商业地产该运营

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[摘要]昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈对商业抱着保守态度，在她看来，“这几年最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济进展程度、产业支撑、金融业进展等经济支撑强劲与否有关。”

这两年，云南商业地产进展太快，体量太大，于是问题也来得很猛，甚至在没有时间去研究、解决问题之时，已经有一些商业工程受伤了。尤其是2022年以来，城中村工程集中改造，从源头上加大了商业供给。加上本地对比缺乏成熟的商业运营团队和商业人才，诸多商业地产开头面临着定位偏差、招商同质化、业态雷同、高空置率等一系列隐忧，它们考验着开发商的资本实力和运营才能。

昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈对商业抱着保守态度，在她看来，“这几年最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济进展程度、产业支撑、金融业进展等经济支撑强劲与否有关。”

在问题面前，昆明商业地产工程仍需要不断摸索、学习和总结。

定位与招商

调查：定位偏差招商展现同质化

商业工程未来进展成什么样的形态，首先要有明显的工程定位，由于商业定位抉择了商业工程建筑形式、业态组合、品牌落位、空间布局、动线规划、景观规划、形象规划、营销推广等各个环节，这些要素是商业工程持续运营的根基和核心。

从目前进展来看，昆明诸多商业体纷纷以城市综合体的形式展现。而诸多的“城市综合体”工程，纵观其定位，城市客厅、CBD核心等概念时有耳闻。在昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰看来，光从这些工程打出的概念就能看出它们在定位方面的偏差，一个城市对超大型核心商业工程的容纳才能有限，都想成为城市的商业中心，这是不理性的。

由于定位方面的偏差，反映到业态组合、品牌落差等方面，展现最多的问题是模式单一、业态雷同、品牌同质化隐忧开头显现出来，极大地考验开发商对工程的运营才能。邓晓盈称，做商业前要领会是做城市商业，片区商业还是社区商业，然后根据不同需求和习惯，做招商，“不是每个工程里面都需要把那几个叫得著名字的品牌招进来，现在的城中村改造工程，大多超市除了沃尔玛就是家乐福，快餐店那么多是肯德基和麦当劳，还有国内品牌电器店，商招来招去，就这几家，展现严重同质化。”

要聚集人气，好多工程都不约而同选择引进大品牌，而大品牌进入对片区消费水对等有严格要求。与此同时，好多工程也不提防吸纳小商家，以及这些小商家对商气的培育，这也是目前存在的难堪之一。

解读

云锰地产副总经理刘厚秋：昆明商业地产存在同质化严重的风险。加之近来经济环境不利的理由，造成商家盈利才能下降，随着供给量加大，商业的租金收益和增值都会受到抑制，也使开发商在招商中议价才能下降，无法招到适合的商家。商业产品的布局亟待调整，务必通过错位经营和类别化特色来提高产品附加值。

规模与销售

调查：炒商铺带来后期运营难

数据显示，昆明未来两三年将会有1600万平方米商业体量上市，这是一个总量。当中，譬如西市区某城市综合体，商业体量占到100万平方米以上，南市区也不乏这样体量的商业工程，不仅体量大，商业规模也大。“假设一片面拿出来卖，是件危害的事情，规划不好，不仅业态凌乱，而且需要时间去模范，是一个很大的问题。”邓晓盈这样认为。

展现这种现状，源于好多开发商有贪大求全的冲动。在梅永丰看来，“商业地产不是面积越大越好。规模过小，难以吸引足够的商家和消费者；规模过大，边际效应将递减。”

纵观这些城市综合体工程的商业盈利模式，要么全部自持，要么是自持加销售，也有片面以住宅为主的商业底商大片面对外销售。

以底街商业为例，这两年昆明主城区凡有街铺推出，往往开盘即售罄，好卖、价高的市场热捧之下，由于零散销售之后，面临着后期成长困难，也造成了好多底层商业极高的空置率。刘厚秋介绍，商业地产市场可能会展现布局性的过剩，或者由于商业运营水平低下，导致商场经营不善，投资者也无法实现预期收益。尤其是空置率上升，使缺少实力的开发商无法持续经营，洗牌式的工程并购不成制止。

诸多人气缺乏或者运营不成熟的工程，都有一个共同现象，就是在工程前期的运营过程中，往往存在着炒商铺不炒商圈的问题。

解读

邓晓盈：商圈与单个商业有着分外精细的联系。商业需要根基，需要空气，业态有逐步被认可，商圈有逐步聚集人气，逐步进展起来的过程。商圈有影响力，这就需要商业工程要么在商圈内，要么在商圈辐射范围内。只有商圈兴，才有利于商业兴。

傍大品牌

调查：综合体与品牌商家捆绑共赢？

可谓傍着大树好乘凉，这点在诸多商业工程选合作商家时也尤为明显。

目前，昆明诸多城市综合体在业态组合上，还是主力店与次主力店的模式较为常见，昆明购物中心如柏联广场和新西南广场引进百盛百货、顺城引进王府井百货，根本达成了吸引人流、稳定商场经营的作用。

对于商业地产来说，智阁商业地产运营机构总经理谢杰曾报告记者，一个大型商业工程引入主力业态，从长远来看，会牺牲掉商家一片面利益，但对于片区人气的聚集和形成有积极带动作用。此外，面对本金的提高，高额的投资换来的却是微利也是不争的事实。

除了百货业，大超市、洋快餐等与综合体捆绑也是目前存在的普遍现状。作为工程最能够急速吸引人气聚集的利器，好多商业体量纷纷引进这些国际国内品牌商家，一些商业体量品牌商家签约会也成为工程的一大亮点，在综合体纷纷布局全城的同时，肯德基、家乐福、国美等品牌商家随之落地。

现实中，综合体热衷于引进大品牌，也与当地消费习惯不无关系，据透露，百货商场中某些品牌商家，在国内的商场是作为中高端品牌在售，但在香港或者国外，那么仅是在地铁站或者小商场的“低端货”，这样的处境屡见不鲜。

说起目前商业的大量供给，梅永丰称，总量很大，但是有效供给缺乏，譬如百货业品牌商家供给上，还是存在着国际品牌缺失，世界时尚品牌很少的现象。

与品牌商家捆绑，实现共赢，貌似成为好多商业地产工程进展初期不约而同的选择，未来，或将会有一些新的突破。

解读

同策接洽研究中心总监张宏伟：未来有资金实力的，有招商资源及运营才能的企业和工程，对于这些外国品牌的凭借度会越来越低。要走出自己的路子，需要开发商举行一些新的尝试，譬如品牌体系构建，或者是通过增加盈利等方式。

团队与人才

调查：商业地产运营也面临“人才荒”

今年以来，昆明、贵州等好多城市商业地产就闹起了“人才荒”，不乏企业大举“招兵买马”的处境，甚至有的找猎头公司“挖人”，并将挖人的触角延迟到省外。

从全国来看，商业地产在中国进展的时间只有10年，这么短的时间，人才是很稀少的。目前在做商业地产的，之前可能是做零售的，做地产的，也有做参谋的，商业地产人才根本上是这三个行业人才转型过来，真正的商业人才很少，有实战阅历的更少。

而在昆明，随着这两年商业地产井喷式推出，除了国内大品牌万达、恒隆等商业地产工程有着成熟的商业运营团队外，昆明成熟的商业运营团队少，不少商业地产工程的开发商甚至是直接由住宅开发转型过来，对成熟团队和人才的需求更是不言而喻。

于是，好