房地产与房地产业课件

房地产开发与经营高等学校物业管理专业教材赵代松主编主讲人：杨青青联系方式手机）381883218（QQ）房地产开发与经营高等学校物业管理专业教材赵代松主编主讲人1教学目标理解和掌握房地产开发与经营相关的基本概念、原理和方法熟悉相关的法律、法规要求掌握房地产开发与经营的程序和相关知识培养理论和实践相结合的实用性人才教学目标理解和掌握房地产开发与经营相关的基本概念、原理和方法2教学特点讲课方法

—着重基础知识和基本理论，强调理论结合实践学习方法

—以课件为主，结合课本，参考推荐书目及网络资源，系统自主学习教学特点讲课方法3教材与主要参考书1.教材

赵代松.房地产开发与经营[M].中国林业出版社，2002.2.主要参考书潘蜀健,陈琳.房地产市场营销[M].中国建筑工业出版社,2003.李启明,聂筑梅.现代房地产绿色开发和评价[M].江苏科学技术出版社,2003.教材与主要参考书1.教材4参考网站及杂志住房和城乡建设部中国住宅与房地产信息网国土资源部

/index.jsp搜狐焦点房地产网-首页《建筑经济》、《中国房地产》等期刊参考网站及杂志住房和城乡建设部http://www.moh5课程安排及考核课程安排（讲课+讨论课）

—《2013年萧山电大教学日历》课程成绩闭卷考试：60%

讨论课：20%

平时课堂：10%

考勤情况：10%课程安排及考核课程安排（讲课+讨论课）6房地产投资的利弊1.房地产投资之利相对较高的收益水平税收方面的好处金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信等级2.房地产投资之弊投资回收周期较长

需要专门的知识和经验

房地产投资的利弊1.房地产投资之利2.房地产投资之弊7上海香港上海香港8第一章房地产与房地产业课件9万科施工前的海岸美景万科施工后被挖掘的海岸项目施工前后的黄金海岸万科施工前的海岸美景万科施工后被挖掘的海岸项目施工前后的黄金10第一章房地产与房地产业课件11第一章房地产与房地产业一、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等第一节房地产概述第一章房地产与房地产业一、房地产的概念第一节房地产概述12二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体三13二、作为物质形态的房地产的构成（一）土地区分：农村用地和城市用地生地和熟地土地开发和土地在开发二、作为物质形态的房地产的构成14（二）建成后的物业建成后的物业是指已建成并交付使用的建筑物及其附属物和相关场地。建成后的物业种类繁多，可分为：（1）居住物业：住宅楼（2）商业物业：酒店、写字楼、商场、商住楼等（3）工业物业：工业厂房、高新技术产业用房等（4）特殊用途物业：娱乐中心、加油站、飞机场、车站、码头、高尔夫球场等（二）建成后的物业建成后的物业种类繁多，可分为：15二、房地产的特征房地产的位置固定性房地产的异质性地产的不可毁灭性保值增值性经济寿命的可延续性二、房地产的特征房地产的位置固定性16第二节房地产产权一、房地产产权的概念产权是指财产关系的法律表现，是所有制关系取得法律承认而形成的权利关系。房地产产权是房地产所有制关系在法律上得到确认而形成的权利关系。第二节房地产产权一、房地产产权的概念17房地产产权的特征：房地产产权是以房地产所有制关系为基础的经济关系的法律化。房地产产权是以房地产作为标的物而形成的权利。房地产产权人有直接支配属于自己的房地产的权利。房地产产权具有独占性。房地产产权的特征：18二、房地产产权结构房地产所有权占有权使用权收益权处分权地上权地役权抵押权典权租赁权二、房地产产权结构19一、房地产业的概念、特征和作用1、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位组成。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等一系列经济活动和从事这些经济活动的经济主体。第三节房地产业一、房地产业的概念、特征和作用第三节房地产业20房地产业与建筑业的联系与区别。了解房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门第三产业主要是流通行业和各类服务行业，并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，改善和提高生产效率和人们的生活水平建筑业属于第二产业房地产业与建筑业的联系与区别。了解21房地产业具有第三产业的产业特征房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分房地产业具有第三产业的产业特征222、房地产业的行业特性1、先导性和基础性房地产开发是城市开发、工业商业及其它各行业开发的先导和基础2、灵敏性和风险性灵敏性，房地产行业能够灵敏反映市场经济条件下社会经济活动的周期性。风险性，房地产开发经营项目投资额巨大，生产商品价格高昂，有垄断性、利润丰厚和高风险性。3、房地产业是支柱产业房地产行业的产值在国民生产总值中占有重要比重，能带动很多相关产业发展。2、房地产业的行业特性23钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业商业信息服务交通家用电器家具IT产品汽车

服务业

原能材料源电力燃气房地产房地产的关联产业钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业信息服务家用电器家具IT产24我国房地产业对主要关联产业的带动效应我国房地产业对主要关联产业的带动效应253、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是国名经济的重要基础性产业房地产是国名经济的重要支柱产业房地产业是国民经济的先导产业房地产业是国家重要的税源和国家财政收入的重要来源之一房地产业的发展可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展发展房地产业有利于改变我国居民消费结构并且适应恩格尔系数下降的需要发展房地产业有利于增加就业岗位发展房地产业有利于健全我国市场体系和完善社会主义市场经济体制3、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是国名经济的重要26二、房地产业内部结构及其运行1、房地产业业务构成房地产开发房地产经营房地产市场管理房地产产权产籍管理物业管理房地产金融房地产法制房地产人才培养房地产科研设计二、房地产业内部结构及其运行272、房地产业运行三个环节，即生产、流通和消费。开发建设阶段市场交换阶段房地产消费阶段2、房地产业运行28三、中国房地产业的复苏与发展1、房地产业与经济体制改革房地产业的产生与发展，是以商品关系的确立和市场经济的发展为基础的。——尽管房屋建筑早就存在，但只有当房地产作为商品来生产、交换和经营的时候，房地产业才成长为一个独立的产业部门，并随商品经济的扩大而逐步发展起来。——这是普遍的规律。三、中国房地产业的复苏与发展1、房地产业与经济体制改革房地产292、我国传统的住房制度我国原有住房制度是与计划经济体制相适应的。特征：

1.住房投资主要由国家和企业统包；

2.住房分配采取实物福利分配；

3.低租金使用2、我国传统的住房制度我国原有住房制度是与计划经济体制相适应30传统住房制度的弊端：

1.福利性分房与低租金制度与住房的建设、维修、经营脱钩，不能维持简单再生产；2.形成职工对住房等、靠、要的观念，抑制个人对住房的投入；

3.市场机制在房地产市场未能发挥对资源配置的基础性作用，抑制房地产与相关产业发展；4.难以从机制上抑制不合理的住房需求，助长以权谋房的不正之风。传统住房制度的弊端：313、我国房地产业改革发展阶段盘整消化和调整发展期快速发展阶段初步发展阶段复苏阶段第四阶段（1996~2000）第三阶段（1992—1995） 第二阶段（1985~1991）第一阶段（1979~1984）第五阶段（2001—2010）持续发展的繁荣阶段第六阶段（2010—今）胶着发展阶段3、我国房地产业改革发展阶段盘整消化和调整发展期快速发展阶段32（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979~1984）1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐（十一届三中全会改革开放邓小平住房商品化）2、房地产作为商品开始经营性运作（商品房开发经营主体出现投资主体多元化发挥国家、地方、企业、个人四个方面积极性）3、住宅建设恢复性启动（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979~1984）33（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985~1991）1984年10月十二届三中全会《关于经济体制改革的决定》为土地使用制度改革和住房制度改革指明方向，推动房地产业的初步发展。

1、土地使用制度改革起步（坚持土地国有前提下，实行所有权与使用权分离，转让土地使用权，变无偿无期限使用为有偿有期限使用）2、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施（房改分两步实施：第一步公房按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税的成本计租，促进个人购房。第二步把住房消费纳入工资，创立住房公积金，逐步增加工资、住房由成本租金提高到商品租金，实现住房商品化）3、房地产开发规模扩大，房地产业初步发展（土地出让面积增加，商品房开发投资额上升，逐步提高对国民经济贡献率与居民居住水平）（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985~1991）34（三）第三阶段：快速发展阶段（1992—1995）1992年十四大根据邓小平理论确立社会主义市场经济体制，市场需求快速增加，推进房地产业出现第一个快速发展时期。

1、土地使用制度改革取得突破性进展（土地进入一级市场，新增商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房用地必须取得土地使用权，扩大土地有偿使用覆盖面，吸引大量外资和内资）2、城镇住房制度改革向纵深发展（住房商品化、社会化；住房投资体制改革、住房分配体制改革，住房管理体制改革、住房保障体系建设、发展住房金融和住房保险、规范房地产市场等）3、房地产开发规模迅速扩张（房地产开发企业数量猛增，商品房投资规模迅速扩大，出现过热，商品房供过于求，空置率上升，资金积压，银行不良资产增加）（三）第三阶段：快速发展阶段（1992—1995）35（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996~2000）1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求（对土地供应实行总量控制和用途管理相结合，形成外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构）2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求（1998年推行住房分配货币化方案，切断对实物福利分房的依赖，把职工推向房地产市场，调动购房积极性，同时货币化补贴又增加了购房支付能力，扩大了市场需求）3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房（包括商业性贷款和公积金贷款业务，“负债消费”观念）4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长（降低契税、购房贷款利息抵扣个人所得税、增加贷款购房成数、已购公房上市、鼓励外地人购房等，积极扩大住宅市场需求。同时，放开二、三级市场，拓展存量房市场，鼓励居民“卖旧房，购新房”）（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996~2000）36（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001-2010）形成这一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的发动力，住房分配货币化的改革（2）宏观经济态势良好、居民收入增长形成的需求拉动力（3）居民消费结构升级的内在驱动力（4）住房消费信贷支持的助动力（6）对外开放扩大的推动力（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001-2010）37这一阶段房地产业发展的基本特点：1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展5、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业这一阶段房地产业发展的基本特点：38房地产业在国民经济发展中的支柱地位

据世界银行权威数学模型测定分析表明，对房地产业每投入100元，可带动相关产业产生170～200元的需求；每销售100元住宅，可带动130元～150元的其他商品需求。

另据测算，2006年房地产增加值对我国国内生产总值的直接贡献率超过1.5%，加上拉动相关部门的投资消费增长的间接贡献，合计直接贡献和间接贡献率为2%以上。由此可见，房地产业的发展对整个国民经济增长的贡献显著。房地产业在国民经济发展中的支柱地位据世界银行权威391998～2008年，我国房地产业发展迅速，房地产开发投资额从98年的3614亿元增加到08年的30580亿元，年均增长率为23.8%。房地产开发投资额占国内生产总值的比重总体不断上升，由1998年的4.3%上升到2007年的10.3%，2008年的10.2%。1998～2008年，我国房地产业发展迅速，房地产开发投资40房地产业在国民经济发展中的拉动作用——房地产开发投资增长速度持续快于国内生产总值。房地产业在国民经济发展中的拉动作用——房地产开发投资增长速度41（六）第六阶段：胶着发展阶段（2010-今）限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。避免房地产泡沫膨胀发酵。

被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在很多城市实施，中国的房地产调控政策，遵循对市场干预最少、符合行业发展规律的原则，建立有利于长期稳定发展的政策体系。在加强住房保障之外，在中心城市长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，确保行业长期平稳健康发展。

（六）第六阶段：胶着发展阶段（2010-今）424、中国房地产业的发展趋势深化土地使用制度改革，提高土地使用效率加快企业改革，健全企业制度贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面协调发展实施科技创新，提高行业素质加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系4、中国房地产业的发展趋势43本章复习思考题1、房地产具有哪些特征？2、为什么说房地产业属于第三产业？3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？4、中国房地产业的发展过程？本章复习思考题44THEEND!THANKYOU!THEEND!45房地产开发与经营高等学校物业管理专业教材赵代松主编主讲人：杨青青联系方式手机）381883218（QQ）房地产开发与经营高等学校物业管理专业教材赵代松主编主讲人46教学目标理解和掌握房地产开发与经营相关的基本概念、原理和方法熟悉相关的法律、法规要求掌握房地产开发与经营的程序和相关知识培养理论和实践相结合的实用性人才教学目标理解和掌握房地产开发与经营相关的基本概念、原理和方法47教学特点讲课方法

—着重基础知识和基本理论，强调理论结合实践学习方法

—以课件为主，结合课本，参考推荐书目及网络资源，系统自主学习教学特点讲课方法48教材与主要参考书1.教材

赵代松.房地产开发与经营[M].中国林业出版社，2002.2.主要参考书潘蜀健,陈琳.房地产市场营销[M].中国建筑工业出版社,2003.李启明,聂筑梅.现代房地产绿色开发和评价[M].江苏科学技术出版社,2003.教材与主要参考书1.教材49参考网站及杂志住房和城乡建设部中国住宅与房地产信息网国土资源部

/index.jsp搜狐焦点房地产网-首页《建筑经济》、《中国房地产》等期刊参考网站及杂志住房和城乡建设部http://www.moh50课程安排及考核课程安排（讲课+讨论课）

—《2013年萧山电大教学日历》课程成绩闭卷考试：60%

讨论课：20%

平时课堂：10%

考勤情况：10%课程安排及考核课程安排（讲课+讨论课）51房地产投资的利弊1.房地产投资之利相对较高的收益水平税收方面的好处金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信等级2.房地产投资之弊投资回收周期较长

需要专门的知识和经验

房地产投资的利弊1.房地产投资之利2.房地产投资之弊52上海香港上海香港53第一章房地产与房地产业课件54万科施工前的海岸美景万科施工后被挖掘的海岸项目施工前后的黄金海岸万科施工前的海岸美景万科施工后被挖掘的海岸项目施工前后的黄金55第一章房地产与房地产业课件56第一章房地产与房地产业一、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等第一节房地产概述第一章房地产与房地产业一、房地产的概念第一节房地产概述57二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体三58二、作为物质形态的房地产的构成（一）土地区分：农村用地和城市用地生地和熟地土地开发和土地在开发二、作为物质形态的房地产的构成59（二）建成后的物业建成后的物业是指已建成并交付使用的建筑物及其附属物和相关场地。建成后的物业种类繁多，可分为：（1）居住物业：住宅楼（2）商业物业：酒店、写字楼、商场、商住楼等（3）工业物业：工业厂房、高新技术产业用房等（4）特殊用途物业：娱乐中心、加油站、飞机场、车站、码头、高尔夫球场等（二）建成后的物业建成后的物业种类繁多，可分为：60二、房地产的特征房地产的位置固定性房地产的异质性地产的不可毁灭性保值增值性经济寿命的可延续性二、房地产的特征房地产的位置固定性61第二节房地产产权一、房地产产权的概念产权是指财产关系的法律表现，是所有制关系取得法律承认而形成的权利关系。房地产产权是房地产所有制关系在法律上得到确认而形成的权利关系。第二节房地产产权一、房地产产权的概念62房地产产权的特征：房地产产权是以房地产所有制关系为基础的经济关系的法律化。房地产产权是以房地产作为标的物而形成的权利。房地产产权人有直接支配属于自己的房地产的权利。房地产产权具有独占性。房地产产权的特征：63二、房地产产权结构房地产所有权占有权使用权收益权处分权地上权地役权抵押权典权租赁权二、房地产产权结构64一、房地产业的概念、特征和作用1、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位组成。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等一系列经济活动和从事这些经济活动的经济主体。第三节房地产业一、房地产业的概念、特征和作用第三节房地产业65房地产业与建筑业的联系与区别。了解房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门第三产业主要是流通行业和各类服务行业，并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，改善和提高生产效率和人们的生活水平建筑业属于第二产业房地产业与建筑业的联系与区别。了解66房地产业具有第三产业的产业特征房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分房地产业具有第三产业的产业特征672、房地产业的行业特性1、先导性和基础性房地产开发是城市开发、工业商业及其它各行业开发的先导和基础2、灵敏性和风险性灵敏性，房地产行业能够灵敏反映市场经济条件下社会经济活动的周期性。风险性，房地产开发经营项目投资额巨大，生产商品价格高昂，有垄断性、利润丰厚和高风险性。3、房地产业是支柱产业房地产行业的产值在国民生产总值中占有重要比重，能带动很多相关产业发展。2、房地产业的行业特性68钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业商业信息服务交通家用电器家具IT产品汽车

服务业

原能材料源电力燃气房地产房地产的关联产业钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业信息服务家用电器家具IT产69我国房地产业对主要关联产业的带动效应我国房地产业对主要关联产业的带动效应703、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是国名经济的重要基础性产业房地产是国名经济的重要支柱产业房地产业是国民经济的先导产业房地产业是国家重要的税源和国家财政收入的重要来源之一房地产业的发展可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展发展房地产业有利于改变我国居民消费结构并且适应恩格尔系数下降的需要发展房地产业有利于增加就业岗位发展房地产业有利于健全我国市场体系和完善社会主义市场经济体制3、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是国名经济的重要71二、房地产业内部结构及其运行1、房地产业业务构成房地产开发房地产经营房地产市场管理房地产产权产籍管理物业管理房地产金融房地产法制房地产人才培养房地产科研设计二、房地产业内部结构及其运行722、房地产业运行三个环节，即生产、流通和消费。开发建设阶段市场交换阶段房地产消费阶段2、房地产业运行73三、中国房地产业的复苏与发展1、房地产业与经济体制改革房地产业的产生与发展，是以商品关系的确立和市场经济的发展为基础的。——尽管房屋建筑早就存在，但只有当房地产作为商品来生产、交换和经营的时候，房地产业才成长为一个独立的产业部门，并随商品经济的扩大而逐步发展起来。——这是普遍的规律。三、中国房地产业的复苏与发展1、房地产业与经济体制改革房地产742、我国传统的住房制度我国原有住房制度是与计划经济体制相适应的。特征：

1.住房投资主要由国家和企业统包；

2.住房分配采取实物福利分配；

3.低租金使用2、我国传统的住房制度我国原有住房制度是与计划经济体制相适应75传统住房制度的弊端：

1.福利性分房与低租金制度与住房的建设、维修、经营脱钩，不能维持简单再生产；2.形成职工对住房等、靠、要的观念，抑制个人对住房的投入；

3.市场机制在房地产市场未能发挥对资源配置的基础性作用，抑制房地产与相关产业发展；4.难以从机制上抑制不合理的住房需求，助长以权谋房的不正之风。传统住房制度的弊端：763、我国房地产业改革发展阶段盘整消化和调整发展期快速发展阶段初步发展阶段复苏阶段第四阶段（1996~2000）第三阶段（1992—1995） 第二阶段（1985~1991）第一阶段（1979~1984）第五阶段（2001—2010）持续发展的繁荣阶段第六阶段（2010—今）胶着发展阶段3、我国房地产业改革发展阶段盘整消化和调整发展期快速发展阶段77（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979~1984）1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐（十一届三中全会改革开放邓小平住房商品化）2、房地产作为商品开始经营性运作（商品房开发经营主体出现投资主体多元化发挥国家、地方、企业、个人四个方面积极性）3、住宅建设恢复性启动（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979~1984）78（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985~1991）1984年10月十二届三中全会《关于经济体制改革的决定》为土地使用制度改革和住房制度改革指明方向，推动房地产业的初步发展。

1、土地使用制度改革起步（坚持土地国有前提下，实行所有权与使用权分离，转让土地使用权，变无偿无期限使用为有偿有期限使用）2、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施（房改分两步实施：第一步公房按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税的成本计租，促进个人购房。第二步把住房消费纳入工资，创立住房公积金，逐步增加工资、住房由成本租金提高到商品租金，实现住房商品化）3、房地产开发规模扩大，房地产业初步发展（土地出让面积增加，商品房开发投资额上升，逐步提高对国民经济贡献率与居民居住水平）（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985~1991）79（三）第三阶段：快速发展阶段（1992—1995）1992年十四大根据邓小平理论确立社会主义市场经济体制，市场需求快速增加，推进房地产业出现第一个快速发展时期。

1、土地使用制度改革取得突破性进展（土地进入一级市场，新增商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房用地必须取得土地使用权，扩大土地有偿使用覆盖面，吸引大量外资和内资）2、城镇住房制度改革向纵深发展（住房商品化、社会化；住房投资体制改革、住房分配体制改革，住房管理体制改革、住房保障体系建设、发展住房金融和住房保险、规范房地产市场等）3、房地产开发规模迅速扩张（房地产开发企业数量猛增，商品房投资规模迅速扩大，出现过热，商品房供过于求，空置率上升，资金积压，银行不良资产增加）（三）第三阶段：快速发展阶段（1992—1995）80（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996~2000）1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求（对土地供应实行总量控制和用途管理相结合，形成外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构）2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求（1998年推行住房分配货币化方案，切断对实物福利分房的依赖，把职工推向房地产市场，调动购房积极性，同时货币化补贴又增加了购房支付能力，扩大了市场需求）3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房（包括商业性贷款和公积金贷款业务，“负债消费”观念）4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长（降低契税、购房贷款利息抵扣个人所得税、增加贷款购房成数、已购公房上市、鼓励外