房地产计划运营管理内训成果报告-X年-

1柏庄置业项目运营管理内训成果分析报告报告人：

柏庄置业明源项目组时间：2012-08-10说明本【报告】旨在分析问题，不针对任何部门和个人。本【报告】所涉及内容为柏庄置业项目管理现状分析及相关优化建议的初步设想，其主要为明源通过管理层访谈、内训问卷调查、公司管理资料分析所获取的信息。值得注意的是，每个部门、人员由于所处位置不同，看问题的角度可能会有所差异，结论也必有所不同。我们所得出的初步判断，乃是基于我们的经验和对企业整体的认知。所有的初步建议是望能给柏庄置业后续工作的带来分析及借鉴作用。在后续工作过程中，建议柏庄置业不断修正这些思路，最终形成切实可行、更为具体的解决方案，以提升柏庄置业的核心运营能力。本【报告】所有建议并非最终的结论。内训成果分析报告二一三目录柏庄置业项目运营管理的管理诉求一柏庄置业项目运营管理的管理诉求柏庄置业项目运营管理提升建议柏庄置业启动项目运营管理的背景摘自柏庄置业领导战略发展目标的讲话项目运营管理是柏庄置业发展战目标的“仪表盘“加速资产周转率需求多项目运作需求规范化/标准化管理需求房地产企业的净资产回报率，主要取决于销售利润率、资产周转率和财务杠杆，而资产周转率主要取决于项目开发进度（项目计划有效管控）好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段多项目同时运作，需要有效的项目计划体系为主要监控手段支持项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证房地产项目开发中的并行、专业配合、内外接口多等特点，需要项目计划来实现有效的组织和协同随着规模的扩大，高层决策、协调和监控，主要通过项目计划管理实现从人盯人的个人行为，向基于计划的目标管理转变柏庄置业迫切需要高效运作的项目计划管理体系现实中常见的问题（柏庄问题汇总）体现企业核心的战略要求和项目运作思路协调各专业和各维度，实现项目绩效最优准确反映项目实际运行情况过程预警功能考核激励的主要依据……仅有关注进度，与资金计划、财务预算衔接不紧密各自为政，可执行性差，难以考核缺乏分级管理原则，操作复杂，无效计划多缺乏预警计划过程监控和评估不严格……柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求集团城市公司项目部《项目运营指导书（全周期计划）》《项目年度经营开发计划》《关键节点监控报告》《项目季度经营开发计划》《项目月度经营开发计划》《主项计划监控报告》《项目月度经营开发计划》编制、调整《月度计划》编制、调整《专项计划》WHY——评估风险、项目整体规划（运营指导书）

重点监控，保证公司整体的财务表现、现金流WHAT——编制全周期、审批年度计划HOW——主项计划主导、年度计划审批、过程计划督促WHY——保证完成对集团的承诺

重点监控，并解决项目部权限外的审批、调整WHAT——编制年度计划、审批月度计划HOW——主项计划审核、年度计划主导、过程计划审批/监控WHY——保证完成对公司的承诺

形成具体的作业计划，指导实际工作WHAT——参与细化年度计划、编制月度/周计划HOW——年度计划参与、过程计划编制/动态调整”集团城市公司项目部项目月度计划项目年度计划编制（至各分期关键节点）参与参与控制意见（确定关键节点）组织编制主项计划参与主项计划编制,细化到专项计划审批专项计划（上报主项计划）审批项目主项计划动态调整专项计划，滚动编制月度计划（审批专项计划，上报主项计划执行报告）月度计划备案（考核主项计划）专项/月度计划、备案抓一级——主导控一级——审批看一级——知情/原因分析柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求抓一级控一级看一级项目计划管理集团领导关注

集团统一定义

监控项目主项计划的里程碑事件项目职能负责人关注主项计划的按专业口的进一步细化

工程、配套、报建、设计、营销等专项现场工程师负责

工程类专项计划细化到单体楼栋

形象进度展示：“涂灰法”

集团关键节点计划

项目主项计划

专项计划

楼栋施工计划项目经理负责

项目全生命周期、覆盖各专业口的工作计划各职能部门间的协同工作柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求即时生成“项目月度资金计划”10柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求深一层的理解：计划管理的背后是管理合同项目计划管理的背后是管理项目的现金流项目开发计划项目资金计划项目经营计划开工地下结构完工达预售条件（开盘）封顶集中入住可售资源及推出时间销售收入资金支出计划融资计划结转收入/成本经营计划（财务指标）分期开发规划划项目技术指标标项目目标成本本/动态成本1项目经营目标标23项目基础信息息项目成本实质是：以项目节点计划为核心进行项目运营的过程管控柏庄置业启动动项目运营管管理的管理诉诉求项目开发计划划项目资金计划划项目进度管理理项目资金管理理项目目标经营性现金流流年度资金预算算月度资金计划划关键节点主项计划专项计划项目经营计划划项目经营开发发计划包含三三个核心要素素:经营类指标销售类指标现金类指标财务类指标柏庄置业启动动项目运营管管理的管理诉诉求经营计划管控控现金流管控项目利润管控控柏庄置业启动动项目运营管管理的管理诉诉求柏庄置业启动动项目运营管管理的管理诉诉求经营计划生产计划回顾管经营节奏产销匹配销售、回款、利润计划完成情况控经营利润成本回顾结转及动态利润预测土地储备土地拆迁、新拿地谋土地发展总盘点融资（现金流）已签约未回笼及房款预计剩余地价支付情况资金自我保障系数保资金安全财务现金流量表内训成果分析报告二一三目录内训成果分析报告二柏庄置业项目目运营管理的的管理诉求柏庄置业项目目运营管理提提升建议内训成果分析析报告对本次内训您最最大的收益：：计划运营的感感念及框架结结构19%计划运营的分分级管控51%金科案例：部部门月度计划划和项目计划划的承接36%龙湖案例：项项目会议管理理22%复选28%总结：计划运运营的分级管管控，对柏庄庄置业计划业业务的实施带带来了较大的的启发！（参参会人员受益益度比例高达达50%）内训成果分析析报告还希望在近期期深入参与同同行业哪些方方面的业务交交流标杆企业的成成本管控实践践23%企业经营计划划与全面预算算管控62%标杆企业的采采购管理实践践14%补充问题1%营销体系管控控，营销专项项计划总结：基于柏庄置业业的发展战略略目标及绩效效的牵引，公公司对运营与与管理战略的的承接有很好好的意识，在在同行中相对对出色！目前前的的难难点点在在于于公公司司对对实实施施的的思思路路仍仍在在摸摸索索中中，，缺缺乏乏一一套套成成熟熟的的管管理理方方法法及及实实践践思思路路！！计划划运运营营管管理理方方面面所所面面临临的的困困惑惑？？意识识类类全员员计计划划运运营营意意识识不不高高，，执执行行效效果果慢慢缺乏乏指指导导，，计计划划和和落落实实有有偏偏差差内训训成成果果分分析析报报告告为了了计计划划而而计计执执行行，，缺缺乏乏基基于于经经营营目目标标的的计计划划分分解解及及“压力力传传递递”计划划运运营营管管理理方方面面所所面面临临的的困困惑惑？？执行行类类执行行难难度度大大，，扯扯皮皮现现象象多多，，权权责责不不明明计划划调调整整频频繁繁消消弱弱了了管管控控力力度度，，计计划划赶赶不不上上变变化化缺乏乏前前置置性性，，协协同同难难度度大大内训训成成果果分分析析报报告告计划划运运营营管管理理方方面面所所面面临临的的困困惑惑？？编制制类类计划划编编制制难难，，衔衔接接难难计划划编编制制体体系系、、流流程程不不够够清清晰晰内训训成成果果分分析析报报告告计划划运运营营管管理理方方面面所所面面临临的的困困惑惑？？权责责类类权责责不不明明，，推推诿诿较较多多分级级管管控控较较弱弱，，执执行行力力待待提提升升内训训成成果果分分析析报报告告施总总：：1、本本次次受受益益：：计划划运运营营的的概概念念以以及及框框架架结结构构，，直直接接适适用用于于我我的的工工作作！！2、、目前前柏柏庄庄置置业业的的管管理理战战略略提提升升重重点点：：企业业经经营营计计划划和和全全面面预预算算管管理理，，推推动动经经营营计计划划、、现现金金流流、、动动态态利利润润的的可可控控！！3、希希望望以以后后能能参参加加：：走进进标标杆杆企企业业类类的的交交流流活活动动和和战战略略规规划划相相关关培培训训！！4、、希望望明明源源能能给给予予帮帮助助的的：：与公公司司进进行行深深入入交交流流，，借借助助明明源源的的行行业业经经验验协协助助柏柏庄庄置置业业进进行行经经营营计计划划与与全全面面预预算算管管理理能能力力提提升升！！内训训成成果果分分析析报报告告（（根据据高高管管实实名名制制问问卷卷，，抽抽取取部部分分高高管管）钱总总：：1、本本次次受受益益：：计划划运运营营的的分分级级管管控控模模式式，，直直接接适适用用于于我我的的工工作作！！2、、希望望深深入入交交流流的的：：企业业经经营营计计划划和和全全面面预预算算管管理理！！3、希希望望以以后后能能参参加加：：走进进标标杆杆企企业业类类的的交交流流活活动动！！4、、希望望明明源源能能给给予予帮帮助助的的：：房地地产产行行业业运运营营管管理理解解决决方方案案及及实实施施方方法法！！内训训成成果果分分析析报报告告（（））内训训成成果果分分析析报报告告（（根据据高高管管实实名名制制问问卷卷，，抽抽取取部部分分高高管管）赵总总：：1、本本次次受受益益：：计划划运运营营的的分分级级管管控控模模式式及及框框架架结结构构，，直直接接适适用用于于我我的的工工作作！！2、、希望望深深入入交交流流的的：：企业业经经营营计计划划和和全全面面预预算算管管理理！！3、希希望望以以后后能能参参加加：：走进进标标杆杆企企业业类类的的交交流流活活动动！！4、、希望望明明源源能能给给予予帮帮助助的的：：房地地产产行行业业运运营营管管理理解解决决方方案案及及实实施施方方法法！！内训训成成果果分分析析报报告告（（））内训训成成果果分分析析报报告告（（据高高管管实实名名制制问问卷卷，，抽抽取取部部分分高高管管）内训成果分析报告二一三目录录柏庄置业项目运营管理提升建议三柏庄庄置置业业项项目目运运营营管管理理的的管管理理诉诉求求柏庄庄置置业业项项目目运运营营管管理理提提升升建建议议柏庄庄项项目目运运营营管管理理提提升升建建议议柏庄庄项项目目运运营营管管理理提提升升建建议议柏庄庄项项目目运运营营管管理理提提升升建建议议诊断断计计划划运运营营““目目标标+体系系””目标标体系系报告告模型型组织织流程程企业业运运营营管管理理目目标标是是什什么么决策策效效率率和和质质量量纵向向、、横横向向工工作作界界面面及及质质量量业务务协协同同与与工工作作效效率率信息息传传递递的的质质量量构建建管管理理平平台台会议议规规划划及及会会议议卡卡片片工工具具计划划模模板板及及分分级级计计划划PDCA专项项计计划划与与部部门门计计划划多级级计计划划反反馈馈核核实实及及运运营营报报告告组织织构构建建及及人人才才的的培培养养机机制制柏庄庄项项目目运运营营管管理理提提升升建建议议诊断断计计划划运运营营““组组织织+职责责””企业业发发展展所所处处阶阶段段在在哪哪里里多区区域域多多项项目目关关键键点点操操作作型型·强有有力力的的运运营营管管理理枢枢纽纽·跨层层级级、、跨跨专专业业协协同同·项目目管管理理（（工工程程背背景景））目标标体系系模型型组织织流程程·专职职计计划划经经理理·审视视计计划划的的承承接接·（施施工工））专专项项计计划划监监控控·反馈馈计计划划达达成成风风险险·核实实计计划划执执行行情情况况全国国稳稳定定发发展展运运营营监监控控型型·管理理工工具具标标准准化化·投资资发发展展背背景景·投资资收收益益+进度度监监控控·强有有力力的的管管理理团团队队·项目目运运营营管管理理·专职职计计划划经经理理报告告柏庄庄项项目目运运营营管管理理提提升升建建议议诊断断计计划划运运营营““流流程程+模型型””流程程制制度度是是否否具具有有可可行行性性目标标体系系报告告模型型组织织流程程不要要过过多多干干预预项项目目公公司司工工作作明确确规规定定时时间间、、责责任任人人前置置且且不不可可调调整整专项项计计划划““专专员员””不不管管“口口头头””效效率率评评估估柏庄庄项项目目运运营营管管理理提提升升建建议议明确确计计划划分分段段地区公公司操操作指指引运营管管理检检查表表建立调调整机机制变惩罚罚为奖奖励前段（（集团团）、、后段段（地地区））划分考考核版版、执执行版版计划自自上而而下调调整计划自自下而而上调调整运营奖奖实施施细则则每周例例行每月例例行非例行行运营管管理检检查表表柏庄项项目运运营管管理提提升建建议诊断项项目运运营—优化举举措目标体系报告模型组织流程目标明明确：：“协协同、、效率率”体系完完善，，但是是对企企业非非常关关注““阶段段性成成果管管理””缺失失有相应应组织织（人人员）），但但是多多头““领导导”，，权责责不太太对等等有完善善流程程，但但是部部分内内容执执行不不太““友善善”分级合合理，，但计计划AB段的主主责不不够明明确报告内内容丰丰富，，但收收集不不及时时，内内容太太过““详细细”，，难于于吻合合管控控要求求——————谢谢您您的关关注！！339、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:21:0602:21:0602:2112/24/20222:21:06AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2202:21:0602:21Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:21:0602:21:0602:21Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2202:21:0602:21:06December24,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月20222:21:06上午02:21:0612月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:21上上午午12月月-2202:21December24,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/242:21:0602:21:0624December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:21:06上上午2:21上上午午02:21:0612月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。02:21:0602:21:0602:2112/24/20222:21:06AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2202:21:0602:21Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。02:21:0602:21:0602:21Saturday,December24,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2202:21:0602:21:06December24,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。24十二二月20222:21:06上上午02:21:0612月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月222:21上上午12月-2202:21December