2022年4月上海住宅蓝筹指数报告

年4月上海住宅蓝筹指数报告二手住宅蓝筹价格指数

4月二手蓝筹住宅成交价格指数为158，成交价格为26161元/平米，连续保持升势。典型蓝筹楼盘一年时间单价上涨超过1万元不在少数。

蓝筹板块方面，环比2022年3月售价升幅前三甲分别是闸北（+13%）、闵行（+5.2%）和虹口(+5.19%)。

同比2022年4月售价升幅前三甲分别为徐汇（+55%）、黄浦和普陀（+49%）。

据美联物业市场讨论部数据显示：4月，全市二手房成交总套数为21832套，环比3月大幅提升了了24.6%，成交面积为185.1万平，环比提高了25.7%。总成交金额达到310亿元，环比回升了30.41%。

从4月与3月各类环比数据分析，4月的成交金额、成交面积和成交宗数三项数据环比3月有了较大幅度回暖。10年4月21日房贷新政执行后部分美联门店成交宗数环比3月下跌了5成左右。由于房贷政策要求购买其次套或以上的住宅首付增加，造成买方违约现象突出。而政策风险由于在合同中没有明确商定，造成一些买家损失定金。在成交普遍回暖的4月，闵行区域占该月总成交分额的23%,位列各区之首。

二手住宅蓝筹租金指数

4月住宅蓝筹租金指数为101.8，租金为49元/平米月。受“世博会”和政策影响，更多的买家转买为租，租赁市场有望迎来新机遇。4月蓝筹租金指数上升至一年以来的高位。估计受政策影响5月买卖双方将进入僵持状态，蓝筹租金会获得连续上升的动力。依据4月美联门店成交宗数显示，浦东和虹口区是本月租赁热点。

依据美联物业（上海）的成交部分区域数据显示，上城(长宁)本月租金为98平米月，环比3月上涨了1%；海琪园（黄浦）本月租金为53平米月，环比3月上涨了8%；国际丽都（静安）本月租金为90平米月，环比3月上涨了4%；众众家园（闵行）本月租金为39平米月，环比3月上涨了3%；联洋年华（浦东）本月租金为46平米月，环比3月上涨了2%；瑞红新城（虹口）本月租金为50平米月，环比3月上涨了4%；莱诗邸（徐汇）本月租金为69平米月，环比3月上涨了5.67%；嘉丽明珠城（闸北）本月租金为42平米月，环比3月上涨了2%。

二手住宅蓝筹投资回报率

2022年4月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率为2.21%。较3月的投资回报率2.32%，小幅下跌。年内估计由于租金上涨，而楼价上涨幅度削减，租赁投资回报率有望企稳。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.6%，居全市首位；虹口、黄浦、静安、闵行、浦东、普陀、闸北的蓝筹样本租金回报率大约在1.98%-2.96%，徐汇为1.6%-1.9%。

上海二手住宅家庭负担比

另据美联物业上海二手住宅负担比(affordability)显示：上海4月二手住宅家庭负担比为55.88%，意为对于年收入接近14万元人民币的上海一般家庭而言，购买一套均价在26161元的60平米二手住宅，2022年4月的抵押贷款月还款额占家庭月收入的55%。

美联物业讨论部表示，从上可以看出，抵押贷款月还款额占家庭收入的比重较3月消失了提升的迹象，新政的调控效果近阶段还没有详细体现出来，说明上海现时房价对购房家庭而言实际压力还是很大的

美联物业上海区总经理李志仁表示由于房贷新政的因素，楼市成交量快速回落。近期区域内以往极其活跃的投资客已难觅踪影了，观望市场已成各方主流心态，进而促使此次“五一”成交明显低于预期，炒作多时的世博契机并没有消失。估计将来政策影响的效应将持续多月，直到下一个传统成交周期再开头缓慢复苏。

目前部分投资客较多的中心高价区域间续消失了售转租现象，而一些以刚性需求为主的区域则没有太多该类状况消失，该现象的消失充分说明白房贷政策对市场的显著影响，同时其也表达了市场各方目前暂避房贷政策“锋芒”