地产公司商业经营管理制度

商业经营管理制度1全程商业（物业）管理1.1商业（物业）管理策划在项目的初步设计和施工图设计委托前，商业经营中心就应当参与。在委托施工图设计前，商业经营中心从今后交付使用的角度，对项目的功能、使用、维修、施工、设施、计量、环境维护等方面提出商业经营管理的专业化建议，写入施工图设计任务书中。在工程建设过程中，商业经营中心提前介入，参与建筑单体、各专业工程的内部预验收和正式验收，缩短工程验收与交付使用前物业验收和移交的工作周期。根据项目的档次和市场定位要求，商业经营中心在开始销售前就应当编制商业管理服务手册，内容包括：物业服务项目、物业管理费标准、销售（租赁）合同的物业条款、业主公约等。在工程开发建设和营销招商的整个过程，商业经营中心都要全程介入。1.2商业管理准备商业管理（含物业管理，以下同）在工程竣工三个月前，做好各项物业（商业）接管的准备工作，内容包括：制度准备、成本预算准备、人力资源准备、培训上岗准备等。对每一项准备工作都要制定专题实施计划，报执行副总裁、常务副总裁审核、总裁批准。制度准备：根据项目的商业管理特点，商业管理公司（或物业公司，以下同）负责编制商业管理的各种规章制度，包括：《管理公约》、《住户（租户）手册》、《住户（租户）守则》、《工程维修》、《装修规则》、《停车场规则》、《物业收楼文件》、《租约》、《保洁》等。成本预算准备：在工程设计阶段，商业管理公司负责编制项目3～6年总的商业管理成本计划书，每年年底，编制年度商业管理成本计划，经财务管理中心审核，执行副总裁、常务副总裁核准，总裁批准。商业管理成本控制以年度成本计划为依据。人力资源准备：作为商业管理准备工作的第一重点，要编制详细的人力资源需求计划、到岗时间、任职条件等，在工程竣工前分期到岗、分批培训。1.3商业管理启动商业管理的全面启动是以商业管理公司（组织集团下属商业经营公司一道）参与工程最终验收为标志。商业管理公司、商业经营公司参与工程内部预验收和最终验收，从商业管理和商业经营的角度提出工程整改意见，并在工程整改中与项目公司共同验收整改结果。工程正式竣工验收后，原则上在三十天内，项目公司与商业管理公司办理移交，对商业管理公司提出的整改意见，由项目公司组织施工单位严格按工程维修条款及时修缮；商业管理公司接受项目后，严格按商业管理的各项制度准备和人力准备实施规范的商业管理。商业管理全面贯彻为用户服务的宗旨，及时解决业主入住（商户进驻）时提出的各种问题，并加强沟通和宣传商业管理规定，以取得业主（商户）的理解支持并及时调整我们的商业管理方法，塑造宝龙商业管理品牌。1.4商业管理运行商业管理的日常运作最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。具体包括：物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、为入住业主（进驻商户）提供优质服务等。为客户提供优质服务的同时，以《管理公约》及其他管理规定为依据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开源节流，提高资金利用率，改善物业的使用功能。商业管理复杂性、系统性、专业性的特点决定了管理的难度，良好的内外部环境对提高商业管理水平显得尤为重要。商业管理公司应对管理工作进行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识，为商业管理的提高打下基础。2商业经营管理计划管理2.1计划编制2.1.1商业经营管理前期准备计划在商业管理和商业开业的前期准备阶段，商业管理公司、商业经营公司（指酒店公司、康城百货公司、游乐公司、食全食美公司、影院公司、旅游公司等集团下属公司）分别负责编制商业管理准备计划（包括成本计划、人力资源计划、制度准备、培训计划等）和开业筹备计划（包括装饰装修、设备安装进度计划、成本计划、人力资源计划、制度准备、培训计划等）。执行副总裁牵头组织工程、财务、商业管理、商业经营、人力资源等各专业人员集体论证，经常务副总裁审核、总裁批准后作为整个项目商业管理准备和商业开业筹备的依据。2.1.2年度商业经营管理计划商业管理公司、商业经营公司起草年度商业管理计划、商业经营计划初稿，内容包括：年度成本计划、经营收入计划、设备维保计划、培训计划、服务计划等。执行副总裁组织讨论、核准，经常务副总裁审定、总裁批准后作为全年商业经营管理工作的依据。2.1.3季度、月度商业经营管理计划每年3、6、9、12月25日前，商业管理公司、商业经营公司编制下季度商业经营管理计划和收支计划，分别报送商业经营中心和财务管理中心。在每月25日前，商业管理公司、商业经营公司根据季度计划编制次月度商业经营管理计划和收支计划，分别报送商业经营中心和财务管理中心。商业经营中心组织专题讨论、核准季度、月度商业经营管理计划；财务管理中心组织专题讨论、核准季度、月度收支计划；上述计划报经集团领导审批后下达、执行。2.2计划执行商业管理公司、商业经营公司是执行计划的责任者，应当严格按集团总部下达的计划组织日常工作。商业管理公司、商业经营公司在计划执行过程中，对阻碍计划实施的问题，应及时向集团总部汇报，由执行副总裁牵头处理，在第一时间内予以解决。商业管理公司、商业经营公司逐月统计商业管理计划、商业经营计划完成情况，按集团总部统一制定的统计表格填报，在每月月底前报送商业经营中心。2.3计划考核由商业经营中心和财务管理中心分别对商业管理公司、商业经营公司工作计划和收支计划完成情况进行季度和年度考核，考核结果经常务副总裁确认后，作为评价商业管理公司、商业经营公司经营管理绩效的依据。3商业经营管理成本管理3.1商业管理、商业经营成本计划每年年初，商业管理公司、商业经营公司起