国际花园项目可行性报告

1、技术指标规划用地面积1.83万㎡，容积率4.12，地上建筑面积7.56万㎡，其中：住宅建筑面积6.04万㎡，网点建筑面积1.51万㎡，地下建筑面积1.8万㎡（约360个停车位）。2、销售计划项目销售期预计从2012年到2013年，共2年。3、主要经济指标项目启动资金约2.95亿元，由中铁九局沈阳房屋开发有限公司与合作方皓翔公司按双方约定的投资比例（6：4）共同投入，2012年通过项目销售回款能够满足项目开发建设的资金需求。项目净利润1.725亿元，全投资内部收益率55.61%大于行业基准要求，财务净现值npv12932.85万元大于0，项目投资回收期1.42年，预计2012年11月收回成本，是典型的“短平快”项目。项目概况

根据中铁九局房地产板块“十二五”规划的具体要求，结合沈阳房屋开发公司2011年必保完成一块住宅开发地块，在开发过程中解决部分职工住宅需求的目标，中铁九局集团沈阳房屋开发公司通过多渠道考察和调研，及时了解到了皓翔国际花园的地块信息，经与皓翔公司多次沟通，双方已就该项目达成合作意向。项目地处沈阳市沈河区万柳塘路44号，地块周边自然景观丰富，地理位置十分优越，交通便利，配套设施非常完备。项目位于中街、五爱、南塔三大商圈的核心位置，闹中取静，周边环境优美，交通十分畅达适宜居住。我们认为该地块非常适合我局建设干部职工住宅，经大量的市场调研和分析，选定该项目作为解决职工住房问题的重点住宅地块，并及时组织相关人员进行市场调研，编制可行性研究报告。

此次调研，我们引进了北京国利地产综合服务机构，结合沈阳地域经济特色及项目基础特质，充分借鉴国内及区域内优势项目进行充分论证，以期得到更加科学、客观、准确的市场判断。

本可行性研究报告在北京国利机构的市场调研报告基础上进行相应调整和完善，并重新编制。前言报告主要提纲产品策略建议

沈河区房地产发展研究区域市场供给量分析典型项目研究项目本体分析产品规划初步建议项目经济估算项目开发可行性研究结论一沈河区概况行政区划调整区域特征房地产概况区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心；本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。本案规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高东陵房地产黄金板块汇聚住宅产品稀缺沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限；配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺；区域价格：写字楼、商铺、公寓；目标市场：企业办公、商业出租、白领居住；板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大市场部分总结纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；行政规划变更，房地产板块有效扩大，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，非常适宜人居。研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发二区域房市场供求分析供应分析成交分析供求关系解析沈河河区区2010年度度商商品品房房供供应应量量为为152.85万平平，，建建面面套套数数为为15203套。。商商品品住住宅宅供供应应量量为为80.84万平平，，建建面面套套数数为为8910套。。供应分析-供给大部分集集中在北站商商圈，万柳塘塘商圈几乎无无供应，但二二手房租售极极其活跃。本年度商品房房成交量78.84万平，成交套套数7686套。商品住宅宅成交面积55.59万平，成交套套数为6016套。政策影响下的的区域房地产产市场成交依依然火爆需求分析-需求主要以改改善型置业、、投资客、购购买学区房为为主，需求异异常旺盛，成成交量在各区区名列前茅。。区域供需关系系分析供应面积（万/㎡）供应套数成交面积（万/㎡）成交套数商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016从数据可以看看出，沈河区区的商品住宅宅在商品房中中所占比例远远远低于其他他区域，仅为为58%，说明沈河区区地产多开发发商业、写字字楼、公寓类类项目，住宅宅产品同比其其他区域供应应比不足，同同时商品住宅宅的成交率达达到了78%，说明市场对对住宅产品需需求度很高。。2010年沈河区商品品房商品住宅宅供需情况一一览表供需研究-商品房成交率率高达78%，且万柳塘区区域2011年几乎无新盘盘推出，市场场潜力极其巨巨大市场部分总结结研究结论-从供求关系分分析，未来1～3年随着核心区区土地日益稀稀缺，万柳塘塘周边商品房房将出现供小小于求的长期期局面，项目目开发前景良良好2010年5月东陵区域的的并入，带入入多个多期开开发楼盘，如如保利等知名名企业的多个个项目，导致致很长一段时时间内区域供供应量增大，，但万柳塘区区域无供应；；区域内商业、、写字楼新老老项目鳞次栉栉比，刚性需需求、二次置置业及投资型型客户众多，，仅有的住宅宅类项目永不不能满足上述述需求；万柳塘区域作作为核心区成成熟住宅区，，拥有其他区区域无法比拟拟的教育资源源、公园资源源及医疗资源源；由于商业地块块成交较多，，后市住宅类类产品供应将将逐渐减小，，随着商务用用房的增加，，区域内商品品住宅供需矛矛盾将进一步步加大。三区区域域典典型型项项目目分分析析项目分布销售均价主力户型二手房交易客群分析中街五爱南塔目前前沈沈河河区区在在售售商商品品房房项项目目主主要要集集中中在在东东中中街街、、青青年年大大街街（（地地铁铁2号线线））、、五五爱爱商商圈圈等等处处，，我我项项目目周周边边在在售售项项目目稀稀少少，，且且城城市市一一环环内内多多以以商商业业网网点点、、写写字字楼楼项项目目为为主主。。住住宅宅供供应应异异常常稀稀缺缺。。沈河河区区商商圈圈密密布布，，各各版版块块功功能能区区分分明明显显项目目分分布布-沈河河区区在在售售项项目目主主要要集集中中在在东东中中街街、、五五爱爱商商圈圈、、南南塔塔附附近近，，万万柳柳塘塘区区域域几几无无项项目目供供应应，，区区域域供供应应主主要要以以商商业业写写字字楼楼为为主主五矿矿万万泉泉公公元元项目位置大东万柳塘路18-8号物业类别住宅建筑类别板楼高层装修状况毛坯+精装1500元/㎡项目特色宜居生态地产,公园地产,景观居所当前价格10500（毛坯）-12000元/㎡楼层状况20层高层占地面积8096平方米建筑面积47109平方米绿化率30%容积率5.09开盘时间2011年5月入住时间暂无资料产权年限50年户数总共392户当期211户车位信息地下车位①②③④万泉公园（小河沿公园）会所1F典型型项项目目-万泉公元，，短平快开开发项目典典范，取得得良好经济济效益公园雅筑项目位置沈河先农坛路13号物业类别住宅建筑类别塔楼高层装修状况精装修2500元/㎡项目特色小户型,投资地产,教育地产当前价格均价9200-10020元/㎡物业费1.80元/平方米·月物业管理公司沈阳万城物业管理有限公司楼层状况2栋31层，地下2层占地面积7572平方米建筑面积63600平方米绿化率77%容积率7.52开盘时间2009年4月入住时间2011年9月产权年限50年户数600户楼层地上31层、地下2层优惠一年免费停车公园雅筑位位于本案东东北方向，，为小体量量精装住宅宅项目，户户型范围57㎡与70㎡两居、58㎡65㎡76㎡一居、、87㎡与143㎡三居。。此项目目目前已已进入尾尾盘销售售阶段，，不会对对本案的的开发以以及未来来销售形形成竞争争。典型型项项目目-公园园雅雅筑筑，，精精装装修修，，适适合合投投资资客客以以及及学学区区房房客客户户目前前周周边边可可类类比比在在售售住住宅宅项项目目仅仅有有沈沈阳阳万万城城的的公公园园雅雅筑筑以以及及五五矿矿集集团团旗旗下下的的精精品品住住宅宅五五矿矿万万泉泉公公元元：：公园园雅雅筑筑目目前前已已进进入入到到尾尾盘盘销销售售阶阶段段。。五矿矿万万泉泉公公元元总总四四栋栋，，一一期期①①、、②②号号楼楼2010年12月入入市市,均价价8500，2010年5月22日位位于于园园区区内内部部景景观观较较好好的的③③、、④④号号楼楼集集中中入入市市，，主主要要以以公公园园地地产产为为噱噱头头，，配配合合优优质质的的园园林林设设计计以以及及会会所所配配置置，，实实现现其其打打造造舒舒适适型型精精品品住住宅宅的的目目标标。。但但根根据据市市场场的的供供需需状状况况考考虑虑，，目目前前在在售售200套销销售售周周期期半半年年左左右右，，不不会会与与万万柳柳塘塘项项目目形形成成正正面面竞竞争争。。周边住宅稀稀缺短期期内不存在在新盘竞争争项目典型项目分分析结论-周边供应稀稀缺，供需需矛盾进一一步加大区内住宅产产品逐渐由由中小户型型向大户型型过度项目面积范围（㎡）主力面积区间（㎡）华府新天地高层30-90高层32-72新华天玺高层45-466高层45-75银河丽湾高层113-283高层113-253领先国际高层112-172高层149-156万科柏翠园高层170-260高层170-260保利海上五月花多层90-169多层90-120保利康桥高层90-400高层139-240水晶城多层47-140高层50-130多层80-100高层70-110佳和新城高层65-115高层56-89公园雅筑高层57-142高层56-90五矿万泉公元高层54-139高层75-118沈河区高端端项目云集集，尤其近近两年，土土地资源的的日益短缺缺，仅有的的开发项目目开发商大大多采取高高端定位。。区域主力力面积集中中在45-70㎡和100-130㎡两个区间间，满足投投资客和改改善型需要要。主力户型-主要集中在在45-70平米和100-130平米之间2010年，区位优优势特别明明显的项目目（万科柏柏翠园、华华府新天地地等）开盘盘价格相对对于其他楼楼盘来说上上涨趋势明明显；目前区域内内多以高层层为主，高高层精装修修一般为13000元/㎡，精装费一一般为1500元/㎡；非精装高高层一般为为8500元/㎡。清水洋房房一般在9000元/㎡。商业项目目一般为15000元/㎡；价格相对于于09年整体上涨涨很多，2011年区域市场场继续呈现现供售两旺旺的局面。。项目起价（元/㎡）最高价（元/㎡）均价（元/㎡）华府新天地高层11500（精装）高层13000（精装）高层12600（精装）新华天玺高层13500（精装）高层24000（精装）高层15000（精装）银河丽湾高层8000高层30000高层15000领先国际高层14000高层15000高层14500万科柏翠园高层16000（精装）高层21000（精装）高层18000（精装）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康桥高层13500（精装）高层18000（精装）高层15000（精装）水晶城高层5100高层5500高层5300小高层5000小高层5800小高层5500多层5400多层6000多层5750佳和新城高层5000高层6400高层5800销售价格-供应缩水、、高端产品品聚集带动动区域价格格稳定上涨涨由于新开发发项目稀少少，锁定区区域的客群群多以二手手房为目标标，但二手手房多存在在社区老旧旧、户型较较差、使用用年限长、、居住人群群低端生活活环境杂乱乱、小区缺缺乏有效管管理维护等等问题。周周边区域新新建住宅产产品的十分分匮乏。二手房交易易-二手房市场场交易异常常火爆，沈沈阳热点投投资区域周边二手房价格情况社区名称价格区间（元/㎡）相对方位大万莲小区5400-7631东北明城花园7656-10280科学家花园4746-5246西北富教小区7052通天小区6346-6545益文小区7312滨河小区7040华兴小区6176-8200西勒石小区5517-6729客户分析-学区房客户户、投资客客和改善型型客户云集集区域作为沈沈阳的经济济龙头区，，区域内高高端客群集集中；浑南板块、、长白岛板板块等一直直在加快对对高端客户户群的消化化速度，但但限于城市市交通压力力的增大，，多数客户户会首先选选择居住距距离办公较较近的项目目，提高效效率，节约约时间成本本。于是针对客客群也主要要以一环内内固有中高高端客户为为主，购房房者主要是是2次购房以作作投资，附附带一部分分的学区房房购买人群群。总结-未来市场几几乎无竞争争，项目开开发潜力巨巨大周边商圈云云集，房地地产项目以以商业写字字楼为主，，住宅产品品稀缺，竞竞争项目罕罕有；由于新房量量少价高，，二手房成成交率居高高不下；区域价格率率高于城市市房地产均均价，但相相较于一些些重点区域域如浑河周周边的高端端物业价格格仍旧略低低，并以实实用为主；；区域特色明明显，医疗疗、学区优优势突出，，交通便捷捷、购物方方便，居住住条件优越越。销售价格定定位在产品力等等因素得以以保证的前前提下，充充分考虑到到本案品牌牌化效应、、区域土地地资源的稀稀缺性及与与项目和企企业品牌价价值联动、、引进专业业物业公司司进行管理理，市容环环境得到明明显改善以以及中铁专专业的资源源整合和营营销推广、、加强客户户维护等一一系列增加加项目品质质感和附加加值的综合合因素。最终本项目目的可实现现理想均价价建议产品品入市的销销售均价为为：住宅8500元/㎡，商业15000元/㎡四项目目本体分析析项目指标SWOT分析优势分析项目发展启示用地性质：：居住商业业规划用地面面积：18348.2㎡容积率：≤≤4.12规划总建筑筑面积：9.36万㎡地上建筑面面积：7.56万㎡其中：住宅宅建筑面积积：6.04万㎡网点建筑面面积：1.51万㎡地下建筑面面积：1.8万㎡土地使用年年限：居住住50年商业40年项目地址：：沈河区万万柳塘路44号占地面积：：1.83万㎡万柳塘公园本案现状单位：：沈阳市当当代医院新诚汽车销销售服务公公司新天成汽汽车维修修公司项目参数数-商业面积积接近1万平米，，利于后后期销售售和开发发利益最最大化万柳塘路路先农坛路路项目周边边环境-成熟区位位丰富富配套便便捷生生活沈阳一环环路内，，毗邻万万柳塘路路、先农农坛路，，隶属于于沈阳行行政、文文化、经经济中心心区----沈河区与与大东区区交界处处，本案案与皇城城文脉相相连，周周边商圈圈密布、、生活配配套齐全全，自然然景观丰丰富生态态环境优优越，是是沈阳城城市中心心绝版的的宜居地地块。SWOTSWOT-本项目最最大风险险蕴含在在项目股股权转让让环节；商圈路程中街商务区1.5公里，3.5分钟左右五爱商务区1.3公里，3分钟左右南塔商务区2.26公里，5分钟左右青年大街4.3公里，15分钟左右三好街商圈4.2公里，15分钟左右太原街商圈5.7公里，20分钟左右市府商务区4.2公里，13分钟左右沈阳北站4.25公里，15分钟左右配套建议议-紧邻沈沈阳各各大商商圈，，配套套完善善，住住宅产产品日日益稀稀缺，，本项项目商商业只只适合合定位位成社社区型型商业业。中街：：目前前，沈沈阳市市政府府正着着力将将中街街打造造成““东北北第一一街””，政政府将将中街街商圈圈定位位为““4A级商贸贸文化化旅游游区””，中中街商商圈将将实行行住宅宅控制制规划划，5～10年使住住宅建建筑面面积降降到建建筑物物总面面积的的1/3以下。。五爱商商圈：：以经经营服服装、、布料料、鞋鞋袜、、针织织品、、箱包包等产产品的的批发发（兼兼零售售）为为主，，主要要道路路两侧侧经营营有餐餐饮配配套等等服务务设施施。中街五爱目前一一线城城市的的学区区房效效应表表现明明显，，价格格远远远高于于市场场均价价。一一所名名校往往往能能提升升整个个区域域的价价值，，这是是房地地产公公所周周知的的发展展规律律。学校二十七中（省重点高中）育源中学（市重点中学）九十四中（省重点小学）朝阳一校（省重点小学）大南二校（智能艺术幼儿园）六零六所幼儿园教育资资源-中小学学教育育资源源丰厚厚，为为本项项目开开发成成功打打下坚坚实基基础医疗设设施-优质医医疗资资源，，项目目价值值提升升引擎擎医疗四六三医院省友谊医院省东方医院陆军总院省内优优质医医疗院院所分分布周周边，，令本本案核核心价价值力力明显显提升升，为为打造造居住住型高高端社社区奠奠定基基础。。公园万柳塘公园万泉公园青年公园长青公园项目西西侧紧紧邻万万柳塘塘公园园，公公园占占地31万㎡，，东侧侧是万万泉公公园，，目前前公园园北侧侧的滨滨河水水系正正在清清淤治治理，，后期期将成成为沈沈阳市市一条条主要要河道道，并并为区区域内内居民民带来来一道道亮丽丽的景景色。。环境资资源-公园环环抱、、绿意意生活活，享享受超超值公公园生生活生活配配套-三大商商圈交交汇，，公园园生活活尽享享都市市繁华华商圈五爱商圈（专业商圈）中街商圈（市级商圈）南塔商圈（专业商圈）万泉商圈（社区商圈）本案周周边三三大商商圈驳驳合，，功能能定位位鲜明明。生生活便便利，，闹中中取静静。总结-本项目目地块块位置置、周周边资资源环环境，，十分分适合合小体体量住住宅开开发本案所所在：：地块完完整方方正，，易于于规划划；现状地地上物物为医医院、、商户户，便便于拆拆迁安安置；；地理位位置优优越，，出行行便捷捷；自然资资源丰丰沛，，为城城市中中心不不可多多得之之宜居居所在在；竞争项项目稀稀少，，价格格稳定定上升升；独特优优势明明显，，学区区、医医疗资资源众众多。。五产产品品规划划初步步建议议规划建议产品类型产品定位商业定位相关建议规划建建议-现代简简约，，精致致风格格型唯唯美社社区结合区区域内内市场场状况况，对对本案案进行行组团团式规规划，，由住住宅、、商业业、园园林景景观组组合而而成，，实现现“结结构有有序、、功能能互补补、整整体优优化、、共建建共享享”的的目的的。产品规划建议功能建筑形式比例商业社区配套服务临街底商与裙房≤15%住宅外售板楼≥85%自购产品类类型-小高层层或高高层板板楼，，大户户型一一梯两两户或或小户户型一一梯三三户产产品，，满足足不同同人群群需要要重点打打造产产品高高端品品质感感，迎迎合市市场需需求，，建议议将本本案规规划为为高层层或小小高层层的板板楼产产品。。户型配配比建建议-满足内内部员员工需需要为为前提提，设设计市市场接接受度度高的的优秀秀户型型根据区域内在在售项目情况况，以容积率率4.1为前提，考虑虑目标客群需需求，建议本本案住宅部分分设计产品为为“南北通透板板楼产品”。为合理配比比户型，平层层可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”划分，顶顶楼通过复式式形式打造云云顶户型实现现≥140㎡的大户型配配置。一居两居三居四居（顶层）面积50-60㎡80-90㎡110-130㎡≥140㎡自购×√√√外售√√√√比例15%40%40%5%商业定位-社区配套性商商业满足本小小区和周边小小区需要由于周边现有有成熟商圈众众多，其中市市级商圈一个个，专业级商商圈两个，能能够为区域人人口提供全面面的多层次的的生活购物机机会、场所。。在我项目的的商业配套上上，建议适当当规划小区级级商业，如个个别临街底商商以及裙房，，为本案居民民以及周边现现状老旧小区区提供简单快快速的生活需需求。建议本案以住住宅产品为主主、服务型配配套商业为辅辅，商业比例例≤15%园林景观建议议-以节约约成本本为前前提，，打造造特色色多维维园林林体系系立体化化园区区规划划设计计加之之植被被物种种多元元化选选择，，渲染染多层层次园园林效效果（（≥3层），，身入入其间间，移移步易易景。。利用强强调功功能性性观赏赏性的的造型型小品品，在在有限限的空空间里里面添添加更更多元元素。。借势外外围公公园资资源，，打造造“园园中之之园””、““景中中更有有景””的高高品质质舒适适型社社区、、内外外一体体化的的居住住环境境。智能化化配置置-通过产产品细细节打打造高高端住住宅典典范，，视成成本可可做加加减法法初步规规划方方案开发进进度安安排预计今今年7月末前前理清清前期期全部部审批批手续续和法法律手手续，，并签签订正正式股股权转转让协协议。。今年9月末前前争取取完成成地块块的拆拆迁工工作和和相关关审批批手续续，年年末前前争取取完成成±0以下工工程施施工。。2013年6月末工工程全全部竣竣工并并入住住。项项目经经营期期为2年。六项项目经济济测算收入测算算万柳塘路路先农坛路路项目投资资估算项目现金金流量表表现金流量量分析从现金流流量表可可以看出出，截至至2011年年底，，项目需需由中铁铁九局沈沈阳房屋屋开发有有限公司司与合作作方皓翔翔公司按按双方约约定的投投资比例例（6：4）共同投投入29500万元，作为项项目的启启动资金金，2012年通过项项目销售售回款能够满足足项目开开发建设设的资金金需求。。根据现金金流量表表，通过过计算，，整个项项目成本本在2012年下半年年（预计计2012年10月份）能能够全部部收回，，之后的的收入全全部为利利润所得得，项目目可实现现利润总总额为23000万元，净利润润17250万元。按相应应投资比比例九局局方可获获取：利利润总额额为13800万元，净利润润10350万元。根据项目目每期的的净现金金流量，，按照期期望报酬酬率16%测算了净净现值，，并测算算了项目目全投资资财务内内部收益益率指标标，如下下表：项目财务务净现值值为12932.85万元大于于0，财务内内部收益益率为55.61%大于预期期基准收收益率，，项目经经济指标标满足要要求。根据项目目的净现现金流量量，测算算项目的的静态投投资回收收期为为1.42年。全投资财财务内部部收益率率自有资金金财务内内部收益益率根据项目目每期的的净现金金流量，，按照期期望报酬酬率16%测算了净净现值，，并测算算了项目目自有资资金财务务内部收收益率指指标，如如下表：：项目财务务净现值值为10196.2万元大于于0，财务内内部收益益率为54.24%大于预期期基准收收益率，，项目经经济指标标满足要要求。收益估算算表土地价格格变化敏敏感性分分析销售价格格变化敏敏感性分分析补充说明明通过与皓皓翔公司司协商，，皓翔公公司承诺诺项目用用地投入入资金不不超过2.04亿元，容容积率不不大于4.9。并争取取将项目目容积率率调整到到4.1，商业比比例调整整到15%，净地楼楼面价不不超过2700元/㎡。为保证证项目目居住住品质质，本本报告告是按按4.1容积率率测算算的。。如按按容积积率4.9、总地地价2.04亿元测测算，，相应应投资资比例例仍为为6:4、九局局住宅宅2/3内销，，则九九局职职工内内销面面积为为2.93万㎡，，内销销住宅宅成本本价为为5500元/㎡。容积率率4.9对应的的指标标为：：地上上建筑筑面积积：8.62万㎡（（其中中：住住宅建建筑面面积7.33万㎡，，网点点建筑筑面积积1.29万㎡）），地地下建建筑面面积1.8万㎡。。七房房地地产可可行性性研究究结论论发展结结论-城市精精致高高尚住住宅，，不可可多得得的都都市核核心区区开发发项目目，开开发前前景良良好，，值得得中铁铁九局局好好好把握握规划方向9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202212:32:47AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。23十十二二月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202212:32:48AM11、成功就就是