房地产法律知识问答-201709081515331

房地产法律知识问答第一期编辑：总裁办法务部二0一0年十月二十八日目录一、项目投资收购类法律知识问答1、土地用途包括哪些种类？1～1页2、如何了解土地来源及性质？1～1页3、有哪些用地属于集体土地？1～1页4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？1～2页5、什么是划拨建设用地？2～2页6、划拨建设用地是否可以直接转让？2～3页7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？3～3页8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？3～4页9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？4～4页10、什么是协议出让土地使用权？4～5页11、如何了解地价是否交清？5～5页12、什么是公司？有什么特点？5～6页13、什么是股权？6～6页14、什么是股权收购？7～7页15、股权收购一般涉及到哪些风险？7～7页16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？7～8页17、股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险有哪些？8～8页18、什么是股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险？8～9页119、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？9～9页20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险有哪些？10～10页二、拆迁类法律知识问答21、什么是拆迁？11～11页22、什么是拆迁补偿？拆迁补偿一般包含什么内容？11～11页23、什么是拆迁安置协议？12～13页24、什么是拆迁冻结？13～13页25、什么是拆迁人？什么是被拆迁人？13～13页26、什么是强制拆迁？13～14页27、什么是拆迁许可证？14～14页28、什么是拆迁纠纷裁决？14～14页29、什么是货币补偿基准价？14～14页30、什么是产权调换？15～15页31、被拆迁人可否选择补偿方式？15～15页32、申领拆迁许可证需提交什么材料？15～15页33、如何确定拆迁实施单位？16～16页34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》？16～16页35、《城市房屋拆迁管理条例》是否适用集体土地上的房屋拆迁？16～16页36、拆迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？16～16页237、拆迁中碰到产权不明的房屋应如何处理？17～17页38、拆迁过程中产生纠纷，可否向人民法院起诉？17～17页39、被拆迁人与拆迁人签订拆迁协议后反悔的，是否有权申请房屋拆迁管理部门裁决？17～17页40、设有抵押权的房屋的拆迁中，如果被拆迁人选择了货币补偿方式，抵押权人的利益如何进行保护？17～17页三、工程类法律知识问答41、建设工程合同包括哪些种类？18～18页42、建筑结构设计使用年限分为哪几类？18～18页43、哪些建设工程施工合同无效？18～18页44、如何确定建设工程的实际竣工日期？18～18页45、申请领取建设工程施工许可证应具备哪些条件？19～19页46、向哪个政府部门申请领取建设工程施工许可证？19～19页47、建设工程的质量保修年限是如何规定的？19～19页48、何为建设工程的垫资？20～20页49、发包人在哪些情形下可以解除建设工程施工合同？20～20页50、建筑企业资质分为多少个序列？20～20页51、哪些工程项目或与工程项目有关的设备、材料必须进行招投标？20～21页52、工程招标的方式有哪些？21～21页53、何为建设工程“黑白”合同（“阴阳”合同或“备案和非备案”合同）？321～21页54、什么是FIDIC施工合同条件？21～21页55、哪些工程必须实行监理？22～22页56、建设工程竣工验收应该具备哪些条件？22～22页57、哪些属于建筑物的共有部分？22～22页58、发包人对工程质量缺陷承担过错责任的有哪些情形？22～23页59、如何理解建筑工程中的绿地？23～23页60、住宅建设要符合哪些要求？23～24页61、开发商未取得施工许可证擅自施工，将承担哪些法律责任？24～24页62、开发商未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定）进行建设，将承担哪些法律责任？24～24页63、开发商未向有关规划主管部门按时报送竣工验收资料的，将承担哪些法律责任？24～25页四、房地产营销类法律知识问答64、购房人买商品房时是否同时购买了土地使用权？26～26页65、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，就办理什么手续？26～26页66、房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？26～26页67、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期限开发的，国家有什么规定？27～27页468、房地产登记的权利人名称是如何确定的？27～27页69、申请房地产登记，可否委托他人办理？27～27页70、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？27～28页71、哪些房地产登记可由当事人单方申请？28～28页72、什么叫“确权”？28～28页73、未成年人是否可以作为权利人办理《房屋所有权证》？29～29页74、当房屋权属发生转移时，如何办理转移登记？29～29页75、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？29～29页76、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？29～29页77、问：《房地产预售许可证》包含哪些内容？30～30页78、商品房预售需要具备哪些条件？30～30页79、什么是商品房?商品房销售的形式有哪些?30～30页80、什么是商品房现售?什么是商品房预售?31～31页81、商品房应符合哪些条件才可进行预售?31～31页82、什么是商品房的五证、二书?31～31页83、何时可以做商品房销售广告？31～31页84、商品房现售应具备哪些条件?32～32页85、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同当然条款?32～32页86、开发商赠送的房屋面积，业主是否需要补偿差价?32～32页87、商品房销售有哪些计价方式?32～32页88、商品房认购书效力如何认定?33～33页589、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务?33～33页90、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?33～33页91、签署认购书之后，购房人能否要求开发商退定金？34～34页92、因国家调控政策原因导致购房人的贷款申请未能得到银行批准，购房人要求解除商品房买卖合同的，法院是否支持？34～34页93、在商品房预售过程中,开发商向购房人交房的条件是什么？34～34页94、开发商一房两卖或销售未解除抵押的房屋，要承担什么责任？35～35页95、小区的一楼绿地和天台能否单独售给购房人?35～35页96、业主收楼是应该向开发商收楼还是向物业公司收楼？35～35页97、开发商提供商品房销售服务的商标与所销售的楼盘名称不一致，是否合法？商标是否要求注册才能使用？35～35页98、2005--2010年政府出台的房地产宏观调控政策有哪些？36～40页五、物业管理与服务法律知识问答99、什么是前期物业管理？前期物业服务合同对业主是否有效？41～41页100、如何确定前期物业管理服务企业？41～41页101、建设单位应按什么标准设置物业用房？可否将物业用房用作其他用途？41～42页101、临时管理规约由谁制订？什么时候应将临时管理规约公示或告知业主？临时管理规约是否对业主有约束力？42～42页6103、建设单位应向前期物业服务企业移交什么资料？43～43页104、业主应如何对专有部分行使所有权？43～43页105、物业服务企业对那些行为可以或应当制止？制止无效的，应如何处理？44～44页106、什么是建筑物区分所有权？45～45页107、可否利用物业共有部位进行经营？经营收益如何分配？45～45页108、建筑物及其附属设施的费用如何分摊、收益如何分配？45～46页109、物业内的车位、车库归谁所有？46～46页110、物业的维修义务如何确定？费用如何负担？46～46页111、业主能否以放弃共有部分的所有权为由，拒绝承担共有部位的管理、维修等费用？46～46页112、业主或物业服务企业是否有权占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地？47～47页113、物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备应承担什么责任？47～47页114、业主拖欠物业管理费，物业服务企业是否有权停其水电？47～47页115、住宅的产权证书仅登记了夫妻一方的名字，另一方是否可以行使业主的权利？47～47页116、物业费的缴交义务人是物业的所有权人还是承租人？48～48页117、谁是物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设备设施7的维修义务人？48～48页118、如何动用筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施？49～49页119、物业公司是否应承担业主新购商品房的保修责任？49～49页120、物业公司收取停车费，是否需要获得政府审批？50～50页121、如何确定物业管理费的收费标准？50～50页8一、房地产投资收购类法律知识问答1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、有哪些用地属于集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符1合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。5、什么是划拨建设用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地仅可作以下用途使用：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。即划拨方式取得的建设用地使用权不能用于商品房开发。6、划拨建设用地是否可以直接转让？答：划拨建设用地不得直接转让。根据规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。“有批准权的人民政府”是指市、县人民政府。划拨建设用地转让的办理程序为：先向市、县人民政府划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。另外，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的规定，2“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。即房地产开发企业即使争取到政府审批同意，也难以避开竞争对手，通过直接收购划拨建设用地使用权的方式获得房地产开发用地。7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？答：商品房开发建设用地使用权的出让包括招标、拍卖、挂牌三种方式。招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。挂牌出让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受3竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？答：土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。10、什么是协议出让土地使用权？答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。商业用地已禁止协议方式出让。411、如何了解地价是否交清？答：一般而言，对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。12、什么是公司？有什么特点？答：公司是指一般以营利为目的，从事商业经营活动或某些目的而成立的组织。根据现行中国公司法，其主要形式为有限责任公司和股份有限公司。两类公司均为法人，投资者可受到有限责任保护。股份有限公司，是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。有限责任公司是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。“股份有限公司”和“有限责任公司”的区别：1）有限责任公司是属于"人资两合公司"其运作不仅是资本的结合，而且还是股东之间的信任关系，在这一点上，可以认为他是介于合伙企业和股份有限公司之间的；股份有限公司完全是资合公司，是股东的资本结合，不基于股东间的信任关系。2）有限责任公司由50人以下出资设立；而设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在5中国境内有住所,且注册资本的最低限额为人民币五百万元。3）有限责任公司的股东向股东以外的人转让出资有限制，需要经过全体股东过半数同意；而股份有限公司的股东向股东以外的人转让出资没有限制，可以自由转让。4）有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票；而股份有限公司可以公开发行股票。5）有限责任公司不用向社会公开披露财务、生产、经营管理的信息；而股份有限公司的股东人数多，流动频繁，需要向社会公开其财务状况。13、什么是股权？答：所谓股权，是指股东因出资而取得的、依法定或者公司章程的规定和程序参与事务并在公司中享受财产利益的、具有可转让性的权利。按照企业股权持有者对企业的影响程度，一般可以将企业的股东分为：控制性股东、重大影响性股东和非重大影响性股东三类。控制性股东将有权决定一个企业的财务和经营政策；重大影响性股东则对一个企业的财务和经营政策有参与决策的能力，但并不决定这些政策；非重大影响性股东则对被持股企业的财务和经营政策几乎没有什么影响。614、什么是股权收购？答：股权收购是指购买目标公司股份的一种投资方式。它通过购买目标公司股东的股份、收购目标公司发行在外的股份、向目标公司的股东发行收购方的股份换取其持有的目标公司股份(又称吸收合并)等方式进行；通过购买或收购股份的方式将使资金流向目标公司的股东，而通过发行收购方股份换取目标公司股份方式的收购不产生现金流(可合理避税)。收购方通过购买目标公司一定比例的股权．从而获得经营控制权或获得其资产（如土地使用权），即投资。15、股权收购一般涉及到哪些风险？答：股权收购一般涉及以下风险：1）法律风险。目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合法性、目标公司资产、债权债务等；财务风险。目标公司的资产状况、经营能力、经营状况、竞争能力等；其他风险。目标公司的技术能力、目标公司所涉及环境保护事项等。16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？答：这方面的法律风险在于目标公司设立的程序、资格、条件、方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，如果涉及须经批准才能成立的公司，如股份有限公司、外商投资企业、经营项目涉7及经批准方可经营的等等，以及其是否得到有权部门的批准。同时目标公司设立过程中有关资产评估、验资等是否履行了必要程序，是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，特别是涉及国有资产时更须特别小心。此外，目标公司是否依法存续，是否存在持续经营的法律障碍，其经营范围和经营方式是否符合有关法律、法规和规范性文件的规定等等也是股权收购的风险所在。17、什么是股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险？答：由于股权收购的通常目的是获取目标公司的资产，因此目标公司的主要财产和财产权利往往是投资者特别关注的内容之一。对于目标公司财产所涉及的收购风险主要体现为以下几个方面：目标公司拥有的土地使用权、房产、商标、专利、软件著作权、特许经营权、主要生产经营设备等是否存在产权纠纷或潜在纠纷，目标公司以何种方式取得上述财产的所有权或使用权，是否已取得完备的权属证书，若未取得，则取得这些权属证书是否存在法律障碍；目标公司对其主要财产的所有权或使用权的行使有无限制，是否存在担保或其他权利受到限制的情况；目标公司有无租赁房屋、土地使用权等情况以及租赁的合法有效性等等。18、股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险有哪些？答：这通常是投资者特别关注的内容，也常常是风险及陷阱所在。8相关的收购风险表现为：①目标公司的金额较大的应收、应付款和其他应收、应付款情况，其是否合法有效，债权有无无法实现的风险；②目标公司将要履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的重大合同的合法性、有效性，是否存在潜在风险；③目标公司对外担保情况，是否有代为清偿的风险以及代为清偿后的追偿风险；④目标公司是否有因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债，等等。其中，对于担保的风险、应收款的诉讼时效以及实现的可能性应予以特别关注；收购时可要求目标公司的股东或者管理层对债权债务特别是或有债权债务作出承诺。19、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？答：目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险是指：①目标公司在存续经营过程中有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件；②目标公司控股股东以及主要股东有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，如果目标公司的控股股东以及主要股东存在此类情况，其又不具备执行能力，就会对目标公司产生影响；③目标公司的控股股东以及主要股东所持目标公司股权有可能存在质押；④此外，目标公司董事长、总经理有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。如存在前述情况，均有可能会对目标公司的生产经营产生负面影响。920、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险有哪些？答：对于某些特定的目标公司而言这部分也是收购风险的易发地带。例如：①在我国，存在名目繁多的税收优惠、财政补贴，如果目标公司享受优惠政策、财政补贴等政策，该政策是否合法、合规、真实、有效。②目标公司生产经营活动和拟投资项目是否符合有关环境保护的要求，有权部门是否出具意见，目标公司的产品是否符合有关产品质量和技术监督标准。③目标公司近年有否因违反环境保护方面以及有关产品质量和技术监督方面的法律、法规和规范性文件而被处罚。10二、拆迁法律知识问答21、什么是拆迁？答：“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。22、什么是拆迁补偿？拆迁补偿一般包含什么内容？答：拆迁单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，一般以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据当地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。1123、什么是拆迁安置协议？折迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。房屋拆迁补偿安置协议具有如下特征：（1）房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。（2）房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方；二是体现房屋拆迁权利义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。（3）协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格；承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明；委托代理订立协议的要有合法手续；被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。（4）房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠12纷的主要依据。（5）房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。（6）房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。24、什么是拆迁冻结？答：拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。25、什么是拆迁人？什么是被拆迁人？答：拆迁人是指依法取得拆迁许可证，自行或委托拆迁公司对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。26、什么是强制拆迁？答：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门13依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。但是，由于《物权法》生效后，《城市房屋拆迁管理条例》的合法性倍受诽议，应尽量避免采取强制拆迁的手段。27、什么是拆迁许可证？答：拆迁许可证是政府主管部门颁发的，允许符合法定条件的拆迁人在特定时限内，对特定地点的房屋及附属物进行拆除的行政许可文件。拆迁许可证是对拆迁行为的行政许可文件，也是拆迁人从事房屋拆迁的有效证件，在拆迁工作管理中具有重大意义。28、什么是拆迁纠纷裁决？答：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。29、什么是货币补偿基准价？答：被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。1430、什么是产权调换？答：是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。31、被拆迁人可否选择补偿方式？答：根据规定，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。32、申领拆迁许可证需提交什么材料？答：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。1533、如何确定拆迁实施单位？答:拆迁人可以自行实施拆迁，也可委托有拆迁资格的单位实施拆迁。34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》？答：是否适用主要取决于拆迁单位是否要对被拆迁人，包括房屋的承租人进行补偿、安置。如需要补偿安置，适用该《条例》，反之则不适用。35、《城市房屋拆迁管理条例》是否适用集体土地上的房屋拆迁？答：《条例》第二条规定“城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”。由于集体土地上的房屋并非城市规划区内国有土地上的房屋，故其拆迁不适用《规定》。36、拆迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？答：违章建筑因其并非合法财产，故在拆迁中不予安置补偿。对于临时建筑，应视其是否超过批准的期限予以区别对待：超期的，不予安置补偿；未超期的，给予适当补偿。1637、拆迁中碰到产权不明的房屋应如何处理？答：对于产权不明的房屋，拆迁人应提出安置补偿方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施。拆迁前，拆迁人应当办理有关公证，保存相关证据。38、拆迁过程中产生纠纷，可否向人民法院起诉？答:是否可向人民法院起诉应根据拆迁人与被拆迁人签订书面拆迁协议与否判断。如已签订书面协议，则双方的纠纷可视为普通的民事纠纷，任何一方均可向法院起诉，由法院依据民法相关规定予以审判；如未签订书面协议，则纠纷不属于普通民事纠纷，法院不予受理。39、被拆迁人与拆迁人签订拆迁协议后反悔的，是否有权申请房屋拆迁管理部门裁决？答：无权申请。拆迁协议属于民事合同，受《合同法》等民事法律法规调整，而房屋拆迁管理部门的裁决属于行政行为，故房屋拆迁管理部门无权对拆迁协议进行裁决。40、设有抵押权的房屋的拆迁中，如果被拆迁人选择了货币补偿方式，抵押权人的利益如何进行保护？答：抵押权人可以就该抵押房屋的货币补偿金优先受偿。抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对补偿金采取保全措施。17三、房地产建设工程类法律知识问答41、建设工程合同包括哪些种类？答：建设工程合同包括勘察、设计、施工合同。42、建筑结构设计使用年限分为哪几类？答：建筑结构设计使用年限分为：（一）临时性结构，5年；（二）易于替换的结构构件，25年；（三）普通房屋和构筑物，50年；（四）纪念性建筑和特别重要的建筑结构，100年。43、哪些建设工程施工合同无效？答：施工合同无效的情形有：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；（四）承包人非法转包、违法分包建设工程的行为无效。44、如何确定建设工程的实际竣工日期？答：建设工程的实际竣工日期可以按下列情形确定：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。1845、申请领取建设工程施工许可证应具备哪些条件？答：申请领取建设工程施工许可证需要提交的资料包括：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。46、向哪个政府部门申请领取建设工程施工许可证？答：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。47、建设工程的质量保修年限是如何规定的？答：建设工程的质量保修根据不同的部分实行不同的保修年限：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年；（六）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。1948、何为建设工程的垫资？答：建设工程的垫资是指当事人在合同中约定，建设工程合同履行时，无需发包人预付工程款，而是由承包人垫付资金施工，待工程部分或全部完成时，再由发包人向承包人结算已垫付的款项，即由承包人以自有资金先行支付工程建设所需费用。49、发包人在哪些情形下可以解除建设工程施工合同？答：承包人存在下列情形之一的，发包人可以解除合同：（一）承包人明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；（二）承包人在合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；（三）承包人已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；（四）承包人将承包的建设工程非法转包、违法分包的。50、建筑企业资质分为多少个序列？答：建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。51、哪些工程项目或与工程项目有关的设备、材料必须进行招投标？答：工程项目或与工程项目有关的设备、材料存在下列情形之一的，必须进行招投标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公20共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。52、工程招标的方式有哪些？答：工程招标的方式有：（一）公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标；（二）邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请特定（三个以上）的法人或者其他组织投标。53、何为建设工程“黑白”合同（“阴阳”合同或“备案和非备案”合同）？答：建设工程“黑白”合同分别指：（一）黑合同是指私下的非公开也不经过备案登记的，但却是合同当事人欲实际履行的合同；（二）白合同是指公开的或者是经过备案登记的，但合同当事人并不准备实际履行的合同。54、什么是FIDIC施工合同条件？答：FIDIC是指国际咨询工程师联合会的法文缩写。FIDIC施工合同条件是指FIDIC编制的用于工程招标和施工管理的合同条件。它由通用合同条件和专用合同条件两部分组成。1999年，我国建设部和国家工商行政管理总局参照了FIDIC施工合同条件编制了《建设工程施工合同》范本。2155、哪些工程必须实行监理？答：建设工程存在以下情形之一的，必须实行监理：（一）国家重点建设工程；（二）大中型公用事业工程；（三）成片开发建设的住宅小区工程；（四）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（五）国家规定必须实行监理的其他工程。56、建设工程竣工验收应该具备哪些条件？答：建设工程竣工验收的条件包括：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。57、哪些属于建筑物的共有部分？答：建筑物的共有部分包括：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。58、发包人对工程质量缺陷承担过错责任的有哪些情形？22答：工程质量存在下列缺陷情形之一的，发包人承担过错责任：（一）提供的设计有缺陷；（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（三）直接指定分包人分包专业工程。59、如何理解建筑工程中的绿地？答：居住用地内公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)等各种形式绿地的总称，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶、晒台的绿地及垂直绿化。60、住宅建设要符合哪些要求？答：住宅建设要符合以下要求：（一）住宅建设应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间；（二）住宅选址时应考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程地质灾害、水文地质灾害等的不利影响；（三）住宅应具有与其居住人口规模相适应的公共服务设施、道路和公共绿地；（四）住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求；（五）住宅结构在规定的设计使用年限内必须具有足够的可靠性；（六）住宅应具有防火安全性能；（七）住宅应具备在紧急事态时人员从建筑中安全撤出的功能；（八）住宅应满足人体健康所需的通风、日照、自然采23光和隔声要求；（九）住宅建设的选材应避免造成环境污染；（十）住宅必须进行节能设计，且住宅及其室内设备应能有效利用能源和水资源，住宅建设应符合无障碍设计原则，住宅应采取防止外窗玻璃、外墙装饰及其他附属设施等坠落或坠落伤人的措施。61、开发商未取得施工许可证擅自施工，将承担哪些法律责任？答：开发商未取得施工许可证擅自施工的，由有关建设行政部门责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。62、开发商未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定）进行建设，将承担哪些法律责任？答：开发商未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。63、开发商未向有关规划主管部门按时报送竣工验收资料的，将承担哪些法律责任？答：开发商未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部24门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。25四、房地产营销类法律知识问答64、购房人买商品房时是否同时购买了土地使用权？答：是的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权同进转让时。65、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，就办理什么手续？答：《城市房地产管理法》规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是《物权法》没有说明是续期否需补交土地使用权出让金。66、房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？答：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2667、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期限开发的，国家有什么规定？答：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。68、房地产登记的权利人名称是如何确定的？答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4)个人，为合法身份证明上的姓名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。69、申请房地产登记，可否委托他人办理？答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交相关的委托书。70、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？答：进行下列情形之一的房屋权属登记，要求相关当事人双方（或27多方）共同申请：（一）买卖房屋转移登记；（二）交换房屋转移登记；（三）赠与房屋转移登记；（四）析产房屋转移登记；（五）其他形式转让房屋转移登记；（六）抵押（典当）他项权利登记；（七）法律、法规规定应当共同申请的其他情形。71、哪些房地产登记可由当事人单方申请？答：下列情形的房地产权属登记，当事人可以单方申请：(一)新建房屋初始登记；（二）行政划拨转移登记；（三）商品房过户转移登记；（四）房改房过户转移登记；（五）继承、遗赠房屋转移登记；（六）拍卖房屋转移登记；（七）行政机关已经发生法律效力的处理决定中所涉及房屋转移登记；（八）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解中所涉及房屋转移登记；（九）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解中所涉及房屋转移登记；（十）变更登记；（十一）补证、换证、更正；（十二）注销登记；（十三）单方申请不造成可能侵害第三人权益行为的其他情形。72、什么叫“确权”？答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。2873、未成年人是否可以作为权利人办理《房屋所有权证》？答：未成年人可以作为权利人办理《房屋所有权证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。但是广州市的政策规定，未成年人不得购房，也就是说广州市房管局不会给未成年人办理《房屋所有权证》。74、当房屋权属发生转移时，如何办理转移登记？答：根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90天内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。75、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料?答：根据有关规定，开发商交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格的相关证明。76、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？答：是下列情形：(1)房屋座落的街道、门牌号或者房屋权利人法定名称（姓名）发生变更的；(2)房屋面积增加或者减少的；(3)房屋部分改建、拆除、倒塌、焚毁；(4)法律、法规规定的其他情形。2977、问：《房地产预售许可证》包含哪些内容？《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。78、商品房预售需要具备哪些条件？答：商品房预售需要具备的条件为：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。79、什么是商品房?商品房销售的形式有哪些?答：商品房是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。商品房销售的形式包括商品房现售和商品房预售，以预售形式居多。3080、什么是商品房现售?什么是商品房预售?答：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预告出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。81、商品房应符合哪些条件才可进行预售?答：商品房预售的条件为：(1)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)、多层建筑已完成主体结构1/3以上;(5)、高层建筑已完成地面以下的主体工程;(6)、已取得“商品房预售许可证”。82、什么是商品房的五证、二书?答：“五证”是指“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售预售许可证”。“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。83、何时可以做商品房销售广告？答：应该在取得预售证之后才能做销售广告。取得预售证之前只可做宣传品牌的广告,不能直接做未取得预售证的楼盘的广告。3184、商品房现售应具备哪些条件?答：(1)、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)、已通过竣工验收;(5)、拆迁安置已经落实;(6)、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。85.售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同当然条款?答：一般来讲，售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。86、开发商赠送的房屋面积，业主是否需要补偿差价?答：如果开发商明确书面承诺是赠送的房屋面积，原则上不需要。87、商品房销售有哪些计价方式?答：商品房销售计价方式有叁种：按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。3288、商品房认购书效力如何认定?答：主要应从认购书本身的内容进行判断处理：如果认购书签订的目的，在于为买卖双方以后签订正式商品房买卖合同进行约定，并为其作必要准备，则该认购书具有独立法律效力;如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，则按商品房买卖合同有关规定处理，不具备预售条件的，合同无效，否则合同有效。89、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示的义务?答：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示的资料有：(1)《国有土地使用证》;(2)《建设用地规划许可证》;(3)《建设工程规划许可证》;(4)《建设工程施工许可证》;(5)《商品房销(预)售许可证》;(6)经工商部门格式文本备案过的《商品房买卖合同》;(7)有关小区总规划布置及户型结构等方面的资料等。90、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?答：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起15日做出是否煺房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。3391、签署认购书之后，购房人能否要求开发商退定金？答：如果购房人在认购书约定的期限内未与开发商洽谈商品房买卖合同，而直接要求退还定金，法院一般不予支持；如果购房人以商品房买卖合同条款不能接受为由要求退定，且在认购书约定期限内提出的，则应予退定。92、因国家调控政策原因导致购房人的贷款申请未能得到银行批准，购房人要求解除商品房买卖合同的，法院是否支持？答：法院一般会支持。我公司中山项目已有类似案件。93、在商品房预售过程中,开发商向购房人交房的条件是什么？答：按照建筑法和合同法的规定，开发商应将验收合格的商品房交付购房人。也就是说商品房“经验收合格”，是交房的最低条件。但是对商品房是否验收合格，各地理解和执行的标准不一。广东省一般要求是商品房已经验收备案。有的地方则不要求验收备案，但要求开发商提供建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等单位共同出具的竣工验收报告加上消防、环保、人防、规划和质监等部门的单项验收意见。也有一些地方只要求提供建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等单位共同出具的竣工验收报告即视为符合交楼条件。但是如果合同对交楼条件下有特殊约定的，如对装修有要求的等，还得符合合同的约定。3494、开发商一房两卖或销售未解除抵押的房屋，要承担什么责任？答：构成欺诈，要承担双倍价款的赔偿。因此，销售部门要做好销控，防止一房两卖，并在销售前要解除在建工程的抵押。95、小区的一楼绿地和天台能否单独售给购房人?答:小区的一楼绿地和天台属于业主的共有物权范围之内,开发商不能单独售给购房人。96、业主收楼是应该向开发商收楼还是向物业公司收楼？答：应该是向开发商收楼，因为业主是向开发商买的楼，而不是向物业公司买楼，所以在接待业主收楼时，客服中心在接待业主进，应注意避免要业主“到物业公司收楼”的说法。97、开发商提供商品房销售服务的商标与所销售的楼盘名称不一致，是否合法？商标是否要求注册才能使用？答：房地产商标是房地产开发商为了区分自己所提供的商品房开发服务与其他开发商提供的服务的标志，可与楼盘名称不一致。按照商标法的规定，商标可分为注册商标和未注册商标，除法律和行政法规有特殊规定外，未注册商标也可以使用。目前只有《烟草专卖法》规定香烟的商标要注册才能使用。法律对房地产商标并未要求一定注册才能使用。3598、2005--2010年政府出台的房地产宏观调控政策有哪些？答：2005--2010年政府出台的房地产宏观调控政策主要有以下一些：2005-3-17取消5年以上住房商业贷款优惠利率，贷款利率下限由原来的5.31%提高到5.51%；对房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2005-5-11建设部等六部门明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税。2006-5-1国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施,新一轮调整大幕开启。2006-5-29国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出90/70。2006-5-31国税总局规定2006年6月1日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税。2006-7-26国税总局宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2007年3-12月连续六次提高存贷款利率，基准利率调整至7.83%,利率下限调整至6.66%、个人住房公积金存款基准利率调整至5.22%。2007-9-27央行发布通知，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。362008年9-12月央行五次降息。2009-3-1个人首次购买90平方米及以下普通住房契税税率下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；房贷最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2009-1-3四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。2009-5-27国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。2009-6-19中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支37持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。2009-10-16住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。2009-12-14国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”2010-1-10国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。2010-1-21国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010-2-20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,打击炒房者和投机行为。2010-3-9温家宝总理所做的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中,提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完38善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。2010-3-10国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。2010-3-12国土资源部称,将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010-3-18国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,退出房地产业务。2010-3-22国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。2010-4-2财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010-4-14国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套39住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。2010-4-15国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。2010-4-17国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。2010-4-18国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。新国十条出台后，北京、上海、深圳、厦门、广州等十多个城市相继出台“限购令”，此等限购令的内容大同小异：限制本地居民只能新购一套住房，外地人口要凭一年以上的纳税证明才能购购买一套住房。从2005年到2010年这些年间，2010年是出台调控政策最多的一年，仅上半年就出台了将近20项调控政策，为历年来罕见。五、物业管理与服务法律知识问答4099、什么是前期物业管理？前期物业服务合同对业主是否有效？答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施物业管理。由于物业从开始出售到业主大会召开前这段时间里，需要对物业进行管理和维护，但是业主大会还没有成立，不可能由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。因此，《物业管理条例》设定了前期物业管理制度，规定建设单位选聘物业服务企业，订立物业服务合同，该合同对全体业主均有拘束力。有一些物业公司，在业主购房时直接与业主签订前期物业管理协议，这也是一种作法。这也不违反法律规定。100、如何确定前期物业管理服务企业？答：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。101、建设单位应按什么标准设置物业用房？可否将物业用房用作其他用途？答：建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二41的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。101、临时管理规约由谁制订？什么时候应将临时管理规约公示或告知业主？临时管理规约是否对业主有约束力？答：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。103、建设单位应向前期物业服务企业移交什么资料？42答：建设单位应向前期物业服务企业移交（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单;（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。104、业主应如何对专有部分行使所有权？答：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主可以对其专有部分进行转让、出租、装修等行为，不受他人干涉。但是业主在行使所有权的时候不能侵犯其他业主的合法权益，如不得制造噪音、影响其他业主通风、采光、不得擅自改变房屋的性质、结构、用途等，同时还应遵守临时管理规约等的规定。105、物业服务企业对那些行为可以或应当制止？制止无效43的，应如何处理？答：物业服务企业可以或应当制止物业管理区域内的下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）（将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。（十三）由于物业服务企业无执法权，故制止无效的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，由有关部门依法及时处理。106、什么是建筑物区分所有权？44答：业主的建筑物区分所有权是一种复合型的权利，它包括专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权。这三者是相互依赖、相互配合、相互制约，构成了一个不可分割的整体。其中