销售型商业框架设计导则-最终稿2课件

龙湖销售型商业专题研究----产品视角集团研发中心商业组2012.7龙湖销售型商业专题研究----产品视角集团研发中心商业组1、销售型商业概念解析2、销售型商业产品数据研究模型

3、销售型商业产品要素龙湖销售型商业产品线区位及规模产品设计及业态规划原则

目录

：1、销售型商业概念解析目录：衡量一个销售型商铺成功的标准：前期销售好（价格高、去化快）；后期经营好（开业率高、租金回报好）在前期销售中，去化速度对我们更重要。在后期经营中，开业率比租金回报率对商户更重要，可接受年回报5%。促进销售型商铺后期运营好的两种模式：自发形成、管理介入。自发形成的条件：旧改项目老商户回迁、成熟商圈新增商户外溢、新增人口产生的新需求、有利于商业生态圈形成的物理条件管理介入的方式：租售中心的物业租售服务、销售过程中对自营客户的筛选、部分商铺自持招租后带租约销售影响销售型商铺成功的几个要素：区位及规模、业态定位、产品设计、营销控制、后期运营

1、销售型商业的概念解析衡量一个销售型商铺成功的标准：前期销售好（价格高、去化快）；基于影响销售型商铺成功的几个要素：以产品设计为基础，考虑营销控制和后期运营，建立数据研究模型：

2、产品数据模型铺位面积区间及面积比例：A型铺：50m2B型铺：50-100m2C型铺：100-200m2d型铺：200-300m2e型铺：>300m2

项目面积(㎡)店铺编号面积区段项目中面积占比建筑面积店铺个数10000a507%70014b50-10016%160020c100-20032%320030d200-30025%250010e300以上20%20006

店铺类型比例

楼层A:B:C:D:E:面积比例1F5%8%15%7%

35.0%2F2%8%11%9%

30.0%3F

6%9%8%23.0%4F

12%12.0%小计7%16%32%25%20%100%商铺模型层数为4层，逐层退台：每10000平米中各型铺的数量：铺位总数80个，铺均面积125m22、产品数据模型铺位面积区间及面积比例：项目面积(㎡)店铺编以商铺销售均价3万为例，代入楼层因素、铺位面积区间因素建立数据模型：

2、产品数据模型楼层均价定价系数：以1F为标准价格，2F=0.6×1F，3F=0.8×2F，4F=0.7×3F面积区间定价系数：其中1F，A=楼层均价×1.5，B=楼层均价×1.2，C=楼层均价×0.9，D=楼层均价×0.7其中2F，A=楼层均价×1.3，B=楼层均价×1.15，C=楼层均价，D=楼层均价×0.9其中3F，C=楼层均价×1.05，D=楼层均价×0.95，E=楼层均价×0.9其中4F，C=楼层均价

楼层面积比A铺B铺C铺D铺E铺单层均价整体均价货值占比支付占比支付/总货值面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价1F35%5%6.58%5.215%3.97%3.0

4.343.051%35%11%2F30%2%3.48%2.911%2.69%2.3

2.6026%30%9%3F23%

6%2.29%2.08%1.92.0816%23%7%4F12%

12%1.51.466%12%4%小计100%7%16%32%25%20%1、2层面积占比65%，货值占比77%，支付/货值比20%；3、4层铺面积占比35%，3、4层铺货值占比22%，3、4层铺支付/货值比11%如建筑规模无必要，可考虑少做3、4层3、4层铺面在前期销控，对总货值影响不大。如引入自营商家或招租，有利于带动商业氛围，随租金增长，可获得后期溢价。基于数据模型得出结论：

2、产品数据模型楼层均价定价系数：以1F为标准价格，3、销售型商铺产品要素

龙湖销售型商业产品线区位及规模

产品设计导则及业态规划原则

3、销售型商铺产品要素龙湖销售型商业产品线配属城市综合体型：依附于城市综合体，借助持有商业及公寓写字楼的商业吸附力，承接持有物业的商业外溢的销售商业。

主题商业街型：位于传统商业街区及优美自然资源的区域，形成有统一业态主题的销售商业。如餐饮街酒吧街服装街等。居住区底商型：位于居住区的沿街面，以满足本社区及外部社区居民生活娱乐需求的销售型商业。龙湖销售型商业产品线居住区底商型商业体量估算方法：区位及规模结论一：项目区位的商业等级越高，繁荣度越高，项目整体体量不大，但可售商业比例相对越大，可售商业比例最多可以做到20%；结论二：项目区位的商业氛围较弱，项目体量相对大,可售商业占总建筑面积比例最多可达10%。建筑比例法--物理条件判定法--做足地块外街边街及利用引入地块红线内道路长度，控制层数（一般不超过2层，局部可做3层）确定销售商业物业的体量。内向型商业：商业占比总建面3%以内；兼顾型商业：商业占比3%-5%左右外向型商业：商业占比5%-12%左右人均商业面积法--城市商业规划看，新建城市政府规划按照城市区域不同，人均商业面积变化，市场常用计算人均商业面积约为3平米/人居住区底商型商业体量估算方法：案例比较法--通过对于万达持有与销售商业体量比，销售型商业占比持有商业体量约为25%（3万金街/12万持有=25%）。配属城市综合体型商业体量估算方法：物理条件判定法--做足地块外街边界长度，控制层数（一般不超过3层，局部可做四层）确定销售商业物业的体量。商业容量法--判断商圈人口支撑商业总体量，减去总持有商业数量，其余为可售商业面积。区位及规模结论一：商圈等级越高，销售型商业体量占比越大；

核心商圈项目销售型商业体量最大可以占到持有商业体量的100%；结论二：商圈等级越低，销售比例越低；

次级或城市郊区型商圈内，销售型商业体量占比20%-40%；案例比较法--通过对于万达持有与销售商业体量比，销售型商业占主题商业街商业体量估算方法：区位及规模结论一：总体量集中在1-5万体量；

结论二：层数控制，一般做2—3层，最多不超过4层。餐饮街：2-3万平米酒吧街：1-2万平米

数码街：2万平米及

建材街：3-5万平米

服装街：2万平米及

婚庆街：2-3万平米民俗街：1-3万平米运动街：1-2万平米

女人街：2-5万平米

艺术街：5万平米及

主题商业街商业体量估算方法：1总图布局原则配属城市综合体型A布局原则B外部交通组织C层数设置原则（北方区域，南方区域）D业态规划主题商业街型A布局原则B外部交通组织C层数设置原则（北方区域，南方区域）D业态规划社区配套型A布局原则B外部交通组织C层数设置原则（北方区域，南方区域）D业态规划2平面布局原则A柱网B层高C内部交通体系（北方区域，南方区域）D店铺划分原则（对应业态布局，确定店铺大小比例，主力店预留位置）E后勤体系与疏散F店铺溢价策略3立面设计原则A外立面风格意向B店招和展示型（对内，对外）

产品设计导则

产品设计导则及业态规划原则

1总图布局原则2平面布局原则3立面设计原则北京常营18--20m配属城市综合体型布置原则a、销售型商业必须跟持有商业脱开布局（1建筑形体关系分开2.结构形式分开3设备系统分开）；b、销售型商业利用连廊与持有商业连接，连廊部分持有；18--20m

产品设计导则及业态规划原则

北京常营18--20m配属城市综合体型布置原则a、销售型商业配属城市综合体型外部交通组织a、商业和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商业形成室外商业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5.5m停车+9m车道+5.5m停车+3m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；9.05.35.33.03.0成都五块石后街尺度北京常营商业环路

产品设计导则及业态规划原则

配属城市综合体型外部交通组织a、商业和住宅在同一地块的，应设上海虹桥150m70--90m70--90m配属城市综合体型——外部交通组织a、对于外部界面已形成车行道路交通体系，地块进深较深，形成单一动线，可设置具备行车条件的步行街区。b、步行街区可根据人流主要来向设置多个出入口，对外出入口步行至最远点商铺距离不超过150米。

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥150m70--90m70--90m配属城市综合体型上海虹桥3.56.03.5上海虹桥步行街尺度外部交通布置原则a、步行街区内如设置地下一层，地下一层与地上商业之间需设置开敞式下沉广场连通，在入口及节点下沉广场内需设置通往地下一层的扶梯。b、步行街区（商业街的宽度为13--15m左右：3.5m人行道+6.0--8m行车+3.5m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥3.56.03.5上海虹桥外部交通布置原则a、步行街上海虹桥4F层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层。区域位置较差项目，原则上不超过三层，重要节点处可做局部四层。南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊。b、地下：销售商业只在地下一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；4F4F4F4F4F

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥4F层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层3F3F3F北京常营层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层。区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层。南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊。b、地下：销售商业只在地上一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；

产品设计导则及业态规划原则

3F3F3F北京常营层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，北京常营(封闭暖廊）层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊；区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置内廊。b、地下：销售商业只在地上一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；成都北城(外廊）

产品设计导则及业态规划原则

北京常营(封闭暖廊）层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，上海虹桥B1层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊；区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置内廊。b、地下：销售商业只在地下一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥B1层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层业态规划a、业态布局：低楼层（1-2层）以零售+休闲餐饮为主，高楼层以餐饮+娱乐为主。尽量设置餐饮条件。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：零售服饰/化妆品/儿童/生活/数码/文娱60~150~500电器3000~8000快消（次主力）800~2000餐饮正餐200~2000简餐100~500快餐100~500美食广场1500~3000休闲饮品40~250娱乐电玩800~1500儿童乐园250~500服务美容美体保健100~800教育培训150~800家居家居配套50~150

产品设计导则及业态规划原则

业态规划a、业态布局：低楼层（1-2层）以零售+休闲餐饮为主烟台A3地块布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局。b、设置多个出入口与节点空间，形成组团式布局。主题商业街型

产品设计导则及业态规划原则---

烟台A3地块布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局重庆春森彼岸餐饮娱乐街布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局。b、设置多个出入口与节点空间，形成组团式布局。重庆春森彼岸餐饮娱乐街布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景层数设置原则a、餐饮娱乐主题街型：1主要出入口引入车行道路与城市道路无缝连接，沿街设置停车条件，车行道路宽度为22—26米。其他节点设置步行入口。2结合出入口处，在街区口部及内部设置节点空间，重点打造。烟台A3地块人行入口车行入口街宽22—26米层数设置原则a、餐饮娱乐主题街型：1主要出入口引入车行道路与无锡太科园人行入口车行入口车街宽22—26米步街宽22—26米3结合出入口处，在街区口部及内部设置节点空间，重点打造。层数设置原则b、除餐娱街外，如服装婚庆等零售主题街型：11---主要出入口引入车行道路与城市道路无缝连接，沿街设置停车条件，车行路宽度为22—26米。2局部设置通车条件的步行街区，街宽12—15米，步行长度不超150米。满足商业街步行逛街需求。无锡太科园人行入口车行入口车街宽22—26米步街宽22—26成都时代西安项目1F2F3F层数设置原则a、以二层产品为主，局部节点及商业价值高位置设置3—4层。b、南方区域项目可设置为外廊式产品，在节点处设置大店。高楼层以赠送露台来溢价。c、北方区域一二层为一托二形式，三四层设置封闭暖廊。d、在节点处设置大店，高楼层商铺赠送露台及面积。成都时代西安项目1F2F3F层数设置原则a、以二层产品为主，业态规划a、业态规划：以服装餐饮酒吧建材等专业业态为主。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：餐饮街：2-3万平米，单店面积100-500，大型商铺1000-3000平米.酒吧街：1-2万平米，单店面积集中在200-500平米。数码街：2万平米及以上不等：单店面积集中在30-50平米。建材街：3-5万平米及以上不等：单店面积集中在150-300平米

服装街：2万平米及以上不等：单店面积集中在50-80平米婚庆街：2-3万平米及以上不等：单店面积集中在150-300平米民俗街：1-3万平米及以上不等：单店面积集中在50-150平米运动街：1-2万平米及以上不等：单店面积集中在30-80平米女人街：2-5万平米及以上不等：单店面积集中在30-80平米 艺术街：5万平米及以上不等：单店面积集中在100-300平米

业态规划a、业态规划：以服装餐饮酒吧建材等专业业态为业态规划a、业态布局：以生活配套为主，业态包括：生活超市、餐饮及其他满足日常生活需要的小店。

尽量设置餐饮条件。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：居住区底商型

产品设计导则及业态规划原则---

估测

20万平米成熟社区配套业态组合：

1个标超（1000—5000)+1个大型酒楼（1000—3000）+3—5个中型餐饮（900—2500）+2个快餐店（200—400）+2个便利店（200--600）+2个美发（200—400）+1个美容（300—500）+两个房产中介（200）+1个干洗店（100）+1个打印(50—100)+1个足疗店(300—1000）+1个台球厅（200—500）+1个饼屋（100—200）+1个水果店（100）+1个银行（500—1000）+1个早教（300—500）

=5950—16100平米。结论：按照10%的比例配建商业为2万平米，外向型社区配套，考虑一定的投资需求与外部消费人群流入，该数据是合理的。如超过2万平米，那么此商街辐射范围一定是区域型的。

业态规划a、业态布局：以生活配套为主，业态包括：生活超市、餐业态规划居住区底商型

产品设计导则及业态规划原则---

业态经营面积可接受层数综合超市6000-15000B1-2层社区超标1000-5000B1-2层便利店100-3001层早教类300-5002-4层餐饮类快餐类：100-5001-3层中型餐饮:300-5001-3层咖啡:100-2501-3层大型中餐1000-30001-4层美容美发美发：100-2001层美容：200-8001-4层休闲娱乐类（

足疗台球）200-10001-4层饼屋（蛋糕店）50-1001层生活家居100-2001层/2层地产中介100-2001层干洗店50-1001层冲印店50-1001层杂货/肉菜/水果/五金/邮政等其他1001层银行500以上1层业态规划居住区底商型业态经营面积可接受层数综合超市6000底商布置原则a、大型居住社区，尽量利用城市道路或社区内规划道路的主界面布局,延长销售型街铺的临街面；b、在小区主次出入口，商业界面沿道路进行延伸；青岛滟澜海岸西安枫香庭底商布置原则a、大型居住社区，尽量利用城市道路或社区内规划道底商布置原则a、商铺沿街长度超过220米，需断开4米宽×4米高消防通道；可结合景观布置成节点广场。b、小区道路、车库出入口尽量结合消防通道布置，避免商铺临街面无价值的断开；c、在主要道路交口、小区出入口、主要节点空间应布置面积较大的目的型商铺（300平米以上）青岛滟澜海岸绍兴柯桥原著结合景观节点沿街商铺长度超过220米节点大店底商布置原则a、商铺沿街长度超过220米，需断开4米宽×4米商铺与住宅塔楼的间距：消防间距a、底商尽量和住宅、公寓塔楼物理脱开，脱开间距除满足消防间距外，还应满足卫生、对视间距等当地规范要求。b、争取底商最大限度满足餐饮条件。底商住宅距离在满足消防间距同时，还应注意满足对视卫生间距。与住宅最低同层的商铺应满足对视卫生间距。杭州滟澜山86-1商铺与住宅塔楼的间距：消防间距a、底商尽量和住宅、公寓塔楼物外部交通–停车位（平面）a、重点考虑机动车到达便利，沿主干道界面设置停车位。停车位在项目满足规划条件情况下，尽量利用用地红线外空间。b、在红线内，建筑退线距离满足的情况下，应设置店铺前的时租停车位，增加店铺可达的便利性。西安用地红线红线外路边停车带红线内停车位道路红线外部交通–停车位（平面）a、重点考虑机动车到达便利，沿主外部交通–停车位（剖面）A、店铺前的停车位尾部应距离商业店铺入口不小于3米商业步行空间。B、在建筑退线紧张或报批允许的情况下，可以将停车位与人行道重叠使用，注意连续停车数量不宜大于10辆，需设置人行通道。青岛不小于3米5米人行道+绿植停车位商业步行空间城市道路4米底商店铺外部交通–停车位（剖面）A、店铺前的停车位尾部应距离商业外部交通–停车位a、底商按退用地红线5米和10米两种情况下的参考布置方式。b、需注意绿化带与停车带兼用时，行道树的点位与车位的设置，连续停车每20米，应设置人行通道。5米2米3米平行停车带10米45-90度停车带/绿化带4.4米-5.0米5.0米-5.6米道路红线2.4米绿化带/人行道步行空间商铺建筑商铺建筑平行停车带2.4米道路红线步行兼回车场地外部交通–停车位a、底商按退用地红线5米和10米两种情况层数设置原则a、以沿街地上2层为主，根据项目面积规模需求，局部街道转角或小区出入口处可设置有价值的3层。b、主要以1带2层的复式商铺为主，根据市场需求和满足消防规范的前提下，可划分带独立垂直交通的2层或3层商铺，并在1层设置独立的小门厅。c、局部的3层商铺可利用相邻2层屋面室外空间，作为外摆用途，注意与住宅塔楼的对视距离。北京大兴L1L2L1独立小门厅在沿街明显位置L2电梯厅紧凑连接一组商铺L3店铺外轮廓后退，利用赠送露台溢价层数设置原则a、以沿街地上2层为主，根据项目面积规模需求，局1.柱网a、商铺下有地下停车时，商铺柱网按地下车库整体规划布置。b、商铺面宽方向柱网：8.1m~10.4m（柱宽+3~4个停车位*2.4m停车宽度）;进深方向依据店铺要求而定。3.平面布置原则7.8m10.6m10.6m10.6m8.4m8.4m4.2m1.柱网a、商铺下有地下停车时，商铺柱网按地下车库整体规2.面宽和进深a、面宽进深比不超过1:4B、餐饮业态不低于15米进深。3.平面布置原则面宽进深比不超过1:44.6m15m北京大兴项目2.面宽和进深a、面宽进深比不超过1:4B、餐饮业态不低于13.与塔楼关系a、原则一：住宅楼尽量和商业脱开；B、原则二：如需搭接，对上部结构进行优化。2F1F上部结构进行优化3.与塔楼关系a、原则一：住宅楼尽量和商业脱开；B、原则二450045005700~61004.层高a、首层：单层层高：5.5m；二层以上层高：4.5m；b、根据各地区对面积的认定原则，首层高度可提高到5.7~6.1m，可做夹层。c、二层以上原则上不做夹层。450045005700~61004.层高a、首层：单层5.内部交通体系–外廊式a、按内部交通组织形式，销售型商业可分为：1）外廊式2）组团式3）一拖二b、外廊式：在南方地区采用开敞外廊；在北方地区采用封闭外廊（暖廊）c、外廊式垂直电梯和扶梯可成组布置，服务半径40~50m.北京常营换时代天街5.内部交通体系–外廊式a、按内部交通组织形式，销售5.内部交通体系–组团式A组团式：在首层设有公共门厅及直梯，将人流带向高楼层。西安67亩地首层平面公共门厅及垂直交通三层平面5.内部交通体系–组团式A组团式：在首层设有公共门5.内部交通体系–一拖二a、首层设置小门厅及楼梯，主要使用面积布置在二层，当二层面积较大时，可预留电梯安装条件。b、首层和二层为一家店铺，面积均等。方式一青岛艳澜海岸方式二5.内部交通体系–一拖二a、首层设置小门厅及楼梯，主6.地下商业交通a、地下商业扶梯和直梯的排布原则：下沉广场入口处设置扶梯，在节点中庭处设置直梯。b、扶梯的服务半径50~60m，直梯的服务半径40~50m。

下沉走廊上海虹桥扶梯直梯6.地下商业交通a、地下商业扶梯和直梯的排布原则：下沉7.店铺划分原则a、业态位置原则：首层、二层以零售为主；三层、四层以餐饮、娱乐为主。b、店铺大小比例及楼层分布：如下表所示楼层定价系数：以1F为标准价格，2F=0.6×1F，3F=0.8×2F，4F=0.7×3F面积区间定价系数：其中1F，A=楼层均价×1.5，B=楼层均价×1.2，C=楼层均价×0.9，D=楼层均价×0.7其中2F，A=楼层均价×1.3，B=楼层均价×1.15，C=楼层均价，D=楼层均价×0.9其中3F，C=楼层均价×1.05，D=楼层均价×0.95，E=楼层均价×0.9其中4F，C=楼层均价

楼层面积比A铺B铺C铺D铺E铺单层均价整体均价货值占比支付占比支付/货值比面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价1F35%5%6.58%5.215%3.97%3.0

4.343.051%35%11%2F30%2%3.48%2.911%2.69%2.3

2.6026%30%9%3F23%

6%2.29%2.08%1.92.0816%23%7%4F12%

12%1.51.466%12%4%小计100%7%16%32%25%20%项目面积(㎡)店铺编号面积区段项目中面积占比建筑面积店铺个数10000a507%70014b50-10016%160020c100-20032%320030d200-30025%250010e300以上20%20006

店铺类型比例

楼层A:B:C:D:E:合计比例1F5%8%15%7%

35.0%2F2%8%11%9%

30.0%3F

6%9%8%23.0%4F

12%12.0%小计7%16%32%25%20%100%7.店铺划分原则a、业态位置原则：首层、二层以零售为主；三7.节点大铺设置原则及销控a、节点大店预留位置：高楼层、商业街端头、靠近主要市政交通、展示面好的位置。面积300平米以上多产权整体销售。西安67亩地7.节点大铺设置原则及销控a、节点大店预留位置：高楼层、商8.后勤体系a、货运流线:社区配套型不单独设置；城市综合体配属商业与疏散通道合并；主题商业三层以下同社区配套，三层以上同城市综合体配属商业。b、货梯服务半径：60M；后勤通道净宽度：1.5m~1.8mC、卫生间设置：非首层设置1~2处公共卫生间。男卫蹲位不少于2个，小便斗不少于2个；女卫蹲位不少于4个。货梯服务半径60M。货梯服务半径60M.找图城市配套找一主题商业找一8.后勤体系a、货运流线:社区配套型不单独设置；城市综合8.后勤体系与疏散a、货运流线:社区配套型不单独设置；城市综合体配属商业与疏散通道合并；主题商业三层以下同社区配套，三层以上同城市综合体配属商业。b、货梯服务半径：60M；后勤通道净宽度：1.5m~1.8m8.后勤体系与疏散a、货运流线:社区配套型不单独设置；城9.店铺溢价策略a、赠送面积方式:赠送外摆区、露台、或屋顶b、赠送面积后期利用：赠送露台、屋顶预留后期改建条件首层平面木鱼石二期及虎溪项目二层平面三层平面外摆赠送区赠送露台赠送外摆区进深最小4.5米。2.5走廊+2米宽四人位赠送露台方式：时代天街和西安挖坑9.店铺溢价策略a、赠送面积方式:赠送外摆区、露台、或屋顶9.店铺溢价策略a、赠送面积方式:赠送外摆区或露台b、赠送面积后期利用：赠送露台区可预留后期改建条件木鱼石二期及虎溪项目赠送露台、屋顶9.店铺溢价策略a、赠送面积方式:赠送外摆区或露台b、赠送立面展示性标准a、强调店铺对外展示性，每个店铺设置独立的店招及广告位；b、强调店铺内部对外视线的通透性，重点考虑高楼层餐饮业态店铺，朝向临街面或景观界面，需设置玻璃，营造商业氛围；2.14立面立面展示性标准a、强调店铺对外展示性，每个店铺设置独立的店招销售商业成熟产品立面形式a、经典；b、龙湖各地区公司统一；2.14立面销售商业成熟产品立面形式a、经典；b、龙湖各地区公司统一；2龙湖销售型商业专题研究----产品视角集团研发中心商业组2012.7龙湖销售型商业专题研究----产品视角集团研发中心商业组1、销售型商业概念解析2、销售型商业产品数据研究模型

3、销售型商业产品要素龙湖销售型商业产品线区位及规模产品设计及业态规划原则

目录

：1、销售型商业概念解析目录：衡量一个销售型商铺成功的标准：前期销售好（价格高、去化快）；后期经营好（开业率高、租金回报好）在前期销售中，去化速度对我们更重要。在后期经营中，开业率比租金回报率对商户更重要，可接受年回报5%。促进销售型商铺后期运营好的两种模式：自发形成、管理介入。自发形成的条件：旧改项目老商户回迁、成熟商圈新增商户外溢、新增人口产生的新需求、有利于商业生态圈形成的物理条件管理介入的方式：租售中心的物业租售服务、销售过程中对自营客户的筛选、部分商铺自持招租后带租约销售影响销售型商铺成功的几个要素：区位及规模、业态定位、产品设计、营销控制、后期运营

1、销售型商业的概念解析衡量一个销售型商铺成功的标准：前期销售好（价格高、去化快）；基于影响销售型商铺成功的几个要素：以产品设计为基础，考虑营销控制和后期运营，建立数据研究模型：

2、产品数据模型铺位面积区间及面积比例：A型铺：50m2B型铺：50-100m2C型铺：100-200m2d型铺：200-300m2e型铺：>300m2

项目面积(㎡)店铺编号面积区段项目中面积占比建筑面积店铺个数10000a507%70014b50-10016%160020c100-20032%320030d200-30025%250010e300以上20%20006

店铺类型比例

楼层A:B:C:D:E:面积比例1F5%8%15%7%

35.0%2F2%8%11%9%

30.0%3F

6%9%8%23.0%4F

12%12.0%小计7%16%32%25%20%100%商铺模型层数为4层，逐层退台：每10000平米中各型铺的数量：铺位总数80个，铺均面积125m22、产品数据模型铺位面积区间及面积比例：项目面积(㎡)店铺编以商铺销售均价3万为例，代入楼层因素、铺位面积区间因素建立数据模型：

2、产品数据模型楼层均价定价系数：以1F为标准价格，2F=0.6×1F，3F=0.8×2F，4F=0.7×3F面积区间定价系数：其中1F，A=楼层均价×1.5，B=楼层均价×1.2，C=楼层均价×0.9，D=楼层均价×0.7其中2F，A=楼层均价×1.3，B=楼层均价×1.15，C=楼层均价，D=楼层均价×0.9其中3F，C=楼层均价×1.05，D=楼层均价×0.95，E=楼层均价×0.9其中4F，C=楼层均价

楼层面积比A铺B铺C铺D铺E铺单层均价整体均价货值占比支付占比支付/总货值面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价1F35%5%6.58%5.215%3.97%3.0

4.343.051%35%11%2F30%2%3.48%2.911%2.69%2.3

2.6026%30%9%3F23%

6%2.29%2.08%1.92.0816%23%7%4F12%

12%1.51.466%12%4%小计100%7%16%32%25%20%1、2层面积占比65%，货值占比77%，支付/货值比20%；3、4层铺面积占比35%，3、4层铺货值占比22%，3、4层铺支付/货值比11%如建筑规模无必要，可考虑少做3、4层3、4层铺面在前期销控，对总货值影响不大。如引入自营商家或招租，有利于带动商业氛围，随租金增长，可获得后期溢价。基于数据模型得出结论：

2、产品数据模型楼层均价定价系数：以1F为标准价格，3、销售型商铺产品要素

龙湖销售型商业产品线区位及规模

产品设计导则及业态规划原则

3、销售型商铺产品要素龙湖销售型商业产品线配属城市综合体型：依附于城市综合体，借助持有商业及公寓写字楼的商业吸附力，承接持有物业的商业外溢的销售商业。

主题商业街型：位于传统商业街区及优美自然资源的区域，形成有统一业态主题的销售商业。如餐饮街酒吧街服装街等。居住区底商型：位于居住区的沿街面，以满足本社区及外部社区居民生活娱乐需求的销售型商业。龙湖销售型商业产品线居住区底商型商业体量估算方法：区位及规模结论一：项目区位的商业等级越高，繁荣度越高，项目整体体量不大，但可售商业比例相对越大，可售商业比例最多可以做到20%；结论二：项目区位的商业氛围较弱，项目体量相对大,可售商业占总建筑面积比例最多可达10%。建筑比例法--物理条件判定法--做足地块外街边街及利用引入地块红线内道路长度，控制层数（一般不超过2层，局部可做3层）确定销售商业物业的体量。内向型商业：商业占比总建面3%以内；兼顾型商业：商业占比3%-5%左右外向型商业：商业占比5%-12%左右人均商业面积法--城市商业规划看，新建城市政府规划按照城市区域不同，人均商业面积变化，市场常用计算人均商业面积约为3平米/人居住区底商型商业体量估算方法：案例比较法--通过对于万达持有与销售商业体量比，销售型商业占比持有商业体量约为25%（3万金街/12万持有=25%）。配属城市综合体型商业体量估算方法：物理条件判定法--做足地块外街边界长度，控制层数（一般不超过3层，局部可做四层）确定销售商业物业的体量。商业容量法--判断商圈人口支撑商业总体量，减去总持有商业数量，其余为可售商业面积。区位及规模结论一：商圈等级越高，销售型商业体量占比越大；

核心商圈项目销售型商业体量最大可以占到持有商业体量的100%；结论二：商圈等级越低，销售比例越低；

次级或城市郊区型商圈内，销售型商业体量占比20%-40%；案例比较法--通过对于万达持有与销售商业体量比，销售型商业占主题商业街商业体量估算方法：区位及规模结论一：总体量集中在1-5万体量；

结论二：层数控制，一般做2—3层，最多不超过4层。餐饮街：2-3万平米酒吧街：1-2万平米

数码街：2万平米及

建材街：3-5万平米

服装街：2万平米及

婚庆街：2-3万平米民俗街：1-3万平米运动街：1-2万平米

女人街：2-5万平米

艺术街：5万平米及

主题商业街商业体量估算方法：1总图布局原则配属城市综合体型A布局原则B外部交通组织C层数设置原则（北方区域，南方区域）D业态规划主题商业街型A布局原则B外部交通组织C层数设置原则（北方区域，南方区域）D业态规划社区配套型A布局原则B外部交通组织C层数设置原则（北方区域，南方区域）D业态规划2平面布局原则A柱网B层高C内部交通体系（北方区域，南方区域）D店铺划分原则（对应业态布局，确定店铺大小比例，主力店预留位置）E后勤体系与疏散F店铺溢价策略3立面设计原则A外立面风格意向B店招和展示型（对内，对外）

产品设计导则

产品设计导则及业态规划原则

1总图布局原则2平面布局原则3立面设计原则北京常营18--20m配属城市综合体型布置原则a、销售型商业必须跟持有商业脱开布局（1建筑形体关系分开2.结构形式分开3设备系统分开）；b、销售型商业利用连廊与持有商业连接，连廊部分持有；18--20m

产品设计导则及业态规划原则

北京常营18--20m配属城市综合体型布置原则a、销售型商业配属城市综合体型外部交通组织a、商业和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商业形成室外商业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5.5m停车+9m车道+5.5m停车+3m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；9.05.35.33.03.0成都五块石后街尺度北京常营商业环路

产品设计导则及业态规划原则

配属城市综合体型外部交通组织a、商业和住宅在同一地块的，应设上海虹桥150m70--90m70--90m配属城市综合体型——外部交通组织a、对于外部界面已形成车行道路交通体系，地块进深较深，形成单一动线，可设置具备行车条件的步行街区。b、步行街区可根据人流主要来向设置多个出入口，对外出入口步行至最远点商铺距离不超过150米。

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥150m70--90m70--90m配属城市综合体型上海虹桥3.56.03.5上海虹桥步行街尺度外部交通布置原则a、步行街区内如设置地下一层，地下一层与地上商业之间需设置开敞式下沉广场连通，在入口及节点下沉广场内需设置通往地下一层的扶梯。b、步行街区（商业街的宽度为13--15m左右：3.5m人行道+6.0--8m行车+3.5m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥3.56.03.5上海虹桥外部交通布置原则a、步行街上海虹桥4F层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层。区域位置较差项目，原则上不超过三层，重要节点处可做局部四层。南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊。b、地下：销售商业只在地下一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；4F4F4F4F4F

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥4F层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层3F3F3F北京常营层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层。区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层。南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊。b、地下：销售商业只在地上一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；

产品设计导则及业态规划原则

3F3F3F北京常营层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，北京常营(封闭暖廊）层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊；区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置内廊。b、地下：销售商业只在地上一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；成都北城(外廊）

产品设计导则及业态规划原则

北京常营(封闭暖廊）层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，上海虹桥B1层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊；区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置内廊。b、地下：销售商业只在地下一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；

产品设计导则及业态规划原则

上海虹桥B1层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层业态规划a、业态布局：低楼层（1-2层）以零售+休闲餐饮为主，高楼层以餐饮+娱乐为主。尽量设置餐饮条件。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：零售服饰/化妆品/儿童/生活/数码/文娱60~150~500电器3000~8000快消（次主力）800~2000餐饮正餐200~2000简餐100~500快餐100~500美食广场1500~3000休闲饮品40~250娱乐电玩800~1500儿童乐园250~500服务美容美体保健100~800教育培训150~800家居家居配套50~150

产品设计导则及业态规划原则

业态规划a、业态布局：低楼层（1-2层）以零售+休闲餐饮为主烟台A3地块布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局。b、设置多个出入口与节点空间，形成组团式布局。主题商业街型

产品设计导则及业态规划原则---

烟台A3地块布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局重庆春森彼岸餐饮娱乐街布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局。b、设置多个出入口与节点空间，形成组团式布局。重庆春森彼岸餐饮娱乐街布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景层数设置原则a、餐饮娱乐主题街型：1主要出入口引入车行道路与城市道路无缝连接，沿街设置停车条件，车行道路宽度为22—26米。其他节点设置步行入口。2结合出入口处，在街区口部及内部设置节点空间，重点打造。烟台A3地块人行入口车行入口街宽22—26米层数设置原则a、餐饮娱乐主题街型：1主要出入口引入车行道路与无锡太科园人行入口车行入口车街宽22—26米步街宽22—26米3结合出入口处，在街区口部及内部设置节点空间，重点打造。层数设置原则b、除餐娱街外，如服装婚庆等零售主题街型：11---主要出入口引入车行道路与城市道路无缝连接，沿街设置停车条件，车行路宽度为22—26米。2局部设置通车条件的步行街区，街宽12—15米，步行长度不超150米。满足商业街步行逛街需求。无锡太科园人行入口车行入口车街宽22—26米步街宽22—26成都时代西安项目1F2F3F层数设置原则a、以二层产品为主，局部节点及商业价值高位置设置3—4层。b、南方区域项目可设置为外廊式产品，在节点处设置大店。高楼层以赠送露台来溢价。c、北方区域一二层为一托二形式，三四层设置封闭暖廊。d、在节点处设置大店，高楼层商铺赠送露台及面积。成都时代西安项目1F2F3F层数设置原则a、以二层产品为主，业态规划a、业态规划：以服装餐饮酒吧建材等专业业态为主。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：餐饮街：2-3万平米，单店面积100-500，大型商铺1000-3000平米.酒吧街：1-2万平米，单店面积集中在200-500平米。数码街：2万平米及以上不等：单店面积集中在30-50平米。建材街：3-5万平米及以上不等：单店面积集中在150-300平米

服装街：2万平米及以上不等：单店面积集中在50-80平米婚庆街：2-3万平米及以上不等：单店面积集中在150-300平米民俗街：1-3万平米及以上不等：单店面积集中在50-150平米运动街：1-2万平米及以上不等：单店面积集中在30-80平米女人街：2-5万平米及以上不等：单店面积集中在30-80平米 艺术街：5万平米及以上不等：单店面积集中在100-300平米

业态规划a、业态规划：以服装餐饮酒吧建材等专业业态为业态规划a、业态布局：以生活配套为主，业态包括：生活超市、餐饮及其他满足日常生活需要的小店。

尽量设置餐饮条件。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：居住区底商型

产品设计导则及业态规划原则---

估测

20万平米成熟社区配套业态组合：

1个标超（1000—5000)+1个大型酒楼（1000—3000）+3—5个中型餐饮（900—2500）+2个快餐店（200—400）+2个便利店（200--600）+2个美发（200—400）+1个美容（300—500）+两个房产中介（200）+1个干洗店（100）+1个打印(50—100)+1个足疗店(300—1000）+1个台球厅（200—500）+1个饼屋（100—200）+1个水果店（100）+1个银行（500—1000）+1个早教（300—500）

=5950—16100平米。结论：按照10%的比例配建商业为2万平米，外向型社区配套，考虑一定的投资需求与外部消费人群流入，该数据是合理的。如超过2万平米，那么此商街辐射范围一定是区域型的。

业态规划a、业态布局：以生活配套为主，业态包括：生活超市、餐业态规划居住区底商型

产品设计导则及业态规划原则---

业态经营面积可接受层数综合超市6000-15000B1-2层社区超标1000-5000B1-2层便利店100-3001层早教类300-5002-4层餐饮类快餐类：100-5001-3层中型餐饮:300-5001-3层咖啡:100-2501-3层大型中餐1000-30001-4层美容美发美发：100-2001层美容：200-8001-4层休闲娱乐类（

足疗台球）200-10001-4层饼屋（蛋糕店）50-1001层生活家居100-2001层/2层地产中介100-2001层干洗店50-1001层冲印店50-1001层杂货/肉菜/水果/五金/邮政等其他1001层银行500以上1层业态规划居住区底商型业态经营面积可接受层数综合超市6000底商布置原则a、大型居住社区，尽量利用城市道路或社区内规划道路的主界面布局,延长销售型街铺的临街面；b、在小区主次出入口，商业界面沿道路进行延伸；青岛滟澜海岸西安枫香庭底商布置原则a、大型居住社区，尽量利用城市道路或社区内规划道底商布置原则a、商铺沿街长度超过220米，需断开4米宽×4米高消防通道；可结合景观布置成节点广场。b、小区道路、车库出入口尽量结合消防通道布置，避免商铺临街面无价值的断开；c、在主要道路交口、小区出入口、主要节点空间应布置面积较大的目的型商铺（300平米以上）青岛滟澜海岸绍兴柯桥原著结合景观节点沿街商铺长度超过220米节点大店底商布置原则a、商铺沿街长度超过220米，需断开4米宽×4米商铺与住宅塔楼的间距：消防间距a、底商尽量和住宅、公寓塔楼物理脱开，脱开间距除满足消防间距外，还应满足卫生、对视间距等当地规范要求。b、争取底商最大限度满足餐饮条件。底商住宅距离在满足消防间距同时，还应注意满足对视卫生间距。与住宅最低同层的商铺应满足对视卫生间距。杭州滟澜山86-1商铺与住宅塔楼的间距：消防间距a、底商尽量和住宅、公寓塔楼物外部交通–停车位（平面）a、重点考虑机动车到达便利，沿主干道界面设置停车位。停车位在项目满足规划条件情况下，尽量利用用地红线外空间。b、在红线内，建筑退线距离满足的情况下，应设置店铺前的时租停车位，增加店铺可达的便利性。西安用地红线红线外路边停车带红线内停车位道路红线外部交通–停车位（平面）a、重点考虑机动车到达便利，沿主外部交通–停车位（剖面）A、店铺前的停车位尾部应距离商业店铺入口不小于3米商业步行空间。B、在建筑退线紧张或报批允许的情况下，可以将停车位与人行道重叠使用，注意连续停车数量不宜大于10辆，需设置人行通道。青岛不小于3米5米人行道+绿植停车位商业步行空间城市道路4米底商店铺外部交通–停车位（剖面）A、店铺前的停车位尾部应距离商业外部交通–停车位a、底商按退用地红线5米和10米两种情况下的参考布置方式。b、需注意绿化带与停车带兼用时，行道树的点位与车位的设置，连续停车每20米，应设置人行通道。5米2米3米平行停车带10米45-90度停车带/绿化带4.4米-5.0米5.0米-5.6米道路红线2.4米绿化带/人行道步行空间商铺建筑商铺建筑平行停车带2.4米道路红线步行兼回车场地外部交通–停车位a、底商按退用地红线5米和10米两种情况层数设置原则a、以沿街地上2层为主，根据项目面积规模需求，局部街道转角或小区出入口处可设置有价值的3层。b、主要以1带2层的复式商铺为主，根据市场需求和满足消防规范的前提下，可划分带独立垂直交通的2层或3层商铺，并在1层设置独立的小门厅。c、局部的3层商铺可利用相邻2层屋面室外空间，作为外摆用途，注意与住宅塔楼的对视距离。北京大兴L1L2L1独立小门厅在沿街明显位置L2电梯厅紧凑连接一组商铺L3店铺外轮廓后退，利用赠送露台溢价层数设置原则a、以沿街地上2层为主，根据项目面积规模需求，局1.柱网a、商铺下有地下停车时，商铺柱网按地下车库整体规划布置。b、商铺面宽方向柱网：8.1m~10.4m（柱宽+3~4个停车位*2.4m停车宽度）;进深方向依据店铺要求而定。3.平面布置原则7.8m10.6m10.6m10.6m8.4m8.4m4.2m1.柱网a、商铺下有地下停车时，商铺柱网按地下车库整体规2.面宽和进深a、面宽进深比不超过1:4B、餐饮业态不低于15米进深。3.平面布置原则面宽进深比不超过1:44.6m15m北京大兴项目2.面宽和进深a、面宽进深比不超过1:4B、餐饮业态不低于13.与塔楼关系a、原则一：住宅楼