边人口众多，商业气氛浓郁，是广州市最为成熟的商圈之一。天河北是广州市的CBD中心。周边高级写字楼林立，高级食府、高级会所、名车展厅遍布该区。中信广场的中天购物广场和时代广场的友谊商店分布其中，其定位高端，结合了多家世界性顶级品牌，打造成名人、富人的购物商圈。天河北中信广场商圈环市路淘金商圈环市路、淘金路是广州市最早期的CBD。周边有众多的高级写字楼、星级酒店、娱乐场所。也是外国人的聚居之地。该区拥有花园酒店商场、友谊商店、世贸新天地、好世界广场、丽柏广场、淘金路商业街等众多商场。定位为中高端和高端的商业中心。经营品牌大多为世界性顶级品牌。其功能较为单一，缺少休闲、娱乐等配套项目。目标客户群鲜明，且属于忠实客户一类，因此，客流需不算很高，但其拥有相当高的影响力。

广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析上下九商圈上下九步行街座落于古老的广州西关。步行街两旁的商铺中国大酒店商圈中国大酒店名店街和东方宾馆商场是广州较早期的高端品牌商业中心。曾一度风光无限。由于近年琶洲国际会馆的启用，中国大酒店旁的交易会馆已逐渐失去了其功能和影响力，导致该商圈的商业氛围趋下降姿态。但是，其鲜明的高端定位，仍然使之成为极具影响力的商业中心。农林下路商圈位于越秀区东山地段。是广州市较早期的商业中心。由东山百货、王府井百货、东山锦轩商场以及数百家商铺组成。定位为中端至中低端的商业格局。由于位于老城区，毗邻地铁一号线，因此，人流量较多。农林下路商圈人民路商圈人民路是广州市最早期的商业中心之一，曾辉煌一时。由于市场格局的变迁，该区已渐入黄昏。但是，部分区域经过重新定位和包装，展现了新的机遇，如状元坊、越富广场、美国银行中心广场等。其经营特色鲜明，主营时尚、前卫的流行服饰，餐饮店铺均为年轻人最喜爱的品牌。深受年轻人欢迎。

广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析中国大酒店中国大酒店名店街和东方宾馆商场是广州较早期的高端品江南西商圈江南西路商圈是海珠区唯一的商业中心，属于传统的商业旺地。近年，这地段不断涌现新的商业项目，如万国广场（家乐福）、江南新一城（广百百货）、江南新地步行街等，令到该地段的商业气氛更为浓厚，配套项目已经十分完善。而且，海珠区的人口十分密集，登记户籍数已达一百万，使到该区有着得天独厚的“人和”优势。

小结：上述列出的十个商圈已成为广州市商业市场中的绝对主力，覆盖了高、中、低各级消费市场。这十个商圈的优势概括如下:

地段优势交通优势人流优势规模优势产品优势成熟度优势主力商圈和高端商圈与本项目将构成直接竞争。次级商圈虽未构成直接竞争，但存在商铺投资客户争夺的间接竞争。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析江南西商圈江南西路商圈是海珠区唯一的商业中心，属于传统的商业广州商业市场租金对比A商场楼层平均租金管理费天河城B1（吉之岛）

58元（￥/月/平方米）1F1600~2500元（￥/月/平方米）2F1800~2600元（￥/月/平方米）3F1250元（￥/月/平方米）4F900元（￥/月/平方米）5F500元（￥/月/平方米）6F300元（￥/月/平方米）

丽柏广场1F1300~1500元（￥/月/平方米）

2F950~1000元（￥/月/平方米）3F700~800元（￥/月/平方米）4F320~380元（￥/月/平方米）5F230~270元（￥/月/平方米）商业市场竞争与环境分析广州商业市场租金对比A商场楼层平均租金管理费天河城B1（吉商场楼层平均租金管理费正佳广场B1

60元（￥/月/平方米）M层150~500元（￥/月/平方米）1F800~1500元（￥/月/平方米）2F500~700元（￥/月/平方米）3F300~400元（￥/月/平方米）4F200~300元（￥/月/平方米）5F150~200元（￥/月/平方米）6F80~150元（￥/月/平方米）7F80~120元（￥/月/平方米）

江南新地柳园约￥600/mth(G)￥60/mth(G)含空调、清洁费及推广费竹园约￥500/mth(G)金矿约￥468/mth(G)风谷约￥468/mth(G)水域约￥300~400/mth(G)广州商业市场租金对比B商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费正佳广场B160元（￥/月/平方米）商场楼层平均租金管理费世贸新天地GF

18元（￥/月/平方米）1F1000~1200元（￥/月/平方米）2F800~1000元（￥/月/平方米）3F500~600元（￥/月/平方米）4F100~200元（￥/月/平方米）5F80元（￥/月/平方米）

中华广场B1600~1500元（￥/月/平方米）60元（￥/月/平方米）1F800~1300元（￥/月/平方米）2F提点30%3F250~360元（￥/月/平方米）4F180~240元（￥/月/平方米）5F160~180元（￥/月/平方米）6F100~140元（￥/月/平方米）7F80~100元（￥/月/平方米）广州商业市场租金对比C商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费世贸新天地GF18元（￥/月/平方米商场楼层平均租金管理费五月花B2350~430元（￥/月/平方米）50+10元（￥/月/平方米）B1300~350元（￥/月/平方米）1F800~1000元（￥/月/平方米）2F300~500元（￥/月/平方米）3F100~300元（￥/月/平方米）4F60~70元（￥/月/平方米）5F50~60元（￥/月/平方米）8F30~40元（￥/月/平方米）备注：6、7层为发展商自用广州商业市场租金对比D商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费五月花B2350~430元（￥/月/平项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争项目解析归纳项目优势政策优势广州“北优”战略的实施，以旧白云机场为中心，南至广园路、西至机场路、北至华南大道、东至白云山，总面积达12.8平方公里的广阔地域将规划建成一个“白云新城”。其定位是以大型商业购物中心为轴，周边配套多个高尚住宅区。本项目所在位置是“白云新城”的中心，将成为广州的都市副中心。规模优势

项目总面积超过12.6万平方米、建筑面积逾28万平方米。拟斥资50亿元，打造为集商贸城、酒店、写字楼、商场等功能的综合大型商业项目。

品牌优势大连万达集团创立于1988年，迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。集团拥有十分丰富的商业地产经历和招商经验，商业合作伙伴超过5000家。已于全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。区域优势

项目所在的区域是“白云新城”的中心，邻近白云国际会议中心和广州体育馆，周边人口数量高达160万。而且，“白云新城”日渐成熟后，人口数量将会全面增加。项目背景优势

项目原址为广州旧白云机场。它历经近一个世纪，无数广州人在此留下了许多珍贵的记忆，结下了极为深厚的情结。本项目特殊的历史背景因素，为项目的推动和发展起着重要的作用。

项目解析归纳项目优势政策优势项目劣势地理位置偏远

项目所在地块远离广州市中心。周边以外来人口居多，治安较差。因此，本地人对此地段存在芥蒂，一般较少到该区域消费。商业氛围淡薄

周边商业形态零散，档次不高，业种混乱。因此，多年来一直未能形成良好的商业氛围。

公共交通设施薄弱

广州地铁已建成运营的有五条线路，每日客运量超100万人次，覆盖面广，贯穿广州东西南北和各个商业地段。按规划，将有更多的地铁线路相继开通，成为广州人最常用的公共出行工具。而与本项目距离最近的二号线三元里站约有2公里，难以获取地铁为本案所带来的便利。另外，公交车线路虽多，但由于距离市中心较远，乘车时间较长，且容易塞车。项目机会经济前景提供动力源泉广州市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉。商业竞争上升到商铺资源竞争外资零售企业纷纷抢滩广州，激活广州的商业环境，中外商业资本在市场上的竞争使优质商铺成为稀缺资源，为有特色的优质商业提供了新的空间。项目解析归纳项目劣势地理位置偏远项目机会经济前景提供动力源泉项目解析归纳项目威胁市场竞争威胁严重所在区域还有“五号停机坪”商业项目、“白云绿地中心”将同时推出，对广场带来了极大的挑战：G5：商业定位与广场几乎重叠，供应量十分庞大，且G5的主力店占有极大的优势（吉之岛、天河城百货、天极品酒家、堂会、星期八小镇以及独有的餐饮品牌），预计未来几年内商业物业之间的竞争非常激烈，尤其表现在租赁市场，而这也将间接影响到商铺投资购买客群的积极性，因此存在的威胁不可避免。绿地：业态规划与广场十分相似，定位偏于高端，绿地的项目建成开业后将很有可能分流广场的高端客流，在招商方面，对金街的影响较大。

市场风险变化莫测项目要在今年内推出，由于时间较紧，商业推出量大，项目租赁期内，市场竞争环境变化，项目商铺租售面临一定的风险和压力。项目解析归纳项目威胁市场竞争威胁严重项目解析归纳项目属性界定广州都市副中心超大型城市综合体项目

最具广州情怀的商业中心全新打造成型的区域商业中心项目属性界定广州都市副中心超大型城市综合体项目最具广州情怀项目商业研究工作步骤项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业定位项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项项目商业定位背景综述市场条件因素从宏观层面看，广州市经济前景看好，消费力不断提高，具有扎实的商业基础。“白云新城”的城市规划强化了本项目的商业定位，本案将成为广州都市副中心的核心。广州多个成熟的商业市场对本项目构成直接竞争。本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础。本项目邻近的“五号停机坪项目对本项目商业定位存在较大影响。目前广州市全新的商业项目不多，本区域内仅有邻近的“五号停机坪”项目。但由于本案与前者都是超大型项目，供应量十分庞大。将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多。项目条件因素项目已具备商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求。项目面临较佳的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。项目商业定位背景综述市场条件因素从宏观层面看，广州市经济前景项目商业定位发展战略依托项目片区未来的规划，深入挖掘及放大区域资源的价值。打造为超大型城市综合体项目

，通过引入高产品力实现项目的高端形象。重点：区域价值挖掘、高产品力塑造策略1：区域定位重新定义为白云新城都市副中心，提升区域形象战略分解——项目执行策略策略2：打造项目的唯一性，提升项目的综合竞争力策略4：在业态、规划、景观等产品值点发力，实现对市场现有项目的超越策略5：完善软性的增值服务，提高客户满足感，提升项目形象及价值策略3：引入国际性品牌，塑造高端形象策略6：完善的运营体系，加大对广场品牌形象及人文情怀的塑造项目商业定位发展战略依托项目片区未来的规划，深入挖掘及放大区项目商业定位定案定位为中高端至高端，以大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综合体项目。成为广州市全新的多功能城市休闲中心，集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能。以商场、步行街商铺为主的商业形态。通过品牌主力店带动规模，通过国际性品牌店提升档次。项目商业定位定案定位为中高端至高端，以大型购物中心、国际连锁项目业态组合建议国际性品牌店

如LV、GUCCI等国际性品牌店，塑造项目的高端定位，提升项目形象，提高项目的市场影响力。品牌主力店引入大众认知的、熟悉的、最常消费的品牌。如品牌服饰店、品牌眼镜店等，融入现代国际时尚元素，增强时代感，提高项目的层次品位。儿童玩具、用品旗舰城

广州商业市场中，具规模的儿童玩具、儿童用品的品牌店处于空白阶段。打造一个高档次、具规模的儿童玩具用品旗舰城，能吸引众多父母的高度关注。还可引入儿童教育机构，增加其影响力。本地实力型商场

引入友谊商店或广百百货。这两家大型百货零售企业，是本地零售业市场的佼佼者，其定位高端，在广州拥有无数忠实客户，具有相当高的市场影响力。对本项目的经营推广有着极大的促进作用。超大型超级市场

由于本项目定位高端时尚，建议大型超市首选吉之岛、沃尔玛、家乐福。这些都是国际性大型超市，定位高端，与本项目定位相匹配。大型超市能满足周边百万居民的日常消费，能极大地提高本项目的人流量。国际影城

建设具规模的大型国际影城和IMAX影厅。经过年初阿凡达的3D热潮后，广州人对IMAX影厅可谓是热锅上的蚂蚁。电影业界未来将大规模增加3D电影数量，IMAX影厅绝对能吸引更多影迷的关注。项目业态组合建议国际性品牌店项目业态组合建议家电连锁店

如国美、苏宁等大型家电连锁店。该店铺集家电、数码产品、通讯产品于一体，在全国各地占据了相当高的市场份额。餐饮、食府

“吃在广州”！广州人非常注重饮食。项目必须引入高、中、低端的饮食潮流，高端即指高级西餐厅、高级中餐厅；中端即指必胜客、麦当劳、肯德基、大家乐等主流餐饮名店；低端并非指价格便宜的店铺，而是能适合普罗大众，具有鲜明风格的特色餐饮店铺。娱乐场所引入高级娱乐会所、高级酒吧、量版式KTV，能吸引大量高消费、年轻的潮流人士。能提高项目的整体形象和竞争力。文化用品类店铺

如书城、影像制品等文化用品店铺。提升项目的品位和内涵。旅游项目

由于项目前身是旧白云机场，令项目自身存在着不平凡的特质。建议在项目中寻找机场的影子，开发一些与航空、机场相关的景点项目，从旅游角度推动此区域的商业价值。展销中心

建议预留展销中心，将来可作为本项目合作伙伴或外来企业的产品推介平台。每次的产品推介会，都会成为媒介和群众所关注的焦点，能提高本项目的曝光率。项目业态组合建议家电连锁店招商目标群体万达集团的战略性合作伙伴国外的国际性品牌企业台、港、澳的品牌企业国内的品牌企业本地的品牌企业零散商户

经营者群体

投资群体职业炒家本地高收入人群，如公务员、企业高管等招商目标群体万达集团的战略性合作伙伴经营者群体项目消费群体企业老板、个体户老板具一定经济实力的女性消费者富二代年轻消费者外国游客、经商人士

高消费力群体公务员、企业高管、企业技术人员城市白领追求时尚、潮流的年轻人

主力消费群体项目周边160万居民新白云机场职工周边公司、专业市场的工作者注释：本项目业态搭配均衡、有大型超市和多层次的饮食名店，是周边居民的生活必需品。

项目周边客户花都区现有约80万居民

花都区居民注释：花都区现有约80万居民，广州市逐年加大该区的地产开发力度。不久将来，有更多的本地人将迁居花都。由于花都区内缺乏大型的、完善的商业中心，到广州市休闲消费将成为该区市民未来的发展趋势。如行经机场高速，到达本项目仅需25分钟车程，这一设想定能成为现实。项目消费群体企业老板、个体户老板高消费力群体公务员、企项目商业研究工作步骤项目商业定位商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业营销策略项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业定位商业市场竞争与环境分析项目属价格范围：可对比广州各商业项目及邻近项目“五号停机坪”而定建议统一采取——租赁方式项目租售方式及价格推算根据万达集团一贯的经营方式，以及本地商业市场作参考依据价格范围：可对比广州各商业项目及邻近项目“五号停机坪”而定建招商计划第一阶段：内部招商阶段时间：4月中旬招商对象：万达集团战略合作伙伴、招商部客户资源、国内外商会组织、行业协会等招商方式：举办大型、隆重、豪华的招商盛宴推货数量：符合项目业态分布的所有商铺均可洽谈优惠措施：由于这一阶段的客户均是内部客户，优惠需逐一制定、洽谈推货支撑：万达集团已于全国各地成功开发数十个大型商业项目，合作商家超过5000个。在商业市场中拥有良好的口碑，拥有一批固定的、长期的追捧客户。目的：通过举办豪华的大型招商会，把项目定格在高端定位。并确立内部的战略合作伙伴关系，引入实力型商家和国内外主力品牌名店。为项目制造新闻点，强而有力地向市场发出“广州万达广场”招商正式启动。此阶段，招商中心可同时接受散客登记（可考虑收取诚意金），积累客户。招商计划第一阶段：内部招商阶段时间：4月中旬招商计划第二阶段：公开开盘招商阶段时间：5月中旬~6月中旬招商对象：台、港、澳地区的知名品牌名店、国内外主力品牌名店、零散商户、投资客户招商方式：招商中心现场公开招商，可根据实际客户数量，制定抽签、排队等形式。推货数量：约20%货量，如招商效果理想，可加推10%货量，增加开盘的气势。所推商铺建议以中、低价位为主，结合少量高价商铺。让客户感受到开盘优惠和价格合理，亦可继续积累部分需求高价位商铺的客户。为下一阶段推出高价位商铺造势。优惠措施：推出租5年送1年、租3年送半年、送管理费等优惠方案（具体优惠计划还需根据项目实际租赁面积计算未来几年的租金回报和优惠方案可行性再作定案）推货支撑：经过第一阶段的内部招商，此时已完成部分主力商家、大型超市等实力型企业的合作加盟，能通过这些品牌企业提高本项目的影响力和市场定位，增加客户对本项目的信心。而且，项目经过4月份和五一黄金周的客户积累，已形成较好的租赁气氛。目的：消化部分登记客户，继续积累高端客户，制造开盘热租气氛，为下一阶段推出高价位商铺造势。招商计划第二阶段：公开开盘招商阶段时间：5月中旬~6月中旬招商计划第三阶段：推出大量靓铺阶段时间：7月中旬~9月上旬招商对象：台、港、澳地区的知名品牌名店、国内外主力品牌名店、零散商户、投资客户招商方式：招商中心现场公开招商推货数量：推出大量高价位靓铺，并结合部分中、低价位商铺。推货量约40%~50%。优惠措施：与第二阶段的优惠相比，此时可稍微降低，高价位商铺可根据客户需求量，考虑不参与优惠活动（具体优惠计划还需根据项目实际租赁面积计算未来几年的租金回报和优惠方案可行性再作定案）。推货支撑：经过前两个阶段的招商，此时已完成大部分主力商家的合作加盟。项目在市场上已形成高端的项目定位。而且，高价位客户已大量积累，形成十分活跃的租赁氛围。目的：此时是项目最主要的推货时间，大量高价位商铺的推出，解筹前期大量VIP客户。营造升值势头。促进部分中、低价位商铺的招商工作。招商计划第三阶段：推出大量靓铺阶段时间：7月中旬~9月上旬招商计划第四阶段：收官阶段，促销余货阶段时间：9月中旬~11月招商对象：台、港、澳地区的知名品牌名店、国内外主力品牌名店、零散商户、投资客户招商方式：招商中心现场公开招商推货数量：余下约20%货量，大部分为中、低价位商铺。优惠措施：可根据实际租赁情况，考虑是否提高优惠幅度，如招商计划顺利，此时可缩减优惠（具体优惠计划还需根据项目实际租赁面积计算未来几年的租金回报和优惠方案可行性再作定案）。推货支撑：项目已于市场投放长达数月的广告，有相当高的曝光率和知名度。而且，此时项目即将进入开业阶段，项目现场施工进度亦已基本完成，能给客户非常清晰的感观感受。目的：消化剩余货量，为项目开业作最后准备。招商计划第四阶段：收官阶段，促销余货阶段时间：9月中旬~11项目商业研究工作步骤项目商业定位商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业推广策略项目商业营销策略项目商业研究工作步骤项目商业定位商业市场竞争与环境分析项目属宣传推广计划

招商启动期：形象广告宣传阶段时间：3月（为期一个月）宣传形式：地铁车厢广告、项目外围户外广告、软文缮稿、公益性活动或赞助、冠名活动宣传工具：地铁车厢广告、户外广告牌、各大传媒报纸、公益性活动宣传对象：广州本地受众，辐射至珠三角地区的受众宣传内容：万达集团品牌树立活动配合：大型项目推介会；行业协会推介会；客户、媒体万达体验行；媒体看铺团…目的：由于万达集团首次进军华南地区，本地人对万达集团比较陌生。因此，首先树立健康、良好的品牌形象。宣传推广计划招商启动期：形象广告宣传阶段时间：3月（为期一宣传推广计划招商概念导入期：项目概念、区域价值宣传阶段时间：4月（为期一个月）宣传形式：地铁车厢广告、项目外围户外广告、软文缮稿、电视广告、电台广告、电视节目合作宣传宣传工具：地铁车厢广告、户外广告牌、各大传媒报纸、本地电视、电台宣传重点：邀请本地收视率较高的节目，制作有关旧机场变迁之类的节目，报道旧机场最新概况等，从勾起广州人记忆的同时，塑造白云新城区域价值和万达广场的项目卖点宣传对象：广州本地受众，辐射至珠三角地区的受众宣传内容：项目定位——超大型城市综合项目、区域价值——白云新城广州都市副中心

活动配合：投资讲座（邀请知名的讲师）、冠名知名度较高的活动、招商中心人气活动等目的：由于旧机场一带在本地人心目中存在较多偏见，必须重新塑造该区域的商业价值和全新的城市定位。另外，为项目开盘作预告式推广。宣传推广计划招商概念导入期：项目概念、区域价值宣传阶段时间：宣传推广计划

招商强势期：密集宣传攻势、集中开盘阶段时间：5月~6月宣传形式：地铁车厢广告、项目外围户外广告、电视广告、电台广告、报纸广告、DM直邮宣传工具：地铁车厢广告、户外广告牌、各大传媒报纸、电视、电台、邮递招商手册宣传对象：广州本地受众，辐射至珠三角地区的受众宣传内容：项目正式公开招商、项目卖点、实力型品牌店铺加盟活动配合：外地推介会、推介会、大型开盘活动（暨招商大会）、加推活动、明星助阵制造话题等目的：进入开盘招商阶段，采取较为大量的广告攻势，为项目获得更高的曝光率和市场影响力，为项目开盘招商造势。宣传推广计划招商强势期：密集宣传攻势、集中开盘阶段时间：5宣传推广计划

招商优化期：一系列利好消息释放，稀缺旺铺加推的宣传阶段时间：7~8月宣传形式：项目外围户外广告、电视广告、电台广告、报纸广告宣传工具：户外广告牌、各大传媒报纸、电视、电台宣传对象：广州本地受众，辐射至珠三角地区的受众宣传内容：项目升值、铺王限量推出活动配合：招商中心人气活动、商家答谢回馈活动、小型明星活动、大学生文化节（作品秀、现场招聘会、创业梦想微博）等目的：主力招商期，利用项目升值和铺王推出的推广，吸引更多客户的关注，促进未能租赁的客户成交。宣传推广计划招商优化期：一系列利好消息释放，稀缺旺铺加推的宣传推广计划

开业造势期：开业前高密度投放宣传阶段时间：11月下旬~12月下旬宣传形式：地铁车厢广告、项目外围户外广告、电视广告、电台广告、报纸广告宣传工具：地铁车厢广告、户外广告牌、各大传媒报纸、电视、电台宣传对象：广州本地受众，辐射至珠三角地区的受众宣传内容：万达广成12月11日隆重开业！前期网络、微博活动征集会员—会员互动—开业活动内容亮点活动配合：社区活动“亚运全领先”；“白云万达广场文化节”；贝太厨房或餐饮商家合作的“烹出新煮意”，赢取开业各商家的现金购物券；大型开业庆典活动、圣诞活动目的：开业前投放大量广告，有针对性地指向目标消费群体。宣传推广计划开业造势期：开业前高密度投放宣传阶段时间：11宣传推广计划

持续旺场期期：加强对开业后续报道阶段时间：1月-2月宣传形式：地铁车厢广告、项目外围户外广告、电视广告、电台广告、报纸广告宣传工具：地铁车厢广告、户外广告牌、各大传媒报纸、电视、电台、框架广告宣传对象：广州本地受众，辐射至珠三角地区的受众宣传内容：万达广场精彩不断！活动配合：新年狂欢节、每月2次明星签售活动、新春年货会、旅游文化节等。目的：开业前投放大量广告，有针对性地指向目标消费群体。宣传推广计划持续旺场期期：加强对开业后续报道阶段时间：1月项目现场布置配合

开放情景样板商铺选择项目较为优势的地方，装修成为样板示范区域，设有示范大堂、情景商铺、品牌商铺等样板间，提升项目项目定位，使客户直观感受项目的高定位、高规格。促进成交。通过开放情景样板商铺，增加新闻点，提高项目曝光率。

招商中心设3D体验区2010年是3D时代的元年，本项目有万达国际影城，IMAX影厅是其中卖点。招商中心可陈设3D电视，制作简易的万达广场3D模拟广告，让客人在招商中心先睹为快。强化万达影城，IMAX影厅的影响力。增加新闻点，提高项目曝光率。让客户在招商中心停留更长时间，让招商人员把握成交时机，亦可为招商中心制造热闹的招商气氛。项目现场布置配合开放情景样板商铺选择项目较为优势的地方谢谢！谢谢！广州万达广场商业定位及营销策略建议广州万达广场项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争广州市GDP及人均可支配收入呈连续性增长

2008年实现GDP8,200亿元，增长12.3%。

2009年实现GDP9,112亿元，增长11.5%。

2008年人均可支配收入为25,317元，增长12.7%。

2009年人均可支配收入为29,610元，增长9.1%。消费市场日渐旺盛，消费总额逐年提升

2008年社会消费品零售总额3,140亿元，增长14.5%。

2009年社会消费品零售总额3,647亿元，增长16.2%。商业市场竞争与环境分析广州市经济发展前景分析小结：广州市作为珠江三角洲地区的经济龙头，为泛珠三角地区的经济起着举足轻重的作用。2008年后，在全球金融危机的笼罩下，经过国家的宏观调控和市政府的有效措施，经济发展仍能呈现可观的增长势头。2010年将迎来亚运年，广州的社会地位随之跃上新的台阶，为各经济领域带来更大的商机。旅游市场、春、秋交易会、车展、以及各类展销会将更备受关注，更多的外商前来广州投资。为广州的经济和消费市场带来前所未有的发展前景。广州市GDP及人均可支配收入呈连续性增长商业市场竞争与环境分商业市场竞争与环境分析广州商业市场布局主力商圈天河城商圈中华广场商圈北京路商圈上下九商圈

高端商圈天河北中信广场商圈环市路淘金商圈中国大酒店商圈次级商圈农林下路商圈人民路商圈江南西商圈商业市场竞争与环境分析广州商业市场布局主力商圈天河城商圈中华天河城商圈中华广场商圈北京路商圈附近有天河城广场、正佳广场、维多利亚商场、广州购书中心、体育西商业街、天河电脑城等。定位为集休闲、娱乐、饮食、购物于一体的中高端商业中心。周边高级写字楼林立，是地铁一、三号线沿线商圈，公共交通便利。本商圈自九十年代初期开始布局，至今已经形成浓厚的商业氛围，其租金价格在广州地区属于一流水平。附近有中华广场、流行前线、地王广场、老鼠街、东川路商业街、手机通讯用品市场等。定位为集休闲、娱乐、饮食、购物于一体的中低端至中高端的跨越式消费市场格局。地处广州市老城区，周边拥有庞大的居民人口，是地铁一号线的沿线物业，交通便利。北京路商业街属于广州市较早期的商业中心，由于发展成熟，不少开发商都围绕北京路步行街为核心，在周边陆续开发了广百百货、新大新百货、光明广场、名盛广场、五月花广场、动漫星城等多家较具规模的商场。北京路地下为南越王墓遗址，已被市政府列为保护文物和旅游景点。并为此加强对北京路商圈的打造，使其成为集旅游、购物于一体的景点。北京路商圈人流量密集，交通四通八达，是广州市最具规模的成熟商圈。其租金价格亦是广州商业行业中数一数二的。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析天河城商圈中华广场商圈北京路商圈附近有天河城广场、正佳广场、上下九商圈上下九步行街座落于古老的广州西关。步行街两旁的商铺大部分是过百年楼龄的西关大宅和旧广州标志性建筑“骑楼屋”。被市政府和旅游局定性为集“商贸消闲中心与特色岭南文化”的商业中心。是市旅游局属下的会员单位，每年都会吸引众多中外游客。商业街属于地铁一号线沿线物业，周边人口众多，商业气氛浓郁，是广州市最为成熟的商圈之一。天河北是广州市的CBD中心。周边高级写字楼林立，高级食府、高级会所、名车展厅遍布该区。中信广场的中天购物广场和时代广场的友谊商店分布其中，其定位高端，结合了多家世界性顶级品牌，打造成名人、富人的购物商圈。天河北中信广场商圈环市路淘金商圈环市路、淘金路是广州市最早期的CBD。周边有众多的高级写字楼、星级酒店、娱乐场所。也是外国人的聚居之地。该区拥有花园酒店商场、友谊商店、世贸新天地、好世界广场、丽柏广场、淘金路商业街等众多商场。定位为中高端和高端的商业中心。经营品牌大多为世界性顶级品牌。其功能较为单一，缺少休闲、娱乐等配套项目。目标客户群鲜明，且属于忠实客户一类，因此，客流需不算很高，但其拥有相当高的影响力。

广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析上下九商圈上下九步行街座落于古老的广州西关。步行街两旁的商铺中国大酒店商圈中国大酒店名店街和东方宾馆商场是广州较早期的高端品牌商业中心。曾一度风光无限。由于近年琶洲国际会馆的启用，中国大酒店旁的交易会馆已逐渐失去了其功能和影响力，导致该商圈的商业氛围趋下降姿态。但是，其鲜明的高端定位，仍然使之成为极具影响力的商业中心。农林下路商圈位于越秀区东山地段。是广州市较早期的商业中心。由东山百货、王府井百货、东山锦轩商场以及数百家商铺组成。定位为中端至中低端的商业格局。由于位于老城区，毗邻地铁一号线，因此，人流量较多。农林下路商圈人民路商圈人民路是广州市最早期的商业中心之一，曾辉煌一时。由于市场格局的变迁，该区已渐入黄昏。但是，部分区域经过重新定位和包装，展现了新的机遇，如状元坊、越富广场、美国银行中心广场等。其经营特色鲜明，主营时尚、前卫的流行服饰，餐饮店铺均为年轻人最喜爱的品牌。深受年轻人欢迎。

广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析中国大酒店中国大酒店名店街和东方宾馆商场是广州较早期的高端品江南西商圈江南西路商圈是海珠区唯一的商业中心，属于传统的商业旺地。近年，这地段不断涌现新的商业项目，如万国广场（家乐福）、江南新一城（广百百货）、江南新地步行街等，令到该地段的商业气氛更为浓厚，配套项目已经十分完善。而且，海珠区的人口十分密集，登记户籍数已达一百万，使到该区有着得天独厚的“人和”优势。

小结：上述列出的十个商圈已成为广州市商业市场中的绝对主力，覆盖了高、中、低各级消费市场。这十个商圈的优势概括如下:

地段优势交通优势人流优势规模优势产品优势成熟度优势主力商圈和高端商圈与本项目将构成直接竞争。次级商圈虽未构成直接竞争，但存在商铺投资客户争夺的间接竞争。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析江南西商圈江南西路商圈是海珠区唯一的商业中心，属于传统的商业广州商业市场租金对比A商场楼层平均租金管理费天河城B1（吉之岛）

58元（￥/月/平方米）1F1600~2500元（￥/月/平方米）2F1800~2600元（￥/月/平方米）3F1250元（￥/月/平方米）4F900元（￥/月/平方米）5F500元（￥/月/平方米）6F300元（￥/月/平方米）

丽柏广场1F1300~1500元（￥/月/平方米）

2F950~1000元（￥/月/平方米）3F700~800元（￥/月/平方米）4F320~380元（￥/月/平方米）5F230~270元（￥/月/平方米）商业市场竞争与环境分析广州商业市场租金对比A商场楼层平均租金管理费天河城B1（吉商场楼层平均租金管理费正佳广场B1

60元（￥/月/平方米）M层150~500元（￥/月/平方米）1F800~1500元（￥/月/平方米）2F500~700元（￥/月/平方米）3F300~400元（￥/月/平方米）4F200~300元（￥/月/平方米）5F150~200元（￥/月/平方米）6F80~150元（￥/月/平方米）7F80~120元（￥/月/平方米）

江南新地柳园约￥600/mth(G)￥60/mth(G)含空调、清洁费及推广费竹园约￥500/mth(G)金矿约￥468/mth(G)风谷约￥468/mth(G)水域约￥300~400/mth(G)广州商业市场租金对比B商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费正佳广场B160元（￥/月/平方米）商场楼层平均租金管理费世贸新天地GF

18元（￥/月/平方米）1F1000~1200元（￥/月/平方米）2F800~1000元（￥/月/平方米）3F500~600元（￥/月/平方米）4F100~200元（￥/月/平方米）5F80元（￥/月/平方米）

中华广场B1600~1500元（￥/月/平方米）60元（￥/月/平方米）1F800~1300元（￥/月/平方米）2F提点30%3F250~360元（￥/月/平方米）4F180~240元（￥/月/平方米）5F160~180元（￥/月/平方米）6F100~140元（￥/月/平方米）7F80~100元（￥/月/平方米）广州商业市场租金对比C商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费世贸新天地GF18元（￥/月/平方米商场楼层平均租金管理费五月花B2350~430元（￥/月/平方米）50+10元（￥/月/平方米）B1300~350元（￥/月/平方米）1F800~1000元（￥/月/平方米）2F300~500元（￥/月/平方米）3F100~300元（￥/月/平方米）4F60~70元（￥/月/平方米）5F50~60元（￥/月/平方米）8F30~40元（￥/月/平方米）备注：6、7层为发展商自用广州商业市场租金对比D商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费五月花B2350~430元（￥/月/平项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争项目解析归纳项目优势政策优势广州“北优”战略的实施，以旧白云机场为中心，南至广园路、西至机场路、北至华南大道、东至白云山，总面积达12.8平方公里的广阔地域将规划建成一个“白云新城”。其定位是以大型商业购物中心为轴，周边配套多个高尚住宅区。本项目所在位置是“白云新城”的中心，将成为广州的都市副中心。规模优势

项目总面积超过12.6万平方米、建筑面积逾28万平方米。拟斥资50亿元，打造为集商贸城、酒店、写字楼、商场等功能的综合大型商业项目。

品牌优势大连万达集团创立于1988年，迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。集团拥有十分丰富的商业地产经历和招商经验，商业合作伙伴超过5000家。已于全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。区域优势

项目所在的区域是“白云新城”的中心，邻近白云国际会议中心和广州体育馆，周边人口数量高达160万。而且，“白云新城”日渐成熟后，人口数量将会全面增加。项目背景优势

项目原址为广州旧白云机场。它历经近一个世纪，无数广州人在此留下了许多珍贵的记忆，结下了极为深厚的情结。本项目特殊的历史背景因素，为项目的推动和发展起着重要的作用。

项目解析归纳项目优势政策优势项目劣势地理位置偏远

项目所在地块远离广州市中心。周边以外来人口居多，治安较差。因此，本地人对此地段存在芥蒂，一般较少到该区域消费。商业氛围淡薄

周边商业形态零散，档次不高，业种混乱。因此，多年来一直未能形成良好的商业氛围。

公共交通设施薄弱

广州地铁已建成运营的有五条线路，每日客运量超100万人次，覆盖面广，贯穿广州东西南北和各个商业地段。按规划，将有更多的地铁线路相继开通，成为广州人最常用的公共出行工具。而与本项目距离最近的二号线三元里站约有2公里，难以获取地铁为本案所带来的便利。另外，公交车线路虽多，但由于距离市中心较远，乘车时间较长，且容易塞车。项目机会经济前景提供动力源泉广州市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉。商业竞争上升到商铺资源竞争外资零售企业纷纷抢滩广州，激活广州的商业环境，中外商业资本在市场上的竞争使优质商铺成为稀缺资源，为有特色的优质商业提供了新的空间。项目解析归纳项目劣势地理位置偏远项目机会经济前景提供动力源泉项目解析归纳项目威胁市场竞争威胁严重所在区域还有“五号停机坪”商业项目、“白云绿地中心”将同时推出，对广场带来了极大的挑战：G5：商业定位与广场几乎重叠，供应量十分庞大，且G5的主力店占有极大的优势（吉之岛、天河城百货、天极品酒家、堂会、星期八小镇以及独有的餐饮品牌），预计未来几年内商业物业之间的竞争非常激烈，尤其表现在租赁市场，而这也将间接影响到商铺投资购买客群的积极性，因此存在的威胁不可避免。绿地：业态规划与广场十分相似，定位偏于高端，绿地的项目建成开业后将很有可能分流广场的高端客流，在招商方面，对金街的影响较大。

市场风险变化莫测项目要在今年内推出，由于时间较紧，商业推出量大，项目租赁期内，市场竞争环境变化，项目商铺租售面临一定的风险和压力。项目解析归纳项目威胁市场竞争威胁严重项目解析归纳项目属性界定广州都市副中心超大型城市综合体项目

最具广州情怀的商业中心全新打造成型的区域商业中心项目属性界定广州都市副中心超大型城市综合体项目最具广州情怀项目商业研究工作步骤项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业定位项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项项目商业定位背景综述市场条件因素从宏观层面看，广州市经济前景看好，消费力不断提高，具有扎实的商业基础。“白云新城”的城市规划强化了本项目的商业定位，本案将成为广州都市副中心的核心。广州多个成熟的商业市场对本项目构成直接竞争。本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础。本项目邻近的“五号停机坪项目对本项目商业定位存在较大影响。目前广州市全新的商业项目不多，本区域内仅有邻近的“五号停机坪”项目。但由于本案与前者都是超大型项目，供应量十分庞大。将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多。项目条件因素项目已具备商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求。项目面临较佳的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。项目商业定位背景综述市场条件因素从宏观层面看，广州市经济前景项目商业定位发展战略依托项目片区未来的规划，深入挖掘及放大区域资源的价值。打造为超大型城市综合体项目

，通过引入高产品力实现项目的高端形象。重点：区域价值挖掘、高产品力塑造策略1：区域定位重新定义为白云新城都市副中心，提升区域形象战略分解——项目执行策略策略2：打造项目的唯一性，提升项目的综合竞争力策略4：在业态、规划、景观等产品值点发力，实现对市场现有项目的超越策略5：完善软性的增值服务，提高客户满足感，提升项目形象及价值策略3：引入国际性品牌，塑造高端形象策略6：完善的运营体系，加大对广场品牌形象及人文情怀的塑造项目商业定位发展战略依托项目片区未来的规划，深入挖掘及放大区项目商业定位定案定位为中高端至高端，以大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综合体项目。成为广州市全新的多功能城市休闲中心，集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能。以商场、步行街商铺为主的商业形态。通过品牌主力店带动规模，通过国际性品牌店提升档次。项目商业定位定案定位为中高端至高端，以大型购物中心、国际连锁项目业态组合建议国际性品牌店

如LV、GUCCI等国际性品牌店，塑造项目的高端定位，提升项目形象，提高项目的市场影响力。品牌主力店引入大众认知的、熟悉的、最常消费的品牌。如品牌服饰店、品牌眼镜店等，融入现代国际时尚元素，增强时代感，提高项目的层次品位。儿童玩具、用品旗舰城

广州商业市场中，具规模的儿童玩具、儿童用品的品牌店处于空白阶段。打造一个高档次、具规模的儿童玩具用品旗舰城，能吸引众多父母的高度关注。还可引入儿童教育机构，增加其影响力。本地实力型商场

引入友谊商店或广百百货。这两家大型百货零售企业，是本地零售业市场的佼佼者，其定位高端，在广州拥有无数忠实客户，具有相当高的市场影响力。对本项目的经营推广有着极大的促进作用。超大型超级市场

由于本项目定位高端时尚，建议大型超市首选吉之岛、沃尔玛、家乐福。这些都是国际性大型超市，定位高端，与本项目定位相匹配。大型超市能满足周边百万居民的日常消费，能极大地提高本项目的人流量。国际影城

建设具规模的大型国际影城和IMAX影厅。经过年初阿凡达的3D热潮后，广州人对IMAX影厅可谓是热锅上的蚂蚁。电影业界未来将大规模增加3D电影数量，IMAX影厅绝对能吸引更多影迷的关注。项目业态组合建议国际性品牌店项目业态组合建议家电连锁店

如国美、苏宁等大型家电连锁店。该店铺集家电、数码产品、通讯产品于一体，在全国各地占据了相当高的市场份额。餐饮、食府

“吃在广州”！广州人非常注重饮食。项目必须引入高、中、低端的饮食潮流，高端即指高级西餐厅、高级中餐厅；中端即指必胜客、麦当劳、肯德基、大家乐等主流餐饮名店；低端并非指价格便宜的店铺，而是能适合普罗大众，具有鲜明风格的特色餐饮店铺。娱乐场所引入高级娱乐会所、高级酒吧、量版式KTV，能吸引大量高消费、年轻的潮流人士。能提高项目的整体形象和竞争力。文化用品类店铺

如书城、影像制品等文化用品店铺。提升项目的品位和内涵。旅游项目

由于项目前身是旧白云机场，令项目自身存在着不平凡的特质。建议在项目中寻找机场的影子，开发一些与航空、机场相关的景点项目，从旅游角度推动此区域的商业价值。展销中心

建议预留展销中心，将来可作为本项目合作伙伴或外来企业的产品推介平台。每次的产品推介会，都会成为媒介和群众所关注的焦点，能提高本项目的曝光率。项目业态组合建议家电连锁店招商目标群体万达集团的战略性合作伙伴国外的国际性品牌企业台、港、澳的品牌企业国内的品牌企业本地的品牌企业零散商户

经营者群体

投资群体职业炒家本地高收入人群，如公务员、企业高管等招商目标群体万达集团的战略性合作伙伴经营者群体项目消费群体企业老板、个体户老板具一定经济实力的女性消费者富二代年轻消费者外国游客、经商人士

高消费力群体公务员、企业高管、企业技术人员城市白领追求时尚、潮流的年轻人

主力消费群体项目周边160万居民新白云机场职工周边公司、专业市场的工作者注释：本项目业态搭配均衡、有大型超市和多层次的饮食名店，是周边居民的生活必需品。

项目周边客户花都区现有约80万居民

花都区居民注释：花都区现有约80万居民，广州市逐年加大该区的地产开发力度。不久将来，有更多的本地人将迁居花都。由于花都区内缺乏大型的、完善的商业中心，到广州市休闲消费将成为该区市民未来的发展趋势。如行经机场高速，到达本项目仅需25分钟车程，这一设想定能成为现实。项目消费群体企业老板、个体户老板高消费力群体公务员、企项目商业研究工作步骤项目商业定位商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业营销策略项目商业推广策略项目商业研究工作步骤项目商业定位商业市场竞争与环境分析项目属价格范围：可对比广州各商业项目及邻近项目“五号停机坪”而定建议统一采取——租赁方式项目租售方式及价格推算根据万达集团一贯的经营方式，以及本地商业市场作参考依据价格范围：可对比广州各商业项目及邻近项目“五号停机坪”而定建招商计划第一阶段：内部招商阶段时间：4月中旬招商对象：万达集团战略合作伙伴、招商部客户资源、国内外商会组织、行业协会等招商方式：举办大型、隆重、豪华的招商盛宴推货数量：符合项目业态分布的所有商铺均可洽谈优惠措施：由于这一阶段的客户均是内部客户，优惠需逐一制定、洽谈推货支撑：万达集团已于全国各地成功开发数十个大型商业项目，合作商家超过5000个。在商业市场中拥有良好的口碑，拥有一批固定的、长期的追捧客户。目的：通过举办豪华的大型招商会，把项目定格在高端定位。并确立内部的战略合作伙伴关系，引入实力型商家和国内外主力品牌名店。为项目制造新闻点，强而有力地向市场发出“广州万达广场”招商正式启动。此阶段，招商中心可同时接受散客登记（可考虑收取诚意金），积累客户。招商计划第一阶段：内部招商阶段时间：4月中旬招商计划第二阶段：公开开盘招商阶段时间：5月中旬~6月中旬招商对象：台、港、澳地区的知名品牌名店、国内外主力品牌名店、零散商户、投资客户招商方式：招商中心现场公开招商，可根据实际客户数量，制定抽签、排队等形式。推货数量：约20%货量，如招商效果理想，可加推10%货量，增加开盘的气势。所推商铺建议以中、低价位为主，结合少量高价商铺。让客户感受到开盘优惠和价格合理，亦可继续积累部分需求高价位商铺的客户。为下一阶段推出高价位商铺造势。优惠措施：推出租5年送1年、租3年送半年、送管理费等优惠方案（具体优惠计划还需根据项目实际租赁面积计算未来几年的租金回报和优惠方案可行性再作定案）推货支撑：经过第一阶段的内部招商，此时已完成部分主力商家、大型超市等实力型企业的合作加盟，能通过这些品牌企业提高本项目的影响力和市场定位，增加客户对本项目的信心。而且，项目经过4月份和五一黄金周的客户积累，已形成较好的租赁气氛。目的：消化部分登记客户，继续积累高端客户，制造开盘热租气氛，为下一阶段推出高价位商铺造势。招商计划第二阶段：公开开盘招商阶段时间：5月中旬~6月中旬招商计划第三阶段：推出大量靓铺阶段时间：7月中旬~9月上旬招商对象：台、港、澳地区的知名品牌名店、国内外主力品牌名店、零散商户、投资客户招商方式：招商中心现场公开招商推货数量：推出大量高价位靓铺，并结合部分中、低价位商铺。推货量约40%~50%。优惠措施：与第二阶段的优惠相比，此时可稍微降低，高价位商铺可根据客户需求量，考虑不参与优惠活动（具体优惠计划还需根据项目实际租赁面积计算未来几年的租金回报和优惠方案可行性再作定案）。推货支撑：经过前两个阶段的招商，此时已完成大部分主力商家的合作加盟。项目在市场上已形成高端的项目定位。而且，高价位客