新加坡的土地制度与土地市场管理

新加坡的土地制度与土地市场管理新加坡南洋理工大学刘云华博士电邮：手机：65-97497576讲座1-1g1一、土地使用效率的理论与管理规范二、新加坡土地制度与土地管理机构三、新加坡的土地市场与地产政策

2一、土地使用效率的理论与管理规范土地使用效率土地使用效率在于土地产出的最大化，即让能够产出最多的土地使用者使用土地。平等的市场交易自然会使土地的使用权落入出价最高者，同时，他必然也是能使土地产出最多的人。完全竞争的土地市场会使土地使用效率到达最佳状态。3市场经济中土地的特殊特性1。不可移动性造成分割的土地市场。2。区位的唯一性造成产品的异质性以及一定的垄断性。3。分割的市场和有限供给以及可以长期重复使用成为最佳投机品。4。不可移动性造成使用者外部效应的不可移动。结论：自由土地市场是不可能达到完全竞争市场的最佳状态。4土地管理的目的是取得土地使用的综合效率土地管理的不同层次和类别：城市土地的综合规划土地分区制管理土地市场化管理市场经济中土地的管理规范5城市综合规划城市规划则是研究如何合理地规划土地的使用，从而使整个城市能够和谐高效地运作，提高城市运行的综合效率。这包括合理的工业、商业和住宅区的布局，畅顺的交通，整洁、优美的环境，以及具有历史文化特色的市容等。简单说来：城市规划的核心是布局“人口、交通、产业”

这三个要素，解决“交通拥挤和环境污染”两个问题。城市土地的综合规划6城市系统规划模式中心城市和卫星城模式多中心模式。城市带。正在探索中的立体城市和超级都市。城市土地的综合规划7中心城市和卫星城模式城市在由集聚效应导致的人力、资本集中的同时，也由于交通成本的降低向外扩散。扩散的新城区或形成的卫星城并不一定复制中心城市的所有功能，而是借用或仍然依托中心城市的某些功能，于是形成中心城市和卫星城的模式。城市群或城市带模式每一城市各自专注于某些方面的产业或经营，形成经济功能互补的城市群或城市带。城市土地的综合规划8《环球企业家》2010-07-052010年6月24日，国务院副总理李克强在上海进一步指出，城市群是城市化发展的重要途径⋯⋯通过现代交通网络，把中心镇发展成中小城市，与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为，这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费，亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。

9基本的手段是将使用目的互不相容的土地分离开来。土地分区的基本类型有：公害分区财政分区设计分区土地分区制管理10公害分区（（外部性分分区）把不相容的的土地利用用隔离开来来。产生公害的的产业通常常有：工业工厂的的工业污染染零售商业的的外部性如如交通阻塞塞和噪音高密度住宅宅产生的外外部性负效效应交通拥拥挤和噪音音问题。公害分区的的方法不减减少污染量量，只能是是污染源转转移。土地分区制制管理11公害分区（（外部性分分区）环保性能分分区：传统统分区以区区域划分土土地。环保保性能分区区则以环保保标准分区区，符合限限定环保标标准者都可可以进入。。零售业公害害：交通拥拥挤、噪音音、停车是是零售业的的主要外部部效应。若若以环保性性能分区，，只要零售售业者能够够满足要求求，也可以以座落在住住宅区内。。住宅公害：：大部分住住宅外部性性产生于高高密度住宅宅。停车、、噪音、遮遮挡是主要要问题。土地分区制制管理12财政分区地方政府通通常利用财财产税为公公众服务提提供资金，，所以城市市会排斥那那些可能给给地方政府府带来财政政负担的家家庭或企业业。高密度住宅宅通常是地地方政府排排斥的对象象。排斥性分区区制和包含含性分区制制。边缘土地的的使用可能能会用附加加开发费。。工、商业开开发区要承承担其对所所在区域产产生的外部部成本。土地分区制制管理13设计分区设计分区将将住宅和就就业的增长长引向能够够有效提供供基础设施施的地区。。设计分区区也常常被被用于保护护空隙地段段。直接开发：：考虑土地地所以者的的权益。空隙地分区区制。边际际效益与土土地边际成成本的均衡衡。土地分区制制管理14未实行分区区制的城市市如何？美国德州休休斯顿市是是美国唯一一没有分区区的城市。。发展的结果果是休斯顿顿是城市机机构和土地地利用分布布基本类似似于其他土土地分区的的城市。土地不分区区的优点是是：激励土地所所以者对土土地利用的的状况进行行谈判，受受外部性影影响的各方方通过谈判判，签订和和约一解决决外部性问问题。没有有分分区区制制使使大大部部分分工工业业厂厂商商聚聚集集于于易易于于进进入入交交通通网网的的地地方方，，零零售售商商聚聚集集在在商商业业中中心心和和零零售售业业条条状状带带地地区区。。土地地分分区区制制管管理理15土地地市场场化化管管理理只只能能是是在在城城市市土土地地规规划划的的基基本本框框架架下下有有限限地地实实行行市市场场机机制制，，即即目目前前通通行行的的招招投投标标、、拍拍卖卖、、挂挂牌牌等等。。招标标：：当当土土地地使使用用的的外外部部效效应应成成为为主主要要考考虑虑因因素素时时，，固固定定土土地地价价格格下下的的项项目目招招标标是是最最可可能能的的有有效效土土地地利利用用。。土地地的的市市场场化化管管理理16土地地的市市场场化化管管理理（（继继续续））投标标：：价价格格是是主主要要考考虑虑因因素素，，但但市市场场又又不不能能形形成成竞竞争争市市场场，，则则由由为为数数不不多多的的购购买买者者投投标标。。拍卖卖：：如如果果土土地地价价格格是是主主要要考考虑虑因因素素，，有有足足够够的的购购买买者者。。挂牌牌：非非竞竞争争地地段段。。土地地利利用用管管理理与与分分区区制制17监控控土土地地市市场场的的其其他他机机制制限期期开开发发。。土地地供供应应调调节节。。交易易税税。。资本本增增值值税税。。建设设执执照照。。土地地利利用用管管理理与与分分区区制制18概念念性性规规划划图图概念念性性规规划划图图1967年由由联联合合国国专专家家帮帮助助制制定定。。其其主主要要用用途途为为新新加加坡坡的的产产业业分分布布、、市市区区中中心心体体系系和和交交通通设设置置提提供供指指导导。。概念念性性规规划划图图主主要要理理念念是是要要考考虑虑交交通通、、环环保保、、土土地地利利用用等等城城市市的的综综合合效效率率。。城市市中中心心和和相相对对独独立立卫卫星星城城的的概概念念减减少少总总体体交交通通需需求求。。产业业布布局局注注重重环环保保和和就就业业分分布布。。新加加坡坡土土地地综综合合利利用用与与集集约约利利用用19新加加坡坡城城市市规规划划土地地的的综综合合利利用用与与集集约约利利用用新加加坡坡的的城城市市中中心心与与卫卫星星城城体体系系设设计计。。20概念念性性规规划划图图的的市市镇镇和和交交通通安安排排21交通通规规划划概念念性性规规划划图图以以环环形形和和中中心心向向外外辐辐射射的的模模式式设设计计新新加加坡坡的的干干线线交交通通网网络络。。这种种设设计计可可以以使使得得车车辆辆由由中中心心方方便便地地到到达达外外围围的的卫卫星星城城，，也也可可以以使使车车辆辆从从中中心心区区的的一一个个地地方方方方便便地地到到达达另另一一个个地地方方。。干线线交交通通网网络络由由地地铁铁系系统统和和高高速速公公路路系系统统组组成成。。目目前前的的地地铁铁线线长长93公里里，，未未来来计计划划增增加加到到500公里。新加坡城市规规划22人口布局在市中心和其其他商业区内内设有公共住住房对缓减交交通拥挤是非非常重要的。。23新加坡城市规规划24新加坡城市规规划25产业布局在居民区附近近设置低污染染的工业区对对缓减交通拥拥挤也是非常常重要的。26从我家窗户看看出去的景观观：面向西南南，对面是炼炼油厂，当时时风向西北。。27土地规划中的的环境考虑产业布局：污污染控制。交通与人口密密度：噪音和和拥挤问题。。绿地比例：每每千人0.8公顷绿地，和和开放空间。。新加坡城市规规划28市区中心功能能区划分模式式行政区：适度度分散原则。。历史文化区：：殖民地行政政区，中国城城，马来村，，印度村。教育与传媒：：集中。金融区：集中中市区中心。。商业区：中心心商业区与卫卫星城商业区区。新加坡城市规规划29新加坡土地利用分布布2009居住用地19％：各类住房房工作用地19％：工厂、办办公室、仓库库、销售中心心娱乐和社区空空间23％：公园、水水库、运动场场、学校、图图书馆基础设施21％：交通系统统、机场、港港口、水电、、电讯其他18％：军营、训训练场未开发发区新加坡710平方公里土地地，土地用途途细分为31个类别。30土地用途2000土地分配预测需求差额住房10,000(15.1)18,000(22.5)8,000商业1,000(1.5)1,500(1.9)500工业8,000(12.2)14,000(17.5)6,000公园2,500(3.8)4,500(5.6)2,000社区、机构4,000(6.0)5,500(6.9)3,000运动、娱乐1,600(2.4)2,000(2.5)400基础设施3,300(5.0)6,300(7.8)3,000道路8,200(12.5)9,600(12.0)1,400其他27,400(41.5)18.600(23.2)(-8,800)

总计66,000(100)80,000(100)14,000新加坡土地利用分布布，公顷，(%)资料来源：市市区重建局31二、新加坡的的土地制度与与土地管理机机构新加坡的土地地制度新加坡的土地地所有制是国国有和私有的的混合制度。。国有土地是通通过土地征用用法从私有土土地征用而来来。目前国有有土地比例约约为90%。国有土地出让让的使用权一一般是99年，特别情况况有30年或60年。私人发展商可可以向政府买买地建设私人人住宅或商业业地产，使用用权99年。此外，还有少少量的政府土土地使用权为为999年。32土地征用法1958年通过临时土土地征用法。。1966年通过了修改改后的土地征征用法。修改改后的法令授授予政府更广广泛的权力。。政府为了如如下目的征用用土地：为了仍何公共共用途。基于公众利益益，如果执行行部长认为有有必要，部长长可以指定仍仍何人，公司司或法定机构构进行征地。。为了仍何居住住、商业和工工业的用途。。新加坡的土地地制度33私有和国有土土地百分比的的演变----------------------------------------年度国国有私私有----------------------------------------194931691952376319604456196549511970574319756634198070301985762420068713----------------------------------------新加坡的土地地制度34新加坡土地管管理机构新加坡土地局局：土地局是政府府的土地管理理机构。土地地局也指定代代理机构管理理土地：新加坡市区重重建局建屋发展局裕廊工业集团团陆路交通局新加坡的土地地制度35隶属律政部的的法定机构，，代表国家行行使土地所有有权职责。土地局地职责责主要是对政政府土地和政政府建筑物的的管理和管制制，确保政府府土地出售、、建筑物出租租得到合理价价格。具体管理职责责有：土地出出售和出租、、土地征用、、土地分配以以及土地资料料管理。管制职责包括括土地注册和和土地用途监监管。新加坡土地局局36土地局的土地地出售管理土地局根据““政府土地地销售计划””直接出售售土地给私人人或政府部门门，土地的用用途包括农业业、商业，办办公等，也有有一些土地销销售是临时决决定的。土地局也会委委托代理机构构出售政府土土地同时要确保这这些机构尽可可能公开、透透明土地销售售过程。37如何确保土地地局和其他机机构出售土地地的公正性行政体系的廉廉洁新加坡法定机机构的运作模模式新加坡廉政监监督机制严密的和公开开、透明的销销售程序38新加坡土地局局的组织结构构确保土地局局在第一层面面上有宏观和和微观两个级级别的监督机机制。董事会主席总执行官副总执行官管制与公司服服务部公共土地组私人土地组土地财政组地理和空间组组土地管制组公司服务组土地资料组信息技术组法律服务组内部审计39

Chairman

MrGregSeow

Chairman,

AMPCapitalInvestors(Singapore)

新加坡土地局董事会成员：主要是非政府成员1.MrChalyMah

CEO&CountryManagingPartner,

DeloitteandTouche2.ProfessorPangEngFong

PracticeProfessorofManagement

新加坡管理大学商学院教授

SingaporeManagementUniversity3.DrPeterKellock

FoundermuveeTechnologiesPteLtd4.MsRitaSohSiowLan

Director总裁（建筑公司）RDCArchitects5.MrEdNg

President&CEO（保险公司）ASEAN，GECapital6.MrYapKimWah

新加坡航空公司资深副总裁SingaporeAirlinesLtd7.MrLatiffIbrahim

ManagingPartner

HarryEliasPartnership8.MsKohLin-Net

贸工部副秘书长DeputySecretary,MinistryofTradeandIndustry9.LeeTsaoYuan

ExecutiveDirector

SDCConsulting10.MrVincentHoong

土地局总执行官ChiefExecutive，SLA11.MrTanTongHai

ChiefOperatingOfficer

StarhubLtd12MrGregSeow

董事会主席

AMPCapitalInvestors(Singapore)40地块邮区地点面积

sqm，[sqft]成功售价发展计划LP116UpperEastCoastRoad686.2

[7,387]-一处三层半独立LP216TanahMerahKechilRoad404.7

[4,357]S$3731/M一处三层半独立LP310NamlyAvenue721.9

[7,771]S$3643/M一处三层独立土地局的土地地销售土地局在网上上公布土地销销售的信息：：地点、面积积、发展计划划、销售模式式等。41土地局出售土土地在网上的的图片42三、新加坡的土地地市场与地产产政策新加坡的土地地市场以政府府土地为主。。根据概念性规规划和土地使使用计划形成成不同领域的的土地市场，，如：住宅、、办公、酒店店、工业、商商业、教育等等。政府根据每一一个市场的土土地使用计划划和这个市场场特别情形决决定土地销售售的模式和进进度。43市区重建局出出售土地的模模式主要承担一些些与城市发展展有关的土地地售卖。市区重建局也也负责私人房房地产市场的的价格信息统统计与公布。。新加坡的土地地制度44比如在蔡厝港港和兀兰路交交接处的地铁铁站楼上要加加建两层的项项目就由市区区重建局出售售。45新加坡私人住住宅价格指数数46建屋发展局出出售土地的模模式空地管理建筑物临时使使用管理出售土地类别别:商业住宅商住混合特别设计辅助建筑新加坡的土地地制度47比如在盛港出出售的住宅用用地。48地块:SengkangS7地址:SengkangWestAvenue/FernvaleLink发展计划私人公寓面积:16,998.8sqm总楼面积[GrossPlotRatio]:Maximum-50,996.4sqm

Minimum-45,896.76sqm[3.0]使用年限:99years最低价:S$70,000,00049新加坡房地产产市场结构及及其运行机制制公共住房和私私人产业组成成的相对分割割的“二元市市场”是新加坡房地产产市场的最主主要特点。由于公共住房房的初级市场场（政府售价价）是以居民民平均收入水水平做基础，，故政府售