绿岛家园项目营销方案

29十二月20221绿岛家园项目营销方案29十二月20221绿岛家园项目营销方案目录

A市场调研篇背景分析房产趋势B项目定位篇

项目分析价值体系项目定位C整合执行篇

重要节点阶段执行目录ABC市场调研篇

1.本组同学于6月6日附海口兆南绿岛花园实地调研并确定营销地产。2.前期资料分析及整理。3.后期归纳出以下思考方向:

a.当前全国房地产市场形势

b.海南房地产升级及转型优势

c.海南现阶段地产开发矛盾及劣势

d.海南地产发展趋势及本案发展空间

e.消费者新时期消费心理分析及其指导意义市场调研篇1.本组同学当前市场形势

国家统计局18日发布全国70个大中城市4月份新建商品住宅价格变动情况。据数据显示，海口新建商品住宅环比价格上涨0.2%，同比价格上涨0.3%；三亚环比价格上涨0.6%，同比价格上涨2%。业内人士指出，受全国楼市整体业态影响，4月份海口、三亚房价继续微涨，海南房价继续紧跟全国楼市整体步伐。有业内人士指出，统计数据显示4月新房价格涨势有所放缓，新建商品住宅环比上涨的城市个数保持基本稳定，多数城市房价环比涨幅有所缩小。另有报告称，未来房价上涨的城市数量可能在维持一定高位的基础上逐渐回落。市场调研篇当前市场形势国家统计局18日发布全国海南房地产升级及转型优势

国家政策：有利于刺激首置首改的客户群体的购房需求。首先，首置、首改等自住型需求贷款利率存在下调空间；银监会表示，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求，且已有银行进行下调。政府支持：为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府仍会加强调控力度。逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化、高端化的道路，为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。个人需求：无房但对住房有极大需求和有改善性需求的市民正在不断增多自然环境：海南得天独厚的自然环境，无论是空气质量，还是适合休闲、度假、养生等良好的人居环境，依然能够吸引不少外地购房置业人士的青睐。市场调研篇海南房地产升级及转型优势国家政策：有利于刺激首置首改的客户海南现阶段地产开发矛盾及劣势

宏观政策：中央房地产调控力度不减，投资和投机性需求纷纷被挤出市场，房地产开发受限保障房的竞争力明显：政府大手笔投入资金建设保障性住房，实现城镇化开发模式地产泡沫：目前来看，我国房地产市场快速扩张，房价大幅上升，泡沫已经非常严重，导致贫富分化加剧,房产税推出势在必行

市场调研篇海南现阶段地产开发矛盾及劣势

宏观政策：中央房地产调控力度不海南发展趋势1之于海南岛：一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30天，直航海南-台湾,国际航线60条等自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组建，未来秘书处选择设在博鳌。市场调研篇海南发展趋势1市场调研篇海南发展趋势2之于本项目：兆南集团拥有超强的实力，荣膺海南地产企业20强，荣获国际人居生态示范住宅奖、国家级广厦奖、海南省用户满意十大经典楼盘、海南省企业信誉AAA级企业等美誉“兆南•绿岛家园”项目是以园林设计、房屋质量、地理位置著称，建筑面积达12万余平方高品质档次的居住区随着亚洲论坛、国际旅游岛、自由贸易区等利好政策的逐步成熟和落实，“兆南•绿岛家园”项目将发挥更大的作用。市场调研篇海南发展趋势2市场调研篇

消费者心理分析及购物预测消费者人群分析（以收入为基础导向性）：1.基本收入趋于0收入来源靠父母心理分析：消费观念超前追求个性和时尚购物预测：消费欲望强烈更容易接受新鲜事物。2.基本收入中等（个人年均收入评估在5到15万）心理分析：敢于消费、乐于享受对未来充满希望。购物预测：更倾向于实惠消费，倾向于高保值消费。3.基本收入较高（个人年均收入评估在15万以上）丰富的经济收入和物质条件中等消费阶层心理分析：注重生活质量购物预测：注重享受，追求品质，懂得投资，更倾向于高端消费。市场调研篇消费者心理分析及购物预测消费者人群分析（以收入消费者心理分析的产业指导意义

在全球投资产业化的影响下，具有一定消费能力的人群都更倾向于选择更具有保值性质的较高端产品，其会通过各种可能的途径利用较少的资金与获取未来收益倾向性更大的消费产品。所以在此趋势下，产品功能多样化，外形美观化，品质高端化是发展的必然趋势。消费趋势分析

无论消费者现处于何种阶段，在投资思想的深入人心下，其购买较高保值性质的产品的倾向性，将是当今消费的必然趋势。市场调研篇消费者心理分析的产业指导意义在全球投资产业化的小结对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市，旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南地产市场外销提供了广阔的空间。就目前而言，度假物业市场真正得到认同的只有三亚，而其成功之道除了得天独厚的资源优势外，区域定位的清晰与成功推广也是关键，很有借鉴意义。一方面消费者日益认同海南度假物业的优越，另一方面诸多品牌发展商陆续进入，机遇与挑战并存。相对于三亚的高消费来说，海口的消费水平就更接近于广大工薪阶层及中产阶级消费者，以及更多希望在海南养老避暑的内地消费者。总体而言，海南旅游地产远未发展成熟，尤其是具综合优势的复合型旅游地产更是稀缺，另一方面，旅游地产的开发模式和推广策略比较雷同。市场调研篇小结对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都项目定位篇1.兆南集团绿岛家园社区介绍2.兆南绿岛家园的建筑风格3.兆南绿岛家园的基本户型图4.兆南绿岛家园的地理位置5.兆南绿岛家园的基础设施6.兆南绿岛家园的绿化环境7.兆南绿岛家园的综合实力分析项目定位篇1.兆南集团绿岛家园社区介绍兆南集团绿岛家园社区介绍

兆南.绿岛家园座落于海甸五西路，三面临海，闹中取静。规划总用地约70000㎡，总建筑面积约120000㎡，整个社区楼群高低起伏、错落有致。以高瞻远瞩的眼光倾力挖掘海甸岛优越的人文居住环境，融合海甸五西路幽静、清新的特点，借助世纪大桥得天独厚的交通优势，使绿岛家园的完善居住环境及优雅生活品味彰显得淋漓尽致。社区整体分阶梯式渐进，楼群由低向高、由多层至高层分布，将不同形态的空间、景观设计、建筑相联系并形成和谐的整体。功能划分为居住、商业、体育锻炼及休闲、聚会等，提供居民更多的室外生活，体现社区自然、健康、丰富的生活形态和方式。项目定位篇兆南集团绿岛家园社区介绍

兆南.绿岛家园座落于海兆南绿岛家园楼盘的前卫建筑风格1.合理简洁的楼层设计2.优美宜人的空中花园3.错落有致的户型设计项目定位篇兆南绿岛家园楼盘的前卫建筑风格1.合理简洁的楼层设计项目定位4.内部设计高档美观5.外围环境优雅宁静6.建筑风格热带特色项目定位篇4.内部设计高档美观项目定位篇7.建筑风格品位高端8.洋房式建筑更新颖9.独特美化设计环绕项目定位篇7.建筑风格品位高端项目定位篇兆南绿岛家园楼盘的基本户型图兆南绿岛家园4室2厅2卫1厨兆南绿岛家园3室2厅2卫1厨项目定位篇兆南绿岛家园楼盘的基本户型图兆南绿岛家园4室2厅2卫1厨兆兆南绿岛家园户型图3室2厅2卫1厨153.00㎡兆南绿岛家园户型图3室2厅1卫1厨153.00㎡项目定位篇兆南绿岛家园户型图3室2厅2卫1厨153.00㎡兆南兆南绿岛家园的地理位置

位置：兆南绿岛家园位于海口市海甸五西路42号。紧邻世纪大道，交通便利。占地面积：规划总用地约70000㎡，总建筑面积约120000㎡。绿化率：52%容积率：1.31物业费：1.08元/平米·月物业公司：海口兆南物业管理有限公司物业管理附加信息：十层以上:1.38价格：8000~10000元/平米海南兆南物业服务有限公司（资质：二级）项目定位篇兆南绿岛家园的地理位置

位置：兆南绿岛家园位于海口市海甸五西兆南绿岛家园的基础设施幼儿园：宋庆龄基金会缔造未来幼儿园、海南英特幼儿园中小学：白沙门小学、华兴中学、海天学校、海口实验中学、景山分校、二十五小分校大学：海南大学商场：联华超市医院：海口市人民医院、海南省人民医院门诊部邮局：安民社区邮政服务中心银行：光大自助银行其他：金海岸罗顿酒店、五西路菜市场小区内部配套：会所、温泉泳池、网球场、健身步道、儿童娱乐中心、老年人活动中心项目定位篇兆南绿岛家园的基础设施幼儿园：宋庆龄基金会缔造未来幼儿园、兆南绿岛家园的绿化环境

项目定位篇兆南绿岛家园的绿化环境

项目定位篇

本项目核心竞争力1.海南兆南集团注册资本为61800万元，员工600多人，公司汇聚八方英才，拥有房地产设计、工程建设、金融投资、园林规划等各种高级专业人才，实行科学化管理和规范化作业、追求品质卓越为目标，兆南集团由此形成了综合实为较强、具有深厚创新意识和高度社会责任感的企业特色。项目定位篇本项目核心竞争力项目定位篇2.本案兆南绿岛家园，项目规模大优势显著/成片整体规划，综合整体感强/临近海口外滩，依托商业中心/景观丰富而优美，专业园林设计/酒店、咖啡厅等高端配套设施完善Coffehouse临街的加油站侧对面的工商银行正对面的三星级酒店项目定位篇2.本案兆南绿岛家园，项目规模大优势显著/成片整体规划，综合3.交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业服务/国际规划设计团队/临近海南大学，颐养情操项目定位篇3.交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业服务/国际规划

本项目存在的劣势1.当地房地产开发尚属起步阶段，基础设施还较薄弱。2.海口本地人消费能力不高，需拉动大陆高消费人群，本地可利用资源不足；良好短期内海口外滩商业中心及港口难以充分体现。3.当地人文环境落后，文化底蕴不够，项目赖以发展的人文条件要重新打造。4.原始景观不足，原生植被种类不丰富。项目定位篇本项目存在的劣势项目定位篇本项目发展的契机与依托1.海口楼市未来发展趋势的良好。2.受到海口市各级政府的大力支持。3.地产整体开发水平较低，要赢得先发优势需要。项目定位篇本项目发展的契机与依托项目定位篇核心思考问题1：如何使区域板块迅速得到认同，复合资源最大价值化？核心思考问题2：项目的核心竞争力是什么，在此基础上，如何形成项目富有穿透力的差异化传播？核心思考问题3：如何利用发展的眼光面对本楼盘创造效益后接机迅速扩宽发展渠道以及提升整体的实力？项目定位篇核心思考问题1：核心思考问题2：核心思考问题3：如何利用发展

他们的度假居住理想优越的自然环境或稀缺资源交通畅达完善配套与物业管理优秀的建筑品质高素质的居住氛围可接受的合理价格值得信赖的发展商品牌项目定位篇他们的优越的交通畅达完善配套优秀的高素质的可接受的值得1、人群构成：私营企业主、工商界人士、高级专业人士

A、城市上层阶层，私营企业主、外资企业高管

B、行业精英，如教授、医生、律师、会计师等2、年龄结构：35－55岁之间，以中青年为主。3、文化层次：高文化学历，高端客户中部分有国外留学经历4、经济基础：可使用储蓄在100万元以上，有持续稳定收入来源5、置业状况：他们大多属于二次或者多次置业。项目定位篇本项目营销目标人群1、人群构成：私营企业主、工商界人士、高级专业人士项目定位篇第一类主力客户第二类外围客户第三类远距客户各区域客户消费需求分析核心城市：上海、广州、北京等大城市，有效消费力充足，有意置业或投资海南；消费力分流明显，由于争夺这批客户的对手太多，导致竞争异常激烈兆南高端业主：品牌忠诚度高，2.5次置业潜在主体，老客户的财富积累明显，且对兆南品牌认同度相对较高二线城市：其对海南旅游地产市场较为关注，但选择范围较多，预计未来，本项目也会吸纳不少本类客户，将消费洋房为主东北：因东北天气寒冷，秋冬季节来海南过冬的客户量不少，合适的产品可满足其过冬和度假的需求珠三角、港澳：有一定比例倾向于置业海南，侧重于度假及投资海口、三亚：城市中上班，周末渡假为辅（以5+2形式为主）来海南旅游较多的国际客户：俄罗斯、日韩等其它：预计项目将吸纳少部分与东海岸各项目有业务联系的生意人来此置业项目定位篇第一类第二类第三类各区域客户消费需求分析核心城市：上海、广州主力客户外围客户远距客户精耕细作内拉外推资源借助前期重点消化高端业主和核心城市，为项目后续推广搭建核心客户平台依靠区域影响力和外围推广拉力带动，以及与珠三角品牌攻势合力夹击对本土与其它各地客户主要借助其它可利用销售资源与品牌战略以及区域影响力等进行综合带动各区域客户推广策略指引项目定位篇主力客户外围客户远距客户精耕细作内拉外推资源借助前期重点消化社区完善配套的潜在价值分析海口市中心的功能形态星级酒店等高尚元素商业街等现代城市功能配套房产建筑风格潜在价值分析醉人的热带风情设计热带中的现代、丰富不是东方，也不是欧式，是具热带风情的国际化现代社区人文情调与居住氛围高度负责物业管理潜在价值分析全心全意的专业物业团队品牌物业管理机构集约、复合功能服务个性化品牌物业管理内容项目定位篇价值潜力分析社区完善配套的潜在价值分析房产建筑风格潜在价值分析高度负责物兆南绿岛房产综合体系包装高端居住价值包装高品位会所流动景观水体系高尔夫球场新南方外语学校大管家物管风情商业街白金五星级酒店落荫木栈道全体系室内精装生态商务区露天游泳池方便交通至白沙门白沙门公园温泉酒店室内篮球场项目定位篇兆南绿岛房产综合体系包装高端居住高品位流动景观新南方大管家对位并塑造消费者价值观和客群精神层面心有灵犀定位依据与标尺富有穿透力与竞争对手明显区隔富有感召力和创意空间项目定位篇对位并塑造消费者价值观和客群精神层面心有灵犀定位依据与标尺整合执行篇1.五大推广手段及两大线索2.营销推广实操性部署及直效营销的充分利用3.加推强销期及新的蓄客途径4.稳步拉升，机动推货，迅速撇脂5.主要媒体运用6.户外广告利用整合执行篇1.五大推广手段及两大线索

五大推广手段媒介广告投放：以高端和主流媒介为主公关及活动策划：与政府联动、轰动性高端活动现场包装体系：体验空间，情景营销、指示系统等新闻炒作：利用主流媒介掌握话语权DM或其它特殊传播手段

两大线索5大推广手段，统合在2条线索之下：整体性线索：全球度假胜地的中国样板纯产品线索：绿岛家园，人居典范整合执行篇五大推广手段整合执行篇“产品制高点”策略在开盘前通过公关争取项目获得类似“全国十大豪宅”、国际“度假区规划金奖”等国内甚至国际上的顶级奖项，凭借头上光环，进一步提升项目形象。

直效营销的充分利用直效营销模式是一种针对性极强的“点对点”或“点对面”的营销模式，能直接产生营销绩效，具有小投入高收效的特性，是以环环紧扣的人脉传播为渠道的实务推广模式。所以应贯穿整个营销期。营销推广实操性部署整合执行篇“产品制高点”策略直效营销的充分利用

加推强销期1、保持推广力度，进一步锁定主要目标区域进行推广2、顺势加推，不断引发销售小高潮3、针对已成交展开圈层活动，经营好业主，争取其进一步介绍客户资源

新的蓄客途径开盘后迅速进行全面销售总结分析，进一步清晰目标市场和有效推广渠道，进行新一轮针对性蓄客整合执行篇加推强销期新的蓄

稳步拉升，机动推货，迅速撇脂开盘后随着市场的不断认可，不断受市场追捧，价格走势开始逐步实现拉升，利用受众的羊群效应，配合新单元的分批少量不断频繁加推，保持有新货冲击市场，造成价越升，盘越火的保持旺销的局面。同时让首批买家感受到产品的即时增值，使其增加自身的优越心理，加大口碑传播效应。

新一轮蓄客推广抓住海南冬天销售旺季时机，在内部认购和开盘后须第一时间总结分析，厘清最有效的客群及相应推广途径，立马进行新一轮针对性推广，展开新一轮蓄客。整合执行篇稳步拉升，机动推货，迅速撇脂整合执行篇

主要媒体运用：

报纸新闻主题报道（区域炒作）省内户外广告（品牌传播）现场指示系统网络广告

特殊媒体广告发布杂志广告内部刊物整合执行篇主要媒体运用：特殊媒体广告发布户外广告利用

针对海南项目，前期阶段应采用“大户外树立大品牌”的策略，尽快树立品牌地位和影响力，同时考虑到本地人易影响外地客户以及客源大部分为外省客户的特征，相应采取投放下述基本点达到重点全面覆盖的策略。具体选址：1）海口机场内及其沿线；2）东线高速沿线重要路段：项目出入口、博鏊出入口、海口上东线入口、东线三亚端头、全段跨桥栏告

3）海口市区黄金地段

4）目标群体出现较多的场所：假日海滩、万绿园、机场专线巴士等整合执行篇户外广告利用

针对海南项目，前期阶段应采用“大户外树立大品牌报纸电视户外杂志泛目标客户本土主流报纸机场、高速目标客群分众营销主体客户大城市

主流报纸

主要竞争对手现场活动海南电视台翡翠、凤凰强烈指引直效公关体验营销高端杂志小众媒介DM整合执行篇报纸电视户外杂志泛目标客户本土主流报纸机场、高速精品推广方案参考1.与各大旅行社组织全国准客户赴海南:梦想之旅2.国际海居文化节精品推广方案参考1.与各大旅行社组织全国准客户赴海南:梦想之与各大旅行社组织全国准客户赴海南:梦想之旅

联合各大旅行社精选客户欢乐海南行，顺带参观绿岛家园，让目标消费群对绿色家园的高品质感有一个直观的感受，从而激发其置业梦想。更重要的是，通过梦想之旅，与准客户进行近距离的接触交流，提前获取项目反聩信息，同时预知其诚意程度，发展认购诚意较高的客户，从而为公开发售奠定良好基础。与各大旅行社组织全国准客户赴海南:梦想之旅

联合各大旅行社精国际海居文化节火爆开盘后，宜趁势追击，借势更上一层楼，利用海南冬季游客火爆的特点，适时加推货量，以国际海居文化节等活动为契机，最大限度地集中目标客群，达到集中推售的新一轮销售目标。国际海居文化节火爆开盘后，宜趁势追击，借势更上一层楼，利用海本项目需创造市场，要在很短时间内搭建全国销售网络，难度不小。具体设想如下：

1、主要目标城市：北京、上海、哈尔滨、成都、太原、香港；

2、次级目标城市：南京、西安、重庆、广州、佛山、中山、长沙、武汉

3、主打城市策略例举：

上海：在公司项目处建立外展点；媒介投放以报纸广告和知名杂志为主；针对目标圈层展开分众活动营销和DM；注重媒体新闻炒作；可考虑与上海中原的合作；以上海为基地，利用其中心幅射力，对江浙目标市场进行渗透。

哈尔滨：在中心设立外展点；媒介投放以报广和高端杂志为主；针对目标圈层展开分众活动营销和DM；注重媒体新闻炒作；以此为基地，对东北市场进行渗透。

4、次级目标市场策略：充分利用兄弟项目资源；结合媒体投放和新闻炒作以及圈展活动与DM；适度考虑利用其它分销资源。

5、总体而言:尽快搭建起国内销售网络，建立样板市场，摸索出一套成熟的新市场拓展模式。

外地销售网络的搭建本项目需创造市场，要在很短时间内搭建全国销售网络，难度不小。谢谢观赏！谢谢观赏！29十二月202248绿岛家园项目营销方案29十二月20221绿岛家园项目营销方案目录

A市场调研篇背景分析房产趋势B项目定位篇

项目分析价值体系项目定位C整合执行篇

重要节点阶段执行目录ABC市场调研篇

1.本组同学于6月6日附海口兆南绿岛花园实地调研并确定营销地产。2.前期资料分析及整理。3.后期归纳出以下思考方向:

a.当前全国房地产市场形势

b.海南房地产升级及转型优势

c.海南现阶段地产开发矛盾及劣势

d.海南地产发展趋势及本案发展空间

e.消费者新时期消费心理分析及其指导意义市场调研篇1.本组同学当前市场形势

国家统计局18日发布全国70个大中城市4月份新建商品住宅价格变动情况。据数据显示，海口新建商品住宅环比价格上涨0.2%，同比价格上涨0.3%；三亚环比价格上涨0.6%，同比价格上涨2%。业内人士指出，受全国楼市整体业态影响，4月份海口、三亚房价继续微涨，海南房价继续紧跟全国楼市整体步伐。有业内人士指出，统计数据显示4月新房价格涨势有所放缓，新建商品住宅环比上涨的城市个数保持基本稳定，多数城市房价环比涨幅有所缩小。另有报告称，未来房价上涨的城市数量可能在维持一定高位的基础上逐渐回落。市场调研篇当前市场形势国家统计局18日发布全国海南房地产升级及转型优势

国家政策：有利于刺激首置首改的客户群体的购房需求。首先，首置、首改等自住型需求贷款利率存在下调空间；银监会表示，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求，且已有银行进行下调。政府支持：为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府仍会加强调控力度。逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化、高端化的道路，为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。个人需求：无房但对住房有极大需求和有改善性需求的市民正在不断增多自然环境：海南得天独厚的自然环境，无论是空气质量，还是适合休闲、度假、养生等良好的人居环境，依然能够吸引不少外地购房置业人士的青睐。市场调研篇海南房地产升级及转型优势国家政策：有利于刺激首置首改的客户海南现阶段地产开发矛盾及劣势

宏观政策：中央房地产调控力度不减，投资和投机性需求纷纷被挤出市场，房地产开发受限保障房的竞争力明显：政府大手笔投入资金建设保障性住房，实现城镇化开发模式地产泡沫：目前来看，我国房地产市场快速扩张，房价大幅上升，泡沫已经非常严重，导致贫富分化加剧,房产税推出势在必行

市场调研篇海南现阶段地产开发矛盾及劣势

宏观政策：中央房地产调控力度不海南发展趋势1之于海南岛：一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30天，直航海南-台湾,国际航线60条等自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组建，未来秘书处选择设在博鳌。市场调研篇海南发展趋势1市场调研篇海南发展趋势2之于本项目：兆南集团拥有超强的实力，荣膺海南地产企业20强，荣获国际人居生态示范住宅奖、国家级广厦奖、海南省用户满意十大经典楼盘、海南省企业信誉AAA级企业等美誉“兆南•绿岛家园”项目是以园林设计、房屋质量、地理位置著称，建筑面积达12万余平方高品质档次的居住区随着亚洲论坛、国际旅游岛、自由贸易区等利好政策的逐步成熟和落实，“兆南•绿岛家园”项目将发挥更大的作用。市场调研篇海南发展趋势2市场调研篇

消费者心理分析及购物预测消费者人群分析（以收入为基础导向性）：1.基本收入趋于0收入来源靠父母心理分析：消费观念超前追求个性和时尚购物预测：消费欲望强烈更容易接受新鲜事物。2.基本收入中等（个人年均收入评估在5到15万）心理分析：敢于消费、乐于享受对未来充满希望。购物预测：更倾向于实惠消费，倾向于高保值消费。3.基本收入较高（个人年均收入评估在15万以上）丰富的经济收入和物质条件中等消费阶层心理分析：注重生活质量购物预测：注重享受，追求品质，懂得投资，更倾向于高端消费。市场调研篇消费者心理分析及购物预测消费者人群分析（以收入消费者心理分析的产业指导意义

在全球投资产业化的影响下，具有一定消费能力的人群都更倾向于选择更具有保值性质的较高端产品，其会通过各种可能的途径利用较少的资金与获取未来收益倾向性更大的消费产品。所以在此趋势下，产品功能多样化，外形美观化，品质高端化是发展的必然趋势。消费趋势分析

无论消费者现处于何种阶段，在投资思想的深入人心下，其购买较高保值性质的产品的倾向性，将是当今消费的必然趋势。市场调研篇消费者心理分析的产业指导意义在全球投资产业化的小结对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市，旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南地产市场外销提供了广阔的空间。就目前而言，度假物业市场真正得到认同的只有三亚，而其成功之道除了得天独厚的资源优势外，区域定位的清晰与成功推广也是关键，很有借鉴意义。一方面消费者日益认同海南度假物业的优越，另一方面诸多品牌发展商陆续进入，机遇与挑战并存。相对于三亚的高消费来说，海口的消费水平就更接近于广大工薪阶层及中产阶级消费者，以及更多希望在海南养老避暑的内地消费者。总体而言，海南旅游地产远未发展成熟，尤其是具综合优势的复合型旅游地产更是稀缺，另一方面，旅游地产的开发模式和推广策略比较雷同。市场调研篇小结对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都项目定位篇1.兆南集团绿岛家园社区介绍2.兆南绿岛家园的建筑风格3.兆南绿岛家园的基本户型图4.兆南绿岛家园的地理位置5.兆南绿岛家园的基础设施6.兆南绿岛家园的绿化环境7.兆南绿岛家园的综合实力分析项目定位篇1.兆南集团绿岛家园社区介绍兆南集团绿岛家园社区介绍

兆南.绿岛家园座落于海甸五西路，三面临海，闹中取静。规划总用地约70000㎡，总建筑面积约120000㎡，整个社区楼群高低起伏、错落有致。以高瞻远瞩的眼光倾力挖掘海甸岛优越的人文居住环境，融合海甸五西路幽静、清新的特点，借助世纪大桥得天独厚的交通优势，使绿岛家园的完善居住环境及优雅生活品味彰显得淋漓尽致。社区整体分阶梯式渐进，楼群由低向高、由多层至高层分布，将不同形态的空间、景观设计、建筑相联系并形成和谐的整体。功能划分为居住、商业、体育锻炼及休闲、聚会等，提供居民更多的室外生活，体现社区自然、健康、丰富的生活形态和方式。项目定位篇兆南集团绿岛家园社区介绍

兆南.绿岛家园座落于海兆南绿岛家园楼盘的前卫建筑风格1.合理简洁的楼层设计2.优美宜人的空中花园3.错落有致的户型设计项目定位篇兆南绿岛家园楼盘的前卫建筑风格1.合理简洁的楼层设计项目定位4.内部设计高档美观5.外围环境优雅宁静6.建筑风格热带特色项目定位篇4.内部设计高档美观项目定位篇7.建筑风格品位高端8.洋房式建筑更新颖9.独特美化设计环绕项目定位篇7.建筑风格品位高端项目定位篇兆南绿岛家园楼盘的基本户型图兆南绿岛家园4室2厅2卫1厨兆南绿岛家园3室2厅2卫1厨项目定位篇兆南绿岛家园楼盘的基本户型图兆南绿岛家园4室2厅2卫1厨兆兆南绿岛家园户型图3室2厅2卫1厨153.00㎡兆南绿岛家园户型图3室2厅1卫1厨153.00㎡项目定位篇兆南绿岛家园户型图3室2厅2卫1厨153.00㎡兆南兆南绿岛家园的地理位置

位置：兆南绿岛家园位于海口市海甸五西路42号。紧邻世纪大道，交通便利。占地面积：规划总用地约70000㎡，总建筑面积约120000㎡。绿化率：52%容积率：1.31物业费：1.08元/平米·月物业公司：海口兆南物业管理有限公司物业管理附加信息：十层以上:1.38价格：8000~10000元/平米海南兆南物业服务有限公司（资质：二级）项目定位篇兆南绿岛家园的地理位置

位置：兆南绿岛家园位于海口市海甸五西兆南绿岛家园的基础设施幼儿园：宋庆龄基金会缔造未来幼儿园、海南英特幼儿园中小学：白沙门小学、华兴中学、海天学校、海口实验中学、景山分校、二十五小分校大学：海南大学商场：联华超市医院：海口市人民医院、海南省人民医院门诊部邮局：安民社区邮政服务中心银行：光大自助银行其他：金海岸罗顿酒店、五西路菜市场小区内部配套：会所、温泉泳池、网球场、健身步道、儿童娱乐中心、老年人活动中心项目定位篇兆南绿岛家园的基础设施幼儿园：宋庆龄基金会缔造未来幼儿园、兆南绿岛家园的绿化环境

项目定位篇兆南绿岛家园的绿化环境

项目定位篇

本项目核心竞争力1.海南兆南集团注册资本为61800万元，员工600多人，公司汇聚八方英才，拥有房地产设计、工程建设、金融投资、园林规划等各种高级专业人才，实行科学化管理和规范化作业、追求品质卓越为目标，兆南集团由此形成了综合实为较强、具有深厚创新意识和高度社会责任感的企业特色。项目定位篇本项目核心竞争力项目定位篇2.本案兆南绿岛家园，项目规模大优势显著/成片整体规划，综合整体感强/临近海口外滩，依托商业中心/景观丰富而优美，专业园林设计/酒店、咖啡厅等高端配套设施完善Coffehouse临街的加油站侧对面的工商银行正对面的三星级酒店项目定位篇2.本案兆南绿岛家园，项目规模大优势显著/成片整体规划，综合3.交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业服务/国际规划设计团队/临近海南大学，颐养情操项目定位篇3.交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业服务/国际规划

本项目存在的劣势1.当地房地产开发尚属起步阶段，基础设施还较薄弱。2.海口本地人消费能力不高，需拉动大陆高消费人群，本地可利用资源不足；良好短期内海口外滩商业中心及港口难以充分体现。3.当地人文环境落后，文化底蕴不够，项目赖以发展的人文条件要重新打造。4.原始景观不足，原生植被种类不丰富。项目定位篇本项目存在的劣势项目定位篇本项目发展的契机与依托1.海口楼市未来发展趋势的良好。2.受到海口市各级政府的大力支持。3.地产整体开发水平较低，要赢得先发优势需要。项目定位篇本项目发展的契机与依托项目定位篇核心思考问题1：如何使区域板块迅速得到认同，复合资源最大价值化？核心思考问题2：项目的核心竞争力是什么，在此基础上，如何形成项目富有穿透力的差异化传播？核心思考问题3：如何利用发展的眼光面对本楼盘创造效益后接机迅速扩宽发展渠道以及提升整体的实力？项目定位篇核心思考问题1：核心思考问题2：核心思考问题3：如何利用发展

他们的度假居住理想优越的自然环境或稀缺资源交通畅达完善配套与物业管理优秀的建筑品质高素质的居住氛围可接受的合理价格值得信赖的发展商品牌项目定位篇他们的优越的交通畅达完善配套优秀的高素质的可接受的值得1、人群构成：私营企业主、工商界人士、高级专业人士

A、城市上层阶层，私营企业主、外资企业高管

B、行业精英，如教授、医生、律师、会计师等2、年龄结构：35－55岁之间，以中青年为主。3、文化层次：高文化学历，高端客户中部分有国外留学经历4、经济基础：可使用储蓄在100万元以上，有持续稳定收入来源5、置业状况：他们大多属于二次或者多次置业。项目定位篇本项目营销目标人群1、人群构成：私营企业主、工商界人士、高级专业人士项目定位篇第一类主力客户第二类外围客户第三类远距客户各区域客户消费需求分析核心城市：上海、广州、北京等大城市，有效消费力充足，有意置业或投资海南；消费力分流明显，由于争夺这批客户的对手太多，导致竞争异常激烈兆南高端业主：品牌忠诚度高，2.5次置业潜在主体，老客户的财富积累明显，且对兆南品牌认同度相对较高二线城市：其对海南旅游地产市场较为关注，但选择范围较多，预计未来，本项目也会吸纳不少本类客户，将消费洋房为主东北：因东北天气寒冷，秋冬季节来海南过冬的客户量不少，合适的产品可满足其过冬和度假的需求珠三角、港澳：有一定比例倾向于置业海南，侧重于度假及投资海口、三亚：城市中上班，周末渡假为辅（以5+2形式为主）来海南旅游较多的国际客户：俄罗斯、日韩等其它：预计项目将吸纳少部分与东海岸各项目有业务联系的生意人来此置业项目定位篇第一类第二类第三类各区域客户消费需求分析核心城市：上海、广州主力客户外围客户远距客户精耕细作内拉外推资源借助前期重点消化高端业主和核心城市，为项目后续推广搭建核心客户平台依靠区域影响力和外围推广拉力带动，以及与珠三角品牌攻势合力夹击对本土与其它各地客户主要借助其它可利用销售资源与品牌战略以及区域影响力等进行综合带动各区域客户推广策略指引项目定位篇主力客户外围客户远距客户精耕细作内拉外推资源借助前期重点消化社区完善配套的潜在价值分析海口市中心的功能形态星级酒店等高尚元素商业街等现代城市功能配套房产建筑风格潜在价值分析醉人的热带风情设计热带中的现代、丰富不是东方，也不是欧式，是具热带风情的国际化现代社区人文情调与居住氛围高度负责物业管理潜在价值分析全心全意的专业物业团队品牌物业管理机构集约、复合功能服务个性化品牌物业管理内容项目定位篇价值潜力分析社区完善配套的潜在价值分析房产建筑风格潜在价值分析高度负责物兆南绿岛房产综合体系包装高端居住价值包装高品位会所流动景观水体系高尔夫球场新南方外语学校大管家物管风情商业街白金五星级酒店落荫木栈道全体系室内精装生态商务区露天游泳池方便交通至白沙门白沙门公园温泉酒店室内篮球场项目定位篇兆南绿岛房产综合体系包装高端居住高品位流动景观新南方大管家对位并塑造消费者价值观和客群精神层面心有灵犀定位依据与标尺富有穿透力与竞争对手明显区隔富有感召力和创意空间项目定位篇对位并塑造消费者价值观和客群精神层面心有灵犀定位依据与标尺整合执行篇1.五大推广手段及两大线索2.营销推广实操性部署及直效营销的充分利用3.加推强销期及新的蓄客途径4.稳步拉升，机动推货，迅速撇脂5.主要媒体运用6.户外广告利用整合执行篇1.五大推广手段及两大线索

五大推广手段媒介广告投放：以高端和主流媒介为主公关及活动策划：与政府联动、轰动性高端活动现场包装体系：体验空间，情景营销、指示系统等新闻炒作：利用主流媒介掌握话语权DM或其它特殊传播手段

两大线索5大推广手段，统合在2条线索之下：整体性线索：全球度假胜地的中国样板纯产品线索：绿岛家园，人居典范整合执行篇五大推广手段整合执行篇“产品制高点”策略在开盘前通过公关争取项目获得类似“全国十大豪宅”、国际“度假区规划金奖”等国内甚至国际上的顶级奖项，凭借头上光环，进一步提升项目形象。

直效营销的充分利用直效营销模式是一种针对性极强的“点对点”或“点对面”的营销模式，能直接产生营销绩效，具有小投入高收效的特性，是以环环紧扣的人脉传播为渠道的实务推广模式。所以应贯穿整个营销期。营销推广实操性部署整合执行篇“产品制高点”策略直效营销的充分利用

加推强销期1、保持推广力度，进一步锁定主要目标区域进行推广2、顺势加推，不断引发销售小高潮3、针对已成交展开圈层活动，经营好业主，争取其进一步介绍客户资源

新的蓄客途径开盘后迅速进行全面销售总结分析，进一步清晰目标市场和有效推