物业公司客服员培训资料全

12/12物业公司客服员

技能和要求一、培训的必要性从事不同的职业的人都需用要掌握一定的知识或技能，培训关注的是客服员现在的工作绩效与所欲达到的绩效水平之间的差距，并努力去缩小这个差距。物业管理是一个新兴行业，从业人员参差不齐，对客服员进行培训，目的是提高客服员的综合业务能力和服务意识，展现银湾公司的形象，

客服员的知识、技能、态度等得到改善，最终达到提高工作绩效的目的。二、对客服员的

技能要求（一）客服员的基本素质要求

良好的语言表达能力：

良好的语言表达能力是实现与业主沟通的必要技能和技巧；

丰富的行业知识与经验：

丰富的行业知识

、行业法律知识

经验是解决业主问题的必备武器，不管做那个行业都需要具备专业知识和经验，不仅与业主沟通、赔礼道歉，而且要成为专家，能够解释业主提出的问题，如果客服员不能成为业人士，不是专业人才，有些问题可能

解决不了，作为业主，是希望得到的是客服员的帮助；

熟练的专业技能

：熟练掌握工作流程，

是客服员的必修课

尽快处理事件，既使业主满意，又能提高工作效率。

优雅的形体语言表达能力

：掌握优雅的形体语言表达技巧，能体现客服员的专业素质。优雅的形体语言的表达技巧指的是气质，在的气质会通过外在的形象表露出来，举手投足、说话方式、笑容，都能表达你是不是一个专业的客服员；

思维敏捷，具备对业主心理活动的洞察力

：对业主心理活动的洞察力是做好对业主服务工作的关键所在。所以这方面的技巧客服员都需要具备，思维要敏捷，要

善于察言观色，

从一个小的神色，从一句话语中，

洞察业主的心理活动

，找到问题解决的突破口。

具备良好的人际关系沟通能力

：具备良好的沟通能力，跟业主之间的交往会就得顺畅。

良好的倾听能力

：是实现业主沟通的必要保障

，倾听是尊重业主的表现。、熟练的办公电脑操作能力

：现代办公，需要客服员办公软件操作熟练，能熟练制作各类表格，进行数据统计、将相关文件存电子档，这是技能要求。（二）客服员的

品质素质要求

忍耐与宽容

是优秀客服员的一种美德：你需要

有包容心，要包容和理解业主，业主的性格不同，小

区就是大千世界的浓缩，很多业主可能斤斤计较，可能蛮不讲理，什么人都有，但他是业主，所以要比对待朋友还要好去对待他。

不轻易承诺，说了就要做到

：随便答应业主做什么，这样会给工作造成被动，但是客服员必须要注重自己的承诺，

旦答应业主，就要尽心尽力去做到。

勇于承担责任

：出现问题的时候，同事之间可能会相互推卸责任，客服是物业的窗口，

直接面对业主，一切责任都是通过客服把它化解，这就叫勇于承担责任。

错了没关系，重要的是从中总结经验教训

谦虚是做好客服工作的要素

之一：拥有一颗谦虚之心是美德，客服需要很多的专业知识，

尽量学习多方面的知识，

什么都要学，不要在业主前炫耀自己的专业知识，这是很忌讳的。

强烈的集体荣誉感

：一个团队必须有团结精神，什么是一支足球队团队的凝聚力？人们常说这个球队特别有团结精神，特别有凝聚力，是指每一个球员在赛场上不是为自己进球，所做的一切都是为了全队获胜，客服员所做的一切，是为把工作做得更好。（三）客服员的

心理素质要求

处变不惊

的应变力

：所谓应变能力是对一些突发事件物有效处理，作为客服员，每天都

可能面对不同的业主，不同的事件，他们会给带来真正的挑战，例如：有经验的客服就能很稳妥地处理，这就需在具备一定的应变能力，特别是处理一些恶性请求的时候，要处变不惊。、挫折打击的承受能力

：客服员每天面对各种各样的业主

请求可能会有误解和辱骂，你而要有承受能力，更有甚者，可能向上级主

请求，夸大事实，因此你需

要有接受

挫折打击的能力。、情绪的自我掌控与调节能力：

受到业主的误解，可能有很多委屈，会造成情绪低落，这就需要调整自己的情绪，你需要保持热情度去面对下一个业主。因此，优秀的客服员的心理素质非常重要。、积极进取、永不言败的良好心态

：遇到困难，遇到各种挫折都不能轻言放弃。永不言败，与团队有很大关系，如果你的团队是一个积极向上的团队，在这个团队氛围中，很多心里的不愉快都能得到化解。只有坚持，才能成功。（四）客服

综合素质要求、服务意识。

客服员应树立

服务第一，业主至上

的思想。全心全意这业主服务，具体做到：服务态度

文明礼貌；服务行为

合理规；服务效率

与时快捷；服务效果

业主满意。、法律观念。

本着对业主、公司负责的态度，客服员必须学习掌握并遵守国家关有关法律法规，

按照国家法律法规办事

五勤：脑勤、眼勤、手勤、脚勤。具休反映在工作中是要多动脑筋，善于观察，以现问题，

做说服工作，多动手，经常巡查。

五爱

爱物业

热爱物业行业；爱业主

业主满爱心，爱岗位

热爱物业管理工作岗位，爱服务

热心为业主排忧解难，提高服务质量；爱信誉

爱护公司信誉，在业主中树立良好的企业形象。、具有职业道德

物业管理是第三产业，管理公司主要通过优质、高效的管理

来收取服务酬金。

客服员的从业道德主要

应具备：（语言规；（

）日常行为规；（

）工作纪律规；（

）接听电话的规；（

）接待业主和客人的规。一个优秀的客服员应该对客服工作有清楚的认识，只有了解应该具备的素质和技能，才有可能在工作中不断地去提升自我，自觉学习，从而做好客服工作，提高综合素质。以下自检能帮助客服员

时刻注意自己的心态，

提高综合素质

我多数情况下能够控制自己的情绪；我很高兴地面对对我冷淡的人；我喜欢大多数人并乐意与别人相处；我乐意为别人服务；即使我没错，我也不介意表示道歉；我对自己善于与别人沟通感到自豪；我善于记住别人的名字和面孔，并在与业主初次见面时努力提高这种本领；我的微笑是自然流露的；我喜欢看到

人因为我而心情愉悦；我常保持清洁，并喜欢装扮和修饰自己；三、银湾物业客服员职责

围（一）文档管理、建立业主档案（栋号、房号、业主、职业，家庭成员、装修资料

等）、人事管理：员工基本情况，应聘储备人员资料等；、业主回访资料汇总、存档；、培训、学习资料存档；、公司文件、

工程图纸、工程资料、

秩管部巡逻

数据

夜查情

汇总

放行单、车辆进出

情况、交接班

记录等资料管理；、员工物品领用、业主物

品领取、

借用管理；（二）制度执行、每周一品质检查，周二前上报；、每半月会议纪要，与时上交；

28

23

、每月在管项目统计、员工花名册、入住、装修、交房、收

25

、每月业主回访，做好统计工作；、参加每周网络培训；（三）收费工作

按公司规定收取物业费、生活垃圾费、装修保证金、装修垃圾清运费、广告费、有偿服务费等；（四）请求受理四、请求处理程序与技巧（一）请求事件的分类和处理我们每天都要接受业主的

请求，客服员要将

请求事件理顺、归纳、分类，才能使工作顺畅。

请求事件按照事态区分可分为一般性

请求和重大请求一般请求

在将情况记录在

《请求

》向有关部门反映后，要将情况与时反馈业主。一般性

请求包括：、装修噪音施工滋扰他人休息

、公共设施使用出现故障和问题

、业主室电器故障与各类设施需要维修

、业主、报纸等事项签收

、公共区域环境清洁卫生与园林花卉问题

、鼠、虫防治问题

、涉与到物业公司提供的各类服务问题；遇到重大

请求，超出部门处理权限，须将

请求事项移交相关公司领导处理，向

请求业主解释原因，并约定回复时间。根据

请求方式又分为

请求、书面请求、来访请求等。对于业主的书面

请求要在公司的

请求记录本上记录

后报呈报公司领导，按照

请求性质一般以书面回复业主。（二）处理请求的原则

换位思考的原则在接受物业管理

请求处理的过程中，必须以维护公司利益为准则，学会换位思考，以尊重业主、理解业主为前提，用积极诚恳、严肃认真的态度，控制自己的情绪，以冷静、平和的心态先安抚业主的心情，改变业主的心态，然后再处理

请求事项，在处理

请求的过程中要始终贯穿为业主服务

的态度。

有法可依，适度拒绝的原则客服员要具备甄别有效

请求和无效请求的能力，在稳定业主情绪下，必须对

请求事件进行有效和无效的甄别，

提高工作效率。凡是在物业公司与业主的合同条款纳入物业管理行规的请求均属有效请求，凡是不属于该围的任何

请求均无效请求，如在人员

许可的情况下，可以协助解决，否则可以大胆拒绝，经免业主养成事事依靠物业公司的依赖心理，给公司的日常管理带来诸多不便。

快速反应原则对于请求事件应快速、准确的识别是否有效，若属于有效请求能现场解决的要现场解决，现场无法予以解决的应第一时间将问题转交相关职能部门，第一责任人要与时跟进事件处理情况，并与时告知业主。

总结原则客服员每日必须将当日接诉情况总结跟进，与相关部门与相关人员进行沟通，

于当日下班之前跟进各

请求事项处理情况，每周将

情况上报经理。（三）处理请求最关键的是要做好以下几个方面：

听清楚。客服员应耐心听取业主意见，虚心接受业主批评，用心的听清楚业主所反映的问题，切忌随意打断业主的讲话，更不能急于表态；

问清楚。

对于业主所反映的问题要进一步问清楚有关情况，若因业主说话较急或带地方方言听不清楚时，也可将自己对业主反映问题的理解复核一遍给业主听，以便征询业主意见，切忌主观臆断业主反映的问题，否则不仅未能解决问题，反而因拖延问题的时间使业主对公司工作意见更大；

记清楚。对于业主反映的问题一定要作好记录，养成左手话筒右手笔的好习惯，记录容包括

请求人、区域、单元、房号、

请求时间、请求具体事由，需要解决什么问题、联系等；

复清楚。对于业主反映的问题要认真对待，与时了解事情的真相，若业主反映的问题属实，则要向业主回复具体工作时间和具体解决办法；

跟清楚。业主反映的问题解决需要一定的时间，或者业主反映的问题并非接人的工作职责，接听人不可对业主说不清

”“不管我事

等不负责任的话，应尽量把方便留给业主，把麻烦留给自己，主动受理业主的

请求，并将问题转交给有关部门处理，作为责任人，

与时向有关部门了解并跟进处理问题的意进展程度，与时向业主报告问题处理的过程，并征询业主处理问题的意见。（四）有效减少

请求的途径、不断建立和完善各项管理、服务制度，并且严格按工作堆积和规开展工作，这是减少

请求的关键，完善的管理制度和严格的工作为服务和管理提供了量化标准，既有利于物业公司提高管理水平，完善各项服务，也利于业主或使用人以客观的标准来评价监督物业公司的工作。、加强与业主的联系、沟通，经常把有关的规定和要求通过各种渠道传达给他们，使业主理解、支持和配合，这是减少请求的重要条件。物业管理属于

感情密集型服务行业，

开展社区文化建设、促进

主的交流，可以消除与业主之间的感情隔阂，使业主对物业公司有一定的理解和信任度。、利用多种形式，加强对物定业管理从业人员的培训，提高员工的服务意识、服务技能以与预见能力，这是减少请求的保证。物业管理的服务过程中往往是

生产与消费的同步完成，因为物业管理过程中每位员工的工作都有一定的不可补救性，业主对某位员工的恶劣态度留下了坏印象，就会波与整个物业公司。所以，减少请求就首先应该加强员工的培训。不仅培养员工的灵活服务技巧和应变能力，更应该加强员工的服务意识和职业道德教育，并配以奖惩机制，督促激励员工提供优质服务。、加大巡查检查力度，与时发现和解决问题，把事故控制在萌芽状态，这就是减少

请求的根本。加强日常管理，

防患于未然

通过巡视巡查等手段，减少事故的发生，加强各个环节的督促督导力度。

一个合格的银湾

服员必须

做到：、言行得体，热情主动、有亲和力、要善于信息获取；、熟悉房屋自然情况与配套设施分布情况；、熟悉小区共用设施分布情况；、熟悉物业管理相关法律法规与灵活运用；、要定期巡视，了解小区物业服务状况，不