房地产法学（第三版）课件 06

第二编房地产开发

摘要第六章房地产开发基础第七章房地产开发中的行政监管第八章建设工程施工合同第九章房屋建筑质量管理第十章房屋征收和补偿第六章房地产开发基础

摘要第一节房地产开发概述房地产开发基本概念私房建筑房地产开发第二节房地产开发企业运作房地产开发企业房地产开发类型及运作合作开发合资开发：项目公司外商投资房地产第三节房地产项目经营和项目公司资本运作房地产开发项目实施的基本程序项目融资项目转让 项目公司收购、BOT融资第一节房地产开发概述房地产开发基本概念我国房屋建设类型自用目的房屋建设经营性房屋建设

房地产开发经营性土地开发和房屋开发的合称建设项目分类基本建设项目房地产开发项目

房地产法涉及私房建筑、房地产开发主要调整房地产开发

私房建筑私房建筑的形式自筹自建、民建公助、互助自建等目前，仍存在城镇规划区内自建房屋的情形

私房建筑的程序报请房管机关批准申请建设用地使用权申领建设许可证申领房屋所有权证私房建筑应注意的法律问题必须经城市规划管理机关审查批准，符合城市规划的要求应遵守建筑法和其他行政法律法规房地产开发

房地产开发以开发土地和建造房屋为内容的营利性活动

项目房地产开发的对象或内容，即要建设的楼盘、构筑物等

土地开发生地变为熟地的开发活动房屋开发包括基础工程建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等

第二节房地产开发企业运作房地产开发企业基本概念房地产开发企业又称开发商、发展商或建设单位房地产开发属于特殊行业，国家对其实行行政许可制房地产开发企业设立条件专营房地产开发企业条件兼营房地产开发企业条件房地产开发企业设立的程序要件：工商登记与备案备案是房地产开发企业从事房地产开发的行政合法性要件

房地产开发企业的资质管理资质等级以及分级审批制度房地产开发类型及运作新区开发和旧区改建新区土地开发是对生地进行基础设施建设，为城市建设提供新的建筑地段

旧区改建是对不符合城市规划的地段进行改建单项开发、小区开发和成片开发按照开发规模不同进行的划分合作开发、合资开发和独资开发合作开发合作开发的概念和特征供地方和出资方合作开发、协议分配的开发方式主体、标的、合同内容均具有特殊性合作开发的建设用地使用权问题供地方的划拨土地须转化为出让土地划拨土地转为出让土地是保证合作开发合法性的必要条件

合作开发的分配问题按约定分配按投资比例分配合资开发：项目公司房地产开发企业往往是由许多投资商按规定组成的房地产开发公司项目公司制度项目公司制度是为房地产开发商提供合理地规避市场风险及法律风险的一项制度

项目公司存在的问题项目公司转化为物业管理公司，不足清除债务的问题售后房屋质量问题建议建设单位或者施工单位买十年质量险外商投资房地产外资进入房地产行业的渠道非居民机构和个人投资房地产外资通过外国直接投资方式进入房地产外资通过外债方式进入房地产外资直接进入中国房地产市场的模式外资直接在华设立房地产开发企业外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，介入境内房地产市场我国政府除了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设用地进行限制之外，鼓励外资从事普通住宅开发

第三节房地产项目经营和项目公司资本运作房地产开发项目实施的基本程序概述需要纳入固定资产投资计划的房地产开发无须纳入固定资产投资计划的房地产开发

需要纳入固定资产投资计划的房地产开发的基本流程立项可行性研究取得建设用地规划许可证取得建设用地使用权开工前的准备工作：申领建设工程许可证施工竣工验收房屋租售：满足预售条件即可进行销售或预租活动项目融资

项目公司股权式融资指项目所有人为吸引投资者，通过设立新项目公司进行融资银行贷款融资无追索权的项目融资有追索权的项目融资：第三方另外提供担保

项目融资：预售款或定金房地产开发企业开发房地产达到一定条件，即可以向购买人或租房人预售或预租，预售获得的预售款就成为了很多房地产开发公司开发资金的主要来源

项目转让项目转让概述房地产项目转让的模式

以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目给合作各方以外第三人以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益，权益在合作各方内部转让转让的条件和手续转让的项目依法获得批准，一切手续合法转让人已经依法取得建设用地使用权且已经交付土地出让金办理必要的登记和变更手续项目公司收购、BOT融资

项目公司收购可以达到获得或转让在建工程或房地产项目的目的房地产项目公司收购相对于房地产项目转让有其优点，也存在一定的风险

BOT