物业项目财务管控与成本预算课件

物业项目财务管控与成本预算

物业项目财务管控1第一节物业项目财务管控第一节物业项目财务管控2一、财务和会计的区别？二、项目管理处的财务工作包括哪些内容？三、什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？什么是包干制？四、什么是固定资产？折旧如何计提？什么叫挂账？什么叫结转？五、帐上有钱就不亏损，帐上没钱就是亏损？管理处有资产吗？六、项目管理处（服务中心）涉及的税费包括哪些？七、管理处是否一定要按季公开收支公布表？八、管理处如何建立收费台帐？九、业委会能否在银行开立帐户？十、管理处撤管项目时资产物品是否要移交给业委会？……一、财务和会计的区别？3一、财务和会计的区别

会计：重点是帐！核算、监督！面向过去！财务：重点是钱！分析、决策！面向未来！会计“作帐”，财务“看帐”。在物业管理实践中统称财务。

物业项目财务管控与成本预算课件4二、项目财务工作的主要内容1、收费管理2、支出管理3、帐务处理4、成本管控5、税务处理6、预算管理7、银行联系物业项目财务管控与成本预算课件5

三什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？

什么是包干制？

、三、酬金制和包干制（一）酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。资金－支出＝结余（不足）酬金的性质：收入？利润？支出？成本？酬金计提的基数？为什么？酬金计提的比例？

三什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？

什么是包干6

（二）包干制即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。收入－成本＝利润（三）哪种模式好？（四）有否第三种模式？

（二）包干制7

四、固定资产、长期摊销

1、固定资产（1）为生产商品，提供劳务，出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超不定期一个会计年度。（3）折旧方法和年限四、固定资产、长期摊销8

2、长期摊销费

长期摊销费用是指企业已经支付，摊销期在一年以上（不含一年）的各项费用。几年摊销？2、长期摊销费9

五、项目管理处（服务中心）涉及的主要税费1、营业税：按营业收入的5%计算。属于地税。2、增值税：3、城建税：以增值税、消费税、营业税实际缴纳的税额为计征依据，城建税根据纳税人所在地为市区、县城（镇）分别按照７％、５％、１％三档税率征收。深圳７％。五、项目管理处（服务中心）涉及的主要税费10

三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能4、教育费附加：按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的的3%缴纳城镇教育费附加。深圳市另要按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2％缴纳地方教育费附加。5、堤围防护费：依缴费人申报流转税时的销售额或营业额按分段费率计征。三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能4、教育费附加：按11

三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能六、管理处收费的管理1、收取物业服务费的程序（1）收费：收款（收现金）、扣款（银行托收，送盘）（2）开票（打单、发票、收据）（3）审核入账（4）送单：扣款（银行托收），送发票（收据），没有交费的业主送催款通知单三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能六、管理处收费的管122、收费日常管理（1）设置收费处（2）按栋建立收费台帐

2、收费日常管理13七、物业项目的两张主要财务报表（一)资产负债表

反映企业在某一特定日期财务状况的报表。例如，公历每年12月31日的财务状况，由于它反映的是某一时点的情况，又称为静态报表。资产=负债+所有者权益1、资产负债表有什么用？2、项目主任应重点关注资产负债表的哪些项目？3、管理处的维修资金看哪个科目？

七、物业项目的两张主要财务报表14（1）可以提供某一日期资产的总额及其结构。（2）表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务以及清偿时间。（3）反映净资产及其形成原因。（4）反映企业财务发展状况趋势。物业项目财务管控与成本预算课件15资产负债表

编制单位：××有限公司2011年12月31日单位：元

16物业项目财务管控与成本预算课件17物业项目财务管控与成本预算课件18物业项目财务管控与成本预算课件192、利润表（损益表）

反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及分配情况的会计报表。收入-费用＝利润按月编制和报送。其揭示：（1）一定时期企业的盈亏状况（2）企业盈亏的原因及构成（3）有助于评估企业的获利能力（管理处实际报表）2、利润表（损益表）20物业项目财务管控与成本预算课件21第二节物业项目预算管理1、预算的作用？2、管理处预算谁来做？3、管理处预算管理是不是就是编制预算？4、管理处的预算应该包括哪些内容？5、管理处的预算管理有哪基本要求？6、管理处预算编制的方法有哪些？第二节物业项目预算管理1、预算的作用？22一、预算管理的意义（一）是项目实现盈利的重要手段管理处的资源是有限的，预算的过程就是资源分配的过程。只有预先全面考虑、精心考虑才能将各种资源的配置达到最优，才能使各种资源产生最大效益。一、预算管理的意义23（二）是项目优化物业管理过程的重要手段预算的过程是分析工作、分解工作的过程。预算就是将资源分到管理过程的每个环节和每个细节。因此，优化预算的前提优化物业管理过程。（二）是项目优化物业管理过程的重要手段24

（三）是项目提升整体管理水平的重要手段预算管理不仅仅是一个财务问题，更是一个管理问题。预算管理好的管理处，肯定管理水平也高。因此，提升预算管理水平肯定能促进提升管理处的整体管理水平。(四）是分权的需要有利于企业分权管理（五)是控制风险的需要（六）是构建企业激励机制的需要（三）是项目提升整体管理水平的重要手段25二、项目的预算主体

谁花钱，谁预算。没有预算不给钱。强调全员预算或全员参与预算。要建立“项目经理、财务人员、工程技术人员”三位一体的预算管理小组，来领导和组织本单位的预算管理工和。

财务只是将未来要做的业务工作用财务的语言（货币）反映出来。

二、项目的预算主体26三、预算管理的内容1、预算编制2、预算执行3、预算控制4、预算调整5、预算总结6、预算奖罚三、预算管理的内容27四、预算编制的要求（支出预算）1、全：预算编制应“横向到边，纵向到底，中间到位”（全面预算管理）。2、细：如预算人工费，人头要细到0.几个人(因为可能几个人干一项活，也可能一个人干几项活),上班时间要细到0.几个小时（不能多少天）。3、实：就是预算要做实。预算编制之前，要进行工作分析和工作分解。

四、预算编制的要求（支出预算）28五、预算编制的方法1、固定预算（静态预算）（1）以过去实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的预算。（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有的各项开支都是合理的；增加费用预算是值得的。（3）主要特点是预算编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。五、预算编制的方法292、零基预算（1）零基预算是以零为基础的预算（2）零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争能力2、零基预算30

收支预算表的编制

31物业项目财务管控与成本预算课件32物业项目财务管控与成本预算课件33物业项目财务管控与成本预算课件34物业项目财务管控与成本预算课件35物业项目财务管控与成本预算课件36物业项目财务管控与成本预算课件37物业项目财务管控与成本预算课件38审批：审核：制表：审批：39新接项目费用测算（沙盘推演）1、人工费用的测算（1）组织架构的确定

（2）人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的预算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。

（3）工资的预算（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的预算。

新接项目费用测算（沙盘推演）40人员工资构成表（单位：元/月）

人员工资构成表（单位：元/月）

41（4）奖金及双薪（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。

（4）奖金及双薪（单位：元/月）。

422、行政费用的测算（单位：元/月）

（1）低值易耗品购置费用（2）项目办公用水电费

水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）：

使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价

饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

2、行政费用的测算（单位：元/月）

43

电费根据物业项目的照明、空调、办公设备配置的情况：

照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

44（3）办公设备维护费用

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。（4）通讯费

物业管理所需的通讯费用包括：电话费、网络通讯费等（5）公干车辆费

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

（6）交际应酬费（3）办公设备维护费用

主要指复印机、传真机、打印机45（7）电脑维护费用

根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。（8）报刊资料费（9）咨询及诉讼费。

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

物业项目财务管控与成本预算课件463、财产费用的测算（单位：元/月）。

（1）折旧费用

项目正常管理服务需要所购置的固定资产，按使用年限进行折旧。

固定资产包括：

办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

3、财产费用的测算（单位：元/月）。

47（2）长期摊销

项目前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝（开办费发生的总额÷委托的管理期限）÷12月（3）固定资产的修理费

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

（2）长期摊销

项目前期发生的开办费按《物业委托管理48（4）员工宿舍租金（如地产提供宿舍，此项费用不计）（5）（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积

购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。（4）员工宿舍租金（如地产提供宿舍，此项费用不计）494、物料消耗的测算（单位：元/月）

（1）服装费的测算（单位：元/月）

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

服装费用构成表4、物料消耗的测算（单位：元/月）

（1）服装费的测算（单位50（2）保洁物料消耗

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

保洁材料分摊明细表（单位：元）所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

（2）保洁物料消耗

根据物业管理所需配置的保洁材料（51（3）环境、绿化物料消耗

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。（4）物业维修物料消耗根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备每天实际运行情况进行维修物料消耗的预算

（3）环境、绿化物料消耗

根据物业管理的绿化面积及绿52A.公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换、公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用、车场设施养护材料。A.公共设施的维修养护53B.供配电系统

变压器、发电机

、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费C.照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等

。按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

B.供配电系统

54D.消防系统

防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓

。按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

E.给排水系统

生活供水变频泵、潜水泵、变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

D.消防系统

55F.防盗，监控系统

消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防卫系统的维修养护材料费

G.水景娱乐设施维护材料费

H.空调及采暖维护材料费

F.防盗，监控系统

565、小区公共费用的预算（单位：元/月）

（1）公共电费根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。

电梯系统电费

电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

5、小区公共费用的预算（单位：元/月）

57公共照明系统电费

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：

公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

公共照明系统电费

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊58供配电系统电费

变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：

变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；

变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天物业项目财务管控与成本预算课件59消防系统电费

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

消防系统电费

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水60

给排水系统电费

供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价

泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

61（2）公共水费（单位：元/月）

绿化水费

根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：

绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）

清洁用水

根据清洁面积预算：

清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

（2）公共水费（单位：元/月）

62泳池用水

根据泳池容积预算泳池水费：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）

小区景观用水

根据小区景观的数量预算：

小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

物业项目财务管控与成本预算课件63六、预算的执行1、严格预算执行的纪律2、严格预算执行的项目3、严格预算执行的时间

六、预算的执行64七、预算的控制1、严格签字制度，没有预算的支出不予签字。2、突发事件必须发生的支出应有严格的申报程序。3、可实行归口控制。4、可采用下册或图表控制的方法。

七、预算的控制65八、预算执行结果的分析与奖罚

逐项分析,找出差异及产生差异的原因,并进行奖罚。八、预算执行结果的分析与奖罚66

第三节成本控制一、要不要进行成本控制？二、如何进行成本控制？物业项目财务管控与成本预算课件67一、运用价值分析

价值分析，是对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。克服片面追求物业管理功能（品质）的趋势！

物业项目财务管控与成本预算课件68保安的功能守护消防车管咨询展示（保护、维护、看护、看望）（防火、灭火、发现火灾隐情）（车辆引导、车辆看护）守护消防车管咨询展示（保护、69二、严控人力成本1、科学定岗定编2、合理排班倒班3、增加技术手段二、严控人力成本70三、节约公共能耗

有人曾做过详细的测算：高层楼宇每1万人米公共用电，电费支出约1万元左右（合电梯用电在内），公共用电是高层楼宇管理成本费用支出的大项。电梯是公共用电的另一耗电重点。一部停站20层楼的电梯，每小时综合耗电量约25KW左右。因此，应加强公共能耗的管理。三、节约公共能耗71公共能耗的控制主要从三个方面开展：1．从组织方面开展（1）建立有领导和员工参加的,覆盖各个管理环节和所有用能设备设施的节能体系。（2）加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。包括：能源科学管理知识、热工基础理论和节能技术改造途径等方面的教育。（3）建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能源有计划的使用与消耗，根据物业设备设施的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量,确定能源考核标准。（4）在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失，减少固定能耗部分；（5）调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间；公共能耗的控制主要从三个方面开展：722、从技术方面开展就是技术改造节能或称为投资性节能，即通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。有人曾用电表对节能灯具和普通灯具做过实际比较测量，40W的节能灯具比普通灯具每天节约电能0.25度，年节约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具的成本支出，每年每盏灯可以增加效益收入62元。2、从技术方面开展733．从管理方面开展（1）计量无遗漏：计量无遗漏是水电成本精益控制的前提和基础（2）管理无空白：有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。（3）电价核算准确：主要对公用电费的分摊。（4）临界点运行：用电控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统，如设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足物业正常的需要，用电的管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。3．从管理方面开展74四、强化维修费用管理1、统一公共维修单位。可通过招标确定企业的统一维修单位，并与之签订定期合同。2、把握好维修时间。平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。3、做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。四、强化维修费用管理75五、完善细节管理物业管理是从成本中抠利润。物业管理企业的成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这些特点要求我们更多地关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。如：低质易耗品的控制五、完善细节管理76A、批量进货。一保证供货时间，二价格肯定要低。B、以旧换新。就是维修工要换东西或要领用东西，必须要以旧换新。C、局部更换。如水笼头坏了,不要换整个水笼头.换一个具体部件,如垫圈或垫片。D、折分再用。

物业项目财务管控与成本预算课件77E、重复使用。油漆刷子,用完以后用水泡着,重复利用。F、修了再用。G、定期检查。尤其是一些长期不使用的比如阀门、水龙头，设备房等，要经常去开一下，让它走动走动。E、重复使用。油漆刷子,用完以后用水泡着,重复利用。78六、控制风险成本

物业管理的日常风险主要包括：1、公共场所摔倒引起的致人意外伤害；2、公共场所堆放物、设置物引起的致人意外伤害；3、植物引起的致人意外伤害；4、不同情况下高空抛物或高空坠物导致的意外伤害；5、业主、使用人及其关系人发生纠纷导致的意外伤害；6、物业服务区域内交通事故导致的意外伤害；7、因专项维修资金无法及时到位，导致房屋、设备、设施等无法实施及时修复，由此造成的人身、财产损失；8、业主出现违法违规行为，物业企业劝阻、制止无效造成严重后果的损失。9、台风暴雨导致的财物损失风险。10、设施坏损导致的人身受伤风险。六、控制风险成本79约定意识：在谈判和签订合同过程中，应尽可能把有关事项约定清楚。特别是涉及合同期限、双方收益分配、安全责任等重大问题时，一定要书面约定清楚，并考虑一些潜在的风险因素。对小区经营类合同的期限，原则上应与物业服务合同的期限一致；对利用小区设施设备进行的经营所得收益，应约定为管理费收益。约定意识：在谈判和签订合同过程中，应尽可能把有关事项约定清楚80警示意识：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及时排查与清除。对一些无法避免的潜在风险，应以醒目标志警示业主。告知意识：对一些涉及业主利益的事项或活动，应以适当方式告知全体业主或有关业主。警示意识：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及81报告意识：对业主的一些违规或违法行为，及业主之间的一些侵权纠份，如管理处无法协调，应及时报告有关部门或业主委员会。证据意识：要注意证据的收集、保留。无论是费用的追缴、还是警示、告知或报告都应留下证据。证据的载体可以是书面资料、录音资料、录像资料、像片资料及实物资料等。报告意识：对业主的一些违规或违法行为，及业主之间的一些侵权82诉讼时效意识：物业管理收费权保护的法律诉讼时效为两年，即从起诉之日起两年以外所欠物业管理费法院不予保护，除非诉讼时效中断。因此，对欠费业主，管理处应每月进行书面催缴，并保留催缴证据。对有必要通过法律诉讼来追讨的物业管理费，应在诉讼有效期内及时起诉。诉讼时效意识：物业管理收费权保护的法律诉讼时效为两年，83七、强化责任成本建立责任成本中心责任成本中心是物业管理企业建立责任中心的一种形式。成本中心是指仅仅对成本的发生负责的责任中心。各管理处、各专业部门都可为成本中心。对成本中心的考核在确保品质指标的前提下，重点考核成本预算的完成情况。

七、强化责任成本84八、降低组织成本1、要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。(1)职能部门的设置要少而精(2)要考虑是内部专业化还是外部专业化(3)管理能否采用”1+N”的模式(4)能否白天值班和夜间值班人员的要求不一样,甚至考虑用业主值班顶管理费用.(5)岗位设置如何既可保证基本安全,又能减少人力成本.(6)如采用”酬金制”尽可能用兼职方式(7)一专多能等八、降低组织成本852、要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分

(1)费用报销的流程(2)预算控制的制度(3)费用报销的权限（4）人员调配方法2、要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分86九、业务外包

业务外包是指项目管理处将非核心业务以合同形式交由外部服务供应商完成，以提高资源配置效率的生产组织形式和战略管理模式。外包范围*非核心业务*不擅长业务*成本平衡点之外九、业务外包87十、增加边际收益开展房屋租赁中介垃圾对外承包经营小区广告经营小区健身场所十、增加边际收益88Thanks!Thanks!89物业项目财务管控与成本预算

物业项目财务管控90第一节物业项目财务管控第一节物业项目财务管控91一、财务和会计的区别？二、项目管理处的财务工作包括哪些内容？三、什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？什么是包干制？四、什么是固定资产？折旧如何计提？什么叫挂账？什么叫结转？五、帐上有钱就不亏损，帐上没钱就是亏损？管理处有资产吗？六、项目管理处（服务中心）涉及的税费包括哪些？七、管理处是否一定要按季公开收支公布表？八、管理处如何建立收费台帐？九、业委会能否在银行开立帐户？十、管理处撤管项目时资产物品是否要移交给业委会？……一、财务和会计的区别？92一、财务和会计的区别

会计：重点是帐！核算、监督！面向过去！财务：重点是钱！分析、决策！面向未来！会计“作帐”，财务“看帐”。在物业管理实践中统称财务。

物业项目财务管控与成本预算课件93二、项目财务工作的主要内容1、收费管理2、支出管理3、帐务处理4、成本管控5、税务处理6、预算管理7、银行联系物业项目财务管控与成本预算课件94

三什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？

什么是包干制？

、三、酬金制和包干制（一）酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。资金－支出＝结余（不足）酬金的性质：收入？利润？支出？成本？酬金计提的基数？为什么？酬金计提的比例？

三什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？

什么是包干95

（二）包干制即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。收入－成本＝利润（三）哪种模式好？（四）有否第三种模式？

（二）包干制96

四、固定资产、长期摊销

1、固定资产（1）为生产商品，提供劳务，出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超不定期一个会计年度。（3）折旧方法和年限四、固定资产、长期摊销97

2、长期摊销费

长期摊销费用是指企业已经支付，摊销期在一年以上（不含一年）的各项费用。几年摊销？2、长期摊销费98

五、项目管理处（服务中心）涉及的主要税费1、营业税：按营业收入的5%计算。属于地税。2、增值税：3、城建税：以增值税、消费税、营业税实际缴纳的税额为计征依据，城建税根据纳税人所在地为市区、县城（镇）分别按照７％、５％、１％三档税率征收。深圳７％。五、项目管理处（服务中心）涉及的主要税费99

三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能4、教育费附加：按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的的3%缴纳城镇教育费附加。深圳市另要按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2％缴纳地方教育费附加。5、堤围防护费：依缴费人申报流转税时的销售额或营业额按分段费率计征。三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能4、教育费附加：按100

三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能六、管理处收费的管理1、收取物业服务费的程序（1）收费：收款（收现金）、扣款（银行托收，送盘）（2）开票（打单、发票、收据）（3）审核入账（4）送单：扣款（银行托收），送发票（收据），没有交费的业主送催款通知单三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能六、管理处收费的管1012、收费日常管理（1）设置收费处（2）按栋建立收费台帐

2、收费日常管理102七、物业项目的两张主要财务报表（一)资产负债表

反映企业在某一特定日期财务状况的报表。例如，公历每年12月31日的财务状况，由于它反映的是某一时点的情况，又称为静态报表。资产=负债+所有者权益1、资产负债表有什么用？2、项目主任应重点关注资产负债表的哪些项目？3、管理处的维修资金看哪个科目？

七、物业项目的两张主要财务报表103（1）可以提供某一日期资产的总额及其结构。（2）表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务以及清偿时间。（3）反映净资产及其形成原因。（4）反映企业财务发展状况趋势。物业项目财务管控与成本预算课件104资产负债表

编制单位：××有限公司2011年12月31日单位：元

105物业项目财务管控与成本预算课件106物业项目财务管控与成本预算课件107物业项目财务管控与成本预算课件1082、利润表（损益表）

反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及分配情况的会计报表。收入-费用＝利润按月编制和报送。其揭示：（1）一定时期企业的盈亏状况（2）企业盈亏的原因及构成（3）有助于评估企业的获利能力（管理处实际报表）2、利润表（损益表）109物业项目财务管控与成本预算课件110第二节物业项目预算管理1、预算的作用？2、管理处预算谁来做？3、管理处预算管理是不是就是编制预算？4、管理处的预算应该包括哪些内容？5、管理处的预算管理有哪基本要求？6、管理处预算编制的方法有哪些？第二节物业项目预算管理1、预算的作用？111一、预算管理的意义（一）是项目实现盈利的重要手段管理处的资源是有限的，预算的过程就是资源分配的过程。只有预先全面考虑、精心考虑才能将各种资源的配置达到最优，才能使各种资源产生最大效益。一、预算管理的意义112（二）是项目优化物业管理过程的重要手段预算的过程是分析工作、分解工作的过程。预算就是将资源分到管理过程的每个环节和每个细节。因此，优化预算的前提优化物业管理过程。（二）是项目优化物业管理过程的重要手段113

（三）是项目提升整体管理水平的重要手段预算管理不仅仅是一个财务问题，更是一个管理问题。预算管理好的管理处，肯定管理水平也高。因此，提升预算管理水平肯定能促进提升管理处的整体管理水平。(四）是分权的需要有利于企业分权管理（五)是控制风险的需要（六）是构建企业激励机制的需要（三）是项目提升整体管理水平的重要手段114二、项目的预算主体

谁花钱，谁预算。没有预算不给钱。强调全员预算或全员参与预算。要建立“项目经理、财务人员、工程技术人员”三位一体的预算管理小组，来领导和组织本单位的预算管理工和。

财务只是将未来要做的业务工作用财务的语言（货币）反映出来。

二、项目的预算主体115三、预算管理的内容1、预算编制2、预算执行3、预算控制4、预算调整5、预算总结6、预算奖罚三、预算管理的内容116四、预算编制的要求（支出预算）1、全：预算编制应“横向到边，纵向到底，中间到位”（全面预算管理）。2、细：如预算人工费，人头要细到0.几个人(因为可能几个人干一项活，也可能一个人干几项活),上班时间要细到0.几个小时（不能多少天）。3、实：就是预算要做实。预算编制之前，要进行工作分析和工作分解。

四、预算编制的要求（支出预算）117五、预算编制的方法1、固定预算（静态预算）（1）以过去实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的预算。（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有的各项开支都是合理的；增加费用预算是值得的。（3）主要特点是预算编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。五、预算编制的方法1182、零基预算（1）零基预算是以零为基础的预算（2）零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争能力2、零基预算119

收支预算表的编制

120物业项目财务管控与成本预算课件121物业项目财务管控与成本预算课件122物业项目财务管控与成本预算课件123物业项目财务管控与成本预算课件124物业项目财务管控与成本预算课件125物业项目财务管控与成本预算课件126物业项目财务管控与成本预算课件127审批：审核：制表：审批：128新接项目费用测算（沙盘推演）1、人工费用的测算（1）组织架构的确定

（2）人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的预算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。

（3）工资的预算（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的预算。

新接项目费用测算（沙盘推演）129人员工资构成表（单位：元/月）

人员工资构成表（单位：元/月）

130（4）奖金及双薪（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。

（4）奖金及双薪（单位：元/月）。

1312、行政费用的测算（单位：元/月）

（1）低值易耗品购置费用（2）项目办公用水电费

水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）：

使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价

饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

2、行政费用的测算（单位：元/月）

132

电费根据物业项目的照明、空调、办公设备配置的情况：

照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

133（3）办公设备维护费用

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。（4）通讯费

物业管理所需的通讯费用包括：电话费、网络通讯费等（5）公干车辆费

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

（6）交际应酬费（3）办公设备维护费用

主要指复印机、传真机、打印机134（7）电脑维护费用

根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。（8）报刊资料费（9）咨询及诉讼费。

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

物业项目财务管控与成本预算课件1353、财产费用的测算（单位：元/月）。

（1）折旧费用

项目正常管理服务需要所购置的固定资产，按使用年限进行折旧。

固定资产包括：

办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

3、财产费用的测算（单位：元/月）。

136（2）长期摊销

项目前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝（开办费发生的总额÷委托的管理期限）÷12月（3）固定资产的修理费

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

（2）长期摊销

项目前期发生的开办费按《物业委托管理137（4）员工宿舍租金（如地产提供宿舍，此项费用不计）（5）（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积

购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。（4）员工宿舍租金（如地产提供宿舍，此项费用不计）1384、物料消耗的测算（单位：元/月）

（1）服装费的测算（单位：元/月）

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

服装费用构成表4、物料消耗的测算（单位：元/月）

（1）服装费的测算（单位139（2）保洁物料消耗

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

保洁材料分摊明细表（单位：元）所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

（2）保洁物料消耗

根据物业管理所需配置的保洁材料（140（3）环境、绿化物料消耗

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。（4）物业维修物料消耗根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备每天实际运行情况进行维修物料消耗的预算

（3）环境、绿化物料消耗

根据物业管理的绿化面积及绿141A.公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换、公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用、车场设施养护材料。A.公共设施的维修养护142B.供配电系统

变压器、发电机

、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费C.照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等

。按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

B.供配电系统

143D.消防系统

防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓

。按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

E.给排水系统

生活供水变频泵、潜水泵、变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

D.消防系统

144F.防盗，监控系统

消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防卫系统的维修养护材料费

G.水景娱乐设施维护材料费

H.空调及采暖维护材料费

F.防盗，监控系统

1455、小区公共费用的预算（单位：元/月）

（1）公共电费根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。

电梯系统电费

电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

5、小区公共费用的预算（单位：元/月）

146公共照明系统电费

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：

公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

公共照明系统电费

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊147供配电系统电费

变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：

变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；

变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天物业项目财务管控与成本预算课件148消防系统电费

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

消防系统电费

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水149

给排水系统电费

供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价

泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

150（2）公共水费（单位：元/月）

绿化水费

根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：

绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）

清洁用水

根据清洁面积预算：

清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

（2）公共水费（单位：元/月）

151泳池用水

根据泳池容积预算泳池水费：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）

小区景观用水

根据小区景观的数量预算：

小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

物业项目财务管控与成本预算课件152六、预算的执行1、严格预算执行的纪律2、严格预算执行的项目3、严格预算执行的时间

六、预算的执行153七、预算的控制1、严格签字制度，没有预算的支出不予签字。2、突发事件必须发生的支出应有严格的申报程序。3、可实行归口控制。4、可采用下册或图表控制的方法。

七、预算的控制154八、预算执行结果的分析与奖罚

逐项分析,找出差异及产生差异的原因,并进行奖罚。八、预算执行结果的分析与奖罚155

第三节成本控制一、要不要进行成本控制？二、如何进行成本控制？物业项目财务管控与成本预算课件156一、运用价值分析

价值分析，是对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。克服片面追求物业管理功能（品质）的趋势！

物业项目财务管控与成本预算课件157保安的功能守护消防车管咨询展示（保护、维护、看护、看望）（防火、灭火、发现火灾隐情）（车辆引导、车辆看护）守护消防车管咨询展示（保护、158二、严控人力成本1、科学定岗定编2、合理排班倒班3、增加技术手段二、严控人力成本159三、节约公共能耗

有人曾做过详细的测算：高层楼宇每1万人米公共用电，电费支出约1万元左右（合电梯用电在内），公共用电是高层楼宇管理成本费用支出的大项。电梯是公共用电的另一耗电重点。一部停站20层楼的电梯，每小时综合耗电量约25KW左右。因此，应加强公共能耗的管理。三、节约公共能耗160公共能耗的控制主要从三个方面开展：1．从组织方面开展（1）建立有领导和员工参加的,覆盖各个管理环节和所有用能设备设施的节能体系。（2）加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。包括：能源科学管理知识、热工基础理论和节能技术改造途径等方面的教育。（3）建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能源有计划的使用与消耗，根据物业设备设施的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量,确定能源考核标准。（4）在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失，减少固定能耗部分；（5）调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间；公共能耗的控制主要从三个方面开展：1612、从技术方面开展就是技术改造节能或称为投资性节能，即通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。有人曾用电表对节能灯具和普通灯具做过实际比较测量，40W的节能灯具比普通灯具每天节约电能0.25度，年节约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具的成本支出，每年每盏灯可以增加效益收入62元。2、从技术方面开展1623．从管理方面开展（1）计量无遗漏：计量无遗漏是水电成本精益控制的前提和基础（2）管理无空白：有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。（3）电价核算准确：主要对公用电费的分摊。（4）临界点运行：用电控制的临界点