沈阳PH06-（017.027.040.17号）地块战略规划方案的学习

沈阳PH06-（017.027.040.17号）地块战略规划方案的学习建筑什么样的房？卖给什么样的人？销售什么样的价？核心问题提炼……

PH06-（017.027.040.17号）地块战略规划开发目标区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位宏观情况一、实现社会效益:品牌影响力影响力经济的四个层面发展商目前的战略高度形成项目品牌多个品牌项目成就品牌企业区域运营商城市运营商产品影响力品牌影响力行业影响力社会影响力

万科，金地星河湾，河畔新城

PH06-（017.027.040.17号）地块战略规划开发目标区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位宏观情况二、实现经济效益:利润最大化产品力经济的四个层面发展商目前的开发高度卖地段卖设计卖品质卖服务

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状打造蒲河岛区域品质地产标准明确恒基区域新价值运营商的角色定位开发目标区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位宏观情况

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状宏观情况区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标新政与经济要点2007年，中国经济面临着通货膨胀的严重威胁。固定资产投资额与储蓄率及沈阳消费价格水平CPI居高不下，人均消费率下降至47％。在中国“采取重大措施降低国民储蓄率”的重要前提下，稳定房价成为国家刻不容缓的重要决策。银行紧缩银根，第二套房认定标准迅速确定。二次贷款，首付提升至40％。开发资金不足35％，商业银行拒绝放款。主体不封顶，不予放款。银行贷款利率一年中加息6次，由现行的7.29%提高到7.47%上调0.18个百分点今年上半年沈阳商品房销售额增长36.7%，销售面积增长28.3%，平均销售价格增长5.8%。沈阳房价外地人口购房需求加大，平均比例为3：1房贷“转按揭”取消，信用体系完善，不良贷款经验者不予发放贷款。土地闲置2年，政府收回。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状宏观情况区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标总结中小开发商面临洗牌，众多外地地产大鳄纷纷涌进地产发展趋势健康的沈阳市沈阳房地产竞争加剧，品牌开发商趋于“本土化”本地开发商趋于“专业化”新制度和新政策，加剧了开发企业的“马太效应”，穷者愈穷，富者愈富。将会使品牌优良实力雄厚的企业加速扩张，产生一批大型开发商；一批无土地储备、信誉不佳和实力不支的中小企业将被淘汰出局，一部分中小开发商会转移到其他中小城市经营。大盘时代的到来已成定局，系统化、社会化营销模式成为发展新方向预计投资性客户比例并不会立即递减，沈阳的刚性需求与“大沈阳”战略部署成为房地产健康发展的最新平衡点。沈阳房价继续沿着年增长率5%的幅度，平稳上扬。郊区城市化已成定局。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署市区北部（大东区、于洪区）道义辉山（蒲河）农业高新区虎石台在沈阳北部区域的中观层面上，市场份额的瓜分和博弈主要来源于四个板快的竞争——区域/板块竞争格局地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署半径1500米楼盘分布皇第.龙邸九如溪谷中体.花园一号阳光.洛可可风度泊林泉涌新镇亚瑟蓝湾翔凤.山水国际山水绿阁水墨丹青大溪地水木康桥七里香堤香蓝蒲河1432地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署区域普通住宅均价2933元/㎡，较沈阳市整体均价相差560元，涨幅空间大。别墅、联排价格起伏较大，价值竞争形式明显。区域市场均价分析地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标与2005年区域房价2000元/平米相比，2年间房价上扬1000元。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署区域内产品类型丰富，竞争态势充分。目前主力户型的分布态势以紧凑型经济普通住宅的供应集中。地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标区域市场产品分析

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署区域市场成交量及上市量分析区、县（市）商品房商品住宅销售面积（万㎡）

同比增长（％）

销售面积（万㎡）

同比增长（％）沈河区8.06110.147.59183.13和平区13.37-5.1411.334.97皇姑区12.77-33.1911.86-30.09铁西新区48.4927.1444.7431.48大东区28.21-28.7826.52-31.36东陵区34.7052.1833.5249.15于洪区46.133.1444.730.48浑南新区13.8085.1513.3280.61苏家屯区3.87-70.253.62-71.91沈北新区15.6339.7915.04135.51新民市3.51170.443.07200.11辽中县0.230.000.230.00法库县0.05-95.100.03-96.35康平县0.1036.840.10412.312007年9月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标大区域内销售态势火爆，增长率达到135％

。区域内08、09年总供应量230万平米（不含本案）。理想状态下，以年平均增长率100％综合评估，预计3年可去化。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标4座岛内桥数50—120米蒲河水面宽3—4米蒲河水深33公里蒲河长度500亿元岛内预计投资额10平方公里岛占地面积5平方公里商业核心区5座岛内桥数4条主干道1条轻轨20万未来八年5万明年居住人口区域规划前景美好，西侧众多新兴楼盘、北侧10公里“蒲河岛”、东临棋盘山风景区，三区环绕。人文指数、空气指数、生态环境、交通配给均为优上等级。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标总结随着大沈阳城市效应逐步完成，城市进入增容时期，城市外扩趋势明显，有关沈北及沈北新区的政策规划逐渐明朗，道义区域、虎石台区域、辉山农业开发区、蒲河岛区域逐渐成为开发热土，但城市化进程尚处于起步阶段，未来城市发展空间巨大。竞争区域内具有规模性的中档项目，其年供应量约在10-15万㎡之间，消化量约在8-12万㎡之间，整体均价在2933元/㎡左右。本项目所在区域的住宅项目客户以地缘性特征明显，多为首次置业人群，客户职业多为私营业主，预计进入08年，随整体区域产品品质的拉升，二次及多次置业者普增！住宅客户对户型设计的采光、建筑尺度、朝向及户型设计是否严谨比较关注，注重社区人群的同质。客户购买动机多是刚性置业需求所致。进入08年，预计投资需求将呈现增长态势！（40％政策目前影响力不甚明朗）

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署产品规划战略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容积率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容积率：1.5

PH17号313,333㎡建面：783332㎡容积率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容积率：1.5地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标编号：A编号：D编号：C编号：B

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（A）号地块卫星图优势：地块平整，规模最大。容易规模化开发，坐落于“蒲河岛”之内政府规划政策明朗利于卖点炒作，蒲河北岸，上风上水。北侧山峰呈元宝形，利于增加产品附加值地块内小湖增添附加值劣势：生态景观相对不足相对评比：二级优势地块蒲河小湖现桥双向2车道BDAC

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（B）地块卫星图优势：地块平整，划分规则；北侧紧邻蒲河；南侧紧邻六车路；交通便利。原为农业棚户区。有一定人文历史沉淀；南侧有坡地森林景观；劣势：噪音问题在日后实为抗性。相对评分：四级优势地块双向2车道蒲河双向6车道，至北站原为农业棚户区大面积树林BDAC

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（C）地块卫星图优势：近邻南侧森林景观，风水最佳（地干泽后）近邻大溪地，及水库。交通便利。西南侧山坡藏风纳气西照完全避免劣势：地块不平整，噪音问题日后抗性大；水系资源贫乏；相对评分：三级优势地块坝下公园南沟水库丘陵地带原生树林双向6车道，至北站BDAC

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（D）地块卫星图优势：地块平整，整体划分规则，270°水系环绕四周，藏风纳气，风水最佳交通情况便利。劣势：面积较小。相对评分：一级优势地块月亮湖双向2车道蒲河双向6车道BDAC

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标各地块综合评述3142特点：项目地块南、北侧均有山地，加之中间蒲河，风水气绝佳。17号地块北侧北侧山脉形成元宝形山势，风水气绝佳。另外，全部地块的原生态特性明显，大部分地势平整，产品规划可随地块特性振荡式逐步攀升。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标开发流程战略一注：在没有确认恒基资金情况的状况下，本策略只作为理想化模式作为参考120100806040200四地块规划为统一整体，”有序开发，高开精走“的开发战略为主导思想。前期以高品质产品（别墅、联排）快速提升品牌价值，为中期的洋房产品创造产品附加值；后期以“别墅级”精致普通住宅产品，扩大客户群体，实现利润最大化。以振荡式分阶段蓄势、分主题引爆、铺垫后期的方式推广最优产品打造品牌，创造高价值、高品质项目形象利用一期的高端形象所带来的附加值，创造精致级洋房中高端产品“别墅级”住宅打造，同时完成“附加值”与“项目利润”的两个最大化

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标开发流程判定方案一1223

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标开发流程判定方案一2132SW恒基品牌的快速打造附加值操作难度较大容易失去“蒲河岛”规划的最佳炒作时机顶级VILLA需要大量广告支撑区域人气、配套的不足成为隐性风险高开精走的“别墅级”住宅与洋房容易取得更大利润前期销售进度较慢，易造成资金压力D地块的顶级VILLA特性，易打造一段时间内的竞争“真空”。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标开发流程战略二注：在没有确认恒基资金情况的状况下，本策略只作为理想化模式作为参考120100806040200四地块规划为统一整体，”有序开发，低开高走“的开发战略为主导思想。前期借助蒲河岛的政府规划以普通住宅产品，快速心音人气，并实现资金快速回笼。同时，为中期的洋房产品创造人气支撑；后期以“顶级VILLA”面市，实现利润最大化。以振荡式分阶段蓄势、分主题引爆、铺垫后期的方式推广规模地块借助政府规划先行、提升人气；优势地块借助生态、前期人气，得到价值提升最优地块打造品牌知名度，创造最高价值

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标开发流程判定方案二3221

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标开发流程判定方案二2132SW有效利用政府规划“蒲河岛”政策前期的同质化竞争态势严峻企业品牌建设周期长前期资金回笼迅速，风险系数降低顶级VILLA及洋房产品的设计时间更为充裕，完美产品，体现价值。最高产品级别单价预计可达20000元。高端产品的最后开发也规避了与大溪地等高端项目同时竞争的市场态势。前期产品的同质化易影响品牌的后期提升整个开发流程，随着产品的振荡升级，可实现项目不断进化、不断更新的的核心本质。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标定位战略体现一座面向未来的，全方位进化现阶段市场产品的，标杆式新城价格同质产品价值体现品牌体现差异化体现进化进化进化

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容积率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容积率：1.5

PH17号313,333㎡建面：783332㎡容积率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容积率：1.5

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略注：在执行70/90政策，非别墅用地前提下，本策略只作为理想化模式作为参考总建筑面积：1347531㎡。90㎡以下套型占：943271㎡户型组合策略，争取最大利润值以灵活性户型进行组合。既可以把相邻的两个单元(两户)设计成可独立存在的小户，也可以考虑将来两个单元适当“变革”后形成一个新的、更大的单元；互搭式别墅设计，规避政策风险以灵活性产品设计，规避政策风险，”独立式联排“提升产品价值。如房檐的互搭、露台的互搭等等。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略高层主要集中在PH17号地块西侧，PH06-027地块北侧，错位摆放，打造天际线效果，户型为70－120之间

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略组团式半围合普通多层，均匀划分。户型跨度从90－－130之间17653421

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略小高层沿路规划，打造天际线层次感，户型跨度在90－120之间17653421

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略17653421产品升级，跃层式花园洋房（4层）组团规划，户型跨度在130－160之间

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略注：在执行70/90政策前提下，本策略只作为理想化模式作为参考17653421联排沿湖规划，设私家码头，地块中央规划为’中央公园’打造产品最高级，单价突破2万元。户型跨度在300以上123456

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规划战略注：在执行70/90政策前提下，本策略只作为理想化模式作为参考大门大门大门大门景观线（含泛配套）龙形水系线（连贯引用蒲河水、月牙湖水）

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标产品定位自我进化的复合式新城实践一个城市的欲望精致一种生活的本意花园洋房产品设计亮点“二叠式”类别墅花园洋房“情景花园洋房”设计层数为4.5层，分为南北两个入户口，下叠户型南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式；上叠的户型通过外接楼梯进入家中，或者通过首层的私家电梯厅直接入户。这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强，而且上下两户“有天有地”，上叠户型还拥有自己的私家电梯，其性价比极高；采用此种方式，户型面积可控制在180平米-240平米左右，上下两户都在首层赠送庭院面积，因此其产品模式和别墅产品极为接近，与万科和中体的后期产品有一定差异化，我们称之为“类别墅产品”。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标下叠侧花园下叠前花园上叠后花园上叠入户室外楼梯上叠私家电梯厅上叠户型空中花园首层平面

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标“4+1”平层情景花园洋房这种产品的特点在于：每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的无顶板、半围护的室外水平空间，即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台；其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，其中一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台；三层的两户在中间有楼梯，在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台；四层的两户在中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯；每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台；四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台；四层至四层半为复式户型，以下为平层户型；露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通；

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标四层观景露台五层前观景露台三层观景露台二层观景露台首层情景花园

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标五层后观景露台

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标采用此种方式，户型面积可控制在：所述一层为四房两厅，户内面积为140—160平米。二层为三房两厅，户内面积为130—140平米。三层为三房两厅，户内面积为120—140平米。四层与四层半为复式四房两厅，两层均有高观景窗，屋顶有天窗，户内面积为160—180平米。所述每个单元边侧连接另一个单元，连成联体建筑。此种情景洋房，户型面积较小，总价较低，功能齐全，其产品为别墅向多层过渡的产品，与竞争对手比差异化明显

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标“三叠空中别墅”多层带电梯洋房此种产品属于洋房的一种“变异”，产品层数上和多层完全相同，只是为了体现第二居所的产品理念，户型面积不宜过小，而且不出现平层，其产品组合为1、2层为一户，3、4层为一户，5、6层为一户，1、2层赠送庭院，3层以上采用退台的方式，使每一户都有空中花园。此种产品的户型面积每户都在230-260平米左右；采用此种产品的最大利益点在于能够通过提高建筑高度，从而进一步减少建筑密度，为景观打造留下更多的空间；此外，为了需求差异化，我司建议该种产品要全部采用电梯，将其做成带电梯的空中别墅

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标联排别墅产品设计思考市场高端产品的客户不是金字塔顶端的客群，而是金字塔中上部的客群；我们的产品要能满足更多层面高收入人群对居住生活品质的追求；现代家庭人口的组成没有那么复杂；要对总价进行控制，打造高性价比的产品；综合以上几点，我司提出，对本案的联排别墅进行“瘦身”根据我司经验：180-250平方米左右的联排别墅已可以涵盖独立别墅所有的户内功能。这样的联排别墅虽然没有独栋别墅那样豪华的空间和环境，但在住宅功能上已经和独栋别墅相差无几，在户内已具独栋别墅的全部功能。门厅、车库、私家花园等功能设置将其舒适度拉升到了高级公寓无法企及的高度，在储藏、露台退台、步入式衣柜、工作阳台等功能上放大，因此这些功能涉及也是本案的产品亮点所在。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定位价格定位开发目标

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况地块分析产品定位价格定位开发目标对沈北区域内中高端产品意向客户深度调查，共回收有效问卷33份，同时参阅了部分项目的客户构成分析资料及业内人士、竞争项目的操盘手深度访谈。

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况地块分析产品定位价格定位开发目标从上图可看出客户在选择此区域内的项目时较为重视的各项要素为：户型、地段、开发商的信誉度、价格合理、园区景观、物业管理

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况市场分析产品定位价格定位开发目标针对区域内客户群体的行业来看一、在本地区做个体的客户占近40%,其中以做餐饮业、制造业为主;二、本地区农民土地拆迁的爆发户占近30%；三、区域内教育院校的教师占近25%；四、区域周边的企事业单位的占5%，例：蒙牛企业，伊力企业，欧盟工业园

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况市场分析产品定位价格定位开发目标建筑类别多层小高层高层别墅40.0%36.6%22.0%1.4%多层、小高层是市场主力需求产品。市场调研客户评估情况表

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况市场分析产品定位价格定位开发目标家庭收入普通住宅情景洋房高端住宅6——15万13——20万——客群家庭收入区间跨度明显。市场调研客户评估情况表

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况市场分析产品定位价格定位开发目标置业时间半年内1年内1-2年内2-3年内比例11.0%27.0%30.5%31.5%近似档次住宅需求市场将在未来1-3年内出现数量的递增。市场调研客户评估情况表

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况市场分析产品定位价格定位开发目标面积（平米）60m2以下80-90m290-100m2100-120m2120m2以上比例23.5%40.3%20.6%12.1%3.5%

由于目前区域市场供给情况，欲购买本区域住宅产品的客户，选择置业面积以80－90m2之间的紧凑型两居为主。市场调研客户评估情况表

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况地块分析产品定位价格定位开发目标总价20万以下25－30万元30-35万元35万以上比例30.6%41.9%20.1％7.4％25－30万元是本区域客群的心理预期；结合目标客群的购买面积以90－100之间为多数置业的心理上限，及目标客群对于本区域的认知，客户心理价格预计在3000元／m2（洋房、别墅另计）

潜在购房者总价承付能力与市场单价供应上较为一致，且存在一定的追涨空间。市场调研客户评估情况表

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况市场分析产品定位价格定位开发目标沈阳蒲河岛投资客泛地缘拆迁户服务业产业主外企技术人员教育业投资客二次置业者公务员沈北新区客户来源拉阔客群的市场吸纳范畴拉升项目价格/价值上扬空间

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状价格定位宏观情况区域情况市场分析产品定位客户定位开发目标序号项目名称项目位置总建筑面积容积率上市时间产品类型产品面积销售均价销售率1七里香堤（四期）新城路56号约25万㎡1.405.11.20入市07.3.16四期入市6F住宅60-1923300-3400元四期60%11F住宅3000元四期60%2山水绿阁蒲河新城地利南街27号约12万㎡1.542007.5月6F住宅51-1102260元——3水木康桥（一期）农业高新技术开发区108号约6万㎡1.6306.4月多层35-1242750元40%4水墨丹青聚农路36号约16万㎡1.607.4月多层55-1173300-3400元——5风度泊林（一期）芳草路29号约16万㎡1.3306.12.15一期入市07.10.27二期开盘多层40-1302800元一期售罄二期13%高层——————6香蓝蒲河蒲河镇政府对面西行50米约8.6万1.6——多层40-1202600——市场比较参考数据表

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状价格定位宏观情况区域情况市场分析产品定位客户定位开发目标序号项目名称项目位置总建筑面积容积率上市时间产品类型产品面积销售均价销售率7九如溪谷辉山农高新技术开发区人和街168号约34万㎡0.732007.8月二期单体别墅2306000-7000元60%联排别墅180-200均价5000元50%洋房100-140预计均价4200未售8中体花园一号东陵区人和街170号约1.8万㎡0.72006.1联排别墅191-2504500100%洋房93/1063600未售9阳光洛可可新城路南侧约30万㎡1.282007.6月认购洋房120-1503500-3700约55％住宅50-1102800约75％10泉涌新镇新城大路50号约13万㎡1.182007.9月二期上市联排别墅160－3003600－4500约50％11大溪地

约99万㎡1.82007.10月洋房88-2634300——联排别墅253-3507200——12亚瑟蓝湾明珠路2号约6.1万㎡1.2907.9月三组团上市4层洋房70-1403000左右——13翔凤·山水国际蒲河新城路58号20万㎡1.3306.8月末洋房——4500——叠拼/联排——————独栋——————市场比较参考数据表

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状价格定位宏观情况区域情况地块分析产品定位客户定位开发目标市场调研实际价格情况表实际均价为：2933元/平米

PH06-（017.027.040.17号）地块战略部署地块分析地块现状价格定位宏观情况区域情况地块分析产品定位客户定位开发目标结论市场实际价格与客户预期价格，相差不远。加之明年沈阳房地产增长趋势、区域规划政策趋势。该地块产品销售情况将会看涨。由于地块坐落在沈北新区，并且天然资源丰富，预计格涨幅情况将在8％左右。从目前普通多层住宅的均价2930来看，预计08年将达到3164元。而通过调查，目前客户的心理预期价格为：3