土木工程运营管理

第16章土木工程运营16.1土木工程运营监测一些重要的、高耸土木工程结构，在结构有效服役期内须定期进行运营状况和运营安全监测，比如大坝、桥梁、铁路、公路、地铁、隧道、机场、等。其它一些土木工程结构也需要定期进行安全检测。下面以桥梁为例谈一谈土木工程的运营监测问题（见图16-1-1、图16-1-2）。图16-1-1斜拉桥的测点布置示意图16-1-2悬索桥的测点布置示意16.1.1桥梁的运营监测设计原则大桥健康与安全监控系统的重点是保证系统的长期稳定性以及长期的延续性，因此在设计中应遵循以下3条原则：（1）、设计中主要关键技术问题为测试系统的实用性和可靠性，必须从设计中考虑到系统如何能够长期稳定地使用，因此应优先采用成熟可靠的测试技术。（2）、设计中应有针对性地考虑系统的可更换性、系统的自诊断、系统的采集优化制度、数据库的合理设计等问题，在测点设计中，考虑可更换性和延续性的问题，采用表贴式等可更换性好的施工方法。（3）、系统设计应兼顾实用性、可靠性、可操作性、易维护和完整性，应具有可扩展性，应便于后续系统的维护和升级。桥梁健康与安全监控系统存在使用、维护、管理等诸多问题。由于系统大多使用电子设备，某些设备在恶劣环境中（即使是在使用期或寿命期内）损坏的可能性仍很大，并会出现桥梁未出现损伤而监测设备已不能使用的情况。大桥应从结构和运营环境等实际情况出发，多方面调研大桥安全的实际需求，有针对性的制定测试方案、管理系统和分阶段实施计划。分阶段实施方案是指根据桥梁结构的特点，在结构使用初期对重要部位的重要参数进行监测，等结构运营一段时间后，根据实际需要进行测点和功能的扩展。16.1.2监测系统总体方案设计桥梁健康与安全监测系统包括对大桥工作环境的监测、正桥的结构响应监测、引桥的结构响应监测、等。斜拉桥监测项目包括大桥沉降监测、大桥线形监测、大桥动力特征测试、关键截面应变测试、拉索索力监测、结构温度监测、等。悬索桥监测项目包括大桥沉降监测、大桥线形监测、大桥动力特征测试、关键截面应变测试、结构温度监测、等。大桥工作环境监测项目包括风速风向监测、环境温度监测、车辆荷载监测、等。引桥监测项目包括引桥沉降监测、引桥线形监测、引桥动力特征测试、关键截面应变测试、等。大桥健康与安全监控系统应为各参数提供可扩容接口，并且在综合评估中综合考虑各参数信息，进行综合评估。16.1.3监测内容监测内容主要包括以下5个方面：（1）桥梁工作环境监测。桥梁工作环境监测的内容包括以下3方面内容，即：1）、桥址处的风速、风向监测；2）桥址处环境温度与桥梁结构温度监测；3）运行车辆的荷载监测。（2）桥梁结构整体性能监测。对桥梁结构整体性能的监测包括桥梁结构空间三维位移与变形的监测、以及桥梁动力特性和振动水平的监测，即桥梁结构空间三维位移与变形的监测、桥梁动力特性及振动水平的监测。（3）大桥结构控制断面的应力（应变）监测。包括静应变（应力）监测、动应变（应力）监测。（4）拉索状态监测。斜拉索是斜拉桥的关键受力杆件，对其进行受力状态和拉索完好程度监控是大桥结构安全与健康状态监测的重要组成部分，其内容包括索力监测和索振动监测两部分，应分别监测拉索索力的变化以及拉索振动水平的变化。（5）引桥监测。16.2土木工程运营管理土木工程运营管理是指土木工程结构交付使用后，在寿命有效期内进行的日常维护、维修和经营管理。日常维护、维修工作主要采用土木工程设计和施工技术领域的理论和方法，在此不作过多的阐述。下面主要介绍土木工程产品的经营管理问题。16.2.1写字楼的物业管理现代写字楼是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。写字楼都具有现代化的设备，如有电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调系统、通风设备、保安监控设备、自动给水滤水设备、消防自动报警设备、应急自备电力设备以及自支控制的高档与升降机，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，在宽阔的停车场或地下车库相匹配。这种现代写字楼主要用于大公司或大企业从事各业务活动的场所。写字楼物业管理的目标是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境，应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥，应完善写字楼管理不仅使物业管理保值、而且可以使物业增值。写字楼的的维护、维修与环境管理的内容包括装修与管理、房屋管理及维修养护、设备管理及维修保护、清洁服务、绿化服务、保安服务、商务服务、客户服务、等。目前，我国写字楼的类型尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的地理位置、规模、功能进行分类。按建筑面积的大小，写字楼可分为四种，即小型写字楼（建筑面积10000m3以下）、中型写字楼（建筑面积10000---30000m3）、大型写字楼（建筑面积30000m3以上）、超大型写字楼（100000m3以上）。按功能写字楼可分为三种，即写字楼（指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能）、商住写字楼（指既能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼）、综合性写字楼（指以办公为主，同时又具备多种功能，比如：公寓、商场、展厅、餐厅等）。按国际惯例写字楼可分为甲级写字楼（是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑的自然状况良好，建筑质量的达到有关建筑条例或规范的要求；其收益能力新建成的写字楼相仿：有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修与保安服务）、乙级写字楼（指具有良好的地理位，建筑物的自然状况良好，建筑质量达有关建筑条例或规范要求；但建筑物的功能不是最进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物）、丙级写字楼（指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但能满足低收入的需求；因租金较低，尚可保持一个合理的出租率）。写字楼的物业管理模式有2种，即小而全的管理模式和规模化、集约化管理模式。小而全的管理模式一般由一个的物业管理企业对一幢办公楼实施全面的物业管理，多为“麻雀虽小五脏俱全”，是目前较为普遍的做法。具体做法是：发展商在大楼建成后将日后的管理委托给某一家物业管理企业包揽管理和服务；或发展商在物业管理建成后与某一家物业管理企业联手组建管理公司，以弥补自身管理经验与人才的匮乏；或发展商自己组建物业管理，聘请境外著名物业管理集团为顾问。规模化、集约化管理模式是物业管理的发展方向。规模化、集约化的物业管理企业实施高品位、专业化管理，具有严格的服务标准、运作规范和作业规范，配备高水平的管理人才。在此前提下，将部分管理项目的专业服务分解发包给具有相应资质折专业服务公司，同一专业服务公司，如保安、维修保养、保洁绿化等。物业管理企业按契约实行管理质量总控制。规模化、集约化使物业管理企业同时管理多幢写字楼，形成规模，而承担专业服务公司，同一专业服务公司可承担多幢办公楼的专业服务，规模化、集约化管理模式提高管理品位和水准，大大降低了费用成本，受到用户青睐，也为物业管理自身发展创造了良好条件。国家各政府主管部门十分重视和扶植高规格、高水准和已相当管理规格的集团公司，鼓励其扩大物业管理市场份额，提高示范性，使之成为物业管理发展的行业领头羊，以带整个物业管理行业的健康发展。16.2.2商业楼宇的物业管理商业楼宇包括大型购物中心、大型综合超市、大型仓储式商场、大型百货商场、便利店。商业楼宇的特点是建筑面积大、客流量大、时间性强、服务项目繁多、车辆多。商业楼宇物业管理的内容包括楼宇与设备、设施管理；环境卫生及绿化管理；安全保卫管理；广告管理；装修管理；租赁管理及合同管理；等。16.2.3工业厂房及仓库的物业管理工业厂房就是指供制造企业、科研单位安置生产设备与实验设备，进行生产活动或科学实验的物业及其附属设备设施。自20世纪80年代改革开放以来，我国沿海14个城市的陆续建立了经济开发区，并相应组建了经济开发公司。受地方政府委托，由开发公司统一规划、统一建设了一批工业园区，园内也包括了一批标准厂房一般由数十栋或十几栋厂房及配套用房组成一个厂区，厂区内供水、供电、供（燃）气、供（热能）热、通讯、仓储、道路、绿化等市政府公用基础设施一应俱全，建造后再出售或出租给国内外的厂商客户，因此开发公司是通用厂房的发展商，也是在业主（第一业户）。而承购或承租的厂商则为小业主或租赁户，通常称其为业户。工业厂房的物业管理与其他的物业管理相比，有相同之处（管理理念、服务宗旨等），又有自己的特点。主要特点是专业性强、维护保养费用高；清洁难度大、环保要求高；隐患多；安全保卫制度工作难度大；常规服务（安保、保洁、绿化、等各种现场管理工作）标准高。工业厂区物业管理的内容工业厂房是产品的生产基地，关系到产品质量，而产品数量和质量直接影响到生产厂商的经济活动和经济效益，因此，以工业厂房的管理必须做好。搞好工业厂区物业管理的关键是制定严格的管理制度；强化房屋结构的安全管理，确保房屋结构完好和安全使用；强化环境管理；强化保卫制度。16.2.4智能化建筑的管理与服务智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物及建筑群。智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场等非住宅用地物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中得到发展。智能建筑一词，是于1984年由美国首次提出来的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。我国的智能建筑起源于80年代末，但在近几年来才得到了发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦、广州的中天广场、上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。智能化建筑也称之为3A智能楼宇，其特点是通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇设备自动化（BA）。楼宇设备自动化包括自动消防系统；保安监控系统；电脑管理系统；空气调节自动化系统；供暖自动化系统；电梯自动化系统；停车场自动管理系统；电力、供水、供热自动化系统；结构化布线系统（PDS）；系统集成平台；等。智能化建筑物业管理的要求是应用现代技术，将建筑智能化系统和计算物业管理系统集成一体的自动化监控和综合信息服务平台上，实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式。它为小区的使用者提供与住户提供了高效率和完善与多样化的服务，以及低成本的管理费用。包括建立智能化安保系统、物业信息网络系统（包括信息存储、Web信息发布、电子邮件、目录服务、协同工作、等）。另外，为保证中心数据库信息资源的安全与网络中心的正常运行，小区物业管理中心应采取一些措施确保网络安全，譬如可以采用设置的防火墙、身份认证、加密与数字签名等方法来实现。除了能耗自动计量收费系统、安保系统和信息网络系统外，现代化的小区物业管理还应该包括房产及维修管理、房屋设备管理、各类房屋的租赁、经营、销售管理和公共设施与环境的管理等。所有的这些都可以通过小区的内部网络来实现管理的办公自动化。16.3土土木木工工程程交交易易与与评评估估土土地问问题土地的供供给分自自然供给给（地球球提供给给人类可可利用的的土地数数量）和和经济供供给（在在自然供供给范围围内，对对土地进进行开发发、规划划和整治治，满足足不同需需求的土土地供给给）。土地的自自然特性性包括土土地位置置的固定定性（土土地具有有位置的的固定性性。地产产交易，，不是土土地实体体本身的的空间移移动，而而是土地地产权的的转移。。土地位位置的固固定性决决定了土土地价格格具有明明显的地地域性特特征）、、土地质质量的差差异性（（土地的的位置不不同，造造成了土土地之间间存在自自然差异异，这个个差异导导致土地地地租的的产生））、土地地资源的的不可再再生性（（土地是是自然的的产物，，是不可可再生资资源）、、土地效效用的永永续性（（只要土土地使用用得当，，土地的的效用即即利用价价值会一一直延续续）。土地的经经济特性性包括土土地经济济供给的的稀缺性性（土地地经济供供给的稀稀缺性，，与土地地总量的的有限性性、土地地位置的的固定性性、土地地质量的的差异性性等有关关）、土土地产权权的可垄垄断性（（土地的的所有权权和使用用权都可可以垄断断。由于于土地具具有可垄垄断性，，因此，，在土地地所有权权或使用用权让渡渡时，就就必然要要求实现现其垄断断利益，，在经济济上获得得收益））、土地地利用的的多方向向性（一一块土地地的用途途是多种种的，可可以作为为商业用用地、工工业用地地、住宅宅用地及及其他用用途。土土地利用用的多方方向性客客观上要要求在房房地产估估价中需需要确定定土地的的最佳用用途）、、土地效效益的级级差性（（土地质质量的差差异性→→不同区区位土地地的生产产力不同同→经济济效益上上具有级级差性））。我国城市市土地的的所有权权属于国国家。农农村和城城市郊区区的土地地，除由由法律规规定属于于国家所所有的以以外，属属于农民民集体所所有。宅宅基地和和自留地地、自留留山属于于农民集集体所有有。国有有土地所所有权不不能进入入房地产产市场流流转。使使用权可可以转让让。地价价一般是是土地使使用权的的价格。。土地使用用权出让让是指国国家以土土地所有有者的身身份将土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者，，并由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。。土地使使用权出出让的最最高年限限是居住住用地70年年；工工业用地地50年；；教育、、科技、、文化、、卫生、、体育用用地50年年；商业业、旅游游、娱乐乐用地40年年；综综合或者者其他用用地50年年。土地地使用权权转让是是指土地地使用者者将土地地使用权权再转移移的行为为，包括括出售、、交换和和赠与。。凡未按按土地使使用权出出让合同同规定的的期限和和条件投投资开发发、利用用土地的的，土地地使用权权不得转转让。土土地使用用权转让让时，土土地使用用权出让让合同和和登记文文件中所所载明的的权利、、义务随随之转移移。土地地使用权权转让时时，其地地上建筑筑物、其其他附着着物所有有权随之之转让。。土地地使使用用权权出出租租是是指指土土地地使使用用都都作作为为出出租租人人将将土土地地使使用用权权随随同同地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物租租赁赁给给承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行为为。。未未按按土土地地使使用用权权出出让让合合同同规规定定的的期期限限和和条条件件投投资资开开发发、、利利用用土土地地时时，，土土地地使使用用权权不不得得出出租租。。土地使用用权抵押押时，其其地上建建筑物、、其他附附着物随随之抵押押。地上上建筑物物、其他他随着物物抵押时时，其使使用范围围内的土土地使用用权随之之抵押。。土地使用用权有偿偿使用合合同约定定的使用用期限届届满，土土地使用用者未申申请续期期或者虽虽申请续续期末获获批准的的，由原原土地登登记机关关注销土土地登记记。土地地使用者者需要继继续使用用土地的的，应当当最迟于于届满前前1年申申请续期期，土地地使用权权出让合合同约定定的使用用年限届届满，土土地使用用者未申申请续期期或者虽虽申请续续期但依依照法律律规定未未获批准准的，土土地使用用权由国国家无偿偿收回。。房房地产产及其特特性房地产是是土地和和房屋及及其权属属的总称称。我国国《城市市房地产产管理法法》规定定：“房房地产转转让、抵抵押时，，房屋的的所有权权和该房房屋的占占用范围围内的土土地使用用权同时时转让、、抵押””同时，，土地的的区位决决定了房房屋的位位置，直直接影响响到房地地产的价价格，因因此，在在房地产产评估中中，通常常评估房房地产的的整体价价值。房房地产具具有位置置固定性性、供求求区域性性、长期期使用性性、大量量投资性性、保值值与增值值性、投投资风险险性、不不易变现现性、政政策限制制性。房房地产产评估的的原则房地产评评估的原原则是最最有效使使用原则则和合法法原则。。土地及其其建筑物物可以有有商业、、工业、、住宅等等多种用用途，不不同用途途带来的的收益也也不一样样。评估估房地产产价值时时，不能能仅仅考考虑房地地产现时时的用途途和利用用方式，，而是结结合预期期原则考考虑何种种情况下下房地产产才能达达到最佳佳使用及及实现的的可能，，以最佳佳使用所所能带来来的收益益评估房房地产的的价值。。房地产产的最佳佳效用必必须在法法律、法法规允许许的范围围内，必必须受城城市规划划的制约约。合法原则是指指房地产评估估应以评估对对象的合法产产权、合法使使用和合法处处分等为前提提进行。在分分析房地产的的最有效使用用时，必须根根据城市规划划及有关法律律的规定，依依据规定用途途、容积率、、建筑高度与与建筑风格等等确定该房地地产的最有效效使用16.3.4房地产评评估的程序房地产评估程程序包括明确确评估基本事事项（明确评评估目的；了了解评估对象象，即了解被被估房地产的的实体和权益益状态；确定定评估基准日日，就是确定定待估对象的的评估时点，，通常以年、、月、日表示示；签订评估估合同）、制制定工作计划划（就是对评评估工作日程程、人员组织织等做出安排排）、实地勘勘察与收集资资料（评估资资料的收集包包括评估对象象的基本情况况；有关评估估对象所在地地段的环境和和区域因素资资料；与评估估对象有关的的房地产市场场资料，如获获市场供需状状况、建造成成本、租售价价格等等；国国家和地主涉涉及房地产评评估的政策、、法规和定额额指标）、测测算被估房地地产的价值（（在调查研究究和资料分析析的基础上，，便可根据选选定的评估方方法，进行价价值测算。评评估的基本方方法有成本法法、市场法和和收益法）、、综合分析确确定评估结果果（同一宗房房地产运用不不同评估方法法评估出来的的价值往往不不一致，需要要进行综合分分析。综合分分析是对所选选用的评估方方法、资料及及评估程序的的各阶段，做做客观的分析析和检查）和和撰写评估报报告（评估报报告是评估过过程和评估成成果的综合反反映，通过评评估报告，不不仅可以得到到房地产评估估的最后结果果，还能了解解整个评估过过程的技术思思路、评估方方法和评估依依据）。16.3.5房地地产价格及及其影响因因素房地产价格格根据权益益不同，可可分为所有有权价格、、使用权价价格、其他他权利价格格。一般情情况下，房房地产所有有权价格高高于房地产产使用权价价格。抵押押价格由于于要考虑抵抵押贷款清清偿的安全全性，一般般要比市场场交易价格格低。租赁赁价格是承承租方为取取得房地产产租赁权而而出租方支支付的价格格。房地产产的价价格根根据形形成方方式可可分为为市场场交易易价格格和评评估价价格。。市场场交易易价格格是房房地产产在市市场交交易中中实际际成交交的价价格。。评估估价格格是对对市场场交易易价格格的模模拟。。房地地产评评估价价格根根据使使用目目的及及其作作用可可分为为基本本地价价、标标定地地价、、房屋屋重置置价格格、交交易底底价、、课税税价格格等几几种。。其中中基准准地价价、标标定地地价、、房屋屋重置置价格格由政政府制制定，，且由由政府府定期期公布布。房地产产的价价格按按房地地产的的实物物形态态可划划分为为土地地价格格、建建筑物物价格格和房房地产产价格格。土土地价价格包包括基基准地地价、、标定定地价价和土土地交交易价价格等等。基基准地地价是是按照照城市市土地地级别别或均均质地地域分分别评评估的的商业业、住住宅、、工业业等各各类用用地和和综合合土地地级别别的土土地使使用权权的平平均价价格。。基准准地评评估以以城市市为单单位进进行。。标定定地价价是市市、县县政府府根据据需要要评估估的正正常地地产市市场中中，具具体宗宗地在在一定定使用用年期期内的的价格格。标标定地地价可可以以以基准准地价价为依依据，，根据据土地地使用用年限限、地地块大大小、、土地地形状状、容容积率率、微微观区区位等等条件件，通通地系系数修修正进进行评评估得得到，，也可可以通通过市市场交交易资资料，，直接接进行行评估估得到到。建建筑物物价格格是指指纯建建筑物物部分分的价价格，，不包包含其其占用用的土土地的的价格格。房房地产产价格格，是是指建建筑物物连同同其占占用的的土地地的价价格。。按房房地地产产价价格格表表示示单单位位可可划划分分为为总总价价格格、、单单位位价价格格、、楼楼面面地地价价等等。。楼楼面面地地价价，，又又称称单单位位建建筑筑面面积积地地价价，，是是指指平平均均到到每每单单位位建建筑筑面面积积上上的的土土地地价价格格。。楼楼面面地地价价=土土地地总总价价格格/建建筑筑总总面面积积，，因因为为，，建建筑筑总总面面积积/土土地地总总面面积积=容容积积率率，，所所以以，，楼楼面面地地价价=土土地地单单价价/容容积积率率。。公告地价价，是政政府定期期公布的的土地价价格，在在有些国国家和地地区，一一般作为为征收土土地增值值税和征征用土地地补偿的的依据。。申报地地价，是是土地所所有人或或使用人人参照公公告地价价向政府府申报的的土地价价格。房地产价价格是权权益价格格，与用用途相关关，具有有个别性性和可比比性。影响房地地产价格格的因素素通常可可划分为为一般因因素、区区域因素素和个别别因素。。一般因因素主要要包括经经济因素素（包括括经济发发展因素素、财政政金融因因素、产产业结构构因素））、社会会因素（（包括人人口因素素、家庭庭规模因因素、房房地产投投机因素素、教育育科研水水平和治治安因素素、社会会福利因因素）、、行政因因素（包包括土地地使用制制度与住住房制度度、地价价政策；；城市规规划、土土地利用用规划、、城市发发展战略略；税收收制度、、投资倾倾斜、优优惠政策策；行政政隶属关关系变更更；交通通管制））和心理理因素等等。区域域因素是是指某一一特定的的区域内内的自然然条件与与社会、、经济、、行政、、技术等等因素相相结合所所产生的的特性，，包括商商业和服服务业繁繁华因素素（指所所在地区区的繁华华状况及及各级商商业、服服务业中中心的位位置关系系。如果果商服繁繁华度较较高，该该地区的的房地产产价格水水平也会会较高））、道路路通达因因素（指指所在地地区道路路系统通通畅程度度，道路路的级别别（主干干道、次次干道、、支路））越高，，该地区区的房地地产价格格水平也也较高））、交通通便捷因因素（指指交通的的便捷程程度，包包括公共共交通系系统的完完善程度度和公共共交通的的便利程程度。其其便捷度度越高，，房地产产价格水水平也较较高、城城市设施施状况因因素（包包括基础础设施---主主要是供供水、排排水、供供电、供供气、供供热和通通讯等设设施；生生活设施施---主要是是学校、、医院、、农贸市市场、银银行、储储蓄所、、邮局等等设施；；文化娱娱乐设施施---主要是是电影院院、图书书馆、博博物馆、、俱乐部部、文化化馆等设设施）、、环境状状况因素素（若一一个地区区绿地较较多、公公园充足足、环境境优美，，则该地地区的房房地产价价格水平平较高；；若噪声声污染、、大气污污染、水水污染较较严重，，则房地地产价格格水平较较低）。。个别因因素包括括土地的的个别因因素和建建筑物的的个别因因素。收收益法法在房地地产评估估中的应应用收益法在在国外被被广泛运运用于收收益性房房地产价价值的评评估，收收益法又又称为收收入资本本化法、、投资法法、收益益法还原原法，在在我国也也是最常常用的评评估方法法之一。。总收入－－总费用用=净收收益房地产价价格=纯纯收益/资本化化率这种理论论的抽象象，包含含着三个个假设前前提，即即净收益益每年不不变；资资本化率率固定；；收益为为无限年年期。运运用收益益法评估估房地产产价值，，首先要要求取净净收益，，通过总总收益减减总费用用求得；；然后确确定资本本化率；；最后选选用适当当的计算算公式求求得待估估房地产产的价值值。收益法法适用用于有有收益益的房房地产产价值值评估估，如如商场场、写写字楼楼、旅旅馆、、公寓寓等，，不适适用于于政府府机关关、学学校、、公园园等公公用、、公益益性房房地产产价值值评估估。净收益益是指指归属属于房房地产产的除除去各各种费费用后后的收收益，，一般般以年年为单单位。。客观总总收益益是指指以收收益为为目的的的房房地产产和与与之有有关的的各种种设施施、劳劳动力力及经经营管管理者者要素素结合合产生生的利利益。。也就就是指指被估估房地地产在在一年年内所所得到到的所所有收收益。。求取取总收收益时时，是是以客客观收收益即即正常常收益益为基基础，，而不不能以以实际际收益益计算算。客观总总费用用是指指取得得该收收益所所必需需的各各项支支出，，如维维修费费、管管理费费等。。也就就是为为创造造总收收益所所必须须投入入的正正常支支出。。总费费用也也应该该是客客观费费用。。客观观总收收益－－客观观总费费用=净收收益。。资本化率率又称为为还原利利率，它它是决定定评估价价值的最最关键的的因素。。资本化化率越高高，意味味着投资资风险越越大，在在净收益益不变的的情况下下，房地地产价值值越低。。求取资资本化率率的方法法包括净净收益与与售价比比率法；；安全利利率加风风险调整整值法（（资本化化率=无无风险利利率（例例如：国国债利率率）+风风险报报酬率））；各种种投资收收益率排排序插入入法。资资本化率率分综合合资本化化率（是是将土地地和附着着于其上上的建筑筑物看作作一个整整体评估估所采用用的资本本化率。。16.3.7市场法在在房地产评估估中的应用市场法是房地地产评估中最最常用的基本本方法之一，，又称买卖实实例比较法、、交易实例比比较法、市场场比较法、市市场资料比较较法、现行市市价法等。市场法的基本本含义是在求求取一宗被估估房地产价值值时，依据替替代原理，将将被估房地产产与类似房地地产的近期交交易价格进行行对照比较，，通过对交易易情况、交易易日期、房地地产状况（与与05年不同同）等因素修修正，得出被被估房地产在在评估基准日日的价值。房房地产的状况况因素修正可可以分为区位位状况修正、、权益状况修修正和实物状状况修正。市场法只要有有适合的类似似房地产交易易实例即可应应用。在同一一地区或同一一供求范围内内的类似地区区中，与被评评估房地产相相类似的房地地产交易越多多，市场法应应用越有效。。在下列情况况下，市场法法往往难以适适用：（1）、没发发生房地产交交易或在房地地产交易发生生较少的地区区；（2）、某些些类型少见的的房地产或交交易实例很少少的房地产，，如古建筑等等；（3）、很难难成为交易对对象的房地产产，如教堂、、寺庙等；（4）、风景景名胜区土地地；（5）、图书书馆、体育馆馆、学校用地地等。市场法的操作作步骤包括交交易资料收集集、可比交易易案例确定、、因素修正。。成本市价法是是以评估对象象的现行合理理成本为基础础，利用参照照物的成本市市价比率来估估算对象的价价值的方法。。资产评估价价值=评估对对象现行合理理成本×（参参照物成交价价格÷参照物物现行合理成成本）。16.3.8土木工程程项目市场投投资评估在投资评估指指标的选取方方面应将有可可能对市场投投资评估构成成影响的因素素尽可能的包包括在模型之之中。投资评评估指标选取取主要考虑两两方面市场投投资影响因素素，即宏观投投资环境和行行业投资环境境。其中，宏宏观投资环境境细化为经济济增长水平、、通货膨胀水水平、利率水水平、汇率水水平等几个方方面；市场投投资环境细化化为市场发展展水平、产品品竞争结构、、产品关联度度、产品供需需关系等几个个方面。应通通过不断细分分的方法，把把影响投资评评级的几个因因素转变为可可以度量的具具体经济指标标，既考虑经经济指标选择择的合理性，，又顾及影响响因素的全面面性。在投资资评估分析工工具方面，为为提高报告的的可信度，可可采用最为广广泛的综合评评价法投资评评估分析工具具。由于指标标的选择方面面采用了层层层细分的方法法，因此在模模型的构建上上，应选取分分级综合评价价模型，并采采用层次分析析法（AHP）来确定各各经济指标的的权重，让数数据本身说明明问题，确保保投资评估结结论的客观与与可靠。投资资评估体系指指标框架见图图16-3-1。图16-3-1投投资评估体体系指标框框架16.3.9房地地产交易我国房地产产交易应遵遵循平等自自愿、诚实实信用、公公平公正和和房屋所有有权与其占占用范围内内的土地使使用权主体体一致的原原则。房地地产交易管管理应遵循循集中管理理与分级管管理相结合合、依法保保护房地产产权利的原原则。我国的房地地产转让是是指房地产产权利人通通过法定程程序，将其其房屋所有有权连同该该房屋占用用范围内的的国有土地地使用权转转移给他人人的行为。。主要包括括买卖（含含以房地产产清偿债务务）；赠与与、继承、、划拨；产产权调换；；以房地产产合资合作作、作价入入股，房地地产权属发发生转移的的；因收购购、兼并或或合并企业业，房地产产权属发生生转移的；；房屋拆迁迁中，房屋屋所有权人人以产权调调换形式获获得的期房房权利转移移的；法律律、法规规规定的其他他情形。我我国法律规规定，有下下列情形之之一的房地地产不得转转让：1）按有关关法律、行行政法规规规定，不得得转让的；；2）权属证证明文件与与标的物不不符的；3）权属证证明文件被被注销、吊吊销或其他他原因失去去效力的；；4）属拆迁迁冻结通知知书确定的的时效范围围的。我国商品房房销售包括括商品房现现售和商品品房预售2种方式。。商品房销销售以套内内建筑面积积作为计价价依据。商商品房买卖卖合同及商商品房权证证应载明共共用部位及及设施。商商品房现售售，按国家家及各地的的有关规定定执行。商商品房预售售，预售人人应当取得得房地产行行政主管部部门核发的的《商品房房预售许可可证》。未未取得《商商品房预售售许可证》》的，不得得进行商品品房预售。。THEEND讲的不好，，请大家多多多提出批批评！谢谢大家！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20221:44:40AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。23十十二二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却