土地一级开发运作模式

土地一级开发运作模式市场开发部2010.6中铁置业开发研讨系列2一、什么叫土地一级开发二、为什么做土地一级开发三、土地一级开发的模式四、土地一级开发成本构成五、土地一级开发的风险六、土地一级开发项目的识别七、招拍挂下实现土地一二级联动的方式八、对集团土地一级开发工作的建议中铁置业开发研讨系列集团市场开发部3一、什么叫土地一级开发1、土地一级开发的定义土地一级开发是按照土地利用规划、城市总体规划、功能定位和城市经济发展的要求，由政府土地储备机构或者授权委托企事业法人，对规划区内的国有土地或农村集体土地进行统一的征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和公共配套服务设施建设，并指定土地用途和规划设计，使土地达到出让标准后有偿出让或转让的土地开发行为。2、土地一级开发的内涵土地一级开发是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业(一级开发企业)和经济个体(包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者)三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。4一、什么叫土地一级开发3、土地一级开发的流程（1）土地一级开发申请（2）列入土地储备计划，编制土地一级开发实施方案（3）评审一级开发的实施方案，确定一级开发主体（4）签订一级开发委托协议（5）编制项目申请书、交通/环境影响评价报告、概念

规划设计（6）用地预审5一、什么叫土地一级开发3、土地一级开发的流程（7）向规划部门申请办理规划意见（8）取得环境影响批复、交通影响评价批复（9）文物/考古、矿产、地质灾害勘探及批复（10）办理项目核准批复，如需要征询文物、园林、市

政、商委、水务等部门的专业意见（11）涉及农村集体土地，依法办理征地手续（12）办理建设用地规划许可证6一、什么叫土地一级开发3、土地一级开发的流程（12）办理拆迁许可证（13）拆迁调查、拆迁评估、签订拆迁补偿安置协

议，启动拆迁（14）市政方案咨询、市政综合方案设计（15）市政基础设施建设（16）回迁安置房建设7一、什么叫土地一级开发3、土地一级开发的流程（17）验收土地（18）地价评估及一级开发成本审计（19）确定出让方式（20）编制出让文件，签订入市交易协议（21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利

润8一、什么叫土地一级开发1、土地一级开发产生的背景（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。9二、为什么做土地一级开发1、土地一级开发产生的背景（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。在这种背景下，原有的土地开发、供应模式已经难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运而生。10二、为什么做土地一级开发1、土土地地一一级级开开发发产产生生的的背背景景（2）土土地地储储备备制制度度的的建建立立，，为为一一级级开开发发提提供供了了制制度度基基础础我国国的的土土地地一一级级开开发发是是伴伴随随着着土土地地储储备备制制度度的的发发展展而而产产生生的的。。在在2001年国国家家经经营营性性土土地地招招拍拍挂挂政政策策出出台台之之前前，，房房地地产产开开发发是是一一个个土土地地开开发发、、房房屋屋建建设设合合二二为为一一的的过过程程，，只只有有在在规规模模较较大大的的旧旧城城改改造造项项目目中中，，地地方方政政府府为为了了综综合合环环境境治治理理，，委委托托或或专专门门成成立立一一家家地地产产公公司司，，对对指指定定区区域域进进行行土土地地一一级级开开发发建建设设。。11二、为什么么做土地一一级开发1、土地一级级开发产生生的背景（2）土地储备备制度的建建立，为一一级开发提提供了制度度基础2001年，随着国国家经营性性用地土地地招拍挂系系列政策的的陆续出台台，将经营营性用地的的土地开发发和房屋开开发分离开开来，土地地的一级开开发也就随随着产生。。12二、为什么么做土地一一级开发1、土地一级级开发产生生的背景（3）我国房地地产企业发发展迅速，，已经具备备了承担土土地一级开开发的能力力近年来，随随着住房商商品化进程程的不断加加快，我国国房地产企企业得到了了迅速壮大大和发展。。目前，房房地产开发发企业完成成的房地产产开发投资资占总投资资的一半以以上。在这这种背景下下，那些信信誉好、实实力强、资资金雄厚的的开发企业业已经具备备了承担土土地一级开开发的能力力。13二、为什么么做土地一一级开发2、土地一级级开发的发发展过程及及方向从全国范围围来看，土土地一级开开发大约经经历了四个个阶段：第一阶段，，萌芽期（（1996-1999年）这一阶段，，还没有形形成“土地一级开开发”的概念，开开发商按照照原有的供供地程序，，以协议出出让、转让让或者土地地划拨的方方式取得土土地，进行行征地、拆拆迁、市政政和房屋建建设，土地地一级开发发和二级房房屋开发由由一家开发发商完成。。1996年上海、杭杭州等地率率先开展的的土地整理理活动，可可以说是土土地一级开开发的雏形形。14二、为什么么做土地一一级开发2、土地一级级开发的发发展过程及及方向第二阶段，，成长期（（1999-2002年）这一阶段是是土地一级级开发的发发展过渡阶阶段。由于于经营性用用地“招拍挂”制度的实施施，协议出出让土地逐逐渐减少，，开发商拿拿地的门槛槛和难度越越来越高，，一些开发发商迫于市市场化的竞竞争压力，，开始转向向专门从事事土地一级级开发，这这些公司的的主要任务务是在完成成土地一级级开发后，，将土地交交还给政府府，再由政政府统一向向社会出让让熟地。15二、、为为什什么么做做土土地地一一级级开开发发2、土土地地一一级级开开发发的的发发展展过过程程及及方方向向第二二阶阶段段，，成成长长期期（（1999-2002年））但在在这这个个时时期期，，土土地地一一级级开开发发公公司司主主要要是是通通过过政政府府划划拨拨等等形形式式来来取取得得土土地地，，虽虽然然针针对对性性和和专专业业性性比比较较强强，，但但是是缺缺少少市市场场竞竞争争。。从从全全国国范范围围来来看看，，这这一一阶阶段段的的另另一一个个明明显显特特点点是是：：由由于于土土地地储储备备开开发发工工作作逐逐渐渐升升温温，，有有条条件件的的城城市市大大都都建建立立了了土土地地储储备备制制度度，，成成立立了了土土地地储储备备机机构构，，并并由由土土地地储储备备机机构构专专门门承承担担土土地地一一级级开开发发工工作作。。16二、为什么做做土地一级开开发2、土地一级开开发的发展过过程及方向第三阶段，规规范期（2002-2009年）在这一阶段，，为规范土地地一级开发行行为，各地政政府结合自身身情况，陆续续出台了一些些地方性文件件，对土地一一级开发的组组织实施、合合同监管、项项目验收、资资金管理等方方面进行了规规定。比较有有代表性的是是北京市2002年出台的《北京市土地一一级开发管理理暂行办法》，规定以招标标方式选择土土地一级开发发公司，在土土地一级开发发后以招拍挂挂的方式向社社会公开出让让。17二、为什么做做土地一级开开发2、土地一级开开发的发展过过程及方向第四阶段，发发展变革期（（2009年以后）从2009年开始，各地地对土地一级级开发的政策策要求愈发规规范和细致。。同时，土地地一级开发衍衍生的不公平平竞争和暗箱箱操作等弊端端已逐渐显现现出来，土地地一级开发正正在酝酿变革革。以北京为例，，2010年北京土地整整理储备中心心融资千亿，，计划5年内将土地一一级开发权收收归政府，开开发商将逐渐渐淡出土地一一级开发市场场，如果这项项措施在未来来大规模推行行，必将对全全国土地一级级开发市场造造成巨大冲击击。18二、为什么做做土地一级开开发3、土地一级开开发的特点（1）资金密集土地一级开发发因为一般开开发规模较大大，因此需要要巨额的征地地/拆迁费用、市市政基础设施施和公共配套套设施建设费费用，资金需需求往往达到到几亿元至几几十亿元。（2）融资困难专业从事一级级开发的企业业大多融资比比较困难，原原因在于：a、企业缺少经经营业绩，市市场信誉和银银行信用；19二、为什么做做土地一级开开发3、土地一级开开发的特点（2）融资困难b、企业缺少固固定资产或其其它有效财产产作为融资抵抵押。一级开开发阶段，土土地使用权不不归开发企业业所有，企业业不能以此进进行抵押融资资；c、受国家宏观观调控政策调调控的影响，，银行对包括括土地一级开开发在内的房房地产行业贷贷款处于收缩缩状态。央行行“121号文件”明确确规定要“严严格控制土地地储备贷款的的发放”，使使得银行贷款款难度加大；；d、缺少债券、、股票上市等等直接融资渠渠道。20二、为什么做做土地一级开开发3、土地一级开开发的特点（3）需求稳定，，风险较小土地是资源类类商品，土地地的稀缺性和和土地市场供供需的不平衡衡使得土地长长期处于增值值过程。而城城市快速发展展产生的大量量土地需求使使得土地一级级开发短期内内不会存在较较大风险。21二、为什么做做土地一级开开发3、土地一级开开发的特点（4）开发难度小小、过程相对对简单在开发过程方方面，土地一一级开发相对对于二级开发发在前期手续续、规划、营营销、建设过过程等方面相相对简单易控控；在现金流流方面，资金金主要用于征征地、拆迁、、市政基础设设施建设等费费用。因此，，土地一级开开发难度相对对较小。22二、为什么做做土地一级开开发3、土地一级开开发的特点（5）收益稳定目前土地一级级开发常见的的盈利模式包包括基本收益益和浮动收益益。由于土地属于于稀缺资源，，市场需求较较大且竞争激激烈，因此土土地一级开发发的基本收益益和浮动收益益是相对稳定定和具有保障障的。23二、为为什么么做土土地一一级开开发4、为什什么要要做土土地一一级开开发当前，，国内内土地地供应应普遍遍趋紧紧，土土地市市场供供求不不平衡衡，拿拿地竞竞争日日趋激激烈，，土地地资源源的稀稀缺性性致使使土地地价格格不断断上涨涨，企企业拿拿地成成本和和难度度加大大。这这种情情况下下，众众多的的房地地产一一线企企业已已纷纷纷进入入土地地一级级开发发市场场，多多方向向拓展展开发发渠道道。房房地产产开发发企业业参与与土地地一级级开发发具有有以下下优势势：首先，，能够够使企企业直直接参参与城城市建建设，，有利利于建建立和和扩展展品牌牌资源源优势势；24二、为为什么么做土土地一一级开开发4、为什什么要要做土土地一一级开开发第二二，，通通过过土土地地一一级级开开发发，，可可以以使使企企业业获获取取稳稳定定的的投投资资收收益益；；第三三，，通通过过一一级级开开发发，，可可以以加加强强和和当当地地政政府府的的关关系系维维护护与与沟沟通通，，为为企企业业后后续续拓拓展展土土地地资资源源建建立立良良好好的的合合作作基基础础；；第四四，，通通过过一一级级开开发发，，可可以以使使企企业业在在开开发发成成本本、、前前期期市市场场研研究究及及定定位位、、规规划划设设计计等等方方面面具具备备优优势势，，从从而而规规避避土土地地市市场场竞竞争争，，实实现现土土地地开开发发一一、、二二级级联联动动，，并并可可节节省省约约10%的二级开发发成本。25二、为什么么做土地一一级开发1、土地地一级级开发发的开开发模模式基于不不同的的开发发主体体，目目前全全国土土地一一级开开发存存在以以下3种开发发模式式：（1）土地地整理理储备备机构构为主主体并并实施施由土地地整理理储备备机构构负责责对土土地一一级开开发项项目的的融资资并实实施开开发。。这种种模式式避免免了土土地一一级开开发带带来的的巨大大土地地增值值收益益流入入开发发商的的口袋袋，并并使政政府通通过控控制土土地开开发的的规模模和土土地开开发的的节奏奏，实实现对对土地地市场场的宏宏观调调控。。26三、土土地一一级开开发的的模式式1、土地地一级级开发发的开开发模模式（2）通过过招标标确定定开发发主体体这种开开发模模式是是由土土地储储备机机构通通过招招标的的方式式确定定土地地一级级开发发主体体。中中标的的开发发企业业负责责筹措措资金金、办办理前前期手手续并并组织织具体体实施施。在这种种模式式中，，土地地储备备机构构与中中标开开发企企业签签订土土地一一级开开发委委托协协议，，并对对土地地一级级开发发过程程实施施监管管、组组织项项目验验收。。这种种方式式有效效地利利用了了社会会资本本，既既保障障了城城市的的快速速开发发，又又缓解解了政政府的的土地地开发发资金金不足足的问问题。。27三、土土地一一级开开发的的模式式1、土地地一级级开发发的开开发模模式（3）政府府直接接授权权或委委托企企业由政府府或者者土地地储备备机构构直接接授权权或委委托，，选择择信誉誉良好好、实实力强强、资资金雄雄厚的的开发发企业业作为为主体体实施施土地地一级级开发发，由由开发发企业业负责责筹措措资金金、办办理前前期手手续并并组织织具体体实施施。这这种模模式在在国内内应用用比较较广泛泛，一一般用用于开开发规规模较较大的的开发发新区区、工工业园园区、、规划划新城城等，，或者者具有有专业业性、、政治治性的的土地地一级级开发发项目目。28三、土地一一级开发的的模式2、土地一级级开发的盈盈利模式目前土地一一级开发最最主要的盈盈利模式包包括基本收收益和浮动动收益。基基本收益是是指开发商商进行一级级开发应得得的固定利利润，一般般为2%—10%；浮动收益益是开发商商按照约定定分享土地地出让所得得的收益分分成。但是，由于于国家对于于土地一级级开发的收收益回报并并没有统一一的规范，，因此目前前全国各地地对于土地地一级开发发的盈利模模式不尽相相同，呈现现多样化的的格局，现现总结以下下六种主要要模式：29三、土地一一级开发的的模式2、土地一级级开发的盈盈利模式（1）基本收益益（固定收收益）如北京、石石家庄、杭杭州、济南南等城市，，在前期投投入成本总总额的基础础上给予开开发商8%-10%的利润。（2）贷款基准准利率上浮浮一定比例例系数如郑州给予予开发商贷贷款基准利利率上浮30%的利润。（3）固定利率率上浮一定定比例系数数如武汉给予予信托发行行单位固定定利率（取取5%）+发行信托相关关财务费用。。30三、土地一级级开发的模式式2、土地一级开开发的盈利模模式（4）浮动收益（（土地出让收收益分成）如成都、云南南最高按土地地出让收益的的50%-60%给予开发商收收益回报，海海南给予开发发商的收益回回报最高可达达到70%。我公司与安安徽省蚌埠市市签订的滨湖湖核心区一级级开发协议就就是采用了上上述盈利模式式。（5）政府回购地块在完成征征地、拆迁和和市政基础设设施建设后，，由政府按照照约定的土地地价格实施回回购，开发商商获得回购价价格与开发成成本的差价作作为收益。31三、土地一级级开发的模式式2、土地一级开开发的盈利模模式（6）基本收益+浮动收益通过这种盈利利模式，土地地一级开发商商既可以保证证在市场不理理想的情况下下获得稳定的的基本收益，，又可以分享享土地出让的的收益分成。。32三、土地一级级开发的模式式城市一级开发方式主体融资渠道责任主体实施主体资金来源投资回报北京招标社会企业社会企业民间资本成本总额的8%石家庄招标社会企业社会企业民间资本成本总额的10%济南委托储备中心社会企业民间资本成本总额的10%杭州委托储备中心社会企业民间资本成本总额的10%成都委托储备中心社会企业民间资本最高出让溢价的50%-60%云南委托储备中心社会企业民间资本最高出让溢价的50%-60%海南委托储备中心社会企业民间资本最高出让溢价的70%郑州信托储备中心社会企业民间资本贷款基准利率上浮30%武汉信托储备中心社会企业民间资本固定利率（5%）+信托相关财务费用33三、土地一级级开发的模式式1、土地一级开开发成本的概概念土地一级开发发成本是指在在规划区域内内实施土地一一级开发全过过程产生的所所有费用，即即一级开发总总投资。由项项目的前期费费用、征地费费用、拆迁费费用、市政基基础设施建设设费用、公共共配套设施建建设费用、其其他费用、开开发期税费、、管理费用、、财务费用等等构成。34四、土地一级级开发成本构构成2、土地一级开开发成本的作作用（1）土地一级开开发成本是项项目决策的依依据土地一级开发发成本直接决决定了项目的的成败。如果果开发成本超超过了投资者者的承受能力力或预期，就就会使决策者者放弃项目。。因此，在土土地一级开发发项目决策阶阶段，土地一一级开发成本本就成为项目目财务分析和和经济评价的的重要依据。。35四、土地一级级开发成本构构成2、土地一级开开发成本的作作用（2）土地一级开开发成本是项项目融资的依依据土地一级开发发要求投资者者具有较强的的融资能力，，以保证项目目开发的资金金需求。土地地一级开发成成本为企业筹筹集资金提供供了依据，同同时也是金融融机构对项目目进行融资评评估和决策的的依据。36四、土地一级级开发成本构构成2、土地一级开开发成本的作作用（3）土地一级开开发成本是项项目成本管理理的依据土地一级级开发成成本的准准确性是是成本管管理的基基础，只只有准确确地确定定土地一一级开发发成本才才可能实实现有效效地成本本管理。。37四、土地地一级开开发成本本构成2、土地一一级开发发成本的的作用（4）土地一一级开发发成本是是决定土土地出让让价格的的依据土地出让让交易价价格是由由土地出出让金、、四源费费和大市市政费、、土地一一级开发发成本等等构成。。其中除除土地一一级开发发成本外外，其它它价格均均由政府府部门认认定，对对土地交交易价格格的影响响程度较较小。因因此，土土地一级级开发成成本就成成为决定定土地出出让交易易价格的的依据。。38四、土地地一级开开发成本本构成3、土地一一级开发发成本的的构成（1）前期费费用包括可行行性研究究费用、、勘察设设计费用用、交通通/环境/文物/园林/地质灾害害/矿产资源源评估费费用、地地价评估估费用、、一级开开发成本本审计费费用、招招标代理理/服务费用用、入市市交易费费用等。。（2）征地费费用包括土地地补偿费费用、劳劳动力安安置费用用、地上上附着物物及青苗苗补偿费费用、耕耕地开垦垦费、耕耕地占用用税、新新增建设设用地有有偿使用用费、防防洪费、、人员超超转费等等。39四、土地地一级开开发成本本构成3、土地一一级开发发成本的的构成（3）拆迁费费用包括拆迁迁评估/服务费、、居民拆拆迁费用用、企业业拆迁费费用、拆拆除工程程费用、、古树及及文物维维护/建设费用、提提前搬家奖励励等。（4）市政基础设设施建设费用用包括临时“三三通一平”工工程费用、道道路及市政设设施建设费用用等。（5）公共配套设设施建设费用用包括市政站点点建设费用、、配套公共服服务设施建设设费用等。40四、土地一级级开发成本构构成3、土地一级开开发成本的构构成（6）其他费用包括工程监理理费用、竣工工图编制费用用等。（7）开发期税费费城镇土地使用用税（8）不可预见费费（9）营销推广费费用包括土地的招招商、宣传、、推广费用41四、土地一级级开发成本构构成3、土地一级开开发成本的构构成（10）管理费用（11）财务费用（12）销售税费包括营业税、、城市维护建建设税、教育育费附加/地方教育费附附加、印花税税（13）所得税42四、土地一级级开发成本构构成1、法律政策风风险目前土地一级级开发收益中中，浮动收益益是开发商从从事土地一级级开发的主要要利润来源。。而《国有土地使用用权出让收支支管理办法》规定，任何地地区、部门和和单位都不得得以“招商引引资”、“旧旧城改造”、、“国有企业业改制”等各各种名义减免免土地出让收收入，实行““零地价”、、“负地价””，或者以土土地换项目、、先征后返、、补贴等形式式变相减免土土地出让收入入。因此，开发企企业与土地储储备部门或者者地方职能部部门私下约定定土地出让收收益分成的做做法存在一定定的法律和政政策风险。43五、土地一级级开发成本的的风险2、政治风险目前，国内的的土地一级开开发市场尚没没有形成统一一的规范，这这就造成各地地方政府为了了加快城市建建设，盲目承承诺众多招商商引资优惠政政策、扶持政政策，这些政政策往往缺乏乏法律上和政政策上的支持持，如果遇到到与国家政策策冲突、当地地政府人事变变动等因素，，政府承诺的的条件将无法法保障实现。。44五、土地一级级开发成本的的风险3、资金风险土地一级由于于投资较大，，开发周期较较长，开发商商靠自有资金金很难满足项项目的开发要要求，存在一一定的资金风风险。企业应应准确把控开开发过程中各各主要节点，，合理安排使使用资金，同同时尽量结合合项目实际情情况，采用分分期滚动开发发、出让的方方式，便于资资金的及时回回收以缓解资资金压力。45五、土地一一级开发成成本的风险险4、市场风险险我国的房地地产市场是是不稳定的的市场，国国家政策的的调控、房房地产泡沫沫的破裂、、国际金融融危机等因因素均能直直接影响城城市发展前前景、房地地产市场和和土地市场场的供需和和活跃程度度。当土地地供大于求求或者房地地产市场不不景气时，，土地出让让价格就会会随着降低低甚至流标标，从而影影响土地一一级开发商商收回投资资。因此，，土地一家家开发也面面临一定的的市场风险险。46五、土地一一级开发成成本的风险险5、拆迁风险险土地一级开开发经常会会涉及大量量的农村集集体土地征征用、劳动动力安置、、企业居民民的拆迁等等因素，开开发周期漫漫长，如果果没有制定定详细合理理的拆迁安安置方案，，将会造成成项目开发发成本的急急剧增加，，甚至可能能导致项目目的失败。。47五、土地一一级开发成成本的风险险6、规划风险险规划风险一一般分为两两种情况：：一种是总总体规划风风险；一种种是用地规规划风险。。由于土地一一级开发经经常面积较较大且一般般偏离城市市核心区域域，因此总体规规划及控制制性详细规规划等工作作往往滞后后。这就势势必造成项项目用地性性质、规划划条件等方方面的不确确定性，如如果得不到到具体落实实，将可能能导致项目目利润下降降甚至失败败。48五、土地一一级开发成成本的风险险7、资金回收收风险资金回收风风险往往存存在于行政政级别较低低的地区，，由于当地地政府存在在程序不规规范、审批批周期长、、工作效率率低等问题题，因此在在公信力和和履约执行行力上表现现相对较差差，这就造造成土地一一级开发项项目完成后后，开发成成本和投资资收益迟迟迟无法及时时回收和兑兑现。49五、土地一一级开发成成本的风险险8、储备指标标风险储备指标风风险往往体体现在企业业一次性投投资建设完完成较大规规模的一级级开发土地地后，受土土地储备计计划、土地地供应计划划的限制，，只能分期期分批地进进行土地出出让，这样样势必严重重影响项目目开发成本本和投资收收益的及时时回收和兑兑现。50五、土地一一级开发成成本的风险险由于土地一一级开发的的市场化运运作既能迅迅速改善城城市基础设设施，提升升城市品质质，又能解解决城市建建设的巨大大资金需求求与政府有有限的财政政能力之间间的矛盾，，因此普遍遍受到地方方政府的青青睐，因此此在一时间间涌现出了了众多的土土地一级开开发的招商商引资项目目和重点推推介项目。。一个个值值得得运运作作的的土土地地一一级级开开发发项项目目，，需需要要尽尽量量规规避避风风险险并并具具备备以以下下条条件件：：首先先，，项项目目必必须须具具备备良良好好的的土土地地升升值值潜潜力力和和合合理理的的利利润润空空间间，，使使得得各各项项利利润润指指标标能能够够达达到到企企业业的的开开发发要要求求；；51六、、土土地地一一级级开开发发项项目目的的识识别别第二二，，项项目目的的选选择择要要符符合合企企业业发发展展战战略略和和区区域域城城市市布布局局的的要要求求；；第三三，，选选择择政政府府公公信信力力和和履履约约执执行行力力较较好好的的政政府府合合作作，，确确保保承承诺诺的的优优惠惠政政策策和和协协议议的的各各项项内内容容能能得得到到切切实实执执行行落落实实，，保保证证资资金金的的及及时时回回收收和和利利润润的的兑兑现现；；第四四，，要要准准确确把把握握项项目目所所在在区区域域的的经经济济和和城城市市发发展展方方向向，，密密切切关关注注当当地地房房地地产产市市场场、、土土地地市市场场供供需需状状况况和和活活跃跃程程度度，，确确保保项项目目的的土土地地升升值值和和收收益益的的实实现现；；52六、土地一级级开发项目的的识别第五，掌握项项目所在地的的城市规划、、总体规划、、控制性详细细规划等规划划批复，确保保项目的用地地规划指标能能够符合企业业开发建设的的要求，并能能得到真正体体现和落实；；第六，掌握项项目所在地的的征地、拆迁迁、安置、市市政等政策法法规，制定详详尽合理的征征地、拆迁安安置方案和市市政规划建设设方案，避免免项目开发成成本的大幅增增长和开发周周期的延长。。53六、土地一级级开发项目的的识别1、设置苛刻的的出让条件，，干扰其它意意向竞争企业业的客观判断断，使其不敢敢贸然参与项项目的竞争。。（1）采用毛地出出让或者半毛毛地出让的方方式；（2）设置苛刻的的拆迁、安置置、补偿条件件；（3）为为一一级级开开发发商商量量身身定定做做，，设设置置严严格格的的参参与与竞竞争争资资格格条条件件；；（4）设设置置苛苛刻刻的的付付款款进进度度等等。。54七、、招招拍拍挂挂下下实实现现土土地地一一二二级级联联动动的的常常见见方方式式这方方面面最最著著名名的的是是北北京京市市土土地地储储备备中中心心2010年1月29日发发布的“中服地块””的挂牌出让让公告。该公告中对竞竞买人的参与与资格提出了了苛刻要求，，除了资金实实力的考验，，公告中还对对竞买人的资资格做出更加加严格的限制制，即竞买人人须为金融机机构与房地产产开发企业组组成的联合体体，其中金融融机构应为由由银监会、证证监会和保监监会等国家金金融监管部门门批准设立的的具有法人资资格的金融企企业，且注册册资本不少于于50亿元人民民币，并在联联合体中绝对对控股。55七、招拍挂下下实现土地一一二级联动的的常见方式同时，公告要要求房地产开开发企业应具具备房地产开开发一级资质质，且注册资资本不少于30亿元人民民币。以上苛刻的挂挂牌条件被外外界质疑为远远洋地产“量身定做””，因为作为该该项目的土地地一级开发商商，远洋地产产第一大股东东是中国人寿寿，占有远洋洋地产已发行行股份的24.08%。因此，当时符符合上述条件件的开发商只只有远洋地产产。56七、招拍挂下下实现土地一一二级联动的的常见方式2、通过虚增土土地成本、设设置遗留问题题等方式阻退退其它意向竞竞争企业，取取得二级开发发权。3、另外注册房房地产开发公公司参与招拍拍挂竞争。对于规模较大大的房地产企业，可以一一方面成立一一个土地一级级开发公司，，同时注册一一个房地产开开发公司，甚甚至一套人马马可以同时运运作两个公司司，利用一级级开发的优势势和便利条件件，以另一个个公司的名义义取得二级开开发权。57七、招拍挂下下实现土地一一二级联动的的常见方式4、与其其它意意向竞竞争企企业组组成联联合体体竞拍拍。5、与其其它意意向竞竞争企企业组组成项项目公公司竞竞得土土地二二级开开发权权。在资金金不足足或者者其它开发发商不不惜代代价把把土地地价格格顶高高的情情况下下，一一级开开发商商经常常会采采用与与其它它意向向竞争争企业业组成成联合合体或或项目目公司司的方方式参参与二二级开开发，，这两两种方方式有有效地地防止止了因因哄抬抬土地地价格格造成成的“两败败俱伤伤”后后果果的发发生。。58七、招招拍挂挂下实实现土土地一一二级级联动动的常常见方方式中铁置置业集集团自自2007年成立立以来来，以以其扎扎实、、稳健健的拼拼搏精精神赢赢得了了一定定的市市场认认同度度和品品牌知知名度度，并并在2009年地产产百强强中名名列第第四十十名。。但是是，我我们也也应该该看到到，集集团在在战略略布局局、土土地获获取方方式等等方面面较全全国一一流房房地产产开发发企业业还存存在一一定的的差距距。目前，，集团团项目目拓展展方式式还比比较单单一，，没有有形成成多层层次的的拓展展渠道道，而而在土土地一一级开开发领领域更更是起起步较较晚，，缺乏乏完善善的开开发体体系、、工作作流程程和开开发经经验。。目前前，除除了安安徽省省蚌埠埠市的的滨湖湖核心心区一一级开开发项项目正正在运运作外外，尚尚没有有一个个成功功开发发的案案例。。59八、对对集团团一级级