喜年中心营销报告

1无锡公司喜年中心2013年营销执行报告第一部分：喜年中心市场竞争简析第二部分：喜年中心2013年营销目标第三部分：喜年中心2013年营销策略报告提纲：第一部分：喜年中心市场竞争简析Chapter1喜年中心市场竞争简析无锡市滨湖区2005-2012年商办物业销量及价格走势滨湖区的商办物业销售从2005年至2010年呈现量价齐升的态势，发展情况良好；2011年由于调控政策的冲击，销售量明显下降，2012年随着价格的下行，销售量回复到了2010年的水平；结合2010至2012年的销售量（区域平均年销售金额4.74亿），假设2013年国内政策面稳定，参考2012年区域成交面积7.6万平米，成交金额5.95亿，预估2013年区域的办公物业成交面积约8万平米，销量约为6亿。Chapter1喜年中心市场竞争简析无锡市2012年办公供需及价格走势2012年无锡市办公物业供应量达到64万平米，年销售量为22万平米，供需比达到3：1，明显处于供大于求的状态；从价格上来看，在供应量大增的下半年，无锡市办公物业的成交均价明显呈现下降趋势，成交量却未显明显放大，2013年形势不容乐观；全市办公物业供大于求，随着明年市区、太湖广场片区办公入世，市场愈发恶劣Chapter1喜年中心市场竞争简析滨湖区2012年办公供需及价格走势据统计，滨湖区200-2012年累计办公物业供应量为41.7万平米，累计成交面积为14.6平米，供销比为3：1；2012年区域内供应量为27.8万平米，成交面积为7.6万平米，供销比为3.5：1，供大于求情况更甚。按照2012年的销量，目前的存量需消化4年；滨湖区的办公物业价格落差较大，上半年1万以上的单价基本由城开造成，下半年蠡湖湾板块供应量大增，城开的销售陷入停滞，价格基本降至9000以下；滨湖区供大于求的状况更严重，不排除2013年部分项目采用低价倾销策略主要竞争项目基本情况项目名称位置占地面积建筑面积户型配比产权年限价格城开国际滨湖区太湖大道1888号（隐秀路口）2.4万㎡20万平米公寓：64-10250公寓：15000办公13000-16000星汇天地

南长区塘南路114号（塘南招商城对面）2万㎡6.43万㎡平层50㎡：350套Loft51㎡：480套40平层：6200Loft：7500星光广场滨湖区蠡湖大道（江南大学东侧）3.35万㎡10.2万㎡商业45套，30-58㎡精装修公寓1170套40商业18801元/㎡，公寓8379元/㎡（精装修2000元/㎡）龙山大厦滨湖区梁青路与鸿桥路交叉口东南侧0.56万㎡3.78万㎡38-59㎡精装修公寓50公寓精装12000元/㎡，毛坯9700元/㎡惠山万达惠山区吴韵路和政和大道交界处8万㎡36万㎡商业75套，42㎡精装修公寓70商业28456元/㎡，公寓7103元/㎡

联东U谷无锡北塘区100号总部商务园5.5万㎡14.9万㎡办公楼100-800㎡独栋办公楼2400-3600㎡40办公楼10000元/㎡独栋12500元/㎡Chapter1喜年中心市场竞争简析总建面（㎡）容积率建筑形态销售状况供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）20万6.0办公、公寓2011.11.27开盘写字楼5-17F（100套）公寓5-6F（40套）成交41套4.7%办公13000-16000元/㎡（2000元/㎡精装修）公寓（在售）15000元/㎡精装修标准4000元/㎡现场沙盘【城开国际】城开国际目前在滨湖区已树立价格标杆，其高价限制了去化速度，加上周边同类产品供应充足，尤其明年节能大厦研发性质办公入市后，区域竞争更为激烈，缺乏价格上涨的市场支撑，预估明年仍维持目前的价格体系。今年12月到明年年初期间项目主要以去化存量为主，明年5、6月份或将加推办公、公寓房源，明年预付推售量1.8万㎡左右，预估均价在15000-17000元/㎡左右。Chapter1喜年中心市场竞争简析现场沙盘【星汇天地】总建面（㎡）容积率建筑形态销售状况供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）6.8万3.0公寓/商业2012.6.30平层公寓：350套挑高公寓：480套26738.8%平层：6000-6500Loft：7500星汇天地目前仅剩1幢loft公寓未推售，未推楼栋在最南面位置最好，同时loft产品的稀缺性，以及商业裙房的入市，预估明年价格将微幅上涨。明年上半年预计推出最南面1幢loft，约1.9万㎡，预估均价7500-8000元/㎡。

Chapter1喜年中心市场竞争简析现场沙盘星光广场位属地铁上盖物业，

1号地铁有望提前通车的消息对于本案销售有推动作用，但本案偏居住性质，同区域内住宅供应量十分充足，故本案价格上涨缺乏市场动力。预估明年推售2.8万㎡，预计均价在8300-8500元/㎡左右。【星光广场】总建面（㎡）容积率建筑形态供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）10.2万㎡3.0公寓、商铺公寓1170套商业45套商业41套公寓340套31.3%商业16942元/㎡公寓8861元/㎡（精装修2000元/㎡）Chapter1喜年中心市场竞争简析总建面（㎡）容积率建筑形态供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）3.79万㎡5.7办公、商铺办公399套商业18套商业0套公寓25套6%公寓7500-8000元/㎡效果图图【龙山大大厦】区域同同类产产品供供应量量大、、产品品线类类似；；同时时本案案品质质一般般，开开盘后后去化化十分分缓慢慢。项目预预计明明年下下半年年加推推办公公、公公寓房房源约约1.5万㎡，，届时时周边边研发发类办办公入入市后后，为为走量量不排排除降降价可可能。。Chapter1喜年中心市场竞争简析现场沙沙盘惠山新新城办办公氛氛围属属于起起步阶阶段，，尚未未完全全成熟熟，惠惠山万万达周周边写写字楼楼较多多，竞竞争比比较激激烈，，预估估明年年惠山山万达达办公公、公公寓产产品仍仍持续续目前前价格格体系系，出出现大大幅度度调整整可能能性较较小。。惠山万万达3、5、6#号楼精精装公公寓及及4#万达中中心已已经全全部推推出，，目前前可售售量约约5.37万㎡，，明年项项目以以去化化剩余余房源源为主主，预预估公公寓均均价6700-7200元/㎡，办办公均均价6500-7500元/㎡。【惠山万万达】总建面（㎡）容积率建筑形态供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）8万㎡4.5商业、公寓商业75套公寓1085套商业47套公寓599套办公3套47%商业28000元/㎡公寓7179元/㎡（精装修标准1200元/㎡）Chapter1喜年中心市场竞争简析总建面容积率建筑形态供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）12万㎡2.98办公、商铺商业36套办公826套商业0套公寓102套11.8%独幢12500元/㎡写字楼8100元/㎡LOFT均价7100元/㎡效果图图【联东U谷】项目目目前推推售产产品面面积较较大，，主力力推售售低密密度别别墅办办公房房源，，销售售速度度受到到极大大影响响，缺缺乏涨涨价动动力。。明年上上半年年预计计仍以以去化化存量量为主主，下半半年9、10月预估估加推推LOFT房源约约1.6万㎡，，价格格预估估7000-7200元/㎡。Chapter1喜年中心市场竞争简析【麦库】总建面容积率建筑形态供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）5.8万㎡4.1商业、办公商业417套办公529套商业162套办公42套21.6%商业30000元/㎡办公8000元/㎡效果图图办公预预计2013年8月交付付使用用，明明年年年中商商业预预计开开始营营业，，项目目强销销期其其中在在2013上半年年。预预计2013年推售售量3.2万㎡左左右，，均价价7000-8000元/㎡。Chapter1喜年中心市场竞争简析【长江一一号】总建面容积率建筑形态供应量成交量销售率成交均价（元/㎡）15.4万㎡4.1办公、商业办公296套商业163套公寓594套办公180套商业153套公寓148套45.7%办公、公寓7500-8000元/㎡效果图图项目周周边竞竞品较较多，，且产产品类类似，，2013年预计计茂业业百货货进驻驻开业业后，，或将将促动动办公公、公公寓房房源的的销售售。预估2013年推售售量约约3.4万㎡，，价格格7000-8000元/㎡左右右。Chapter1喜年中心市场竞争简析竞品项项目2013年预估估推售售情况况汇总总目前本本案办办公竞竞品可可售量量超过过40万㎡，，总剩剩余量量约65万㎡2013年随着着节能能大厦厦等项项目相相继入入市，，区域域进入入红海海竞争争，届届时开开发商商为维维持走走量、、回笼笼资金金，或或将陷陷入恶恶性竞竞争中中，项目名称总建面

（万㎡）已推供应量

（万㎡）成交量

（万㎡）可售量

（万㎡）总剩余量

(万㎡）预估2013年推售情况预估推售量

（万㎡）预估价格

（元/㎡）城开国际2014.390.6813.7119.321.815000-17000星汇天地6.434.381.3835.051.97500-8000星光广场10.25.751.973.788.232.88500-8700龙山大厦3.783.740.113.633.671.57000-8000联东U谷14.912.021.5410.4813.361.67000-7200麦库5.84.470.533.945.273.27500-8000长江一号15.49.895.534.369.873.47000-8000合计76.5154.6411.7442.964.7716.2——Chapter1喜年中心市场竞争简析第二部部分：：喜年年中心心2013年营销销目标标Chapter2喜年中心2013年营销目标喜年中中心2012年业绩绩回顾顾及横横向比比较喜年中中心从从2012年5月27日开始始销售售，截截至到到12月12日，项项目办办公部部分成成交套套数为为203套，成成交面面积为为13387平米，，成交交金额额为12932万。项目名称区域成交金额成交面积成交均价金泰国际广场滨湖20418343785939茂业长江1号新区13115167527829喜年中心滨湖12932133879660无锡惠山万达广场惠山9298132317027时代上河南长9290136656798元泰商务中心惠山8552112677590时代国际南长7514未进入排名

华东家艺中心崇安7427107466911昌兴国际金融大厦滨湖6612未进入排名

嘉业·国际城滨湖613989636849在全市市横向向对比比中，，喜年年中心心办公公部分分凭借借半年年的销销售期期，销销售金金额排排名第第三；；销售售面积积排名名第四四；销销售单单价排排名第第一；；在滨湖湖区成成交对对比中中，本本案凭凭借半半年的的销售售期在在区域域内的的市场场占有有率为为1.29/5.95=21%;2013年本案案的销销售期期不再再受限限制，，同比比例预预估，，2013年本案案的区区域市市场占占有率率预估估能达达到35%--40%。Chapter2喜年中心2013年营销目标喜年中中心2013年营销销目标标及核核心问问题2013年，喜喜年中中心的的集团团营销销目标标为4亿，拆拆分为为办公公3亿，商商业1亿；南南塔楼楼目标标实收收价11000元/平米。。市场部部分中中预估估2013年区域域办公公年销销售金金额约约6亿，结结合喜喜年中中心办办公部部分3亿指标标，即即2013年喜年年中心心办公公部分的目标是是市场场占有有率达达到50%，而正正常情情况下下，喜喜年中中心2013年区域域市场场占有有率应应为35%-40%。2013营销目目标年年核心心问题题——如何在在南塔塔楼高高价入入市的的情况况下，，提升升项目目的市市场占占有率率？就2013年的核核心问问题，，我们们进行行如下下拆分分：问题一一：南南塔楼楼何时时入市市？问题二二：南南塔楼楼的定定价，，与北北塔楼楼的关关系？？问题三三：3亿目标标，目目标销销售房房源如如何组组成？？问题四四：目目标客客户是是谁，，在哪哪里？？问题五五：如如何进进行营营销推推广？？第三部部分：：喜年年中心心2013年营销销策略略Chapter3喜年中心2013年营销策略问题一一：南南塔楼楼何时时入市市？项目名称总建面

（万㎡）可售量

（万㎡）总剩余量

(万㎡）预估2013年推售情况预估加推时间预估推售量

（万㎡）预估价格

（元/㎡）城开国际2013.7119.325-6月1.815000-17000星汇天地6.4335.054-5月1.97500-8000星光广场10.23.788.23持销期2.88300-8500龙山大厦3.783.633.676-7月1.57000-8000联东U谷14.910.4813.369-10月1.67000-7200麦库5.83.945.27强销期3.27500-8000长江一号15.44.369.874-5月强推3.47000-8000合计76.5142.964.77集中在4-6月16.2——同类竞竞品2013年推售售预估估2013年，与与本案案有较较明显显竞争争关系系的同同类楼楼盘合合计推推售量量在16万平米米左右右，且且后期期剩余余货量量惊人人。2013年4-6月是各各竞争争项目目强销销期，竞争争趋于于白热热化，，就时时间排排布而而言，，建议议本项项目适适当提提前进进行强强推，，以抢抢夺市市场蛋蛋糕；；从价格格上来来看，，各竞竞争楼楼盘已已陷入入价格格红海海，基基本全全部集集中于于7000-8000元/平米，，且不不排除除有楼楼盘在在强推推时进进行低低价倾倾销。。就价价格而而言，，为避避免竞竞争对对手降降价后后，价价格落落差过过大导导致客客户流流失；；因此建建议，，本项项目南南塔楼楼3月即入入市，，丰富富现场场货量量，同同时产产生价价格挤挤压效效应，，使客客户只只关注注项目目本身身的价价格落落差，，忽略略其他他项目目价格格优势势。。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题二二：南南塔楼楼的定定价，，与北北塔楼楼的关关系？？喜年中心北塔楼销控表房号30292827262524232221201918171615141312111098765432121F

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北向东西向向南向北塔楼楼目前前西侧侧户型型销售售率最最高，，东南南侧其其次，，南侧侧靠里里及北北侧的的户型型销售售率最最低，，究其其原因因——平面差差价过过小。。因此此，在在南塔塔楼定定价时时，建建议加大平平面差差价，，以利利于均均衡去去化。。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题二二：南南塔楼楼的定定价，，与北北塔楼楼的关关系？？喜年中心南塔楼建议价格体系楼层南侧北侧21F单独定价20F130001100019F18F17F16F15F14F120001000013F12F11F10F9F8F1100090007F6F5F4F3F特价喜年中心北塔楼价格体系楼层南侧北侧21F维持原价,匀速去化20F19F18F17F16F968815F14F13F建议928812F11F10F9F8888（此部分销售率最高）8F7F6F5F4F建议85003F1、从目目前北北塔楼楼的销销售情情况来来看，，还是是有相相当多多的客客户重重视性性价比比，因因此，，目前前北塔塔楼10楼以下下的位位置，，销售售率相相对较较高；；2、假设设南塔塔楼按按照北北塔楼楼的平平面价价格体体系制制订，，在相相当大大的可可能性性上，，南侧侧的户户型会会走得得比较较快，，而北北侧户户型则则无人人问津津，从从而造造成销销控手手段的的失控控，因因此建建议南南塔楼楼平面面差价价在2000元/平米（（参照照万达达））。3、因为为北塔塔楼目目前的的销控控有失失均衡衡性，，因此此在推推出南南塔楼楼时，，其首首要目目的在在于凸凸显北北塔楼楼的性性价比比，因因此在在立面面差价价的制制定上上，原原则为为南塔塔楼的的低区区对应应北塔塔楼的的中高高区，，首先先集中中火力力推售售北塔塔楼。。均价9700均价11000Chapter3喜年中心2013年营销策略问题三：3亿目标，目标标销售房源如如何组成？目标一：2013年北塔楼销售售率达到80%以上。目标二：南塔塔楼有控制性性的均衡去化化。目标三：实现现南塔楼的价价格提升。北塔楼目前货货包：待售面面积23456平米，待售金金额约2.2亿。南塔楼货货包量：待售售面积35777平米，待售金金额约3.9亿。结合北塔楼销销售率指标80%的目标，即北北塔楼销售金金额1.76亿；南塔楼需需销售金额1.24亿，销售率目目标为32%。结合2013年工程节点，，我们将产品品的推售分为为以下几个阶阶段。1月3月6月8月11月12月营销节点开始挂幕墙大堂完工北塔楼幕墙完完工工程节点主体工程结束束南塔楼推售第第一批，以价价格积压北塔塔楼强销期，主攻攻北塔楼，南南塔楼第二批批房源入市辅辅助去化设立体验区,顺势强推南塔塔楼，强销期期岁末回馈，主主推南塔楼，，北塔楼辅助助去化。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题三：3亿目标，目标标销售房源如如何组成？喜年中心南塔楼建议价格体系楼层南侧北侧套数可售金额(万)销售目标销售率21F单独定价21015200--20F13000(销控)11000(销控)19F18F17F16F15F14F12000(南塔楼第一批,3月推售)10000(销控)18013000460035%13F12F11F10F9F8F11000(南塔楼第二批,6月推售)9000(南塔楼第一批,3月推售)1509000600067%7F6F5F4F3F特价(第一批)2918001800100%合计

5693900012400

喜年中心北塔楼2013年目标销售楼层南侧北侧套数可售金额(万)强推时间销售金额销售率21F维持原价,匀速去化956300全年均衡去化380060%20F19F18F17F16F96886943004-5月350081%15F14F13F建议92889255006-7月470085%12F11F10F9F8888（性价比最高，高速均衡去化）8548005-6月450094%8F7F6F5F4F建议85002111003-5月1100100%3F合计

36222000

1760080%通过分批次强强推，利用价价格挤压的作作用，上半年年主力推售北北塔楼，下半半年主力推售售南塔楼，达达到全年销售售目标。2013年度项目营销策略部署总表项目名称_喜年中心__1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计工程节点（模拟）

幕墙开工

外立面呈现

大堂完工

竣工验收

营销节点（模拟）

南塔楼入市实体样板房南塔楼第二批入市

产品货值楼栋北塔楼南塔楼南侧3、9-14层,北侧4-8层南塔楼南侧4-8层

面积配比55-8355-8355-80

总面积2.3万平米1.8万平米0.95万平米5.05均价97001100011000

总套数36019475629可供销额2.2亿1.5亿1亿4.5营销阶段

（模拟）北塔楼持销期价格挤压，快速去化期外立面呈现，以性价比快速去化实景呈现，匀速去化，北塔楼清盘

南塔楼第一批蓄客树立价格标杆，慢速消化外立面呈现，快速去化

南塔楼第二批被动蓄客期进一步凸现北塔楼性价比，进行价格挤压

销售目标（3亿：金额模拟）1000500300030003000350035003000350030002000100030000销售目标（套数模拟）15846464654544654463115462来人目标（4：1模拟）6231185185185215215185215185123621846阶段诉求

幕墙开工，荣耀开幕外立面呈现，盛装启幕实景呈现，华丽揭幕

活动造势

（请进来）营销类活动

春节包装开盘活动样板房开放活动开盘活动客户体验活动

大型PR活动

根据项目工程进度，按各工程节点举办

小型SP暖场活动

每周进行

渠道蓄客特殊渠道圈层拜访老业主维护活动每月进行，适当组织老业主联谊会，进行老带新政策传递

客户外拓以滨湖区为主，深挖周边高端住宅区及各写字楼；后期拓展外区域老九写字楼

常规渠道基地包装

南塔楼开盘信息产品信息，优惠信息产品信息、实景呈现

核心物料

楼书、海报、白皮书、物业服务、装修建材

大众媒体

报广每月1-2次

精准媒体

短信每周发送、社区轿厢广告、派报等

Chapter3喜年中心2013年营销策略问题三：3亿目标，目标标销售房源如如何组成？Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））喜年中心的客客户群体，年年收入基本集集中于50-100万，处于企业业的上升期，，约15%的客户年收入入超过100万；从客户的的购买套数上上来看，也证证明了这一点点，65%的客户为单套套购买，购买买4套以上的客户户占比仅8%。喜年中心的客客户群体年龄龄集中于30-50岁，处于人生生的黄金周期期，教育程度度集中于大专专及以上，其其中本科及以以上占比超过过50%Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））从客户的居住住及工作区域域来看，本案案的区域性非非常明显，滨滨湖区占据绝绝对主力，南南长区其次，，考虑到明年年推售量的加加大，本案应应重点挖掘滨滨湖区客户，，南长区为辅辅。成交客户社区区排名：金色色江南7、愉景湾4，紫金英郡3，大箕山3，万达2，金域蓝湾2。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））从客户的购买买用途上来看看，本案的定定位准确，超超过60%的客户用于购购买办公自用用，从付款方方式上来看，，分期及按揭揭的客户群占占比达到77%，同样印证了了办公自用这这个属性，大大部分客户需需要留存资金金用于自身企企业的发展。。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））从已购客户的的产业性质来来看，第三产产业的客户群群占据主导地地位，而目前前有实业的客客户基本有自自有办公地点点，因此在本本案的后期的的推广中，需需考虑如何加加大第三产业业企业的需求求，提高实体体经济企业对对办公的需求求；从客户行业分分类来看，贸贸易、设计、、机械仪表、、科研、IT、等第三产业业占据本案客客户群体的半半壁江山，其其他行业基本本为辅助。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））从客户对项目目的认可关键键点来看，地地段、交通、、产品规划、、层高、湖景景位列前茅，，对本案的推推广重点有重重要借鉴意义义，地段还是是处于本案价价值点的首位位。从客户对项目目的抗性来看看，价格、交交付时间、朝朝向、车位是是主要的矛盾盾点，在后期期的推广中应应结合现实情情况，扩大项项目自身优势势、转变劣势势。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））从已购客户的的成交媒体来来看，介绍成成交占比32%，其次为路过过、区渠道、、短信，为下下一步的推广广手段指明了了方向，维护护老客户、基基地包装、短短信是下一年年度最重要的的推广手段；；从客户的选择择来看，与本本项目距离最最近的城开及及龙山是本案案客户重点关关注的项目，，其中尤其重重要的是城开开，2013年本案需重点点关注城开的的销售动作，，及时制定相相应的销售策策略。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））喜年中心核心心办公客户群群白描：年龄在30-50岁，80%受过高等教育育，年收入基基本在50万以上；处于于人生创业中中期，基本以以购买1-2套为主。居住及工作区区域集中在项项目周边，以以滨湖区为主主，周边中高高端社区是本本案下一步重重点挖掘方向向；客户企业处于于发展期，可可拥有部分资资金用于改善善办公环境，，而不是全部部用于企业发发展，基本用用途为自用，，以利于企业业展示形象，，为后期发展展奠定基础；；客户行业基本本以贸易、设设计、房地产产、电子仪表表、科研为主主的第三产业业，符合本案案规划设计定定位，实体经经济客户较少少；由于客户基本本以工作在周周边或者居住住在周边为主主，因此对区区域认可，对对本项目的地地段、交通、、规划认可，，属于促进其其购买的重要要关键因素；；价格、交房房时间、朝向向、车位是阻阻碍其购买的的关键因素。。从成交途径上上来看，本案案客户具有比比较明显的从从众心理，老老客户介绍是是客户最为认认可的途径；；基地包装同同样吸引了部部分周边客户户的关注。从客户的对比比项目来看，，性价比是客客户重点关注注项。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题四：目标标客户是谁，，在哪里？（（取样122组已购客户））喜年中心LOFT核心客户群：：居住在滨湖区区中高端社区区,具有明显的集集群效应(金色江南、愉愉景湾，紫金金英郡，大箕箕山，万达)工作地点集中中在滨湖区现现有写字楼客户行业基本本以第三产业业为主，以外外贸、泛设计计、机械仪仪表、房地产产等行业占优优。客户信息接受受以圈层传播播、基地包装装、短信、CALL客为主要接收收媒体。对办公楼地段段、交通、未未来发展潜力力、产品本身身优势最为关关注。2013年我们应大力力拓展滨湖区区中高端住宅宅社区，同时时继续开发周周边写字楼。。主攻以外贸、、泛设计、金金融类为主的的第三产业企企业。线下推广时重重点考虑老客客户维护、基基地包装、以以及可直接传传播项目信息息的短信、CALL客等方式进行行蓄客。以明确的定位位，鲜明的市市场形象进行行推广。（百百里挑一好办办公）Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？喜年中心核心心价值再思考考Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？年度LOFT、办公销冠区域唯一有规规模的中高端端商业喜年中心----2012核心价值LOFT商业Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？LOFT价值体系再思思考喜年中心是什么成就了了喜年中心？1、优质的区域域土地、景观观资源2、产品的独特特性、唯一性性3、无锡纯投资资客稀缺造成成的高端办公市场的持持续低迷4、商业中高端端区域空白喜年中心的相相对热销是一一个综合原因因：景观资源、、板块优势、、未来价值，，区域消费力力，最重要的的还是产品，，湖景LOFT以相对较高的的性价比得到到了自用型投投资客户的认认可，超过无无锡纯办公市市场总量的38%，是一种必然然，2012年，喜年中心心胜在区域。。Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？喜年中心仅仅仅拥有区域优优势吗？1、无锡唯一湖湖景LOFT办公项目2、2012年销售前期客客户是自用为为主，后期投资资客比重逐渐渐增加。3、成交客户本本区域向外区区域衍生，已经得到市场场的认可4、随着花样年年在无锡的落落地生根，将带来更更多的市场机机会。喜年中心，生生于蠡湖，超超越蠡湖：项目初期受受关注有位置置的原因，位位于蠡湖边，，比邻城开国国际，区域优优势足以支撑撑项目的价格格，开盘初期期吸引大量注注重实用的自自用客，投资资客多以老带带新的形式而而来，如果说说自用客户看看到的是喜年年的优异位置置，投资客更更关注的是整整个无锡新中中心未来，生生于蠡湖，超超越蠡湖，投投资客才是真真正读懂喜年年中心的客群群，2013年属于投资客客群。LOFT价值体系再思思考喜年中心Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？喜年中心2013年将面对的主主要问题？1、销售指标上上升至4亿，不能再单单纯依靠区域客户2、南楼的建成成将阻挡北楼楼的阳光，增增加销售难度3、市场的价格格战将进一步步深化。太太湖广场、市中心的的超高办公相相继落成4、政策扑朔迷迷离，但调控控的基本政策策不变5、投资客户逐逐步增多，如如何给客户更更好的投资价值感和和体验LOFT价值体系再思思考喜年中心Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？可以这样说，，2012年的喜年中心心属于蠡湖而2013年喜年中心属于无锡未来来中心2012年是花样年喜喜年中心品牌牌落地年2013年是花样年喜喜年中心品牌牌体验年（期房期）（准现房期））花样年发展轨轨迹思考喜年中心Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？增加话语权：：确立花样年办办公产品行业业老大地位，，增增加体验验优势，进一一步加强话语语权立言立德立行增强行动力：：增强客户体验验，增强品牌牌体验，以蠡蠡湖湖为核心心深挖区域资资源，拓展重重点外区区域。增大品牌性：：深挖品牌优势势，产品优势势、品牌优势势区区域优势势、客户优势势同步深入2013年品牌体验年年整体方向喜年中心Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？2013推广核心策略略：稳、深、、准投资性产品的的定位已经基基本确立，赢赢得一定的市市场口碑现金流项目，，媒体相对较较低，延续去去年的短、频频、快之外喜年中心：由于有了2012年的积累，基基本摸准了客客户的心理和和脉络，2013年进入品牌体体验年，基本本核心策略是是：大众媒体体投放力求稳稳健，不需要要频次太密集集；渠道客户户致力区域性性深挖；短信信与活动既要要踩准项目节节点，又要与与有效客户的的心理深度吻吻合，注重体体验过程。2013年整体策略喜年中心Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？第一阶段：荣荣耀开幕第二阶段：盛盛装启幕第三阶段：华华丽揭幕2013年整体策略执执行喜年中心Chapter3喜年中心2013年营销策略问题五：如何何进行营销推推广？第一阶段喜年中心策略略执行荣耀开幕时间：3-5月。3月开始挂幕墙墙，增加客户户的信心突出LOFT销冠粉墨登场场的气氛，加加大体验，制制造话题，引引爆市场该阶段主要任任务：正式进进入品牌体验验季Chapter3喜年