111房地产开发企业税收政策剖析课件

房地产开发企业税收政策剖析注册会计师注册税务师天元同泰会计师事务所E—MAIL：房地产开发企业注册会计师今年“两会”期间，全国工商联称，全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。上海市市长韩正在接受记者采访时对此表示质疑。近日从知情人士获悉，上海规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据，可能不久之后将通过“公开澄清”的方式“回应”全国工商联的数据。（3月23日《中国经济周刊》报道）

12/30/20222今年“两会”期间，全国工商联称，全国9城市“房地产企2009年以来，全国各地税收普遍大幅下降，全国90%以上的省市，房地产税收为当地第一大税源；税额占重点税源户税收的47％；房地产业税收占该地方财政一般预算收入的比重逐年上升，截至2007年底已达24.5%，2008年上半年上升至27.92%，房地产业已成为地方财政一般预算收入最主要的行业来源；12/30/202232009年以来，全国各地税收普遍大幅下降，全国90%房地产税收政策经历了多次变革，在变革的过程中呈现出三个基本规律：一是与改革开放的进程同步；二是与税制改革同步，税种设置不断优化，征收范围更加合理，成为参与房地产收益分配、调控房地产市场、促进土地资源优化配置的重要经济手段；三是与房地产市场的改革同步，促进了房地产市场的发展与规范。

12/30/20224房地产税收政策经历了多次变革，在变革的过程中呈现出三近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，税务机关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管力度，以强化税收调节功能。如何在新的税收征管环境下规避税收风险，创造税务价值，成为很多房地产企业当前所面临的最大挑战。随着土地增值税清算的国税发[2006]187号文件的下发，在地产界引起始料未及的震荡。2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。12/30/20225近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观然而，2008年下半年以来，随着世界金融和经济风暴进一步的纵深发展，中国楼市和股市不可能独善其身，由于中国对房地产依赖过重，严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了社会的价值标准和价值取向，房地产行业风险陡然增加。12/30/20226然而，2008年下半年以来，随着世界金融和经济风暴进一步的纵在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达12个。从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，而近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化趋势。12/30/20227在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、涉税误区随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审批权，企业的纳税自主权扩大了，纳税审批程序减少了。因此许多企业直观地简单认为，企业有了更多的纳税事务自由裁量权，企业几乎就没有涉税风险了，实为一大误解：通过关系解决企业的所有税务问题财务部门就可以处理好所有涉税问题企业未发生税务处罚，就没有涉税问题行政许可法实施后企业就没有涉税风险12/30/20228涉税误区随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。12/30/20229房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发会计与所得税的差异分析一、会计准则规定应确认为收入、收益，但税法规定不作为应纳税所得额的项目。如：企业购买国库券的利息收入。二、会计准则规定可以列为成本、费用或损失，但税法规定不允许扣除的项目。如税前不得扣除的业务招待费等。三、会计准则规定不确认收入，但税法规定要确认收入的项目。如：视同销售。四、会计准则未确认为成本、费用或者损失，但税法规定应作为成本、费用、损失在税前扣除的项目。如：技术开发费等12/30/202210会计与所得税的差异分析一、会计准则规定应确认为收入、收益，但分析第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问题上会计服从税法。第二层含义：税法同会计制度均有明确规定，且规定一致的，不需要进行纳税调整。第三层含义：税收没有规定的，会计制度构成税法的有效组成部分。第四层含义：我过新企业所得税纳税申报表的基本设计理念源于“纳税调整的原则”。12/30/202211分析第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问从以上特点可以看出房地产会计核算与税收的复杂性与多样性，鉴于此，理智的房地产开发企业有必要对行业的开发核算事项进行研究，寻找合理、有效的应对方案，确保企业价值最大化。12/30/202212从以上特点可以看出房地产会计核算与税收的复杂性与房地产开发企业适税流程图项目汇算清缴阶段销售阶段建筑施工阶段签订土地出让合同，办理土地证阶段第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段12/30/202213房地产开发企业适税流程图项目汇算清缴阶段销售阶段建筑施工阶段12/30/20221412/26/202214房地产开发企业主要涉及的税费有11种契税：土地价格*1.5％城镇土地使用税：土地面积*税额印花税：合同金额*税率代扣代缴建筑业营业税3％印花税：合同金额*税率土地开发阶段建筑施工阶段12/30/202215房地产开发企业主要涉及的税费有11种契税：土地价格*1.5所得税：计税毛利*15％营业税：预收款*5％城建税：营业税*7％教育费附加：营业税*3％地方教育费附加：营业税*1％土地增值税（预缴）：预收款*1％印花税：合同金额*税率土地增值税：（收入-扣除项目）*税率企业所得税：（收入-扣除）*25％房产税：出租12％、自用1.2％预售阶段汇算清缴阶段12/30/202216所得税：计税毛利*15％土地增值税：（收入-扣除项目）*税率2008年以来，房地产税收新政企业所得税：《企业所得税法》与《企业所得税法实施条例》国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函〔2008〕299号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号（废）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号营业税：《中华人民共和国营业税暂行条例》《中华人民共和国营业税实施细则》土地增值税：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号12/30/2022172008年以来，房地产税收新政企业所得税：12/26/202营业税政策链接：1.纳税义务发生时间

营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。对预收的工程价款其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。12/30/202218营业税政策链接：1.纳税义务发生时间

营业税的纳税义纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为（自己新建建筑物后销售）其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。12/30/202219纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务土地增值税链接——公式解读(计算公式的税收特征)应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除收入额－扣除项目金额增值额÷扣除项目金额确定土地增值税营业税+契税土地使用税+企业所得税+增值税+征管法30%—60%企业所得税+增值税注：从上述解读可看出土地增值税计算的复杂性和多样性。12/30/202220土地增值税链接——公式解读(计算公式的税收特征)应纳税额＝增土地增值税的扣除项目——合法有效凭证取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本、费用与转让房地产有关税金前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；12/30/202221土地增值税的扣除项目——合法有效凭证取得土地使用权所支付应付未付政府款项?为了鼓励开发，政府往往与房地产企业签定协议，将应收取的部分款项作为房地产开发企业的应付款项给予优惠，使房地产开发企业实际并不需要支付这笔款项。税务机关做法；对于这种应付未付款不应作为扣除项目列支，同时要求税务干部加强对开发项目的土地成本的审核，转让土地使用权的应有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等，具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据等证明。有了这些证明，才能作为土地成本列支。12/30/202222应付未付政府款项?12/26/202222质量保证金房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。①对于扣留的质量保证金，建筑方已开具发票但开发商未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；②对于扣留的质量保证金，建筑方未开具发票但开发商未付款的，不允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除。12/30/202223质量保证金12/26/202223所得税链接国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国税发〔2003〕83号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发〔2009〕31号12/30/202224所得税链接国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知税前扣除原则——权责发生制与收付实现制属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率15％分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。预缴：开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率20％分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。12/30/202225税前扣除原则——权责发生制与收付实现制属于当期的收入和费用，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。广告费/业务宣传费/业务招待费：原31号文：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。12/30/202226企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和新所得税法实施后：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入5‰。企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。12/30/202227新所得税法实施后：企业发生的与生产经营活动有关的业务招新31号对销售收入的确认条件：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。12/30/202228新31号对销售收入的确认条件：企业通过正式签订《房地产销售合第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。12/30/202229第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自新31号文企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。12/30/202230新31号文企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算12/30/202231《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号税前扣除原则——真实性原则（一）除税法规定的加计扣除外，任何支出必须确属已经真实发生，并且是以企业的名义对外发生。真实性原则一般要求未实际发生的支出不允许在所得税前扣除，如预提费用、预计负债、资产减值准备等。除非税法有特殊要求，纳税人在申报扣除费用时，不需要同时提供真实性的资料，但是纳税人要保留有关凭据备查。如果主管税务机关提出要求，纳税人必须提供真实性的足够的适当凭证，以举证其已经真实发生。——税前扣除时，以票控税12/30/202232税前扣除原则——真实性原则（一）除税法规定的加计扣除外，任何房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图计税成本对象的确定原则：(一)可否销售原则(二)分类归集原则(三)功能区分原则(四)定价差异原则(五)成本差异原则(六)权益区分原则成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。12/30/202233房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图12/26/2共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象具体分配方法可按以下规定选择其一：(一)占地面积法(二)建筑面积法(三)直接成本法(四)预算造价法特别指出：(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。(二)公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。12/30/202234共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的新31号文：亮点第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。12/30/202235新31号文：亮点第三十二条除以下几项预提(应付)费用外税前扣除原则——划分收益支出和资本性支出的原则所得税与土地增值税：

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。12/30/202236税前扣除原则——划分收益支出和资本性支出的原则所得税与土地增财务与税收筹划：国税发【2009】31号文）第二十四条规定：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。该规定意在防止企业将暂未出售的开发产品转为自用后，通过计提折旧侵蚀税基。根据《企业所得税法实施条例》规定：企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧。折旧方法按照直线法计算。也就是说，房地产开发企业将开发产品转为自用的次月起，即产生缴纳房产税的义务，同时计提的折旧允许税前扣除。假设转为自用的开发产品预计净残值率为10%，折旧年限为20年，则每年计提折旧的比率为（1-10%）/20*100%=4.5%，抵减企业所得税收益率为4.5%*25%=1.13%。根据《房产税暂行条例》的规定：自用的房产房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。假设扣除比率为20%，则每年缴纳房产税的比率为（1-20%）*1.2%=9.6%12/30/202237财务与税收筹划：国税发【2009】31号文）第二十四条规定：综上所述，房地产开发企业如果在未出售前转为自用，则缴纳房产税的税负远远大于计提折旧抵顶企业所得税的收益，而且，房产税属于现实的现金支出，而递减企业所得税收益受企业的经营情况及前期损益影响，如果当年亏损，则抵税收益不能得到提现，如果在以后5年内得不到弥补，则永远得不到该抵税收益。因此，企业进行整体税负分析后，不会将暂未销售的开发产品转为自用处理。12/30/202238综上所述，房地产开发企业如果在未出售前转为自用，则缴总结——部门管理与协作售楼处个人卡收取房款/销控表/房源表/项目营销设施建造销售形式：委托代销/买断价或基价财务部发票购领本/收据开发部销售台账/备案章的销售合同土地手续/地价款凭证工程部工程决算书/单位工程成本完工证明/建安发票的真实性分期开发的成本划分/总可售面积/已实现销售的可售面积/单独建造的停车场所/利用地下基础设施形成的停车场所/人防工程改造的车库

12/30/202239总结——部门管理与协作售楼处个人卡收取房款/销控表/总结——开发活动的价值反映——财务核算1.开发产品销售取得的全部价款的核算；2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加的核算；3.银行按揭款、保证金(担保金)的核算；4.委托销售开发产品，手续费与销售收入的核算；5.开发产品视同销售收入的核算；6.期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的核算；7.共用部位、共用设施设备维修基金的核算；8.利息支出核算；9.计税成本核算；10.开发产品按制造成本法进行计量与核算；11.预提(应付)费用的核算；12.非货币交易、合作建房的核算。12/30/202240总结——开发活动的价值反映——财务核算1.开发产品销售取得的总结——开发活动的价值反映——财务核算“预收账款”科目贷方“应收账款”科目的贷方“其他应付款”科目：“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等都属于预售收入。尤其还要注意“其他应付款科目”是否有大额借款隐瞒收入问题“其他应收款”科目：如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。如：签订了合同，每卖出一套房子，中介公司要2%的手续费12/30/202241总结——开发活动的价值反映——财务核算“预收账款”科目贷方1总结——开发活动的价值反映——财务核算“应缴税金”科目---应缴营业税发生额将应缴营业税除以5％的税率，得出总收入（总收入＝现房销售收入＋预售收入＋租金收入），同企业所得税纳税申报表、利润表相核对“银行存款”日记账：大笔款项转入/有利息发生的借款合同12/30/202242总结——开发活动的价值反映——财务核算“应缴税金”科目---43避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.分解委托代销收入2.推迟按揭首付款3.规避违章建筑租金12/30/20224343避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.分解委托44避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.据实增加建安成本5.调整材料成本（甲供材）6.协调拆迁成本12/30/20224444避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.据实增加45避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.调节成本对象12/30/20224545避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.调节1246避税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费、广告费12/30/20224646避税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用关于应付福利费2007年度的企业职工福利费，仍按计税工资总额的14%计算扣除，未实际使用的部分，应累计计入职工福利费余额。企业2008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额，2008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除。仍有余额的，继续留在以后年度使用。12/30/202247关于应付福利费2007年度的企业职工福利费，仍按计税工国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复国税函〔2007〕305号企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的油料费、过路费、停车费、洗车费、修理费、保险费等相关费用，以及以现金或实物形式发放的交通补贴，均属于企事业单位的工资薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照现行的计税工资标准进行税前扣除。私车公用：公司自有车辆的情况：油料费公司没有车辆：租赁协议12/30/202248国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除职工教育经费与职工学历教育的学费支出《财政部关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见》财建[2006]317号一般企业按照职工工资总额的1.5％足额提取教育培训经费，从业人员技术要求高、培训任务重、经济效益较好的企业，可按2.5％提取，列入成本开支。企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。对于在2008年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额，2008年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的，留在以后年度继续使用。经单位批准或按国家和省、市规定必须到本单位之外接受培训的职工，与培训有关的费用由职工所在单位按规定承担。经单位批准参加继续教育以及政府有关部门集中举办的专业技术、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训所需经费，可从职工所在企业职工教育培训经费中列支。企业职工参加社会上的学历教育以及个人为取得学位而参加的在职教育，所需费用应由个人承担，不能挤占企业的职工教育培训经费。12/30/202249职工教育经费与职工学历教育的学费支出《财政部关于企业职工教育企业职工教育培训经费列支范围包括：1、上岗和转岗培训；2、各类岗位适应性培训；3、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；4、专业技术人员继续教育；5、特种作业人员培训；6、企业组织的职工外送培训的经费支出；7、职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；8、购置教学设备与设施；9、职工岗位自学成才奖励费用；10、职工教育培训管理费用；11、有关职工教育的其他开支。12/30/202250企业职工教育培训经费列支范围包括：1、上岗和转岗培训；12/会务费报销要求企业所得税法所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。1.会议召开部门需要召开各种类型的会议的决定；2.会议通知：召开之前将会议规模、地点、出席会议人数、会议内容下知尽能索与会单位的通知；3.会议承办方出具正规服务业“会务费”发票；4.参会人员签到名册；5.会议纪要。12/30/202251会务费报销要求企业所得税法所称有关的支出，是指与取得收入直接公司购买礼品与购买食品、烟、酒用于职工食堂（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。12/30/202252公司购买礼品与购买食品、烟、酒用于职工食堂（一）尚未实行分离固定资产盘亏、低值易耗品报废《企业资产损失税前扣除管理办法》国税发[2009]88号企业实际发生的资产损失按税务管理方式可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：(一)企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；(二)企业各项存货发生的正常损耗；(三)企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；(四)企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；(五)企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；(六)其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。12/30/202253固定资产盘亏、低值易耗品报废《企业资产损失税前扣除管理办法》项目管理工程收入的确认营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。12/30/202254项目管理工程收入的确认营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税《所得税法》对收入确认的规定

：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：（一）以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；（二）企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机等，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的时间确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。12/30/202255《所得税法》对收入确认的规定

：企业以货币形式和非货币形式从房地产企业的销售VIP卡收入如何计税？问：我公司在销售房屋之前，先销售VIP卡给客户，每张售价200元，在购房时冲抵房款并享受3个点的折扣，对于VIP卡的收入我公司帐务按其他业务收入处理，申报缴纳营业税及随营业税征收的相关税金及附加，我公司对于这种收入的税务处理对吗？12/30/202256房地产企业的销售VIP卡收入如何计税？问：我公司在销售房屋之答：对贵公司销售的VIP卡收入，从性质分析来看，贵公司销售VIP卡后，持卡人在购房时凭此卡冲抵房款并享受3个点的折扣，应属于预收房款性质。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件三、关于土地增值税的预征和清算问题规定：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”如果销售的VIP卡等同于定金性质，收取后不能退回，应在收取后，按照规定缴纳营业税，预缴土地增值税、企业所得税。12/30/202257答：对贵公司销售的VIP卡收入，从性质分析来看，贵公司销售V物业公司代收的水电费，是否可以开具地税发票？根据《关于物业管理企业代收费开具发票问题的通知》（鲁地税函[2007]194号）第一条的规定：物业管理企业收取业主支付的水、电、暖、燃气、有线电视、互联网使用等费用时，使用税控机或计算机开具省地税局监制的《山东省××市服务业、娱乐业、文化体育业通用发票》（平推式、卷式），开具时应当分项列明代收款项的名称及金额。因此垃圾清运费不在上述代收费项目内,所以不得作为代收款项处理。

关于物业管理企业收费是否征收营业税的问题，国家税务总局在１９９８年１２月１５日下发的《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发［１９９８］２１７号)中有明确规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，但对取得的手续费收入则依法征收营业税。12/30/202258物业公司代收的水电费，是否可以开具地税发票？根据《关于物业开发商代收的天然气开户费是否属于地税管辖？经咨询市局一处，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。另外，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条的规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。由此看出，开发商代收的天然气开户费是其买卖房屋的价外费用，属于开发商营业收入，应开具发票，属于地税管辖。

12/30/202259开发商代收的天然气开户费是否属于地税管辖？经咨询市局一处，房地产开发企业在房产开发过程中，其开发的尚未出售的商品房占用的土地时候能够减免城镇土地使用税？

答：根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发【2004】100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此房地产开发企业尚未出售的商品房占用的土地不能减免城镇土地使用税。12/30/202260房地产开发企业在房产开发过程中，其开发的尚未出售的商品房占用企业筹办画展后，对所有的作品财务处理《企业会计制度》：固定资产，是指企业为使用而持有的使用期限较长，单位价值较大，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产。并规定除了“使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、设备、器具、工具等资产”外，“不属于生产经营主要设备的物品，但单位价值在2000元以上，且使用期限超过两年的”，也应作为固定资产来核算《民间非营利组织会计制度》：用于展览、教育或研究等目的的历史文物、艺术品以及其他具有文化或者历史价值并作长期或者永久保存的典藏等，作为固定资产核算，但不必计提折旧。在资产负债表中，应当单列单列“文物文化资产”项目予以反映。12/30/202261企业筹办画展后，对所有的作品财务处理《企业会计制度》：12/《企业会计准则第6号——无形资产》：无形资产是指“企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产”12/30/202262《企业会计准则第6号——无形资产》：12/26/20226《企业会计准则第2号——投资》投资是指“企业为通过分配来增加财富，或为谋求其他利益，而将资产让渡给其他单位所获得的另一项资产”。企业购进艺术品的动机不外乎谋求升值空间，从中获取差价收入或者长期收藏，而企业的正常生产、经营对其价值的发挥并不起作用。12/30/202263《企业会计准则第2号——投资》12/26/202263国际会计准则中有无关于收藏艺术品的会计处理规定？没有。个人认为与IAS40中关于投资性房地产的处理是类似的，除了在成本模式下无需计提折旧以外。12/30/202264国际会计准则中有无关于收藏艺术品的会计处理规定？没有。12/对于上述支出的税务处理，各地不一。《浙江省国家税务局关于2006年度企业所得税汇算清缴有关问题的通知》（浙国税所[2007]7号）企业购买的名贵字画、古董等收藏品，不属于固定资产的范畴，与企业生产经营没有直接关系（经营字画的企业除外），所支付的相关费用不得在税前扣除。《北京市地方税务局关于明确企业所得税有关业务政策问题的通知》（京地税企[2005]542号）三、纳税人为了提升企业形象，购置古玩、字画以及其它艺术品的支出，不得在购买年度企业所得税前扣除，而在处置该项资产的年度企业所得税税前扣除12/30/202265对于上述支出的税务处理，各地不一。《浙江省国家税务局关于Theend结束语谢谢大家敬请赐教

12/30/202266Theend结束语12/26/202266房地产开发企业税收政策剖析注册会计师注册税务师天元同泰会计师事务所E—MAIL：房地产开发企业注册会计师今年“两会”期间，全国工商联称，全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。上海市市长韩正在接受记者采访时对此表示质疑。近日从知情人士获悉，上海规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据，可能不久之后将通过“公开澄清”的方式“回应”全国工商联的数据。（3月23日《中国经济周刊》报道）

12/30/202268今年“两会”期间，全国工商联称，全国9城市“房地产企2009年以来，全国各地税收普遍大幅下降，全国90%以上的省市，房地产税收为当地第一大税源；税额占重点税源户税收的47％；房地产业税收占该地方财政一般预算收入的比重逐年上升，截至2007年底已达24.5%，2008年上半年上升至27.92%，房地产业已成为地方财政一般预算收入最主要的行业来源；12/30/2022692009年以来，全国各地税收普遍大幅下降，全国90%房地产税收政策经历了多次变革，在变革的过程中呈现出三个基本规律：一是与改革开放的进程同步；二是与税制改革同步，税种设置不断优化，征收范围更加合理，成为参与房地产收益分配、调控房地产市场、促进土地资源优化配置的重要经济手段；三是与房地产市场的改革同步，促进了房地产市场的发展与规范。

12/30/202270房地产税收政策经历了多次变革，在变革的过程中呈现出三近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，税务机关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管力度，以强化税收调节功能。如何在新的税收征管环境下规避税收风险，创造税务价值，成为很多房地产企业当前所面临的最大挑战。随着土地增值税清算的国税发[2006]187号文件的下发，在地产界引起始料未及的震荡。2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。12/30/202271近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观然而，2008年下半年以来，随着世界金融和经济风暴进一步的纵深发展，中国楼市和股市不可能独善其身，由于中国对房地产依赖过重，严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了社会的价值标准和价值取向，房地产行业风险陡然增加。12/30/202272然而，2008年下半年以来，随着世界金融和经济风暴进一步的纵在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达12个。从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，而近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化趋势。12/30/202273在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、涉税误区随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审批权，企业的纳税自主权扩大了，纳税审批程序减少了。因此许多企业直观地简单认为，企业有了更多的纳税事务自由裁量权，企业几乎就没有涉税风险了，实为一大误解：通过关系解决企业的所有税务问题财务部门就可以处理好所有涉税问题企业未发生税务处罚，就没有涉税问题行政许可法实施后企业就没有涉税风险12/30/202274涉税误区随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。12/30/202275房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发会计与所得税的差异分析一、会计准则规定应确认为收入、收益，但税法规定不作为应纳税所得额的项目。如：企业购买国库券的利息收入。二、会计准则规定可以列为成本、费用或损失，但税法规定不允许扣除的项目。如税前不得扣除的业务招待费等。三、会计准则规定不确认收入，但税法规定要确认收入的项目。如：视同销售。四、会计准则未确认为成本、费用或者损失，但税法规定应作为成本、费用、损失在税前扣除的项目。如：技术开发费等12/30/202276会计与所得税的差异分析一、会计准则规定应确认为收入、收益，但分析第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问题上会计服从税法。第二层含义：税法同会计制度均有明确规定，且规定一致的，不需要进行纳税调整。第三层含义：税收没有规定的，会计制度构成税法的有效组成部分。第四层含义：我过新企业所得税纳税申报表的基本设计理念源于“纳税调整的原则”。12/30/202277分析第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问从以上特点可以看出房地产会计核算与税收的复杂性与多样性，鉴于此，理智的房地产开发企业有必要对行业的开发核算事项进行研究，寻找合理、有效的应对方案，确保企业价值最大化。12/30/202278从以上特点可以看出房地产会计核算与税收的复杂性与房地产开发企业适税流程图项目汇算清缴阶段销售阶段建筑施工阶段签订土地出让合同，办理土地证阶段第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段12/30/202279房地产开发企业适税流程图项目汇算清缴阶段销售阶段建筑施工阶段12/30/20228012/26/202214房地产开发企业主要涉及的税费有11种契税：土地价格*1.5％城镇土地使用税：土地面积*税额印花税：合同金额*税率代扣代缴建筑业营业税3％印花税：合同金额*税率土地开发阶段建筑施工阶段12/30/202281房地产开发企业主要涉及的税费有11种契税：土地价格*1.5所得税：计税毛利*15％营业税：预收款*5％城建税：营业税*7％教育费附加：营业税*3％地方教育费附加：营业税*1％土地增值税（预缴）：预收款*1％印花税：合同金额*税率土地增值税：（收入-扣除项目）*税率企业所得税：（收入-扣除）*25％房产税：出租12％、自用1.2％预售阶段汇算清缴阶段12/30/202282所得税：计税毛利*15％土地增值税：（收入-扣除项目）*税率2008年以来，房地产税收新政企业所得税：《企业所得税法》与《企业所得税法实施条例》国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函〔2008〕299号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号（废）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号营业税：《中华人民共和国营业税暂行条例》《中华人民共和国营业税实施细则》土地增值税：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号12/30/2022832008年以来，房地产税收新政企业所得税：12/26/202营业税政策链接：1.纳税义务发生时间

营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。对预收的工程价款其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。12/30/202284营业税政策链接：1.纳税义务发生时间

营业税的纳税义纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为（自己新建建筑物后销售）其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。12/30/202285纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务土地增值税链接——公式解读(计算公式的税收特征)应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除收入额－扣除项目金额增值额÷扣除项目金额确定土地增值税营业税+契税土地使用税+企业所得税+增值税+征管法30%—60%企业所得税+增值税注：从上述解读可看出土地增值税计算的复杂性和多样性。12/30/202286土地增值税链接——公式解读(计算公式的税收特征)应纳税额＝增土地增值税的扣除项目——合法有效凭证取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本、费用与转让房地产有关税金前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；12/30/202287土地增值税的扣除项目——合法有效凭证取得土地使用权所支付应付未付政府款项?为了鼓励开发，政府往往与房地产企业签定协议，将应收取的部分款项作为房地产开发企业的应付款项给予优惠，使房地产开发企业实际并不需要支付这笔款项。税务机关做法；对于这种应付未付款不应作为扣除项目列支，同时要求税务干部加强对开发项目的土地成本的审核，转让土地使用权的应有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等，具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据等证明。有了这些证明，才能作为土地成本列支。12/30/202288应付未付政府款项?12/26/202222质量保证金房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。①对于扣留的质量保证金，建筑方已开具发票但开发商未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；②对于扣留的质量保证金，建筑方未开具发票但开发商未付款的，不允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除。12/30/202289质量保证金12/26/202223所得税链接国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国税发〔2003〕83号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发〔2009〕31号12/30/202290所得税链接国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知税前扣除原则——权责发生制与收付实现制属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率15％分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。预缴：开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率20％分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。12/30/202291税前扣除原则——权责发生制与收付实现制属于当期的收入和费用，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。广告费/业务宣传费/业务招待费：原31号文：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。12/30/202292企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和新所得税法实施后：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入5‰。企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。12/30/202293新所得税法实施后：企业发生的与生产经营活动有关的业务招新31号对销售收入的确认条件：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。12/30/202294新31号对销售收入的确认条件：企业通过正式签订《房地产销售合第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。12/30/202295第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自新31号文企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。12/30/202296新31号文企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算12/30/202297《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号税前扣除原则——真实性原则（一）除税法规定的加计扣除外，任何支出必须确属已经真实发生，并且是以企业的名义对外发生。真实性原则一般要求未实际发生的支出不允许在所得税前扣除，如预提费用、预计负债、资产减值准备等。除非税法有特殊要求，纳税人在申报扣除费用时，不需要同时提供真实性的资料，但是纳税人要保留有关凭据备查。如果主管税务机关提出要求，纳税人必须提供真实性的足够的适当凭证，以举证其已经真实发生。——税前扣除时，以票控税12/30/202298税前扣除原则——真实性原则（一）除税法规定的加计扣除外，任何房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图计税成本对象的确定原则：(一)可否销售原则(二)分类归集原则(三)功能区分原则(四)定价差异原则(五)成本差异原则(六)权益区分原则成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。12/30/202299房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图12/26/2共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象具体分配方法可按以下规定选择其一：(一)占地面积法(二)建筑面积法(三)直接成本法(四)预算造价法特别指出：(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。(二)公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。12/30/2022100共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的新31号文：亮点第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。12/30/2022101新31号文：亮点第三十二条除以下几项预提(应付)费用外税前扣除原则——划分收益支出和资本性支出的原则所得税与土地增值税：

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。12/30/2022102税前扣除原则——划分收益支出和资本性支出的原则所得税与土地增财务与税收筹划：国税发【2009】31号文）第二十四条规定：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。该规定意在防止企业将暂未出售的开发产品转为自用后，通过计提折旧侵蚀税基。根据《企业所得税法实施条例》规定：企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧。折旧方法按照直线法计算。也就是说，房地产开发企业将开发产品转为自用的次月起，即产生缴纳房产税的义务，同时计提的折旧允许税前扣除。假设转为自用的开发产品预计净残值率为10%，折旧年限为20年，则每年计提折旧的比率为（1-10%）/20*100%=4.5%，抵减企业所得税收益率为4.5%*25%=1.13%。根据《房产税暂行条例》的规定：自用的房产房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。假设扣除比率为20%，则每年缴纳房产税的比率为（1-20%）*1.2%=9.6%12/30/2022103财务与税收筹划：国税发【2009】31号文）第二十四条规定：综上所述，房地产开发企业如果在未出售前转为自用，则缴纳房产税的税负远远大于计提折旧抵顶企业所得税的收益，而且，房产税属于现实的现金支出，而递减企业所得税收益受企业的经营情况及前期损益影响，如果当年亏损，则抵税收益不能得到提现，如果在以后5年内得不到弥补，则永远得不到该抵税收益。因此，企业进行整体税负分析后，不会将暂未销售的开发产品转为自用处理。12/30/2022104综上所述，房地产开发企业如果在未出售前转为自用，则缴总结——部门管理与协作售楼处个人卡收取房款/销控表/房源表/项目营销设施建造销售形式：委托代销/买断价或基价财务部发票购领本/收据开发部销售台账/备案章的销售合同土地手续/地价款凭证工程部工程决算书/单位工程成本完工证明/建安发票的真实性分期开发的成本划分/总可售面积/已实现销售的可售面积/单独建造的停车场所/利用地下基础设施形成的停车场所/人防工程改造的车库

12/30/2022105总结——部门管理与协作售楼处个人卡收取房款/销控表/总结——开发活动的价值反映——财务核算1.开发产品销售取得的全部价款的核算；2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加的核算；3.银行按揭款、保证金(担保金)的核算；4.委托销售开发产品，手续费与销售收入的核算；5.开发产品视同销售收入的核算；6.期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的核算；7.共用部位、共用设施设备维修基金的核算；8.利息支出核算；9.计税成本核算；10.开发产品按制造成本法进行计量与核算；11.预提(应付)费用的核算；12.非货币交易、合作建房的核算。12/30/2022106总结——开发活动的价值反映——财务核算1.开发产品销售取得的总结——开发活动的价值反映——财务核算“预收账款”科目贷方“应收账款”科目的贷方“其他应付款”科目：“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等都属于预售收入。尤其还要注意“其他应付款科目”是否有大额借款隐瞒收入问题“其他应收款”科目：如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。如：签订了合同，每卖出一套房子，中介公司要2%的手续费12/30/2022107总结——开发活动的价值反映——财务核算“预收账款”科目贷方1总结——开发活动的价值反映——财务核算“应缴税金”科目---应缴营业税发生额将应缴营业税除以5％的税率，得出总收入（总收入＝现房销售收入＋预售收入＋租金收入），同企业所得税纳税申报表、利润表相核对“银行存款”日记账：大笔款项转入/有利息发生的借款合同12/30/2022108总结——开发活动的价值反映——财务核算“应缴税金”科目---109避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.分解委托代销收入2.推迟按揭首付款3.规避违章建筑租金12/30/202210943避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.分解委托110避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.据实增加建安成本5.调整材料成本（甲供材）6.协调拆迁成本12/30/202211044避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.据实增加111避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.调节成本对象12/30/202211145避税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.调节12112避税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费、广告