第组投资项目资源开发及综合利用以土地资源为主

投资项目资源开发与综合利用分析

——以土地资源为主重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate指导老师：张仕廉教授小组成员：阮征马燕燕彭小锋武英李骁二〇一三年十一月五日投资项目资源开发与综合利用分析

——以土地资源为主重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate我国土地资源概况项目选址——以商业地产为例土地管理、征地拆迁与移民安置案例分析理论篇我国土地资源概况我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇一、土地资源概念三、土地资源优化战略二、我国土地资源现状我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇土地资源是指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。

一、土地资源概念土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。财富之母我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇二、我国土地资源现状

1、我国土地资源分类我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇土地利用现状分类标准(GB/T21010-2007)《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。此处一级、二级是土地资源分类，与土地一级开发、二级开发属于不同的概念。我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇2、我国土地资源的四个基本特点我国内陆土地总面积约144亿亩，居世界第三位，但人均占有土地面积约为12亩，不到世界人均水平的1/3。1）绝对数量大，人均占有少我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇2）类型复杂多样，耕地比重小地形错综复杂，地貌类型多样山地33%，高原26%，盆地19%，丘陵10%，平原只占12%。中国沙质荒漠、戈壁占国土总面积的12%以上，改造、利用的难度很大。对中国农业生产至关重要的耕地，所占比重仅略高于10%，且耕地生产力普遍较低我国国土土地地资资源源概概况况重庆庆大大学学建建设设管管理理与与房房地地产产学学院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景景篇篇理论论篇篇专题题篇篇经济济篇篇东部部地地区区：13.9%的土土地地面面积积，，养养活活41.2%的人人口口，，人人均均耕耕地地0.074公顷顷中部部地地区区：29.6%的土土地地面面积积，，人人均均耕耕地地0.129公顷顷，，全全国国的的粮粮棉棉油油生生产产基基地地西部部地地区区：56.5%的土土地地面面积积，，人人均均耕耕地地0.132公顷顷，，是是全全国国重重要要的的牧牧区区和和矿矿产基基地地3）利利用用情情况况复复杂杂，，生生产产力力地地区区差差异异明明显显4）地地区区分分布布不不均均，，保保护护和和开开发发问问题题突突出出我国国土土地地资资源源概概况况重庆庆大大学学建建设设管管理理与与房房地地产产学学院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景景篇篇理论论篇篇专题题篇篇经济济篇篇3、我我国国土土地地利利用用方方面面存存在在的的四四大大问问题题1）土土地地利利用用结结构构不不尽尽合合理理这在在北北方方半半农农牧牧区区、、黄黄土土高高原原区区以以及及南南方方山山区区尤尤为为突突出出，，农农林林牧牧用用地地安安排排不不当当，，争争地地矛矛盾盾较较为为突突出出。。2）土土地地利利用用率率和和生生产产率率较较低低低产产耕耕地地面面积积大大，，这这类类包包括括涝涝洼洼地地、、盐盐碱碱地地、、风风沙沙干干旱旱地地、、坡坡耕耕地地等等；；林林地地中中有有林林地地比比重重小小，，尚尚有有大大面面积积宜宜林林荒荒山山荒荒地地及及沙沙荒荒地地为为充充分分利利用用；；牧牧草草地地质质量量较较差差，，载载畜畜量量低低。。3）土土地地破破坏坏严严重重全国国水水土土流流失失面面积积达达35600万公公顷顷，，退退化化、、沙沙化化、、碱碱化化草草地地面面积积达达13500万公公顷顷。。一一些些地地区区产产业业用用地地布布局局混混乱乱，，土土地地污污染染严严重重，，城城市市周周边边和和部部分分交交通通主主干干道道以以及及江江河河沿沿岸岸耕耕地地的的重重金金属属与与有有机机污污染染物物严严重重超超标标。。4）土土地地管管理理不不善善非农农业业建建设设用用地地盲盲目目扩扩大大，，工工业业用用地地增增长长过过快快，，城城乡乡建建设设用用地地效效率率低低下下，，加加剧剧了了人人地地矛矛盾盾怎么么破破我国国土土地地资资源源概概况况重庆庆大大学学建建设设管管理理与与房房地地产产学学院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇三、土土地资资源优优化战战略1、耕地地保护护战略略2、土地地整理理战略略3、“三三个集集中””战略略4、生态态保护护和建建设战战略5、土地地市场场建设设战略略6、利用用国际际资源源战略略我国土土地资资源概概况重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇1、耕地地保护护战略略1）合理理确定定基本本农田田的保保护比比例、、提高高基本本农田田的质质量全面推行农农用土土地分分等定定级，将其其作为为划分分基本本农田田保护护区区的重重要依依据。。严格限限制农农用地地转为为建设设用地地，控控制建建设用用地总总量，，对耕耕地实实行特特殊保保护。。2）加大大土地地用途途管制制的力力度国家编编制土土地利利用总总体规规划、、规定定土地地用途途，将土地地分为为农用用地、、建设设用地地和未未利用用地。我国土土地资资源概概况重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇《全国土土地利利用总总体规规划纲纲要（（2006－2020年）》，对未未来15年土地地利用用的目目标和和任务务提出出6项约束束性指指标和和9大预期期性指指标。。6项约束束性指指标集集中在在耕地地保有有量、、基本本农田田保护护面积积、城城乡建建设用用地规规模、、新增增建设设占用用耕地地规模模、整整理复复垦开开发补补充耕耕地义义务量量、人人均城城镇工工矿用用地等等主要要调控控指标标中。。其核心心是确确保18亿亩耕耕地红红线——中国耕耕地保保有量量到2010年和2020年分别别保持持在18.18亿亩和和18.05亿亩坚守18亿亩耕耕地红红线我国土土地资资源概概况重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇2、土地地整理理战略略土地整整理是是补充充耕地地的重重要途途径，，可以以有效效缓解解用地地矛盾盾，有有利于于改善善生态态环境境，是是我国国社会会经济济发展展和土土地利利用战战略的的必然然选择择。农民居居住向向城镇镇集中中工业向向工业业园区区集中中农田向向适度度经规规模经经营集集中3、“三三个集集中””战略略三个集集中有有利于于调整整土地地利用用结构构和布布局，，促进进集约约高效效用地地。我国土土地资资源概概况重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇4、土地地生态态保护护和建建设战战略土地既既是人人类赖赖以生生存和和发展展的重重要自自然资资源，，又是是自然然环境境的主主体，，保护护和改改善土土地生生态环环境是是土地地资源源优化化利用用战略略的重重要组组成部部分三北防防护林林工程程、平平原绿绿化工工程我国土土地资资源概概况重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇在国家家宏观观调控控引导导下，，充分分发挥挥市场场对土土地资资源的的配置置作用用，是是土地地资源源优化化利用用的基基础5、土地地市场场建设设战略略重庆农农村土土地交交易所所我国土土地资资源概概况重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇三、土土地资资源优优化战战略1、耕地地保护护战略略2、土地地整理理战略略3、“三三个集集中””战略略4、生态态保护护和建建设战战略5、土地地市场场建设设战略略6、利用用国际际资源源战略略项目选选址——以商业业地产产项目目为例例项目选选址——以商业业地产产项目目为例例重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇什么是是“商商业地地产””？商业地地产是是商业业房地地产的的简称称，是是一个个具有有地产产、商商业与与投资资三重重特性性的综综合性性行业业。按照用用途分分类，，商业业地产产主要要由以以下四四类组组成：(1)商业经经营类类物业业。包包括商商业街街、百百货商商场、、购物物中心心、超超市、、独立立门市市房等等。(2)办公用用物业业。包包括写写字楼楼、商商住两两用楼楼(SOHO式办公公)对外出出租的的政府府办公公楼等等。(3)餐饮酒酒店类类物业业。包包括餐餐馆、、饭店店、酒酒店、、酒吧吧、快快餐店店、咖咖啡店店、宾宾馆、、旅馆馆等。。(4)仓储、、厂房房类物物业。。作为为物流流网络络的重重要组组成部部分，，这一一类型型的物物业联联结了了生产产和消消费，，包括括仓库库、存存储罐罐、标标准厂厂房、、工业业园区区、物物流中中心等等。项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇商业地产产特征区位对物物业价值值起关键键性作用用商业地产产开发周周期比较较长公共空间间在商业业建筑中中的地位位重要商业地产产具有高高投资、、高风险险和高回回报的特特点项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇什么是项项目选址址？项目用地地选址是是指拟建建项目选选择的地地理位置置和在选选择的地地理位置置上的具具体应用用,在进行建建设用地地选址时时,不仅要考考虑拟建建项目的的最佳经经济效益益,还应考虑虑到拟建建项目的的环境、、土地、、交通、、取水、、排污等等诸多因因素的影影响,以满足项项目建设设需要。。项目选址址的基本本原则（1）符合国国家、地地区和城城乡规划划的要求求、（2）满足项项目对原原材料、、能源、、水、和和人力的的供应，，生产工工艺和营营销要求求。（3）节约和和效益的的原则，，尽力做做到降低低建设投投资，节节省运费费，减少少成本，，提高利利润。（4）安全的的原则，，防洪、、防震、、防地质质灾害、、战争危危害。（5）节约项项目用地地，尽量量不占或或少占农农田。（6）注意环环境保护护，以人人为本，，减少对对生态和和环境的的影响项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇项目选址址的重要要性从房地产产的属性性来看，，房地产产本身具具有不可可移动性性，商业业房地产产的位置置是形成成差异化化经营的的重要条条件。从工程经经济学的的角度来来说，选选址也是是项目决决策阶段段的重要要一环，，对后期期的投资资具有关关键性影影响。从风险控控制的角角度讲，，由于项项目决策策阶段投投资的影影响程度度非常高高，而处处理风险险的成本本却相对对较低，，要降低低房地产产开发投投资的风风险，就就必须做做好项目目选址的的决策与与论证。。项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇现行的主主要决策策方法定性方法法定量方法法德尔菲法法层次分析析法灰色系统统理论将选址问问题转换换成一个个多项式式并求得得其在约约束条件件下的最最优解按照某种种方式，，在状态态空间中中对每一一个要搜搜索的位位置进行行评估，，得到最最优位置置后再从从这个位位置进行行搜索直直到达到到目标项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇购物中心心选址用地状况况基础设施施社会因素素经济因素素交通条件件自然条件开发面积积视觉可见见性基础设施施条件城市规划划城市商业业发展趋趋势政府和相相关政策策支持人口数量量和人口口密度购买力消费习惯惯竞争程度度交通条件件购物中心心选址评评价指标标体系层层次结构构图目标层准则层指标层项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况况自然条件件自然因素素包括地地形、地地貌与水水文等自自然条件件，也包包括矿产产资源和和旅游资资源等。。这些是是形成和和决定土土地区位位的最基基本的因因素。用用地的地地形特征征、用地地的规模模、形状状以及可可达性对对商业地地产项目目的开发发有着重重要的影影响，这这种影响响会体现现在建设设成本和和后期运运营成本本中。首首先，应应尽量选选在工程程地质和和水文地地质条件件较好的的地段，，地下水水位应尽尽可能低低于地下下建筑物物的基准准面。其其次，应应选择建建设在地地势较高高、较平平坦之处处，较高高的地势势有利于于排水，，而平坦坦的地势势则可以以减少土土方搬运运量，降降低建设设成本。。如果地地势稍有有坡度或或起伏的的话，应应保证高高差的变变化控制制在一定定范围内内，否则则会给设设计和施施工带来来不必要要的问题题。最后后，商业业地产项项目还要要求用地地的形状状比较规规则、长长宽比例例适当，，考虑到到购物中中心的体体量一般般很大，，用地不不能过于于狭长或或不规则则，否则则将不适适合用于于商业地地产的开开发。项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况况开发面积积开发商在在获得土土地时，，国土管管理部门门已经对出让让地块的的用途、、面积、、容积率率等进行行了限制制，开发发商能对对一块土土地进行行开发的的面积是是有上限限的。从目前的的情况来来看，出出于最小小化土地地成本和和树立品品牌等考考虑，开开发商在在购物中中心建设设中存在在贪大求求全的趋趋势。但但是，购购物中心心并非面面积越大大越好。。首先，，更大的的开发面面积意味味着更多多开发资资金，而而“只租租不售””的资金金回笼方方式，将将对开发发商的资资金链条条形成巨巨大的考考验。其其次，更更大的规规模，需需要更多多的品牌牌和店铺铺来填充充。项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况况视觉可见见性如果周围围的道路路明显高高于购物物中心，，那么在在道路上上只能看看到的是是购物中中心的屋屋顶。另另一方面面，如果果周围的的道路低低于购物物中心，，那么树树木和其其他建筑筑或设施施可能会会遮挡购购物中心心，让驾驾车者忽忽略了购购物中心心的存在在。可见见性不好好可能会会带来很很大的不不利，虽虽然可以以通过广广告加以以补偿，，但是，，可视性性不好的的用地仍仍然必须须在有足足够的其其他优势势时才考考虑选用用。项目选址址——以商业地地产项目目为例重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇基础设施施基础设施施条件给排水、、电力、、天然气气、通信信、网络络设施等等基础建建设，是是任何一一个建设设项目都必须具具备的基基本条件件，不仅仅为项目目建成后后正常运运营提供供基本的的保障，，还将对对未来运营和和顾客的的使用产产生影响响。购物物中心的的运营需需要相应应的配送送系统，，这就需需要良好的道道路和顺顺达的通通讯系统统来保证证有效地地配送。。考虑到到后期客客流量的的迅速增增加，如果拟建建设地块块周围有有便利的的停车场场地，将将会对未未来的经经营产生生较好的的影响。。因此，在选选址时一定要对基础础设施的的状况和和未来技技术设施施的扩容容空间做做出充分分的估计。社会性基基础设施施主要指指区域内内的公共共文化设设施、体体育设施施、旅游游设施等等。这些些公共设设施凭借借其特定定的功能能特点，，可带来来一定数数量的消消费人群群。在选选址时，，需要对对区域内内公共设设施带来来的特定定人群的的规模和和特点进进行分析析，并考考虑将其其作为项项目的目目标消费费者。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素城市规划商业地产的开开发必须要满满足城市总体体发展的要求求，与城市建建设的总体规规划相适应，，与城市人口口分布、消费费需求、交通通体系与环境境保护相协调调，并与商业业网点的规划划相配合，通通过地产的开开发带动城市市综合开发建建设。购物中中心在选址时时，应以一个个城市的总体体规划和布局局为依据，以以商业网点规规划为指导，，顺应城市产产业结构的调调整和空间布布局的要求，，与城市相应应区域的功能能定位和远景景发展目标相相协调。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素城市商业发展展趋势一线城市如北北京、上海等等城市的商业业地产开发逐逐渐进入相对对饱和状态，，在这些城市市的成熟区域域获得土地将将会变得相对对困难。开发发商在已有的的商圈内选址址，可能面临临更激烈的竞竞争、更高的的地价和开发发成本，以及及相对更加不不理想的地块块。在这种情情况下，在一一线城市寻找找新的、可能能在未来发展展为新商圈的的区域，或者者选择到二三三线城市拿地地，将会是比比较可能的选选择。特别是是在一些经济济起步较晚的的内地城市，，通过员工工工资等体现人人口红利，相相对沿海城市市更为明显。。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素政府和相关政政策的支持商业地产的发发展尽管可以以在一定程度度上规避国家家对于房地产产市场的调控控措施，但是是仍然无法摆摆脱与地方政政府有着千丝丝万缕的联系系。一个项目目能否顺利、、高效率地实实施和完成，，城市的政策策环境也是需需要考虑的因因素之一。政政策环境也被被称为“软性性基础设施””，这类因素素在选址中常常常是被忽视视的。一般而而言，政策环环境的因素可可以被总结为为下表:项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素人口数量和人人口密度区域内人口数数量越多、密密度越大，消消费需求就越越大，商业利利润就越丰厚厚，越有利于于商业地产的的发展。在人人口密度比较较高的地区开开发的商业地地产项目建成成开业后，因因为周边有庞庞大的基础消消费群体支撑撑项目的运营营，项目要取取得成功也就就相对比较容容易，这样就就大大降低项项目开发和运运营的风险，，这类的区域域多为城市的的中心区域。。另一方面，一一定区域内劳劳动力的数量量是与人口数数量成正比的的。区域内人人口数量大，，就能为商品品的经营提供供丰富而廉价价的劳动力，，从而降低经经营成本。欧欧美等国家的的购物中心选选址，一般都都把人口密度度作为一个着着重考虑的因因素。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇经济因素购买力购买力是人们们支付货币购购买商品或劳劳务的能力。。一个城市发发展购物中心心能否成功，，很大程度上上取决于这个个城市居民的的购买力水品品。而这一水水平可以通过过人均GDP等统计数据来来反映。经济济发展程度在在一定程度上上就制约了一一个城市居民民的购买力，，使得购物中中心的发展存存在更大的风风险性。购买力还需要要结合其他一一些指标来评评判，比如城城市家庭汽车车拥有率、区区域消费总量量等。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇经济因素消费习惯相对于大城市市而言，多数数中小城市在在生活方式上上更加趋向于于保守，受外外来文化影响响较少。这些些地区的居民民在消费中一一般更多关注注产品本身是是否质优价廉廉，对精神消消费的需求并并不显著，因因而很可能会会忽视大型购购物中心所提提供的精神层层面的环境与与服务的价值值。同时，由于消消费群体范围围的局限性，，商家在进行行大规模促销销活动时，可可能会使付出出的成本达不不到相应的收收益，从而放放弃一些宣传传活动，这就就是对购物中中心的形象和和经营绩效的的提升产生影影响。因此在在选择开发地地点时，需要要对当地消费费者的消费习习惯进行考察察，以保证后后续经营的可可持续性。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素竞争程度对于商业经营营者来说，竞竞争是不可避避免的，因为为某一商业设设施对区域内内销售额的吸吸纳是有限的的。一方面，，区域中存在在一定规模的的商业设施，，可以带来大大量的人流，，提高购物中中心的消费数数额;另一方面，过过于激烈的竞竞争也会形成成较大的压力力。如果一定区域域内有同样类类型的购物中中心，彼此之之间的经营效效果必将受到到影响，很容容易形成两败败俱伤的局面面。在这种情情况下，与已已有项目实施施差异化的竞竞争是比较可可取的策略。。是否要在这这种情况下投投资、如果投投资建设，能能否获得预期期的回报，是是开发商在选选址时需要慎慎重考虑的问问题。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇交通条件购物中心的交交通条件主要要表现在两方方面:一是公共交通通设施条件，，包括地铁或或轻轨、公共共交通汽车线线路、火车站站或汽车站等等交通枢纽等等;二是道路条件件，包括四通八达的路网结构，，项目地段与与重要交通干干道相连等。。购物中心项项目如果缺乏乏便利的公共共交通条件，，比如缺乏地地铁轻轨等直直达性的交通通设施，则将将至少影响30%以上的人流。。项目选址——以商业地产项项目为例重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇商业地产的开发是是一项复杂的的系统工程，，它涉及的影影响因素众多多。其中一些些因素是可以观观察的，比如如用地的地质质水文情况、、基础设施的的完备程度、、拟选地块周边的道路情况等等。还有一些些因素是需要要通过调查分分析才能确定定的，比如拟拟选地块所在城市的居居民购买力情情况、城市发发展商业地产产的空间等。言而总之，项目选址的过程就就是对以上这这些影响因素素的一个综合合权衡过程。。以商业地产选选址为研究对对象的意义不同类别房地地产项目选址的选选择方法和程程序有很大的的通性。其他类型的房房地产项目还还是可以借鉴鉴这种指标体体系及影响因因素，从而选选出最合适的的项目选址。土地管理制度度、征地拆迁迁与移民安置置土地管理制度度、征地拆迁与移移民安置规划划方案重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇一、土地管理理相关制度二、征地拆迁迁三、移民安置置规划土地管理制度度、征地拆迁与移移民安置规划划方案重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇一、土地管理理相关制度(1)土地产权与登登记制度《土地管理法实实施条例》第三条规定：：国家依法实行土地登记记发证制度。。依法登记的的土地所有权权和土地使用权权受法律保护护，任何单位位和个人不得得侵犯。土地登登记资料可以以公开查询。。对于国有土地地使用权，包包括划拨、出出让、租赁、、作价入股、授授权经营等，，均应进行登登记。对于农农民集体所有土土地，其所有有权、集体建建设用地使用用权和农民宅基基地使用权均均应进行登记记。土地登记的种种类包括初始始土地登记(总登记)和变更土地登记。。最重要土地地登记文件资资料有：（1）土地登记卡卡；（2）土地证书。。重庆大学建设设管理与房地地产学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇(2)土地用途管制制制度严格土地的规规划管理国家编制土地地利用总体规规划，规定土土地用途，将将土地分为农农用地、建设设用地和未利利用地。严格格限限制制农农用用地地转转为为建建设设用用地地，，控控制制建建设设用用地地总总量量，，对对耕耕地地实实行行特特殊殊保保护护。。使用用土地地的的单单位位和和个个人人必必须须严严格格按按照照土土地地利利用用总总体体规规划划确确定定的的用用途途使使用用土土地地。。严格格土土地地利利用用总总体体规规划划、、城城市市总总体体规规划划、、村庄庄集集镇镇规划划修修改改的的管管理理。。由国国务务院院审审批批全全国国土土地地利利用用总总体体规规划划纲纲要要、、省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市、、省省会会城城市市、、大大城城市市、、计计划划单单列列市市等等的的土土地地利利用用规规划划；；由由省省级级人人民民政政府府审审批批市市级级、、县县级级土土地地利利用用规规划划；；由由省省级级政政府府授授权权设设区区的的市市级级人人民民政政府府审审批批乡乡(镇)级土土地地利利用用规规划划。。加强强土土地地利利用用计计划划管管理理农用用地地转转为为建建设设用用地地应应依依法法报报批批土地地管管理理制制度度、征地地拆拆迁迁与与移移民民安安置置规规划划方方案案重庆庆大大学学建建设设管管理理与与房房地地产产学学院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景景篇篇理论论篇篇专题题篇篇经济济篇篇(三)耕地地保保护护制制度度1、耕耕地地总总量量动动态态平平衡衡制制度度2、占占用用耕耕地地补补偿偿制制度度3、基基本本农农田田保保护护制制度度4、耕耕地地保保护护目目标标责责任任制制度度5、土土地地开开发发整整理理复复垦垦制制度度（四四））国国有有土土地地使使用用权权出出让让政政策策概念念：是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。。土地使用权出让应当签订出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让的方式包括：协议、招标、拍卖。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地地管管理理制制度度、征地地拆拆迁迁与与移移民民安安置置规规划划方方案案土地地管管理理制制度度、征地地拆拆迁迁与与移移民民安安置置规规划划方方案案重庆庆大大学学建建设设管管理理与与房房地地产产学学院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇土地政策策的调整整趋势1、地根紧紧缩，土土地管理理更加主主动参与与宏观调调控控制制建设用用地供应应总量、、结构和和时序控制建设设用地供供应总量量、结构构和时序序房地产市场宏观调控与供地政策适当提高居住住用地在在土地供供应中的的比例，，着重增增加中低低价位普普通商品品住房和和经济适适用住房房建设用用地供应应量。停停止别墅墅类用地地供应，，严格控控制高档档住房用用地供应应。停止、放放缓建设设用地审审批与国家产产业政策策和区域域政策相相协调(钢铁、水水泥、电电解铝等等)土地管理理制度、征地拆迁迁与移民民安置规规划方案案重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇2、建立工业业用地出出让最低低价标准准统一公公布制度度国务院28号文件要要求：各各省、自自治区、、直辖市市人民政政府要依依照基准准地价制制订并公公布协议议出让土土地最低低价标准准。国务院31号文件明明确：国国家要建建立工业业用地出出让最低低价标准准统一公公布制度度。工业用地地出让最最低价标标准不得得低于土土地取得得成本、、土地前前期开发发成本和和按规定定收取的的相关费费用之和和。3、建立土地地督察制制度，严严格土地地管理行行为监督督检查2006年7月13日，国务务院办公公厅印发发了《关于建立立国家土土地督察制制度有关关问题的的通知》，明确了了国务院院授权国国土资源部代表表国务院院对各省省、自治治区、直直辖市，，以及计计划单列列市人民政政府土地地利用和和管理情情况进行行监督检检查；明明确了国国家土地督督察的机机构设置置、职能能配置和和人员编编制；明明确了国国家土地督督察机构构的监督督检查方方式和具具体工作作要求。。强化事前前和事中中监督土地管理理制度、征地拆迁迁与移民民安置规规划方案案重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇征地：国家为为了社会会公共利利益的需需要，依依照法定定程序将将农民集集体所有有的土地地转变为为国有土土地，并并依法给给予被征征用土地地的单位位和个人人一定补补偿的行行为。拆迁：拆迁是指指取得拆拆迁许可可的单位位，根据据城市建建设规划划要求和和政府所所批准的的用地文文件，依依法拆除除建设用用地范围围内的房房屋和附附属物，，将该范范围内的的单位和和居民重重新安置置，并对对其所受受损失予予以补偿偿的法律律行为。。二、征地地拆迁土地管理理制度、征地拆迁迁与移民民安置规规划方案案重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇两级审批批制度：：国务院审批省、自治治区、直直辖市人人民政府府两级人人民政府府审批。。国务院的审批权权限：基本农田；基本农田以外外的耕地地超过35公顷的；其他土地超过过70公顷的。。省级人民民政府的的审批权权限：征征收除国国务院审审批权限限以外土土地的低于35公顷面积积的耕地地（不包包括基本本农田））；低于70公顷面积积的其他他土地。。（其他土地地是指耕耕地（含含基本农农田）以以外的土土地。包包括除耕耕地以外外的农用用地（包包括园地地、林地地、牧草草地等））、建设设用地和和未利用用土地等等。）土地征收收审批制制度土地管理理制度、征地拆迁迁与移民民安置规规划方案案重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇征地拆拆迁的的程序序征地的的批准准程序序征地拆拆迁的的实施施程序序土地管管理制制度、征地拆拆迁与与移民民安置置规划划方案案重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇预报预预审申请用用地组织现现场踏踏勘委托统统征，，下达达测量量通知知书拟定一一书四四方案案（建建设用用地呈呈报说说明书书；农农用地地转用用方案案；补补充耕耕地方方案；；征用用土地地方案案；供供地方方案。。）上报审审批批复预审原原则：：符合国国家供供地政策符合土土地利利用总体规规划保护耕耕地，，特别别是基基本农田合理集集约利利用土地征地的的批准准程序序建设用用地呈呈报说说明书书农用地地转用用方案案补充耕耕地方方案征用土土地方方案供地方方案土地管管理制制度、征地拆拆迁与与移民民安置置规划划方案案重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇江西省省永修修至武武宁高高速公公路东起福福银高高速，，途径两两县十十三乡乡，西连大大广高速全长104.487公里本项目目属省省重点点项目目，由由省发发改委委核准工程于2009年7月开工工建设设，2011年8月建成成通车土地管管理制制度、征地拆拆迁与与移民民安置置规划划方案案重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇指导思思想以确保项项目如如期开开工为为目标标，坚坚持思思想统统一、、广泛泛宣传传、依依法行行政、、按章章办事事、精精心组组织、、扎实实工作作的原原则，，在征征地拆拆迁工工作中中以科科学发发展观观为统统领，，创新新工作作思路路，探探索方方式方方法，，总结结各项项目征征地拆拆迁经经验教教训，，研究究解决决问题题的措措施和和方法法，建建立““专业业化、、规范范化、、法制制化””的征征地拆拆迁管管理机机制和和运做做模式式，确确保征征地拆拆迁工工作任任务顺顺利完完成。。征迁目目标确保工工程建建设和和工程程进度度的需需要；；确保征征迁对对象按按政策策及时时得到到补偿偿；确保工工程建建设的的安全全；确保生生态环环境尽尽量不不破坏坏。土地管管理制制度、征地拆拆迁与与移民民安置置规划划方案案重庆大大学建建设管管理与与房地地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理论篇篇专题篇篇经济篇篇征地范范围地理角角度：：永修县县军山山分厂厂庄上上自然然村、、燕坊坊镇、、八角角岭垦垦殖场场、虬虬津镇镇、白白槎镇镇、梅梅棠镇镇、三三溪桥桥镇、、江上上乡，，武宁宁县的的官莲莲乡、、巾口口乡、、宋溪溪镇、、甫田田乡，，于澧澧溪镇镇两县县十三三乡（（镇））。工程角度度：主线边线在在填方路段段为两侧排排水沟（或或分隔墙））外边缘以以外1米。挖方路段为为两侧路堑堑坡口（或或坡顶截水水沟）外边边缘以外3米。桥梁用地按按两侧正投投影线以外外1米征用。互通用地为为各匝道外外边缘所框框。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇征迁内容征地内容容：征用土地：：包括主线线工程、互互通立交、、连接线、、交通工程程、分离立立交、支线线工程、改改沟、改路路工程等工工程用地。。临时用地、、租用地：：包括取土土场、弃土土场、预制制场、黑白白站、施工工场地等公公路用地。。拆迁内容：：拆迁建筑物物：包括征征、租用土土地范围内内的所有建建筑物拆迁迁。拆迁电力、、电讯及其其它管线设设施：包括括征、租用用土地范围围的所有电电力、电讯讯及其它管管线设施拆拆迁。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇征迁准备阶段宣传发动阶段勘察核实阶段征地拆迁阶段资金兑付阶段拆迁安置阶段进场施工阶段服务协商阶段竣工通车阶段验收总结阶段土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇征迁准备阶阶段建立征地拆拆迁协调领领导小组成立全职的征征地拆迁办办公室下设土地核查小小组、房屋屋丈量小组组、矛盾纠纠纷协调小小组准备征地拆拆迁使用的的各种表格格及工具、、用具等编制项目征征地拆迁实实施预案召开征地拆拆迁动员大大会土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇宣传动员阶阶段形式：公告告、网络等等多种方式式内容：宣传项目的的重要性和和征地拆迁迁政策、计划安排排目的：争取公路沿沿线被征单单位和个人人积极配合合、参与、、支持。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇勘察核实阶阶段主要任务：为开展征迁迁补偿提供供数据指标标。工作内容：：红线放样样：以红线线图为依据据项目办、地地方征迁办办共同参与与勘测界定：：以施工图图为依据，正式确定公公路用地范范围。实物指标调调查：对红线内土土地、建筑筑物、地面面附着物等等进行现场场实地丈量量、清点、、登记，调调查登记结结束后及时时统计、核核算、汇总总并上报确确认。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇征地拆迁阶阶段签订协议与市（县））征地拆迁部部门签订征迁协协议及项目目管理责任任书、征迁迁管理资金金管理协议议。与被占地的单单位、个人人签订征地和和房屋征迁迁补偿协议议。与沿线电力、通讯讯、水利等等部门及其其它设施的的权属单位位按实物指标标调查结果果签订拆迁迁补偿协议议。实施征地拆拆迁按照征地拆拆迁实施办办法，拆除除征地红线线范围内的的各类构筑筑物、地面面附着物等等，满足交交地、施工工条件。督促沿线电电力、通讯讯、水利等等部门履行行协议，满满足施工单单位进场施施工要求。。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇资金兑付阶阶段依据征迁勘勘察、调查查核实实物物指标、核核算征迁补补偿资金，，按照协议议按比例分分期支付补补偿资金，保证征迁对象及及时足额得到补偿。。电力、通讯讯、广播、、水利等部部门专业设施的的拆迁补偿偿拨付比例按按补偿协议议的约定办办理。按照规定、、进度分期期拨付地方征迁办办的管理费用拆迁安置阶段在规定的时间间内恢复因因修建高速速公路搬迁迁的厂矿、、企事业单单位、机关关、学校、、个体工商商户、集体体和个人的的原有生产产、工作、、生活秩序安置途径：：农业生产安安置重新择业安安置入股分红安安置异地移民安安置国土资源部部于2004年11月下发了《关于完善征征地补偿安安置制度的的指导意见见》。该文件提提出新的法法定补偿标标准：土地地补偿费和和安置补助助费合计按按30倍计算，如如果仍不足足以使被征征地农民保保持原有生生活水平，，当地政府府必须统筹筹安排，从从国有土地地有偿使用用收益中划划出一定比比例给予补补贴。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇工程建设阶阶段对前阶段工作作进行全面面的清理和和回顾，好本项目征征拆的各种种遗留问题题，使之满足施工单单位进场开开工的要求求；服务协调阶阶段加强与各部门的联络络，协调好好项目办及及各参建单单位与各个个部门的关关系。施工过程中中需二次征征地：设计计单位、业业主、监理理单位、当当地政府人人员现场核核实补签征征地手续。。竣工通车阶阶段涵洞通道接接水是否通通畅，并经经地方征迁迁办、项目目办工程处处验收。督促施工单单位履行合合同，恢复复施工便道道原貌。督促施工单单位对临时时用地实行行相应的绿绿化等措施施恢复植被被。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇验收总结阶阶段处理征地拆拆迁的各种种遗留问题题，办齐各各种批文和和证照，使满足工程交交工验收要求。对征地拆迁的的资料进行收集、整理理、汇总、、归档、移移交。征地拆迁竣竣工验收总总结工作：：纂写项目征征地拆迁工工作总结聘请有关部部门对征地地拆迁工作作进行全面面检查或验验收，做出出结论性评评价对先进单位位和个人进进行表彰。。土地管理制制度、征地拆迁与与移民安置置规划方案案重庆大学建建设管理与与房地产学学院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理论篇专题篇经济篇三、移民安安置规划的的编制（一）安置置补偿规划划内容框架架项目概况描描述；移民安置规规划目标潜潜在移民民拆迁影响响；法律框架；制度框架；社会经济调调查；损失评估和和补偿安排排；获得补偿和和其他援助助的资格；移民安置措措施；收入恢复方方案和相应应的支持。（二）收收入恢复复计划的的编制收入恢复复计划是是使受影影响人得得以妥善善安置、、生产生生活水平平得以恢恢复和逐逐步提高高的基础础，因此此收入恢恢复计划划应包括括受影响响人原来来的收入入水平，，征地拆拆迁后对对受影响响人收入入的影响响程度，，采取何何种切实实可行的的收入恢恢复措施施，资金金上有无无保障，，实施后后的效果果等内容容。征土地管管理制度度、地拆迁与与移民安安置规划划方案重庆大学学建设管管理与房房地产学学院FacultyofConstructionManagementandReal