安亭旧城7街坊地块策划方案

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一、地块根本概况地块名称：安亭镇旧城区7号邻居地理位置：地处泗泾以北、新源路以东、和静路以南、规划公建用地以西土地面积：52581平方米容积率：≤1.0中标价格：8888.7万元楼面地价：1690元/平方米

二、周边市场现状地块位于安亭老镇中心区邻近，周边小学、中学、医院、公园等生活配套设施相当齐全，步行至原有老镇区的中心商业街仅特别钟时间，地理位置在中心镇区较为优越。规划中即将通车的新源路商业街将大大改善此地的交通状况，并且充实周边的商业空气与生活空气。目前安亭老镇普遍公寓住宅价格在3600元/平方米左右，安亭新镇产品定位较高，价格已从6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升态势。未来的商业步行街新源路两侧，自北向南聚集了5家楼盘工地，近30万平方米的开发量。与本案同期中标的有第一中国，地块位置邻近本案，建筑面积约15万平方米。从市场处境来看，本地块周边的新建商品房开发量已对比大，且同质化现象较为严重，竞争相当强烈；安亭新镇的高标准、高起点规划将对老镇区开发水平一般的商品房造成较大的竞争压力，同时也对后期老镇区的开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。但是由于新镇开发楼盘的价格与老镇区的明显差异，也使得老镇楼盘的价格存在明显优势，客源会片面向老镇形成分流。

三、地块条件分析四、定位思路五、产品建议刷新地区居住理念打造安亭老镇最具品质感的低密度社区总体规划布局——表达低容积率的价值建议本案的规划布局采用“电梯公寓+联体别墅+商业步行街”的方案?商业：市场现状：地块西面紧临新源路，该路为安亭老街重点改造工程之一，目前在建工程较多，临街面均以“一字排开式”布置商业业态。现状分析：地段居住空气浓重，人气旺盛，将成为老镇未来商业中心，但由于路面较宽，人气聚集对比困难，整条街要形成浓重的商业气氛将要对比长的时间。规划建议：商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外，局部路段考虑采用广场式或半围合式的设计，保障客源的滞留，便于人气的收纳。

?公寓：市场现状：老镇工程均以“临街商业/多层公寓/小高层电梯公寓”相互配置布局。新镇规划分外国际化，但推出的一期均为4-5层的公寓产品，且价格较老镇高出大量。现状分析：老镇工程总体开发品质不高，还只能得志城市导入型和居住改善型客源的需求，新镇由于目前推出产品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投资性客源多。规划建议：为保证工程的高品质，同时起到稀释土地容积率的作用，考虑屏弃规划多层公寓的做法，用工程约22%的土地规划4栋11层小高层电梯公寓，容积率操纵在1.6以下。根据地块资源状况，电梯公寓可规划在地块北侧。

?联体别墅：市场现状：老镇目前还没有联排别墅产品，新镇规划中有，但在售的一期中尚无该类产品。现状分析：由于产业的进展，居民收入的提高，老镇中存在片面对居住品质要求较高的客源。而新镇由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前价格已定在6000元以上，其联排别墅与本案同类产品将在价格上有确定的差距，不会在市场上形成强烈竞争。规划建议：屏弃规划叠加别墅的做法，用65%的土地规划联体别墅（容积率在0.65左右）。由于地块南面紧靠泾市河，为充分利用这一自然景观资源，建议将联排别墅规划在地块南侧使工程产品更加纯粹，不仅能保证产品高品质的长效性，同时也便于日后的物业管理，有利于价格的提升。

六、经济价值评估?用地指标：总用地：52580平米容积率：1.0总建筑面积：55580平米其中:可售面积：52190平米公建面积：390平米

?产品配置比例：产品形态容积率占地面积调配建筑面积占总建面比例备注联体别墅0.6565%22095m242%单套面积约210m2,共106栋电梯公寓1.622%22095m242%4个大单体11F小高层,每栋面积5500m2商业1.012%8000m215.2%其他1.01%390m20.8%小计1.0100%52580m2100%