新河项目阶段性汇报_第1页
新河项目阶段性汇报_第2页
新河项目阶段性汇报_第3页
新河项目阶段性汇报_第4页
新河项目阶段性汇报_第5页
已阅读5页,还剩58页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

新河项目阶段性汇报

新河项目在集团及公司领导的支持下已经具有了初步的进展。本次汇报旨在集思广益,促进项目的快速推进。由于项目的特殊性,没有太多可借鉴的经验,请公司同仁给我们提出宝贵意见和建议!

新河项目阶段性汇报

一、项目的整体目标二、项目基本情况介绍三、项目目前操作的关键问题四、项目的整体操作思路五、项目经济效益分析及资金解决方案一、项目的整体目标项目财务目标强大的社会影响力行业的影响力对于集团的深远影响财务目标

新河项目总体可实现销售额58亿元,销售均价达到住宅3380元,经营性公建5650元,实现销售利润13.5亿元。通过对项目起步区的操作,将总计实现销售额10亿元,销售均价达到住宅2834元,经营性公建5400元。实现销售利润2亿元,即为后续项目开发提供2亿元现金流量。

塘沽区经济发展的速度,无论是与天津市还是全国整体水平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总值完成28.2亿同比增长30.1%,而全国的增长指标是8.3%;区级财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%;区内固定资产投资完成1.06亿同比增长1.16倍,全国的增长率是20%;全区消费品零售额实现3.54亿同比增长12.19%,国内增长指标是8.6%。由此可见,从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标区域,它的发展趋势和前景还是非常乐观的。经济的快速推进和房地产市场的相对落后,为新河项目的开发提供了广阔的发展空间。强大的社会影响力塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调,区域近期的固定资产投资大幅度提高,政府积极进行城市的新规划,新河老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是具有深远影响的工程,加之天津市区的东扩和开发区的西移进一步带动了该区域的土地成熟。通过公司的强大推广效力,使项目亮相时在滨海新区、京津地区造成轰动性的社会影响力,促使顺驰品牌社会效应的进一步提升。对行业的影响力

顺驰品牌下的新河项目在规划理念、销售速度、开发速度、产品品质四方面来看都具备强大的行业影响力。新河项目本身运用了新都市主义的理念兼顾分期开发和整体的连贯、延续性,通过九大元素形成方案整体架构:包括中心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。通过新河干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整体的景观网。项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。新河项目预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿,到2004年底每月的销售量平均在130套,回款在3600万。到2005年项目起步区期基本清盘。项目计划在2003年12月初开工,2004年10月竣工。项目的整体开发周期比较短,开发速度快,各种程序交叉作业,极大支持销售、推广所需形象部位,获得最大限度回款。

产品的高品质,通过对产品的质量、景观环境的把控,以达到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目的高品质。

综上所述新河项目的行业影响力是深远的,它势必带动整个天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。对集团发展展的深远影影响项目的规模模体量在集集团目前开开发项目中中是属于最最庞大的。。项目整体体200万万平米的占占地面积和和完善的城城市运营功功能是集团团以往项目目所不具备备的。并且且项目处在在天津市区区外围的塘塘沽区,在在这种相对对较小的市市场下要将将大盘迅速速融入滨海海新区和京京津地区如如此大的范范围也是首首次尝试。。项目所包含含的产品类类型丰富,,包含住宅宅、(多层层、洋房,,独栋、双双拼、联排排别墅)、、体育馆、、商业街、、超市、大大型餐饮、、商务花园园、茶室、、植物栽培培室、酒店店、学校、、医疗设施施、码头等等功能齐全全。极大满满足了城市市的主要功功能,是非非常适合人人居的城镇镇。项目的短周周期、高目目标也是新新河的独特特之处。由此可见,,新河项目目的成功运运作极大推推动了集团团的全国化化战略,如如果说太阳阳城项目将将集团推向向了全国房房地产市场场的舞台,,那么新河河项目将更更加巩固集集团在全国国房地产市市场的NO.1地位。项目目的成功操操作对集团团的发展有有着深远的的影响。新河项目宗宗地位于新新河地区的的东南部,,地块四至至为:东至至新北路、、南接津滨滨高速公路路、西临新新河干渠以以北的规划划路、北靠靠京津唐高高速公路。。项目的东东南方为塘塘沽中心城城区;项目目东北侧为为开发区;;项目北侧侧为海洋高高科技产业业园区;项项目西侧为为塘沽区辖辖区。由项目的地地理位置可可以看出::项目的坐坐落区域恰恰恰是开发发区、塘沽沽区、市区区和京唐地地区的中转转枢纽,更更是连接天天津市区和和滨海新区区的战略要要地。项目的地理理位置项目的用地地范围宗地总占地地面积约200万平平米,是由由东侧新北北公路、南南侧津滨高高速公路、、西侧规划划道路和北北侧京津塘塘高速公路路围合成的的,南北长长度2278米,东东西长度约约1000米的不规规则长方形形地块。其中,涉及及转让的土土地为东临临新北路、、南到津滨滨高速公路路、西到新新河干渠、、北到京津津塘高速公公路的约145万平平米(不包包含军事管管理区和广广电局用地地在内)的的土地和东东到华北电电网西60米处、南南到津滨高高速公路、、西到规划划路、北到到京津塘高高速公路的的约46.3万平米米土地,总总计约191.3万万平米。(除去区域域内道路))以上用地的的准确面积积仍需要和和塘沽区相相关政府进进行核定。。土地规模模的庞大虽虽然成为项项目的自身身优势,但但也给项目目的总体定定位和规划划造成一定定的难度。。项目的宗地地现状宗地现状地地貌以现状状平房居民民区、原始始坑塘沟渠渠、农业用用地、少量量工厂厂区区和大量的的仓储用地地为主。现状平房居居民区主要要为原新河河大队村民民自建的民民居,目前前居民主要要为少量当当地农民和和大量的外外来人口,,居民成份份复杂,人人口密度大大,建筑物物相对老旧旧,现状住住宅主要集集中在宗地地东部;原始坑塘沟沟渠主要是是区内农业业用地灌溉溉、土方平平衡形成的的小型沟渠渠和新河干干渠附近的的原始荒地地和苇塘;;以上现状状物除新河河干渠经政政府改造后后可形成区区内景观,,其他均没没有利用价价值;农业用地主主要为现状状的成片菜菜田和大棚棚,面积较较大,主要要集中在宗宗地的西部部;宗地的工厂厂厂区和仓仓储用地主主要为农业业用仓储用用地和简单单农产品加加工企业,,占地面积积较大,主主要集中在在宗地的北北部。依上所述,,宗地自然然条件良好好、污染较较少。并且且新河地区区是塘沽区区的发源地地,对塘沽沽的整体发发展具有很很大的影响响力。周边交通及及设施现状状道路系统::塘黄公路路从东南至至西北贯穿穿整个宗地地,目前作作为连接天天津市和塘塘沽新港的的主要交通通道路,同同时主要为为过路的大大型运输车车辆通道。。宗地东侧侧有一条南南北向的新新北公路连连接东西向向的杭州道道和广州道道。宗地南南北侧分别别是津滨和和京塘高速速公路。配套条件::由于目前前宗地内部部主要以平平房居住区区、农业用用地和坑塘塘沟渠为地地貌特征和和地上建筑筑物,因此此各种配套套条件匮乏乏。没有供供暖管线、、天然气管管线,上下下水管线、、供电线路路也比较落落后,不能能满足开发发要求,因因此在开发发工作中将将成为难点点之一。周边的规划划及未来发发展趋势规划中,涉涉及到新河河项目的城城市基础建建设项目::杭州道延长长线穿穿越宗地地形成40米宽的城城市主干道道福州道延长长线穿穿越宗地地形成40米宽的城城市主干道道新北公路改改造改改造完成成后形成60米宽的的城市主干干道津滨轻轨工工程2004年4月开开通,胡家家园车站距距离宗地较较近新河干渠工工程形形成贯穿穿宗地的水水系,极大大改善区域域景观以上城市基基础市政建建设,将在在很大程度度上影响项项目的开发发。首先,,津滨轻轨轨工程的实实施,将配配合高速公公路,形成成立体的交交通网络,,使项目作作为连接天天津市中心心城区与滨滨海新区的的中转站的的地位更加加稳固;其其次,内部部道路系统统的完善,,将项目宗宗地完全纳纳入塘沽区区城区;最最后,新河河干渠的改改造工程,,将有效的的改善宗地地内部的景景观环境,,提高土地地价值。土地的性质质、价格等等宗地目前规规划用地性性质为居住住、农业、、工业、教教育、医疗疗、宗教,,按照项目目整体开发发计划,将将全部规划划成为居住住用地和商商业用地。。新河土地基基本地价为为400元元/平米,,其中包括括100元元的土地出出让金,100元的市政配配套费,200元的拆迁款款。宗地用地条条件总体情情况存在一一定问题,,其中,新新河干渠东东侧的145万平米米出让土地地总体用地地比较规整整,但用地地南侧出现现了明显的的边角,不不利于规划划设计;同同时在用地地东北部,,保留了约约1.5万万平米的广广电局发射射设备用地地,打破了了用地的完完整性;规规划道路东东侧的用地地,由于受受到规划道道路和华北北电网的限限制,形成成了最宽处处180米米的三角形形用地。整体主要经经济指标项目单位数值规划总用地Ha250可用总地Ha200总建筑面积万平方米191住宅万平方米155经营性公建万平方米25非经营性公建万平方米11容积率0.975建筑密度23%绿地率43%起步区主要要经济指标标项目单位数值总用地面积万平方米37.38其中:湖面万平方米2.7绿岛万平方米0.84总建筑面积万平方米31.99其中:住宅面积万平方米23.87其中:独栋别墅万平方米0.154双拼别墅万平方米0.547联排别墅万平方米3.438高档住宅万平方米14.55项目单位数值多层住宅万平方米5.3商业街住宅万平方米0.733商业街公建面积万平方米7.26其中:商业街万平方米3.006体育馆万平方米1.07大型餐饮万平方米1大型超市万平方米2茶室万平方米0.0635植物栽培室万平方米0.0201项目单位数值俱乐部0.106总停车位辆1241其中:住宅停车辆889公建停车辆352容积率0.86建筑密度24%绿地率38%日照间距1:1.5平均层数3.8总户数户1788三、项目操操作的关键键点1、土地获取宗地体量较较大且涉及及拆迁,造造成土地获获取的周期期长。起步区共有有13家企企业,二期期还存在36家。这这些企业需需要由政府府牵头组织织与地块内内企业尽早早达成拆迁迁协议,推推动土地的的挂牌。土地的获取取方式挂牌牌,影响到到土地证的的办理,延延误申报计计划,不利利于将土地地快速抵押押变现。2、拆拆迁工作拆迁宗地中中包括国有有土地和的的集体用地地,包括民民宅和企业业占地,给给拆迁工作作造成很大大的障碍拆迁公司没没有操作大大项目的经经验,影响响到拆迁速速度项目要拆迁迁的范围较较大,造成成拆迁周期期较长,影影响到地质质勘察的速速度和出施施工图的时时间。3、销售售和置业连连锁及时介介入拆迁地地块。4、前前期手续由于项目的的土地尚未未获取,不不具备办件件条件。5、地块现有的的市政基础础配套设施施匮乏,不不足以支撑撑起步区的的操作,延延缓项目开开工时间,,影响项目目的开发速速度。规划划道道路路实实施施及及落落成成时时间间将将影影响响项项目目的的实实施施;;排排水水设设施施不不具具备备;;电电力力只只能能满满足足起起步步区区用用电电要要求求。。6、、开盘盘时时形形象象部部位位,,不不足足以以支支撑撑大大盘盘项项目目所所需需的的影影响响效效果果。。项项目目推推广广要要在在短短期期内内迅迅速速铺铺开开,,达达到到广广泛泛效效果果,,会会有有很很大大的的困困难难。。7、、现有有人人员员架架构构不不足足以以支支撑撑项项目目快快速速操操作作的的要要求求((后后附附人人员员架架构构表表))。。四、、新新河河项项目目整整体体操操作作思思路路1、、整整体体土土地地的的顺顺利利获获得得1))拆拆迁迁情情况况督促促拆拆迁迁公公司司工工作作的的推推进进,,缩缩短短拆拆迁迁周周期期。。加加速速土土地地的的获获取取。。为促促进进拆拆迁迁进进度度,,拆拆迁迁公公司司出出台台了了一一系系列列奖奖励励办办法法来来推推动动搬搬迁迁工工作作。。协调调区区政政府府尽尽快快与与拆拆迁迁区区域域内内企企业业签签订订拆拆迁迁协协议议,,为为后后续续土土地地的的获获取取创创造造条条件件,,加加快快土土地地的的获获取取速速度度。。协调调拆拆迁迁公公司司根根据据工工程程进进度度及及开开盘盘要要求求的的形形象象部部位位安安排排拆拆迁迁顺顺序序,,以以满满足足项项目目开开发发节节奏奏。。销售售与与置置业业连连锁锁联联动动为为拆拆迁迁户户提提供供充充足足的的房房源源,,一一方方面面促促进进拆拆迁迁进进度度,,另另一一方方面面加加速速莱莱茵茵春春天天的的销销售售速速度度。。2))土土地地落落实实情情况况土地地出出让让的的条条件件已已满满足足新河河项项目目整整体体控控规规做做完完新河河路路网网调调整整并并落落实实勘测测定定界界已已经经准准备备就就绪绪农用用地地占占补补平平衡衡方方案案已已落落实实土地地挂挂牌牌一期期挂挂牌牌时时间间在在10月底底左左右右,,11月底底即即可可摘摘牌牌二期期12月中中旬旬挂挂牌牌,,摘摘牌牌时时间间在在春春节节左左右右土地地合合同同签签定定一期期土土地地出出让让合合同同签签定定时时间间11月月底底,,12月月中中旬旬可可获获得得土土地地证证二期期土土地地出出让让合合同同签签定定时时间间2月月初初,,2月月中中旬旬获获得得土土地地证证土地地出出让让金金支支付付时时间间及及方方式式一期期土土地地出出让让金金于于11月月底底一一次次性性支支付付4300万万元元二期期1月月底底一一次次性性支支付付1.57亿亿元元((以以实实际际核核定定面面积积为为准准))1))前期期手手续续a、、总体体概概念念性性规规划划方方案案已已通通过过区区政政府府和和规规划划局局的的审审批批起步步区区详详细细规规划划方方案案已已经经通通过过规规划划局局审审批批((但但因因土土地地未未落落实实,,尚尚未未有有详详规规的的正正式式批批复复手手续续))b、、项目目的的立立项项项目目立立项项申申请请已已经经报报送送塘塘沽沽区区建建委委((十十一一后后上上班班即即能能批批复复)),,待待正正式式批批准准后后即即可可进进行行施施工工图图审审查查、、组组织织招招投投标标、、质质量量监监督督、、合合同同备备案案,,与与消消防防、、人人防防、、绿绿化化、、环环保保等等部部门门协协调调落落实实相相关关手手续续。。C、、已与与塘塘沽沽区区政政府府协协商商项项目目在在手手续续不不全全的的情情况况下下确确保保开开工工,,并并以以文文件件形形式式由由区区政政府府签签发发到到各各职职能能部部门门和和各各专专业业局局,,以以加加快快项项目目的的推推进进速速度度。。2))市市政政配配套套a、新河起步区临临水、临排、、临电满足施施工要求临时水源引自自新北公路与与塘黄路交口口临时排水利用用新北路原有有管网,并计计划于冬季开开始起步区内内干管施工临电引自新北北路10KV高压线路b、由塘沽城市建建设投资公司司组织相关专专业部门论证证并制定区域域市政道路和和配套实施时时间红线外大配套套方案设计10月底完成红线内管网综综合设计11月中旬完成红线内各专业业配套管线设设计12月初完成c、新河干渠的利利用与塘沽区政府府、水务局协协商新河干渠渠水源供应及及渠道改造具具体方案,以以提升新河整整体地块的区区域价值。新河干渠争取取明年10月份注水。3)开盘时工工程的形象部部位开盘时间:2004年5月29日届时:人工湖湖完成湖滨步道完成成作为销售大厅厅的体育馆落落成周边环境境形成示范区6套样板间完成成商业街、湖东东住宅主体封封顶,进入外外檐装修阶段段湖心岛上3栋独体别墅主主体完成配套设施电力力、排水基本本完成项目的整体设设计宗旨是::推动人的活活动和交流,,促进社区发发展,使社区区与城市和自自然环境更好好的融为一体体。在规划设计理理念方面,考考虑避免一贯贯采用的大规规模小区建设设,以形成大大规划上的连连续性,依靠靠街坊式的规规划,营造良良好的空间结结构,与道路路相结合,实实现部分形式式的住宅小区区的开放型布布局。新河项目充分分体现了一种种建筑的亲和和性,引入街街区邻里的概概念,通过中中心花园、核核心广场及组组团间的五分分钟步行距离离设置来体现现建筑尺度上上的人性化。。通过规划设设计的优化将将地块上的劣劣式转化成项项目的特色。。4)规划设计计理念的前瞻瞻性为了加速项目目的快速成熟熟,在规划设设计中采用入入口地标式建建筑及公建功功能的合理分分布来催化地地块的成熟。。例如起步区区体育馆、中中心湖、商业业街、商业中中心的投入,,后几期中商商务花园、星星级酒店的建建设等。产品结构方面面,由于项目目规模比较大大同时开发周周期相对比较较长,因此在在产品形式方方面,将涉及及到多种形式式。起步区整体建建筑形式为多多层、洋房、、联排、独体体、高层商业业街、livingstudio、体育馆等。一期住宅建筑筑形式以中心心湖为轴心向向规划路和高高速公路推进进依次为:独独体、双拼、、联排、洋房房和普通多层层住宅。5)分期开发发规模安排一期二期三期四期五期合计住宅24.72公顷29公顷30公顷32公顷27.28公顷143多层与洋房、少量联排多层、联排和高层多层、高层、联排洋房、联排联排、独体经营性公建6公顷3公顷5公顷3公顷4.5公顷21.5商业街、大型超市、大型餐饮商业街、大型餐饮购物、中型商业、SHOPPINGMALL商业街、中型商业、商业街、中型商业、酒店、非经营性公建1公顷3.5公顷2.5公顷3公顷1.5公顷11.5体育馆学校、医疗、体育馆学校、医疗私立学校其他其他5.66公顷6公顷6公顷6.34公顷24主要道路和主要景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观合计37.38公顷41.5公顷43.5公顷44.34公顷33.28公顷2006)营销推广广思路销售目标全盘销售目标标分解:一期2004年4月-2005年年10月37.38公顷二期2005年8月-2006年年12月41.5公公顷三期2006年10月月-2007年10月43.5公顷四期2007年8月-2008年年9月44.34公公顷五期2008年8月-2009年年9月33.28公公顷起步区销售目目标:一期住宅24.72万平平方米。可售商业6万万平方米:商商业街3万平方米大型超市2万万平方米大型餐饮1万万平方米销售周期:2004年5月——2005年10月销售目标:2004年合合同6亿回款5.7亿亿开盘销售目标标:合合同2亿回款1.3亿亿推广策略确立重点区域域推广结合广广泛市场宣传传的推广思路路,以针对性性的营销活动动结合软、硬硬广告宣传,,配合销售进进度在不同销销售节点做集集中的密集宣宣传。使项目目知名度短期期内达到一定定的社会影响响力,同时在在目标客户群群中引起轰动动。在项目前前期完成销售售设定的目标标。营销策略1、阶段性策略预热期:预预告项目特点点,提醒客户户注意,暂缓缓其购买行为为,吸引其等等待项目推出出。内部认购期::全方位介绍绍项目,结合合现场展示,,以项目的竞竞争优势及具具体销售措施施令消费者产产生购买行动动。正式发售期::各种销售措措施组合刺激激市场,多种种销售渠道共共同对目标市市场发动再次次进攻。强销期:开辟辟新的销售渠渠道,全新概概念的现场展展示,最大限限度的创造人人潮,让项目目家喻户晓。。在不同阶段,,结合推出的的产品类型,,瞄准目标客客户群,结合合相应销售政政策,促使其其购买。2、促销手段及及实施步骤开盘前:分三三次派筹首次派筹:3月14日-3月31日日,发放150张卡,限限时限量售卡卡,规定优惠惠幅度,制造造紧迫感,引引起市场关注注。二次派筹:4月10日,,发放250张卡,限量量不限时,优优惠幅度较前前次有所减少少。三次派筹:5月1日,发发放200张张卡,限量不不限时,优惠惠幅度再次减减少。5月15日开开始转协议、、签合同。5月29日开开盘,售价上上调,开盘优优惠措施。进入正常销售售周期,每月月结合推出的的楼盘,进行行阶段性宣传传,举办SP活动,出台针针对性措施,,保持市场热热度,促进目目标客群的购购买。客户定位项目开发初期期,将主要面面对塘沽区内内、项目周边边的固有客户户,主要集中中在塘沽区内内进行住房改改善的一般市市民;项目开发中期期,将大量的的面对更广泛泛的滨海地区区客户,其中中港口、石油油、开发区等等区域的客户户将成为主力力客群;由于莱茵春天天项目后期涨涨幅较大,有有一些客户一一直在关注新新河项目的推推进,包括莱莱茵春天老客客户的重复购购买,这两部部分将是很大大一批客户群群体;在保税区、开开发区工作,,居住在市里里的高薪钟摆摆式人群;项目开发后期期,随项目影影响力的逐步步加强,项目目功能的不断断完善,客户户范围将逐渐渐扩大到整个个滨海新区和和京津地区。。结合目标客户户群分布区域域,进一步完完善连锁店布布点,在连锁锁店放置沙盘盘和项目资料料。通过连锁锁店完成对塘塘沽区域市场场覆盖。通过现有塘沽沽区购买莱茵茵春天客户传传播新河项目目信息,扩大大项目在目标标客户群中的的影响力。在市内设置销销售中心,作作为新河项目目市区展示的的窗口,利用用项目较高的的性价比吸引引市区客户。。在天津市内各各区、北京市市重点区域选选择示范店,,作为在市区区的宣传触角角,展示项目目形象,扩大大项目知名度度,增强项目目影响力。实实现项目的跨跨区域营销。。同时各示范范店结合项目目阶段性大型型展示活动,,负责各区域域的客源组织织工作。使各各区域客户能能不断到访,,亲身感受社社区的氛围。。客户渠道解决决方案商业销售思路路开发思路:1)借鉴目前前行业内“商商业地产”模模式的经验和和教训,为商商家搭建可持持续经营、发发展的平台。。2)建立形成成新型商业经经营管理模式式。3)引领地区区商业潮流,,填补区域市市场空白,通通过公建项目目的开发,加加强整个项目目的竞争力、、影响力,成成为整个项目目有持续效应应的黄金点销售思路:1)开盘———项目入住阶阶段进行商业街发发售,通过对对业态的控制制,使商业街街达到营造独独特品位,提提升地块价值值,聚集旺盛盛人气的效果果。在商家的的选择上,注重品位与个个性,形成与与项目相匹配配的情调商业业氛围。通过过商业街的经经营与景观湖湖、体育馆的的开放,形成成区域市场购购物、休闲的的新景点。能能快速增强项项目影响力,,引发市场关关注,吸引目目标客户视线线,对住宅的的销售产生极极大推动作用用。在此阶阶段,,同时时做好好大型型餐饮饮、大大型超超市的的前期期招商商工作作。待待时机机成熟熟,进进行引引进。。2)项项目入入住———清清盘阶阶段随着入入住客客户的的不断断增加加,区区域市市场的的消费费能力力不断断增强强,此此时引引入国国内外外知名名超市市和餐餐饮业业,一一方面面满足足区域域内客客户的的需求求,另另一方方面,,作为为该行行业在在滨海海地区区的旗旗舰店店,吸吸引更更多客客源光光顾,,为经经营者者带来来丰厚厚的利利润,,同时时也为为项目目创造造更大大的社社会影影响。。五、经经济效效益分分析及及资金金解决决方案案起步区区项目目成本本说明明起步区区住宅宅类平平均直直接成成本为为2120.83元元/平平米,,可售售类公公建平平均直直接成成本2841.96元/平米米,总总平均均直接接成本本2265.77元元/平平米。。由于于新河河项目目整体体规划划中非非经营营性公公建占占有相相当比比例((起步步区只只包含含一部部分)),需需要将将其分分摊到到新河河总的的可售售面积积中。。分摊摊后项项目每每平米米可售售面积积将增增加直直接成成本155元。。即起起步区区住宅宅类平平均直直接成成本将将上升升为2275.83元/平米米,可可售类类公建建平均均直接接成本本将上上升为为2996.96元元/平平米,,总平平均直直接成成本上上升为为2420.77元元/平平米。经测算算,起起步区区预算算总直直接成成本支支出为为72310.60万元元,其其中土土地费费(不不包含含小配配套费费)15231.56万万元,,前期期费用用3501.78万万元,,工程程费用用32151.95万元元,配配套费费用19393.31万万元,,资金金成本本2032万元元。土地费费用说说明新河项项目整整体土土地费费包括括补偿偿费、、出让让金和和大配配套费费在内内约为为8亿亿元,,其中中拆迁迁补偿偿4亿亿元,,土地地出让让金2亿元元,大大配套套费2亿元元。目目前,,已经经通过过融资资形式式支付付整体体拆迁迁补偿偿费用用2亿亿元,,另2亿元元拆迁迁费在在2003年底底前付付清。。起步步区的的土地地出让让金计计划将将在11月月份左左右支支付,,大约约为4300万万元,,也需需要通通过融融资或或其他他项目目的资资金支支持来来解决决。销售费用计计划新河项目整整体销售费费用预计为为8000万元,以总总体可售面面积计算平平米销售费费用为50元。为了使使起步区的的销售推广广达到轰动动效应,推推广活动中中不会仅仅仅围绕起步步区,势必必会针对新新河整体进进行宣传策策划,从而而使得销售售费用前期期投入偏大大,相对影影响后期投投入减少,,在金额的的时间分布布上呈前高高后低。预计截至起起步区清盘盘将发生销销售费用2000万元,相对对起步区可可售面积计计算的销售售费用为67元/平米。销售价格销售进度计划2004年5月开盘,2005年10月清盘,销销售周期18个月。利润分析按照住宅类类平均售价价2834元/平米米、可售类类公建平均均售价5400元/平米测算算,预计住住宅类可实实现毛利13327万元,可可售类公建建可实现毛毛利14432万元元,毛利率率分别为20%和45%,起起步区总体体毛利为22158万元,总总体毛利率率为28%扣除税金((本次分析析未考虑税税收返还))、销售和和管理费用用合计7680万元元,项目预预计总体税税前利润为为20080万元,,项目总体体销售利润润率为20%,税后后净收益13453万元。项项目投资((包含税费费)回报率率为17%。现金流量分分析截至8月份已支付付新河整体体拆迁费2亿元,且后后期支付剩剩余拆迁费费用和其他他土地费用用的准确时时间、顺序序不好预计计,而除起起步区外新新河后续开开发规划尚尚处于研发发阶段,也也不能合理理、准确预预计土地成成本中各项项内容在各各开发阶段段的分摊数数额,所以以本次起步步区现金流流量分析的的一个假设设即保守的的认为新河河起步区的的土地成本本已一次性性付齐,多多付款部分分及后续付付款均视为为支付后期期土地成本本,不在起起步区的现现金流量中中反映。根据对销售售回款和工工程款、销销售费用等等收支进度度的预计,,起步区项项目获得稳稳定的正现现金流的时时间大约在在2005年5月份。从支支付项目拆拆迁款开始始(2003年8月)计算的的资金平衡衡时间为20个月。资金解决方方案规模宏大,,开发周期期漫长,全全部土地的的及早获取取可以大大大降低项目目总体海量量投入的风风险。而短短期内获取取全部土地地需要资金金的集中支支持。在这这一点上我我们可以做做到基本不不需集团提提供资金支支持,通过过滚动融资资形式解决决巨大资金金缺口,并并且已经在在具体运作作过程中。。具具体计划划为:首首先在2003年底底之前通过过从塘沽城城市建设投投资公司及及塘沽区规规划局融资资4亿元付付清全部拆拆迁款,并并利用置地地公司暨有有现金4300万元元摘牌,起起步区土地地款2003年年8月已通通过此方式式支付2亿亿元拆迁费费用。2004年年1~2月月通过从塘塘沽区规划划局融资1亿元,并并利用公司司周转资金金7000万元即可可摘牌付齐齐剩余全部部地块的土土地款1.57亿元元。预计利利用此地块块土地证可可长期融资资2.36亿元(2年或以上上),除补补齐7000万元周周转资金外外可支持项项目开盘前前的工程支支出并维持持正的资金金流。2004年8月底前,,利用项目目本身回款款支付本身身工程款后后的净资金金流即可轻轻松偿付2003年年8月融资资的2亿元元,另外还还可通过起起步区土地地及地上建建筑物抵押押再融资1.65亿亿元。从2004年到2005年,,用起步区区回款可陆陆续偿还拆拆迁及土地地的融资款款4.65亿元,除除支付项目目支出外保保持2亿元元左右的正正资金流量量。这2亿亿元即可支支持2005年新河河后期开发发开盘前的的资金需求求。这还未未考虑利用用项目剩余余地上建筑筑物再抵押押融入资金金。剩剩余融融资款2.36亿元元即可用后后期回款偿偿还。预计计从2006年第二二季度起,,新河项目目各期即可可开始通过过回款和建建筑物抵押押为其他项项目的获取取、开发提提供稳定的的现金流支支持。综上分析不不难看出,,仅仅利用用置地公司司4300万元的前前期资金投投入和7000万元元的周转资资金,完全全依靠土地地运作方式式的创新,,新河大盘盘就可以顺顺利启动了了。谢谢大家!!9、静静夜夜四四无无邻邻,,荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树,,灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:57:10AM11、以我独独沈久,,愧君相相见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别,,几度隔隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦,相悲各问问年。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白发发,旧国见青青山。。24十二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得得就不比,,得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出成成果,工作作出财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前,能能够环视四四周;做时时,你只能能或者最好

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论