2023年置业公司商品房买卖合同纠纷案

置业商品房买卖合同纠纷案李莹案情简介】原告：王春梅被告：重庆永川区华创新天地置业(以下简称华创置业)第三人：重庆华创物业理(以下简称华创物)2005年12月15日原告与华创置业签订?重庆商品房买卖合同?约定购置其开发的永川区人民西路8附17幢层8-17(B1-66)门面的相关事宜包括原告2005年12月15日付款232888元其余房款交房时交付华创置业需于2006年9月30日前交付使用超90天后需缴纳自到日起到实际交付日止的违约金;180日内完毕房地产权证否那么需按王春梅已缴纳的钱款的万分之二支付违约金。合同签订后原告依约支付232888元。当天原告又与第三人签订?委托经营理协议?约定原告将所购门面委托华创物理2006年12月31日至2021年12月30日止原告每月获得收益金1725元。2006年10月1日华创置业将涉讼门面交付给华创物并签订了商铺交接书。原告诉称其按照与被告签订购房合同内容履行了付款义务但被告却不按约向原告交房及屡次催促未果后遂起诉要求被告交付违约金共计101160.32元。被告辩称原告与其签订购房合同的同时又与华创物签订委托经营理协议其按照该约定于2006年10月1日将涉讼门面交付给华创物不存在逾交房。违约金应从实际交房日算且约定的违约金高于实际损失要求降低按商业银行同贷款利率算。交房违约金和违约金只能算一项不能同时主张。第三人述称：与原告签订的委托经营理协议2006年10月1日华创置业交付原告所购房屋给华创物统一理故交房未违约。之后我方了原告等业主前来领取收益金局部业主未领取。休庭后只要原告愿意也可到我方领取收益金。裁判要点】认为本案原告按约支付了购房款华创置业理应按合同约定交房时间2006年9月30日前将经过开工验收备案登记的商品房交付原告使用华创置业将原告所购门面交与华创物不应当视为华创置业向原告交房;双方所签商品房买卖合同约定的逾交房违约金每日万分之五过高;原告所主张的逾违约金不应当主张。据此根据?合同法?第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第一条、第十六条之规定判决如下：一、由重庆永川区华创新天地置业于本判决生效后立即支付王春梅逾交房违约金47294.58元(从2006年10月1日起以购房款233888元为本金按每日万分之三计算至2021年8月5日止);二、驳回王春梅的其他诉讼恳求。争议焦点】一、华创置业将原告所购门面交与华创物是否应当视为华创置业向原告交房?二、双方所签商品房买卖合同约定的逾交房违约金每日万分之五是否过高?三、原告所主张的逾违约金是否应当主张?法理评析】本案系在商品房买卖合同的履行过程中因为交房对象和违约金等事项出现争议而引发的纠纷在分析该案件需要围绕该案的三个焦点来梳理线索：首先“华创置业将原告所购门面交与华创物是否应当视为华创置业向原告交房〞的断定此处涉及到合同的相对性和约束力方面的内容。根据传统的合同相对性理所谓合同的相对性是指合同仅于缔约人之间发生效力对合同外第三人不发生效力;合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系否那么合同无效。虽然如今合同相对性有了很大打破但在无法定情形时双方当事人按照合用约定内容由一方向另一方行使权利并履行义务的要求仍然是未变的。未经对方当事人容许不得向第三人履行义务和行使权利这是合同相对性的要求。由于购房合同系原被告所签故被告需按约向原告交房而非第三人华创物。同时被告于约定交房时间尚无开工验收备案登记证说明该房屋尚未获得可以交付使用的完全保障尚不满足交付使用的条件被告将门面交付给华创物的行为是无法律和根据的。其次“双方所签商品房买卖合同约定的逾交房违约金每日万分之五是否过高〞的断定此处涉及违约金的相关法律规定。违约金一般由合同当事人双方合意约定但是在商品房买卖合同的履行过程中双方因此发生纠纷诉至一方当事人以约定的违约金过高为由恳求减少的应当以违约金超过造成的损失30为适当减少。原告因为被告未按时交房所带来的损失在于其可从第三人处获得的收益金每月1725元。而按照原被告的约定被告一个月应当支付原告逾交房违约金3508.32元(233888元×每日万分之五×30日)远高于原告的损失故予以适当减少按照原告已交付的购房款的万分之三计算每月的逾交房违约金是适宜的。最后“原告所主张的逾违约金是否应当主张〞的断定此处涉及逾违约金约定的可行性的问题。原被告对于逾违约金的约定是以房屋已经交付使用为前提被告对于事宜予以无故拖延方需交纳违约金。如今本案的特殊性在于直至审理间该房屋是否已获得开工验收备案登记证尚不明确而该登记证是房屋产权证的前提被告也未将该门面交付给原告使用也就是该违约金成立的前提尚不存在也就不存在执行的问题。同时违约金不能重复计算前述分析已经肯定了原告获得逾交房违约金的权利假设再次肯定逾违约金必然导致重复计算对被告来说是不公平的因此对此予以否认是正确的。法律风险提示及防范】商品房的买卖已经成为当今经济的热点问题炒房热以及房价的跌涨已经成为大家关注的焦点但是在宏大的房屋销售额后商品房买卖合同的签订以及履行中存在的问题也日益凸显需要引起重视。在签订商品房买卖合同的过程中双方当事人需要对购房过程中涉及的房款的数额、房屋的位置、面积以及交付时间房产证的主体和时间、费用等相关事项均做详细的规定同时可以按照双方的意思表示来约定违约金或者定金事宜但是需要合理适当。开发商在交付房屋时必须保证已经获得开工验收备案登记证并保证房屋的质量到达相关严格按照合同约定向相对方履行义务防止类似于本案的向第三人交付而承担违约金的情形发生给自己带来不必要的损失。法条链接】1.?合同法?第44条‌依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当批准、登记等手续生效的按照其规定。07条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。14条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的当事人可以恳求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以恳求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后还应当履行债务。2.?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同。6条当事人以约定的违约金过高为由恳求减少的应当以违约金超过造成的损失30为适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额。3.?民事诉讼法?第229条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的间履行给付金钱义务的应当加倍支付迟延履行间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的间履行其他义务的应当支付迟延履行金。内容总结

〔1〕置业商品房买卖合同纠纷案

李莹

案情简介】

原告：王春梅

被告：重庆永川区华创新天地置业(以下简称华创置业)

第三人：重庆华创物业理(以下简称华创物)

2005年12月15日原告与华创置业签订

〔2〕第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条

〔3〕当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后还应当履行债务

〔4〕被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的间履行其他义务的应当支付迟延履行