土地税等培训资料课件

土地类税种土地增值税城镇土地使用税、耕地占用税、土地类税种土地增值税1——土地增值税——土地增值税2土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其房地产转让所获得收入的增值部分，按照超率累进税率计征的一种税。土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物3对土地、房产交易中增值的部分征收的土地增值税，也是许多国家税收制度的重要组成部分。

为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不象财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。

1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。

对土地、房产交易中增值的部分征收的土地增值税，4为了规范房地产交易行为，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1994年开征土地增值税。这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种。但各地减免较多。如：深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。北京地税局继二手房开征土地增值税后，对新房中的普通住宅征收1%的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。

为了规范房地产交易行为，合理调节土地增值收益，5土地出让金与土地增值税关系

由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主休不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》为方便起见，第40条规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。一般规定，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金不可作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目。有人提出：取消土地出让金项目，改为收取土地增值税，同时调高土地增值税各增值档次的税率。土地出让金与土地增值税关系由受让人缴纳土地出让金6

目前地方政府在土地出让收支方面主要存在两个问题：地方政府的土地财政屡创新高；巨额收入无法足额划拨至保障房建设领域。社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”的言论不绝于耳，土地财政遭到诟病。2010年全国土地出让收入达2．9万亿元，创下历史纪录。在保障房、水利设施以及城市建设等方面都需要地方政府投入，但地方政府却称“不堪重负”。

2011年5月，财政部、国土资源部联合下发了《关于开展土地供应及收入管理专题调研的通知》，确定调研范围几乎涵盖全国所有省份，并且直达县市一级政府，调研内容主要分为三大部分：2007—2010年各地土地征收供应基本情况；同期各地土地出让收支基本情况；对当前社会关注的重点问题的分析和建议。在要求各地调研并回答的重点问题中，既有土地财政问题，也有地价与房价的关系问题；既有土地出让收入管理方面的问题，又有关于保障被征地农民利益问题；甚至还包括与房地产有关的税收问题。比如，本地区是否存在土地财政问题；政府对土地财政的依赖程度如何；对社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”等观点的看法；中央是否有必要集中部分土地出让收入，以调节土地收入分配不均衡问题；中央与地方是否有必要建立类似香港的土地基金制度，将部分土地出让收入留作未来使用……这些都进入调研视线。

目前地方政府在土地出让收支方面主要存在两个问7

一、土地增值税的纳税人一、土地增值税的纳税人8

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

单位包括不论经济性质、不论内资外资、不论部门的各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体工商户及国内外其他个人。以上单位和个人，只要是有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑9A公司是房地产开发企业，有一酒店项目，目前在建状态，建成后作为固定资产自己经营。现在公司成立一家控股51%的子公司，也是房地产开发企业，想把该酒店项目投资到子公司中，由子公司作为固定资产经营。上述在建项目的投资行为，是否免缴土地增值税？

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。A公司是房地产开发企业，有一酒店项目，目前10

二、土地增值税的征税对象二、土地增值税的征税对象111．征收范围

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。

国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地；地上的建筑物是指建于土地之上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地上不能移动或一经移动即遭损坏的物品。1．征收范围

根据《土地增值税暂行条例》及12要正确理解土地增值税的征收范围，关键要掌握以下三点：

（1）只有转让的土地使用权是属于国有的才是土地增值税的征收范围。

这意味着非国有土地使用权的转让不属于土地增值税的征收范围。不过，按我国《宪法》及有关法律规定，土地所有权均属国家或集体所有。而集体所有的土地所有权是不能随意转让的，随意转让集体土地所有权属违法行为。因此，集体土地只能由国家征用变为国家所有以后方能进行转让。

（2）只有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权发生转移的才是土地增值税的征收范围。这就意味着产权没有发生转移的转让行为不属于土地增值税的征收范围，如房地产出租。但国有土地使用权出让，由于其转让者为国家，因此也不属于土地增值税的征收范围。

（3）只有取得收入的有偿转让才是土地增值税的征收范围。这意味着无偿转让不属于土地增值税的征收范围，如房地产的继承、赠与。要正确理解土地增值税的征收范围，关键要掌握以下三点：

（113非直接销售和自用房地产的收入确定问题

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产……。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款计算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行投资，暂免征收土地增值税。否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。非直接销售和自用房地产的收入确定问题14一家房地产开发公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。这笔收入是否应缴纳土地增值税？按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。一家房地产开发公司将地下车位使用权以收取使用费15房产抵押被拍卖用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。因此，在无力偿还贷款本息，而被银行取得房产用以抵债后，就应该依法缴纳土地增值税。房产抵押被拍卖用房产抵押取得贷款行为是指房产162．征税对象

是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

增值额=房地产转让收入一税法允许扣除项目的金额

因此，正确确定土地增值税计税依据的关键在于正确确定房地产的转让收入和税法允许扣除项目的金额。

2．征税对象

是指纳税人转让房地产所取得的17

（1）房地产转让收入的确定。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产的收入为转让房地产的全部价款及其有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

在确定房地产转让收入时，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权按照房地产评估价格调整确定转让收入：

隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（1）房地产转让收入的确定。

根据《土地增值税18

具体调整方法分别为隐瞒、虚报房地产成交价格，以及转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按同类房地产的市场交易价格确定成交价格；

提供扣除项目金额不实的，应按评估的房屋重置价乘以成新度折扣率计算价格或土地的基准价，确定扣除项目金额。

上述房地产评估价格，是指由政府指定的房地产管理部门或房地产中介机构，根据相同地段、同类房地产进行综合评定并经当地税务机关确认的价格。

具体调整方法分别为隐瞒、虚报房地产成交价格，以19（2）税法允许扣除项目的金额的确定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人在确定土地增值税的增值额时允许扣除的项目包括：

1，取得土地使用权所支付的金额

2，房地产开发成本。

3，房地产开发费用。

4，旧房及建筑物的评估价格。

5，与转让房地产有关的税金及附加。

6，财政部规定的其他扣除项目。（2）税法允许扣除项目的金额的确定

根据《土地增值税20

1，取得土地使用权所支付的金额。

它是指纳税人为取得土地使用权而支付的地价款。

如果纳税人是通过协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，是指纳税人支付的土地出让金；

如果纳税人是通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，是指纳税人转让土地使用权时按规定补交的出让金；

如果纳税人是通过转让方式取得土地使用权的，是指纳税人向原土地使用权所有人支付的地价款。

另外，纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用如登记费、过户手续费也可计入扣除

1，取得土地使用权所支付的金额。

它是指212，房地产开发成本。

它是指纳税人在开发土地和建造房屋及配套设施过程中实际发生的成本支出，具体包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地征用及拆迁补偿费包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

2，房地产开发成本。22

建筑安装工程费包括：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；基础设施费包括：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；公共配套设施费包括：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、等土地税等培训资料233，房地产开发费用。

它是指与房地产开发项目有关的费用，包括销售费用、管理费用和财务费用。

但要注意的是，房地产开发费用不按纳税人实际发生的费用进行扣除，而是按《土地增值税实施细则》规定的有关标准进行扣除。3，房地产开发费用。

它是指与房地产开发项目有关的24

按现行《土地增值税实施细则》规定，土地增值税纳税人的财务费用中的利息支出:

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用按上述土地使用权转让金和开发成本二项规定计算金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按上述土地使用权转让金和开发成本二项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。按现行《土地增值税实施细则》规定，土地增值税纳税人的25

4，旧房及建筑物的评估价格。

它是指已使用的房屋及建筑物主转让出售时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣后的价值。

但须经当地税务机关确认。4，旧房及建筑物的评估价格。

它是指已使用26一般，对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值税时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额。，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。例如2005年10月购买的房产在2010年6月出售，在加计扣除时，根据上述规定，2005年10月购置2010年6月出售的房产，可按5年计算加计扣除。一般，对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值27

5，与转让房地产有关的税金及附加。

它是指出售房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。但专门从事房地产开发的单位，由于其印花税已在管理费用中列支，所以不得在“与转让房地产有关的税金及附加”项目中单独列支。5，与转让房地产有关的税金及附加。

它是指28企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契29

6，财政部规定的其他扣除项目。

它是指对从事房地产开发的由税人规定的加计扣除项目。按现行《土地增值税实施细则》规定，专门从事房地产开发的纳税人可按上述取得土地使用权所支付的金额和开发成本两项规定计算的金额之和，加计20％扣除。

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对允许扣除项目的金额，应按转让土地使用权的面积占总面积的出例计算分摊；若按此办法难以计算的，也可按建筑面积计算周转房摊销等。6，财政部规定的其他扣除项目。

它是指对从事30

三、土地增值税的税率三、土地增值税的税率31

土地增值税实行四级超率累进税率

1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

3．增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税实行四级超率累进税率

32

四、土地增值税的减免税四、土地增值税的减免税33土地增值税的减免税主要有以下几种情形：

1．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可以免税。

普通标准住宅是指一般居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等住宅均不属于普通标准住宅。免税的普通标准住宅，须经税务机关确认。土地增值税的减免税主要有以下几种情形：

34普通标准住宅

：住宅小区建筑容积率在1.0以上；（是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下普通标准住宅

：35“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”实际上：办公楼、商铺的出售率一直不如住宅，原因就在于商业地产往往采用出租或自营的方式。把物业转化为自有经营资产，已经成为开发商的一种选择，并且有逐年增多的趋势。土地增值税分别计算，可能使更多的开发商采用酒店公寓、青年公寓、白领公寓等经营模式来避税。当然也会让他们更多的项目砸在手里。“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额36

2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。

这是指因城市市政规划、国家重点项目建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。

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3．个人转让自用的住房，给予适当的减免税。

这是指个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准:

居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；

居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

居住未满3年的，按规定征收土地增值税。3．个人转让自用的住房，给予适当的减免税。

38

五、土地增值税的计征管理五、土地增值税的计征管理39

土地增值税的计算

土地增值税的计算公式为：

应纳土地增值税=土地增值额x税率，

或=土地增值额X税率一扣除项目金额X速算扣除系数

上述速算扣除系数依据增值率确定。

增值率在50％以内的，速算扣除系数为0；

增值率在50％至100％的，速算扣除系数为5％；

增值率在100％至200％的，速算扣除系数为15％；

增值率在200％以上的，速算扣除系数为35％。

上述的增值率为增值额除以扣除项目金额。土地增值税的计算

土地增值税的计算公式为：

40举例P493举例P49341

1．某单位转让房地产取得收入180万元，其扣除项目金额为100万元，计算该单位应纳的土地增值税税额。

1．某单位转让房地产取得收入180万元，其扣除项目金42应纳土地增值额=180-100=80万元增值额:扣除项目金额=80/100=80%应纳税额=80*40%-100*5%=28万元应纳土地增值额=180-100=80万元43

2，某房地产开发公司出售房产一批，取得房产销售收人140O0万元，取得土地使用权支付地价款及有关费用180O万元，开发成本2700万元，开发费用550万元（利息不能按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），营业税税率为5％，城建税和教育费附加为10％。计算该房地产开发企业出售房产应纳的土地增值税。2，某房地产开发公司出售房产一批，取得房产销售收人144解：允许扣除项目金额

=（1800＋2700）X（1＋10％＋20％）

+14000X5％X（1+10％）

=662O（万元）解：允许扣除项目金额

=（1800＋2745增值额=1400O-6620=738O（万元）

增值率=7380/6620＝111.48％

应纳土地增值税=7380X50％-6620X15％＝2697（万元）

或=6620X5O％X30％十6620X50％X40％＋（7380-6620）X50％＝2697（万元）增值额=1400O-6620=738O（万元）

增46土地增值税的会计处理

P498土地增值税的会计处理

P49847——城镇土地使用税——城镇土地使用税48城镇土地使用税，是以城镇土地为征收对象，对在中华人民共和国境内拥有土地使用权的单位和个人，就其使用土地的面积按规定征收的一种税。

1984年定名城镇土地使用税，1988年开征；2006年12月31日颁布修订条例，2007年扩大开征。

对土地使用征税，有利于保护土地资源，调整土地级差收入，促进土地的合理开发和利用。对理顺国家与土地使用者之间的分配关系、增加国家财政收入有着积极的意义。城镇土地使用税，是以城镇土地为征收对象，对在中华人民49这是上海浦东陆家嘴金融贸易区一角（2007年11月29日摄）。11月28日，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》：从今年起，按照最新税额标准征收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。这是上海浦东陆家嘴金融贸易区一角（2007年11月29日摄）50一、城镇土地使用税的纳税人一、城镇土地使用税的纳税人51

城镇土地使用税的纳税人为在中华人民共和国境内使用土地的单位和个人。所谓单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位。所谓个人，是指个体经营者及其他个人。

城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。

如果拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地，由代管人或者实际使用人缴纳；

如果土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳；

如果土地使用权为纳税人所共有的，由共有各方分别缴纳。城镇土地使用税的纳税人为在中华人民共和国境内使用土地52

二、城镇土地使用税的征收对象二、城镇土地使用税的征收对象53城镇土地使用税实质上是一种行为课税，它是对在我国境内使用土地的行为所进行的课征。

因此，城镇土地使用税的征收对象为使用土地的行为。其适用范围为中华人民共和国境内的城市、县城、建制镇和工矿区。

由于原位于城镇的农业用地转为非农业用地时，除要一次性缴纳耕地占用税外，还要按年计征城镇土地使用税；而位于农村的（如乡镇企业）则不用缴纳，从而容易造成税负不公平。城镇土地使用税实质上是一种行为课税，它是对在我国境内54

随着经济的发展，城乡界限已难以划分。因此，为缩小城乡差别、公平合理税负，城镇土地使用税的征收范围应扩展到农村，将城镇土地使用税改为土地使用税，规定除农业用地以外，凡在我国境内的土地都是土地使用税的征收范围。随着经济的发展，城乡界限已难以划分。因此，55

三、城镇土地使用税的计税依据和税率三、城镇土地使用税的计税依据和税率561．城镇土地使用税的计税依据以纳税人实际占用并经有关部门组织测定的土地面积（平方米）为计税依据。

具体为：

凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为计税依据；

尚未组织测量，纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为计税依据；

尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。1．城镇土地使用税的计税依据以纳税人实际占用57

2．城镇土地使用税的税率

城镇土地使用税实行地区差别幅度税率，按纳税人所处地区分大、中、小城市以及县城、建制镇和工矿区分别规定不同幅度的单位税额：

大城市：每平方米税额为1.5元～30元

中等城市：每平方米税额为1.2元～24元

小城市：每平方米税额为0．9元～18元

县城、建制镇、工矿区：每平方米税额为0．6元～12元2．城镇土地使用税的税率

58大、中、小城市是按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准，以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据进行划分。

现行的划分标准为：

市区及郊区非农业人口总计在50万以上的为大城市，20万～50万的为中等城市，在20万以下的为小城市。大、中、小城市是按照国务院颁布的《城市规划条例》中59各省、自治区、直辖市人民政府，可根据当地城乡市政建设情况和经济繁荣程度的差别，把各类城乡的土地划分为若干等级，在规定的幅度范围内，规定各个等级的适用税额。

经济落后地区和经济发达地区，可以分别适当降低或提高城镇土地使用税的适用税额标准。

各省、自治区、直辖市人民政府，可根据当地城乡市60

四、城镇土地使用税的减免规定四、城镇土地使用税的减免规定61城镇土地使用税的减免范围主要包括：

1．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免税5～10年；

2．城市中的公益占地、公共设施占地、文教卫生教育事业单位占地、民政部门所属的福利事业单位及火葬场、殡仪馆、公墓等本身使用的土地免税；

3．其他需减免税的土地，主要由各省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务机关批准。城镇土地使用税的减免范围主要包括：

1．62五、城镇土地使用税的征收管理五、城镇土地使用税的征收管理63城镇土地使用税由税务机关负责征收管理，采取按年计征、分期缴纳的办法。

纳税人所征用的土地，属于耕地的，自批准征用次日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税；属于非耕地的，自批准征用的次月起缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税由税务机关负责征收管理，采取按64

耕地占用税耕地占用税65耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，按其所占用耕地的面积和规定税额征收的一种一次性税收。

1987年4月1日起开征此税。

我国是一个人多地少、耕地资源严重不足的国家，人均耕地占有面积远远低于世界其他国家。近年来，城乡非农业建设乱占、滥用耕地的现象十分严重。为此，开征了耕地占用税。

开征耕地占用税，一方面可以在一定程度上控制占用耕地建房和非农业建设用地；

另一方面，征收的税款可以用于土地的开发和整治，作为对被占用耕地的一种补偿，以利于稳定农业生产，增强农业活力。耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业66

一、耕地占用税的纳税人

耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，但外商投资企业、外国企业和外籍个人除外。

这就是说，不论谁占用（除免征或不征的外），不论耕地的所有权、使用权归属谁，不论占用耕地数量的多少，也不论用什么方式或手段占用耕地，只要占用的目的是建房或从事其他非农业建设，其占用者都要依法缴纳耕地占用税。一、耕地占用税的纳税人

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二、耕地占用税的征税范围‘二、耕地占用税的征税范围‘68耕地占用税的征税范围是被占用的国家和集体所有的耕地。

所谓耕地，是指现在用于种植农作物的土地（包括前3年内曾用于种植农作物的土地），以及渔塘、园地、菜地和其他农田地。耕地占用税的征税范围是被占用的国家和集体所有的69

三、耕地占用税的计税依据和税率

1．耕地占用税计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积（平方米）为计税依据。

2．耕地占用税税率

耕地占用税由中央统一规定单位幅度的定额税率，并核定各省、自治区、直辖市每平方米的平均税额。中央统一规定的以县为单位的幅度税额为：

p519三、耕地占用税的计税依据和税率

70

四、耕地占用税的减免规定四、耕地占用税的减免规定71为了保障国家公共建设用地的需要，体现社会福利政策和民族政策，耕地占用税规定减税或免税：

部队军事设施用地、铁路线路、飞机场跑道以及学校、幼儿园、敬老院、医院用地等免征。…….为了保障国家公共建设用地的需要，体现社会福利政策和民72

例．某企业因改进工艺，需扩建一项生产工程，建造厂房占用耕地6000平方米，单位税额为每平方米8元。计算该企业应纳耕地占用税额。

例．某企业因改进工艺，需扩建一项生产工程，建造厂房占用73解：企业应纳耕地占用税=6000X8＝48000（元）

解：74房、地产税费改革思考在税制设计上，房产、土地涉及的税种多，有重复。需要改革。如房屋和土地在拥有（保有）环节涉及房产税、城镇土地使用税；在流通环节涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加；房地产开发、转让环节还涉及营业税、土地增值税，还有征收企业所得税，个人所得税、印花税、耕地占用税、契税等，税种太多。涉及土地的收费除了土地出让金外，还有青苗补偿费、建筑物补偿费、搬迁费等等，收费涉及多个部门。房、地产税费改革思考在税制设计上，房产、土地涉及的税种多，有75现行房地产税制改革：

1,扩大房地产征税范围，对设在农村的企业和个人，凡经营用房用地，一律征税。以平衡企业无论设在城镇、工矿区还是农村都要征收房产税和土地使用税。解决现在设在农村的企业不征税，税负明显不合理的问题。2,对出租的房地产按租金收入12%征收房产税，税负过高问题应予改进，实行对房屋出租的仍按房屋净值扣除残值30%征收1.2%房产税，同时征收营业税；或者对个人出租收入一律征收综合税率4%企业则一律按自住征税办法征收。3,关于土地增值税的问题。建议：一是取消此税。因它是国家宏观调控的一种目的税，随着土地出现规定要“挂牌拍卖公开运作，土地增值的空间会大大减少。由于企业开发周期长，计算成本复杂，难以清算，现行土地增值税，如每一户清算采取的征收管理成本比较高。二是仍维持现行管理征收办法，待合适的时候取消。达到清算条件的要清算，不能清算的可采用核定征收办法，如对普通住宅按0.5-1%征收，其他的非普通住宅按2-3%征收。企业余下的盈利由所得税再征收。因为征收土地增值税，就是在企业实现利润征收所得税之前征收的一道税。现行房地产税制改革：

1,扩大房地产征税范围，对设在农村的企76现行房地产税制改革：

4,取消耕地占用税，将它合并到土地使用税中，此税与土地增值税和征收土地出让金都似乎重复。在未取消土地增值税之前，出让耕地应征收土地增值税。5,取消契税，现行政策同是房地产销售收入，合同双方财政部门征收契税3-5%；地税部门按0.05%征收印花税，产权证书还征收五元钱印花税，税收重复，建议取消契税。6,建立房地产登记制度和房地产评估制度，加强房地产税收征管。税务部门要分地块、分级、登记房产；根据建设部门提供的房地产关于土地、批建、规划、成本等信息，合理评估房屋和土地价格。作为纳税的计税价格，使对房地产和征税操作简便易行。现行房地产税制改革：

4,取消耕地占用税，将它合并到土地使用77税收与预算公开问题财政部在4月23日首先向社会公开了2012年的部门预算，拉开了今年中央各部委推进预算公开的大幕。截至目前，已有80多个中央部门陆续公开部门预算。今年预算公开速度之快远超往年，5月份，98个中央部门预算有望悉数公开。今年是中央各部委推进部门预算公开的第三年。2010年首次推进部门预算公开过程中，报送全国人大审议预算的98个中央部门中，有75个公开了部门预算。2011年，公开部门预算的中央部门数量增加到92个，并有90个中央部门公开了部门决算。税收与预算公开问题财政部在4月23日首先向社会公开了201278中央98个部门预算可能全部在本月公开与过去部门预算公开“推三阻四”等力求遮掩的做法相比，今年各部门推进预算公开的时效性增强了，一些细化公开的举措也显示今年部门预算公开的质量有了明显提升。而且，今年各部门的预算报告发布得更早，格式更统一，形式也更丰富。今年部门预算公开最大的亮点是增加了部门职能介绍。同时，很多部委都对部门预算收支进行了说明，并增加了名词解释。今年中央部门预算公开的新变化。今年部门预算公开最大的亮点是增加了部门职能介绍。让公众了解部门职能，是强化预算审查监督的必备信息，这是一大进步。只有了解这些钱要拿来干哪些事，才能对钱花得好不好做出合理判断，如果不知道钱都要投向哪些领域、要干多少事，预算表中的数字就失去意义。不过现有部门职能介绍仍过于笼统,各部门只列出下属单位，没有公布每个下属单位人数、资源占用、办公用地等信息，而这些信息对监督用钱都很重要。此外，将中央机关和几十家下属单位预算放在一起表述，不便于公众更详细了解部门花钱情况，公开还有待进一步细化。

中央98个部门预算可能全部在本月公开与过去部门预算公开“79中央98个部门预算可能全部在本月公开此外，目前的部门预算只公开了一般公共服务、外交、国防、教育等属于政府功能分类的支出安排，而包含工资、奖金、福利以及“三公”经费等在内的经济分类支出安排并没有公开。功能分类支出显示的是政府部门在履行职能时的费用支出，经济分类支出则可以深入到每一个项目、每一笔钱是怎么花的。要评价一个单位资金用得好不好，还要看经济分类支出，尤其是“三公”经费的支出。只公布功能分类支出，不公布经济分类支出，政府部门预算公开的效果就打了折扣。根据安排，6月底左右，全国人大常委会批准2011年中央决算后，财政部将公布2011年“三公”经费决算数和2012年预算数。今年中央部门要细化“三公”经费的解释说明，公开车辆购置及保有量、因公出国(境)团组数及人数、公务接待有关情况，公开行政经费支出情况。这也意味着今年三公公开力度将会加大。财政信息公开分为功能性支出和经济性支出。此前，中央财政信息公开主要是公开功能性支出，即主要反映政府的钱花到哪里去了，如教育支出、医疗卫生支出等。而“三公”经费属于经济性支出，所谓“经济性支出”主要反映政府的钱的具体用途，包括人员工资支出、采购支出、基本建设支出等内容。中央98个部门预算可能全部在本月公开此外，目前的部门预算80演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！81土地类税种土地增值税城镇土地使用税、耕地占用税、土地类税种土地增值税82——土地增值税——土地增值税83土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其房地产转让所获得收入的增值部分，按照超率累进税率计征的一种税。土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物84对土地、房产交易中增值的部分征收的土地增值税，也是许多国家税收制度的重要组成部分。

为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不象财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。

1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。

对土地、房产交易中增值的部分征收的土地增值税，85为了规范房地产交易行为，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1994年开征土地增值税。这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种。但各地减免较多。如：深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。北京地税局继二手房开征土地增值税后，对新房中的普通住宅征收1%的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。

为了规范房地产交易行为，合理调节土地增值收益，86土地出让金与土地增值税关系

由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主休不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》为方便起见，第40条规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。一般规定，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金不可作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目。有人提出：取消土地出让金项目，改为收取土地增值税，同时调高土地增值税各增值档次的税率。土地出让金与土地增值税关系由受让人缴纳土地出让金87

目前地方政府在土地出让收支方面主要存在两个问题：地方政府的土地财政屡创新高；巨额收入无法足额划拨至保障房建设领域。社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”的言论不绝于耳，土地财政遭到诟病。2010年全国土地出让收入达2．9万亿元，创下历史纪录。在保障房、水利设施以及城市建设等方面都需要地方政府投入，但地方政府却称“不堪重负”。

2011年5月，财政部、国土资源部联合下发了《关于开展土地供应及收入管理专题调研的通知》，确定调研范围几乎涵盖全国所有省份，并且直达县市一级政府，调研内容主要分为三大部分：2007—2010年各地土地征收供应基本情况；同期各地土地出让收支基本情况；对当前社会关注的重点问题的分析和建议。在要求各地调研并回答的重点问题中，既有土地财政问题，也有地价与房价的关系问题；既有土地出让收入管理方面的问题，又有关于保障被征地农民利益问题；甚至还包括与房地产有关的税收问题。比如，本地区是否存在土地财政问题；政府对土地财政的依赖程度如何；对社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”等观点的看法；中央是否有必要集中部分土地出让收入，以调节土地收入分配不均衡问题；中央与地方是否有必要建立类似香港的土地基金制度，将部分土地出让收入留作未来使用……这些都进入调研视线。

目前地方政府在土地出让收支方面主要存在两个问88

一、土地增值税的纳税人一、土地增值税的纳税人89

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

单位包括不论经济性质、不论内资外资、不论部门的各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体工商户及国内外其他个人。以上单位和个人，只要是有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑90A公司是房地产开发企业，有一酒店项目，目前在建状态，建成后作为固定资产自己经营。现在公司成立一家控股51%的子公司，也是房地产开发企业，想把该酒店项目投资到子公司中，由子公司作为固定资产经营。上述在建项目的投资行为，是否免缴土地增值税？

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。A公司是房地产开发企业，有一酒店项目，目前91

二、土地增值税的征税对象二、土地增值税的征税对象921．征收范围

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。

国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地；地上的建筑物是指建于土地之上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地上不能移动或一经移动即遭损坏的物品。1．征收范围

根据《土地增值税暂行条例》及93要正确理解土地增值税的征收范围，关键要掌握以下三点：

（1）只有转让的土地使用权是属于国有的才是土地增值税的征收范围。

这意味着非国有土地使用权的转让不属于土地增值税的征收范围。不过，按我国《宪法》及有关法律规定，土地所有权均属国家或集体所有。而集体所有的土地所有权是不能随意转让的，随意转让集体土地所有权属违法行为。因此，集体土地只能由国家征用变为国家所有以后方能进行转让。

（2）只有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权发生转移的才是土地增值税的征收范围。这就意味着产权没有发生转移的转让行为不属于土地增值税的征收范围，如房地产出租。但国有土地使用权出让，由于其转让者为国家，因此也不属于土地增值税的征收范围。

（3）只有取得收入的有偿转让才是土地增值税的征收范围。这意味着无偿转让不属于土地增值税的征收范围，如房地产的继承、赠与。要正确理解土地增值税的征收范围，关键要掌握以下三点：

（194非直接销售和自用房地产的收入确定问题

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产……。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款计算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行投资，暂免征收土地增值税。否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。非直接销售和自用房地产的收入确定问题95一家房地产开发公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。这笔收入是否应缴纳土地增值税？按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。一家房地产开发公司将地下车位使用权以收取使用费96房产抵押被拍卖用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。因此，在无力偿还贷款本息，而被银行取得房产用以抵债后，就应该依法缴纳土地增值税。房产抵押被拍卖用房产抵押取得贷款行为是指房产972．征税对象

是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

增值额=房地产转让收入一税法允许扣除项目的金额

因此，正确确定土地增值税计税依据的关键在于正确确定房地产的转让收入和税法允许扣除项目的金额。

2．征税对象

是指纳税人转让房地产所取得的98

（1）房地产转让收入的确定。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产的收入为转让房地产的全部价款及其有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

在确定房地产转让收入时，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权按照房地产评估价格调整确定转让收入：

隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（1）房地产转让收入的确定。

根据《土地增值税99

具体调整方法分别为隐瞒、虚报房地产成交价格，以及转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按同类房地产的市场交易价格确定成交价格；

提供扣除项目金额不实的，应按评估的房屋重置价乘以成新度折扣率计算价格或土地的基准价，确定扣除项目金额。

上述房地产评估价格，是指由政府指定的房地产管理部门或房地产中介机构，根据相同地段、同类房地产进行综合评定并经当地税务机关确认的价格。

具体调整方法分别为隐瞒、虚报房地产成交价格，以100（2）税法允许扣除项目的金额的确定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人在确定土地增值税的增值额时允许扣除的项目包括：

1，取得土地使用权所支付的金额

2，房地产开发成本。

3，房地产开发费用。

4，旧房及建筑物的评估价格。

5，与转让房地产有关的税金及附加。

6，财政部规定的其他扣除项目。（2）税法允许扣除项目的金额的确定

根据《土地增值税101

1，取得土地使用权所支付的金额。

它是指纳税人为取得土地使用权而支付的地价款。

如果纳税人是通过协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，是指纳税人支付的土地出让金；

如果纳税人是通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，是指纳税人转让土地使用权时按规定补交的出让金；

如果纳税人是通过转让方式取得土地使用权的，是指纳税人向原土地使用权所有人支付的地价款。

另外，纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用如登记费、过户手续费也可计入扣除

1，取得土地使用权所支付的金额。

它是指1022，房地产开发成本。

它是指纳税人在开发土地和建造房屋及配套设施过程中实际发生的成本支出，具体包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地征用及拆迁补偿费包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

2，房地产开发成本。103

建筑安装工程费包括：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；基础设施费包括：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；公共配套设施费包括：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、等土地税等培训资料1043，房地产开发费用。

它是指与房地产开发项目有关的费用，包括销售费用、管理费用和财务费用。

但要注意的是，房地产开发费用不按纳税人实际发生的费用进行扣除，而是按《土地增值税实施细则》规定的有关标准进行扣除。3，房地产开发费用。

它是指与房地产开发项目有关的105

按现行《土地增值税实施细则》规定，土地增值税纳税人的财务费用中的利息支出:

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用按上述土地使用权转让金和开发成本二项规定计算金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按上述土地使用权转让金和开发成本二项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。按现行《土地增值税实施细则》规定，土地增值税纳税人的106

4，旧房及建筑物的评估价格。

它是指已使用的房屋及建筑物主转让出售时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣后的价值。

但须经当地税务机关确认。4，旧房及建筑物的评估价格。

它是指已使用107一般，对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值税时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额。，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。例如2005年10月购买的房产在2010年6月出售，在加计扣除时，根据上述规定，2005年10月购置2010年6月出售的房产，可按5年计算加计扣除。一般，对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值108

5，与转让房地产有关的税金及附加。

它是指出售房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。但专门从事房地产开发的单位，由于其印花税已在管理费用中列支，所以不得在“与转让房地产有关的税金及附加”项目中单独列支。5，与转让房地产有关的税金及附加。

它是指109企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契110

6，财政部规定的其他扣除项目。

它是指对从事房地产开发的由税人规定的加计扣除项目。按现行《土地增值税实施细则》规定，专门从事房地产开发的纳税人可按上述取得土地使用权所支付的金额和开发成本两项规定计算的金额之和，加计20％扣除。

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对允许扣除项目的金额，应按转让土地使用权的面积占总面积的出例计算分摊；若按此办法难以计算的，也可按建筑面积计算周转房摊销等。6，财政部规定的其他扣除项目。

它是指对从事111

三、土地增值税的税率三、土地增值税的税率112

土地增值税实行四级超率累进税率

1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

3．增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税实行四级超率累进税率

113

四、土地增值税的减免税四、土地增值税的减免税114土地增值税的减免税主要有以下几种情形：

1．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可以免税。

普通标准住宅是指一般居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等住宅均不属于普通标准住宅。免税的普通标准住宅，须经税务机关确认。土地增值税的减免税主要有以下几种情形：

115普通标准住宅

：住宅小区建筑容积率在1.0以上；（是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下普通标准住宅

：116“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”实际上：办公楼、商铺的出售率一直不如住宅，原因就在于商业地产往往采用出租或自营的方式。把物业转化为自有经营资产，已经成为开发商的一种选择，并且有逐年增多的趋势。土地增值税分别计算，可能使更多的开发商采用酒店公寓、青年公寓、白领公寓等经营模式来避税。当然也会让他们更多的项目砸在手里。“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额117

2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。

这是指因城市市政规划、国家重点项目建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。

118

3．个人转让自用的住房，给予适当的减免税。

这是指个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准:

居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；

居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

居住未满3年的，按规定征收土地增值税。3．个人转让自用的住房，给予适当的减免税。

119

五、土地增值税的计征管理五、土地增值税的计征管理120

土地增值税的计算

土地增值税的计算公式为：

应纳土地增值税=土地增值额x税率，

或=土地增值额X税率一扣除项目金额X速算扣除系数

上述速算扣除系数依据增值率确定。

增值率在50％以内的，速算扣除系数为0；

增值率在50％至100％的，速算扣除系数为5％；

增值率在100％至200％的，速算扣除系数为15％；

增值率在200％以上的，速算扣除系数为35％。

上述的增值率为增值额除以扣除项目金额。土地增值税的计算

土地增值税的计算公式为：

121举例P493举例P493122

1．某单位转让房地产取得收入180万元，其扣除项目金额为100万元，计算该单位应纳的土地增值税税额。

1．某单位转让房地产取得收入180万元，其扣除项目金123应纳土地增值额=180-100=80万元增值额:扣除项目金额=80/100=80%应纳税额=80*40%-100*5%=28万元应纳土地增值额=180-100=80万元124

2，某房地产开发公司出售房产一批，取得房产销售收人140O0万元，取得土地使用权支付地价款及有关费用180O万元，开发成本2700万元，开发费用550万元（利息不能按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），营业税税率为5％，城建税和教育费附加为10％。计算该房地产开发企业出售房产应纳的土地增值税。2，某房地产开发公司出售房产一批，取得房产销售收人1125解：允许扣除项目金额

=（1800＋2700）X（1＋10％＋20％）

+14000X5％X（1+10％）

=662O（万元）解：允许扣除项目金额

=（1800＋27126增值额=1400O-6620=738O（万元）

增值率=7380/6620＝111.48％

应纳土地增值税=7380X50％-6620X15％＝2697（万元）

或=6620X5O％X30％十6620X50％X40％＋（7380-6620）X50％＝2697（万元）增值额=1400O-6620=738O（万元）

增127土地增值税的会计处理

P498土地增值税的会计处理

P498128——城镇土地使用税——城镇土地使用税129城镇土地使用税，是以城镇土地为征收对象，对在中华人民共和国境内拥有土地使用权的单位和个人，就其使用土地的面积按规定征收的一种税。

1984年定名城镇土地使用税，1988年开征；2006年12月31日颁布修订条例，2007年扩大开征。

对土地使用征税，有利于保护土地资源，调整土地级差收入，促进土地的合理开发和利用。对理顺国家与土地使用者之间的分配关系、增加国家财政收入有着积极的意义。城镇土地使用税，是以城镇土地为征收对象，对在中华人民130这是上海浦东陆家嘴金融贸易区一角（2007年11月29日摄）。11月28日，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》：从今年起，按照最新税额标准征收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。这是上海浦东陆家嘴金融贸易区一角（2007年11月29日摄）131一、城镇土地使用税的纳税人一、城镇土地使用税的纳税人132

城镇土地使用税的纳税人为在中华人民共和国境内使用土地的单位和个人。所谓单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位。所谓个人，是指个体经营者及其他个人。

城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。

如果拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地，由代管人或者实际使用人缴纳；

如果土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳；

如果土地使用权为纳税人所共有的，由共有各方分别缴纳。城镇土地使用税的纳税人为在中华人民共和国境内使用土地133

二、城镇土地使用税的征收对象二、城镇土地使用税的征收对象134城镇土地使用税实质上是一种行为课税，它是对在我国境内使用土地的行为所进行的课征。

因此，城镇土地使用税的征收对象为使用土地的行为。其适用范围为中华人民共和国境内的城市、县城、建制镇和工矿区。

由于原位于城镇的农业用地转为非农业用地时，除要一次性缴纳耕地占用税外，还要按年计征城镇土地使用税；而位于农村的（如乡镇企业）则不用缴纳，从而容易造成税负不公平。城镇土地使用税实质上是一种行为课税，它是对在我国境内135

随着经济的发展，城乡界限已难以划分。因此，为缩小城乡差别、公平合理税负，城镇土地使用税的征收范围应扩展到农村，将城镇土地使用税改为土地使用税，规定除农业用地以外，凡在我国境内的土地都是土地使用税的征收范围。随着经济的发展，城乡界限已难以划分。因此，136

三、城镇土地使用税的计税依据和税率三、城镇土地使用税的计税依据和税率1371．城镇土地使用税的计税依据以纳税人实际占用并经有关部门组织测定的土地面积（平方米）为计税依据。

具体为：

凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为计税依据；

尚未组织测量，纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为计税依据；

尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。1．城镇土地使用税的计税依据以纳税人实际占用138

2．城镇土地使用税的税率

城镇土地使用税实行地区差别幅度税率，按纳税人所处地区分大、中、小城市以及县城、建制镇和工矿区分别规定不同幅度的单位税额：

大城市：每平方米税额为1.5元～30元

中等城市：每平方米税额为1.2元～24元

小城市：每平方米税额为0．9元～18元

县城、建制镇、工矿区：每平方米税额为0．6元～12元2．城镇土地使用税的税率

139大、中、小城市是按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准，以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据进行划分。

现行的划分标准为：

市区及郊区非农业人口总计在50万以上的为大城市，20万～50万的为中等城市，在20万以下的为小城市。大、中、小城市是按照国务院颁布的《城市规划条例》中140各省、自治区、直辖市人民政府，可根据当地城乡市政建设情况和经济繁荣程度的差别，把各类城乡的土地划分为若干等级，在规定的幅度范围内，规定各个等级的适用税额。

经济落后地区和经济发达地区，可以分别适当降低或提高城镇土地使用税的适用税额标准。

各省、自治区、直辖市人民政府，可根据当地城乡市141

四、城镇土地使用税的减免规定四、城镇土地使用税的减免规定142城镇土地使用税的减免范围主要包括：

1．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免税5～10年；

2．城市中的公益占地、公共设施占地、文教卫生教育事业单位占地、民政部门所属的福利事业单位及火葬场、殡仪馆、公墓等本身使用的土地免税；

3．其他需减免税的土地，主要由各省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务机关批准。城镇土地使用税