第一酒市项目报告(徐镇)分析课件

第一酒市商业项目初判

2015.05.18-25第一酒市商业项目初判1第一酒市商业项目初判

2015.05.18第一酒市商业项目初判2项

目平面图地上1-6层地下1层项目平面图地上1-6层地下1层3项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准

第一酒市地处上海市西北部的普陀区中心位置，普陀区面积55.53平方公里，下辖8个街道、2个镇。苏州河流经普陀区14公里，岸线长达21公里。素有“上海西大堂”之称，是沪宁发展轴线的起点，也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽。第一酒市交通发达，距虹桥综合交通枢纽10公里，距浦东机场50公里，沪宁城际铁与轨道交通11号线、规划15、21号线在上海西站综合交通枢纽实现“零换乘”。G2京沪高速出入城段直达第一酒市，从G204线、G312线可达长江流域、东北、西北地区。对内交通便利，内、中、外三条环线均可沿武宁路直达，轨道交通3、4、7、11、13号线，连接上海各中心区和邻近郊区。项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准4项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准

2014年是普陀区经济转型、民生改善取得明显进展的一年。按照“创新驱动发展、经济转型升级”总体要求，紧紧围绕建设“上海西部新兴商贸科技区”的战略目标，实现地区生产总值787.74亿元，比上年增长7.35%；实现财政总收入255.26亿元，增长11.86%，其中区级财政收入85.10亿元，增长13.35%。以商贸业、现代服务业为主体的第三产业实现增加值681.61亿元，增长9.1%。项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准5项目所在城市介绍地理位置

经济状况消费水准项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准6项目概况区位体量经济状况述求评判

项目位于真如城市副中心，上海西站经济圈，武宁路1888号，真如古镇路口。项目地块属于商业用地，建筑面积33561平方米，为地下一层地上六层的建筑布局，具体楼层面积为：项目概况区位体量经济状况述求评判7项目概况区位体量

物业现状述求评判1、物业现状：项目目前已空置，但有部分商铺的合同期限还未到期，在交易过户前会把所有的租赁问题解决，然后再交易过户。2、开发简介：第一酒市市场有限公司成立于2009年7月31日，注册资本1亿元，隶属于上海钢市投资控股集团（上海最大的钢铁贸易市场、福建周宁人创办。董事长：周华瑞），是一家专业提供酒类消费品市场运营与管理的服务商。上海钢市投资控股集团名下拥有7家全资控股子公司——上海泓元实业有限公司、上海朝朝翔物流配送有限公司、上海逸钢仓储物流有限公司、上海钢市电子商务有限公司、上海茂日实业有限公司、上海泓嘉物流有限公司、第一钢市市场（广西）有限公司，3家参股投资公司——上海联合钢铁交易所、上海杨浦览坤小额贷款股份有限公司、重庆钢铁实业有限公司。目前受国家政策调整的影响，钢铁市场非常不景气，受此拖累加上第一酒市自身不善运营管理，导致第一酒市的运营处于完全停滞的状态。3、转让方式：项目原计划是以股权转让方式交易，但因有部分股东的股权有债务问题，故现采用资产转让方式进行交易。由于交易过程各种法律规定的税费以及聘请专业顾问机构产生的费用为400万，所以对外销售价格如果为

4.25亿元，即合同价必须是4.29亿元，400万将支付还给前述的顾问机构。4、财务状况：项目除交通银行2.97亿本金的贷款担保抵押外（现在已增加到约3.5亿元），该大楼资产无其他质押；另外尚有部分应付账款：工程尾款；应付政府税款；以及后续若第一酒市大楼资产转让后，公司清算可能产生的员工遣散费用、租赁客户清场费用等。这些应付账款均为第一酒市公司负责清理，不影响酒市大楼资产交易；同时，第一酒市公司所有应付的账款均会由第一酒市公司自行处理，与第一酒市大楼资产购买方无关。5、其他：交易中买房承担的其他费用还有契税，即合同价的3%。项目概况区位体量物业现状述求评判8周边调研商住状况商圈分析

坪效状况周边调研商住状况商圈分析坪效状况9周边调研商住状况商圈分析

坪效状况周边调研商住状况商圈分析坪效状况10项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

市场现状

佛教在中国已有二千年历史。现在中国有佛教寺院1.3万余座，出家僧尼约50万人，佛教徒现占中国人口的40%以上，超过6亿人。如果加上佛教的居士数量，粗略估计8亿以上。

随着市场经济的繁荣，商业文化的普及，一方面带来广大人民群众日常生活水平的稳步上升，物质收入上的提高带来了精神文化上的享受需求，另一方面扩大了吉祥吉庆用品的消费，节日假期、红白喜事、亲朋聚会、商业往来都需要吉祥吉庆用品的衬托、点缀、助兴。因而，佛教用品市场进入了空前的繁荣时代！项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议11项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

市场需求佛教用品需求市场无比庞大，据不完全统计，目前我国仅佛教工艺品交易量已数十亿计算。经过几年的发展，中国大陆已经迅速成长为全球最大的佛教工艺品制造基地，中国大陆在佛教工艺品行业的地位逐渐凸现。项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议12项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

产业优势经营佛具用品实质是经营文化，其核心竞争优势在于深厚的文化积淀，这种积淀无法在短期内模仿到。因此，佛具用品的市场竞争激烈程度远远低于其它行业。1、佛教文化用品为新兴产业，市场竞争力小佛教文化根深蒂固，但经营佛教用品的企业相当少，主要是企业自身文化素养不够，加上早期人们观念的限制，除了北京、上海等发达城市的极个别企业在经营外，其他中小的城市，多是以小商铺零售为主，未形成专业化系统化经营模式！急需一个整合各方资源的专业企业来引导市场！2、涉及生活百科，市场需求量大佛教用品由于其蕴涵的文化特性，是对美好生活和事业前景的象征，因而被人们广泛用于商务活动、收藏馈赠、婚丧嫁娶、日常朝拜等！佛教信众遍布大江南北，佛教用品是这些信众日常礼佛的必备。同时商业的迅速发展，也加快了对这些有着美好愿景意义的礼品的需求。3、经营方式灵活，具备多样性商家现代企业制度运营，先进的理念，高素质的专业团队！可灵活运用连锁经营，经销代理、合资合作等多种方式，满足不同投资者和消费者的需求。项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议13项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

项目商业分类布置及比例

本项目由于地处真如老街南端，与北端老街的真如寺南北相距约400米，建议项目以宗教为切入点，可设立：1、宗教用品市场及展示：1层全部和2层部分，近7000㎡（约20%）2、特色素斋馆及产品区：2层部分及3层全部，近7000㎡（约20%）3、禅修馆、住宿、讲堂：4-6层全部，近13000㎡（约40%）4、车库及车位：地下一层151个车位，近7676㎡（约20%）5、地面20个车位项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议14项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

佛教用品项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议15项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

修禅静室项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议16项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

禅宿项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议17项目运营预判项目坪效收益以周边商业作参考，可以设定在均价3元/平米/天。由于没有同类市场可作参比，所以实际的运营收益可根据运营状况作一定幅度的上调。不考虑车位的收入，项目的年收益预估在3000万左右。按转让总价4.5亿元计，年收益率为7%左右。（本项目纯商业面积25555㎡的转让楼板价为17609元/㎡）佛教市场分析商业分类租金建议项目运营预判项目坪效收益以周边商业作18

由于本项目地处真如老街南端，与北端老街的真如寺南北相距约400米，建议以宗教为切入点，在打造本市仅有的宗教用品市场的同时，引入高级禅修及住宿、禅修保健餐馆、禅修食品总汇等，借助真如老街在上海的知名度，让真如再次以寺向市崛起，以此稳定地推动和提升本项目的商业价值。谢谢！

2015年6月8日结束语

由于本项目地处真如老街南端，与北端老街的真如寺南北19第一酒市商业项目初判

2015.05.18-25第一酒市商业项目初判20第一酒市商业项目初判

2015.05.18第一酒市商业项目初判21项

目平面图地上1-6层地下1层项目平面图地上1-6层地下1层22项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准

第一酒市地处上海市西北部的普陀区中心位置，普陀区面积55.53平方公里，下辖8个街道、2个镇。苏州河流经普陀区14公里，岸线长达21公里。素有“上海西大堂”之称，是沪宁发展轴线的起点，也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽。第一酒市交通发达，距虹桥综合交通枢纽10公里，距浦东机场50公里，沪宁城际铁与轨道交通11号线、规划15、21号线在上海西站综合交通枢纽实现“零换乘”。G2京沪高速出入城段直达第一酒市，从G204线、G312线可达长江流域、东北、西北地区。对内交通便利，内、中、外三条环线均可沿武宁路直达，轨道交通3、4、7、11、13号线，连接上海各中心区和邻近郊区。项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准23项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准

2014年是普陀区经济转型、民生改善取得明显进展的一年。按照“创新驱动发展、经济转型升级”总体要求，紧紧围绕建设“上海西部新兴商贸科技区”的战略目标，实现地区生产总值787.74亿元，比上年增长7.35%；实现财政总收入255.26亿元，增长11.86%，其中区级财政收入85.10亿元，增长13.35%。以商贸业、现代服务业为主体的第三产业实现增加值681.61亿元，增长9.1%。项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准24项目所在城市介绍地理位置

经济状况消费水准项目所在城市介绍地理位置经济状况消费水准25项目概况区位体量经济状况述求评判

项目位于真如城市副中心，上海西站经济圈，武宁路1888号，真如古镇路口。项目地块属于商业用地，建筑面积33561平方米，为地下一层地上六层的建筑布局，具体楼层面积为：项目概况区位体量经济状况述求评判26项目概况区位体量

物业现状述求评判1、物业现状：项目目前已空置，但有部分商铺的合同期限还未到期，在交易过户前会把所有的租赁问题解决，然后再交易过户。2、开发简介：第一酒市市场有限公司成立于2009年7月31日，注册资本1亿元，隶属于上海钢市投资控股集团（上海最大的钢铁贸易市场、福建周宁人创办。董事长：周华瑞），是一家专业提供酒类消费品市场运营与管理的服务商。上海钢市投资控股集团名下拥有7家全资控股子公司——上海泓元实业有限公司、上海朝朝翔物流配送有限公司、上海逸钢仓储物流有限公司、上海钢市电子商务有限公司、上海茂日实业有限公司、上海泓嘉物流有限公司、第一钢市市场（广西）有限公司，3家参股投资公司——上海联合钢铁交易所、上海杨浦览坤小额贷款股份有限公司、重庆钢铁实业有限公司。目前受国家政策调整的影响，钢铁市场非常不景气，受此拖累加上第一酒市自身不善运营管理，导致第一酒市的运营处于完全停滞的状态。3、转让方式：项目原计划是以股权转让方式交易，但因有部分股东的股权有债务问题，故现采用资产转让方式进行交易。由于交易过程各种法律规定的税费以及聘请专业顾问机构产生的费用为400万，所以对外销售价格如果为

4.25亿元，即合同价必须是4.29亿元，400万将支付还给前述的顾问机构。4、财务状况：项目除交通银行2.97亿本金的贷款担保抵押外（现在已增加到约3.5亿元），该大楼资产无其他质押；另外尚有部分应付账款：工程尾款；应付政府税款；以及后续若第一酒市大楼资产转让后，公司清算可能产生的员工遣散费用、租赁客户清场费用等。这些应付账款均为第一酒市公司负责清理，不影响酒市大楼资产交易；同时，第一酒市公司所有应付的账款均会由第一酒市公司自行处理，与第一酒市大楼资产购买方无关。5、其他：交易中买房承担的其他费用还有契税，即合同价的3%。项目概况区位体量物业现状述求评判27周边调研商住状况商圈分析

坪效状况周边调研商住状况商圈分析坪效状况28周边调研商住状况商圈分析

坪效状况周边调研商住状况商圈分析坪效状况29项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

市场现状

佛教在中国已有二千年历史。现在中国有佛教寺院1.3万余座，出家僧尼约50万人，佛教徒现占中国人口的40%以上，超过6亿人。如果加上佛教的居士数量，粗略估计8亿以上。

随着市场经济的繁荣，商业文化的普及，一方面带来广大人民群众日常生活水平的稳步上升，物质收入上的提高带来了精神文化上的享受需求，另一方面扩大了吉祥吉庆用品的消费，节日假期、红白喜事、亲朋聚会、商业往来都需要吉祥吉庆用品的衬托、点缀、助兴。因而，佛教用品市场进入了空前的繁荣时代！项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议30项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

市场需求佛教用品需求市场无比庞大，据不完全统计，目前我国仅佛教工艺品交易量已数十亿计算。经过几年的发展，中国大陆已经迅速成长为全球最大的佛教工艺品制造基地，中国大陆在佛教工艺品行业的地位逐渐凸现。项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议31项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

产业优势经营佛具用品实质是经营文化，其核心竞争优势在于深厚的文化积淀，这种积淀无法在短期内模仿到。因此，佛具用品的市场竞争激烈程度远远低于其它行业。1、佛教文化用品为新兴产业，市场竞争力小佛教文化根深蒂固，但经营佛教用品的企业相当少，主要是企业自身文化素养不够，加上早期人们观念的限制，除了北京、上海等发达城市的极个别企业在经营外，其他中小的城市，多是以小商铺零售为主，未形成专业化系统化经营模式！急需一个整合各方资源的专业企业来引导市场！2、涉及生活百科，市场需求量大佛教用品由于其蕴涵的文化特性，是对美好生活和事业前景的象征，因而被人们广泛用于商务活动、收藏馈赠、婚丧嫁娶、日常朝拜等！佛教信众遍布大江南北，佛教用品是这些信众日常礼佛的必备。同时商业的迅速发展，也加快了对这些有着美好愿景意义的礼品的需求。3、经营方式灵活，具备多样性商家现代企业制度运营，先进的理念，高素质的专业团队！可灵活运用连锁经营，经销代理、合资合作等多种方式，满足不同投资者和消费者的需求。项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议32项目运营预判佛教市场分析商业分类租金建议

项目商业分类布置及比例

本项目由于地处真如老街南端，与北端老街的真如寺南北相距约400米，建议项目以宗教为切入点，可设立：1、宗教用品市场及展示：1层全部和2层部分，近7000㎡（约20%）2、特色素斋馆及产品区：2层部分及3层全部，近7000㎡（约20%）3、禅修馆、住宿、讲堂：4-6层全部，近13000㎡（约40%）4、车库及车位：地下一层151个车位，近7676㎡（约20%）5、地面20个车位项目运营预判佛