合富辉煌青岛市中韩国际小商品城商业项目定位报告课件

中韩国际小商品城正式汇报（定位部分）2008年1月16日谨呈：青岛政建投资集团有限公司中韩国际小商品城2008年1月16日谨呈：青岛政建投资集团有1项目整体工作思路发展战略资源挖掘机会分析功能定位价格定位客户定位业态定位案例研究模式借鉴发展定位物业发展建议产品规划功能配比配套设施宏观经济背景城市规划研究前期项目价值挖掘大势分析资料收集实地调研问卷调查客户访谈规划设计跟进格局分析竞争分析客户分析项目本体分析区位价值项目界定资料收集实地调研行业分析项目整体工作思路发展战略资源挖掘机会分析功能定位价格定位客户2营销策略思路企业愿望模式案例借鉴外部：环境影响总述内部：自身条件研判项目核心问题机会背景分析项目价值研判项目定位物业发展建议财务成本分析客户定位产品规划—商业布局价格定位功能定位回顾：核心问题是否得到解决配套业态规划营销策略思路企业愿望模式案例借鉴外部：环境影响总述内部：自身3核心问题核心问题4中韩国际小商品城的初印象一个成功起步的商业航母在青岛具有一定影响力的商业项目面临竞争和机遇的商业项目经营客户不断演进的商业项目可永续经营发展的商业地产项目承载企业理想的商业航母中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母中韩国际小商品城的初印象一个成功起步的商业航母中韩国际小商品5核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可持续发展？解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营活动促进一二期的经营，同时与三期进行互动；核心问题二：项目是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？解决思路：寻找市场、项目自身、产业发展的机会，在市场空白点建立项目的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台核心问题三：项目如何创新？解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态创新；市场的唯一性和差异性。核心问题解析项目发展策略，切实解决项目的核心问题核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可6机会背景所面临的外部环境及自身剖析案例借鉴市场回顾及宏观环境机会机会背景分析机会背景所面临的外部环境及自身剖析7战略高度创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去方向的航船！从城市切入项目的思考战略高度创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创8中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，2005年GDP占山东省GDP总量的14.6％，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口青岛韩国济南（政治、文化、教育核心）青岛（经济、工业、贸易核心）中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口青岛对整个山东省经济总9中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。2005年，青岛旅游业总收入为256.6亿元，约占GDP总量的1/10，2004及2005年均位列中国旅游城市top10。中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市全市海岸线(含所属海岛岸10中国对外贸易强市，交通强市贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度75%，列中国第一位交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。中国对外贸易强市，交通强市贸易强市交通强市11中国的第二大品牌之都青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。城市中国名牌产品（个）中国驰名商标（件）中国行业标志性品牌（个）深圳441611青岛44157佛山40147宁波35125苏州29175绍兴26155中国的第二大品牌之都青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮12中国未来的世界城市世界城市的概念世界城市概念早在1915年就由西方城市和区域规划先驱PatrickGeddes在其所著《演化中的城市》一书中提出。现代世界城市的本质特征是拥有全球经济控制能力，其来源是跨国企业总部与作为生产者服务核心部分的跨国银行的总部。世界城市是以技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受到信息技术不断创新的深刻影响。中国未来的世界城市世界城市的概念13世界著名空港产业区发展历程在1959年爱尔兰成立了香农国际航空港自由贸易区，利用国外资金和原料发展加工贸易，代表世界空港产业区的诞生；世界各国的许多机场，如美国的洛杉矶和菲尼克斯机场、日本的大阪和长崎机场、德国的法兰克福和汉堡机场、荷兰的史希斯浦尔机场、马来西亚的苏邦国际机场等，都在临港地区发展了空港产业，并且都在使空港产业区向航空城发展。世界著名空港产业区发展历程在1959年爱尔兰成立了香农国际航14世界著名空港产业区发展历程美国达拉斯的依托伏特沃国际机场是全球最大的批发采购展销市场，交易额高达75亿美元/年。机场吸引了一批跨国高科技企业入驻，把达拉斯变成了“德州硅谷”，成为带动当地经济发展的支柱。荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场除了航空运输，不仅有高档写字楼，还有会议、展览中心、批发市场，以及便捷的物流中心，方便地连接陆、海、空等各种交通。航空城里写字楼租金超过阿姆斯特丹市中心租金，有5.2万人/天在此工作；世界著名空港产业区发展历程美国达拉斯的依托伏特沃国际机场是全15对项目区域的再次剖析——临空经济青岛流亭空港产业区制造业基地总规划面积16.8平方公里，定位于电子信息、机械制造、精细化工、纺织服装、现代物流等新兴行业，分为一期、二期、欧洲产业园三个片区，产业区日渐雏形，物流功能急需完善。中韩国际小商品城国际轻纺城欧洲产业园北方电子数码信息城中韩国际小商品城4,5期用地建材城日渐繁荣的临空经济圈对项目区域的再次剖析——临空经济青岛流亭空港产业区制造业基地16外部：环境影响总述外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在今天的青岛，正在发生激动人心的、异乎寻常的变化，奥运、WTO、大青岛、青岛新格局……必将创造中国乃至青岛的商业物业有着巨大的市场需求。思路决定出路。对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理思路、盘存要素、配置资源，在项目定位、功能设计、服务配置、推广公共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场有着非常大的前景和优越的发展条件，其间蕴含着极巨大的发展商机。外部：环境影响总述外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在今天17内部：自身条件研判优：一二期的成功起步，为项目后期开发奠定基础；三期地块周边交通便利；整体规划较为超前，适应性较强；劣：三期商业体量较大，加大项目的招商和培育难度；在一二期未完全进入良好经营期时，三期开始面市，市场风险较大大；小商品的定位已深入人心，观念较难改变。自身条件优劣明显，如何突出与归避内部：自身条件研判优：劣：自身条件优劣明显，如何突出与归避18本项目期望结果分析外部环境对项目成功开发利弊参半自身条件优劣明显，如何突出与归避外内形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点陷入于恶性竞争的被动竞争陷入后期货量销售乏力的局面有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益收益定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺战中准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险客户品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建品牌非期望结果期望结果本项目期望结果分析外部环境对项目成功开发利弊参半自身条件优劣19机会背景面临的外部环境及自身剖析案例及模式借鉴项目国内市场机会机会背景分析机会背景面临的外部环境及自身剖析20模式借鉴——国际批发市场的发展趋势根据业内人士对批发市场的研究分析，发达国家的批发业已发生了明显的变化。国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导，最终发展到以零售商为主导。生产主导批发主导零售主导万客隆、麦德龙、山姆店等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化发展。模式借鉴——国际批发市场的发展趋势根据业内人士对21模式借鉴——国外批发企业进入中国的模式（1）与较小的零售商建立仓库批发市场德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记，开展批发业务，并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场。（2）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂，每家都拥有广阔的销售网（3）在中国建立销售代理网代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等，这种批发业务是由不同层次的代理进行的。（4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务中国虽然仍未对外开放批发市场，但外国批发商主要采取以下四种办法在中国建立批发网络：据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是：一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后进行批发业务。模式借鉴——国外批发企业进入中国的模式（1）与较小的零售商建22模式借鉴——现代会展博览与专业批发市场

由于现代会展博览是比专业批发市场内容更为宽广、丰富的产业概念，其包容性更强，以现代会展博览为依托能够比专业批发市场开拓出更为广阔的后续发展空间；会展博览囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、大众消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力更强；专业性的博览会既可以在中心城市举办，也可以选择在拥有比较雄厚的产业基础或市场要素相对集中的区城举办。从市场化因素和产业链关系上看，在这些区城举办专业性的行业博览会甚至可能比在中心城市更加具有号召力和说服力。模式借鉴——现代会展博览与专业批发市场

由于现代会展博览是比23模式借鉴启示若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，我们研究认为，入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响；不研究国际上批发市场的发展趋势，不研究国外的批发行业的规律，盲目的投资建设传统的批发市场，风险是非常大的；采用适度超前的手段，建设一个符合市场需求的项目，利用国外批发企业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水平的批发市场；高档次的国际性会展博览活动就可以提高一个区域在国际上的知名度，这是以传统的销售方式和市场推广方式所难以达到的，必须着力开展这方面的工作。模式借鉴启示若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，24两个案例：义乌国际商贸城青岛国际工艺品城两个案例：25案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期工程占地420亩、建面34万平方米，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有9000多个商位1万多户经营户。商品销往140多个国家和地区，90%以上商位承接外贸业务，外贸出口占60%以上。义乌国际商贸城相对应电子商务平台义乌国际商贸城在线，平台以义乌国际商贸城为中心，全面实现义乌电子商务功能。案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期工程占地420亩、建面3426案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类普通玩具9电动玩具2充气玩具3毛绒玩具3.5花类7.5二层珠宝、头饰珠宝12.5头饰12.5三层饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺饰品配件2.5相框2.5旅游工艺2.5瓷器水晶2.5装饰工艺12.5喜庆工艺2.5四层生产企业直销中心生产直销中心25一期主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积27案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期各经营品种所占面积的大概比例案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期各经营品种所占面积的大概比28案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层雨具、伞具、箱包雨具2.5伞具2.5箱包15二层锁具、五金工具、配件、电工产品、车类、旅游购物中心锁具2.25五金工具·配件12.5电工产品2.25车类1旅游购物中心2三层五金厨卫、小家电·剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心五金厨卫5小家电·剃须刀4电子仪表仪器照相器材1.5电池·灯具1.5钟表3电讯器材3旅游购物中心2四层生产企业直销中心生产直销中心20五层特色展馆、外贸机构设计特色展馆等20二期主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积29案例模式借鉴——义乌国际商贸城二期各经营品种所占面积的大概比例案例模式借鉴——义乌国际商贸城二期各经营品种所占面积的大概比30义乌商品产地及经营户原籍情况商品产地配置情况地区占比（%）备注浙江省内72.05其中金华51.4%；义乌42.54%广东13.84广东玩具与电子电器其他地区14.11

合计100

经营户原籍组成情况地区占比（%）备注义乌本地66.74

浙江省内义乌市外26温州占7.55％境外经营户0.23韩国、东南亚等地的外商为主浙江省外其他地区7.03

合计100

商品以浙江省内为主，浙江作为生产大省，是市场成功基础义乌人善经商也是市场成功的根本义乌商品产地及经营户原籍情况商品产地配置情况地区占比（%）备31义乌成功的原因政府政策支持是市场发展的坚强后盾义乌市政府确立并坚定不移地实施“兴商建市”发展战略，走以商贸业为龙头带动区域经济社会全面发展之路，浙江省委省政府两次专门发文，在全省学习推广义乌发展经验；国家领导、专家先后到中国小商品城视察、检查、指导工作；遵循市场规则的经营理念是市场发展的保证经商意识强烈、遵循商业规则；秉持诚信经营的原则；地方产业是市场成功坚强的基础浙江省是制造行业大省，大量的中小型的小商品制造企业需要专业市场为销售渠道义乌成功的原因政府政策支持是市场发展的坚强后盾32义乌成功的原因经营决策促进市场发展天天博览会：1995年，“首届小商品博览会”举办，并于每年举办一届，至2002年发展成为“首届中国义乌国际小商品博览会”（义博会），2006年举办全国首届行书、草书大展活动和首届中国小商品城文化艺术节。优惠吸纳采购商：《关于进一步加强市场引进名牌商品和规模采购商的实施意见（试行）》在2002年出台。提出了关于国外著名采购企业、国内上市流通企业等规模采购商进驻中国小商品城的优惠政策。连锁配送中心：2007年10月，眉山义乌商贸城和义乌小商品连锁配送中心正式开业。这是继黑龙江省尚志市后，设立的第二个集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心。经营费用的降低：2006年，为降低商家经营成本，一是下调部分市场经营户空调使用费，调整部分商家续租租金，两项让利近9000万元。义乌成功的原因经营决策促进市场发展33案例思考——青岛国际工艺品城定位：北方地区最大的的工艺品市场，地处308国道黄金要道；功能：集展示、商铺、贸易、餐饮、销售批发、购物以及办公为一体现状：一期商业销售火爆，后续经营乏力优势：着力介入饰品产业链各个环节，在行业内有一定影响。案例思考——青岛国际工艺品城定位：北方地区最大的的工艺品市场34青岛国际工艺品城的借鉴启示：重视招商销售，忽视后续经营和采购商的有效拓展，致使后续经营乏力，难以支撑市场的后续发展和二期的良性销售；现阶段社会效益最大化为目标，而定位模糊，投入产出比低；着力打造饰品产业链的前端（饰品学校、产业园、贵金属基地等），而忽视了产业交易链和商业地价值链的关键一环——消费者（采购商），链条没有被有效的牵动和运转。青岛国际工艺品城的借鉴启示：重视招商销售，忽视后续经营和采购35中国批发市场新项目带来的反思项目名称项目规模项目定位目前状况广州国际玩具礼品城共40万平方米，首期建面约10万平方米，商铺近800个，二期除商铺外，还设有研发中心，约10万平方米的大型展览中心为举办国内外各种订货会、采购会、综合展览活动等提供便捷的服务，三期包括一个占地约4万平方米的商务主题公园，

集娱乐、游玩、体验为一体项目定位于信息化、国际性、物流型，以“商流、信息流、资金流、物流”合一为目标，

建成后将成为全球最大的玩具礼品商流中心。开业已有两年，800多家商铺只有300多家开门营业，偌大的整个市场门可罗雀，显得冷清；由于配套设施好，规划先进，政府方面提供了很大的支持，市场前景依然乐观，并将该市场列入未来五年重点培育的市场。武汉龙王庙国际广场占地117亩，建面约28万平米，投资达30亿元。是武汉市重点建设项目；武汉市最大的内资商业地产项目，是汉正街改造的龙头项目全力打造集批发、购物、时尚、休闲、娱乐、旅游于一体的国际化商贸旅游航母，由龙王庙国际服装城、龙王庙国际鞋城、龙王庙国际皮具箱包城、龙王庙国际礼品饰品城、电子商务等组成一期工程龙王庙国际礼品饰品城已于2005年12月28日正式交付业主；二期、三期工程预计分别于2006年底和2007年年中投入使用。据说目前招商状况不太理想重庆盛世金源国际商贸城

西部最大的单体批发市场，总投资额26亿、总建筑面积68万平米、超过5000余商户同场经营，4000个停车位，5万平方物流配送中心以品牌服饰、现代家饰、工艺礼品、日用商品交易为核心的复合产业形态，以展示和推介为主题的、经营多种品牌商品的、链接电子商务系统的、具有完善配套服务功能的、大型和规范的、现代化和国际化的市场交易和会展中心。2007年10月29日开业，共七层，目前仅开业三个楼层，招商进展缓慢，基于重庆市政府对老市场的重新规划与拆迁，本市场前景尚为乐观。鹏润国际时尚购物中心总建筑面积约60万平米,32.8万平方米的商业面积、5万平方米的酒店、3万平方米的写字楼和1.2万平方米的会展中心以服装为主，小商品为辅，批发与零售结合，定位为“采购中心+购物中心”，几经改变定位，招商反映不太理想，项目预计2007年年底竣工，2008年上半年开业中国的批发业在快速的发展中也面临着一定的问题中国批发市场新项目带来的反思项目名称项目规模项目定位目前状况36中国批发市场新项目带来的反思闭门造车，没有真正了解客户需求；招商策略没有落到实处；作秀行为，专家、学者、协会、政府官员有很大程度是作秀行为，诸如项目得到专家学者认可之类话题，结果受伤的还是投资者自己；项目硬伤，项目挑战强势市场，教育消费者市场，付出惨重代价；投资者过于看重短期盈利目标，没有坚守市场的经济决心或实力；大絮宣传炒作，以为有了名气就会成功，结果是有了名声却没有市场。中国批发市场新项目带来的反思闭门造车，没有真正了解客户需求；37机会背景面临的外部环境及自身剖析案例及模式借鉴项目国内市场机会机会背景分析机会背景面临的外部环境及自身剖析38市场分析回顾总结青岛产业优势没有没有升级为品牌优势，项目必须在产业链的上游和下游进行有效的整合，担当起成就青岛饰品品牌的大任，这也是项目的机会点所在；青岛的饰品成品多以外单形式出口，技术依托于韩国技术，在产业链发展上更加与广州相似，两头在外的局面使采购平台的发展有一定的瓶颈；项目成功和形成差异化的关键点恰是青岛饰品业的技术优势和产业优势，我们不能舍本逐末。市场分析回顾总结青岛产业优势没有没有升级为品牌优势，项目必须39义乌的创新给青岛带来的机会义乌市商城集团启动了一项旨在为全国小型采购商代理采购、连锁配送的新业务。辽宁、湖北、河北、河南、陕西、贵州、湖南、广东、江苏等10余个省市的近20个专业小商品市场设立义乌小商品展示中心的有关事宜，正在洽谈之中；走出国门，义乌小商品城落户首尔，一个个在异国他乡“克隆”出来的市场相继取得成功。青岛也同样可以发挥自身优势的同时克隆和利用义乌的影响力和成熟经验义乌的创新给青岛带来的机会义乌市商城集团启动了一项旨在为全国40义乌的创新给青岛带来的机会在青岛中国国际小商品城引入集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心有效的拓展项目的影响力同时促使项目快速启动。义乌义乌的创新给青岛带来的机会在青岛中国国际小商品城引入义乌41机会背景——临空经济圈的绝佳优势临空经济圈是局部的，但其产生的经济效益应该是国际化的，只有将临空经济带的发展建立在全球的、全国的观念基础上，临空经济带才会有更大的发展空间，更具备成长活力；航空运输和物流服务产业，航空运输的货物一般具有重量轻、体积小、技术精、价值高、鲜活和事急等特点；（饰品工艺品恰恰存在这个特点）临空经济的快速发展必将推动青岛的国际化和市场化程度的提高，为项目的发展带来极大的优势和机遇。我们不是站在青岛的角度看项目，而是站在世界的角度看项目机会背景——临空经济圈的绝佳优势临空经济圈是局部的，但其产生42机会背景——饰品产业面临升级人民币升值环境成本政府政策劳动力成本饰品产业面临升级和重新洗牌品牌出现成为必然机会背景——饰品产业面临升级人民币升值环境成本政府政策劳动力43企业对于项目的未来发展愿望品牌目标建立中韩国际小商品城的品牌知名度和美誉度速度目标如此大的体量如何快速消化利润目标利润的尽可能最大化项目开发目标体系战略目标社会效益最大化，市场经营效益最大化，着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台企业对于项目的未来发展愿望品牌目标建立中韩国际小商品城的品牌44——青岛已成为世界饰品产业的重要一极，贸易平台需要搭建——商业地产模式的创新是大势所趋——国内的大多市场停留在摊位批发形式，功能配套不完备——国外批发市场逐渐渗透到国内，存在借势的机会点局势市机企业愿景：着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台青岛，呼唤产业孵化基地运营模式的创新——青岛已成为世界饰品产业的重要一极，贸易平台需要搭建——商45项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议项目整体发展定位46打破传统批发模式的束缚，实现“批零兼营”的经营模式的转型着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台销售与经营的兼顾，一、二期经营和三期开发的兼顾中韩国际小商品城发展核心思想打破传统批发模式的束缚，实现“批零兼营”的经营模式的转型着47项目的战略定位建设成为在环渤海经济圈框架下的大青岛空港核心经济区内具有饰品产业孵化功能的专业展贸中心项目的战略定位建设成为在环渤海经济圈框架下的大青岛空港核心经48定位诠释青岛——“世界流行饰品的制造中心”的地位越发稳固，以“原产地的常年展贸中心”的主题，同时强调项目的产业孵化功能和服务功能定位诠释青岛——49项目的主题概念主题概念是一个统领全局的制高点和中心

主题概念是一种包装或一种说法

饰品展贸中枢，产业孵化基地核心、根本信息集合交流行业的地位产业优化方向趋势，增强青岛企业未来竞争力项目的主题概念主题概念是一个统领全局的制高点和中心主题概50项目定位下的发展战略以带动青岛制造业和现代服务业的发展为目标;以流行饰品和多种相关时尚商品的采购博览为重点;以建立为国际中小企业进入中国市场（包括销售和采购等）综合型服务平台和中国产品拓展海外市场的平台为核心。项目定位下的发展战略以带动青岛制造业和现代服务业的发展为目标51项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议项目整体发展定位52客户分析回顾——经营客户分析全部被访者中外地客商占78.8%，本地客商仅占21.2%。其中除即墨小商品城外，其他专业市场的外地客商均占70%以上。近七成的被访者是通过租赁取得商铺使用权的，而购买比例则仅占三成；中韩小商品城和工艺品城商铺租赁比率相对较低，但是租赁比率依然在40—60%之间。客户分析回顾——经营客户分析全部被访者中外地客商占78.8%53项目目标客户类型客户类型目标客户批发商业投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营者、国外批售中心（OMM）、C&C交易模式的批发企业（蓝格赛）零售商业品牌专卖店、主题商店、商业街等方面的投资企业辅助商业仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、商务中心、会所、娱乐和休闲项目、拍卖配套服务税务、法律、培训、商务、财务、中介、信息、广告、展示一个复合型的批发市场，而不仅仅是一个批发市场。所以项目的目标客户的非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型

项目目标客户类型客户类型目标客户批发商业投资商铺54本项目客户分析找出本项目各类潜在客群根据产业特点、市场状况、项目的实际情况逐个分析根据分析结果得出主要客群次要客群边缘客群等定位青岛本地饰品企业和商家——项目未来发展特色的基础广州、义乌饰品企业商家——项目前期经营发展的基础韩国流行饰品商家——项目辐射全国和发展特色基点本地投资型客群——项目良好销售的基础外地投资型客群——易形成联动效应利于销售本项目客户分析找出本项目根据产业特点、根据分析结果得出青岛本55招商销售目标客群界定1、青岛市饰品企业有强烈提升销售渠道需求的企业2、义乌饰品企业及批发市场商户3、广州饰品企业及批发商4、韩国饰品、服饰商家5、本地投资型客户核心客户游离客户偶得客户饰品等行业领袖企业的跟随者；成长迅速，有扩大饰品销售渠道的商家1、国内其他市场的饰品商家2、外地投资型客户招商销售目标客群界定1、青岛市饰品企业有强烈提升销售渠道需求56商业地产价值链核心力国际贸易国内贸易通过展览和引入采购中心办达成交易

重点推广对象

基本吸引对象华北及东北地区批发业务项目目标贸易对象定位商业地产价值链核心力国际贸易国内贸易通过展览和引入重点推广57项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议项目整体发展定位58项目功能定位以当地企业和广州、义乌饰品企业为基础，吸引全国的饰品企业、工艺品商家入驻该交易市场，建成以专区交易市场、电子商务中心、网络运营中心、品牌展示中心、会议中心、小型商务洽谈中心、物流中心为主的专业功能区域，使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购、产品销售、品牌展示、产品运输、产品出口等多项业务。

项目功能定位以当地企业和广州、义乌饰品企业为基础，59中韩小商品城整体功能设计商务办公服务功能区信息服务功能区休闲娱乐功能区会展会议推介培训功能区仓储、配送服务功能区零售商业功能区公共环境设施服务区管理功能区展示、交易功能区中韩小商品城整体功能设计商务办公服务功能区信息服务功能区休闲60功能设计——展示、交易功能区同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；经营产品中高档以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌服装企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）。展示功能与交易功能区，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，展示功能将成为本项目的核心引擎。功能设计——展示、交易功能区同当前批发市场的主要差异表现在：61功能设计——会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功能区，主要是提高档次和水平；同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；有计划、有主题地组织各种会展会议。对饰品可以安排各种主题的饰品模特表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如季节主题：春、夏、秋、冬；可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；成为中国饰品博览中心和推介中心；定期组织实用性饰品大奖赛（设立一个基金），有专家团评审；有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干。功能设计——会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功62功能设计——休闲娱乐功能经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施；该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。功能设计——休闲娱乐功能经营者既是一个庞大的经营群体，也是一63功能设计——信息服务功能

委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；借Internet网络发布各种信息。信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。功能设计——信息服务功能

委托高校或研究所，设计市场的经济结64中韩国际小商品城正式汇报（定位部分）2008年1月16日谨呈：青岛政建投资集团有限公司中韩国际小商品城2008年1月16日谨呈：青岛政建投资集团有65项目整体工作思路发展战略资源挖掘机会分析功能定位价格定位客户定位业态定位案例研究模式借鉴发展定位物业发展建议产品规划功能配比配套设施宏观经济背景城市规划研究前期项目价值挖掘大势分析资料收集实地调研问卷调查客户访谈规划设计跟进格局分析竞争分析客户分析项目本体分析区位价值项目界定资料收集实地调研行业分析项目整体工作思路发展战略资源挖掘机会分析功能定位价格定位客户66营销策略思路企业愿望模式案例借鉴外部：环境影响总述内部：自身条件研判项目核心问题机会背景分析项目价值研判项目定位物业发展建议财务成本分析客户定位产品规划—商业布局价格定位功能定位回顾：核心问题是否得到解决配套业态规划营销策略思路企业愿望模式案例借鉴外部：环境影响总述内部：自身67核心问题核心问题68中韩国际小商品城的初印象一个成功起步的商业航母在青岛具有一定影响力的商业项目面临竞争和机遇的商业项目经营客户不断演进的商业项目可永续经营发展的商业地产项目承载企业理想的商业航母中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母中韩国际小商品城的初印象一个成功起步的商业航母中韩国际小商品69核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可持续发展？解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营活动促进一二期的经营，同时与三期进行互动；核心问题二：项目是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？解决思路：寻找市场、项目自身、产业发展的机会，在市场空白点建立项目的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台核心问题三：项目如何创新？解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态创新；市场的唯一性和差异性。核心问题解析项目发展策略，切实解决项目的核心问题核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可70机会背景所面临的外部环境及自身剖析案例借鉴市场回顾及宏观环境机会机会背景分析机会背景所面临的外部环境及自身剖析71战略高度创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去方向的航船！从城市切入项目的思考战略高度创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创72中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，2005年GDP占山东省GDP总量的14.6％，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口青岛韩国济南（政治、文化、教育核心）青岛（经济、工业、贸易核心）中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口青岛对整个山东省经济总73中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。2005年，青岛旅游业总收入为256.6亿元，约占GDP总量的1/10，2004及2005年均位列中国旅游城市top10。中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市全市海岸线(含所属海岛岸74中国对外贸易强市，交通强市贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度75%，列中国第一位交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。中国对外贸易强市，交通强市贸易强市交通强市75中国的第二大品牌之都青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。城市中国名牌产品（个）中国驰名商标（件）中国行业标志性品牌（个）深圳441611青岛44157佛山40147宁波35125苏州29175绍兴26155中国的第二大品牌之都青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮76中国未来的世界城市世界城市的概念世界城市概念早在1915年就由西方城市和区域规划先驱PatrickGeddes在其所著《演化中的城市》一书中提出。现代世界城市的本质特征是拥有全球经济控制能力，其来源是跨国企业总部与作为生产者服务核心部分的跨国银行的总部。世界城市是以技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受到信息技术不断创新的深刻影响。中国未来的世界城市世界城市的概念77世界著名空港产业区发展历程在1959年爱尔兰成立了香农国际航空港自由贸易区，利用国外资金和原料发展加工贸易，代表世界空港产业区的诞生；世界各国的许多机场，如美国的洛杉矶和菲尼克斯机场、日本的大阪和长崎机场、德国的法兰克福和汉堡机场、荷兰的史希斯浦尔机场、马来西亚的苏邦国际机场等，都在临港地区发展了空港产业，并且都在使空港产业区向航空城发展。世界著名空港产业区发展历程在1959年爱尔兰成立了香农国际航78世界著名空港产业区发展历程美国达拉斯的依托伏特沃国际机场是全球最大的批发采购展销市场，交易额高达75亿美元/年。机场吸引了一批跨国高科技企业入驻，把达拉斯变成了“德州硅谷”，成为带动当地经济发展的支柱。荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场除了航空运输，不仅有高档写字楼，还有会议、展览中心、批发市场，以及便捷的物流中心，方便地连接陆、海、空等各种交通。航空城里写字楼租金超过阿姆斯特丹市中心租金，有5.2万人/天在此工作；世界著名空港产业区发展历程美国达拉斯的依托伏特沃国际机场是全79对项目区域的再次剖析——临空经济青岛流亭空港产业区制造业基地总规划面积16.8平方公里，定位于电子信息、机械制造、精细化工、纺织服装、现代物流等新兴行业，分为一期、二期、欧洲产业园三个片区，产业区日渐雏形，物流功能急需完善。中韩国际小商品城国际轻纺城欧洲产业园北方电子数码信息城中韩国际小商品城4,5期用地建材城日渐繁荣的临空经济圈对项目区域的再次剖析——临空经济青岛流亭空港产业区制造业基地80外部：环境影响总述外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在今天的青岛，正在发生激动人心的、异乎寻常的变化，奥运、WTO、大青岛、青岛新格局……必将创造中国乃至青岛的商业物业有着巨大的市场需求。思路决定出路。对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理思路、盘存要素、配置资源，在项目定位、功能设计、服务配置、推广公共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场有着非常大的前景和优越的发展条件，其间蕴含着极巨大的发展商机。外部：环境影响总述外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在今天81内部：自身条件研判优：一二期的成功起步，为项目后期开发奠定基础；三期地块周边交通便利；整体规划较为超前，适应性较强；劣：三期商业体量较大，加大项目的招商和培育难度；在一二期未完全进入良好经营期时，三期开始面市，市场风险较大大；小商品的定位已深入人心，观念较难改变。自身条件优劣明显，如何突出与归避内部：自身条件研判优：劣：自身条件优劣明显，如何突出与归避82本项目期望结果分析外部环境对项目成功开发利弊参半自身条件优劣明显，如何突出与归避外内形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点陷入于恶性竞争的被动竞争陷入后期货量销售乏力的局面有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益收益定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺战中准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险客户品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建品牌非期望结果期望结果本项目期望结果分析外部环境对项目成功开发利弊参半自身条件优劣83机会背景面临的外部环境及自身剖析案例及模式借鉴项目国内市场机会机会背景分析机会背景面临的外部环境及自身剖析84模式借鉴——国际批发市场的发展趋势根据业内人士对批发市场的研究分析，发达国家的批发业已发生了明显的变化。国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导，最终发展到以零售商为主导。生产主导批发主导零售主导万客隆、麦德龙、山姆店等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化发展。模式借鉴——国际批发市场的发展趋势根据业内人士对85模式借鉴——国外批发企业进入中国的模式（1）与较小的零售商建立仓库批发市场德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记，开展批发业务，并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场。（2）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂，每家都拥有广阔的销售网（3）在中国建立销售代理网代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等，这种批发业务是由不同层次的代理进行的。（4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务中国虽然仍未对外开放批发市场，但外国批发商主要采取以下四种办法在中国建立批发网络：据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是：一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后进行批发业务。模式借鉴——国外批发企业进入中国的模式（1）与较小的零售商建86模式借鉴——现代会展博览与专业批发市场

由于现代会展博览是比专业批发市场内容更为宽广、丰富的产业概念，其包容性更强，以现代会展博览为依托能够比专业批发市场开拓出更为广阔的后续发展空间；会展博览囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、大众消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力更强；专业性的博览会既可以在中心城市举办，也可以选择在拥有比较雄厚的产业基础或市场要素相对集中的区城举办。从市场化因素和产业链关系上看，在这些区城举办专业性的行业博览会甚至可能比在中心城市更加具有号召力和说服力。模式借鉴——现代会展博览与专业批发市场

由于现代会展博览是比87模式借鉴启示若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，我们研究认为，入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响；不研究国际上批发市场的发展趋势，不研究国外的批发行业的规律，盲目的投资建设传统的批发市场，风险是非常大的；采用适度超前的手段，建设一个符合市场需求的项目，利用国外批发企业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水平的批发市场；高档次的国际性会展博览活动就可以提高一个区域在国际上的知名度，这是以传统的销售方式和市场推广方式所难以达到的，必须着力开展这方面的工作。模式借鉴启示若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，88两个案例：义乌国际商贸城青岛国际工艺品城两个案例：89案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期工程占地420亩、建面34万平方米，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有9000多个商位1万多户经营户。商品销往140多个国家和地区，90%以上商位承接外贸业务，外贸出口占60%以上。义乌国际商贸城相对应电子商务平台义乌国际商贸城在线，平台以义乌国际商贸城为中心，全面实现义乌电子商务功能。案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期工程占地420亩、建面3490案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类普通玩具9电动玩具2充气玩具3毛绒玩具3.5花类7.5二层珠宝、头饰珠宝12.5头饰12.5三层饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺饰品配件2.5相框2.5旅游工艺2.5瓷器水晶2.5装饰工艺12.5喜庆工艺2.5四层生产企业直销中心生产直销中心25一期主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积91案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期各经营品种所占面积的大概比例案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期各经营品种所占面积的大概比92案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层雨具、伞具、箱包雨具2.5伞具2.5箱包15二层锁具、五金工具、配件、电工产品、车类、旅游购物中心锁具2.25五金工具·配件12.5电工产品2.25车类1旅游购物中心2三层五金厨卫、小家电·剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心五金厨卫5小家电·剃须刀4电子仪表仪器照相器材1.5电池·灯具1.5钟表3电讯器材3旅游购物中心2四层生产企业直销中心生产直销中心20五层特色展馆、外贸机构设计特色展馆等20二期主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积93案例模式借鉴——义乌国际商贸城二期各经营品种所占面积的大概比例案例模式借鉴——义乌国际商贸城二期各经营品种所占面积的大概比94义乌商品产地及经营户原籍情况商品产地配置情况地区占比（%）备注浙江省内72.05其中金华51.4%；义乌42.54%广东13.84广东玩具与电子电器其他地区14.11

合计100

经营户原籍组成情况地区占比（%）备注义乌本地66.74

浙江省内义乌市外26温州占7.55％境外经营户0.23韩国、东南亚等地的外商为主浙江省外其他地区7.03

合计100

商品以浙江省内为主，浙江作为生产大省，是市场成功基础义乌人善经商也是市场成功的根本义乌商品产地及经营户原籍情况商品产地配置情况地区占比（%）备95义乌成功的原因政府政策支持是市场发展的坚强后盾义乌市政府确立并坚定不移地实施“兴商建市”发展战略，走以商贸业为龙头带动区域经济社会全面发展之路，浙江省委省政府两次专门发文，在全省学习推广义乌发展经验；国家领导、专家先后到中国小商品城视察、检查、指导工作；遵循市场规则的经营理念是市场发展的保证经商意识强烈、遵循商业规则；秉持诚信经营的原则；地方产业是市场成功坚强的基础浙江省是制造行业大省，大量的中小型的小商品制造企业需要专业市场为销售渠道义乌成功的原因政府政策支持是市场发展的坚强后盾96义乌成功的原因经营决策促进市场发展天天博览会：1995年，“首届小商品博览会”举办，并于每年举办一届，至2002年发展成为“首届中国义乌国际小商品博览会”（义博会），2006年举办全国首届行书、草书大展活动和首届中国小商品城文化艺术节。优惠吸纳采购商：《关于进一步加强市场引进名牌商品和规模采购商的实施意见（试行）》在2002年出台。提出了关于国外著名采购企业、国内上市流通企业等规模采购商进驻中国小商品城的优惠政策。连锁配送中心：2007年10月，眉山义乌商贸城和义乌小商品连锁配送中心正式开业。这是继黑龙江省尚志市后，设立的第二个集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心。经营费用的降低：2006年，为降低商家经营成本，一是下调部分市场经营户空调使用费，调整部分商家续租租金，两项让利近9000万元。义乌成功的原因经营决策促进市场发展97案例思考——青岛国际工艺品城定位：北方地区最大的的工艺品市场，地处308国道黄金要道；功能：集展示、商铺、贸易、餐饮、销售批发、购物以及办公为一体现状：一期商业销售火爆，后续经营乏力优势：着力介入饰品产业链各个环节，在行业内有一定影响。案例思考——青岛国际工艺品城定位：北方地区最大的的工艺品市场98青岛国际工艺品城的借鉴启示：重视招商销售，忽视后续经营和采购商的有效拓展，致使后续经营乏力，难以支撑市场的后续发展和二期的良性销售；现阶段社会效益最大化为目标，而定位模糊，投入产出比低；着力打造饰品产业链的前端（饰品学校、产业园、贵金属基地等），而忽视了产业交易链和商业地价值链的关键一环——消费者（采购商），链条没有被有效的牵动和运转。青岛国际工艺品城的借鉴启示：重视招商销售，忽视后续经营和采购99中国批发市场新项目带来的反思项目名称项目规模项目定位目前状况广州国际玩具礼品城共40万平方米，首期建面约10万平方米，商铺近800个，二期除商铺外，还设有研发中心，约10万平方米的大型展览中心为举办国内外各种订货会、采购会、综合展览活动等提供便捷的服务，三期包括一个占地约4万平方米的商务主题公园，

集娱乐、游玩、体验为一体项目定位于信息化、国际性、物流型，以“商流、信息流、资金流、物流”合一为目标，

建成后将成为全球最大的玩具礼品商流中心。开业已有两年，800多家商铺只有300多家开门营业，偌大的整个市场门可罗雀，显得冷清；由于配套设施好，规划先进，政府方面提供了很大的支持，市场前景依然乐观，并将该市场列入未来五年重点培育的市场。武汉龙王庙国际广场占地117亩，建面约28万平米，投资达30亿元。是武汉市重点建设项目；武汉市最大的内资商业地产项目，是汉正街改造的龙头项目全力打造集批发、购物、时尚、休闲、娱乐、旅游于一体的国际化商贸旅游航母，由龙王庙国际服装城、龙王庙国际鞋城、龙王庙国际皮具箱包城、龙王庙国际礼品饰品城、电子商务等组成一期工程龙王庙国际礼品饰品城已于2005年12月28日正式交付业主；二期、三期工程预计分别于2006年底和2007年年中投入使用。据说目前招商状况不太理想重庆盛世金源国际商贸城

西部最大的单体批发市场，总投资额26亿、总建筑面积68万平米、超过5000余商户同场经营，4000个停车位，5万平方物流配送中心以品牌服饰、现代家饰、工艺礼品、日用商品交易为核心的复合产业形态，以展示和推介为主题的、经营多种品牌商品的、链接电子商务系统的、具有完善配套服务功能的、大型和规范的、现代化和国际化的市场交易和会展中心。2007年10月29日开业，共七层，目前仅开业三个楼层，招商进展缓慢，基于重庆市政府对老市场的重新规划与拆迁，本市场前景尚为乐观。鹏润国际时尚购物中心总建筑面积约60万平米,32.8万平方米的商业面积、5万平方米的酒店、3万平方米的写字楼和1.2万平方米的会展中心以服装为主，小商品为辅，批发与零售结合，定位为“采购中心+购物中心”，几经改变定位，招商反映不太理想，项目预计2007年年底竣工，2008年上半年开业中国的批发业在快速的发展中也面临着一定的问题中国批发市场新项目带来的反思项目名称项目规模项目定位目前状况100中国批发市场新项目带来的反思闭门造车，没有真正了解客户需求；招商策略没有落到实处；作秀行为，专家、学者、协会、政府官员有很大程度是作秀行为，诸如项目得到专家学者认可之类话题，结果受伤的还是投资者自己；项目硬伤，项目挑战强势市场，教育消费者市场，付出惨重代价；投资者过于看重短期盈利目标，没有坚守市场的经济决心或实力；大絮宣传炒作，以为有了名气就会成功，结果是有了名声却没有市场。中国批发市场新项目带来的反思闭门造车，没有真正了解客户需求；101机会背景面临的外部环境及自身剖析案例及模式借鉴项目国内市场机会机会背景分析机会背景面临的外部环境及自身剖析102市场分析回顾总结青岛产业优势没有没有升级为品牌优势，项目必须在产业链的上游和下游进行有效的整合，担当起成就青岛饰品品牌的大任，这也是项目的机会点所在；青岛的饰品成品多以外单形式出口，技术依托于韩国技术，在产业链发展上更加与广州相似，两头在外的局面使采购平台的发展有一定的瓶颈；项目成功和形成差异化的关键点恰是青岛饰品业的技术优势和产业优势，我们不能舍本逐末。市场分析回顾总结青岛产业优势没有没有升级为品牌优势，项目必须103义乌的创新给青岛带来的机会义乌市商城集团启动了一项旨在为全国小型采购商代理采购、连锁配送的新业务。辽宁、湖北、河北、河南、陕西、贵州、湖南、广东、江苏等10余个省市的近20个专业小商品市场设立义乌小商品展示中心的有关事宜，正在洽谈之中；走出国门，义乌小商品城落户首尔，一个个在异国他乡“克隆”出来的市场相继取得成功。青岛也同样可以发挥自身优势的同时克隆和利用义乌的影响力和成熟经验义乌的创新给青岛带来的机会义乌市商城集团启动了一项旨在为全国104义乌的创新给青岛带来的机会在青岛中国国际小商品城引入集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心有效的拓展项目的影响力同时促使项目快速启动。义乌义乌的创新给青岛带来的机会在青岛中国国际小商品城引入义乌105机会背景——临空经济圈的绝佳优势临空经济圈是局部的，但其产生的经济效益应该是国际化的，只有将临空经济带的发展建立在全球的、全国的观念基础上，临空经济带才会有更大的发展空间，更具备成长活力；航空运输和物流服务产业，航空运输的货物一般具有重量轻、体积小、技术精、价值高、鲜活和事急等特点；（饰品工艺品恰恰存在这个特点）临空经济的快速发展必将推动青岛的国际化和市场化程度的提高，为项目的发展带来极大的优势和机遇。我们不是站在青岛的角度看项目，而是站在世界的角度看项目机会背景——临空经济圈的绝佳优势临空经济圈是局部的，但其产生106机会背景——饰品产业面临升级人民币升值环境成本政府政策劳动力成本饰品产业面临升级和重新洗牌品牌出现成为必然机会背景——饰品产业面临升级人民币升值环境成本政府政策劳动力107企业对于项目的未来发展愿望品牌目标建立中韩国际小商品城的品牌知名度和美誉度速度目标如此大的体量如何快速消化利润目标利润的尽可能最大化项目开发目标体系战略目标社会效益最大化，市场经营效益最大化，着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台企业对于项目的未来发展愿望品牌目标建立中韩国际小商品城的品牌108——青岛已成为世界饰品产业的重要一极，贸易平台需要搭建——商业地产模式的创新是大势所趋——国内的大多市场停留在摊位批发形式，功能配套不完备——国外批发市场逐渐渗透到国内，存在借势的机会点局势市机企业愿景：着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台青岛，呼唤产业孵化基地运营模式的创新——青岛已成为世界饰品产业的重要一极，贸易平台需要搭建——商109项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议项目整体发展定位110打破传统批发模式的束缚，实现“批零兼营”的经营模式的转型着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台销售与经营的兼顾，一、二期经营和三期开发的兼顾中韩国际小商品城发展核心思想打破传统批发模式的束缚，实现“批零兼营”的经营模式的转型着111项目的战略定位建设成为在环渤海经济圈框架下的大青岛空港核心经济区内具有饰品产业孵化功能的专业展贸中心项目的战略定位建设成为在环渤海经济圈框架下的大青岛空港核心经112定位诠释青岛——“世界流行饰品的制造中心”的地位越发稳固，以“原产地的常年展贸中心”的主题，同时强调项目的产业孵化功能和服务功能定位诠释青岛——113项目的主题概念主题概念是一个统领全局的制高点和中心

主题概念是一种包装或一种说法

饰品展贸中枢，产业孵化基地核心、根本信息集合交流行业的地位产业优化方向趋势，增强青岛企业未来竞争力项目的主题概念主题概念是一个统领全局的制高点和中心主题概114项目定位下的发展战略以带动青岛制造业和现代服务业的发展为目标;以流行饰品和多种相关时尚商品的采购博览为重点;以建立为国际中小企业进入中国市场（包括销售和采购等）综合型服务平台和中国产品拓展海外市场的平台为核心。项目定位下的发展战略以带动青岛制造业和现代服务业的发展为目标115项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议项目整体发展定位116客户分析回顾——经营客户分析全部被访者中外地客商占78.8%，本地客商仅占21.2%。其中除即墨小商品城外，