章江新区楼盘产品

2023/1/422023/1/4版权声明：本项目是深圳黑马/江西黑马共同研究的成果。未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。章江新区竞争项目产品分析3森林公馆中航公元80公社代表项目：中航公元华润幸福里尚江尊品中央星城森林公馆江韵华府丽江豪庭玖龙湾公园1号公园首府公园１号中央星城玖珑湾尚江尊品丽江豪庭江韵华府集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心区域。片区市场呈现“双高”特性：高品质，高价格。地段优势、规划优势、公园优势、江景优势是章江新区高端项目重点挖掘的方向。章江新区公园首府华润幸福里江山里三和悦城4公园1号核心卖点：地段+生态公园+上万平方米中心庭院景观+产品特色+artdeco法式建筑该项目规划有5栋高层、1栋公寓。占地面积：26593.5㎡建筑面积：约106158㎡（计容积率）总户数：901户容积率：4.0绿化率：40%户型面积区间（m2）套数（套）套数比例二房二厅一卫87.38－87.499410.43%三房二厅二卫114.65－135.5347752.94%四房二厅二卫153.98262.89％复式237.01－258.0250.55％公寓37.08—52.3129933.19%合计901100%

户型以114.65—135.53平米的

三房和37.08—52.31平米的小公寓为主，7月28日推出2#、3#楼，共168套，5980元/平米起，实收均价6400左右。2#3#122-135㎡三房114㎡三房入户花园连花池，偷面积做法三阳台设计，增加赠送面积和实用性94㎡三房87㎡两房卫生间干湿分离，其他无明显亮点中洋·公园首府◆园林景观面积大和超宽楼间距◆智能家居◆得房率高，为85%

产品户型没有显著优势

展示区豪气不足，调性欠缺中洋公园首府项目位于章江新区章贡区政府西侧，兴国路与赣康路交汇处，南临城市中央公园和新赣南大道。项目占地面积21万方，由12幢经典ArtDeco风格的高层建筑围合而成，2012年开始动工，展示中心位于黄金广场南中航城主入口旁，展示中心于3月18日正式开放。123456789101112楼盘名称中洋·公园首府开发商名称：江西中洋房地产开发区有限公司物业地址：章贡区政府西侧，赣康路与兴国路交汇处建筑形态：多层、高层推出户型：2R-4R面积范围：81㎡-141㎡装修情况：毛坯容积率：4.0总户数：1254户总建筑面积：21万㎡绿化率：35%社区规模：大型社区均价：待定物业管理：待定物业管理费待定车位数1490项目特色：欧式皇家园林入住时间待定主要交通：交通：28路公交车，轻轨站(规划中)，紧邻新世纪大桥生活配套：人民医院、赣州中学、豪德小学、城市中央公元、区政府、自然博物馆、华润万象城等产品分布：户型配比均匀，主力户型优势不明显项目采用围合式布局，车行入口和人行入口完全做到人车分离。小区采用两层全地下室结构，地下停位数量与住户数量比例超过1：1，这样做的目的是为了确保园林的整体性和连惯性。小区园林东西257米，南北最宽达到87米，气势恢弘。ArtDeco建筑群巧妙的与欧式皇家园林景观相结合，南北最小楼间距也达到81米，最大达到93米。近25000平米欧式皇家园林与建筑首层架空层景观、南面中央生态公园南北呼应，保证户户有景，步步有景。80㎡两房141㎡四房面积控制合理，浪费空间明显主卧连书房，保证私密性入户花园设置119㎡㎡三房房108㎡㎡三房房阳台台部部分分可可打打通通，，连连通通客客厅厅，，增增加加室室内内面面积积入户户花花园园设设置置12华润润凭凭借借其其品品牌牌优优势势，，在在赣赣州州市市场场已已积积累累到到了了一一定定人人气气和和美美誉誉度度，，快快速速的的开开发发节节奏奏的的也也为为其其争争取取到到了了大大量量片片区区内内的的客客户户，，1#开盘盘一一周周销销售售50%项目目地地址址：：登登峰峰大大道道（（城城市市中中央央公公园园对对面面））开发发公公司司：：华华润润置置地地总占占地地面面积积：：19万㎡总建建筑筑面面积积：：85万㎡总户户数数：：约约4000套容积积率率：：整整体体4.5住宅宅5.01销售售进进度度：：目目前前已已推推1#楼共共计计240套房房源源销售售均均价价：：实实收收均均价价7800元/㎡㎡华润润·幸福福里里核心心卖卖点点：：开开发发商商品品牌牌+中央央生生态态公公园园+大型型商商业业配配套套；；产品品特特点点：：产产品品线线丰丰富富，，针针对对不不同同层层次次客客户户能能满满足足其其需需求求。。13户型面积区间（m2）套数（套）套数比例两房两厅一卫8618021%三房两厅一卫9812014%三房两厅两卫11224029%三房两厅两卫125304%四房两厅两卫14221025%四房两厅两卫154607%合计840100%中航航•公元元户户型型配配比比（（K25地块块））产品品线线丰丰富富，，大大面面积积的的四四房房和和小小三三房房占占据据大大的的比比例例。。14南向向景景观观大大阳阳台台设设计计，，临临一一线线湖湖景景，，增增加加产产品品附附加加值值主卧卧带带衣衣帽帽间间设设置置，，为为小小户户型型的的亮亮点点设设计计产品品分分析析142㎡㎡四房房112㎡㎡三房房15无明明显显亮亮点点，，面面积积控控制制合合理理含赠赠送送面面积积，，可可改改三三房房，，面面积积控控制制合合理理产品品分分析析98㎡㎡三房房86㎡㎡两房房16章江江新新区区：：尚尚江江尊尊品品核心心卖卖点点：：一一线线江江景景+规划划＋＋ART-DECO建筑筑风风格格+室内内恒恒温温泳泳池池该项项目目规规划划有有5栋高高层层、、1栋公公寓寓。。半围围合合式式建建筑筑布布局局，，户户户户看看江江。。项目目地地址址：：章章江江新新区区梅梅关关大大道道18号开发发商商：：赣赣州州嘉嘉福福地地产产总占占地地面面积积：：120亩总建建筑筑面面积积：：28万㎡总户户数数：：1086户容积积率率：：2.8目前前进进度度：：一一期期在在售售，，实实收收均均价价7800元左左右右17户型面积区间（㎡）套数（套）套数比例一房4935032%两房（可变三房）8924823%三房11924823%127303%13012011%132302.5%143605.5%合计1086100%尚江江尊尊品品户户型型配配比比该项项目目以以三三房房为为主主打打产产品品，，其其中中119平米米的的中中等等面面积积的的3房占占了了23％的的比比重重。。18卧室室带带落落地地凸凸窗窗，，偷偷面面积积阳台台偷偷面面积积，，可可并并入入增增加加房房间间面面积积阳台台偷偷面面积积阳台台偷偷面面积积，，增增加加附附加加值值主卧卧室室转转角角大大飘飘窗窗入户户花花园园＋＋花花池池设设计计，，偷偷面面积积的的合合理理做做法法产品品分分析析89㎡㎡两房房143㎡㎡三房房阳台台＋＋花花池池设设计计，，偷偷面面积积的的合合理理做做法法卧室室带带落落地地凸凸窗窗，，偷偷面面积积193#4#项目目地地址址：：章章江江南南大大道道与与赣赣江江源源大大道道交交汇汇开发发公公司司：：澳澳门门路路福福总户户数数：：677套容积积率率：：3.4销售售均均价价：：折折后后均均价价8200元/㎡㎡公寓寓楼楼4.8层高高，，赠赠送送面面积积大大推盘盘情情况况：：1＃，，3＃，，4＃楼盘盘核核心心卖卖点点：：高高端端绿绿色色科科技技人人居居概概念念、、江江景景资资源源。。户型型特特点点：：以以阳阳光光花花房房、、入入户户花花园园、、大大阳阳台台的的形形式式赠赠送送面面积积较较多多，，户户型型的的可可变变性性较较强强。。章江江新新区区：：路路福福.江韵韵华华府府1#20户型面积区间（m2）套数（套）套数比例一房两厅40-6728561%两房两厅95-1089420%三房两厅126-1418618%复式229-23241%合计469100%江韵韵华华府府户户型型配配比比（（已已推推楼楼栋栋））该项项目目以以40-67平米米的的一一房房为为主主打打产产品品。。赠送送面面积积大大，，户户型型方方正正实实用用，，设设计计合合理理128平米：：4房2厅2卫109平米：：3房2厅2卫产品分分析客厅带带超大大转角角阳台台卧室全全飘窗窗设计计，赠赠送空空间大大阳光花花房独独特赠赠送赠送入入户花花园项目地地址：：赣江江源大大道与与瑞金金路交交汇处处开发公公司：：广州州云星星地产产集团团全资资公司司江西云星星房地地产开开发有有限公公司占地面面积：：8.33万㎡总建筑筑面积积：33万㎡总户数数：1674套容积率率：3.2销售均均价：：折后后均价价约6600元/㎡目前在在售：：2＃，8＃，9＃核心卖卖点：：开发发商品品牌+章江新新区大大盘+完善的的高档档配套套；配套：：1000㎡的高尚尚中央央会所所、近近900㎡的幼儿儿园、、30000㎡集中商商业、、大型型游泳泳池、、1：0.9的停车车位。章江新新区：：中央央星城城23户型面积区间（㎡）套数（套）套数比例二房二厅一卫D/D18823031.94%三房一厅二卫A/A1122567.78%三房二厅二卫C/C1/F114--11523031.94%三房二厅二卫B/B1/E135--14020428.33%合计720100%中央星星城户户型配配比(已推户户型））该项目目以114-140㎡的三房房为主主打产产品。。24产品分分析3房1厅2卫：约约122㎡㎡卧室均均带凸凸窗设设计厨房带带生活活阳台台，增增加户户型实实用性性此处与与隔壁壁户型型还有有一个个共有有阳台台电梯井井3房2厅2卫：约约140㎡L型阳台台设计计，增增加可可变空空间。。卧室均均带凸凸窗设设计252房2厅1卫：约约87㎡㎡2.35米超大大进深深阳台台3房2厅2卫：约约135㎡270°转角低低台凸凸窗产品分分析卧室均均带凸凸窗设设计厨房带带生活活阳台台设计计厨房带带生活活阳台台设计计卧室均均带凸凸窗设设计26占地面面积：：1.8万㎡建筑面面积：：6万㎡容积率率：2.67绿化：：56%规划套套数：：283销售进进度：：全部部推出出，价价格坚坚挺，，目前前处于于滞销销阶段段销售价价格：：均价价8316元/平米三面临临水，，奢享享270度无敌江景景，创始赣赣州的“湾湾区物业”住宅首层均均设有5米挑高的双双入户大堂堂，1#3#楼层高为3.2米；小区近千平平方米的五五星级会所所，内设国国际领先的的恒温泳池池系统和高高级健身房房。章江新区：：丽江豪庭27户型配比该项目以150-168平米的三房房为主打产产品。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例二房二厅二卫1376222%三房二厅二卫150--16822077.7%复式40010.3%合计283100%28产品分析121两梯两户，，独立电梯梯间25阳台设计2梯2户，4阳台设计3落地飘窗设设计32911超大入户花花园22梯4户，蝶形设设计2落地飘窗设设计3产品分析30章江新区：：森林公馆馆占地面积：：64.85亩建筑面积：：13万㎡容积率：2.15绿化率：41%规划套数：：672销售进度：：10月30日推出2期185套房源销售价格：：均价8960元/平米（含精精装修）核心卖点：：地段+户型＋豪华华装修+规划中的公公园该项目地段段优势明显显，但社区区规划较为为传统，且且社区内自自身景观优优势不足。。31户型面积区间（m2）套数（套）套数比例二房二厅二卫84416.1%三房二厅二卫120-13556183.4%四房二厅二卫135-145284.2%复式260426.3%合计672100%森林公馆户户型配比该项目以120-135平米的三房房为主打产产品。323232139.23平：4房2厅2卫森林公馆产产品分析117平：3房2厅2卫主卧带转角角大飘窗阳台带花架架设计，偷偷面积的合合理做法南北双阳台台设计，户户型通透南北双阳台台设计，户户型通透主卧均带飘飘窗设计入户花园带带花架设计计，预留超超大的赠送送空间。33#11项目地址：：章江新区区兴国路市市政府西侧侧开发公司：：江西德润润置业投资资发展有限限公司总占地面积积：24564㎡总建筑面积积：64641㎡总户数：270套容积率：1.948住宅均价：：8500元/㎡章江新区：：富地中心心核心卖点：：开发商品品牌+市政配套；；配套：7500㎡的中央园林林、周边章章江新区市市政核心配配套、高级级建筑材料料、厦门交交房标准#8#634户型面积区间（㎡）套数（套）套数比例二房二厅二卫80-9517264%三房二厅二卫130-1479836%合计270100%富地中心户户型配比该项目以80-95平米的两房房为主打产产品。35次卧带生活活阳台，与与客厅景观观大阳台相相连通。客厅带景观观阳台141平：3房2厅2卫84平：2房2厅1卫产品分析厨房带生活活阳台设计计卧室均为凸凸窗设计卧室带一步步阳台设计计36362011年章江新区区推售产品品特点

公寓两房三房四房复式合计

面积区间（㎡）33-6775-13987-170139-160158-240推售套数（套）50810912156169473971累积销售套数（套）2205561120125312052去化率43%51%52%74%66%52%由上表可看看出：章江新区2011年商品房市市场产品推推售以三房房户型为主主。两房、三房房产品面积积区间跨度度较大，主主要是因为为部分项目目产品规划划较早，有有很大的赠赠送空间，，得房率较较高，但从从2011起，偷面积积行为已不不再被允许许。新区四房和和复式单位位由于推售售量较小，，去化率较较高，成为为热销产品品。新区产品整整体去化率率不高，只只达到52%。3737章江新区三三房产品特特点对比户型中航公元丽江豪庭状元府邸尚江尊品中央星城建面125133135139137149131131127130132135141户型三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅使用面积101109111119117117106104100102105107109公摊率19%18%18%14%15%21%19%21%约21%约22%约22%21%23%剩余套数313129521899813301203012330单价78307620868080908210849066007000---76508000总价97875010134601171800112451011247701265010864600917000---10327501128000朝向南向南北东南南北南北南北西北东南南北南北南北南向南北景观赣州中学小区园林、赣州中学小区园林小区园林/江景江景小区园林、江景小区园林小区园林江景、小区园林江景、小区园林江景、小区园林小区园林小区园林通透性较好良佳良良佳良佳佳佳佳良佳空间布局动静分区、干湿分离动静分区没有浪费空间人性化设计，卫生间布局合理卫生间对着主卧的床，有一定的空间浪费空间利用率高空间利用率高分区不够明显动静分区、主卧通透，只有一个卫生间动静分区、主卧通透动静分区、主卧通透浪费餐厅部分空间通透主卧、功能区分明显附加值架空结构、可拆卸飘窗架空结构、可拆卸飘窗架空结构、可拆卸飘窗超大入户花园、小阳台超大入户花园4个阳台储藏间、花池储藏间、花池转角飘窗、架空空间转角飘窗、架空空间转角飘窗、架空空间无超大面积阳台功能区间尺寸厨房面积5.87.87.46.47.37.57.677.37.47.46.97.3客厅开间44.84.2554.74.54.54.24.34.34.54.6餐厅开间434.23.9332.93.233.43.43.52.9阳台开间6.96.88554.74.54.54.24.34.34.54.6卫生间开间2.2、2.61.8、1.92、2.11.82.22.21.51.62.42.22.21.81.6次卧开间2.9、3.13.12.9、3.43.63.33.63.233.33.33.33.42.9、3.3主卧开间3.73.74.13.63.64.63.83.653.63.63.63.63.7总结：三房客厅开开间在4-5米，阳台开开间普遍在在4.2-8米，卫生间间开间在米，主卧开开间在米。主力三房两两厅户型面面积约在125-149㎡，平均公摊摊率约为19%。3838户型中航公元丽江豪庭尚江尊品建面160163177186186170