上海中房三林城商业项目整体规划策略定位报告某某年

上海中房三林城商业项目整体规划策略定位报告某某年根据上实投资顾问与贵司领导初步接洽，上实投资顾问十分有幸能参与中房三林诸商业项目的定位研究，并提交本次初步提案。本次提案由于时间紧，我们仅侧重从整体市场、整体定位和整体运用三个方面进行了初步调研。我们更希望能通过本次交流，可以深入合作，对项目开发中所涉及的更具体的市场定位、功能规划布局、招商经营等课题进行深度合作。上实投资顾问作为中国第一家走出国门、走向世界的房地产全程策划/2005年始为中国首个国际地产项目——俄罗斯圣彼得堡波罗的海明珠综合社区提供全程服务，自此成为国内首家走出国门，整合国际资源，具备国际操作水平的营销策划和代理商。上实投资顾问的主要专业服务包括市场研究、投资决策、前期策划、全程营销、商业策划与代理、广告企划等全程顾问服务。走过的5年来，顾问业务年增长率超过620％。上实投资顾问案例包括海上海、俄罗斯波罗的海明珠、合肥新天地商业中心、江苏蓝波金典、郑州家和万世、苏州南城星座等项目。上实投资顾问一贯秉承文化创新地产的理念，将创意、文化和艺术融入地产项目，创造更高价值。上实投资顾问行政纪要世博综合博览区三林世博功能区整体规划：从区域功能划分来看，由于2010世博会的召开，本项目所在区域规划为三林世博功能区。区域划分：按规划，三林世博功能区依托世博园区建设，以旅游会展和现代居住为主导功能，下辖南码头路街道、周渡街道、上钢新村街道、东明路街道北蔡镇、三林镇，行政区域面积80.01平方公里。功能定义：2010年上海世博会规划红区3/4面积和场馆区2/3面积位于该区域内。现有常住人口为84.2万。三林世博功能区不仅是世博综合博览区的大配套区，更是整个世博会的影响与价值联动区域。三林世博功能区的基础作用：1）板块联动2）配套服务1）价值转换：世博会的价值绝不仅在会议期，更在结束后持续发挥更广泛的作用和更深刻的影响。大量的信息流、资金流、产业流，都将转化为巨大的价值流沉淀下来。而三林世博功能区无疑就是价值转化的最前沿阵地！最受惠区域！2）功能创新：利用价值转换，实现产业、技术、服务等多方面的创新。扩大与深化世博会的影响。3）区域升级：带动区域整体形象升级、产业经济升级、文化消费升级、生活质量升级、最终实现区域综合竞争实力的升级。乃至带动整个浦东和上海的城市再升级。三林世博功能区的深化作用：1）价值转换2）功能创新3）区域升级策划的前提项目位于独一无二的世博功能配套区，给出什么样的策划方案才是为其“量身打造”的最适合的方案？所处三林区域发展现状、业态档次水平、消费购买能力等，都与项目的开发目标存在较大的落差。现实与目标之间究竟改如何平衡？三块地究竟改单独出击？还是该整体联动？又该如何联动？这种联动在项目定位和功能布局上的具体体现在哪里？对于包含多种产品、多种业态、多种经营模式的复合性商业地产开发项目，在市场推广上如何进行整合？如何做到统一？首先思考四个核心问题ABCDQuestionQuestionQuestionQuestion从四大问题推导四大策划切入点1、方案必须紧扣世博会这个最大优势。基地位于世博功能区就是项目本身的最大优势，必须最充分地挖掘和利用。与世博会紧密挂钩价值联动与深化区是三林区域配套？是世博功能区配套？还是上海城市特色商业服务配套？2、在现实与目标之间确立定位的坐标。跳出区域配套市场打造城市特色商业是复合地产开发？是商业业态的升级？还是服务与消费模式创新？如何整合？3、整体联动才能建立核心的竞争优势。功能布局三位一体区域价值相辅相成兼容卖场、百货、餐饮、休闲娱乐、文化艺术、商务办公、及社区服务等多种功能4、大主题、统一推广、整体包装出击。找到一个核心概念整合所有价值元素商业篇思路框架项目定位思考路线租售价格定位经营管理定位业态分布定位定位切入点目标客户定位营销策划定位经营客户投资客户宏观环境影响周遍商圈态势区域商圈业态区域商业态势世博辐射圈与项目关系商业能级与住宅辐射关系项目交通条件上南东明路商业环境三林商业状况城区及郊区以及世博区关联项目认知常规策划缺陷经营功能定位!市场篇MARKETPART1.供求关系分析——市场需求旺盛，供求比合理对07年的上海商业用房的供求关系我们发现，总体呈现供不应求的态势。至07年下半年，由于受到宏观政策调空等方面的影响，以及年底的传统淡季影响，供求比有所下降。宏观环境影响2.供应量分析——供应量增加，主要向外部扩散下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用房在不断的向外部区域扩散。3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导商业用房的成交量整年保持平稳，市场去化稳定。非中心区域的成交为主导。4.成交价格分析——价格走势上扬，中心城区涨幅大12月份全市商业营业用房成交均价9849元/平方米，环比上月大幅上涨41.04%。中心城区涨幅高于远郊区域涨幅度3.5%。整体价格走势呈大幅上扬的态势。5.浦东商铺分析——市场需求旺盛，去化良好浦东区域的市场去化优于全市同期的全市，市场运行健康良好。全年供求比为1：1.14，市场需求旺盛。区域商圈分析以易初莲花、世纪联华、华联超市为依托，形成了三林地区的上南、三林、东明三大商圈。发挥了卖场的集聚效应，以卖场为中心向四周辐射形成商圈。以三林最主要卖场易初莲花为中心，人气高但是受到物业条件限制，商业形象及业态规划布局上都同样受到了很大局限性。和周边的九百家具、宝丰服饰城等虽然一定程度上形成了互补，但是整体显得十分凌乱。业态方面都是以服务居民的基本生活需要为主。受到大卖场的带动，周边也形成了一个小商圈，有不少餐饮店铺在周边经营，大多比较低端。休闲比较单单一。1.上南路商圈2.东明路商圈位于东明路永泰路口，这里集中了华联超市、东明路集贸市场两大生活区重要配套设施，其他独立商业也比较密集，安盛街为商业步行街，因此这里商业繁荣，人气旺盛，周边引进了肯德基以及其他一些餐饮商家和网吧等娱乐商家。三林路商圈分析以世纪联华为中心，向周边辐射。包括农贸市场、餐饮、娱乐等各种业态。商业主要针对居民的日常生活需求。由于凌兆居住小区建立较早，人气比较旺。但是大量的商业都是自然形成，缺乏规划，档次较低，比较的杂乱。区域内现有的大部分商铺大多为住宅的裙房商业，因此在经营上大多有餐饮娱乐业的限制，目前主要经营服务居民区的配套业态，层次不高。大部分为自发形成，没有统一的规划。目前该区域的多以沿街商铺为主，租金价格在3——5元/㎡/天，销售均价在27000——28000元/㎡。项目名称楼盘地址价格（元/M2）租金（元/M2/天）业种业态定位未来域城杨高南路御桥路不售3-3.2西:餐饮；东:非餐饮区域商业中心中房晶街三林路1515号280003.5--5生活类社区配套意凯家苑永泰路538弄不售3（底层）1.8（2层）网吧社区配套阳辰美景三林路27000——生活类社区配套纯翠苑杨南路741号售完3.20社区服务业可做简餐上海地产公司投资12亿元兴建的七彩商业中心07.12正式破土动工，预计用两年时间建成。占地面积4.2万平方米，规划建筑面积16万平方米。

上海地产公司投资12亿元兴建的七彩商业中心项目，即三林商业城，北临永泰路，西靠东明路，占地4．2万平方米，地上建筑面积8．5万平方米，地下建筑面积8万平方米。它于今日破土动工，经过两年建设将成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等为一体的综合性的开放式的大型区域性社区购物中心。

即将建设的“三林城市广场”缺乏品牌支撑，档次较低业态分析：除了大型卖场，其他商业以小型商业零售业（便利杂货、服饰/鞋帽/箱包/饰品）为主，商业服务业（美容美发、房产中介）为辅，餐饮业（小型餐饮、面包西点）为补充。整个区域的商业档次相对比较低，多以底层商铺为主，缺乏整体的规划设计。缺乏品牌支撑。区域业态分析全市社区商业业态与三林业态比：通过以上的图表我们可以发现，三林区域小规模的零售商业占比重过高。餐饮、文化娱乐与全市平均水平基本持平。娱乐文化和综合性商业的水平相当的落后。尤其是综合型商业所占比例低与全市水平11个百分点。文化娱乐、综合商业明显缺乏商业市场小结：全市商铺供应向外围扩展，供求比合理，浦东商铺市场需求旺盛，去化良好。三林地区以大卖场为中心，形成上南、三林路、东明三大商圈。区域内除卖场外多以社区底层商铺为主，缺乏统一的规划和设计。三林地区目前整体商业档次相对较低，缺乏品牌支撑。文化娱乐比较缺乏，综合性商业更是相当的匮乏，是市场的空白。项目的认知三林板块地处浦东新区西南部，三林集镇的中心地段，东明路街道的范围内。规划基地北侧紧邻规划上海市的城市中环线，距世博会会址核心区仅7公里。三林镇北与上钢新村街周家渡街道隔川杨河相望，东与六镇、北蔡镇、南汇县相邻，南与浦江镇相接，西濒黄浦江。总面积平方公里，中心城区为8.07平方公居住人口达30万，未来将达到80万人。：三林镇将建设为生态化、智能化、化、现代化都市新城镇。南浦大桥、打浦路隧道、卢浦大桥分别与杨高南路、上南路与济阳路相接贯通，使本地区与市中心和城际周边地区连接，成为上海“三桥、一隧、一环”大城市交通网络构架的交汇中心。南北向济阳路、长清路、上南路、杨高南路为城市干道。东西向现有华夏西路和外环线（环南一大道），规划城市快速路中环线沿华夏西路走向。轨道交通6号、8号、11号线贯穿南北，公交780、795、572线路辐射人民广场、陆家嘴、徐家汇等重要商圈。立体交通体系四通八达。交通条件“三桥、一隧、一环”，立体交通网.中房樱桃苑商业能级与住宅辐射关系区域内大盘、名盘众多。随着区域整体的发展，大量的知名开发商进驻该区域，聚集了多个大规模的、具有相当知名度的中高档的居住楼盘。带来了大量的中高端的居住客，也是中高档消费的支柱人群。人口状况分析——动迁基地向高挡社区转变，客层不断提高随着区域内新建商品房的交付三林地区人口中改善性的居民逐步替代拆迁居民成为区域内的主要力量。三林地区受早期动迁政策影响，居住人群总体收入水平较低，消费能力偏弱。但随着近两年区域内新建商品房的开发交付，导入了部分中端收入人群。三林地区正的人口、地段、消费能力都在不断的升级。世博辐射圈与项目的关系从区域功能划分来看，由于2010世博会的召开，本项目所在区域规划三林世博功能区。按规划，三林世博功能区依托三世博园区建设，以旅游会展和现代居为主导功能，下辖南码头路街道、周渡街道、上钢新村街道、东明路街道北蔡镇、三林镇，行政区域面积80.01平方公里。2010年上海世博会规划红区3/4面积和场馆区2/3面积位于该区域内。现有常住人口为84.2万。世博综合博览区三林世博功能区区域SWOT分析StrengthopportunityWeaknessThreaten大型社区环绕，人口众多。交通全面升级，四通八达。区域发展日益成熟，高端楼盘的导入带来高段客户。区域内的房地产业正在蓬勃发展，新建的项目多，从而形成了一个深厚的市场容量。多条轨道交通在区域内汇集。区域内文娱和综合百货设施匮乏，存在巨大的商业发展潜力。世博概念的深触远播整体区域的商业发展尚未成熟。业态相对比较的单一。中高档的消费市场有待培育。潜在政策风险。区域内在建项目多，尤其是综合类三林城市广场将与周边项目形成很强的竞争。项目SWOT分析!产品定位ProductPositioning商业能级提升，城市居住中心崛起，住宅价值提升业态补充完善，衔接3块商业，形成完整模式商区体现中高品位，彰显时尚感，打造地标商业街辐射世博区域，考虑高档社区消费，满足多层次需求

商业形象定位定位宗旨自由个性，鼓励自我复苏的消费特征开放互动，创造舒适浪漫的休闲空间灵动丰富，倡导多元共存的商业模式时尚眩目，打造流行前线的外观效果形象特征定位切入点项目与世博会紧密挂钩。在上海打造国际先进社区型商业示范基地。跳出周边住区的狭隘范围,吸引整个上海的消费者，形成有力支撑第一个在上海提出并实践中国未来的社区型商业发展模式。3者项目乃至整个三林其他商业项目整合互动,形成商业岛链．并导入酒店,办公,引起区域升级．GOINTO世博会所呈现的是“国际城市展示交流博览会”，项目所呈现的是“国际社区型商业展示交流博览会”。项目具有双重定位与价值：一是会议期间与世博会呼应的学习和交流功能，即国际先进社区型商业的经验交流和学习；二是会议之后的实际商业运营功能。即服务上海市民、改善生活品质、提升区域价值、实现城市让生活更美好的成功社区型商业实践基地！世博会是全面的城市交流与展示，项目则是聚焦于社区型商业的交流与展示。策划的第一大突破口：借势世博会如何与世博会最充分地挂钩？最充分地借势？如何最充分利用世博会期间国际最先进经验交流与学习的宝贵机遇和平台优势？两个“世博会”与世博综合博览区打造“国际最佳城市实践基地”，以及会议后形成“国际最佳都市型商业博览基地”相呼应。结合项目本身“立足于社区、服务于社区”的规划前提，打造“国际最佳社区型商业实践基地”。这种定位，可以最充分地借助世博会的平台，吸取国际先进的社区型商业开发与运作经验，导入成功的商业开发模式和商业概念，并通过与本地市场相结合进行因地制宜的商业规划和策划，打造国际最佳社区型商业样板示范基地。目标是与位于城市中心商务区的“都市型商业中心”形成错位和互补。扎根在更广大的城市社区之中，为更多的城市市民服务，建设最先进的“社区型商业中心”。策划的第二大突破口：地块独特价值如何体现项目地块的独特性？即作为独一无二的世博功能配套区的社区型商业中心，其定位究竟与其它社区型商业中心有何不同？国际最佳社区型商业实践基地三林现有周边市场的发展情况和消费能力，与项目所要求的前瞻性、品质性和领导力之间存在较大的落差。必须跳出区域市场，才能大有作为。首先明确周边市场是项目的定位基础。但招商以及服务的对象要跳出局限于三林周边住民的狭隘范围。通过规划高档次、先进模式、具有前瞻性的商业业态（如高档百货、体验式商业、文化休闲商业、先进服务业、娱乐业等），与周边的现有业态形成错位，更引领消费升级。要以其独特性、先进性吸引整个上海乃至中国的消费者，才能支撑各种高档次、高消费力的商业业态，也才能消化近四十万方的巨大供应体量。最终的目标是：通过业态升级、服务升级、模式创新和消费创新，改善现有商业环境、提高居民生活品质、提升整体区域价值、呼应世博会“城市让生活更美好”的主题！策划的第三大突破口：市场定位坐标如何突破三林地区现有消费市场的局限？使项目的定位目标与市场的实际消费能力达到匹配。上海城市特色商业典范在没有SHOPPINGMALL之前，中国的“一站式购物中心”并没有统一明确的概念定义，也没有标准化、成熟化的开发模式。通过学习国外（欧美）的先进发展经验，找到了SHOPPINGMALL这一先进的模式，并将它引入中国，最终成为一站式购物中心类商业的权威代名词。而在中国，社区型商业模式的定义概念尚属空白。因此我们可以借鉴SHOPPINGMALL的模式发展及概念导入方式。学习国际先进的社区商业发展经验，导入国际成功的社区商业发展模式，第一个在上海提出并实践中国未来的社区型商业发展模式。策划的第四大突破口：模式与概念导入如何找到一个核心概念，既能兼容三个地块的所有产品功能，又能整合复合商业地产开发中的所有价值元素，确保项目推广的统一。继SHOPPINGMALL之后又一成功的商业模式与商业概念导入过去我们从国外学到了

SHOPPINGMALL,如今借助世博会的巨大商机，我们引入国际最佳社区型商业模式

它将满足世博会期间的配套商业服务!满足周边居民的日常生活配套服务!满足改善生活质量,提高生活水平的新社区文化生活要求!满足我们对社区型商业模式的创新、探索、展示与实践要求！它究竟是什么?NEXTPAGE!世博综合博览区主要功能定位S－大卖场（store）d－百货departmentcenter)a－文化艺术中心(Artsandculturer－休闲娱乐中心(Recreationcenter)f－餐饮美食(food)c－社区中心(CommunityCentre)h－酒店(hotel)o－商务办公（office）8万方商业地块三林世博功能区15万方商业地块2万方商业地块国际最佳社区型商业模式Sdarf.cho（斯达福克）它就是：S（store）－－－－大卖场d(departmentcenter)－－－－百货a(Artsandculturecenter)－－－－文化艺术中心r(Recreationcenter)－－－－休闲娱乐中心f(food)－－－－餐饮美食c(CommunityCentre)－－－－社区中心h(hotel)－－－－酒店o（office)－－－－商务办公Sdarf.cho（斯达福克）模式功能结构分析基础型配套完善型配套升级型配套完善型配套升级型配套现代城市综合服务体——豪布斯卡关键词“HOPSCA”HOPSCA正是六大业态HOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLCLUBAPARTMENTHOPSCA就是六项核心商业功能英文单词的首字母的概括缩写形式。HOPSCA体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。成功案例借鉴HOPSCA在巴黎——LaDefense(拉德芳斯)该区依照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和住宅区，并建造有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系，大规模的居住面积、优良的绿化环境以及快速的交通捷运使它成为欧洲著名的现代城区代表，并引领着巴黎最新经济的发展。现实案例素有“纽约市的心脏”之称的曼哈顿集聚了纽约市政厅和联邦、州、市、县许多办公机构、美国最高的摩天楼群、纽约中央公园以及大多著名的旅社、餐馆、百货公司、专业商店、影剧院、音乐厅和博物馆大都集中于此，被誉为HOPSCA（豪布斯卡）形态的典范。HOPSCA在纽约——Manhattan(曼哈顿)HOPSCA在东京——Roppongihills(六本木)日本东京的六本木，也是近几年才诞生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为了许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印的黄金区域。Sdarfcho（斯达福克城）24小时情景模拟!业态规划FormatPlanning独一无二的2010世博,独一无二的大三林板块.城市让生活更美好!城市的主体是人!生活的主题是居所!国际先进的开发运做经验创新商业策划和统一招商定位+2010世博会GIVEUSWHAT?国际社区型商业样板区实际商业运做带来的收益+服务世博服务周遍广大消费者，提高生活品质，改善城市生活环境“城市让生活更美好”的实践示范三部项目整合定位,避免业态冲突,缔造商圈升级A地块主要为社区配套商业,辅助便民工程（约2万方）B地块主要为集中型百货及部分休闲娱乐业的定位（约8万方）C地块为部分集中型商业配以大面积体育休闲场馆,高档品牌专卖.可服务于项目地块中的酒店及写字楼人群.（约15万方）ABCBC地块都为中大型商业设施,如果定位都以消费及休闲娱乐为主则将会在2个内部项目产生竞争,并且难以吸引规模化,优势互补化的商业组团.国际先进社区型商业的博览展示区，更高的立项,更远大的辐射范围服务的是你,是我,是他们争做上海商业新典范浦西浦东高档次、多种先进模式、商业业态与周边现有的消费阶层，消费档次有断层

以周遍社区作为辐射,将让项目面临狭隘的生存环境

建立高档次,独特性强的商业从而扩大商业圈的辐射范围寻求多层面消费力群体产生高受益，完成业态升级、通过不同产品的组合,规模化的运营,获得更多浦东消费群的同时获得更多浦西客户群

商业经营功能定位满足社区服务要求满足高档社区消费需求满足辐射区域消费需求整合社区服务型业态规范经营,完善社区商业氛围在功能基础上更趋向时尚化设置适合高档社区消费需求的业态提高经营档次体现时尚高雅品位趋向浪漫休闲、人文艺术感结合商圈资源设置相应业态综合型场所特色经营积聚人气趋向动感娱乐、体验式消费特色快餐店、便利店、中小型超市、菜市场、药店、照相冲扩，办证等

SPA美容休闲馆、主题酒吧、高档中西餐饮、画廊等、夜总会娱乐城、大型KTV、大型餐饮、大型健身中心、主题咖啡座等休闲体验中心，文化展区以辐射区域为主的时尚商业街，特色经营满足多层需求，体现多种生活风情。实现途径匹配业态实现途径实现途径匹配业态匹配业态A地块FamilyCentre（生活乐家地带）庞大的居住社区内的集中型商业配套：服务于周遍众多居民社区相对于目前商业较高的定位平民化的百货及大卖场的设立娱乐服务的设置从儿童到成人不同服务的设置强调家庭生活感Sdarf.cho（斯达福克）之：SdarfS（store）－－－－大卖场d(departmentcenter)－－－－百货a(Artsandculturecenter)－－－－文化艺术中心r(Recreationcenter)－－－－休闲娱乐中心f(food)－－－－餐饮美食基础型配套完善型配套Sdarf＝核心主力店大卖场＋百货＋文化艺术＋休闲娱乐＋餐饮美食整体商业定位主要商业业态以服务大社区居民提供基本生活配套为前提；实现人们更高层次，更休闲化、生活化需要的消费场所；集生活服务、零售展示、餐饮美食、休闲娱乐，康体养生等功能于一体的社区型商业中心。大卖场、零售展示（男女服装饰品配件、玩具、手机数码产品等）、休闲餐饮（咖啡、甜品、茶坊、冰激凌等）、连锁快餐、特色餐饮（日本料理、韩国烤肉等）大型中西餐、娱乐（KTV、电玩、桌球、酒吧、影院、溜冰场、网吧等）、康体养生（健身、美容美体SPA等）精致生活配套（面包房、药妆店、眼镜店、家居装饰等)分层业态分布建议（B1）分层业态分布建议（1F）分层业态分布建议（2F）分层业态分布建议（3F）分层业态分布建议（4F）分层业态分布建议（5F）业态分类经营面积参考中型百货４0000~５0000㎡大型中式餐饮3000-5000㎡中型中式餐饮500-1000㎡日、韩料理100-300㎡大型卖场15000㎡便利店50-100㎡茶餐厅200-500㎡甜品店50-100㎡咖啡店中型500㎡左右大型800-1000㎡酒吧静吧100-300㎡动吧、迪吧500-800㎡西餐厅300-500㎡特色休闲（陶吧、画廊）100-200㎡美容200㎡-500㎡干洗店50-150㎡药店100-200㎡冲印店50-100㎡左右音像店100-200㎡高级保健店150㎡-200㎡礼品店50-100㎡亲子娱乐城/KTV3000-5000㎡影城3000㎡左右

商业业态初步定位B地块考虑到项目临住宅，贴公园的地理位置，可以发展一部分景观餐饮，配以居民日常生活配套的设施为准．１主要以冲印店，家具饰品店，小型便利店，２以大型餐饮为主．配合以休闲型咖啡及饮品店，保健按摩店，花店３银行，电力公司营业厅，移动联通营业厅，社区牙房所办证中心等PARKTale社区之家１２３Sdarf.cho（斯达福克）之：Cc(CommunityCentre)－－－－社区活动服务中心完善型配套C＝多功能、综合性、现代化的社区服务与居民社交、聚会、活动中心社区服务中心、中型中式餐饮、日韩料理、便利店、甜品店、咖啡店、酒吧、特色休闲（陶吧、画廊）、美容店、干系店、药店、冲洗店、音像店、保健按摩店、宠物店、花店主要业态包括业态分类经营面积参考社区服务中心1000㎡中型中式餐饮500-1000㎡日、韩料理100-300㎡便利店50-100㎡甜品店50-100㎡咖啡店小型100-200㎡酒吧静吧100-300㎡特色休闲（陶吧、画廊）100-200㎡美容200㎡-500㎡干洗店50-150㎡药店100-200㎡冲印店50-100㎡左右音像店100-200㎡保健按摩150㎡-200㎡宠物店100㎡花店50-100㎡相关业态经营面积参考表Ｃ地块社区现代商业服务中心SANLINGBayPLAZA关键词：办公，酒店，商业，高档商品，运动，艺术，展会，公益15方的商业酒店办公Sdarf.cho（斯达福克）之：hoh(hotel)－－－－高档星级酒店o（office)－－－－现代化甲级写字楼ho＝高档星级酒店＋现代甲级写字楼升级型配套品牌服饰专卖店、大型中式餐饮、中型中式餐饮、日韩料理、中型超市、便利店、茶餐厅、甜品店、咖啡店、西餐厅、保健按摩、大型娱乐城/KTV、影城、运动/艺术及展会区、射击/射箭场所、攀岩馆、室内滑轮区、浴场、羽毛球场、壁球馆、乒乓球馆、儿童艺术学校、创意市集区、生活艺术展览区15万方主要业态包括综合体（complex）

各部分功能的相互关系商业办公酒店相互支持关系相互要求标志性定义档次为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心利用其它功能价值最大化补充其它功能现金流来源商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。减少日用百货及商业的配置以中高档品牌为主室内运动娱乐场地的设立极限运动挑战馆的设立大型展馆的设立创意及艺术集市高档餐饮及休闲茶座，PUB,甜品屋影城ＫＴＶ业态定位思考三林地区大型项目的地位，便捷的交通与金谊河畔商业比邻业态冲突需避免多种物业的综合体，内容形式需改变企业的全新窗口，城市发展的新形象业态分类经营面积参考品牌服装专卖店(诸如zaraespriteh&m)200-1000㎡大型中式餐饮3000-5000㎡中型中式餐饮500-1000㎡日、韩料理100-300㎡中型超市3000㎡便利店50-100㎡茶餐厅200-500㎡甜品店50-100㎡咖啡店中型200-800㎡西餐厅300-500㎡保健按摩150㎡-200㎡大型娱乐城/KTV3000-5000㎡影城3000㎡左右运动、艺术及展会区射击／射箭场所1000-2000㎡攀岩馆500㎡室内滑轮区1200㎡浴场8000㎡羽毛秋场1600㎡壁球场400㎡乒乓球馆200㎡儿童艺术学校2500㎡创意市集区3000㎡生活艺术展览区6000㎡商业的销售与经营是一对深刻的矛盾体——开发商希望出售更多的商业面积来获得商业利润，一般采用产权分散销售；而经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围，多采用统一规划经营，因此在销售的过程中，应尽量兼顾两者的利益。本案商业采用以租带售的销售方式，先招商后售铺，以招商和稳定的投资回报率促进商铺销售，由商家自主经营，商铺投资者享受固定的投资回报。开发商可以自持部分物业，既增添投资者信心，又利于统一经营管理，由于二、三层商铺售价可能不够理想，自持物业收租金，等待商业价值提升后再做出售的考虑，不失为一种好方式。招商目的：通过招商完成品牌商业的导入，将商业经营成功运作，成为奉贤消费新概念、新视点；通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系；通过招商最终推动项目的完全销售。

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