第四章评估方法课件

第四章评估方法课件第四章评估方法课件1第四章评估方法课件第四章评估方法课件学习目标

1.了解资产评估三种方法的基本原理2.了解资产评估三种方法应用的前提3.掌握资产评估三种方法的具体应用学习目标1.了解资产评估三种方法的基本原理【本章重点和难点】【三种基本方法】市场法、成本法和收益法【市场法】可比性的理解类比调整法的运用等【收益法】折现方法的理解和运用，不要死记公式【成本法】成本法的基本原理参数的计算方法【本章重点和难点】【三种基本方法】市场法、成本法和收益法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法收益途径资产评估基本途径和方法市场途径成本途径评估基准日过去未来成本案例导引

汽车评估案例分析2014年3月23日，陕西省高级人民法院受理交通银行陕西省分行与T集团贷款合同纠纷一案，扣押了T集团的考斯特BB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查验该车的手续，此车车牌号为陕AXXXXX，型号：考斯特BB42L，车型为普通大客车，初次登记日期为2012年7月24日，发动机号：XXXXXXX；车架号：XXXXXXX，年检有效期至2014年4月，养路费至2014年6月，保险至2014年4月29日，车辆购置附加费真实有效。接着对车上的发动机号和车架号的进行查验，核实该号码与行车证上的发动机号和车架号完全一致，证实此车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步，评估人员认定该车为日本原装丰田公司制造，考斯特柴油大客车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但现已修复，车箱里面的座椅及内饰均完好无损，发动车辆，仪表灯光均工作正常，通过里程表数据得知该车至今已行驶了43256公里。操作过程：用力踩油门，车辆提速较快，发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡平顺，行驶平稳；工作紧急制动检查，方向稍向右跑偏，但属正常情况之列。从查看、操作等方面来看，车辆技术状况较好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交谈，得知该车为T集团接送职工上下班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶公里数看，年平均行驶2万多公里，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人维护和保养，所以该车日常维护、保养较好。案例导引汽车评估案例本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常市场价吗？案例思考对评估价格有无特别说明的事项？本次评估的结果可以一直有效吗？本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常市场价吗？案例思考主要内容第一节成本法1第二节市场法2第三节收益法3第四节评估方法的选择4主要内容第一节成本法1第二节市场法2第三节收益法第一节、成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。第一节、成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后一、成本法的基本原理（一）、成本法的理论基础生产费用价值论：资产的价值取决于购建时的成本耗费。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。1、资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2、资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。一、成本法的基本原理（一）、成本法的理论基础x—功能价值指数[0.资产评估中收益额的特点

（1）是资产未来预期收益额

（2）是资产的客观收益资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。=参照物重置成本×（）n重置成本定义

现行市场条件重新构建全新资产全部合理成本预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。五、收益法的主要技术方法（四）经济性贬值第四节评估方法的选择（2）评估结果易于被各方面理解和接受。②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格×（1价格折扣率）（五）已知未来若干年后资产价格的条件下也叫类比调整法，具体种类②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格×（1价格折扣率）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.（二）、成本法的评估思路：重新建造或购置被评估资产的成本，扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。

评估值＝重置成本-各项贬值基本公式为：资产评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值＝重置成本×综合成新率x—功能价值指数[0.（二）、成本法的评估思路：注意事项成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。成本的估计通常设定了市场参与者为该资产所愿支付金额的上限。成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。成本法如果用于评估较旧的资产，可能会由于对成本和损耗的估计缺乏足够的市场资料支持，评估结果所反映的不是市场价值。注意事项成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划二、重置成本法的前提和范围重置成本法的基本前提：认为资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的全新资产的最低成本。按照这种思维逻辑，应用重置成本法时，应具备以下六个前提条件：1、购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。2、评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。3、评估对象必须是可以再生或复制的，否则．不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。4、评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。5、形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。6、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。二、重置成本法的前提和范围重置成本法的基本前提：认为资产交易

根据重置成本法的前提条件，重置成本法主要适用于以下情况：1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。根据重置成本法的前提条件，重置成本法主要适用三、成本法的基本要素（一）资产的重置成本1.重置成本定义

现行市场条件重新构建全新资产全部合理成本2.重置成本分类复原重置成本和更新重置成本3.两种重置成本运用中注意事项

（1）优选更新重置成本。（2）相同点资产本身的功能，资产的现时价格，不同点技术、设计、标准方面的差异。

（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。三、成本法的基本要素（一）资产的重置成本三、成本法的基本要素（二）实体性贬值使用及自然力资产物理性能的损耗或下降（三）功能性贬值技术进步，资产功能相对落后（四）经济性贬值外部条件，资产闲置、收益下降三、成本法的基本要素（二）实体性贬值资产购建时同类资产定基物价指数）×100%参照物年生产能力时间、地域、功能、实体特征、交易条件……纯收益按等比级数递增，收益年期有限③计算公式

被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。评估值＝参照物价格＋功能差异值②物价指数的各种表述方法资产实体功能不足和过剩对价格的影响。下列关于折现率的说法正确的有（）资产评估中收益额的特点

（1）是资产未来预期收益额

（2）是资产的客观收益市场法中涉及的相关因素经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）经济性贬值率=[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%4、评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。的数据资料及主要经济技术参数能否搜集（3）风险报酬率

根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险。交易动机也对资产交易价格有影响。在评估方法的选择过程中应注意以下因素：四、评估程序1、确定待评估资产的范围，并估算重置成本2、确定待评估资产的使用年限3、估算损耗或贬值额4、计算资产的评估价值资产购建时同类资产定基物价指数）×100%四、评估程序1、确五、具体评估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理购买型现行购买价＋运杂费＋安装调试费＋其他必要费用自建型料、工、费＋必要的资金费用＋制造者的合理收益

五、具体评估方法（一）重置成本（一）重置成本2、价格指数法物价指数法是利用资产相关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本=资产的账面原值×（1+物价变动指数）=资产的账面原值×调整系数定基（评估基准日同类资产定基物价指数÷资产购建时同类资产定基物价指数）×100%环比环比价格指数连乘积（一）重置成本2、价格指数法（一）重置成本【例】某被评估资产购建于2004年1月1日，账面原值为50000元，购建时该类资产的物价指数为95%，该类资产价格时逐年上升5%，评估时点为2010年1月1日，评估时该类物价指数为160%。被估资产重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）【注意】价格指数法复原重置成本，不适用于技术进步较快的资产重置核算法复原重置成本和更新重置成本（一）重置成本【例】某被评估资产购建于2004年1月1日（一）重置成本3、功能价值类比法（1）生产能力比例法被评估资产重置成本被评估资产年生产能力=参照物重置成本×参照物年生产能力假定资产成本与生产能力存在线性关系（2）规模经济效益指数法被评估资产年生产能力=参照物重置成本×（）n参照物年生产能力（一）重置成本3、功能价值类比法（一）重置成本4、统计分析法—企业整体资产或相同类型的资产1）核实数量，适当分类2）抽取样本资产，估算重置成本3）计算分类资产的调整系数4）估算被评估资产的重置成本（一）重置成本4、统计分析法（二）实体性贬值的估算1、观察法专业评估人员与资产完好标准比较，与全新设备比较2、使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实体性贬值率3、修复费用法实体性贬值=修复金额实体性贬值率=修复金额÷重置成本（二）实体性贬值的估算1、观察法专业评估人员（三）功能性贬值的估算1、建造成本超支额（超额投资成本）

=复原重置成本－更新重置成本【例】被评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元/平方米，而评估基准日，由于替代材料的出现，相同效用的住宅，重置成本只需1500元/平方米，如被评估资产为2000平方米，试计算该资产的功能性贬值。功能性贬值=2000×（1600－1500）=20（万元）【注意】如评估中使用更新重置成本，则不需考虑超额投资成本所形成的功能性贬值。（三）功能性贬值的估算1、建造成本超支额（超额投资成本）重置成本法的基本前提：认为资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益。（2）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。评估方法的选择受各种评估方法运用所需2、分析测算被评估对象未来预期收益不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致4）估算被评估资产的重置成本2014年3月23日，陕西省高级人民法院受理交通银行陕西省分行与T集团贷款合同纠纷一案，扣押了T集团的考斯特BB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。资产的现实实际收益

E.但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。（6）土地单价评估值＝3,330×1.参照物年生产能力4、计算资产的评估价值一是某些方法的应用前提不具备；当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。（三）功能性贬值的估算2、运营成本超支所形成的功能性贬值1）表现材料、能源、工时消耗的增加，废品率的上升，等级率下降2）具体步骤A、与功能相同且当前普遍使用的同类新资产的年运营成本进行比较B、计算年超额运营成本净额C、预测并估计被评估资产的剩余使用年限D、计算功能性贬值3）公式功能性贬值=年运营成本超支额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）重置成本法的基本前提：认为资产交易的购买方在购买某项资产时，（三）功能性贬值的估算4）应用举例【例】被评估资产需要6名技术操作人员，而目前同类普遍应用的新式控制装置仅需4名技术操作人员，假定操作人员的人均年工资费用为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%年超额运营成本=（6－4）×12000=24000（元）年超额运营成本净额=24000×（1－25%）

=18000（元）功能性贬值=18000×（P/A，10%，3）=44782（元）（三）功能性贬值的估算4）应用举例（四）经济性贬值1、成因外部客观原因2、资产利用率下降，资产运营收益额下降3、公式经济性贬值率=[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）x—功能价值指数[0.6，0.7]n—预计外部条件影响期与资产剩余经济寿命孰短原则（四）经济性贬值1、成因外部客观原因4、应用举例【例】某被评估资产年设计生产能力为20000台，因市场疲软，实际利用率只有70%，若每台利润为100元，该企业为正常纳税企业，所得税税率为25%。预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额经济性贬值率=[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%=[1－（70%）0.6]×100%=19%经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.4869=1119105（元）4、应用举例六、成本法应用举例被评估资产购建于2006年6月，账面原值为100万元，会计折旧年限为8年，2010年6月30日进行评估，已知1、2006年以来，设备类定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%2、被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元3、评估前，该设备的利用率为60%，该企业为正常纳税企业，所得税税率为25%。预计该设备尚可使用6年，折现率为10％，预计未来设备的利用率正常。【要求】用成本法评估该设备的价值。六、成本法应用举例被评估资产购建于2006年6月，１、重置成本=100×(120%÷105%)=114.29（万元）

2、有形损耗率=4×60%÷(6+4×60%）

=28.57%

有形损耗=114.29×28.57%=32.65（万元）

3、功能性贬值=−1000×12×(1−25%）×(P/A，10%，6）=−39197（元）

=−3.92（万元）

4、资产评估值=114.29−32.65−(−3.92)=85.56（万元）１、重置成本=100×(120%÷105%)第二节、市场法市场法也叫现行市价法、市场比较法、比较法、交易案例比较法、买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。一、市场法的应用前提1、充分发达活跃的资产市场（公开市场）需要有一个充分发达活跃的资产市场。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。2、资产及其交易的可比性（参照物）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。第二节、市场法市场法也叫现行市价法、市场比较法、比较法、交易19寸，三星，1500元19寸，联想，？元第一节市场法比较调整

被评估资产参照物

【基本思路】19寸，三星，1500元19寸，联想，？元第一节

资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）。资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。市场条件主要包括供求条件和交易条件。交易数量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。市场途径主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：二、市场比较法的基本程序及有关指标确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。二、市场比较法的基本程序及有关指标确定被评估资产选择参照物1.时间因素。参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。——物价变动时间、地域、功能、实体特征、交易条件……评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数评估值＝参照物价格＋时间差异值市场法中涉及的相关因素1.时间因素。参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不2.区域因素。——资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。评估值＝参照物价格×区域因素修正系数

评估值＝参照物价格＋区域差异值2.区域因素。3.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格的影响。评估值＝参照物价格×功能差异修正系数评估值＝参照物价格＋功能差异值4．交易情况。（1）市场条件。——是否公开市场、市场供求状况。（2）交易条件：交易批量、动机等。评估值＝参照物价格×交易情况修正系数评估值＝参照物价格＋交易情况差异值3.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格的影响。4．交易5．个别因素。——主要包括资产的实体特征和质量。评估值＝参照物价格×个别因素修正系数评估值＝参照物价格＋个别因素差异值5．个别因素。三、市场法中的具体方法（一）直接比较法1.基本原理P792.优点该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件

对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某几项明显的因素上。三、市场法中的具体方法（一）直接比较法4.基本计算公式

（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致

评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致评估对象价值

＝参照物成交价格×(评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值)=参照物成交价格×修正系数4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一其中一个可比因素不一致①现行市价法。②市价折扣法。③功能价值类比法。（线性；指数）④价格指数调整法。（定基指数；环比指数）⑤成新率价格调整法。其中一个可比因素不一致①现行市价法。其中若干因素存在差异①市场售价类比法②价值比率法成本市价法市盈率倍数法—主要适用于企业价值评估其中若干因素存在差异①市场售价类比法（1）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。（1）现行市价法（2）市价折扣法①原理

以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格×（1价格折扣率）（2）市价折扣法当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。4、资产评估值=114.资产实体功能不足和过剩对价格的影响。掌握资产评估三种方法的具体应用本质

折现率是一个期望的投资报酬率。二、重置成本法的前提和范围环比环比价格指数连乘积资产评估基本途径和方法×100%=84210（元）功能性贬值=18000×（P/A，10%，3）=44782（元）实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实体性贬值率1、购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标×（企业）价值比率优点：收益现值法是国际上公认的资产评估的基本方法之一。五是评估师的职业判断有误。有形损耗=114.4、资产评估值=114.预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额资产评估方法之间的区别【例1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟求快速变现资产价值？【解析】资产评估价值=10×（140%）=6（万元）当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值【习题1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？【习题1】（3）功能价值类比法

①定义

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。（3）功能价值类比法

①定义

以参照物的成交价格为基②分类

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况Ⅰ.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。

数学表达式一般表述为②分类

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系【例2】某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2008年2月1日。评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

【解析】评估值=160×150/210=114.29(万元)

【例2】某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基Ⅱ.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。数学表达式一般表述为XⅡ.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益【例3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此请确定被评估资产价值。【解析】资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18(万元)【例3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为【习题2】被评估资产年生产能力为121吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照资产的市场价格为20万元，该类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定被评估资产价值。注意先写公式后计算。【习题2】被评估资产年生产能力为121吨，参照资产的年生产能（4）价格指数法（物价指数法）

①定义

价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。（4）价格指数法（物价指数法）

①定义

价格指数调整②物价指数的各种表述方法Ⅰ.定基物价指数

是以基期的物价为100，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。②物价指数的各种表述方法

Ⅱ.环比物价指数（记作a1，a2等）

第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。（综合)物价指数（又叫价格指数）

=a1×a2×……×an

资产评估值=参照物成交价格×a1×a2×……×an

Ⅱ.环比物价指数（记作a1，a2等）

第二年的定基物价指数【例4】某地区某类房地产2009年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月为100）其中某宗房地产在2009年6月的价格为18000元/平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到2009年10月的价格？

【解析】

18000×98.1/76.7=23022（元/平方米）【例4】某地区某类房地产2009年4月至10月【例5】某地区某类房地产2009年4月至10月的价格指数分别为0.996，0.947，0.967，1.050，1.092，1.125，1.181（均以上个月为1）其中某宗房地产在2009年6月的价格为20000/平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到2009年10月的价格？

【解析】

20000×1.05×1.092×1.125×1.181=30468（元/平方米）【例5】某地区某类房地产2009年4月至10月7,由此请确定被评估资产价值。B、计算年超额运营成本净额=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。参照物的可比性：功能、市场在收益永续，各因素不变的条件下

P＝A/r（4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。x—功能价值指数[0.以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。（6）土地单价评估值＝3,330×1.3、确定折现率或本金化率环比环比价格指数连乘积=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，求待评估资产的评估值。三、成本法的基本要素三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限（3）功能价值类比法

①定义

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。物价指数法是利用资产相关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。③计算公式

被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润(5)成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）7,由此请确定被评估资产价值。(5)成新率价格调整法资产评估【例5】待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6月，评估基准日为2013年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2012年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为2004年12月。

经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，求待评估资产的评估值。【例5】待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6月，评【解析】

1.待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%2.参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%3.待估设备的评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）

=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)【解析】1.待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资(6)市盈率乘数法

①基本原理

以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市盈率=股价/每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。(6)市盈率乘数法市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的②主要适用对象—企业价值评估

③计算公式

被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标×（企业）价值比率②主要适用对象—企业价值评估【例9】某被估企业的年净利润为200万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为50倍，请确定企业的评估价值。【解析】被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润=50*200万=10000万

【例9】某被估企业的年净利润为200万元，评估时点资产市场上也叫类比调整法，具体种类类比调整法市场售价类比法价值比率法：

成本市价法

其中：若干因素存在差异也叫类比调整法，具体种类类比调整法市场售价类比法其中：若干因1.类比调整法适用条件（1）不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。

（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。其中：若干因素存在差异1.类比调整法适用条件其中：若干因素存在差异2.类比调整法的原理

类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。

该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等），①将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合的调整系数；②或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被评估资产的价值。2.类比调整法的原理

类比法，又叫市场成交价格比较法，是3.类比调整法的特点

（1）适用性强，应用广泛。

（2）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。3.类比调整法的特点

（1）适用性强，应用广泛。

（（1）市场售价类比法

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值或资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（1）市场售价类比法

资产评估价值=参照物售价+功能差异（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。交易动机也对资产交易价格有影响。实体性贬值率=修复金额÷重置成本被评估资产年生产能力（综合)物价指数（又叫价格指数）

=a1×a2×……×an

资产评估值选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。3、评估对象必须是可以再生或复制的，否则．不能采用重置成本法评估其价格。3、确定折现率或本金化率（2）相同点资产本身的功能，资产的现时价格，类比调整法的运用等不要死记公式参照物的可比性：功能、市场②物价指数的各种表述方法的数据资料及主要经济技术参数能否搜集1）表现材料、能源、工时消耗的增加，废品率的上升，等级率下降2014年3月23日，陕西省高级人民法院受理交通银行陕西省分行与T集团贷款合同纠纷一案，扣押了T集团的考斯特BB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。即：市盈率=股价/每股收益（年）。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。了解资产评估三种方法应用的前提参照物的主要差异因素包括①时间因素时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。参照物的主②区域因素区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为评估值＝参照物价格×区域因素修正系数②区域因素③功能因素功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为评估值＝参照物价格×功能差异修正系数③功能因素④交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为评估值＝参照物价格×交易情况修正系数④交易情况⑤个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为评估值＝参照物价格×个别因素修正系数⑤个别因素⑵成本市价法①基本原理以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。②计算公式

资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象现行合理成本÷参照物现行合理成本）⑵成本市价法[优点]（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。[缺点]（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。[优点]第三节收益法一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提1.收益法涉及到三个基本因素

（1）被评估资产的预期收益

（2）折现率或者本金化率

（3）被评估资产取得预期收益的持续时间第三节收益法一、收益法的基本含义2.应用收益法的前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（3）被评估资产预期获利年限可以预测2.应用收益法的前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可以预三、收益法的基本程序5、分析确定评估结果4、用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值3、确定折现率或本金化率2、分析测算被评估对象未来预期收益1、搜集并验证数据三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限

三、收益法的基本程序5、分析确定评估结果4、用折现率或本金化四、收益法的基本参数（一）收益额1.收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额2.资产评估中收益额的特点

（1）是资产未来预期收益额

（2）是资产的客观收益3.资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。

四、收益法的基本参数（一）收益额（二）折现率1.本质

折现率是一个期望的投资报酬率。2.构成

（1）折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

（2）无风险报酬率

指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。（3）风险报酬率

根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险。（二）折现率1.本质

折现率是一个期望的投资报酬率。3.资本化率与折现率的关系

（1）在本质上是没有区别的。

（2）但是二者适用场合不同。折现率——有限期预期收益折现；资本化率——未来永续性预期收益折成现值

（3）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同（三）收益期限在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益。3.资本化率与折现率的关系（1）在本质上是没有区别的收益法评估的基本前提条件主要是（）

A.被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量

B.未来市场交易条件可预测

C.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量

D.被评估资产预期获利年限可以预测资产未来预期收益可预测多项选择题答案：ACD收益法评估的基本前提条件主要是（）

A.被评估的资产的未资产评估中，收益法中的收益额指（）

A.资产的历史收益

B.资产的未来收益

C.资产的客观收益

D.资产的现实实际收益

E.收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额多项选择题答案：BCE资产评估中，收益法中的收益额指（）

A.资产的历史收益

B下列关于折现率的说法正确的有（）A.一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成B.资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者可能是不相等的C.资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低D.本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率E.折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率多项选择题答案：ABCDE下列关于折现率的说法正确的有（）多项选择题答案：ABCD五、收益法的主要技术方法（一）纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下

P＝A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下

P＝A×n

五、收益法的主要技术方法（一）纯收益不变（二）纯收益在若干年后保持不变

1.无限年期收益

2.有限年期收益（二）纯收益在若干年后保持不变（三）纯收入按等差级数变化1.纯收益等差级数递增，收益年期无限2.纯收益按等差级数递增，收益年期有限

（三）纯收入按等差级数变化1.纯收益等差级数递增，收益年期无（三）纯收入按等差级数变化3.纯收益按等差级数递减，收益年期无限4.纯收益按等差级数递减，收益年期有限（三）纯收入按等差级数变化3.纯收益按等差级数递减，收益年期（四）纯收益按等比级数变化1.纯收益按等比级数递增，收益年期无限2.纯收益按等比级数递增，收益年期有限（四）纯收益按等比级数变化1.纯收益按等比级数递增，收益年期（四）纯收益按等比级数变化3.纯收益按等比级数递减，收益年期无限4.纯收益按等比级数递减，收益年期有限（四）纯收益按等比级数变化3.纯收益按等比级数递减，收益年期（五）已知未来若干年后资产价格的条件下（五）已知未来若干年后资产价格的条件下

【例】评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10％，该企业的股东全部权益评估值最接近于(

)万元。

A.1377B.1493

C.1777D.l900【例】评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未第一段第1～3年，

P1＝200×(P/F,10％,1)＋220×(P/F,10％,2)＋230×(P/F,10％,3)

＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513

＝536.427（万元）第二段第4～10年

P2＝230×（P/A,10％,7）×（P/F,10％,3）

＝230×4.8684×0.7513

＝841.25（万元）第三段将第十年末的预计变现值300万元折现P3＝300×（P/F,10％,10）

＝300×0.3855＝115.65万元评估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65

＝1493.327（万元）第一段第1～3年，

P1＝200×(P/F,10％,1)＋2四、对收益法的评价优点：收益现值法是国际上公认的资产评估的基本方法之一。对于具有连续提供收益能力的资产，特别是整体资产价值的评估，评估结果真实可靠并且简便。还能解决重置成本和现行市价法所不能解决的某些问题。例如：重置成本法中，确定超额运营成本导致的功能性贬值，必须借助于收益现值法；现行市价法中确定功能性营运费用差异的现值，也需要借助收益现值法。特别是在投资决策过程中，应用此法评估的资产价值易为交易双方所接受。缺点：在预期收益额的确定上，难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见的影响。适用范围也存在一定的局限性，对于没有独立收益能力或不能连续获得收益，或收益达不到一定水平的资产，则不宜采用收益现值法进行价值评估。1、该方法适用范围：⑴、资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；⑵、成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：⑴、收益、风险都必须可以预测，并用货币计量。⑵、含有一定的主观性。四、对收益法的评价第四节评估方法的选择评估方法体系的内在关系不同评估方法得出结果存在差异的原因

一是某些方法的应用前提不具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真；五是评估师的职业判断有误。成本法市场法收益法结构基础比较机制预期约束如果前提条件成立，三种方法得到的结果趋同评估方法资产评估方法之间的区别由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力第四节评估方法的选择评估方法体系的内在关系不同评估方法得出评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约资产评估方法的多样性，为评估人员选择适当的评估方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。在评估方法的选择过程中应注意以下因素：不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场评估方本章小节通过本章的学习，要求明确了资产评估市场法、收益法和成本法的基本原理、操作思路和具体应用方法，目前三种方法的主要区别与联系，为进一步应用于各项具体资产的评估打下了坚实的基础。现对三种方法总结如下：现对三种方法总结如下：图4-1成本法结构本章小节通过本章的学习，要求明确了资产评估市场法、收益法图4-1收益法结构图4-1收益法结构图4-3市场法结构图4-3市场法结构（3）个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平坦1.2地质1一般0.8宽深比1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计7

7.2个别因素修正系数＝7.2÷7＝1.03（4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。（5）容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。（6）土地单价评估值＝3,330×1.06×1.03×1×1.36＝4,944.54元／㎡（7）土地总价评估值＝7,349.79×4,944.54＝36,341,331元（3）个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积1较大1第四章评估方法课件第四章评估方法课件101第四章评估方法课件第四章评估方法课件学习目标

1.了解资产评估三种方法的基本原理2.了解资产评估三种方法应用的前提3.掌握资产评估三种方法的具体应用学习目标1.了解资产评估三种方法的基本原理【本章重点和难点】【三种基本方法】市场法、成本法和收益法【市场法】可比性的理解类比调整法的运用等【收益法】折现方法的理解和运用，不要死记公式【成本法】成本法的基本原理参数的计算方法【本章重点和难点】【三种基本方法】市场法、成本法和收益法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法收益途径资产评估基本途径和方法市场途径成本途径评估基准日过去未来成本案例导引

汽车评估案例分析2014年3月23日，陕西省高级人民法院受理交通银行陕西省分行与T集团贷款合同纠纷一案，扣押了T集团的考斯特BB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查验该车的手续，此车车牌号为陕AXXXXX，型号：考斯特BB42L，车型为普通大客车，初次登记日期为2012年7月24日，发动机号：XXXXXXX；车架号：XXXXXXX，年检有效期至2014年4月，养路费至2014年6月，保险至2014年4月29日，车辆购置附加费真实有效。接着对车上的发动机号和车架号的进行查验，核实该号码与行车证上的发动机号和车架号完全一致，证实此车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步，评估人员认定该车为日本原装丰田公司制造，考斯特柴油大客车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但现已修复，车箱里面的座椅及内饰均完好无损，发动车辆，仪表灯光均工作正常，通过里程表数据得知该车至今已行驶了43256公里。操作过程：用力踩油门，车辆提速较快，发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡平顺，行驶平稳；工作紧急制动检查，方向稍向右跑偏，但属正常情况之列。从查看、操作等方面来看，车辆技术状况较好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交谈，得知该车为T集团接送职工上下班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶公里数看，年平均行驶2万多公里，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人维护和保养，所以该车日常维护、保养较好。案例导引汽车评估案例本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常市场价吗？案例思考对评估价格有无特别说明的事项？本次评估的结果可以一直有效吗？本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常市场价吗？案例思考主要内容第一节成本法1第二节市场法2第三节收益法3第四节评估方法的选择4主要内容第一节成本法1第二节市场法2第三节收益法第一节、成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。第一节、成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后一、成本法的基本原理（一）、成本法的理论基础生产费用价值论：资产的价值取决于购建时的成本耗费。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。1、资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2、资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。一、成本法的基本原理（一）、成本法的理论基础x—功能价值指数[0.资产评估中收益额的特点

（1）是资产未来预期收益额

（2）是资产的客观收益资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。=参照物重置成本×（）n重置成本定义

现行市场条件重新构建全新资产全部合理成本预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。五、收益法的主要技术方法（四）经济性贬值第四节评估方法的选择（2）评估结果易于被各方面理解和接受。②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格×（1价格折扣率）（五）已知未来若干年后资产价格的条件下也叫类比调整法，具体种类②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格×（1价格折扣率）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.（二）、成本法的评估思路：重新建造或购置被评估资产的成本，扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。

评估值＝重置成本-各项贬值基本公式为：资产评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值＝重置成本×综合成新率x—功能价值指数[0.（二）、成本法的评估思路：注意事项成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。成本的估计通常设定了市场参与者为该资产所愿支付金额的上限。成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。成本法如果用于评估较旧的资产，可能会由于对成本和损耗的估计缺乏足够的市场资料支持，评估结果所反映的不是市场价值。注意事项成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划二、重置成本法的前提和范围重置成本法的基本前提：认为资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的全新资产的最低成本。按照这种思维逻辑，应用重置成本法时，应具备以下六个前提条件：1、购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。2、评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。3、评估对象必须是可以再生或复制的，否则．不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。4、评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。5、形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。6、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。二、重置成本法的前提和范围重置成本法的基本前提：认为资产交易

根据重置成本法的前提条件，重置成本法主要适用于以下情况：1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。根据重置成本法的前提条件，重置成本法主要适用三、成本法的基本要素（一）资产的重置成本1.重置成本定义

现行市场条件重新构建全新资产全部合理成本2.重置成本分类复原重置成本和更新重置成本3.两种重置成本运用中注意事项

（1）优选更新重置成本。（2）相同点资产本身的功能，资产的现时价格，不同点技术、设计、标准方面的差异。

（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。三、成本法的基本要素（一）资产的重置成本三、成本法的基本要素（二）实体性贬值使用及自然力资产物理性能的损耗或下降（三）功能性贬值技术进步，资产功能相对落后（四）经济性贬值外部条件，资产闲置、收益下降三、成本法的基本要素（二）实体性贬值资产购建时同类资产定基物价指数）×100%参照物年生产能力时间、地域、功能、实体特征、交易条件……纯收益按等比级数递增，收益年期有限③计算公式

被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。评估值＝参照物价格＋功能差异值②物价指数的各种表述方法资产实体功能不足和过剩对价格的影响。下列关于折现率的说法正确的有（）资产评估中收益额的特点

（1）是资产未来预期收益额

（2）是资产的客观收益市场法中涉及的相关因素经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）经济性贬值率=[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%4、评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。的数据资料及主要经济技术参数能否搜集（3）风险报酬率

根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险。交易动机也对资产交易价格有影响。在评估方法的选择过程中应注意以下因素：四、评估程序1、确定待评估资产的范围，并估算重置成本2、确定待评估资产的使用年限3、估算损耗或贬值额4、计算资产的评估价值资产购建时同类资产定基物价指数）×100%四、评估程序1、确五、具体评估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理购买型现行购买价＋运杂费＋安装调试费＋其他必要费用自建型料、工、费＋必要的资金费用＋制造者的合理收益

五、具体评估方法（一）重置成本（一）重置成本2、价格指数法物价指数法是利用资产相关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本=资产的账面原值×（1+物价变动指数）=资产的账面原值×调整系数定基（评估基准日同类资产定基物价指数÷资产购建时同类资产定基物价指数）×100%环比环比价格指数连乘积（一）重置成本2、价格指数法（一）重置成本【例】某被评估资产购建于2004年1月1日，账面原值为50000元，购建时该类资产的物价指数为95%，该类资产价格时逐年上升5%，评估时点为2010年1月1日，评估时该类物价指数为160%。被估资产重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）【注意】价格指数法复原重置成本，不适用于技术进步较快的资产重置核算法复原重置成本和更新重置成本（一）重置成本【例】某被评估资产购建于2004年1月1日（一）重置成本3、功能价值类比法（1）生产能力比例法被评估资产重置成本被评估资产年生产能力=参照物重置成本×参照物年生产能力假定资产成本与生产能力存在线性关系（2）规模经济效益指数法被评估资产年生产能力=参照物重置成本×（）n参照物年生产能力（一）重置成本3、功能价值类比法（一）重置成本4、统计分析法—企业整体资产或相同类型的资产1）核实数量，适当分类2）抽取样本资产，估算重置成本3）计算分类资