商业地产规划

本文格式为Word版，下载可任意编辑——商业地产规划关于商业地产的规划

引言：

实现商业地产价值的最大化，这是诸多开发商和地产人的初衷与理想，但是如何实现这一梦想的目标，用什么方法解决这其中的一系列问题，那么是困扰开发商的一块心病。基于这一启程点，中原地产商业组将长期探索和研究的片面成果，通过独特的视角，结合国内外案例的论证，将实际方法理论化地归纳和表现出来，供业界挚友交流。中原地产期望与大家一同共享商业地产的心得。

一、商业地产的一般概念

关于商业地产的规划，开发商往往会问到我们和其它同行：商业地产产品风格如何营造、色调如何搭配、材料如何搭配等等，这些都是为了一个共同的目的，如何提高商业地产的使用价值从而提升其整体价值。

要回复这个问题，首先务必弄领会一点：商业地产到底为谁而作？通常处境下，我们把商业的目标客户分为三级。投资者即买铺的人是一级客户；商家作为经营者即用铺的人，是二级客户；而普遍消费者才是真正消费铺内商品的人，是三级客户，也是商业地产的终极客户。因此，商业地产的价值必将通过终极消费客户-消费者对其的认可度得以表达。

消费者认可的商业地产，其产品价值主要取决于两大要素，一是经营商家的质素（包括经营业态、品牌档次和经营特色），二是消费的空气（人是团结的动物，消费空气的营造对商家的进入起到确定的引导作用，从而产生羊群效应）。经营商家认可的平台，即商业产品的定位和经营的空气；消费者认可的平台，那么为经营商家的档次和消费的空气。

经营空气和消费空气的营造，所涉及的问题主要有：

产品形态（规划），是打造精钻旺铺、商业公园还是步行街；

档次，经营的商品是顶级还是中高档；

风格，建筑及装修表达何种风情；

主题，是有主题式还是情景式的。

那么，商业地产毕竟理应怎样定义？中原认为，商业地产应是以商业为功能性质，举行商业交流和交易的空间。商业地产产品具有商业性、公共性和公开性的特质。

二、商业地产产品的规划要素方法--冲突协调法（contradictioncoordinatemethod）

商业地产产品的规划，主要存在以下八对冲突。只有在协调好这些冲突的根基上，才能做出告成的商业产品。

冲突一：集中（concentrate）--分散（scatter）

适用于商业产品形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。

商业地产的体量和价值确定是成正比的吗？体量大是否确定意味着价值高？其实不然。商业地产产品规划有集中式卖场、步行街、商业街区、商业群落等形式，采用不同的形式体量的大小也有区别，盲目追求体量大小而忽略工程本身所具备的实际条件，反而达不到总价高的效果。

案例一：澳洲某大型商业工程

该工程充分利用了景观资源，留有宽大的步行街，让人置身其中也能感受到周边的风景。这样开启了交流面，延展了活动空间，打造出别具特色的景观商业。

案例二：百康年世纪门（中心商业）

该工程位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺开展来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出"封面"概念，营造了特色风情。

案例三：北京建外SOHO（中心区、CBD商业）

该工程为公寓写字楼，其商铺全部邻街，1、2层铺面复式布局自成一体，3层铺面有滚梯直达公共院落，既出入便利又有层次感，并合理地利用了公共空间。

启示：

在做商业地产产品规划时，确定要留神协调集中和分散的冲突；

不是体量越大，工程总价值越高；

要根据工程自身的地块条件和外部环境条件做规划；

要充分考虑商业产品的差异性特色营造。

冲突二：整体（whole）--个体（individual）

适用于商业地产工程的整体立面风格设计、用材用料设定等方面的内容考虑。

一个商业工程既是一个整体的商业空间，其内部又分为若干个体商业空间。个体商业空间强调天性化，天性化是否就意味着整体的凌乱无序？告成的商业工程在处理这个问题的手法上大体有两类做法：

A类：确定明晰的整体风格，将天性元素适当穿插其中，使其不牵强、不生硬；

B类：在打造整体外观时预留天性化空间，将天性空间也作为立面的构成片面。

启示：

商业地产产品确定要留神整体风格的塑造；

天性化空间的预留应在整体风格的根基之上。

冲突三：公共（Public）--私密（Private）

重点解决商业地产产品内部空间规划的问题，即公共空间与经营空间、可售空间与非售空间如何划分。

A类：集中商业

对于集中商业，可用挑空中庭、挑空连廊的手法，这样做的作用是提升档次，形成透气的交流聚集空间，表达商业特色，增加空间层次感与整体融合性，巩固主题的视觉共享性。

B类：沿街商业

对于沿街商业，可用外挑连廊、骑楼的方式，使室内外空间转折，增加人流的导入性。

启示：

适度的公共空间（非售空间）的预留，对工程档次提升、人流导入、人气聚集、特色表达起到极大的作用。

冲突四：开放（Open）--封闭（Close）

本冲突协调法主指商业地产产品公共空间的利用和规划问题，需要留神的是对外沿街铺面和内部铺面、品牌表示与品牌天性空间的协调。

A类：将私密空间和公共空间融合，形成私家利用、公共视觉，以此增加品牌的视觉导入性，自然导入人流；

B类：适度的封闭，便于产品风格的形成，利于局部通透空间的天性突出。

启示：

私密空间和公共空间的的高明融合连接，对商业地产产品的商业空气营造相当关键；

商业步行街的规划确定要考虑其自身的空间尺度条件；

商业地产产品的立面未必是越通透越好。

冲突五：概念（Concept）--具像（Concrete）

重点解决商业地产产品主题概念落实的问题，主题是什么、表达的风情、情景为何、带来的体验等是这个问题的主要内容。

A类：用建筑本身表达主题；

B类：制造运用视觉标志，打造连续的、有设计的视觉焦点。

启示：

商业地产产品的主题概念与产品的功能定位要相适应；

建筑本身是商业地产产品

主题风格和空气的主要表达内容；

视觉标志的高明制造和运用是商业地产产品主题风格表达的绝佳手法。

冲突六：功能（Function）--美观（Beautify）

解决商业地产产品的商业特征和价值表达的问题。

启示：

商业地产产品首先要表达"商业"特性；

商业地产产品的商业性是功能性和美观性的高明融合表达；

商业空气的营造不是单一空间的设置，也不是产品风格的独立表达，而应是全方位、多面的细节处理。

冲突七：特色（Specilist）--普遍（normal）

解决商业地产产品的定位方向问题。商业地产定位应留神适用性和实用性。

冲突八：价格（Price）--价值（Value）

这是中原商业地产组经过两年研究得出的成果--商业地产产品冲突协调法中最大的法那