国际滨江花园项目定位报告

上海船厂地块项目总体定位报告17May2004市场环境分析未来市场结构预测本案概况服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位项目总体形象、功能等住宅定位酒店定位写字楼定位商铺定位高档住宅定位服务式公寓定位环境配套定位国外类似物业分析、比较项目开发总定位分析框架-上海船厂地块项目总体定位本案概况本案规划方案项目规模大业态丰富用地面积：约43公顷总建筑面积：约85万平方米，沿江带长约为1000米。拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、办公楼、商业。地理位置优越濒临黄浦江西靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交通干道—浦东大道。项目概况：相对于浦江两岸开发的项目，本案自拥独有的优势船厂俯瞰动迁成本较高，应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益13船厂现状项目概况–地块现状2沿江船台延安东路隧道大连路隧道复兴东路隧道浦东南路至卢湾、徐家汇杨浦大桥南浦大桥至虹口世纪大道至虹桥机场、人民广场地铁二号线明珠二号线本案东方路张扬路浦东大道境内交通（车行）境内交通（人行）过境交通（车行）过境交通（人行）1、新鸿基地产已落实投资港币８０亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于２０１１年底前分期完成。2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米，预计于2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。机会优势1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。4、作为临江物业，拥有良好的水景条件。劣势机会威胁1、随着北外滩地区的建设，本项目的景观优势将得到进一步提升。2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。项目SWOT分析市场环境分析从统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。市场环境分析-市场供需预测 甲级写字楼根据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。市场环境分析-市场供需预测

甲级写字楼陆家嘴商务楼楼供应、吸纳纳及空置率写字楼体量建建议根据我行对陆陆家嘴区域的的供需判断，，若使陆家嘴嘴区域的空置置率及租金保保持在合理的的区间范围，，本项目的写写字楼体量宜宜在25－35万万平方米之间。。注：此建议从从市场角度出出发，具体配配比我行将通通过案例研究究、财务分析析等再行确定定。根据我行预测，，上海市高档档住宅供给在在2010年年前将继续稳稳步增长。预计上海高档住住宅的价格将将平稳上扬，，但价格增幅幅逐年回落。。市场环境分析析-市场场供需预测高档住宅(>15000元/平方米米)未来需求预测测随着上海经济的的快速发展和和国际地位的的提高，高档档住宅的未来来需求也将逐逐年增长。高档住宅供给量量在全部住宅宅市场中所占占比例极低，，高档住宅的的市场消化速速度较快，市市场吸纳量接接近100％。单位：万平方方米单位：万平方方米未来供给预测测市场环境分析析-市场场供需预测未来需求分析析境外游客稳步步增长自1990年以以来，来沪旅旅游的境外人人数快速增长长，1995年为136.79万人人次，2001年超过200万人次次，2002年达到272.5万人人次，比上年年增长36%，2003年由于受到到“非典”影影响，但仍达达到211.6万人次。。据上海市旅游游事业管理理局的统计计资料显示示，入住高高星级酒店店的国际商商务客中，，60%以以上是来参参加国际会会议和展览览的。上海已经成为为外资企业业在中国投投资的热土土，另外，，世博会申申办成功，，将极大地地促动上海海会展业及及旅游业的的发展。供需预测根据未来供应应量的预测测及上海的的海外游客客入境人次次、会展业业发展等影影响因素，，我行预测测五星级酒酒店未来供供求如左：：未来五年内每每年会有两两至三个新新增五星级级酒店，预预计市场会会有一定的的竞争压力力，因此，，预计客房房出租率会会略有下调调。但是，，在潜在需需求保持稳稳步上升的的情况下，，未来五年年的客房出出租率预计计基本能保保持在70%以上的的理想水平平，整个市市场不会有有太大的波波动。未来五年内，，整个市场场的供应量量和需求量量基本保持持在平行向向上增长的的态势。其其中，市场场供应量的的平均增长长率为8.36%，，略高于潜潜在需求量量8.08%的增长长。随着上海外外籍人口的的不断增加加，服务式式公寓的需需求量逐年年增长。单位：万平平方米市场环境分分析-市市场供需预测服务式公寓寓区域间的租租金差异十十分明显，，成熟商圈圈的租金水水平是其它它地区的2至3倍。。陆家嘴目前前的平均租租金水平在在170元元/平方米米/月左右右，和南京京路、淮海海路、徐家家汇商圈仍仍有一定差差距。市场环境分分析商业市场商业面积市市场容量预预测主要客户群群：写字楼楼内白领、、游客、居居民辐射范围：：以项目自自身、陆家家嘴为核心心圈，以北北外滩、外外滩、浦东为第一一辐射圈，，全市、游游客为第二二辐射圈面积容量：：根据消费费者流量与与消费额的的预测，本本项目商业业面积容量约为10万平方米。注：此建议议从市场角角度出发，，具体配比比我行将通通过案例研研究、财务务分析等再再行确定。。未来市市场结结构预预测区域市市场整整体看看好未来市市场结结构预预测上海海区域域经济济的拉动作用；政府府对商商务楼楼宇经经济及重点房房地产产项目目的政策扶扶持；大量量外资资进入入；陆家家嘴金融贸贸易区区的持續續打造造；世博经济影影响。。环岛生活区“渔人码头”国际采购服务中心“上海之星”文化旅游街

国际客运中心

台商国际贸易园水上旅游总站

特色假日市场商办娱乐区

文化、教育科研区

2010年世博会?未来市市场结结构预预测––浦江两两岸未未来项项目定定位分分析重点开开发区区域北外滩地地区形形成与与航运运业相相关的的商务务、居居住综综合区区。南浦大桥桥地区区结合合世博博会设设施建建设及及后续续使用用，引引入大大型文文化、、科技技、体体育设设施、、建设设融商商务、、生活活、娱娱乐为为一体体的现代生生活区区。杨浦大桥桥地区区通过过建设设特色居居住区区和科科教办办公区区，创造造一个个把居居住和和工作作有机机结合合的综综合社社区。。十六铺-东昌昌路地地区以以商务、、旅游游、娱娱乐功能为主主。上海船厂地地区作为陆家嘴嘴金融贸贸易区的的延伸，，建成现现代化的的商务办公公和居住区，对促进进陆家嘴嘴金融贸贸易区的的建设与与发展將將起更積積极的作用用。多种层次市民入住和活动

多种层次市民入住和活动

CBD区域国际商务人士入住和活动

未来市场场结构预预测––浦江两岸岸未来项项目定位位分析大力发展展楼宇经经济，建建成以知知识经济济、服务务和国际际服务为为特色的的服务贸贸易区。。围绕“重重现风貌貌，重塑塑功能””的要求求进行保保护性开开发。建成一个个以酒店店办公为为主，兼兼有休闲闲娱乐功功能的特特色街区区。中国经济济流量最最大和服服务最完完善的金金融贸易易中心区区。亚太新兴兴国际级级“资本本集聚极极”。未来市场场结构预预测-浦陆家嘴嘴、外滩滩源、北北外滩分分析以人行、汇汇丰、申申银大厦厦中心绿绿地周边边地区为为重心的的国际银银行楼群群细圈。。以东方明珠珠、香格格里拉大大酒店、、正大广广场为重重心的休休憩旅游游景点细细圈。以金贸大厦厦、上海海证券交交易所为为重心的的中外贸贸易机构构要素市市场细圈圈。以仁恒、世世贸、汤汤臣、鹏鹏利等滨滨江地带带为核心心的顶级级江景住住宅园区区细圈。。建议：集文化、休休闲、旅旅游、购购物、居居住为一一体的综综合配套套服务区区。？未来来市市场场结结构构预预测测-陆家家嘴嘴区区域域分分析析1东东京京新宿宿办公面积积比重重———43%东京GDP：：上海海的20倍倍新宿为东东京新新近发发展的的CBD，，在消消费、、娱乐乐行业业方面面颇具具吸引引力，，比较较具有有活力力。2纽纽约约曼哈哈顿：：办公面积积比重重———86%纽约GDP：：上海海的44倍倍商务中心心区中中没有有足够够的生生活空空间，，造成成一定定人口口的外外逃。。白天天繁华华的街街市到到了夜夜晚却却是一一片空空寂的的“死死城””。3陆陆家家嘴上海GDP：：6250亿元元活力四射射的CBD内写写字楼楼建设设量应应约占占到50％％，商商业设设施及及酒店店、公公寓住住宅等等应各各占20％％。目前，陆陆家嘴嘴区域域配套套功能能不足足，缺缺乏生生活空空间。。未来市市场结结构预预测-案例分分析1东东京京新宿宿2纽纽约约曼哈哈顿3陆陆家家嘴项目总总体定定位建建议CBDE－联系北北外滩滩、外外滩源源、陆陆家嘴嘴的枢枢纽；；增加陆陆家嘴嘴E－－CBD人人性化化生活活空间间。国际性性休闲、、居住住丶、、餐饮饮、娱娱乐和和商务务为一一体贸易、客客运、游游览为主主旅游、餐餐饮为主主未来项目总体体定位思思考战略目标：成为上上海市的的会所，，与北外外滩、外外滩源及及陆家嘴嘴功能互互动。对陆家嘴CBD的的功能进进行延伸伸与补充充，促进进陆家嘴嘴金融贸贸易区的的建设与与发展,为陆家家嘴注入入成为世世界级CBD的的重要構構成部份份，与同同世界接接轨,形形成24小时都都充满着着生机活活力的东东方曼哈哈顿。利用北外滩滩与外滩滩、陆家家嘴形成成三足鼎鼎立之势势，树立立“黄金金三角””的地标标项目。。对项目内一一些历史史建筑进进行保护护性开发发，创造造一种价价值回归归，挖掘掘城市开开发的新新热点。。建设国际水水平，上上海一流流的集现现代化生生态办公公、居住住、商业业、酒店店、娱乐乐配套为为一体的的国际性性社区。。未来项目总体体定位思思考战略目标标昼夜联动动本项目：：上海市市的会所所（综综合社区区）北外滩：：旅游为为主外滩源：：休闲旅旅游陆家嘴：办公公为主未来项目总体定位位思考战略定位功能联动功能联动功能联动功能联动重视人与自然的的共生、融会会，融入城市市所应具备的的脉络和底蕴蕴，是陆家嘴嘴极具凝聚力力的区域，是是陆家嘴及上上海市的白领领社区，是陆陆家嘴的活力力源。“水、绿、建筑、、工作、生活活”完美结合合，景观功能能、经济功能能、生态功能能和谐统一的的滨江国际社社区，集江景景、生态、现现代等特色的的多功能的别别具特色的迷迷人天地！集购物观光、生生态办公、人人文旅游、诗诗意居住为一一体的综合社社区，是陆家家嘴地区办公公、购物、休休闲、居住的的新天地，是是陆家嘴CBD购物休闲闲安居天堂。。以“水”与“绿绿”为中心，，蕴藏城市历历史，体现城城市精神。历历史建筑的保保护性开发更更将以其历史史文脉的继承承和发扬增添添文采，塑造造富有历史、、地域、发展展特征而又能能历经岁月的的项目形象，，使上海及海海内外人士保保持同一的认认同感。陆域和水域融为为一体，作为为陆家嘴城市市建设中一大大亮点，成为为生态环境最最优越的区域域之一。未来项目总体定位位思考项目形象未来项目总体定位位思考项目功能陆家嘴CBD办公功能延延伸CBD的核心是是办公，本项项目地处陆家家嘴CBD边边缘地带，应应重视办公功功能的延伸。。陆家嘴CBD商业配套功功能是陆家嘴CBD内核区商业业设施的补充充，具备购物物功能及提供供餐饮、酒吧吧、茶楼、娱娱乐等身心放放松的场所，，是陆家嘴CBD购物重重要场所。项项目中融入更更多周围景观观，使之成为为人们真正愿愿意徜徉、消消遣的地区，，是陆家嘴CBD的白领领社区。陆家嘴CBD居居住配套套功能陆家嘴区域域高档国国际社区区，提供供高级管管理层及及高级白白领的居居住场所所，方便便CBD内工作作人员居居住。同同时为陆陆家嘴区区域提供供具有良良好居住住环境的的社区，，增强陆陆家嘴区区域的吸吸引力。。旅游休闲闲功能注重深厚文文化底蕴蕴的开发发，注重重岸线资资源和原原有保留留建筑的的利用，，为游客客提供休休闲场所所，具备备陆家嘴嘴CBD旅游休休闲天地地之功能能，促进进陆家嘴嘴区域旅旅游业发发展。生态景观功能能市民和游客的公公共活动空间间，具有良好好的生态环境境与景观。未来项目总体定位位思考上海——国际际都市会所项目充分利用黄黄浦江的生态态环境，以高高科技为支撑撑，使之集旅旅游娱乐、商商贸办公、高高档住宅“三三大板块”为为一体：即休休闲商业区、、生态办公区区及中央居住住区。三大主要功能区区既相互独立立又相互关联联，市民在社社区中可满足足生活、工作作、休闲娱乐乐等需求；同同时这一综合合功能生态社社区又是开放放的，它的各各独立功能不不仅面向陆家家嘴金融贸易易区，而且面面向全市，面面向国际客户户和旅客的需需求。同时它它的功能设定定也符合了上上海国际化大大都市的功能能要求，尤其其着眼于2010年上海海世博会时城城市发展的需需求。随着经济济、科科技日日益发发展，，人们们的物物质生生活水水平得得到极极大的的提高高。与与此同同时，，人们们开始始渴望望亲近近大自自然，，回到到大自自然的的怀抱抱。本本项目目以全全方位位的生生态功功能为为主线线，将将从工工作、、生活活、娱娱乐各各方面面全方方位贯贯彻生生态主主题。。上海.国际都市会所生态、智能高端价格市场国际商务人士五星级全程服务品质定位价格定位客户定位服务定位总体定定位生态规规划生态建建筑生态环环境生态设设备生态使使用横向系系统生物系统非生物系统有效资源系统健康系统卫生环境系统声光环境系统材料利用系统能源系统纵向系统有效资源系统材料利用系统能源系统总体定定位生态区区域项目细分分定位建建议各物业定定位—写字楼面向金融及及服务行行业的甲甲级写字字楼以及及24小小时运作作的豪华华景观写写字楼办公物业业总体定定位通过完美美的细节节设计，，能够满满足高端端用户的的需要。。打造上上海最为为独特国际性生生态办公公区——24小时运运作的豪豪华景观观写字楼楼位于浦东陆陆家嘴金金融中心心区，与与上海船船厂之独独特背景景相结合合的；具有高水准准的，集集现代化化购物、、休闲娱娱乐、餐餐饮、文文化、旅旅游等功功能为一一身的综综合性商商业项目目，打打造“国际都都市会所所”商业概念念。各物业定定位—商业滨江半开开放式文文化娱乐乐休闲商商业各物业定定位—商业采用独特特的外观观设计，，运用世世界领先先的流线线型玻璃璃幕墙。。通过与北北外滩地地区景观观的互动动，使本本项目成成为未来来上海备备受瞩目目的国际性文文化、娱娱乐休闲闲、商务务交流中中心。国际滨江花园园---上上海的就就是国际际的！各物业定定位—住宅各物业定定位—酒店都市驿站站——生态型酒酒店滨江名居居，尽享享国际至至尊服务务。位于未来来国际大大都市---上上海CBD内浦浦江南岸岸、服务务于旅居居上海之之国际商商务人士士、由国国际知名名酒店管管理公司司管理的的、上海海第一家家拥有停停机坪的的国际化化五星级级服务式式公寓。。各物物业业定定位位—服服务务式式公公寓寓定位位船厂厂地地块块项项目目的的核核心心竞竞争争力力平平台台地理理规模模文化化景观观优优势势地理理位位置置综合合开开发发功能能互互补补历史史悠悠久久内涵涵丰丰富富超前前物物业业生态态环环境境服务务物业业管管理理专业业优优质质第一一个个层层次次的的竞竞争争力力为为地地理理优优势势。。第二二个个层层次次的的竞竞争争力力为为规规模模化化、、一一体体化化开开发发。。第三三个个层层次次为为该该项项目目的的历历史史文文化化内内涵涵。。第四四个个层层次次的的竞竞争争力力为为超超前前贴贴切切的的项项目目定定位位。。第五五个个层层次次也也是是最最具具长长久久竞竞争争差差异异化化的的因因素素，，即即产产品品质质量量与与物物业业管管理理。。核心心竞竞争争力力平平台台9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202211:35:42PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Thursday,December22,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。22十十二二月月20222022/12/222022/12/222022/12/2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/222022/12/2222December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202211:35:43PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Thursday,December22,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。22十十二二月20222022/12/222022/12/222022/12/2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月222022/12/2220