浅析宏观调控下的连江县房地产税收

浅析宏观调控下的连江县房地产税收自1998年我国住房制度改革以来，我国政府正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，且随着人民消费水平及城市化进程的不断提高，我国房地产业进入了快速发展时期。2003年起，我国房地产规模和建筑面积开始逐年递增，房地产开发数量和投资量渐渐达到了空前规模，但房地产业白热化发展的同时也带来了一系列的社会问题，如住房供应结构不合理，两极分化矛盾突出等，为抑制房地产业的过快发展，保障房地产市场的健康稳定，我国于2009年底开始大力出台调控措施，限制投资投机购房需求，调控住房的消费结构，在此背景之下，连江县的房地产业税收也出现了相应的变化，本文试选取具有典型代表意义的相关房地产业经济数据变化进行浅析，来探讨国家宏观调控政策对我县房地产行业经营及税收的影响，并提出几点改善思路，望能给政府相关部门带来些许启发。连江县基本经济情况及税收情况介绍连江县历史上是农业经济县份，以种植业、养殖业和捕捞业为主的第一产业，曾经在国民生产总值中占据主导地位。改革开放期间连江被国务院确定为第一批沿海开放的县份，水产业逐渐发展为连江的传统支柱产业，比重直线上升，连江也顺之成为福建的水产大县，2011年全年水产品总产量71.95万吨，加工量40.6万吨，加工产值高达39.2亿元。除水产业之外，连江也素有“建筑之乡”的美称，目前我县现有建筑施工总承包企业16家，从事建筑业人数达6万多人，2011年全县资质等级以上的建筑企业完成建筑业总产值已达到83.61亿元。近年来，连江县紧抓海峡西岸经济区建设的机遇，锐意进取，经济发展水平不断提升，国民生产总值（GDP）从2003年的86.52亿元到2011年的236.8亿元，年均增长13.67%（见表一），由于税源增加及征管加强等多种因素，我县的税收也出现了大幅增长，2003年我县税收收入仅2.49亿元，2011年税收收入已涨至22.62亿元，年均增长30.63%，超过GDP增幅16.96个百分点。表一：2003-2011年连江县税收收入（含国、地税）及地区生产总值（GDP）一览表单位：亿元连江县房地产业的发展状况分析房地产业是连江县经济的支柱产业之一，在经济发展中发挥着重要作用，房地产业的景气与否，直接关系到我县的财政收入和国民经济发展水平。随着近几年房地产行业的蓬勃发展与房地产投资的逐年攀升，我县房地产业呈现出高速发展的态势，2003至2011年，全县房地产投资总额达157.72亿元,年均增长67.35%（见表二），高于同期GDP年均增速53.68个百分点，占全县固定资产投资总额的24%。表二：2003-2011年连江县房地产投资额及固定资产投资额一览表单位：亿元2003年至2011年，受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，我县商品房销售额、销售面积、销售均价出现了井喷现象。商品房销售额保持较大规模增长势头，从2003年的2.76亿元增长到2011年的29.79亿元，年均增长43.8%；随着近年来县政府大力加强县城和中心城镇建设以及城镇范围的不断扩张，我县新兴经济区各类楼盘纷纷崛起，房地产销售面积也稳中有升，2011年商品房销售面积较2003年翻了近2番，年均增长22.87%（见表三）；房地产业蓬勃发展的同时引发了投资热潮，越来越多的投资者将手中资金大量投入到房地产市场，进而推动了房价疯狂上涨，9年时间，我县商品房房价一路高歌猛进，2003年我县商品房销售均价每平米仅为1123元，2011年每平方米已达到6451元，年均增长24.23%（见表四），增幅高于同期城镇居民人均可支配收入13.04个百分点，简而言之，2003年我县城镇居民一年收入可在当地购买7.73平米的住房，到了2011年却只能购买到3.44平米的住房，房屋购买力减少了一半以上。表三：2003-2011年连江县商品房销售额及销售面积一览表备注：商品房销售额单位为亿元，销售面积单位为万平方米表四：2003-2011年连江县房价情况一览表单位：元/平方米房地产行业的迅猛发展带动了我县房地产企业队伍的不断壮大，截止2012年6月，我县在册登记并正常纳税的房地产企业共有80家，均为查账征收企业，其中56家企业所得税为地税管征，从所处位置上看，8成以上房地产企业位于城关、敖江及琯头地区，与我县房地产市场的发展情况基本相符；从注册登记类型上看，房地产企业中属于国有企业的仅占2家，港澳台等外资企业3家，其余均为内资私营企业，从侧面说明了当前房地产行业引起了大量开发商的青睐，投资建设的核心力量主要掌握在私企手中。2011年我县地税部门共计入库税收11.22亿元，其中房地产业贡献5.65亿元，占全年总收入50.36%（见表五），税收收入（含耕契两税）前二十名中，13家为房地产企业，入库税收5.43亿元，其中新龙芝房地产开发有限公司还入选了2011年福建省纳税百强企业，排名全省第75位。2012年，我县共有24家企业入选福州市重点税源企业，其中11家为房地产企业。表五：连江县2011年地税税收收入主要构成表（按行业）单位：亿元三、房地产宏观调控始末及对连江县房地产行业及税收的影响国家政策宏观调控对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响，其目的是为了完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。税收调控作为政府宏观调控经济的主要手段，在房地产行业的发展中发挥着至关重要的作用，1993年12月，随着我国政府出台土地增值税调节楼市过热等相关政策，房地产业的税收调控也正式拉开序幕，1997年至世纪末国家出台了减免营业税与契税的税收宽松调控政策。2003年至2007年底，我国针对房价过快增长出台了增加营业税的税收紧缩调控政策，同年福州市地方税务局根据《福建省地方税务局关于下调土地增值税平均预征率的通知》（闽地税政三[2002]13号）文件精神，将土地增值税平均预征率从2%下调至0.5%。2005年国务院出台《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），福建省地方税务局即顺应上调土地增值税预征率，将适用对象分为住宅、商业营业用房、写字楼、别墅等，并按不同预征率分别计征土地增值税。2008年至今为克服全球金融危机对我国经济的不利影响，我国政府又从扩大内需的角度出台了减免营业税、契税、土地增值税等税收宽松调控政策，福建省地方税务局也发布了《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税预征率的通知》（闽地税发[2008]64号），将住宅按照一定标准分为普通住宅和非普通住宅，把容积率1以上、房屋面积140以下且实际成交价在5500元以下的住宅认定为普通住宅，并按1%预征率征收土地增值税。2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009年12月23日，财政部进一步提出五年内住房转让全额征收营业税，即自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2010年为促使土地增值税税负与不断上涨的房价相匹配，国家税务总局出台了《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），福建省地方税务局与福州市地方税务局也立即响应政策全线上调土地增值税的预征率。2011年1月26日，国务院再次加大税收调控力度，对个人转让住房营业税政策进行调整，规定对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。但在国家对房地产市场进行的税收调控中，普遍人士认为我国政策偏重于交易环节的税收调节，不利于解决供需矛盾，促进土地资源的合理开发与利用在国务院相关部门大力限制房地产业发展的同时，福州市政府也在日益高涨房地产经济泡沫中下达了调控政策，2010年10月11日，为防止楼市上涨过快，福州市政府办公厅出台了楼市从未有过的调控政策——限购令。即2010年10月11日至2010年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭，只能在福州市五城区新购买一套商品住房；对在福州拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭，暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。虽然这条限购令仅针对福州五城区内的房屋交易，但也对连江县的房屋市场产生了巨大影响，2009年连江县商品房销售面积以118.64%增幅率达到历史顶峰，销售额增幅率也以历史第二的成绩达到118.43%，2010年限购令出台后，当年销售面积增幅率立刻放缓至16.17%，销售额增幅率也降至40.04%，2011年销售面积更是下降25.34%，销售额下降10.24%，各经营数据均回归到2009年水平，房地产业的政策调控效果立竿见影。从税收角度而言，连江县的房地产税收情况也随着国家宏观政策的变化浮现出几个明显的特征：一是房地产行业税收总量虽保持一定程度增长，但在政策冲击下增幅出现由高位逐步回落的趋势，2009年我县房地产税收收入为2.31亿元，增幅为50.52%，2010年房地产税收收入3.13亿元，增幅为35.35%，环比下跌15.17%；二是房地产税收占总税收比值逐渐增多，以地税收入为例，2009年房地产税收占全县总税收收入39.85%，2010年上升至42.97%，2011年更达到50.38%之巨，即连江县一半以上的税收是房地产业贡献的。房地产税收占比的不断增大，不仅体现在房地产行业的发展与我县税收收入水平息息相关，还说明了地方财政已经越来越依赖房地产行业的贡献，当前我县的税源结构极不合理，不利于长远发展，亟需政府部门的反思与调整。四、现行房地产税收调控手段的局限性（一）房地产开发过程中涉税情况介绍1、房地产业开发过程中涉及税收主要包括房地产的开发、流转及保有等三个环节，开发环节主要涉及税种为耕地占用税，流转环节涉及营业税（包括建安营业税及销售不动产营业税等，前者主要是在企业竣工结算后开具发票时征收，对故意拖延不结算的企业，采取核定计税价格征收建安营业税，后者通过发票管理掌握企业营业额）、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等，在征收的税种中，土地增值税和个人所得税属于直接税，营业税、城建税、教育费附加、印花税和契税属于间接税，而税收管征的重点和难点则在于所得税和土地增值税的征收管理。表六：现行房地产业涉及的主要税种及征税对象征税环节税种征税对象开发环节耕地占用税占用耕地流转环节营业税及附加建筑业、房地产转让、房地产出租土地增值税转让房地产取得的增值额印花税房地产转让及租赁签订的凭证契税房地产转让个人所得税房地产转让、房地产出租保有环节房产税拥有经营性房产、出租房产城镇土地使用税拥有土地使用权从表中所列税种中可以看出，当前税收制度在税源设置上存在一定的不足之处：一是现行以组织收入为主的税种设置原则更多的将房地产税收安排在流转环节缴纳，导致住房交易成本过高。在商品房供不应求的总体背景下，除营业税、契税和由买方承担的印花税由买方承担外，税法明确规定土地增值税、个人所得税和由卖方承担的印花税也转嫁到买方身上，进一步加重了以消费为交易目的的购房者的负担。二是缺乏基于纳税能力原则在房地产保有环节征收的财富调节性税种，导致住房保有成本过低，现行税制中对个人拥有的非营利性住房实行免税政策，居民持有住房不需缴纳任何税收，这无疑为部分投机者拓宽了商机，一些别墅、高级洋房除在交易环节比普通住宅多征税之外，无论持有房屋多少年都无需缴税，使得这部分投机者没有转让压力，坐等房屋升值高价卖出，导致房屋的供给严重失衡，加剧了供需矛盾。2、连江县房地产税收税种结构分析在房地产的税收中，营业税作为最大税种占据了该行业税收调控的半壁江山，以我县为例，2011年房地产业共计入库各项税收5.65亿元，其中营业税以2.2亿总量占税收收入的40%，企业所得税占26%，土地增值税占21%，个人所得税占10%，其他税种占3%（见表七）。因此，做好几大主要税种的征收管理就成为房地产税收征管的重中之重。表七：2011年连江县房地产业税收收入税种占比表（二）房地产开发过程中保有环节税负较轻，难以抑制投机和过度消费1、房地产开发过程常见涉税难点房地产开发企业因其开发的房地产项目周期长、交易方式多样化及滚动开发等特点造成税收计算过程较为复杂，在建造环节，由于房地产企业没有代扣代缴建筑业营业税的义务，税务机关能够把控的只限于建筑业的纳税人，其销售货物（如材料、设备等）同时提供建筑业劳务时，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。而在房地产销售环节，涉及的因素又十分庞杂，除成本、利润、税收等“三要素”之外，还有开发时间、市场因素、销售时机、楼层朝向、装修程度、面积等诸多因素，管征机关在检查账务情况时，对于明显交易价格偏低的情形，如交易价格明显低于同时期周边房产的交易价格，应采用行业正常交易价格水平进行调整，防止企业少列收入，偷逃税收。2、土地使用税税率存在提升空间土地保有环节税负过轻，不仅阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，还促使土地作为资产的要素作用无法发挥，造成土地的闲置与浪费。目前我县城镇土地使用税纳税人总户数为487户，应税土地总面积3252982.02㎡、应纳税款7340285.89元。近些年以来，我县土地使用税虽然据政策规定经过几次提高，但税率还有一定上升空间，目前我县土地使用税规定适用的是连政综[2007]205号文件，文件将县城区中心极其小的繁华商业地段规定为一级土地，每年的税率为8元/㎡，对于除投资区以外的大部分土地等级适用三级路段征收土地使用税，税率为3元/㎡，同时根据我县实际情况，对较繁华的琯头、黄岐中心乡镇的土地等级予以三、四、五级的划分，对丹阳、马鼻、苔箓、官坂、透堡镇予以四、五等的划分，对商业服务业不活跃、商业与工业用地没有明显区别的乡镇一律划分为四级（晓澳、东岱、浦口镇）或五级（东湖、长龙、筱埕、坑园镇）的土地等级。在此基础之上，我局还贯彻了省政府第79次常务会的会议要求，对我县工业企业大宗用地、经济开发区的用地作了一定的优惠，对敖江、琯头、江南经济开发区用地，统一为2元/㎡，可门港经济开发区的税额标准为1元/㎡。总而言之，我县一级路段的税率标准等于福州市市区四级路段的税率标准，随着城乡经济的不断发展，各县市经济水平不断攀升，目前现行的土地使用税税率已明显滞后于经济形势发展变化的要求，建议上级局对现行的土地使用税税率进行调研论证，及时调整，促进土地合理流通。（三）房地产业征税范围较窄，不利于调节收入及资源合理利用目前我国房地产业的征税范围较窄体现为二个方面，一是征收对象过窄，据中央党校研究室的调查统计，我国有三分之一房子处于无人居住状态，空置率位于全球之首，这些房子基本都是投资者用来投机升值的，以我县商品房施工面积及销售面积数据为例，2003年至2009年，我县商品房施工面积增幅为23.17%，基本与商品房销售面积增幅22.87%持平，但按照绝对值对比，二者差距触目惊心，9年时间我县共施工商品房面积1338.5万平米，销售出336.12万平米，卖的数量仅占建的数量的四分之一，在人多地少的国情之下，还有如此多的空置房产简直就是对资源的巨大浪费；征税范围较窄体现的第二点是征收地域过窄，以房产税为例，目前我国制定的房产税只针对县及镇范围的纳税人，对于农村地区则不征收房产税，而随着城镇范围的不断扩张，一些原先偏僻的农村现在已今非昔比，如我县潘渡乡的贵安村，贵安村近年来随着温泉资源的开发与贵新隧道的修成，已逐渐演变成繁华的商业地段与休闲中心，各类投资者纷纷涌入，目前已有十来个重点项目在当地扎根建设，村里的土地资源不断升值，而根据政策规定，贵安村可免于征收房产税，政策法规与现实的脱节导致了土地资源难以被合理利用。五、改善房地产业税收管理的思路及建议（一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础要建立规范的房地产企业税收管理办法，严格日常管理，突出行业征管特点，健全征管基础资料，实行对开发项目事前、事中、事后的全过程监控，确保税款应收尽收。一是建立、健全房地产企业征管基础资料，其基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台账，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。积极与建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门的建设项目信息，并委托房管部门在办理权属登记时严格施行“先税后证”，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估，将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于预警值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，开展税务约谈，函查等手段及时排查和纠正，督促纳税人自觉纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查，适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查工作，对查处的偷漏税案件要通过媒体予以曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。（二）把好征收方式认定关，加强重点税目管征目前房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实已成为普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一是要采取措施积极推进房地产企业规范账证，真实财务核算，二是要想法设法防止纳税人作假帐，虚报、少缴税收等问题发生，建议对房地产企业实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按照最低负担率预征，纳税人按实申报作为补充的征收办法，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，若企业实际应缴所得税超过已预征的数额，要按规定按实补税，最低所得税的负担率应考虑地域间的差异及税负水平。（三）加强营业税征管，夯实房地产营业税一是加大房地产企业项目结算的监控力度，对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票，对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格办法征收建安营业税，管征局可以根据本地建安造价水平，制定最低计税价格，根据目前实际，可采用以下公式进行制定：组成计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率），其中营业成本应包括：1、为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用；2、开发土地和新建房及配套措施的费用。在计算促成计税价格的过程中应禁止将应缴纳的营业税及其附加以及与房地产销售有关的其他税种列为成本。二是加强管辖境内房地产建安工程的税收征管，统一房地产税收和建安工程的税收管辖权，目前我局房地产税收征管主要集中于城关、敖江和琯头三大分局，三大分局管辖的房地产税源占全局83.75%。因此，这三大分局的征管水平直接影响到我县的房地产税收的发生数额，除做好房地产税收的预征工作之外，还要加大对房地产企业的清欠力度，坚决落实欠税清理制度，对企业未设置抵押的资产及时采取保全措施，结合对其法定代表人阻止出境、通知法院冻结银行存款等多种手段，提高清欠力度。三是加快房地产业的税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款