土地一级开发项目成本测算讲义

土地一级开发项目

成本测算

北京京投土地项目管理咨询股份有限公司

二零零六年七月一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录2022/12/302一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念：

1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】2022/12/303一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念：

1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

2022/12/304一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念：

2、土地一级开发成本

“540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

2022/12/305土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：2022/12/306土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：2022/12/307土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：2022/12/308是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：2022/12/309二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

2022/12/3010三、土地一一级开发项项目的成本本测算依据据（一）项目目前期费用用立项报告、、可研报告告、土地一一级开发实实施方案等等的编制费费及项目前前期的各种种工程咨询询费委托编制修建性详细细规划和区区域内的管管线综合等等规划方案案费用工程勘察、、测绘、定定桩费用环境影响评评价分析费费用交通影响评评价分析费费用地震影响响评价分分析费用用地价评估估费用工程设计计费及施施工图审审查费招标代理理费、招招标服务务费工程保险险费2022/12/2311（一）项项目前期期费用1、立项报报告、可可研报告告、土地地一级开开发实施施方案等等的编制制费及项项目前期期的各种种工程咨咨询费→测算标准准可参考考1999年9月10日国家计计委制定定的计价价格［1999］1283号《建设项目目前期工工作咨询询收费暂暂行规定定》及北京市物物价局、、北京市市计划委委员会京京价（房房）字［［1999］第487号文《关于建设设项目前前期工作作咨询收收费的补补充通知知》中的有关关计价标标准。◆立项报报告、可可研报告告的编制制费◆土地一一级开发发实施方方案的编编制费◆项目前前期的各各种工程程咨询费费2022/12/2312（一）项项目前期期费用2、委托编编制修建建性详细细规划和和区域内内的管线线综合等等规划方方案费用用→2001年国国家家计计委委《关于于放放开开和和下下放放部部分分商商品品和和服服务务价价格格的的通通知知》（计计价价格格[2001]1218号））中取取消消了了1993年由由建建设设部部、、国国家家物物价价局局联联合合颁颁布布的的《城市市规规划划设设计计计计费费标标准准》，放放开开了了规规划划设设计计市市场场。。→2004年6月，，为为了了规规范范规规划划设设计计市市场场计计费费，，中中国国城城市市规规划划协协会会在在全全国国范范围围内内进进行行调调查查研研究究，，制制定定并并发发布布了了《城市市规规划划设设计计计计费费指指导导意意见见》，作作为为城城市市规规划划设设计计计计费费的的参参考考依依据据。。2022/12/2313（一一））项项目目前前期期费费用用3、工工程程勘勘察察、、测测绘绘、、定定桩桩费费用用2002年1月7日国家计委、、建设部以计计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计计收费管理规规定》，从2002年3月1日起执行。应应根据该文件件规定核算工工程勘察费用用。建筑用地拨地地定桩：《关于测绘产品品收费标准的的通知》【京发改〔2006〕〕1009号】2022/12/2314（一）项目目前期费用用4、环境影响响评价分析析费用2002年10月28日全国人大大通过了《中华人民共共和国环境境影响评价价法》，规定：在在中华人民民共和国领领域和中华华人民共和和国管辖的的其他海域域内建设对对环境有影影响的项目目，应当进进行环境影影响评价。。随后，国国家计委、、国家环境境保护总局局发布了《关于规规范环环境影影响咨咨询收收费有有关问问题的的通知知》（计价价格［［2002］125号）。该通通知中中规定定了项项目前前期进进行建建设项项目环环境影影响评评价分分析，，包括括编制制环境境影响响报告告书（（含大大纲））、环环境影影响报报告表表和对对环境境影响响报告告书（（含大大纲））、环环境影影响报报告表表进行行技术术评估估的费费用标标准，，可以以作为为核算算环境境影响响评价价分析析费用用的依依据。。2022/12/2315（一））项目目前期期费用用5、交通通影响响评价价分析析费用用北京市市规划划建设设委员员会早早在2001年就发发布了了《关于对对部分分新建建项目目进行行交通通影响响评价价的通通知》市规发发[2001]1001号。规定定需要要进行行交通通影响响评价价的项项目需需由项项目业业主方方委托托符合合资质质的设设计或或咨询询机构构进行行交通通影响响评价价，并并按照照《北京市市建设设项目目交通通影响响评价价准则则和要要求》编制咨咨询报报告。。进行行建设设项目目交通通影响响评价价咨询询工作作的机机构应应具有有城市市规划划和交交通咨咨询甲甲级资资质。。但对对委托托编制制交通通影响响评价价报告告的取取费标标准没没有明明确规规定，，实践践中可可以参参照委委托规规划设设计咨咨询的的标准准及市市场行行情协协商（（目前前收费费标准准通常常在0.5～2元/平米不不等）。2022/12/2316（一））项目目前期期费用用6、地震震影响响评价价分析析费用用2002年1月1日起施行行、中中华人人民共共和国国国务务院令令（第第323号）公公布的的《地震安安全性性评价价管理理条例例》规定：：新建建、扩扩建、、改建建建设设工程程，依依照《中华人人民共共和国国防震震减灾灾法》和本条条例的的规定定，需需要进进行地地震安安全性性评价价的，，必须须严格格执行行国家家地震震安全全性评评价的的技术术规范范，确确保地地震安安全性性评价价的质质量。。建设设单位位应当当将建建设工工程的的地震震安全全性评评价业业务委委托给给具有有相应应资质质的地地震安安全性性评价价单位位。地地震安安全性性评价价单位位对建建设工工程进进行地地震安安全性性评价价后，，应当当编制制该建建设工工程的的地震震安全全性评评价报报告。。目前前，全全国各各省市市对地地震安安全性性评价价收费费标准准都有有不同同的规规定，，北京京市的的工程程可依依据原原北京市物物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件《关于地震震安全性性评价收收费标准准的函》的规定进进行核算算。2022/12/2317（一）项项目前期期费用7、地价评估估费用1994年12月12日，国家家计委和和国家土土地管理理局联合合发布了了“关于土地地价格评评估收费费的通知知”，通知规规定：“土地价格格评估收收费是房房地产市市场重要要的经营营性中介介服务收收费行为为，评估估机构要要按照‘自愿委托托、有偿偿服务’的原则与与委托方方签订合合同，开开展评估估服务工工作，收收取合理理费用。。凡具备备土地估估价资格格并经土土地、物物价部门门确认的的单位，，可接受受土地所所有者或或使用者者的委托托，对土土地价格格进行评评估，并并按本通通知的规规定收取取土地评评估费。。”1997年12月1日北京市市物价局局发布了了京价(房)字(1997)第398号文件《关于房地地产中介介服务收收费的通通知》，对我市市房地产产中介服服务收费费的有关关规定进进行了修修订，规规定“房地产价价格评估估收费、、土地价价格评估估收费标标准实行行政府定定价，其其收费标标准按照照标的总总额采取取差额定定率分档档累进制制。2022/12/2318（一一））项项目目前前期期费费用用8、工程程设设计计费费及及施施工工图图审审查查费费工程程设设计计费费的的测测算算可可依依据据2002年1月7日国国家家计计委委、、建建设设部部以以计计价价格格[2002]10号文文发发布布的的《工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规规定定》中的的有有关关标标准准结结合合实实际际情情况况测测定定。。施工工图图审审查查是是目目前前基基本本建建设设程程序序中中必必须须的的环环节节。。2004年8月23日，，建建设设部部134号令令发发布布的的《房屋屋建建筑筑和和市市政政基基础础设设施施工工程程施施工工图图设设计计文文件件审审查查管管理理办办法法》中再次明确规规定“施工图未经审审查合格的，，不得使用”。但相应的图图纸审查收费费标准，国家家没有统一规规定。北京市市可执行市规发[2001]761号《关于开展施工工图设计文件件审查工作的的通知》中第五条“审查收费：在在国家正式下下达施工图审审查收费标准准前，北京市市的施工图审审查单位暂按按国家发展计计划委员会计价格(1999)1283号文件中《工程咨询人员员工日费用标标准》执行。”2022/12/2319（一）项目前前期费用9、招标代理费、、招标服务费费原国家计委关于于印发《招标代理服务务收费管理暂暂行办法》的通知计价价格[2002]1980号文中明确了招招标代理服务务收费标准。。招标代理服务务收费速查表表2022/12/2320（一））项目目前期期费用用10、工程保保险费费建设部部和中中国保保险监监督管管理委委员会会于2005年8月出台台了《关于推推进建建设工工程质质量保保险工工作的的意见见》建质[2005]133号，指出出：“建设工工程质质量保保险是是一种种转移移在工工程建建设和和使用用期间间由可可能的的质量量缺陷陷引起起的经经济责责任的的方式式，它它由能能够转转移工工程技技术风风险、、落实实质量量责任任的一一系列列保险险产品品组成成，包包括建建筑工工程一一切险险、安安装工工程一一切险险、工工程质质量保保证保保险和和相关关职业业责任任保险险等。。其中中，工工程质质量保保证保保险主主要为为工程程竣工工后一一定期期限内内出现现的主主体结结构问问题和和渗漏漏问题题等提提供风风险保保障。。”。可可见见，，工工程程建建设设领领域域涉涉及及到到的的保保险险品品种种主主要要有有职职工工意意外外伤伤害害险险（（雇雇主主责责任任险险））、、设设计计责责任任险险、、工工程程质质量量保保修修保保险险和和建建筑筑（（安安装装））工工程程一一切切险险。。但但具具体体费费率率，，市市场场浮浮动动较较大大，，建建设设工工程程一一切切险险一一般般为为投投保保金金额额的的1%左右右，，第第三三者者责责任任险险按按比比例例投投保保。。但但2004年11月中旬进进行的北北京地铁铁4、5、10号线建安安险及第第三者责责任险合合同费率率却是5‰左右。2005年深圳地地铁项目目中，工工程质量量险和运运营初期期的运营营险合计计也低至至投保金金额的5‰，可见目目前保险险业竞争争是相当当激烈的的。因此此在项目目前期阶阶段，估估算工程程质量保保险费非非常困难难，可以以暂按建建安工程程造价的的1%-2%估算。2022/12/2321（二））征地地、拆拆迁费费用包括：：1、征地地补偿偿费用用2、拆迁迁补偿偿费用用3、房屋屋拆迁迁评估估费、、拆迁迁服务务费4、拆除除工程程费用用5、古树树保护护及文文物古古建修修护、、还建建费用用6、其它它2022/12/2322（二））征地地、拆拆迁费费用1、征征地地补偿偿费用用根据土土地所所属的的不同同区域域及其其被征征用前前的不不同用用地性性质相相应发发生不不同的的征地地费用用。本市行行政区区域内内依法法征用用农民民集体体所有有土地地的，，根据据2004年5月21日北京京市人人民政政府令令第148号公布布的《北京市市建设设征地地补偿偿安置置办法法》进行补补偿安安置。。征地地补偿偿费包包括土土地补补偿费费和安安置补补助费费。涉涉及青青苗和和其他他土地地附着着物的的，还还应当当向所所有权权人支支付青青苗补补偿费费和其其他土土地附附着物物补偿偿费。。青苗苗是指指尚未未收获获的农农作物物。其其他土土地附附着物物包括括房屋屋、水水井、、道路路、管管线、、水渠渠等建建筑物物、构构筑物物以及及林木木和其其他经经济作作物等等。本市征征地补补偿费费实行行最低低保护护标准准制度度。征征地补补偿费费最低低保护护标准准由市市土地地行政政主管管部门门以乡乡镇为为单位位结合合被征征地农农村村村民的的生活活水平平、农农业产产值、、土地地区位位以及及本办办法规规定的的人员员安置置费用用等综综合因因素确确定，，报市市人民民政府府批准准后公公布执执行。。征地地补偿偿费最最低保保护标标准应应当根根据社社会、、经济济发展展水平平适时时调整整。2022/12/2323（二））征地地、拆拆迁费费用2、拆拆迁迁补偿偿费用用根据房房屋所所属的的不同同区域域及其其不同同属性性相应应发生生不同同的拆拆迁补补偿费费用，，计取取依据据亦不不同。。城市房房屋：：根据2001年11月1日北京市市政府府令第第87号公布布的《北京市市城市市房屋屋拆迁迁管理理办法法》进行拆拆迁补补偿费费计算算。城市的的住宅宅房屋屋：：（2001）1234号城市的的非住住宅房房屋：：京房房地评评字（（1999）656号被拆迁迁房屋屋重置置成新新价：：京京国土土房管管拆[2003]808号2022/12/2324（二））征地地、拆拆迁费费用集体土土地房房屋：：根据2003年6月6日北京市市人民民政府府令第第124号公布布的《北京市市集体体土地地房屋屋拆迁迁管理理办法法》进行拆拆迁补补偿费费计算算。拆迁补补偿：：京国土土房管管征[2003]606号被拆迁迁房屋屋重置置成新新价：：京京国土土房管管拆[2003]8082022/12/2325（二）征地、、拆迁费用3、房屋拆拆迁评估费、、拆迁服务费费1997年12月1日，北京市物物价局发布了了《关于房地产中中介服务收费费的通知》京价(房)字[1997]第398号文，对我市房地地产中介服务务收费的有关关规定进行了了修订，规定定“因征用拆迁对对房屋进行价价格评估的，，按补偿价款款金额的1～1.5%向征用拆迁单单位收取评估估费。”《北京市物价局局、北京市财财政局关于房房屋迁管理费费和房屋拆迁迁服务费收费费标准的复函函》【京价（收）字字（1993）第238号】：房屋拆迁管理理费：不超超过房屋拆迁迁补偿安置费费用0.5%房屋拆迁服务务费：不超过过房屋拆迁补补偿安置费用用的1.5％2022/12/2326（二）征地、、拆迁费用4、拆除工程程费用拆除工程费用用应按照工程程实际需要估估算拆除工程程量，并套用用相关估算指指标或概算定定额，充分考考虑渣土运输输、消纳等因因素进行测算算。2022/12/2327（二）征地、、拆迁费用5、古树保护护及文物古建建修护、还建建费用根据古树保护护方案和文物物古建的修护护、还建方案案，套用相关关估算指标或或概算定额，，充分考虑修修缮、保护、、还原等因素素进行费用测测算。2022/12/2328（二）征地、、拆迁费用6、其它指根据国家或或地方政府要要求在征地、、拆迁过程中中还需发生的的各种费用，，如：耕地开开垦费、耕地地占用税、菜菜田基金、防防洪费、提前前搬家奖、支支援重点工程程费等等。2022/12/2329（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用包括：场地平整费用用及为各二级级开发单位提提供施工临时时供水、供电电设施、临时时道路的铺设设及维护费用用区域内永久性性道路、桥梁梁建设费用市政管线建设设费用(包括雨水、污污水、中水、、上水、电力力、天然气、、电信、热力力等)市政场站建设设费用(包括雨水泵房房、燃气调压压站、热力站站、开闭站、、区域中水站站、区域管理理中央监控室室及涉及城市市安全的公共共设施等，其其建设费用视视规划情况而而定)配套公共设施施建设费用(区域内的交通通智能化系统统、公共标标识指示系统统、安防监控控系统、公共共卫生间、垃垃圾收集转运运站、消防防站、派出所所、邮局等)2022/12/2330（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用本部分费用是是指在土地一一级开发区域域内，各二级级开发地块红红线范围外的的公共区域的的市政基础设设施建设费用用。这是土地地一级开发成成本中的另一一重要组成部部分。应在不同阶段段根据控制性性详细规划，，或修建性详详细规划，或或初步设计计图纸，或施施工图纸，参参考相应工程程的估算指标标，或概算定定额，或预算算定额测定。。2022/12/2331（四）区域内内公共环境景景观建设费用用包括：绿化（（花草、树木木的种植）、、微地形、艺艺术小品、喷喷泉、地下出出入口的处理理、休息座椅椅等。本部分费用是是指在土地一一级开发区域域内，各二级级开发地块红红线范围外的的公共区域的的环境景观建建设费用。这这是土地一级级开发成本中中的一项重要要组成部分，，应在不同阶阶段根据控制制性详细规划划，或修建性性详细规划，，或初步设计计图纸，或施施工图纸，参参考相应工程程的估算指标标，或概算定定额，或预算算定额测定。。2022/12/2332（五）区域内内公共配套设设施建设费用用包括：市政管管理用房建设设费用；机动动车停车场（（库）、非机机动车停车设设施建设费用用；规划中其其它须纳入土土地一级开发发成本的配套套设施建设费费用。在不同阶段根根据控制性详详细规划，或或修建性详细细规划，或初初步设计图纸纸，或施工图图纸，参考相相应工程的估估算指标，或或概算定额，，或预算定额额测定。2022/12/2333（六）工程建建设其他费用用包括：工程监理费竣工图编制费费建设期区域管管理费用项目竣工后移移交管理单位位前的维护管管理费用项目后评价费费用其他2022/12/2334（六）工程建建设其他费用用1、工程监理费费1996年1月16日，北京市建建委发布了《北京市工程建建设监理费收收费标准实施施办法》(京价收1996第043号)，规定：实行行监理的工程程，监理费按按工程的总造造价百分比计计取，用插入入法计算。建建设前期阶段段按工程概预预算的％计取取。2022/12/2335（六））工程程建设设其他他费用用2、竣竣工工图编编制费费2002年国家家发展展计划划委员员会和和建设设部联联合发发布的的《工程勘勘察设设计收收费标标准》[2002]中《工程设设计收收费标标准条规定定：编编制工工程施施工图图预算算的，，按照照该建建设项项目基基本设设计收收费的的10%收取施施工图图预算算编制制费；；编制制工程程竣工工图的的，按按照该该建设设项目目基本本设计计收费费的8%收取竣竣工图图编制制费。。2022/12/2336（六））工程程建设设其他他费用用3、建设期期区域域管理理费用用包括安安保、、环境境保洁洁、临临时绿绿化、、美化化等费费用。。这部部分费费用在在项目目初期期很难难估算算。不不同的的土地地一级级开发发项目目建设设区域域的面面积、、基本本状况况、区区域周周边的的环境境一定定后，，即基基本明明确每每年需需要多多少保保安、、保洁洁人员员进行行公共共区域域的管管理，，需要要做多多少面面积的的临时时绿化化，整整个区区域的的建设设期几几年等等，再再据以以测算算相应应费用用。2022/12/2337（六））工程程建设设其他他费用用4、项目目竣工工后移移交管管理单单位前前的维维护管管理费费用这部分分费用用主要要是由由于目目前土土地一一级开开发项项目完完成后后，形形成了了大量量的资资产，，而这这些资资产的的管理理主体体比较较复杂杂，例例如：：道路路、水水、电电、（（天然然）气气、热热、交交通设设施、、园林林景观观绿化化设施施等都都分别别归属属不同同的管管理单单位，，产权权移交交尚未未有规规范的的模式式和程程序。。这就就造成成在土土地一一级开开发任任务基基本完完成后后，可可能还还会对对资产产进行行一段段时间间的照照管，，对有有些项项目还还要从从社会会利益益角度度出发发，进进行运运营。。为此此，土土地一一级开开发主主体还还要支支出一一笔管管理费费和运运营费费。这这笔费费用根根据不不同一一级开开发项项目的的情况况，千千差万万别，，不一一而足足，须须慎重重对待待，认认真估估算。。2022/12/2338（六））工程程建设设其他他费用用5、项目目后评评价费费用指在土土地一一级开开发工工作完完成后后，由由土地地一级级开发发主体体组织织，委委托专专业咨咨询公公司从从经济济效益益、社社会效效益、、环境境效益益出发发对整整个土土地一一级开开发项项目和和开发发过程程进行行公正正、客客观的的评价价。该该费用用可参参考国国家有有关工工程咨咨询的的收费费标准准测算算。2022/12/2339（六））工程程建设设其他他费用用6、其他他指其他他归属属项目目前期期及其其他费费用的的项目目。比如：委托托代建的项项目还会发发生“代建工程管管理费”等。污染区域，，还需要环环境整治费费用。2022/12/2340（七）管理理费指土地一级级开发主体体在土地一一级开发全全过程中所所发生的管管理费，包包括土地一一级开发的的建设期和和代政府进进行土地出出让的销售售期。该费费用应根据据项目的具具体情况和和土地一级级开企业的的管理水平平、资源投投入情况等等进行核算算。2005年8月3日，市国土土局发布了了关于印发《北京市土地地储备和一一级开发暂暂行办法》的通知京京国土市[2005]540号文，其中第十十三条规定定：土地储储备机构负负责实施土土地开发的的，由土地地储备机构构负责筹措措资金、办办理规划、、项目核准准、征地拆拆迁及大市市政建设等等手续并组组织实施。。其中通过过招标方式式选择开发发企业负责责土地开发发具体管理理的，开发发企业的管管理费用不不高于土地地储备开发发成本的2%。以以招招标标方方式式确确定定开开发发企企业业后后，，土土地地储储备备机机构构应应当当与与中中标标开开发发企企业业签签订订土土地地一一级级开开发发管管理理委委托托协协议议。。2022/12/2341（八八））财财务务费费用用指一一级级开开发发过过程程中中所所发发生生的的相相关关财财务务费费用用。。其测测算算依依企企业业（（或或项项目目））的的资资本本结结构构和和融融资资能能力力不不同同而而有有不不同同的的融融资资方方案案，，因因此此融融资资渠渠道道、、金金额额和和期期限限完完全全不不同同，，其其融融资资成成本本应应视视具具体体情情况况分分别别测测算算。。2022/12/2342（九）销销售费用用包括土地地一级开开发主体体为提升升开发区区域的土土地价值值，吸引引二级开开发商和和最终用用户，完完成土地地出让任任务，尽尽快收回回开发成成本而进进行的策策划、推推广活动动，和因因此发生生的各种种广告、、宣传费费用等。。目前政府府对土地地一级开开发的销销售费用用提取比比例没有有专门规规定，而而且市场场中二级级开发的的销售经经验不适适用于土土地一级级开发的的销售，，已实施施完成的的土地一一级开发发项目尚尚不多，，因此没没有太多多的经验验数据可可供借鉴鉴。这就就需要企企业根据据自己项项目的土土地出让让计划分分别测算算。也可可以按预预计销售售收入的的1%计取。2022/12/2343（十））应纳纳税费费土地一一级开开发涉涉及的的应纳纳税种种主要要有：：营业业税、、城市市建设设维护护税、、教育育费附附加、、印花花税、、进口口设备备关税税等，，所得得税。。具体纳纳税额额计算算方法法详见见国家家相关关税收收政策策的规规定。。2022/12/2344（十一一）不不可预预见费费包括基基本预预备费费和涨涨价预预备费费。视不同同阶段段的测测算精精度不不同，，而以以开发发成本本为基基数，，适当当计取取一定定比例例。2022/12/2345四、成成本测测算报报告的的编制制以上是是土地地一级级开发发项目目的成成本构构成及及其测测算的的相关关依据据。我我公司司据此此编制制了土地一一级开开发项项目成成本测测算通通用模模板，作为为成本本测算算的模模板。。测算报报告编编制包包括：：1.编制测算表表格；；2.编制测测算说说明；；3.编制测测算分分析。。2022/12/2346四、成成本测测算报报告的的编制制项目土土地一一级开开发投投资估估算及及投融融资分分析（一）投资资估算1、总投资估估算2、估算所依依据的相关关资料3、估算依据据的相关文文件2022/12/2347四、成本测测算报告的的编制（二）投融资资分析1、资金使用用计划2、融资额度度及融资成成本3、融融资资渠渠道道及及模模式式4、贷贷款款本本息息偿偿还还附相相应应表表格格2022/12/2348四、、成成本本测测算算报报告告的的编编制制土地地一一级级开开发发经经济济效效益益分分析析及及资资金金平平衡衡（一））经济济效益益测算算及分分析1、测算算及分分析前前提投资测测算和和市场场预测测数据据项目开开发周周期及及时序序安排排2022/12/2349四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析2、相关数据据的确定毛地价的确确定招拍挂交易易价格预测测土地出让一一级开发企企业收入税(费)率贷款利率财务务基基准准收收益益率率Ic2022/12/2350四、、成成本本测测算算报报告告的的编编制制土地地一一级级开开发发经经济济效效益益分分析析及及资资金金平平衡衡（一一））经经济济效效益益测测算算及及分分析析3、经经济济效效益益分分析析可经经营营性性出出让让面面积积及及销销售售计计划划土地地挂挂牌牌出出让让平平均均底底价价土地地上上市市出出让让收收入入、、成成本本、、税税金金、、利利润润2022/12/2351四、、成成本本测测算算报报告告的的编编制制土地地一一级级开开发发经经济济效效益益分分析析及及资资金金平平衡衡（二二））财财务务分分析析1、项项目目财财务务盈盈利利能能力力分分析析财务务内内部部收收益益率率FIRR(%)财务务净净现现值值NPV(万元元)投资资回回收收期期(年)投资资利利润润率率2、偿偿债债能能力力分分析析3、资资金金平平衡衡分分析析2022/12/2352四、、成成本本测测算算报报告告的的编编制制土地地一一级级开开发发经经济济效效益益分分析析及及资资金金平平衡衡（三））不不确确定定性性与与风风险险分分析析1、不不确确定定性性与与风风险险2、不不确确定定性性分分析析盈亏亏平平衡衡分分析析敏感感性性分分析析2022/12/2353四、成本本测算报报告的编编制土地一级级开发经经济效益益分析及及资金平平衡（四）结结论与建建议1、结论项目盈利利能力如如何项目的偿偿债能力力如何项目风险险怎样项目是否否可行2、建议2022/12/2354编制流程程如下：：基础数据据收集、、整理根据通用用模板测测算成本本测算编制说明测算依据据：原始始资料、、数据，，政策文文件需说明的问问题：测算算方法、取取值、原因因测算分析及及结论汇总编制四、成本测测算报告的的编制总测算报告告样表2022/12/2355五、土土地一一级开开发项项目成成本的的管理理与控控制土地一一级开开发项项目在在其内内容组组成、、开发发宗旨旨、开开发方方式、、开发发时序序等方方面都都有着着不同同于一一般房房地产产开发发项目目的特特点，，因而而其管管理和和控制制体系系、工工作流流程及及其控控制的的关键键环节节也不不同，，共性性之外外还有有其特特殊性性。因因此，，科学学合理理地确确定其其成本本控制制目标标，要要建立立一整整套完完善的的成本本管理理工作作体系系、制制度和和流程程。2022/12/2356五、、土土地地一一级级开开发发项项目目成成本本的的管管理理与与控控制制1、决决策策体体系系：：是是战战略略管管理理层层面面，，决决定定了了企企业业控控制制造造价价管管理理的的方方向向和和模模式式，，具具有有长长期期性性和和整整体体性性，，是是企企业业核核心心竞竞争争力力所所在在，，包包括括长长期期战战略略成成本本等等重重大大决决策策的的制制定定和和执执行行，，由由企企业业领领导导班班子子组组成成。。（一）工工作体系系2022/12/2357五、土地地一级开开发项目目成本的的管理与与控制2、内部专专业管理理体系：：是落实实和分解解战略成成本目标标的层面面，包括括计划执执行情况况和管理理效益监监督、考考评，是是企业造造价管理理部门的的首要核核心任务务。主要要包括：：制定公公司年度度成本控控制计划划；分解解、落实实战略成成本目标标，实行行公司全全面预算算；及时时沟通、、传递和和获取信信息、适适时调整整计划；；协调组组织相关关部门配配合、全全员参与与成本目目标的管管理和控控制等。。（一））工作作体系系2022/12/2358五、土土地一一级开开发项项目成成本的的管理理与控控制3、制度度体系系：完完善的的制度度体系系是项项目成成本管管理实实施顺顺畅、、高效效的前前提和和保障障。建建立和和完善善诸如如：成成本管管理办办法、、招投投标管管理办办法、、合同同管理理办法法等一一系列列的成成本管管理制制度，，并严严格按按之执执行，，是成成本管管理和和控制制的制制度保保障。。（一））工作作体系系2022/12/2359五、、土土地地一一级级开开发发项项目目成成本本的的管管理理与与控控制制4、操操作作体体系系：：是是成成本本管管理理和和控控制制的的基基础础层层面面，，具具体体由由各各项项目目部部的的成成本本管管理理人人员员落落实实，，是是成成本本管管理理和和控控制制的的具具体体化化和和实实施施控控制制载载体体。。主主要要包包括括对对分分解解后后的的成成本本控控制制目目标标的的落落实实、、关关键键点点的的控控制制、、工工作作效效率率的的提提高高、、项项目目完完成成后后的的后后评评价价和和效效益益分分析析等等等等，，本本层层面面成成本本管管理理的的特特点点是是具具有有系系统统化化、、程程序序化化和和模模式式化化。。（一）工作体体系2022/12/2360五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制5、专家体系：：是项目成本本管理的强力力支持，权威威性指导意见见对项目成本本管理的意义义很重大，是是不可或缺的的。具体主要要表现为：为为建设项目运运作过程中各各阶段、各环环节成本的确确定与控制提提供专业支持持和决策依据据（一）工作体体系2022/12/2361五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制6、内部审查监监督体系：由由公司主管成成本方面的领领导负责，成成本、财务、、审计等部门门组成，在成成本管理和控控制过程中，，负责内审、、监控、预警警、评价。。必要时请中中介机构。（一）工作体体系2022/12/2362五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制根据土地一级级开发项目的的综合实施方方案内容，结结合土地一级级开发项目的的特点，建立立系统的、全全过程的、可可操作性的成成本管理和控控制的规章制制度、工作流流程。（二）管理制制度及工作流流程2022/12/2363五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制建立“项目成本控制制目标管理办办法”建立“规划方案设计计和工程设计计招投标管理理办法”建立“项目合同管理理办法和工作作程序”，建立“工程量清单管管理办法和工工作程序”，建立“工程计量支付付管理办法和和工作程序”，建立“工程变更管理理办法和工作作程序”建立“工程预结算管管理办法及工工作程序”等（二）管理制制度及工作流流程2022/12/2364五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制在土地一级开开发项目中必必须对影响成成本的各个阶阶段实施全过过程控制，尤尤其是把握好好各个关键环环节的成本控控制，以利于于土地一级开开发企业资金金的合理流动动，实现投资资的良性循环环。也只有这这样，土地一一级开发项目目投资才能真真正可控，管管理才能出效效益。以下是是成本管理和和控制的几个个关键环节：：（三）关键环环节2022/12/2365五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制1、审慎分析项项目前期可研研2、审慎研究和和确定规划、、设计方案3、抓好综合策策划(或实施)方案的编制和和研究4、正确选择设设计、施工、、监理和材料料设备供应单单位5、合理安排项项目实施的工工期、进度、、时序6、推行第一责责任人制度7、引进战略合合作伙伴8、引进专业化化的合作团队队9、加强成本目目标管理（三）关键环环节2022/12/2366结束语不同的土地一一级开发项目目，开发范畴畴及具体建设设内容不同，，现况及周边边条件亦不同同，因此项目目的开发成本本往往不尽相相同，甚至会会相差很大。。从某种意义义上说，每一一个开发项目目都有其特殊殊性，都是不不可复制的。。因此，我们们今天只是阐阐述了一些成成本构成及测测算方面的普普遍规律。在在具体项目成成本测算时还还要具体问题题具体分析，，在获得准确确、详实的基基础资料的前前提下，认真真分析研究相相关政策、文文件，结合目目前市场行情情，使成本测测算结果更合合理，更贴近近实际。成本本的管理与控控制要结合项项目、团队在在实践中总结结提高，以达达到降低成本本的目的。2022/12/2367谢谢！！2022/12/2368北京京京投土土地项项目管管理咨咨询股股份有有限公公司杨毅：：Tel:884636962022/12/23699、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20221:22:23AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23