吉林宏泰第一城荣域大盘项目定价报告

宏泰第一城·荣域定价分析报告项目汇总本案华宇城金地华章大禹加州湾波尔多小镇金宇·和园鑫宇国际市政府板块铁西区政府板块本案定价主要研究本案所在的市政府板块和铁西区政府板块；市政府板块华宇城和金地华章两个项目将作为重点研究对象，对于本案定价具有重要的参考意义。华宇城/规划一期二期三期华宇城130万平米大盘，分三期开发。华宇城/一期产品一期A组团在售产品5栋6层花园洋房，一梯两户，首层带花园，顶层赠送阁楼3栋18层高层，2梯三户。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A组团2011年10月开盘，共推出5栋多层，3栋高层。华宇城/产品类型在售产品（多层主力户型）两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫140㎡多层目前在售主力97、140平米主力两三居，在售价格4200元/平米；一次性付款97折，按揭99折。华宇城/产品类型在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫87㎡两室两厅一卫79㎡小高层主力79-87平米两居，均价3700元/平米。华宇城/产品价格在售价格华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。从地段、产品、项目规模等各方面对比，华宇城为本案重点竞争参考项目。细部定价参考华宇城/产品价格华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/㎡。顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。边户型客户认可度较低，减价100元/㎡。多层层差为100、200元/㎡，高层户型差为30、50元/㎡。华宇城/整体综述前期蓝山英郡工程质量以及小区舒适度为后期华宇城的热销奠定了坚实的基础。项目产品体量较大，且目前市场形势较弱，决定了此项目短期内价格不会有大的变动，营销策略以快速销售、快速回笼资金为主。华宇城大盘的营销策略对于区域市场影响较大，因此为本案重点参考项目。九洲·金地华章/规划九洲·金地华华章/当期在在售产产品3层半联联排别别墅5-6层花园园洋房房一梯梯两户户（仅仅剩顶顶层））18层高层层一梯梯两户户（在在售））12层小高高层一一梯两两户（（在售售）8层小小高高层层一一梯梯两两户户金地地华华章章目目前前在在售售产产品品主主要要为为18层高高层层。。九洲洲·金地地华华章章/产品品类类型型三室室两两厅厅两两卫卫141㎡两室室两两厅厅一一卫卫103㎡九洲洲·金地地华华章章/产品品类类型型四室室两两厅厅三三卫卫179㎡三室室两两厅厅两两卫卫152㎡在售售产产品品（（多多层层主主力力户户型型））多层层电电梯梯洋洋房房为为152、179平米米三三四四居居，，整整体体面面积积偏偏大大，，目目前前所所剩剩房房源源较较少少，，均均价价6200元/平米米。。九洲洲·金地地华华章章/产产品品价价格格在售售价价格格细部部定定价价参参考考九洲洲·金地地华华章章/整整体体综综述述九洲洲·金地地华华章章主主要要产产品品有有高高层层板板楼楼、、电电梯梯洋洋房房、、联联排排别别墅墅，，整整体体产产品品面面积积偏偏大大，，定定位位客客户户层层次次较较高高。。从建建筑筑品品质质、、产产品品配配套套、、园园林林等等方方面面均均定定位位高高端端，，以以电电梯梯洋洋房房、、联联排排别别墅墅拉拉升升整整体体项项目目品品质质。。目前前项项目目立立面面、、配配套套、、园园林林、、现现房房等等均均已已呈呈现现，，为为项项目目实实现现高高价价奠奠定定基基础础。。此项项目目与与本本案案属属同同一一地地段段，，对对于于本本案案定定价价具具有有重重要要的的参参考考意意义义。。鑫宇宇国国际际/规规划划鑫宇宇国国际际/规规划划多层层小高高层层层高高层层鑫宇宇国国际际/产产品品类类型型两室室两两厅厅一一卫卫104-115㎡在售售产产品品（（多多层层主主力力户户型型））三室室两两厅厅一一卫卫146㎡多层层主主要要为为104-146平米米，，两两三三居居。。目目前前在在售售统统一一一一口口价价4300.鑫宇宇国国际际/产产品品类类型型两室室两两厅厅一一卫卫61㎡在售售产产品品（（高高层层主主力力户户型型））两室室两两厅厅一一卫卫88㎡高层层主主要要以以61-88平米米两两居居为为主主。。鑫宇宇国国际际/产产品品价价格格鑫宇宇国国际际地地段段较较好好，，但但因因营营销销策策略略等等多多方方面面原原因因，，严严重重滞滞销销。。鑫宇宇国国际际/产产品品价价格格优势势：：小区区地地段段好好，，周周边边商商业业配配套套成成熟熟，，销销售售价价格格低低。。现况况：：项目目容容积积率率大大，，品品质质欠欠缺缺，，售售楼楼处处装装修修粗粗糙糙，，目目前前处处于于严严重重滞滞销销状状态态。。与本本项项目目参参考考：：鑫宇宇国国际际目目前前社社区区品品质质较较差差，，销销售售严严重重滞滞销销，，对对于于本本案案参参考考意意义义较较小小。参考考点点：：多多层层价价格格4300元/平米米，，小小高高层层/高层层4300元/平米米。。大禹禹·加州州湾湾/规划划南加加州州风风情情，，别别墅墅、、电电梯梯洋洋房房，，拉拉升升了了整整个个社社区区品品质质感感，，现现场场现现房房展展示示较较好好。。大禹禹·加州州湾湾/当期期在在售售产产品品一期在售售产品A区J区E区注：6层洋房一一梯二户户高层两梯梯三户联排别墅墅大禹·加州湾湾/产品类型型三室两厅厅两卫128㎡两室两厅厅一卫97㎡在售产品品（高层层主力户户型）97、128标准两三三居，户户型设计计较好，，在售均均价3800元/平米。大禹·加州湾湾/产品类型型在售产品品（洋房房主力户户型）三室两厅厅两卫142㎡电梯洋房房，产品品档次较较高，主主力142平米三居居，均价价4800元/平米。大禹·加州湾/产品类型在售产品（洋洋房主力户型型）跃层，标准层层149㎡，地下一层层72㎡大禹·加州湾/产品价格在售价格细部定价参考考大禹·加州湾/整体综述优势：大禹品牌优势势明显，口碑碑及形象被公公众认同。现况：项目目前已经经销售近60%左右，剩余房源以高层为主，价格从去年年至今基本无无变化。与本项目参考考：大禹·加州湾产品类类型丰富，以以中高端的姿姿态立足于市市场，现房销销售，此项目目属于铁西区区市场板块，，对于本案有有一定参考意意义。参考点：洋房4800元/平米，高层3800元/平米。金宇·和园/规划师大附中、师师大附小，学学区房，现房房在售。金宇·和园/当期在在售产品2期在售项目15层高层2梯三户6层多层1梯2户金宇·和园/产品类型三室两厅两卫卫106-112㎡三室两厅两卫卫84-94㎡在售产品（多多层主力户型型）84-112平米两三居，，现房，4800元/平米。金宇·和园/产品类型在售产品（高高层主力户型型）两室一厅两卫卫93㎡2室1厅两卫106-112㎡2室1厅1卫77.6㎡金宇·和园/产品价格在售价格金宇·和园/产品价格细部定价参考考金宇·和园/整体综述金宇·和园现房在售售，属铁西区区政府片区，，对本案定价价有一定的参参考意义。波尔多小镇/规划波尔多小镇/当期在售产产品6#一期1#两梯三户6#一梯两户多层小高层高层9#一梯两户3#一梯两户波尔多小镇/产品类型两室两厅两卫卫103㎡在售产品（多多层主力户型型）两室室两厅一一卫98㎡多层为主力98-103平米两居，均均价4000元/平米左右。波尔多小镇/产品类型两室两厅一卫卫84㎡在售产品（小小高层主力户户型）在售产品（高高层主力户型型）两室两厅一卫卫88㎡主力84-88平米两居，均均价3600元/平米。波尔多小镇/产品价格波尔多小镇认认可度较低，，目前销售速速度较慢。波尔多小镇/整体阐述小区体量大，，主力产品以以小户型为主主。项目目前前还未开盘正正处于认购期期，月去化量量10套左右。波尔多小镇属属铁西区政府府区域，对于于本案定价参参考意义较小小。参考点：多层层4000元/平米，小高层层/高层3600-3750元/平米。市场综述根据市场调研研，目前整体体四平房地产产市场较弱，，客户购买意意向较差；板块市场内，，华宇城销售售速度最快，，为本案重要要参考目标。。价格确定根据综合比较较，得出本案案多层价格为为4376元/平米。作为本本案开盘价格格的参考价。。推盘策略推盘策略：首次开盘根据据客户需求确确定推盘楼栋栋，少量推盘盘，挤压式销销售，创造热热销口碑；后期借势进行行加推，每次次少量推盘，，频繁加推，，价格逐步上上扬。首次开盘建议议推出24、、65（多层层）、29号号楼（小高层层）两栋楼，，共150套套房源，对外外销售，丰富富产品类型，，首次开盘达达到热销。如如客户坚持选选择其他楼座座，则进行控控制性销售。。首次开盘均价价确定二、首次价格格确定目前整体四平平市场较弱，，本项目截至至到6月9日日共排卡161张，其中中ABC类排排卡量96张张。本案体量较大大，首次开盘盘建议不宜价价格过高，以以适中价格进进行入市，形形成热销。建议首次多层层标准层入市市价格为4100元/平米，小高层标准准层入市价格格3800元/平米。首层顶层根据据制定定价方方式，得出最最终价格。楼座差232425262729303132336566楼层差以顶层为基准准楼层，根据据客户对于楼楼层的喜好度度以及周边竞竞品情况制定定其他层差，，层差为50-100元/平米。50元/平米30元/平米50元/平米100元/平米小高层以2层为基准楼差差，1-6层楼座差为30元/平米，6-11层楼座差为50元/平米。单元差+0元/平米+80元/平米+80元/平米东西户型差根据客户意向向度，B户型>C户型>A户型，但因A户型面积小，，总价较低，，因此户型差差需单独制定定。户型差：B户型>C户型>A户型户型差B1B2B3B1、B2、B3差异较小，定定义为基准户户型，户型差差为+0元/平米。户型差B4B5B4、B5户型差异较小小，户型劣于于标准户型，，在标准户型型基础上减50元/平米，即-50元/平米。户型差C3C2D1户型差A1A2大禹加州湾首首层定价研究究电梯洋房：首首层146平米，赠送87平米地下室，，50平米花园，6800元/平米。标准层层2层5200元/平米。设定花园溢价价400元/平米。地下室单价为为（6800-5200-400）*146/87=2013元/平米。首层定价说明明因本案首层产产品附加形式式较多，参考考周边市场情情况和本案产产品形式，首首层定价方式式如下：1、首层附带地地下室，赠送送花园产品首层价格=（标准层二层层单价-层差）*二层层建面*1.9倍/首层建面+首层花园溢价价2、首层、二层层跃层附带地地下室、车位位、库房产品品B1SS均价=（总价1+总价2+总价3+总价4）/（首层、二层层面积+活动室面积））+花园溢价3、花园溢价：：花园进深不低低于5米，小高层+400元/平米；多层+300元/平米。65、66#楼花园进深深不低于3米，花园溢溢价+300元/平米。顶层价格说说明参照华宇城城定价模式式：顶层总价=（五层单价价+100元/㎡）*六层层建面阁楼价格实实际上在6楼进行加价价，对于客客户说辞阁阁楼进行赠赠送。车库定价说说明目前市场车车位在12万-23万之间，海海银帝景因因现房，车车位较贵；；建议本案标标准车位车车位为22万，根据大大小再进行行适度调整整。优惠合计价格策略采采取高报价、高高折扣的方式，后后期通过回回收折扣，，达到价格格的上涨。。按照一次次性92折，分期93折，按揭94折计算，折折合综合折折扣0.931.办卡优惠按按照开盘消消化100张卡，每张张卡优惠额额度15000元，开盘后后再给予30套房源的优优惠计算，，每套按照照8000元，共折合合174万，约占总总销售额的的0.7%。以此计算，，此次价格格综合折扣扣为0.924.高报价、高高折扣，折折扣逐步回回收，逐步步提高售价价内部员工、、团购优惠惠内部员工：：内部员工购购房给予10%的无无息贷款补补贴，10%房款在在后期员工工工资中进进行扣除，，封顶补贴贴无息房款款为5万元元，如员工工在三年内内离职，须须补齐房款款及贴息。。此方案可可在加强员员工忠诚度度的同时，，达到销售售的目的。。此方案需开开发商尽快快确定，在在此次开盘盘能够实施施。整体价格格确定标准层小小高层成成交均价价3806元/平米，多多层成交交均价4102元/平米，多多层首层层成交均均价4539元/平米，多多层出去去26号楼，首首层成交交均价4263元/平米。整体价格格确定标准层价价格测算算B1按照贷款款客户计计算：成交均价价约为=（429210-14000）*0.94/95.38=4092元/平米。成交总价价约为：：390297元。顶层测算算6层面积89.38平米，7层阁楼面面积44.36平米。参照华宇宇城定价价模式，，6层价格比比5层多出100元/平米，面面积按照照6层面积计计算，7层阁楼进进行赠送送。首层定价价测算首层与二二层面积积相同，，并赠送送大约同同等面积积地下室室，赠送送约5米进深下下沉花园园。参照照周边价价格，按按照定价价模式，，首层报报价总价价853591元。首层B1SSB1SS成交价格格约为：：（1122918-14000）*0.94=104万9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:26:2700:26:2700:2612/22/202212:26:27AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2200:26:2700:26Dec-2222-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。00:26:2700:26:2700:26Thursday,December22,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2200:26:2700:26:27December22,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。22十十二二月月202212:26:27上上午午00:26:2712月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2212:26上上午12月月-2200:26December22,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/220:26:2700:26:2722December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:26:27上上午12:26上午00:26:2712月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。00:26:2700:26:2700:2612/22/202212:26:27AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2200:26:2700:26Dec-2222-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。00:26:2700:26:2700:26Thursday,December22,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2200:26:2700:26:27December22,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。22十十二二月202212:26:27上上午午00:26:2712月月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月2212:26上午12月-2200:26December22,